73156 СÐ?Ð?ХҮҮГИЙÐ? СÐ?ЛБÐ?РЫÐ? Ò®Ð?ЭЛГЭЭÐ?ИЙ ХӨТӨЛБӨР ХӨГЖЛИЙÐ? МОДУЛЬ МОÐ?ГОЛ УЛС ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы СÐ?Ð?ХҮҮЖИЛТ ТЕХÐ?ИК Ð¥Ð?ВСРÐ?ЛТ 2012 ОÐ?Ы 6 ДУГÐ?Ð?Р СÐ?Р ДЭЛХИЙÐ? БÐ?Ð?К СÐ?Ð?Ð¥Ò®Ò®, ХУВИЙÐ? ХЭВШЛИЙÐ? ХӨГЖИЛ Ð¥Ð?РИУЦСÐ?Ð? ДЭД ЕРӨÐ?ХИЙЛӨГЧИЙÐ? Ð?ЛБÐ? ЗҮҮÐ? Ð?ЗИ, Ð?ОМХОÐ? ДÐ?ЛÐ?ЙÐ? БҮС Ð¥Ð?РИУЦСÐ?Ð? ДЭД ЕРӨÐ?ХИЙЛӨГЧИЙÐ? Ð?ЛБÐ? i ТОВЧЛОЛ Ð?ймаг Орон нутгийн нÑ?гж (Монгол УлÑ? 21 аймагтай) AПУ Ð?ктив, паÑ?Ñ?ивын удирдлага ЖӨХ Жилийн Ó©Ñ?өлт, хувиар ХХОСЗ ХувьÑ?ах хүүтÑ?й орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л ATM Ð?втомат теллер машин МБ Монголбанк (төв банк) ӨХХ Өөрийн хөрөнгийн хүрÑ?лцÑ?Ñ?ний үзүүлÑ?лт ЗМС ЗÑ?Ñ?лийн мÑ?дÑ?Ñ?ллийн Ñ?ан ҮЦТТТХТ ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?ны төлбөр тооцоо, төвлөрÑ?өн хадгаламжийн төв ӨОХ Өр-орлогын харьцаа ЗÐ?Ð?ДБ Зүүн Ð?зи, Ð?омхон далайн бүÑ? ЭТТ ЭрдÑ?нÑ?Ñ? Тавантолгой (уул уурхайн төÑ?өл) СЗХ Санхүүгийн зохицуулах хороо ТХОСЗ Тогтмол хүүтÑ?й орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л ССҮХ Санхүүгийн Ñ?албарын үнÑ?лгÑ?Ñ?ний хөтөлбөр ДÐ?Б Дотоодын нийт бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн ГÑ?Ñ€ хороолол Монгол УлÑ?ын хотуудын захаар байдаг, инженерийн шугам Ñ?үлжÑ?Ñ?нд холбогдоогүй Ñ?уурин Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г МУЗГ Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар ОСС Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт СӨХ Сууц өмчлөгчдийн холбоо ОСҮӨ Орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлт МХТ МÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л харилцааны технологи СТОУС Санхүүгийн тайлагналын олон улÑ?ын Ñ?тандарт ОУВС Олон УлÑ?ын Валютын Сан ҮЦХОУБ ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?ны хороодын олон улÑ?ын байгууллага БХТКÐ?С Банк хоорондын төлбөрийн картын нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?үлжÑ?Ñ? ХОÐ?Ð?СБ Хувьцааг олон нийтÑ?д анхлан Ñ?анал болгох МТ МÑ?дÑ?Ñ?ллийн технологи ХТБ Харилцагчаа таньÑ?ан байх ЛХБ Лондонгийн Хөрөнгийн бирж ЗҮХo ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа БСХС Бичил Ñ?анхүүгийн хөгжлийн Ñ?ан ОССК Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн корпораци ММÐ?БИ Монголын МÑ?ргÑ?шÑ?Ñ?н нÑ?гтлан бодогчдын инÑ?титут MИK Монголын ипотекийн корпораци ОСЗЭҮБХ Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ бүрдүүлÑ?Ñ… Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л Төг Монгол төгрөг СЯ Сангийн Ñ?ам ХЗЯ Хууль зүйн Ñ?ам ii ХОСБ Харилцан ойлголцлолын Ñ?анамж бичиг МХБ Mонголын хөрөнгийн бирж БЖДБ Бичил, жижиг, дунд бизнеÑ? ТТҮЗ Төлбөр тооцооны үндÑ?Ñ?ний зөвлөл ҮСХ Монгол УлÑ?ын ҮндÑ?Ñ?ний Ñ?татиÑ?тикийн хороо ББСБ Банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллага ЧЗ Чанаргүй зÑ?Ñ?л OT Оюутолгой (уул уурхайн төÑ?өл) ББГ Биржийн буÑ? гүйлгÑ?Ñ? Ð?Ц Ð?рилжааны цÑ?г БГЦ Банкны гүйлгÑ?Ñ?ний цÑ?г ТХТ Төр, хувийн түншлÑ?л ОСЭХҮÐ? Орон Ñ?ууцны Ñ?рчим хүчний үр ашиг ҮХХХОТС Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын траÑ?Ñ‚ Ñ?ан ОСЗБҮЦ Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ? СÐ?МТ Стандарт, кодын мөрдөлтийн тайлан ХЗХ Хадгаламж зÑ?Ñ?лийн хоршоо ҮЦТТТ ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?ны төлбөр тооцооны төв ЭХЭБГ Эд хөрөнгийн Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн газар ЖДБ Жижиг, дунд бизнеÑ? ҮЦЗЗХ ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?ны зах зÑ?Ñ?лийн тухай хууль Сум ТоÑ?гон (Монгол УлÑ? 360 Ñ?умтай) ТӨХ Төрийн өмчийн хороо ХСС Хувийн Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт T+3 Ð?рилжаа хийгдÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ? гурван өдрийн дараа ТТ Tехник туÑ?лалцаа Ð?м. доллар Ð?Ð?У-ын доллар ДБ ДÑ?лхийн Банк өомү Өмнөх оны мөн үетÑ?й харьцуулÑ?ан Валютын ханш (2012 оны 2-Ñ€ Ñ?арын 2-ны өдрийн байдлаар) 1 төгрөг = 0.000735294 ам. доллар 1 ам. доллар = 1,360 төгрөг iii Гарчиг I. Хураангуй ………………………………..……………………...........………………….2 II. ҮндÑ?Ñ?н зөвлөмжүүд ………………………………………………...…………………..4 III. Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн захын тойм ……………..…….…............……………7 IV. Орон Ñ?ууцны Ñ?Ñ€Ñ?лт нийлүүлÑ?лтийг Ñ‚Ñ?нцвÑ?ржүүлÑ?Ñ… аÑ?уудал..................................…11 V. ТөÑ?вийн Ñ?анхүүжилттÑ?й орон Ñ?ууцны хөтөлбөрийг бÑ?хжүүлÑ?Ñ… аÑ?уудал ……….....17 VI. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилтийн бүтцийг боловÑ?ронгуй болгох аÑ?уудал ….22 ХавÑ?ралт 1. 2007 оны ССҮХ-ийн Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн техник хавÑ?ралтанд туÑ?гагдÑ?ан зөвлөмжүүд ……...…........................................................................................26 ХавÑ?ралт 2. ДÑ?лхийн улÑ? орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ ажиглагдÑ?ан Ñ…Ñ?Ñ‚ халалтын зарим туршлагааÑ? ….….................................................................................…..29 ХавÑ?ралт 3. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын зуучлалын үндÑ?Ñ? ………….....…..……….…..37 Ð?шиглаÑ?ан ном материал .....................................................................................................39 1 УДИРТГÐ?Л Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн тухай Ñ?нÑ?Ñ…Ò¯Ò¯ техник хавÑ?ралт нь Санхүүгийн Ñ?албарын үнÑ?лгÑ?Ñ?ний хөтөлбөрийн Хөгжлийн модулийн нÑ?г Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г бөгөөд Монгол УлÑ?ын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын техник аÑ?уудлуудыг илүү дÑ?лгÑ?рүүлÑ?н Ñ?удалÑ?ан ажлын үр дүн юм1. ДÑ?лхийн БанкнааÑ? Санхүүгийн Ñ?албарын үнÑ?лгÑ?Ñ?ний хөтөлбөр (ССҮХ)-ийн Хөгжлийн модулийг бÑ?лтгÑ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ€ томилогдÑ?он ажлын Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г 2012 оны 1-Ñ€ Ñ?арын 23-нааÑ? 2-Ñ€ Ñ?арын 4-ний өдрүүдÑ?д Улаанбаатар хотод ажиллаж, Ñ?нÑ?Ñ…Ò¯Ò¯ хавÑ?ралтыг боловÑ?руулÑ?ан бөгөөд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын өнөөгийн байдалтай танилцаж, уг захыг цаашид тогтвортой хөгжүүлÑ?Ñ… нөөц бололцоог олж тогтоох зорилго агуулав. Цаашилбал, техник хавÑ?ралтанд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагаа, барилга үйлдвÑ?рлÑ?л зÑ?Ñ€Ñ?г орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн буÑ?ад Ñ…Ñ?лбÑ?рүүдийг туÑ?гаагүй болохыг анхаарна уу. Ð?жлын Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г Монголбанк, Сангийн Ñ?ам, Санхүүгийн зохицуулах хороо, Хөдөө аж ахуй, хүнÑ?, хөнгөн үйлдвÑ?рийн Ñ?ам, Барилга, хот байгуулалтын Ñ?ам, Монголын хөрөнгийн бирж, МÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л, харилцаа холбоо, технологийн газар, ЖДБ-ийн газар, заÑ?гийн газрын буÑ?ад агентлаг, арилжааны банкууд, банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллагууд, зах зÑ?Ñ?лийн буÑ?ад оролцогчидтой уулзаж Ñ?рилцав. ДÑ?Ñ?рх байгууллагуудын албан тушаалтан, мÑ?ргÑ?жилтнүүд ажлын Ñ…Ñ?Ñ?гийн бүрÑ?лдÑ?хүүнтÑ?й уулзаж Ñ?рилцан, нÑ?гт хамтран ажиллаÑ?ан Ñ?вдалд талархал илÑ?рхийлж байна. ДÑ?лхийн Банкны Монгол дахь Ñ?уурин төлөөлөгчийн газрын ажилтнууд мөн ССҮХ - ийн ажилд үнÑ?Ñ‚Ñ?й туÑ?лалцаа дÑ?мжлÑ?г үзүүлÑ?нийг дурьдахгүй өнгөрч болохгүй. 1 ДÑ?лхийн Банкны Санхүү, хувийн Ñ…Ñ?вшлийн Ñ?албарын хөгжлийн газрын Орон Ñ?уцны Ñ?анхүүжилтийн ахлах мÑ?ргÑ?жилтÑ?н Ð?ндрей Милютин Ñ?нÑ?Ñ…Ò¯Ò¯ техникийн хавÑ?ралтыг боловÑ?руулж, ДÑ?лхийн Банкны ажилтнууд болох СонÑ? Брайович Братанович, Ð?лекÑ? Панков, Ира Пепперкорн, Саймон Уолли нар Ñ?анал дүгнÑ?лтÑ?Ñ? хандивлаÑ?ан. 2 I. ХУРÐ?Ð?Ð?ГУЙ Монгол УлÑ?ын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн зах хурдацтай Ó©Ñ?ч, Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар иргÑ?дийг орон Ñ?ууцаар хангах аÑ?ар их хүч хөрөнгө шаардÑ?ан зорилт дÑ?вшүүлÑ?Ñ?н Ñ?нÑ? үед уг Ñ?албарыг хөгжүүлÑ?Ñ… нÑ?гдмÑ?л арга барил шаардлагатай байна. Бодлого боловÑ?руулагчид дараах үндÑ?Ñ?н гурван чиглÑ?лд анхаарлаа хандуулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Үүнд: a. Ð?Ñ?гдүгÑ?Ñ?рт, орон Ñ?ууцны Ñ?Ñ€Ñ?лт, нийлүүлÑ?лтийг илүү Ñ?айн Ñ‚Ñ?нцвÑ?ржүүлÑ?Ñ… шаардлагатай байгаа бөгөөд үүний тулд заÑ?гийн газар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?тандарт, Ñ…Ñ?налт шалгалтыг Ñ…Ñ?намгай байлгах, орон Ñ?ууцны инженерийн шугам Ñ?үлжÑ?Ñ? байгуулах, бүÑ?чилÑ?Ñ?н газар хуваарилж өгөх зÑ?Ñ€Ñ?гт түлхүү анхаарах нь чухал байна. b. ХоÑ?рдугаарт, төÑ?вийн хөрөнгөөр Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжиж байгаа болон төлөвлөгдÑ?өн орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн хөтөлбөрүүдийг үр дүнтÑ?й Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ үнÑ?лгÑ?Ñ?ний гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? Ñ?Ñ?ргийлж, төлөвлөлтийг оновчтой хийж, ил тод байдал, заÑ?аглалын хатуу шаардлага тавихад онцгойлон анхаарах шаардлагатай байна. c. Гуравдугаарт, заÑ?гийн газар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн бүтцийг оновчтой зохион байгуулж, хөрөнгийн захын хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчин, цаашилбал МИК-ийн заÑ?аглал, бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн, үйл ажиллагааг боловÑ?ронгуй болгоход анхаарах нь зүйтÑ?й. Монголын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн зах Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?ч байна. Багцын өрийн үлдÑ?гдÑ?л 2009- 2011 оны хооронд 190 хувиар нÑ?мÑ?гдÑ?ж, 656 Ñ‚Ñ?рбум төгрөгт (482 Ñ?аÑ? ам. доллар) хүрÑ?нÑ?Ñ?Ñ€ 2010 онд ДÐ?Б-ий 8 хувь, 2011 онд банкны зÑ?Ñ?лийн өрийн үлдÑ?гдлийн 12 хувьтай Ñ‚Ñ?нцÑ?ж байÑ?ан. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын 89 хувийг дөрвөн том зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид бүрдүүлж байгаа тул их төвлөрөлтÑ?й. Мөн орон зайн хувьд ч төвлөрөл Улаанбаатар хот дотор болон түүний ойр орчимд байдаг. Орон Ñ?ууцны үнÑ? Ñ?үүлийн хоÑ?Ñ€ жилд, нÑ?н Ñ?лангуÑ?а 2011 онд огцом Ó©Ñ?Ñ?өн. ЭнÑ? хугацаанд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ давамгайлан Ñ?анхүүжигдÑ?Ñ?н Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гт үнийн Ó©Ñ?өлт 36 гаруй хувьтай байÑ?ан. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?Ñ?ний зÑ?Ñ?лийн ерөнхий Ó©Ñ?өлттÑ?й ойролцоо хувиар Ó©Ñ?ч байгаа боловч үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн Ó©Ñ?өлт 2011 онд ХҮИ, ДÐ?Б - ий Ó©Ñ?өлтийг туÑ? туÑ? нилÑ?Ñ?д түрүүлÑ?Ñ?н. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн багцад улирлын нөлөө байдаггүй учрааÑ? чанаргүй зÑ?Ñ?лийн багц одоогоор маш бага байгаа. ГÑ?хдÑ?Ñ? зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, орлогын харьцаа өндөр байгаагааÑ? зÑ?Ñ?лийн наÑ?жилттай холбоотой болон мөчлөгийн хугацаа Ñ…Ñ?трÑ?лт цаашид нÑ?мÑ?гдÑ?ж магадгүй. ЭрÑ? Ñ‚Ñ?Ñ? цаг уур, бүÑ?чилÑ?Ñ?н болоод инженерийн шугам Ñ?үлжÑ?Ñ?Ñ‚Ñ?й газрын хүрÑ?лцÑ?Ñ? муу, дÑ?д бүтцийн гацаанааÑ? зарим байдлаар шалтгаалан орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лт маш ихÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?згаарлагдаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ‚ халалт Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? Ñ?Ñ?ргийлж, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголтыг нийлүүлÑ?лттÑ?й Ñ‚Ñ?нцвÑ?ртÑ?й байлгахын тулд арилжааны банкууд болон зохицуулалтын байгууллагууд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лд болгоомжтой хандах нь зүйтÑ?й. Ó¨Ó©Ñ€Ó©Ó©Ñ€ Ñ…Ñ?лбÑ?л, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн нийлүүлÑ?лтÑ?нд урьтач, мөчлөг Ñ?Ó©Ñ€Ñ?өн нөлөөлөл үзүүлÑ?Ñ… бодлого баримтлах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Газар, орон Ñ?ууцны буÑ?ад дÑ?д бүтцийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?хийн зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? байгууламжийн бүтÑ?Ñ?цийг боловÑ?ронгуй болгох арга Ñ?анаачлага, Ñ‚Ñ?Ñ€ дундаа Ñ?рчим хүчний үр ашгийг дÑ?Ñ?шлүүлÑ?Ñ… ажлыг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?н, орон Ñ?ууцны чанар, нийлүүлÑ?лтийг Ñ?айжруулж, барьцаа хөрөнгийн үнÑ? цÑ?нийг Ó©Ñ?гөх нь зүйтÑ?й . Хувийн Ñ?ууцны 3 Ñ?анхүүжилтийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүний нийлүүлÑ?лтийг цаашид нÑ?мÑ?гдүүлж, орлого багатай иргÑ?дÑ?д орон Ñ?ууцны нөхцлөө Ñ?айжруулах хувилбаруудыг нÑ?мж өгөх нь зүйтÑ?й. 100,000 орон Ñ?ууц гÑ?Ñ… мÑ?Ñ‚ том Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний, төÑ?вийн Ñ?анхүүжилттÑ?й, орон Ñ?ууцны хөнгөлөлттÑ?й хөтөлбөрүүдийг Ñ?айтар төлөвлөж, орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн захад нийтÑ?д нь аль болох бага гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?Ñ…Ñ?д анхаарах шаардлагатай. ЗаÑ?гийн газрааÑ? хөтөлбөр боловÑ?руулж Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?хдÑ?Ñ? амжилтыг тодорхойлогч гол хүчин зүйлÑ? болох заÑ?аглал, ил тод байдал, дÑ?д бүтцийн хөгжил, хамрагдах өрхөд тавих шалгуур, нийт захын борлуулалттай харьцуулахад нÑ?г жилийн Ñ?анхүүжилтийн Ñ?злÑ?Ñ… хувь зÑ?ргийг туÑ?гаÑ?ан байх нь чухал байна. Одоогоор Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн корпораци (ОССК)-ааÑ? зÑ?Ñ?л Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?гчдÑ?д тавьж байгаа шалгуур нь арилжааны банкуудынхтай төÑ?Ñ‚Ñ?й байгаа, мөн үйл ажиллагааны цар хүрÑ?Ñ? нь өргөжиж байгаагааÑ? зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?ж болзошгүй байна. Цаашилбал, ОССК нь орон Ñ?ууцны барилга үйлдвÑ?рлÑ?л болон зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилтийн үйл ажиллагаанд давхар оролцож байгаа нь орон Ñ?ууцжуулах хөнгөлөлттÑ?й үйл ажиллагааны үндÑ?Ñ?н зарчимтай зөрчилдөж байна. Урт хугацаат Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн олдоц муу байгаагааÑ? орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захыг цаашдын хөгжүүлÑ?Ñ…Ñ?д ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н хүчин чармайлт шаардагдах болно; Монголын ипотекийн корпораци (MИK) орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ гаргаж өгөх Ñ?рхÑ?Ñ? Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж чадахгүй байгаа бөгөөд үйл ажиллагаагаа Ñ?нÑ? чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ үлÑ?мж бÑ?хжүүлÑ?Ñ… шаардлагатай байна. МИК- д хөрөнгө оруулÑ?ан төрийн байгууллага, арилжааны банкууд үйл ажиллагааг нь нÑ?гтлан шалгаж, бизнеÑ?ийн загвар, компанийн заÑ?аглал, бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүний онцлогийг олон улÑ?ын шилдÑ?г туршлагад нийцүүлÑ?н шинÑ?члÑ?н тодорхойлох нь зүйтÑ?й. 2007 онд хийгдÑ?Ñ?н ССҮХ-ийн Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн техник хавÑ?ралтаар өгÑ?өн зөвлөмжийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилт Ñ…Ñ?згаарлагдмал байÑ?ан учрааÑ? зонхилох Ñ…Ñ?Ñ?гийг одоо ч гÑ?Ñ?Ñ?н Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… шаардлагатай байна.2 ҮндÑ?Ñ?ний Ñ?татиÑ?тикийн хороонооÑ? орон Ñ?ууцны үнийн индекÑ? тооцох тархаах, орон Ñ?ууцны Ñ?рх зүйн орчныг Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гчлÑ?н бүрдүүлÑ?Ñ…, Эд хөрөнгийн Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн газрыг бÑ?хжүүлÑ?Ñ… чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ тодорхой үр дүн гарÑ?ан. ГÑ?Ñ?Ñ?н Ñ…Ñ?дий ч хөрөнгийн үнÑ?лгÑ?Ñ? хийх, хөрөнгийн захааÑ? Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ татах, баригдаж буй барилгыг зÑ?Ñ?лдÑ?гчÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ…, хөрөнгө, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?рхийг шилжүүлÑ?Ñ… аÑ?уудлыг бүртгÑ?лд хамруулах, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хөрвөх чадварыг Ñ?айжруулах, шүүхийн журмаар барьцаа хөрөнгө хурааж авах аÑ?уудлаар нÑ?мж хийх ажлууд байÑ?аар байна. 2 2007 оны ССҮХ-ийн Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн техник хавÑ?ралтаар өгÑ?өн зөвлөмжүүд, Ñ‚Ñ?дгÑ?Ñ?рийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтийг ХавÑ?ралт 1-д харуулав. 4 II. ГОЛ ЗӨВЛӨМЖҮҮД3 Ð?Ñ?уудал Зөвлөмж Хугацаа Орон Ñ?ууцны үнийн индекÑ?ийг боловÑ?ронгуй болгож, орон Ñ?ууцны Богино зÑ?Ñ?л олгож байгаа байгууллагад мөрдөгдөж байгаа зохиÑ?той хугацаа харьцааны Ñ…Ñ?налт шалгалтанд ашиглах. нд ЗохиÑ?той харьцааны мөчлөг Ñ?Ó©Ñ€Ñ?өн арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж, орон Богино Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголтыг орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лт, шинÑ? зÑ?Ñ?лийн хугацаа Ó©Ñ?өлтийн хурд, чанартай нийцүүлÑ?н урьтач байдлаар Ñ‚Ñ?нцвÑ?ржүүлÑ?Ñ…. нд Сууц өмчлөгчдийн холбооны хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчинг Орон Ñ?ууцны бÑ?хжүүлÑ?Ñ… замаар хувийн Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт, нийтийн орон Ñ?ууцны Богино Ñ?Ñ€Ñ?лт, зÑ?Ñ?лийн браилга байгууламжийг заÑ?аж Ñ?айжруулах, нÑ?н Ñ?лангуÑ?а 2000 онооÑ? хугацаа Ñ‚Ñ?нцвÑ?Ñ€ өмнөх барилгын Ñ?рчим хүчний үр ашгийг дÑ?Ñ?шлүүлÑ?Ñ… зориулалттай нд алдагдаж Ñ?Ñ…Ñ?лж зÑ?Ñ?лийг хөхүүлÑ?н дÑ?мжих. байна; үл Захиалагчдад мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л өгөх журам, үл хөдлөх хөрөнгийн үнÑ?лгÑ?Ñ?ний хөдлөх Богино Ñ?тандарт, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын Ñ?албарын Ñ…Ñ?налт хөрөнгийн үнÑ? хугацаа шалгалтыг боловÑ?ронгуй болгох. 2011 онд огцом нд Ó©Ñ?Ñ?өн; орон Эд хөрөнгийн Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн газрын үйл ажиллагааны хүчин Богино- Ñ?ууцны дÑ?д чадал, үр ашгийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…. Газар, барилга, барьцааны хөрөнгийн дунд бүтÑ?ц Ñ?рхийн бүртгÑ?лийг нÑ?гтгÑ?ж, автоматжуулах. хугацаа Ñ…Ñ?згаарлагдмал нд байна ГÑ?Ñ€Ñ?Ñ?ний зохицуулалтыг боловÑ?ронгуй болгож, барилгын Ñ?анхүүжилт Дунд хийх Ñ?анхүүгийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л бий болгох замаар барилга гүйцÑ?тгÑ?гчийн хугацаа Ñ?анхүүжилтийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг бууруулах. нд Эрчим хүч, уÑ?, халаалтын дÑ?д бүтÑ?ц байгуулахад анхаарах замаар Дунд баригдаж буй нийтийн орон Ñ?ууцны тоог нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…Ñ?д дÑ?мжлÑ?г хугацаа үзүүлÑ?Ñ…. нд ДÑ?д бүтÑ?ц, барилга үйлдвÑ?рлÑ?л, заÑ?аглал, гүйцÑ?тгÑ?лийн ил тод байдал, ЗаÑ?гийн газрааÑ? Ñ?анхүүжилт, хөтөлбөрт хамрагдах Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?лтÑ?й өрхөд тавих шалгуур, Богино Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж мониторинг, үнÑ?лгÑ?Ñ? хийх хараат буÑ? бие дааÑ?ан механизм зÑ?ргийг хугацаа байгаа нийтийн харгалзаж үзÑ?ж хөтөлбөрийн бүтÑ?ц агуулга, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтийг хангах нд орон Ñ?ууцыг Ñ?тратегийг тодорхойлох. 3 ДÑ?Ñ?рх зөвлөмжийн дÑ?Ñ? дараалал нь арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний ач холбогдол, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… дарааллыг ерөнхийдөө илÑ?рхийлж байгаа, Ó©Ó©Ñ€Ó©Ó©Ñ€ Ñ…Ñ?лбÑ?л орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лт дутагдалтай байгаа нь зах зÑ?Ñ?лийг цаашид тогтвортой хөгжүүлÑ?Ñ… үүднÑ?Ñ?Ñ? авч үзвÑ?л орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилтийн нийлүүлÑ?лттÑ?й харьцуулахад илүү хурцадÑ?ан бөгөөд Ñ?аралтай шийдвÑ?рлÑ?Ñ… шаардлагатай аÑ?уудал юм . 5 хөнгөлөлттÑ?й Хөтөлбөрт шаардлагатай төÑ?вийн Ñ?анхүүжилтийн тооцоо, төÑ?өөллийг нөхцлөөр олгох гаргаж, захиргаа удирдлага, хөтөлбөр хариуцÑ?ан байгууллага, Богино хөтөлбөрийг дүрмийн Ñ?ангийн хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө, газар, барилга хугацаа тодорхой арга үйлдвÑ?рлÑ?л, барилгын материалын үнийн Ó©Ñ?өлт, дÑ?д бүтÑ?ц, хүн ам нд Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний зүйн үзүүлÑ?лтүүд зÑ?ргийг туÑ?гаÑ?ан байх. бүтÑ?цтÑ?й ЭцÑ?ийн өгөөж хүртÑ?гч буюу зÑ?Ñ?лдÑ?гч өрх, Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ… хөрөнгөнд тавих хатуу шалгуурыг Ñ…Ñ?мжих нÑ?гжтÑ?й, ил тод байдлаар тогтоож Дунд болгон, мөрдүүлÑ?Ñ…, ингÑ?хдÑ?Ñ? уг шалгуур нь мөрдүүлÑ?Ñ…, Ñ…Ñ?налт тавихад Ñ…Ñ?лбар хугацаа Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… байх Ñ?Ñ?той. нд арга замыг тодорхойлж, Зах зÑ?Ñ?лийн зорилтот Ñ?егментийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? шаардлагад нийцүүлÑ?Ñ… Богино орон Ñ?ууцны үүднÑ?Ñ?Ñ? татааÑ?ын механизмыг зохиÑ?той, тогтвортой байдлаар боловÑ?руулах Ñ?удалгаа хийх. хугацаа Ñ?анхүүжилтийн нд зах дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Олон жилийн Ñ?тратегийн төлөвлөгөөний бүрдÑ?л болох хөтөлбөрийн Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? жилийн төÑ?вийг олон нийтÑ?д нÑ?Ñ?лттÑ?йгÑ?Ñ?Ñ€ гаргаж, ашиглаж болох Ñ?Ñ… Урт Ñ?Ñ?ргийлÑ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?ртÑ?й уÑ?лдуулÑ?ан байхааÑ? гадна хөтөлбөрийн жилийн төÑ?өв нь хугацаа Ñ…Ñ?зÑ?Ñ?д орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн захын бага Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г байх Ñ?Ñ?той. нд Худалдан авалт, төÑ?лийн мониторинг хийх хатуу журам зааврыг Урт мөрдүүлж, барилгын захиалагч, гүйцÑ?тгÑ?гчÑ?Ñ?Ñ? Ñ?анал өгөх, Ñ‚Ñ?дгÑ?Ñ?рийг хугацаа Ñ?онгон шалгаруулах үйл Ñ?вцыг ил тод болгох. нд Ð?ийтийн орон Ñ?ууцны барилгын ажил, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн үйл Дунд ажиллагааны Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л, бизнеÑ?ийн загвар ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н Ñ?лгаатай байдаг учрааÑ? Ñ?нÑ? хоÑ?Ñ€ чиг үүргийг нÑ?г байгууллага гүйцÑ?тгÑ?Ñ… Ñ?Ñ?гүй. хугацаа нд ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан бондын тухай Дунд хууль тогтоомжийг батлаж, холбогдох журам зааврыг гаргаж Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ…. хугацаа нд МИК-ийн компанийн заÑ?аглалыг олон улÑ?ын түвшинд хүргÑ?н Дунд Орон Ñ?ууцны боловÑ?ронгуй болгож, нийт хувьцаа Ñ?зÑ?мшигчдÑ?д ижил орчин нөхцөл бүрдүүлÑ?Ñ…. хугацаа Ñ?анхүүжилтÑ?нд нд ашиглах олон төрлийн, урт ЗÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчийн хөрөнгө, хөрвөх чадварын өгөөжийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ… Дунд хугацаат Ñ?Ñ… зорилгоор МИК-ийн зÑ?Ñ?л худалдан авах бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнүүдÑ?д үнÑ?лгÑ?Ñ? хийж, Ñ…Ñ?лбаршуулах. хугацаа Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ нд Ñ?анхүүгийн Ñ?иÑ?темд МИК-ийн өрийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лүүдÑ?д зохицуулалт хийхдÑ?Ñ? өөрийн дутагдалтай хөрөнгийн шимтгÑ?л, заÑ?гийн газрын өрийн бичигтÑ?й дүйцÑ?хүйц Дунд Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний Монголбанкны репо Ñ?анхүүжилт олгох зÑ?ргÑ?Ñ?Ñ€ давуу Ñ?рх хугацаа байна олгох. ИнгÑ?хдÑ?Ñ? компанийн заÑ?аглал, үйл ажиллагааг боловÑ?ронгуй нд болгоÑ?он байдалтай уÑ?лдуулах Ñ?Ñ?той. МИК-ийн өрөнд заÑ?гийн газрын баталгааг тодорхой тогтооÑ?он Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?, нөхцөлийн хүрÑ?Ñ?нд олгож, нÑ?мÑ?лт өөрчлөлт хийх нÑ?гдÑ?Ñ?н Дунд тогтолцооны хүрÑ?Ñ?нд тодорхой хугацааны дараа үйлчлÑ?л нь зогÑ?охыг хугацаа зааÑ?ан байх. МИК-ийн өрөнд зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гчилÑ?Ñ?н баталгаа гаргуулах нд Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?лтийг олон улÑ?ын хөгжлийн байгууллагуудад илгÑ?Ñ?ж 6 тохиролцох. 7 III. ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы СÐ?Ð?ХҮҮЖИЛТИЙÐ? ЗÐ?ХЫÐ? ТОЙМ 1. Монгол УлÑ?ад орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголт хурдацтай Ó©Ñ?ч байна. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн багц 2009 онооÑ? 2011 оны Ñ?цÑ?Ñ? хүртÑ?лх хугацаанд 656 Ñ‚Ñ?рбум төгрөгөөр (482 Ñ?аÑ? ам. доллар) Ó©Ñ?Ñ?өн байна. ЭнÑ? нь 8,255 Ñ‚Ñ?рбум төгрөгөөр Ñ…Ñ?мжигдÑ?ж байÑ?ан 2010 оны ДÐ?Б-ий 8 хувь, банкны нийт зÑ?Ñ?лийн багц 2011 онд 5,439 Ñ‚Ñ?рбум төгрөг байÑ?ны 12 хувьтай туÑ? туÑ? Ñ‚Ñ?нцÑ?ж байна. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын төвлөрөл маш өндөр байгаа бөгөөд дөрвөн том зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид4 нь нийт захын 89 хувийг бүрдүүлж байна. ЗÑ?Ñ?лийн ихÑ?нх Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г Улаанбаатар хот дотор, түүний ойр орчимд төвлөрÑ?өн байдаг. 2011 онд 267 Ñ‚Ñ?рбум төгрөгийн зÑ?Ñ?л шинÑ?Ñ?Ñ€ гаргаÑ?ан байна. Зураг 1-Ñ‚ Монгол УлÑ?ын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, ДÐ?Б-ий харьцааг дÑ?лхийн буÑ?ад улÑ?уудтай харьцуулж харуулав. Харин Зураг 2-Ñ‚ 2008-2011 онуудын хооронд шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?, зÑ?Ñ?лийн өрийн үлдÑ?гдлийн дүнг үзүүлÑ?Ñ?н бөгөөд 2009 онд Зураг 1. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, ДÐ?Б-ий Зураг 2. Монгол УлÑ?ын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн харьцаа: Монгол УлÑ? ба дÑ?лхийн зарим өрийн үлдÑ?гдÑ?л ба шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?лийн улÑ?ууд динамик, 2008-2011 он 60% 700,000 ЗÑ?Ñ?лийн portfolio (Ñ?аÑ? төгрөг) багцMM] [MNT 50% 600,000 Жилд шинÑ?Ñ?Ñ€ origination олгоÑ?он p.a. [MNT MM] зÑ?Ñ?л 40% (Ñ?аÑ? төгрөг) 500,000 30% 400,000 20% 300,000 10% 200,000 0% ЕХ 27 Өмнөд СолонгоÑ? Индонез Япон 100,000 БÐ?Ð¥Ð?У Монгол Бразил Иордани ОХУ - 2008 2009 2010 2011 Эх Ñ?урвалж: Hofinet, ДÑ?лхийн Банк, Монголбанк, хамгийн Ñ?үүлийн үеийн мÑ?дÑ?Ñ? шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?лийн тоо буурÑ?ныг харж болно. 2. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн ихÑ?нх бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнүүд харьцангуй зөв зохиÑ?той бүтÑ?цтÑ?й боловч зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, орлогын харьцаа маш өндөр байна. 2011 онд шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн дундаж Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? 32 Ñ?аÑ? төгрөг (24,000 ам. доллар) байÑ?ан бөгөөд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны дундаж үзүүлÑ?лт 70 хувьтай байÑ?ан. 2009 онооÑ? хойш олгоÑ?он орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн 93 хувийг төгрөгөөр гаргаÑ?ан бол 2008-2009 онуудад Ñ?нÑ? үзүүлÑ?лт 70 хувьтай байÑ?ан. Томоохон зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдийн Ñ…Ñ?лж байгаагаар тогтмол хүүтÑ?й болон зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчийн Ñ?анаачлагаар хүүг өөрчлөх хувьÑ?ах хүүтÑ?й орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнүүд Ñ‚Ñ?нцүү Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?Ñ‚Ñ?й байгаа. Татварын дараах хүүгийн төлбөр, орлогын харьцаа 50-70 хувьтай байгаа нь олон улÑ?ын шилдÑ?г туршлагатай харьцуулахад маш их 4 Хаан банк (2011 онд улÑ?ын Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд байÑ?ан зÑ?Ñ?лийн өрийн үлдÑ?гдлийн 35 хувь), Голомт банк (29 хувь), XacБанк (15 хувь), Худалдаа хөгжлийн банк (10 хувь). 8 өндөр үзүүлÑ?лт бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнÑ? хурдацтай Ó©Ñ?ч байгаа үед орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л авах Ñ?анхүүгийн боломж тааруу байгааг илÑ?рхийлж болно. Цаашилбал, зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, орлогын харьцаа ийнхүү өндөр байгаа нь цаашид бизнеÑ?ийн мөчлөгөөÑ? улбаатай Ñ?өрөг буюу гÑ?нÑ?тийн үйл Ñ?вдлааÑ? болж зÑ?Ñ?лдÑ?гчид зÑ?Ñ?лийн өндөр Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лд орж болзошгүй юм. 10-15 жилийн хугацаатай орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ò¯Ò¯ жилийн 15 хувьтай байна . ЗÑ?Ñ?лийг бүхÑ?лд нь буюу Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гчлÑ?н урьдчилан төлөхөд торгууль ногдуулдаггүй бөгөөд Ñ?нÑ? нь Ñ?лбÑ?г байдаг. 3. ӨнгөрÑ?өн хоÑ?Ñ€ жилийн хугацаанд, нÑ?н Ñ?лангуÑ?а 2011 онд орон Ñ?ууцны үнÑ? огцом Ó©Ñ?ч, зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилттÑ?й орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлт 36.7 хувьтай байÑ?ан . Улаанбаатар хотын Ñ?ууцны байгууламж гÑ?Ñ€ болон нийтийн орон Ñ?ууцнааÑ? үндÑ?Ñ?ндÑ?Ñ? бүрдÑ?ж байна. Хотын хүн амын 45 хувь нь гÑ?рт амьдарч байна. ГÑ?Ñ€ хорооллын хашаанд монгол гÑ?Ñ€Ñ?Ñ?Ñ? гадна хувийн Ñ?ууцанд амьдардаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын оролцогчид Улаанбаатар хотын нийтийн орон Ñ?ууцыг ашиглалтанд орÑ?он оноор нь гурван бүлÑ?гт хувааж авч үздÑ?г. Үүнд: (1) 2000 онооÑ? өмнөх, (2) 2000-2009 онд баригдÑ?ан, (3) гурав хүртÑ?лх жилийн өмнө ашиглалтанд орÑ?он бөгөөд гүйцÑ?тгÑ?гчийн баталгаатай. ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилттÑ?й орон Ñ?ууцууд ихÑ?нхдÑ?Ñ? нÑ?гÑ?Ñ?Ñ? гурван Ó©Ñ€Ó©Ó©Ñ‚Ñ?й байдаг бөгөөд шинÑ?Ñ?Ñ€ баригдÑ?ан болоод 1985 онооÑ? хойш баригдÑ?ан нийтийн орон Ñ?ууцны хороололд байна5. 4. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар Улаанбаатар хотын Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?ч байгаа хүн амын орон Ñ?ууцны Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ?г хангах зорилгоор ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н хүчин чармайлт шаардÑ?ан орон Ñ?ууцны хөтөлбөр Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж байна. Зураг 3. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн багцын үлдÑ?гдÑ?л, 2007 онооÑ? 2011 оны хооронд шинÑ?Ñ?Ñ€ чанарын динамик, 2008-2011 онуудад олгоÑ?он нийт орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн 25 700,000 3.5% хувь, баригдÑ?ан орон Ñ?ууцны 30 хувийг 600,000 3.0% 40 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц, 100 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц, дөрвөн мÑ?нган төрийн 500,000 2.5% албан хаагчийн орон Ñ?ууц, ахмад дайчдын 400,000 2.0% орон Ñ?ууц гÑ?Ñ?Ñ?н хөтөлбөрүүдийн хүрÑ?Ñ?нд 300,000 1.5% баригдÑ?ан орон Ñ?ууцууд туÑ? туÑ? Ñ?зÑ?лÑ?Ñ?н байна. Татвар төлөгчдийн мөнгөөр 200,000 1.0% Ñ?анхүүжÑ?Ñ?н Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ хөтөлбөрийг 100,000 0.5% Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч гол байгууллага нь Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн корпораци байÑ?ан - 0.0% бөгөөд орон Ñ?ууцны хөнгөлөлттÑ?й зÑ?Ñ?л, Apr-08 Apr-09 Apr-10 Apr-11 Aug-08 Aug-09 Aug-10 Aug-11 Dec-07 Dec-08 Dec-09 Dec-10 Dec-11 гүйцÑ?тгÑ?гч компанид барилгын зÑ?Ñ?лийн аль алиныг олгож байÑ?ан. ДÑ?Ñ?рх total Ð?ийтportfolio [MNT зÑ?Ñ?лийн багц (Ñ?аÑ? MM] төгрөг) хөтөлбөрүүд Улаанбаатар хотын гÑ?Ñ€ 30 delinquencies 30+ [%, RHS] хоног хугацаа Ñ…Ñ?Ñ‚Ñ?Ñ€Ñ?Ñ?н (%, баруун Ñ‚Ñ?нхлÑ?г) 90+ хорооллын оршин Ñ?уугчдад чиглÑ?Ñ?Ñ?н арга 90 delinquencies [%, RHS] хоног хугацаа Ñ…Ñ?Ñ‚Ñ?Ñ€Ñ?Ñ?н (%, баруун Ñ‚Ñ?нхлÑ?г) Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? байÑ?ан юм. ГÑ?Ñ€ хорооллын оршин Эх Ñ?урвалж: Монголбанк. Ñ?уугчид хүйтний улиралд нүүрÑ? галлаж, халаалтын аÑ?уудлаа шийдвÑ?рлÑ?дгÑ?Ñ?Ñ? агаарын бохирдол ихÑ?Ñ?дÑ?г учрааÑ? Ñ‚Ñ?дгÑ?Ñ?рийн орон Ñ?ууцны аÑ?уудлыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ… нь нийгмийн болоод байгаль орчны чухал ач холбогдолтой юм. 5 Төв банкнааÑ? гаргаÑ?ан журмын дагуу 1985 онооÑ? өмнө баригдÑ?ан орон Ñ?ууцыг зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?анхүүжүүлÑ?хийг хориглоÑ?он байдаг. 9 5. Эх Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€, инÑ?титуцийн чадавхиаÑ? шалтгаалан хувийн Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт, орон Ñ?ууцны бичил зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт Ñ…Ñ?згаарлагдмал байна. Банкуудын ирүүлÑ?Ñ?н тайлан мÑ?дÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ? харахад нийт зÑ?Ñ?лийн нÑ?г орчим хувийг хувийн Ñ?ууцны заÑ?вар буюу төÑ?Ñ‚Ñ?й үйл ажиллагаанд зориулан олгож байна. Зарим банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллагууд хувийн Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт олгохын зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? мÑ?ргÑ?жлийн зөвлөгөө үзүүлж, зÑ?Ñ?лийг үе шаттайгаар ашиглах боломж олгож байна. 27 Ñ?аÑ? хүртÑ?лх төгрөгийн (20,000 ам. доллар) орон Ñ?ууцны бичил зÑ?Ñ?лийг гурав хүртÑ?л жилийн хугацаатай, Ñ?арын гурван хувийн (жилийн 42.5 хувь буюу орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хүүгÑ?Ñ?Ñ? гурав дахин өндөр) хүүтÑ?йгÑ?Ñ?Ñ€ олгож, барьцаанд нь үл хөдлөх хөрөнгө авч байгаа. Хувийн Ñ?ууцны заÑ?варын зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ò¯Ò¯, хугацаа мөн ижил нөхцөлтÑ?й байгаа бөгөөд Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний хувьд дунджаар 5.4 Ñ?аÑ? төгрөг (4,000 ам. доллар) байдаг. Банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллагуудын үзÑ?ж байгаагаар Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ дутагдалтай, актив паÑ?Ñ?ивын удирдлагын Ñ…Ñ?згаарлалтааÑ? шалтгаалан ийм төрлийн зÑ?Ñ?лийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…Ñ?д бÑ?рхшÑ?Ñ?л тулгардаг. Хувийн Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?албарыг боловÑ?ронгуй болгох чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ олон улÑ?ын Ñ?анхүүгийн байгууллагууд Ñ…Ñ?д Ñ…Ñ?дÑ?н Ñ?анаачлага Ñ?хлүүлÑ?Ñ?д байна. Тухайлбал, ОУСК- иаÑ? 2010 онд Орон Ñ?ууцны бичил Ñ?анхүүгийн гарын авлагыг боловÑ?руулж, ББСБ-уудад Ñ?ургалт Ñ?вуулÑ?ан. 6. Банкны Ñ?үүлийн Ñ…Ñ?мралааÑ? хойш орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн чанар үлÑ?мж Ñ?айжирÑ?ан Ñ…Ñ?дий ч шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?лийн үйлчилгÑ?Ñ?ний чанар шалгагдаж амжаагүй байна. Банкуудын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн нийт багцын 74 гаруй хувийг 2011 онд шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?л Ñ?злÑ?ж байна. 2009 онд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?албар чанарын хувьд хамгийн олон аÑ?уудалтай байÑ?ан бөгөөд 2009 оны Ñ?үүлÑ?Ñ?Ñ? хойш 30 болон 90 хоног хугацаа Ñ…Ñ?трÑ?лттÑ?й зÑ?Ñ?лийн багц багаÑ?Ñ?ан үзүүлÑ?лттÑ?й байна. Сүүлийн үед 90 хоногийн хугацаа Ñ…Ñ?трÑ?лттÑ?й багц 30 хоногийн хугацаа Ñ…Ñ?трÑ?лттÑ?й багцааÑ? их болж байгаа нь зÑ?Ñ?лийн туÑ?гай үйлчилгÑ?Ñ? үр ашигтай ажиллаж чадахгүй байгаагийн илрÑ?л байж болно. ЗÑ?Ñ?лийн багцын Ó©Ñ?өлт өндөр хувьтай (2010 онд 48 хувь, 2011 онд 97 хувь) байгаа бөгөөд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, орлогын харьцаа их өндөр байгаатай холбогдуулан багцын чанарын аÑ?уудлыг нуун дарагдуулж байж болно. 7. Урт хугацаат Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ дутагдалтай байгаагааÑ? банкуудын орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт олгох чадавхи Ñ…Ñ?згаарлагдмал байна. Монголбанкны гаргаÑ?ан мÑ?дÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн 98 хувийг хугацаатай хадгаламж болон үндÑ?Ñ?ндÑ?Ñ? банкуудын өөрийн хөрөнгөөр Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ?н бөгөөд Ñ?анхүүжилтийн Ñ?нÑ?Ñ…Ò¯Ò¯ бүтÑ?ц нь актив паÑ?Ñ?ивын хугацааны үл зохицол, хөрвөх чадварын Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн аÑ?уудлыг хөндөж байна. Хөрөнгийн захын тухай хуулийн дагуу арилжааны банк өрийн бичиг гаргах Ñ?рхгүй, хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ гарах буÑ?ад механизмууд хөгжөөгүй байгаа учрааÑ? төрийн баталгаатай иргÑ?дийн хадгаламжийн төлөө Ó©Ñ€Ñ?өлдөөн өрнөж, 12 Ñ?арын хугацаатай хадгаламж 15 хувь хүртÑ?л хүүтÑ?й байна. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн зуучлалаар мÑ?ргÑ?шÑ?Ñ?н хувийн Ñ…Ñ?вшлийн байгууллага болох Монголын ипотекийн корпораци 2010, 2011 онуудад зах зÑ?Ñ?лийн жижиг оролцогч Ñ…Ñ?вÑ?Ñ?Ñ€ байÑ?ан бөгөөд 5.4 Ñ‚Ñ?рбум төгрөгийн шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?лийн хоÑ?Ñ€ хувь орчмыг дахин Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ?н байдаг. MИK-ийн үйл ажиллагаа Ñ…Ñ?згаарлагдмал байгаагийн үндÑ?Ñ?н шалтгаан нь Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн дутагдал, бизнеÑ?ийн загвар, бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүний үр ашиггүй байдал, мөн түүнчлÑ?н банкны хадгаламжтай харьцуулахад хөрөнгийн захад Ó©Ñ€Ñ?өлдөх чадвартай Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л байхгүй байгаа Ñ?вдал байна. 8. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, үнÑ?лгÑ?Ñ?ний Ñ?албарт тавих Ñ…Ñ?налт Ñ?ул, Ñ?албарын чадавхи дутагдалтай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнÑ?лгÑ?Ñ?чид туÑ?гай зөвшөөрөл авч үйл ажиллагаа Ñ?вуулдаг байхад үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид туÑ?гай зөвшөөрөл авах 10 шаардлагагүй байгаагааÑ? орон Ñ?ууцны худалдан авагч, худалдагч нарт үйлчилгÑ?Ñ?г хариуцлагатай хүргÑ?Ñ… аÑ?уудал урган гарч байна. ТүүнÑ?Ñ?Ñ? гадна, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын хоÑ?Ñ€ холбоо үйл ажиллагаа Ñ?вуулж, Ó©Ñ€Ñ?өлдөж байгаа нь зах зÑ?Ñ?л жижиг байгаа Ñ?нÑ? үед үр ашиггүй бөгөөд үйл ажиллагааны Ñ?тандарт тогтоох, борлуулж буй хөрөнгийн нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?ан байгуулахад Ñ?аад тотгор болж байна. 9. 2007 оны ССҮХ-ийн Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн техник хавÑ?ралтад туÑ?гаÑ?ан зөвлөмжийн ихÑ?нх Ñ…Ñ?Ñ?гийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… шаардлагатай Ñ…Ñ?вÑ?Ñ?Ñ€ байна. ҮндÑ?Ñ?ний Ñ?татиÑ?тикийн хороонооÑ? орон Ñ?ууцны үнийн индекÑ? тооцож гаргах, мөн орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн хууль Ñ?рх зүйн орчныг зарим Ñ?лементийг батлаж мөрдүүлÑ?Ñ… чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ тодорхой дÑ?вшил гарÑ?ан. 11 IV. ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы ЭРЭЛТ Ð?ИЙЛҮҮЛЭЛТИЙГ ТЭÐ?ЦВЭРЖҮҮЛЭХ ТУХÐ?Й 10. Монгол УлÑ?ын орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн зах 2008-2009 оны банкны Ñ?албарын Ñ…Ñ?мралын үеÑ?Ñ€ богино хугацаанд уналтанд орÑ?ны дараа хурдацтай Ó©Ñ?Ñ?өн . Үл хөдлөх хөрөнгийн захын гол төлөв орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?анхүүждÑ?г Ñ?егментийн үнÑ? ханш Ó©Ñ?ч, шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?Ñ?лийн тоо нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ€ орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн багц улÑ?ын Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд 2011 онд хоÑ?Ñ€ дахин Ñ‚Ñ?лÑ?Ñ?н. Худалдах орон Ñ?ууцны олдоц, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилт6 хоÑ?рын Ñ‚Ñ?нцвÑ?Ñ€ муудаж байгаа аÑ?уудлыг үл хөдлөх хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ Ò¯Ò¯Ñ?ч болзошгүй Ñ…Ñ?Ñ‚ халалтааÑ? шалтгаалÑ?ан инÑ?титуцийн болоод Ñ?иÑ?темийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн хүрÑ?Ñ?нд авч үзÑ?Ñ… нь зүйтÑ?й. Өвлийн зургаан Ñ?ард барилга үйлдвÑ?рлÑ?л Ñ?вуулах боломжгүй байдаг учрааÑ? Ñ?нÑ? аÑ?уудал Монгол УлÑ?ын хувьд илүү хамаатай юм. Өвөл удаан үргÑ?лжилдÑ?гÑ?Ñ?Ñ? барилгын мөчлөг Ñ?Ñ? жамаараа Ñ?унжирч, орон Ñ?ууцны бодит Ñ?Ñ€Ñ?лт болон бÑ?лÑ?н болÑ?он орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лтийн хооронд хоцрогдол Ò¯Ò¯Ñ?дÑ?г. Зураг 4. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголт, барилга Зураг 5. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголт, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?Ñ?ний үйлдвÑ?рлÑ?л, орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлтийн зÑ?Ñ?лийн зарим үзүүлÑ?лтүүдийн динамик, 2006- динамик, 2008-2011 онуудад 2011 онуудад 100% 18,000 40% 16,000 35% 50% 14,000 30% 12,000 25% 0% 10,000 20% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 8,000 15% -50% 6,000 4,000 10% -100% Household deposits growth ИргÑ?дийн хадгаламжийн [% yoy] Ó©Ñ?өлт (жилийн өөрчлөлт %) 2,000 5% Household growth creditÓ©Ñ?өлт ИргÑ?дийн зÑ?Ñ?лийн yoy] %) [% өөрчлөлт (жилийн - 0% mortgage origination ШинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он change орон Ñ?ууцны [% yoy] зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт (жилийн өөрчлөлт %) 2008 2009 2010 2011 -150% ХҮИ CPI (%) [%] origination [# loans] p.a.зÑ?Ñ?л ШинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он (тоо) Орон Ñ?ууцны үнÑ? ханшийн Ó©Ñ?өлт (УБ, House Price Appreciation [UB, yoy] өөрчлөлт %) % жилийн Орон Ñ?ууцны housing барилга угÑ?ралт construction (тоо) [# units] Орон Ñ?ууцны -200% HPA [% yoy, үнÑ? RHS]ханшийн Ó©Ñ?өлт (жилийн өөрчлөлт %, баруун Ñ‚Ñ?нхлÑ?г) Эх Ñ?урвалж: Монголбанк, Барилга, хот байгуулалтын Ñ?ам, ТÑ?нхлÑ?г зууч үл хөдлөх хөрөнгийн компани. 11. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголтын хувь 2009 оны Ñ?анхүү Ñ?дийн заÑ?гийн Ñ…Ñ?мралын дараа Ñ?Ñ€Ñ? буурÑ?нааÑ? буÑ?ад үед өрхийн зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлтийг дагаж байÑ?ан . Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн Ó©Ñ?өлт, ХҮИ-ийн өөрчлөлт хоÑ?Ñ€ Ñ?үүлийн Ñ…Ñ?дÑ?н жил ойролцоо байÑ?ан боловч Ñ?үүлийн үед Ñ?Ñ€Ñ? Ñ?лгаатай болж ирÑ?Ñ?н нь онцгой анхаарал татаж байна . ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, орлогын харьцааны үзүүлÑ?лт маш өндөр байгаа нөхцөлд өрхийн хадгаламжтай харьцуулахад орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€ Ñ…Ñ?рхÑ?н өөрчлөгдөж байгааг Ñ?удлаж үзвÑ?л өрхийн өрийн дарамт Ó©Ñ?ч байгаа байдал харагдаж болзошгүй. Өрхийн нийт зÑ?Ñ?лийн өрийн 6 Ð?рилжааны банкууд Улаанбаатар хотод орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн 22,000 өргөдлийг одоогоор баталÑ?ан байгаа гÑ?Ñ?Ñ?н мÑ?дÑ?Ñ? байна. ГÑ?Ñ‚Ñ?л дөнгөж 20,000 орон Ñ?ууц ашиглалтанд орж, борлогдож байна. 12 үлдÑ?гдлийн 30 орчим хувь, шинÑ?Ñ?Ñ€ ашиглалтанд орÑ?он орон Ñ?ууц худалдан авалтын 50 хүртÑ?л хувийг орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л Ñ?злÑ?ж байна. ҮүнÑ?Ñ?Ñ? харахад орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хүрÑ?лцÑ?Ñ? үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтанд чухал үүрÑ?г гүйцÑ?тгÑ?дÑ?г бөгөөд улмаар үнÑ? ханшинд нөлөөлдөг байна. 2011 онд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? үлÑ?мж нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ?н бөгөөд Ñ?нÑ?Ñ…Ò¯Ò¯ үр нөлөөг орон Ñ?ууцны үнийн муруйгааÑ? олж харж болно. Улаанбаатар хотод байгаа орон Ñ?ууцны захын дунд, бага Ñ?егментийн орон Ñ?ууцнууд харьцангуй хуучин учрааÑ? Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?егментүүдийн (орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л Ñ?нд төвлөрÑ?өн байгаа) үнÑ? 2011 онд Ó©Ñ?Ñ?өн Ñ?вдал нь онцгой түгшÑ?Ñ?ж байна. ҮнÑ? ханш Ó©Ñ?ч байгаа нь орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн нийлүүлÑ?лт, орон Ñ?ууцны тооны Ñ‚Ñ?нцвÑ?Ñ€ алдагдÑ?анааÑ? үл хөдлөх хөрөнгийн үнÑ? Ó©Ñ?ч байна гÑ?Ñ?Ñ?н дүгнÑ?лтийг бататгаж байна. 12. Эрчим хүч, халаалт зÑ?Ñ€Ñ?г орон Ñ?ууцны зайлшгүй дÑ?д бүтцийн хүчин чадал дÑ?Ñ?д Ñ…Ñ?згаартаа тулÑ?ан. Улаанбаатар хотын тавдугаар цахилгаан Ñ?танц ашиглалтанд ороогүй байгаа бөгөөд халаалтын нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?үлжÑ?Ñ?нд холбогдох боломж хомÑ? байна. Иймд барилга үйлдвÑ?рлÑ?лийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…Ñ?д бÑ?рхшÑ?Ñ?л тулгарч болзошгүйгÑ?Ñ?Ñ? гадна барилгын материал, хүн хүчний импортыг Ó©Ñ?гөхөөÑ? илүү зүйл нÑ?мж хийх Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й болно .7 Зах зÑ?Ñ?лд оролцогчид Улаанбаатар хотод шинÑ?Ñ?Ñ€ барилга барихад Ñ?рчим хүчний хангамжааÑ? Ñ?хлÑ?Ñ?д халаалт, халуун хүйтÑ?н уÑ?, бохирын Ñ?иÑ?тем хүрÑ?лцÑ?хгүй байгаа талаар Ñ?рьж байна . Монгол УлÑ?ын цаг уурын орчин нөхцөлтÑ?й холбоотойгоор хуучин барилгын ихÑ?нх Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гт Ñ?рчим хүчний үр ашгийг дÑ?Ñ?шлүүлÑ?Ñ… зÑ?Ñ€Ñ?г боловÑ?ронгуй болгох заÑ?вар шинÑ?члÑ?лтийг Ñ?аралтай хийх шаардлагатай байна. ЭдгÑ?Ñ?Ñ€ ажил нь өрхийг орон гÑ?ртÑ?Ñ? аÑ? тухтай байхад чухал байхааÑ? гадна орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн барьцааны үнÑ? цÑ?нийг Ó©Ñ?гөж, нийтийн аж ахуй, Ñ?рчим хүчний Ñ?үлжÑ?Ñ?ний ачааллыг бууруулах ач холбогдолтой юм.8 13. Орон Ñ?ууцны үнÑ? хурдацтай Ó©Ñ?Ó©Ñ…Ñ‚Ñ?й зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? улÑ?ын төÑ?вөөÑ? орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтÑ?нд Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ гаргаж байгаа Ñ?нÑ? үед Ñ?албарыг хатуу Ñ…Ñ?налтанд байлгах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Орон Ñ?ууцны Ñ?албар ажил Ñ?рхлÑ?лт, аж үйлдвÑ?рийн үйлдвÑ?рлÑ?лд чухал ач холбогдолтойгооÑ? гадна өрх гÑ?рийн зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилт, банкуудын тайлан Ñ‚Ñ?нцÑ?лд нөлөөлж байдаг учрааÑ? орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?албарт хатуу Ñ…Ñ?налт тавих шаардлагатай. ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд буÑ?ад улÑ?уудын төв банкуудын орон Ñ?ууцны үнийн Ñ?удалгааг тодорхой хугацаанд, өргөн хүрÑ?Ñ?нд Ñ?вуулж мÑ?дÑ?Ñ?лдÑ?г туршлагыг Ñ?удлаж үзÑ?Ñ… нь зүйтÑ?й. Орон Ñ?ууцны үнийн Ñ?авалгаатай холбоотойгоор олон төрлийн мÑ?дÑ?Ñ? мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?лд Ñ?удалгаа шинжилгÑ?Ñ? хийх Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Үүнд:9 a. Орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлттÑ?й холбоотой Ñ?үүлийн үеийн, үнÑ?н зөв, бүрÑ?н дүүрÑ?н, ангилÑ?ан мÑ?дÑ?Ñ?ллийг үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт, 7 СÑ?ргÑ?Ñ?гдÑ?Ñ… Ñ?рчим хүчний Ñ…Ñ?д Ñ…Ñ?дÑ?н төÑ?өл, Ñ‚Ñ?Ñ€ дундаа Улаанбаатар хотооÑ? 80 км -ийн зайд Ñ?алхины турбин байгуулах, 20 км-ийн зайд нарны Ñ?рчим хүчÑ?Ñ?Ñ€ Ñ‚Ñ?жÑ?Ñ?гдÑ?Ñ… орон Ñ?ууцны хорооллын төÑ?өл боловÑ?руулагдах шатандаа Ñ?ваа гÑ?Ñ?Ñ?н мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л бий. 8 Эрчим хүчний Ñ…Ñ?мнÑ?лттÑ?й орон Ñ?ууцны зөвхөн нÑ?г төÑ?өл Германы техник туÑ?лалцааны хөтөлбөрийн Ñ?анхүүжилтÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжÑ?Ñ?н бөгөөд ашиглаÑ?ан халаалт, уÑ?ан хангамж, Ñ?рчим хүчийг дахин ашиглаж үйлдвÑ?рлÑ?Ñ… Ñ?иÑ?темийг (нарны Ñ?рчим дахин боловÑ?руулах хавтанцарыг дÑ?Ñ?вÑ?Ñ€ дÑ?Ñ?Ñ€ байрлуулах) нÑ?г барилга дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?уурилуулÑ?ан. Орон Ñ?ууцны хоÑ?Ñ€ барилгын бүтÑ?Ñ?цийг боловÑ?ронгуй болгоÑ?он. 9 ХавÑ?ралт 2-Ñ‚ дÑ?лхийн улÑ? орнууд орон Ñ?ууцны үнийн Ñ…Ó©Ó©Ñ?ийг арилгах чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ авÑ?ан зарим бодлогын арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүдийг харуулав. 13 борлуулалтын ижил зÑ?Ñ€Ñ?глÑ?лийн мÑ?дÑ?Ñ?ллийг хамт олж авах боломж. ЭнÑ? нь аÑ?уудлыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ…Ñ?д зайлшгүй Ñ…Ñ?дий ч хангалтгүй юм. b. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын нийт арилжаа, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн орон зайн тархалт, хөрөнгийн төрлөөрх тархалтын хувьд тооцÑ?он орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн нÑ?втрÑ?лтийн түвшин. Ийм мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л дÑ?Ñ?Ñ€ үндÑ?Ñ?лÑ?н зохицуулалтын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийг зохиÑ?той Ñ?онгох боломжтой. c. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн нарийвчилÑ?ан бүдүүвч, үүнд Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн Ñ?Ñ… Ñ?урвалж, Ñ?онирхож байгаа газар байршил, хөрөнгийн төрөл гÑ?Ñ… мÑ?Ñ‚. Ийм мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л дÑ?Ñ?Ñ€ үндÑ?Ñ?лÑ?н зохицуулалтын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийг зохиÑ?той Ñ?онгох удирдамжийг боловÑ?ронгуй болгох боломжтой. 14. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын үзүүлÑ?лтүүд дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?удалгаа шинжилгÑ?Ñ? хийж үзÑ?Ñ?д Ñ…Ñ?Ñ‚ халалтанд орÑ?он гÑ?Ñ?Ñ?н дүгнÑ?лт хийÑ?Ñ?н нөхцөлд уг аÑ?уудлыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ…Ñ?д төрийн Ñ?рх бүхий байгууллага ерөнхийдөө гурван төрлийн арга Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийг ашиглах боломжтой. Үүнд: a. Захиргааны зохицуулалтыг чангатгах. Орон Ñ?ууцны захын ―ашиг хонжоо хайÑ?ан‖ арилжааг Ó©Ñ?гөж байгаа гÑ?ж үзÑ?Ñ?н арилжааны төрлийг тодорхойлж чадаж байгаа бол үүнийг ашиглана. ЖишÑ?Ñ?лбÑ?л, гадаадын худалдан авагч нарт, бÑ?лÑ?н мөнгөөр худалдан авалт хийх, нÑ?г хүн нÑ?гÑ?Ñ?Ñ? олон орон Ñ?ууцтай байх зÑ?Ñ€Ñ?гт Ñ…Ñ?згаарлалт тавих. b. Зохицуулалтын арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?. Орон Ñ?ууцны захын ―ашиг хонжоо хайÑ?ан‖ арилжаанд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилт томоохон үүрÑ?г гүйцÑ?тгÑ?ж байгаа нөхцөлд үүнийг ашиглана. Тухайлбал, хөрөнгийн тодорхой төрөл, байршил дÑ?Ñ?Ñ€ өөрийн хөрөнгийн нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ?н шимтгÑ?л авах, зÑ?Ñ?л Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа, зÑ?Ñ?лийн төлбөр, орлогын харьцааны шаардлагыг Ó©Ñ?гөх, зÑ?Ñ?лийн багцын хуваарилалтанд шалгуур тавих зÑ?Ñ€Ñ?г арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авч болно. c. ТөÑ?өв, мөнгөний арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?. Үүнийг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны давтамжийг багаÑ?гах зорилготой байдаг. ЖишÑ?Ñ?лбÑ?л, үл хөдлөх хөрөнгөөÑ? олÑ?он бодит ашиг дÑ?Ñ?Ñ€ торгуулийн татвар оногдуулах, хөрөнгийг Ñ?зÑ?мшилдÑ?Ñ? байлгаÑ?ан хугацаа, Ñ?Ñ?вÑ?л нÑ?г өмчлөгчийн Ñ?зÑ?мшилд байгаа хөрөнгийн тоонооÑ? хамаарч татвар оногдуулах. Ð¥Ò¯Ñ?нÑ?гт 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн Ñ‚Ñ?лÑ?лтийг зохицуулах бодлогын хувилбарууд10 Ð?рга Ð?рга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? Гарч болох үр нөлөө Байж болох Ð¥Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний дайвар нөлөө аÑ?уудлууд төрөл 10 Үл хөдлөх хөрөнгийн Ñ‚Ñ?лÑ?лтÑ?Ñ?Ñ? Ñ?Ñ?ргийлÑ?Ñ…Ñ?д чиглÑ?Ñ?Ñ?н бодлогын хувилбаруудын талаар дÑ?лгÑ?рнгүй мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л авахыг Ñ…Ò¯Ñ?вÑ?л ХавÑ?ралт 2-ыг харна уу. 14 'ирж Ñ?ваа' Ñ‚Ñ?лÑ?лтийг олж ТÑ?лÑ?лтÑ?Ñ?Ñ? Ñ?Ñ?ргийлÑ?Ñ… Эдийн заÑ?гийн үйл тогтоох, хугацаа ЗÑ?Ñ?лийн Ñ…Ò¯Ò¯, заавал боломжтой, аль ажиллагаа, аж алдалгүй хариу Мөнгөний байлгах нөөцийн Ñ…Ñ?дийнÑ?Ñ? Ñ?вагдаж байдалд Ñ?өргөөр арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авах; Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? байгаа Ñ‚Ñ?лÑ?лтийг хумих нөлөөлдөг Мөнгөний бодлогын боломж Ñ…Ñ?згаарлагдмал хүрÑ?Ñ?нд тогтооÑ?он Ñ…Ñ?згаарлалтууд Үл хөдлөх хөрөнгийн Тайлан мÑ?дÑ?Ñ?г мөчлөгтÑ?й ТÑ?лÑ?лтийг үе шатын буруу гаргах, уÑ?лдуулÑ?ан гүйлгÑ?Ñ?, автоматаар дардаг бартерийн хөрөнгийн ашиг Орон Ñ?ууцны үнийг Ñ?олилцоо хийх, дÑ?Ñ?Ñ€ татвар Ó©Ñ?өлт, Ñ…Ñ?лбÑ?лзлÑ?лийг татварын дүнг оногдуулах УгааÑ?аа удаан Ñ…Ñ?згаарлах (боломжтой) орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лд Татвар Зах зÑ?Ñ?лийн байгаа үнÑ? тогтох Худалдан авагч багтаах зÑ?ргÑ?Ñ?Ñ€ төÑ?вийн үнÑ?лгÑ?Ñ?н дÑ?Ñ?Ñ€ үйл Ñ?вцын үр өрхүүдийн зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ зайлÑ?хийх өмчийн татвар ашгийг бууруулах Ñ?анхүүжилт хийх, орон Ñ?онирхол оногдуулах Ñ?ууцны үнийг Ó©Ñ?өлт МөчлөгөөÑ? Орон Ñ?ууцны Ñ?вуулах Ñ?онирхлыг хамааруулан зÑ?Ñ?лийн хүүг татвар бууруулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… ногдох орлогооÑ? боломж бага хаÑ?ч тооцохыг болих Үл хөдлөх хөрөнгийг Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ… Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өртгийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?хийн МөрдүүлÑ?Ñ…Ñ?д зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? тухайн Ñ?албарт Ñ…Ñ?Ñ‚Ñ?рхий нарийн уналт Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н үед бий төвөгтÑ?й болж Орон Ñ?ууцны болох аÑ?уулыг ЗÑ?Ñ?лийг болзошгүй, нÑ?н зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн зохицуулах Ñ…Ñ?згаарлалттайгаар Ñ?лангуÑ?а жинг нÑ?мж, зÑ?Ñ?лийн хамгаалалтыг олгохтой мөчлөгийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн динамик бүрдүүлдÑ?г холбоотой хүрÑ?Ñ?нд; өөрийн Ñ?ан байгуулах Өрхийн зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… зардлууд хөрөнгийн харьцаа Орон Ñ?ууцны Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€, орон Ñ?ууцны Санхүүгийн Ñ…Ñ?дийнÑ? өндөр зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт дÑ?Ñ?Ñ€ ханшийн Ó©Ñ?өлтийг гүнзгийрÑ?лтийн үр байгаа үед үр дүн Ñ…Ñ?згаар тогтоох Ñ…Ñ?згаарлах (боломжтой) өгөөжийг алдах Ñ…Ñ?згаарлагдмал Зохицуулалтын Үл хөдлөх Ñ?албарт ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€, орон ЗÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчийн Цуглуулж олгох зÑ?Ñ?лийн Ñ?ууцны ханшийн Ó©Ñ?өлт, орлого ашгийг тооцоололо хийх Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Ñ…Ñ?згаар мөн түүнчлÑ?н зохицуулах тоо мÑ?дÑ?Ñ? тогтоох банкуудын тодорхой Төрөлжилтийн үр ЗÑ?Ñ?лийг тогтооÑ?он ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€ төрлийн цочролд өртөх өгөөжийг Ñ…Ñ?згаарууд барьцааны харьцаа, Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг Ñ…Ñ?згаарлах Ñ…Ñ?згаарлахтай үйлчилж Ñ?хлÑ?Ñ?гүй зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€ орлогын (боломжтой) холбоотой байгаа Ñ?Ñ?вÑ?л харьцаан дÑ?Ñ?Ñ€ Өрхийн зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… зардлууд зохицуулалтанд Ñ…Ñ?згаар тогтоох Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€, орон Ñ?ууцны хамаарахгүй шинÑ? ханшийн Ó©Ñ?өлтийг зÑ?Ñ?лдÑ?гчид Ñ€Ò¯Ò¯ Ñ…Ñ?згаарлахын зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? шилжүүлÑ?Ñ… (боломжтой) зÑ?Ñ?лийн төлбөрийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лд орох магадлалыг багаÑ?гах Эх Ñ?урвалж: ОУВС. 15 15. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар орон Ñ?ууцны захын Ñ?Ñ€Ñ?лт нийлүүлÑ?лтийг Ñ‚Ñ?нцвÑ?ржүүлÑ?Ñ…Ñ?д чиглÑ?Ñ?Ñ?н бодлого баримтлах нь зүйтÑ?й. Ð?Ñ?гдүгÑ?Ñ?рт, заÑ?гийн газар, нÑ?н Ñ?лангуÑ?а Монголбанк үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн динамик, тодорхойлогч хүчин зүйлүүдийг Ñ?айтар ойлгож авах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Иймд одоо тооцож байгаа орон Ñ?ууцны үнийн индекÑ?ийг орон зай, өмчийн төрлөөр гаргах замаар боловÑ?ронгуй болгож, зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдийн багц болон үл хөдлөх хөрөнгийн захад ерөнхийд нь нÑ?гт Ñ…Ñ?налт тавихад ашиглах нь зүйтÑ?й. ТүүгÑ?Ñ?Ñ€ зогÑ?охгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах, худалдан авах гүйлгÑ?Ñ?ний шинÑ? чанарт Ñ?удалгаа шинжилгÑ?Ñ? хийж (жишÑ?Ñ?лбÑ?л, хөрөнгө оруулалтын зорилготой худалдан авалтын хувь өндөр байгаа Ñ?Ñ?Ñ?Ñ…), тодорхой болгох Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Зах зÑ?Ñ?лийн талаарх мÑ?длÑ?г мÑ?дÑ?Ñ?ллийг өргөжүүлж, бодлогын зохиÑ?той арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилт гÑ?Ñ?Ñ?н Ñ…Ñ?згаарлагмал хүрÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ? гаргах нь чухал байна. ГÑ?хдÑ?Ñ? зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?анхүүжÑ?Ñ?н гүйлгÑ?Ñ?ний хувь өндөр байгаа учрааÑ? зÑ?Ñ?лийн зохиÑ?той бодлого журам баримтлахад онцгойлон анхаарах нь зүйтÑ?й. БүрÑ?н дүүрÑ?н, үнÑ?н зөв мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?лтÑ?й болж чадвал Монголбанк зÑ?Ñ?лдÑ?гчдийн багцад Ñ…Ñ?налт тавьж, үнийн огцом Ó©Ñ?өлтийг дохио, зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€ барьцааны харьцааны Ñ…Ñ?лбÑ?лзÑ?л, захыг ерөнхийд нь гажуудуулж болзошгүй Ñ?егментийн төвлөрлийг олж харах боломжтой болно. Үүн дÑ?Ñ?Ñ€ үндÑ?Ñ?лÑ?н төвлөрөл ихтÑ?й Ñ?Ñ?вÑ?л Ñ?рчимтÑ?й зÑ?Ñ?л олголтыг урьтач байдлаар хориглох зорилгоор Монголбанк өөрийн хөрөнгийн шимтгÑ?л, зÑ?Ñ?лийн алдагдлын Ñ?ан, тухайн зÑ?Ñ?лийн төрлийн нийт багцад Ñ?злÑ?Ñ… Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? зÑ?Ñ€Ñ?г зохиÑ?той харьцааны шалгуур үзүүлÑ?лтүүдийг тогтоож мөрдүүлÑ?Ñ… бололцоо бүрдÑ?нÑ?. 16. Ð?ийлүүлÑ?лтийн тал дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?рчим хүч, халаалт, цÑ?вÑ?Ñ€ бохир уÑ?ны дÑ?д бүтÑ?ц байгуулах аÑ?уудалд анхаарах замаар орон Ñ?ууцны барилга үйлдвÑ?рлÑ?лийн биет Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г нÑ?мÑ?гдүүлÑ?хийг заÑ?гийн газар дÑ?мжих нь зүйтÑ?й. Үүнийг төр, хувийн түншлÑ?лийн хүрÑ?Ñ?нд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж болох бөгөөд гүйцÑ?тгÑ?гч талд тодорхой Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний туÑ?лалцаа дÑ?мжлÑ?г үзүүлж, оруулах хөрөнгөний хувьд тодорхой давуу Ñ?рх олгож болно. Дараах давуу Ñ?рх олгож болно. Үүнд: бүÑ?члÑ?л, халаалт, цÑ?вÑ?Ñ€ бохир уÑ?ны холболтыг хурдавчилÑ?ан журмаар хийх, бага орлоготой иргÑ?дÑ?д зориулÑ?ан орон Ñ?ууцны төÑ?лийн хувьд төÑ?вөөÑ? Ñ?анхүүгийн давуу Ñ?рх олгох, зÑ?Ñ?лийн батлан даалт гаргах, төр, хувийн түншлÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжиж байгаа төÑ?лүүдÑ?д газраар хувь оруулах. ДÑ?д бүтцийн томоохон төÑ?лүүд хувийн Ñ…Ñ?вшлийн хөрөнгөнд Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?, хугацаа, өгөөжийн хувь зÑ?Ñ€Ñ?г үзүүлÑ?лтÑ?Ñ?Ñ€ дарамт үзүүлдÑ?г учрааÑ? онцгойлон анхаарах нь чухал. 17. Банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллагааÑ? барилгын гүйцÑ?тгÑ?гчид Ñ?анхүүжилт олгохтой холбоотой Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг багаÑ?гах арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г ЗаÑ?гийн газар нийлүүлÑ?лтийн тал дÑ?Ñ?Ñ€ нÑ?мж авч болно. Зохицуулалт Ñ?ултай барилгын төÑ?өл Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчид ажлаа гүйцÑ?Ñ?ж чадахгүй байх, үйл ажиллагааны болоод хууль Ñ?рх зүйн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л байнга агуулж байдаг учрааÑ? ийм арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? чухал болно. Мөн зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид барилгын Ñ?албарын байдалд зөв, оновчтой үнÑ?лгÑ?Ñ? хийж чаддаггүй. Тухайлбал, барилгын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчид дууÑ?аагүй барилгын хувьд жижиглÑ?нгийн Ñ?анхүүжилтÑ?нд (гол төлөв зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€) түшиглÑ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? татгалзаж, банкуудын олгож байгаа төÑ?лийн Ñ?анхүүжилтийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг ашиглахыг дÑ?мжих нь зүйтÑ?й. Үүний тулд хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын туÑ?гай арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… шаардлагатай байж болно. Тухайлбал, банкны зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагааг зохиÑ?той харьцааны үзүүлÑ?лтÑ?Ñ?Ñ€ зохицуулах, зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гч, барилгын төÑ?өл Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчийн хооронд гÑ?Ñ€Ñ?Ñ? байгуулах шинÑ? тогтолцоог бүрдүүлÑ?Ñ… аÑ?уудал тавигдана . ТуÑ?гайлÑ?ан арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүд гÑ?вÑ?л төÑ?лийн Ñ?анхүүжилтийн бодлого, орон Ñ?ууцны барилгын Ñ?анхүүжилтийн журмыг албан журмаар Ñ?тандартжуулж, төрөлжÑ?өн хөрөнгө оруулалтын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийн (ерөнхийдөө хөрөнгө оруулалтын Ñ?ангийн Ñ…Ñ?лбÑ?ртÑ?й) хууль Ñ?рх зүйн орчныг 16 бүрдүүлÑ?Ñ…, дууÑ?аагүй барилгыг жижиглÑ?нгÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ… хууль Ñ?рх зүйн орчинг (Ñ?алангид хуулиар зохицуулж болно) бий болгох аÑ?уудал байна. ЭдгÑ?Ñ?Ñ€ арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүдийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?нÑ?Ñ?Ñ€ ашиглалтанд ороогүй орон Ñ?ууцыг хуурамчаар худалдах байдлыг багаÑ?гаж, барилгын төÑ?өл Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?г, барилгын компанийн төлбөрийн чадваргүй алдагдÑ?анааÑ? Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ… нөлөөллийг Ñ…Ñ?згаарлах, барилгын чанар, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?гчийн Ñ?рх ашгийг хамгаалах тогтолцоог Ñ?айжруулахад туÑ? дөхөм болно. 18. Орон Ñ?ууцны Ñ?рчим хүч ашиглалтын үр ашгийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…, бүтÑ?Ñ?цийг боловÑ?ронгуй болгох зорилготой зÑ?Ñ?лийг дÑ?мжихÑ?д Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар дÑ?мжлÑ?г үзүүлÑ?Ñ… аÑ?уудлыг Ñ?удалж болно. Монголын уур амьÑ?гал Ñ?Ñ€Ñ? Ñ‚Ñ?Ñ?, олон тооны хуучирÑ?ан орон Ñ?ууц байгаа учрааÑ? дÑ?Ñ?рх зорилготой төÑ?лийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?нÑ?Ñ?Ñ€ дараах зорилтыг хангаж болно. Үүнд: (1) өмчийн үнÑ? цÑ?нийг Ó©Ñ?гөх, (2) барилгын ашиглалтын хугацааг Ñ?унгах, (3) зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн Ó©Ó©Ñ€ Ñ…Ñ?лбÑ?рийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн Ñ?анал болгох, (4) улÑ?ын төÑ?вөөÑ? үл хөдлөх хөрөнгийн заÑ?вар үйлчилгÑ?Ñ?нд зарцуулж буй хөрөнгийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г бууруулах, (5) орон Ñ?ууцны Ñ?албарын Ñ?рчим хүчний үр ашгийг дÑ?Ñ?шлүүлÑ?Ñ…, улмаар Ñ?рчим хүч, халаалтын хуучирÑ?ан нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?үлжÑ?Ñ?ний дарамтыг бууруулах, мөн өрхийн заÑ?вар үйлчилгÑ?Ñ?, нийтийн аж ахуйн зардлыг багаÑ?гах боломжтой . ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд дараах тодорхой арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… болно. Үүнд: Ñ?ууц өмчлөгчдийн холбооны, нÑ?н Ñ?лангуÑ?а Ñ‚Ñ?дний Ñ?анхүүжилтийн хүртÑ?Ñ?мжийн хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчинг бÑ?хжүүлÑ?Ñ…. 11 Монголбанкны зүгÑ?Ñ?Ñ? арилжааны банкны зохицуулалт, СӨХ-ийн Ñ?анхүүжилтÑ?нд ерөнхийдөө ашиглагдаж байгаа барьцаагүй зÑ?Ñ?лд тавих зохиÑ?той харьцааны үзүүлÑ?лтийн орчинг таатай болгох талаар Ñ?удалгаа хийх нь зүйтÑ?й . Ийм төрлийн төÑ?лийн Ó©Ó©Ñ€ нÑ?г Ñ…Ñ?лбÑ?Ñ€ нь хувийн Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт юм. Өрх (СӨХ биш) өөрийн Ñ?ууцны Ñ?рчим хүчний ашиглалтыг Ñ?айжруулах зорилгоор банкнааÑ? жижиг Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний, богино хугацаатай зÑ?Ñ?л авч ашигладаг. Үүнийг гол төлөв гÑ?Ñ€, хувийн Ñ?ууцны барилгын зориулдаг бөгөөд ийм тохиолдолд Ñ?рчим хүчний үр ашгийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?ний үр нөлөө өрхийн тав тух, Ñ…Ñ?мнÑ?лтийн хувьд хамгийн өндөр байдаг. 19. ҮүнÑ?Ñ?Ñ? гадна, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захыг тогтвортой хөгжүүлÑ?Ñ… үндÑ?Ñ?ийг бүрдүүлÑ?Ñ…Ñ?д Эд хөрөнгө Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн газрын чадавхи, үйл ажиллагааны чанар, үр ашгийг зайлшгүй дÑ?Ñ?шлүүлÑ?Ñ… Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд дараах тодорхой аÑ?уудлуудыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ… шаардлагатай байна. Үүнд: (1) газар, барилгын бүртгÑ?л одоогоор цааÑ?ан Ñ…Ñ?лбÑ?ртÑ?йгÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?алангид оршиж байгаа бөгөөд Ñ?дгÑ?Ñ?рийг нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?иÑ?темд оруулах ; (2) ЭХЭБГ-ын хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалт, Ñ…Ñ?налтын одоо хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа орчинг нÑ?гтлан үзÑ?ж, хамралтын хүрÑ?Ñ?г бүрÑ?н болгож, уÑ?лдаа холбоог хангах; (3) ЭХЭБГ- ын техник, инÑ?титуцийн чадавхийг бÑ?хжүүлж, орон нутгийн бүх албадын үйл ажиллагааг бүрÑ?н автоматжуулж, мÑ?дÑ?Ñ?ллийн технологийн хүчин чадал, харилцан холболтыг боловÑ?ронгуй болгож, ажилтнуудын Ñ?ургалтын хөтөлбөр боловÑ?руулах . 11 ДÑ?лхийн Банкны Групп нь Унгар, Серби, Украйн, ОХУ, БÐ?Ð¥Ð?У-д Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н болон Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж байгаа төÑ?лийн хүрÑ?Ñ?нд Ñ?нÑ? аÑ?уудлаар бүÑ? нутгийн онцлогийг туÑ?гаÑ?ан ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н туршлага хуримтлуулÑ?ан . 17 V. ТӨСВИЙÐ? СÐ?Ð?ХҮҮЖИЛТТЭЙ ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы ХӨТӨЛБӨРИЙГ БЭХЖҮҮЛЭХ Ð?СУУДÐ?Л 20. ТөÑ?вийн Ñ?анхүүжилттÑ?й орон Ñ?ууцны хөтөлбөрүүд Ñ?үүлийн жилүүдÑ?д орон Ñ?ууцны барилга уÑ?гралт, зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагааны томоохон Ñ…Ñ?Ñ?гийг Ñ?злÑ?Ñ… болÑ?он . Сангийн Ñ?ам, Улаанбаатао хотын захиргаа, Барилга, хот байгуулалтын Ñ?ам хамтран Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн корпорацийг 2006 онд Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?н байгуулÑ?ан бөгөөд ОССК нь төÑ?вийн Ñ?анхүүжилттÑ?й орон Ñ?ууцны хөтөлбөрийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч гол байгууллага байж ирÑ?Ñ?н . ОССК нь орон Ñ?ууцны хөнгөлөлттÑ?й зÑ?Ñ?л болон орон Ñ?ууцны барилгын төÑ?өл Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчид зориулÑ?ан зÑ?Ñ?лийг төÑ?вийн татааÑ?тайгаар олгож байна. 2007-2011 онуудад Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н 40 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц, 4,200 төрийн албан хаагчийн орон Ñ?ууц, Ð?хмадын орон Ñ?ууц хөтөлбөрүүдийн хүрÑ?Ñ?нд Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ хуваарилан, ОССК-иар дамжуулан орон Ñ?ууцны хөнгөлөлттÑ?й зÑ?Ñ?лийг 10,115 иргÑ?нд, 8,900 орон Ñ?ууц ашиглалтанд оруулах барилгын зÑ?Ñ?лийг туÑ? туÑ? олгожÑ?Ñ?. ЭнÑ? нь Ñ?нÑ? хугацаанд шинÑ?Ñ?Ñ€ олгоÑ?он зÑ?лийн 25 хувь, ашиглалтанд орÑ?он орон Ñ?ууцны тооны 30 хувьтай туÑ? туÑ? Ñ‚Ñ?нцÑ?ж байна. 2011 оны Ñ?үүлÑ?Ñ?Ñ€ орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн нийт үлдÑ?гдлийн 25 гаруй хувь нь ОССК дÑ?Ñ?Ñ€ хуримтлагджÑ?Ñ?. 21. ОССК-ийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүний шийдлийг өөрчилж, зах зÑ?Ñ?лийн зорилтот Ñ?егменттÑ?й уÑ?лдуулах шаардлагатай. Тодруулбал, арилжааны банк болон ОССК-ны зÑ?Ñ?лдÑ?гчдийн авÑ?ан орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн дундаж Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? бараг Ñ‚Ñ?нцүү байгаа учрааÑ? Ñ‚Ñ?д хоорондоо их төÑ?Ñ‚Ñ?й байна. ТүүнÑ?Ñ?Ñ? гадна, зÑ?Ñ?лийн хүүгийн татааÑ? нь зÑ?Ñ?лдÑ?гчид тавих өрийн үйлчилгÑ?Ñ?ний шаардлагыг бууруулж байгаа боловч зÑ?Ñ?лийг дахин Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ…, түүний дотор хөрөнгийн захын Ñ?увгийг ашиглах Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ татахыг боломжгүй болгож байна . ОССК болон арилжааны банкуудын аль аль нь зах зÑ?Ñ?лийн нÑ?г Ñ?егментÑ?д үйлчилж байна. Ð¥Ò¯Ñ?нÑ?гт 2. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн зарим бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнүүд, арилжааны банк болон ОССК ҮзүүлÑ?лтүүд Ð?рилжааны банкууд ОССК ЗÑ?Ñ?лийн Ñ…Ò¯Ò¯ 15 хувь 6-11 хувь Хүүгийн Ñ…Ñ?лбÑ?Ñ€ 50 хувь нь тогтмол / 50 хувь нь Тогтмол хувьÑ?ах ЗÑ?Ñ?лийн хугацаа 10-15 жил 15-20 жил ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны 70 хувь 75-90 хувь үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа ЗÑ?Ñ?лийн дундаж Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? 50 Ñ?аÑ? төгрөг (37,000 ам. доллар) 40 Ñ?аÑ? төгрөг (29,000 ам. доллар) СанхүүжүүлÑ?Ñ… хөрөнгө ШинÑ? болон 1985 онооÑ? хойш Зөвхөн шинÑ? ашиглалтанд орÑ?он 2011 оны зÑ?Ñ?лийн багц 656 Ñ‚Ñ?рбум төгрөг (482 Ñ?аÑ? ам. 180 Ñ‚Ñ?рбум төгрөг (132 Ñ?аÑ? ам. доллар) доллар) Эх Ñ?урвалж: Монголбанк, ОССК. 22. Орон Ñ?ууцжуулах хөнгөлөлттÑ?й хөтөлбөрийг дÑ?лхийн олон оронд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н туршлага байдаг Ñ…Ñ?дий ч ийм хөтөлбөр нь ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л дагуулж байдаг. Монгол УлÑ?ын орон Ñ?ууцны зах чухамдаа жижиг, дÑ?д бүтцийн хангамж Ñ?Ñ€Ñ? дутагдалтай учрааÑ? 18 өвөрмөц бÑ?рхшÑ?Ñ?л тулгарч байна. ЭнÑ? утгаараа орон Ñ?ууцжуулах хөнгөлөлттÑ?й хөтөлбөрийг уÑ?лдаа холбоо муутай Ñ?Ñ?вÑ?л оновчтой буÑ? Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… дараах Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лүүд байна. Үүнд: a. Ð¥Ñ?вийн Ñ…Ñ?вшлийн зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид зах зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ? доогуур хүүтÑ?й хөнгөлөлттÑ?й зÑ?Ñ?лтÑ?й Ó©Ñ€Ñ?өлдөх болж, зÑ?Ñ?лийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?ч болзошгүй. ЗÑ?Ñ?лдÑ?гчийг Ñ?онгон шалгаруулах, түүнд тавих шаардлагын тогтолцоо Ñ?ул буюу өргөн нөхцөлд Ñ?нÑ? Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л улам нÑ?мÑ?гддÑ?г; b. Төрийн өмчийн аж ахуйн нÑ?гжийн Ñ…Ñ?налт шалгалт, тайлагнал, ил тод байдал, заÑ?аглал Ñ?ул байх магадлалтай учрааÑ? инÑ?титуцийн тогтолцоог, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилт үр ашиг байх; c. Орон Ñ?ууц, барилгын хөнгөлөлттÑ?й зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? харьцангуй их бөгөөд Ñ?ул Ñ…Ñ?налттай байдаг учрааÑ? зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагаа, барилгын Ñ?албарааÑ? хувийн Ñ…Ñ?вшлийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг шахан гаргах. 23. УлÑ? орон бүр өөрт тохирÑ?он дÑ?Ñ?рх Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг багаÑ?гахад чиглÑ?Ñ?Ñ?н арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авдаг Ñ…Ñ?дий ч нийгмийн чанартай, орон Ñ?ууцны хөнгөлөлттÑ?й хөтөлбөрүүд тодорхой үндÑ?Ñ?н зарчимтай байдаг. Хөтөлбөрийн цар хүрÑ?Ñ? төлөвлөж, үр дүнг нь Ñ…Ñ?нахад орон Ñ?ууцтай болох Ñ?анхүүгийн боломж, Ñ‚Ñ?нцвÑ?ртÑ?й зах зÑ?Ñ?лийн тухай ойлголтууд 12 чухал байдаг. Боломжийн өртөгтÑ?й орон Ñ?ууцны Ñ?Ñ€Ñ?лт өртөг багатай орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лтÑ?Ñ?Ñ? үндÑ?Ñ?ндÑ?Ñ? давж байдаг учрааÑ? төÑ?вийн хөрөнгийг барилга угÑ?ралт, дÑ?д бүтÑ?ц Ñ€Ò¯Ò¯ чиглүүлж, Ñ‚Ñ?нцвÑ?рийг нь олох нь чухал. ЗÑ?Ñ?лийн хүүнд төÑ?вийн татааÑ? олгоÑ?нооÑ? зÑ?Ñ?лийн урьдчилгаа төлбөрт дÑ?мжлÑ?г үзүүлÑ?Ñ… нь илүү үр дүнтÑ?й гÑ?ж үздÑ?г. ЗÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д тавих шаардлагыг тогтоохдоо хүн амын бүтÑ?ц, төÑ?вийн хөрөнгийн боломж нөхцлийг Ñ?удлах Ñ?Ñ?той . Хөтөлбөрийн хүрÑ?Ñ?нд Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ… зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г урьдчилан тооцож, зÑ?Ñ?л авах шаардлага хангаÑ?ан зÑ?Ñ?лдÑ?гчдийн жагÑ?аалтыг олон нийтÑ?д нÑ?Ñ?лттÑ?й байлгах зÑ?ргÑ?Ñ?Ñ€ хөтөлбөрийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?ртÑ?й холбоотой авилга, буруу ашиглалтын аÑ?уудал Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? зайлÑ?хийхÑ?д онцгойлойн анхаарах нь зүйтÑ?й. Ð?рилжааны банкууд Ó©Ó©Ñ€Ñ?дийн бодлого журмыг баримтлан зÑ?Ñ?л олголт, үйлчилгÑ?Ñ?г гүйцÑ?тгÑ?Ñ… Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. 24. Египет УлÑ?ад Ñ?аÑ?хан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н том Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний, боломжийн өртөгтÑ?й орон Ñ?ууцны хөтөлбөр оновчтой бүтÑ?ц, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтийг тод харуулж чадÑ?ан . Ð?мжилтын гол хүчин зүйлүүдийг ШигтгÑ?Ñ? 1-д авч үзÑ?Ñ?н. Үүнд: Ñ?Ñ€Ñ?лтийн тал руу чиглÑ?Ñ?Ñ?н татааÑ?, зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д тавих шаардлагыг Ñ?айтар Ñ?удалж тогтооÑ?он, зÑ?Ñ?лийн хүүгийн татааÑ?ыг халÑ?ан, ШигтгÑ?Ñ? 1. Египетийн хөнгөлөлттÑ?й орон Ñ?ууцны хөтөлбөр Хөтөлбөрийн хүрÑ?Ñ?нд гурван төрлийн татааÑ? олгоÑ?он. Үүнд: тогтмол, зах зÑ?Ñ?лийн хүүтÑ?й орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л, 20 хувийн урьдчилгаа төлбөр, шаардлага хангаÑ?ан зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д Ñ?арын зÑ?Ñ?лийн Ñ?ргÑ?н төлөлтийн зарим Ñ…Ñ?Ñ?гийг төлөх Ñ?Ñ€Ñ?лтийн татааÑ?. ЭнÑ? дÑ?мжлÑ?г жилÑ?Ñ?Ñ? жилд багаÑ?ах бөгөөд 4-7 жилийн дараа зогÑ?дог. 1. Ð?Ñ?уудлыг нийдвÑ?рлÑ?Ñ… нÑ?гдÑ?Ñ?н бодлого Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж, дараах зүйлүүдÑ?д төвлөрÑ?өн. Үүнд: (1) орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн татааÑ? олгох хөтөлбөрийн, Ñ‚Ñ?Ñ€ дундаа Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч байгууллагын хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалт, инÑ?титуцийн орчинг бÑ?хжүүлÑ?Ñ…; (2) орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?анхүүжилтийн татааÑ? олгох оновчтой, үр ашигтай механизм бий болгох; (3) орон Ñ?ууцны татааÑ?ын ил 12 тод байдал, A common measure ofчиглÑ?лийг зорилтот Ñ?айжруулах community-wide инÑ?титуцийн орчинг affordability боловÑ?ронгуй is the number болгож, of homes нийлүүлÑ?лтÑ?нд that a household олгодог with aбайÑ?ан certain нуугдмал татааÑ?ааÑ? татгалзаж, Ñ?Ñ€Ñ?лтÑ?д чиглÑ?Ñ?Ñ?н илүү үр дүнтÑ?й тогтолцоо руу шилжÑ?Ñ?н. percentage of median income can afford. For example, in a perfectly balanced housing market, the median 2. Орон Ñ?ууцны төÑ?өл Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчдÑ?д олгож байÑ?ан татааÑ?ыг зогÑ?оож, шаардлага хангаÑ?ан зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д олгодог household ил тод(and the half татааÑ?аар of the households which are wealthier) could officially afford the median housing option, орлуулÑ?ан. 3. those while ЗÑ?Ñ?лийнpoorer than хүүгийн the median татааÑ?ыг халж,home not afford couldхүүтÑ?й зах зÑ?Ñ?лийн the олгодог median орон home. Ñ?ууцны Fifty-percent зÑ?Ñ?лийг affordability нÑ?втрүүлÑ?Ñ?н. Зорилтот forорон бүлÑ?г нь the median homeзÑ?Ñ?лийн Ñ?ууцны шалгуурыг indicates хангаж a balanced байгаа боловч одоогоор үйлчилгÑ?Ñ? авч чадахгүй байгаа зÑ?Ñ?лдÑ?гчид. market. 4. Зорилтот өрхийг тодорхойлох аргачлалыг боловÑ?ронгуй болгож, төрийн болон хувийн Ñ…Ñ?вшлийн зорилтуудыг харилцан уÑ?лдуулж, нÑ?г нÑ?гнийгÑ?Ñ? хууран мÑ?хлÑ?Ñ… хөшүүргийг багаÑ?гаÑ?ан багц үзүүлÑ?лтийг гаргаÑ?ан. МÑ?ргÑ?жлийн зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид, үнÑ?лгÑ?Ñ?чид орлого, орон Ñ?ууцны үнÑ?лгÑ?Ñ?г нÑ?гтлан шалгадаг. Үр дүнг мөн хараат буÑ? бие дааÑ?ан тулган шалгалтанд оруулдаг. 5. Ð¥Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч байгууллагаа барилгын төÑ?өл Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчийн үүрÑ?г гүйцÑ?тгÑ?Ñ…Ñ?Ñ? больж хөтөлбөрийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтÑ?нд анхаарч Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?Ñ?н. 19 инÑ?титуцийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтийг боловÑ?ронгуй болгоÑ?он. 25. ШинÑ?Ñ?Ñ€ батлагдÑ?ан 100 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц хөтөлбөрийн хүрÑ?Ñ?нд зах дÑ?Ñ?Ñ€ илүү их гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ… Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг зөв зохиÑ?той удирдах нь онцгой ач холбогдолто байх болно. Монголын барилга угÑ?ралт гүйцÑ?тгÑ?Ñ… боломж найдваргүй Ñ…Ñ?згаарлагдÑ?ан учрааÑ? их Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний хөнгөлөлттÑ?й зÑ?Ñ?л олгох нь орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ томоохон гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?ж, хувийн Ñ…Ñ?вшлийн зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид зÑ?Ñ?лийн үнÑ? өртөг, зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д тавих шаардлагын хувьд Ó©Ñ€Ñ?өлдөх чадваргүй болж, зах зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ? түлхÑ?гдÑ?н гарч болзошгүй. 40 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц гÑ?Ñ?Ñ?н жижигдүү хөтөлбөрийн тухайд 2007 онд ССҮХ-ийн хүрÑ?Ñ?нд өгÑ?өн зөвлөмж хөтөлбөрийн бүтÑ?ц зохион байгуулалт, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилт үр ашиггүй, зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?Ñ…Ñ?д хүргÑ?ж болзошгүй Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн талаар тодорхой зааÑ?ан байÑ?ан. ГÑ?Ñ‚Ñ?л гол зөвлөмжүүдийг одоо болтол Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?гүйгÑ?Ñ?Ñ? гадна 100 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц Ñ…Ñ?мÑ?Ñ?Ñ… илүү том хөтөлбөр дÑ?вшүүлÑ?Ñ?н нь зах зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагааг үлÑ?мж Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ доголдуулж, Ñ?цÑ?ийн дүндÑ?Ñ? хувийн Ñ…Ñ?вшлийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагаанааÑ? шахан гаргаж болзошгүй юм. 26. ДÑ?Ñ?рх Ñ…Ñ?лÑ?лцүүлгийг Монголын нөхцөл байдалтай уÑ?лдуулан авч үзвÑ?л, төÑ?вийн хөрөнгийг үр ашигтай, оновчтой зарцуулах үүднÑ?Ñ?Ñ? ЗаÑ?гийн газар дараах зөвлөмжийг Ñ?удалж үзÑ?ж болно. Үүнд: a. хөтөлбөрийн бүтÑ?ц зохион байгуулалтыг гаргахдаа Ñ‚Ñ?нцвÑ?ртÑ?й бөгөөд урт хугацаат хараатай байж, халаалт, уÑ?, Ñ?рчим хүчний дÑ?д бүтцийг байгуулах, бүÑ?чилÑ?Ñ…, барилга угÑ?ралтын дотоод хүчин чадалд анхаарлаа хандуулж, одоо Ñ?вагдаж байгаа барилга угÑ?ралтын томоохон Ñ…Ñ?Ñ?гийг шууд Ñ?анхүүжүүлÑ?хийн оронд нийлүүлÑ?лтийг ерөнхийд нь нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…Ñ?д дÑ?мжлÑ?г үзүүлÑ?Ñ…. УлÑ?ын төÑ?вөөÑ? хөтөлбөрийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтÑ?нд зориулан нÑ?г жилд хуваарилах хөрөнгийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн олдоцтой уÑ?лдуулж, орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн зах зÑ?Ñ?лийн багахан Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гт үйлчлÑ?Ñ… ШигтгÑ?Ñ? 2: ХөнгөлөлттÑ?й орон Ñ?ууцны хөтөлбөрийн талаар 2007 оны ССҮХ-Ñ‚ өгÑ?өн зөвлөмжүүд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. БатлагдÑ?ан хөтөл- бөрүүд нь нÑ?г жилд хийгдÑ?ж 40 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц хөтөлбөрийн тухайд: ―…Хөтөлбөрийн буÑ?ад бүрдÑ?л Ñ…Ñ?Ñ?гүүд нийлүүлÑ?лтийн талын татааÑ?, орон Ñ?ууцыг төÑ?вөөÑ? байгаа орон Ñ?ууцны барилга Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ…, нÑ?н Ñ?лангуÑ?а төрийн албан хаагчдад зориулах аÑ?уудал дÑ?Ñ?Ñ€ угÑ?ралтын ажлыг 10 дахин төвлөрÑ?өн бөгөөд гÑ?Ñ€ хорооллын оршин Ñ?уугчдын нүүлгÑ?н шилжүүлÑ?Ñ… нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ?нтÑ?й Ñ‚Ñ?нцÑ?ж байгаа- аÑ?уудал бага туÑ?гагдÑ?ан байна. ИймÑ?рхүү төÑ?вийн Ñ?анхүүжилттÑ?й барилгын хөтөлбөрүүд бага орлоготой иргÑ?дийн орон Ñ?ууцны аÑ?уудлыг өргөн гааÑ? аÑ?уудал бÑ?рхшÑ?Ñ?л дагуулах, хүрÑ?Ñ?нд амжилттай шийдвÑ?рлÑ?Ñ?Ñ?н тохиолдол ховор байдаг. Үүний оронд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилт, Ñ…Ñ?налтын урт заÑ?гийн газар инженерийн шугам Ñ?үлжÑ?Ñ?Ñ‚Ñ?й Ñ?уурин газрын нийлүүлÑ?лтийг хугацааны бодлого журам нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…, хувийн банкнааÑ? орлого багатай иргÑ?дÑ?д зÑ?Ñ?л олгохыг дÑ?мжих боловÑ?руулах шаардлагатай арга механизмыг Ñ?удалж Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… нь зүйтÑ?й.‖ болгож байна. Ð?Ñ?н улангуÑ?а ОССК-ийн хувьд: ―… ОССК нь орон Ñ?ууцны төÑ?өл Ñ?анаачлан Улаанбаатар хотын хүн ам ихтÑ?й Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчийн оронд зах зÑ?Ñ?лийн хүүтÑ?й зÑ?Ñ?л олголтыг дÑ?мжигч, хөрвөх чадварыг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?гчийн үүрÑ?г гүйцÑ?тгÑ?Ñ… нь зүйтÑ?й. ОССК-иаÑ? зах гÑ?Ñ€ хорооллын оршин Ñ?уугчдыг зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ? доогуур хүүтÑ?й зÑ?Ñ?л олгож байгаа нь зах дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?ж, боломжийн үнÑ? өртөгөөр орон шинÑ?Ñ?Ñ€ ашиглалтанд орж байгаа орон Ñ?ууцны багаар нÑ?мÑ?гдүүлнÑ?. Иймд Ñ?ууцжуулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? шаардлагын ОССК-ийг зÑ?Ñ?лийн дÑ?мжлÑ?г үзүүлдÑ?г Ñ?тгÑ?Ñ?д, магадгүй Ñ?Ñ€Ñ?лтийг дÑ?мжих татааÑ? олгодог байгууллага болгон өөрчлөх нь зүйтÑ?й. ЗÑ?Ñ?лийн дÑ?мжлÑ?г, хүрÑ?Ñ?нд том Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний бүтÑ?ц зохион байгуулалт Ñ?айтай татааÑ?ыг хөшүүрÑ?г болгон ОССК нь орон төÑ?лүүдийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж болно. нутгийн заÑ?аг захиргаа, хувийн Ñ…Ñ?вшлийн компаниудыг нÑ?г дор цуглуулж, Иймд Ñ…Ñ?згаарлагдмал байгаа өртөг багатай орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лтийг Ó©Ñ?гөх боломжтой. орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лтÑ?нд нөлөөлөхгүй байх нь чухал. Орон 20 Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лт бага байгаагийн үндÑ?Ñ?н шалтгаан нь дÑ?д бүтÑ?ц хөгжөөгүй, оновчтой бүÑ?члÑ?л тогтоож чадахгүй байгаа, төÑ?өл Ñ?анаачлан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч болон барилгын Ñ?албарын хүчин чадал, Ñ‚Ñ?Ñ€ дундаа барилгын материал, ажиллах хүчний нийлүүлÑ?лт Ñ…Ñ?згаарлагдмал байгаа Ñ?вдал юм. Цаашилбал, Улаанбаатар хотын барилгажÑ?ан Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гт орон Ñ?ууц барихааÑ? илүү гÑ?Ñ€ хорооллыг нийтийн орон Ñ?ууцаар барилгажуулах буÑ?, харин хурдан бөгөөд Ñ…Ñ?мд өртөгтÑ?й хувийн Ñ?ууц барих аÑ?уудал үр ашигтай байж болно. ИнгÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?рчим хүч, халаалт, уÑ?ны нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?үлжÑ?Ñ?нд холбогдох шаардлага багаÑ?ч, Ñ‚Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ дÑ?Ñ?Ñ€ Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н дарамтыг чөлөөлж, Ñ?рчим хүч, халаалт, уÑ?ан хангамжийг тухайн Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гтÑ?Ñ? шийдвÑ?рлÑ?Ñ… нь зохиÑ?той байх талтай. b. Хөтөлбөрийг хариуцан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… туÑ?гай байгууллага байгуулж байгаа бол үйл ажиллагаа нь ил тод байх бөгөөд хатуу Ñ…Ñ?налт тавьж, тайлан мÑ?дÑ?Ñ? тогтмол гаргуулах авч байх шаардлагатай; үйл ажиллагаа, дүрмийн Ñ?ангийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рт шаардлагатай зардлыг урьдчилан гаргах аÑ?уудлыг Ñ?удалж үзÑ?Ñ… нь чухал. ОССК-ийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч байгууллага болгохыг дÑ?мжихгүй байгаа бөгөөд буÑ?ад хувилбаруудыг Ñ…Ñ?лÑ?лцÑ?ж байгаа Ñ?нÑ? үед (Хөгжлийн банк, Төрийн орон Ñ?ууцны банк гÑ?Ñ… мÑ?Ñ‚) Ñ?нÑ? зарчим аль нь байгууллагад хамаарах учиртай. c. Худалдан авалт, төÑ?лийн мониторингийн хатуу бодлого журам боловÑ?руулан батлаж, төÑ?лийн хариуцан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч, барилгын компаниаÑ? тендерийн Ñ?анал ирүүлÑ?Ñ…, Ñ?онгон шалгаруулах үйл ажиллагааг ил тод Ñ?вуулах Ñ?Ñ?той. Хөтөлбөрийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтийн Ñ?вц, Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?н байгуулагдÑ?ан бол, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч байгууллага дÑ?Ñ?Ñ€ хараат буÑ? бие дааÑ?ан мониторинг, үнÑ?лгÑ?Ñ?г тогтомол хийж, Ñ…Ñ?налтын үр дүнг олон нийтÑ?д тайлагнаж байх Ñ?Ñ?той. Компанийн заÑ?аглалын бүтÑ?ц, журмыг зохимтой тогтоож, хатуу Ñ…Ñ?налт шалгалт Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?н, тащйлагнал, аудитын илÑ?рхий бодлоготой байÑ?наар амжилтыг ахиулж болно. d. Орон Ñ?ууцны барилга угÑ?ралт, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголт гÑ?Ñ?Ñ?н туÑ?даа чиг үүргийг хоÑ?Ñ€ Ó©Ó©Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч байгууллагаар гүйцÑ?тгүүлÑ?Ñ… Ñ?Ñ?той. Орон Ñ?ууцны захын Ñ?нÑ? хоÑ?Ñ€ Ñ?албарын Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л, бизнеÑ?ийн загвар нилÑ?Ñ?д Ñ?лгаатай байдаг. ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд 2007 оны ССҮХ-Ñ‚ ОССК-ийн үйл ажиллагааны хувьд өгÑ?өн зөвлөмж дахин дурдагдаж байна. Тодруулбал, барилга угÑ?ралтын үнÑ? өртөг хиймлÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?мдрах, орон Ñ?ууцны барилгын нийт өртгийг багаÑ?гах чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ заÑ?гийн газрааÑ? далайцтай арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авахгүй байх, дÑ?д бүтÑ?ц, халаалт, уÑ?ан хангамжийг зохих байдлаар шийдвÑ?рлÑ?ж өгөхгүй байх Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л байна. Үүний улмааÑ? Ñ?тандартын шаардлага хангаагүй орон Ñ?ууц баригдаж, төÑ?өл хариуцан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч, барилгын компаниуд аÑ?уудлыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ…Ñ?д зарцуулÑ?ан өртгөө шингÑ?Ñ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ€ үнÑ? Ó©Ñ?ч, хөтөлбөрт оролцох Ñ?онирхол ерөнхий арилж, авилга, Ñ…Ñ?Ñ?л хахуульд хүргÑ?ж болзошгүй. e. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар зÑ?Ñ?лдÑ?гч өрх, үл хөдлөх хөрөнгө зÑ?Ñ€Ñ?г Ñ?анхүүжилтийн Ñ?цÑ?ийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?гчид тавих шалгуурыг хатуу, Ñ…Ñ?мжих нÑ?гжтÑ?й, ил тод тогтоох бөгөөд мөрдүүлж, Ñ…Ñ?нахад Ñ…Ñ?лбар байх Ñ?Ñ?той . ТатааÑ? олгох хөтөлбөрийн бүтÑ?ц зохион байгуулалт, Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилт зөв зохиÑ?той байхын гол бүрдÑ?л Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г Ñ?нÑ? байдаг. ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд төÑ?вийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€, олон жилийн төлөвлөлт, орон Ñ?ууцны өртөг боломжийн байхад анхаарна. Египетийн туршлагатай адил 21 татааÑ?тай хөтөлбөр нь ―бүгдÑ?д тохирох нÑ?г Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?‖-Ñ‚Ñ?й байх албагүй, харин ч хөтөлбөрт хамрагдаж байгаа зорилтот бүлÑ?гт тулгарч буй тодорхой аÑ?уудлыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ…Ñ?д чиглÑ?Ñ?Ñ?н байдлаар зохион байгуулагдах Ñ?Ñ?той. Иймд бүтÑ?Ñ?гдÑ?Ñ?хүүний агуулгыг боловÑ?руулж, тавих шалгуурыг тогтоохдоо урьдчилгаа төлбөр хийх боломж, одоогийн болон ирÑ?Ñ?дүйн орлого зÑ?ргийг харгалзан үзÑ?Ñ… Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. 22 VI. ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы ЗЭЭЛИЙÐ? ЭХ ҮҮСВЭРИЙÐ? БҮТЦИЙГ БОЛОВСРОÐ?ГУЙ БОЛГОХ Ð?СУУДÐ?Л 27. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн ихÑ?нх Ñ…Ñ?Ñ?гийг хугацаат хадгаламж, банкны өөрийн хөрөнгийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€Ñ?Ñ?Ñ€ Ñ?анхүүжүүлж байгаа нь оновчтой биш юм. Ð?Ñ?н Ñ?лангуÑ?а орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын зуучлалын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л бий болÑ?он байгаа Ñ?нÑ? үед дутагдалтай юм . Монголын зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдÑ?д компанийн баталгаагүй Ó©Ñ€, орон Ñ?ууцны баталгаатай үнÑ?Ñ‚ цааÑ?, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн баталгаатай бонд гÑ?Ñ… мÑ?Ñ‚ дунд, урт хугацааны Ó©Ñ€ төлбөр худалдан авах Ñ?онголт ховор байдаг учрааÑ? Ñ‚Ñ?дний актив, паÑ?Ñ?ивын удирдлага, Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн хуваарилалт дÑ?Ñ?Ñ€ ачаалал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?дÑ?г. Банкны Ñ?албарын нийт зÑ?Ñ?лийн багцын 12 хувь нь урт хугацаат, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л Ñ?злÑ?ж байна. Баталгаагүй Ó©Ñ€ гаргахыг хуулиар хориглоÑ?он байдаг бол иргÑ?дийн банкуудад байршуулÑ?ан хадгаламж заÑ?гийн газрын бүрÑ?н Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний баталгаанд хамрагдаж, 12 Ñ?арын хугацаатай хадгаламжийн жилийн Ñ…Ò¯Ò¯ 15 хувь хүртÑ?л байдаг. 28. Монголын ипотекийн корпорацийг арилжааны Ñ?Ñ?өн банк, Монголбанк хамтран 2006 онд Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?н байгуулÑ?ан. Монголбанк одоогоор дүрмийн Ñ?ангийн найман хувийг Ñ?зÑ?мшиж байгаа бөгөөд бизнеÑ?ийн загварын хувьд уламжлалт үнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах үйл ажиллагаа Ñ?рхлÑ?Ñ… зорилготой. ИнгÑ?хлÑ?Ñ?Ñ€ МИК (буюу зÑ?Ñ?л худалдан авч, цуглуулан орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ? гаргах туÑ?гай үүрÑ?г бүхий түүний охин компани болох ТЗК) нь зÑ?Ñ?лийг анх гаргаÑ?ан банкнааÑ? худалдан авч (зÑ?Ñ?лийн Ñ?ргÑ?н төлөлтийн хариуцлагыг Ó©Ó©Ñ€Ó©Ó© хүлÑ?Ñ?ж), орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ? гаргаж, дотоод, гадаадын хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ арилжих зорилготой. Хөрөнгөөр баталгаажÑ?ан төрөлжÑ?өн хөрөнгийн захын тухай хууль төÑ?лийн шатанд Ñ?ваа (ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах тухай хууль) учрааÑ? TЗК-ааÑ? гаргаж байгаа үнÑ?Ñ‚ цааÑ?ыг Хөрөнгийн захын тухай хуулиар зохицуулж байгаа бөгөөд баталгаатай өрөнд хамруулж байна. ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л болох бизнеÑ?ийн загвар нь нилÑ?Ñ?д хөгжÑ?өн бөгөөд хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчины тодорхой бүрдÑ?л Ñ…Ñ?Ñ?гүүд бий болÑ?ны дараа л зорилгодоо нийцÑ?ж ажилладаг.13 Тодруулбал, хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчны хүрÑ?Ñ?нд зÑ?Ñ?лийг багцаар нь оновчтой худалдах, зÑ?Ñ?лийг нÑ?гтгÑ?ж цуглуулах, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?Ñ?н үнÑ?Ñ‚ цааÑ? гаргах, жинхÑ?нÑ? арилжааны гүйлгÑ?Ñ?н дÑ?Ñ?Ñ€ хуулийн хамгаалалт Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?Ñ…, туÑ?гай зохиулалтын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийн үйл ажиллагаа оновчтой байх, хөрөнгө оруулагчийн талаарх мÑ?дÑ?Ñ?ллийг нарийвчилÑ?ан бөгөөд ил тод байдлаар нийтÑ?д нÑ?Ñ?лттÑ?й болгох, Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л, активыг тайлан Ñ‚Ñ?нцлÑ?Ñ?Ñ? хаÑ?ахад баримтлах нÑ?гтлан бодох бүртгÑ?лийн журам заавар үйлчлÑ?Ñ… зÑ?Ñ€Ñ?г гол бүрдÑ?л Ñ…Ñ?Ñ?гүүд байх Ñ?Ñ?той . 29. MИK нь орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олгогчдод ач холбогдолтой Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ гаргаж өгч чадахгүй байгаа бөгөөд зах зÑ?Ñ?лд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й, тогтвортой хөрвөх чадвар гаргаж өгдөг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л болгох гÑ?ж чармайж байна. 2008 онооÑ? хойш банкуудааÑ? худалдан авÑ?ан зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? 3-5 Ñ‚Ñ?рбум төгрөг (2-2.9 Ñ?аÑ? ам. доллар) буюу 2011 онд олгоÑ?он орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн дөнгөж хоÑ?Ñ€ хувьтай Ñ‚Ñ?нцÑ?ж байÑ?ан нь туйлын бага үзүүлÑ?лт юм. Монгол УлÑ?ад хөрөнгө үнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах зах Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?гүй учрааÑ? МИК-ийн компанийн Ó©Ñ€ нь Монголбанк, ЗаÑ?гийн газрын баталгаатай репо арилжаа хийхÑ?Ñ?Ñ? Ó©Ó©Ñ€ зохицуулалтгүй байна. Ийм нөхцөлд МИК өөрийн үйл ажиллагааг бий болгоно гÑ?дÑ?г хүч чадал шавхÑ?ан ажил болж байна. Үүний зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ?, МИК-ийн хувьцааны 31.6 хувийг Худалдаа хөгжлийн банк (Монголын орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олгогч дөрвөн том банкны дөрөв дÑ?Ñ…ÑŒ) шууд Ñ…Ñ?наж байгаа 13 ХавÑ?ралт 3-ааÑ? дÑ?лгÑ?Ñ€Ñ?нгүй мÑ?дÑ?Ñ?ллийг харна уу. 23 үед,14 орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн өрийг дахин Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ…, Ñ?Ñ?вÑ?л компанийн заÑ?аглал, хувьцаа Ñ?зÑ?мшигчдийн бүтцийг боловÑ?ронгуй болгох замаар өөрийн Ó©Ñ€Ñ?өлдөгчдийг дÑ?мжих хөшүүрÑ?г байхгүй байж болно. ЖишÑ?Ñ?лбÑ?л, 2010 онд МИК 5.8 Ñ‚Ñ?рбум төгрөгийн зÑ?Ñ?лийг худалдаж авÑ?ны 60 гаруй хувь нь ХХБ-нааÑ? авч байжÑ?Ñ?. МИК-ийн үйл ажиллагааг цаашид Ó©Ñ?гөхөд Ñ?аад тотгор болж буй гол хүчин зүйлүүдийг дор жагÑ?аав. 30. МИК-ийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өртөг хадгаламж, буÑ?ад Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өндөр хүүтÑ?й Ó©Ñ€Ñ?өлдөж чадахгүй байна. МИК хадгаламжийн өндөр Ñ…Ò¯Ò¯, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн бага хүүний хооронд үндÑ?Ñ?ндÑ?Ñ? хавханд орж, арилжааны банкуудын Ñ?онирхол татахуйц Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн Ñ?онголт өгөх боломжгүй байна. МИК-ийн үйл ажиллагаагг амжилтанд хүргÑ?Ñ… бизнеÑ?ийн загварын үндÑ?Ñ?н бүрдÑ?л Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?г нь өөрийн үнÑ?Ñ‚ цааÑ?, нийтийн орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ? гаргах замаар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олгогч байгууллагуудад тохирох Ñ?анхүүжилтийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ Ñ?анал болгох боломжтой байх Ñ?вдал юм. Хадгаламжийн Ñ…Ò¯Ò¯ Ñ…Ñ?вийн буÑ? өндөр байгаа нь (ХҮИ-ийн үзүүлÑ?лтÑ?Ñ?Ñ? 50 хувиар өндөр) мөнгөн хадгаламжинд гаргаÑ?ан төрийн бүрÑ?н Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний баталгаа, инфлÑ?цийн өндөр хүлÑ?Ñ?лт, банкинд Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ татах буÑ?ад механизм байхгүй байгаатай холбоотой. Хадгаламжийн Ñ…Ò¯Ò¯ өндөр байгаагааÑ? МИК-иаÑ? гаргах өрийн хүүгийн хүлÑ?Ñ?лт нÑ?мÑ?гдÑ?ж байна. ГÑ?Ñ‚Ñ?л МИК зÑ?Ñ?лийн зÑ?Ñ€Ñ?глÑ?л, багцын мөнгөн урÑ?галааÑ? шалтгаалан өрийн бичигтÑ?Ñ? тийм өндөр Ñ…Ò¯Ò¯ төлөх боломжггүй юм. Ийнхүү өрийн хүүгийн хүлÑ?Ñ?лт өндөр байгаагааÑ? МИК-ийн Ó©Ñ€, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан актив хоÑ?рын хүүгийн зөрүү Ñ?ерÑ?г байж чадахгүй байна. ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах зөв зохиÑ?той орчин бүрдÑ?Ñ?гүй нөхцөлд баталгаажÑ?ан өрийг Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гчлÑ?н гаргах боломжгүй бөгөөд ингÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ€ хүүг бууруулах зорилгоор бондын хугацаа, зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн үзүүлÑ?лтүүдийг бүтцийн хувьд Ñ?айжруулах чадвар МИК-д бага байна. 31. МИК-ийн бизнеÑ?ийн загвар “активын Ñ?воп буюу Ñ?олилцооâ€?-н дÑ?Ñ?Ñ€ тулгуурлаж байгаа нь Монголын нөхцөл байдалд бүрÑ?н тохирохгүй байж болно. ЗÑ?Ñ?лийг анх олгоÑ?он байгууллагын хувьд олж авах өгөөж Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн удирдлага, актив паÑ?Ñ?ивын удирдлага ба Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн хуваарилалт, Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өртөг ба бүтÑ?ц дÑ?Ñ?Ñ€ илрÑ?Ñ… учиртай. МИК үйл ажиллагаагаа боломжийн хүүгÑ?Ñ?Ñ€ (үнÑ?Ñ‚ цааÑ? гаргах болон зÑ?Ñ?л худалдан авах тал дÑ?Ñ?Ñ€) ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н өргөжүүлж чадÑ?ан гÑ?ж үзвÑ?л зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид урт хугацаат активаа МИК руу шилжүүлж, ачаагаа хөнгөлөн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?ртÑ?й болж авах, актив Ó©Ñ€ төлбөрийн хугацааны зөрүүг багаÑ?гах, урт хугацаат орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өртгийг бууруулах боломжтой. ГÑ?Ñ‚Ñ?л одоогоор Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн хамт зÑ?Ñ?лийг бүхÑ?лд нь МИК-д худалдах гүйлгÑ?Ñ? нь СТОУС-ын дагуу баталгаажÑ?ан Ñ?анхүүжилтÑ?нд хамаарах учрааÑ? тайлан Ñ‚Ñ?нцÑ?л дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?мар нÑ?гÑ?н хаÑ?агдах бичилт хийгдÑ?хгүй байна. Иймд Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн чөлөөлөлт Ñ?Ñ?вÑ?л тайлан Ñ‚Ñ?нцлийн өөрчлөлт гарахгүй байгаа учрааÑ? үнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийн хамгийн чухал үр өгөөжийн нÑ?г болох зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдÑ?д Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн чөлөөлөлт, актив паÑ?Ñ?ивын удирдлагын дÑ?мжлÑ?г бий болохгүй байна. ЗÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид МИК-Ñ‚Ñ?й гүйлгÑ?Ñ? хийÑ?нÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өртөгөө багаÑ?гаж чадахгүй байгаа тул Ñ?нÑ? тал дÑ?Ñ?Ñ€ чухал үр дагавартай юм. 32. МИК-ийн үйл ажиллагааг бÑ?хжүүлÑ?Ñ… чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ зохих арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авÑ?наар МИК орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн захын хөгжилд шийдвÑ?рлÑ?Ñ… үүрÑ?г гүйцÑ?тгÑ?Ñ… боломжтой. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн активыг тогтвортой, ижил Ñ…Ñ?лбÑ?Ñ€Ñ?Ñ?Ñ€ нийлүүлÑ?Ñ… шаардлага тавих замаар МИК зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ байгаа бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн, журам зааврыг Ñ?тандартчилах, орон Ñ?ууцны 14 ХХБ-ны Группын 2011 оны аудитын тайлан. 24 зÑ?Ñ?л олгож, зÑ?Ñ?лийн үйлчилгÑ?Ñ? хийлгÑ?хдÑ?Ñ? зөв зохиÑ?той бодлого баримталдаг болгоход Ñ…Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?н зүйлийг хийх боломжтой. ТүүнÑ?Ñ?Ñ? гадна, банкуудтай харьцуулахад хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчинд хийх шаардлагатай байгаа ажлыг илүү үр ашигтай манлайлж чадна . Ð?ктив паÑ?Ñ?ивын өнөөгийн Ñ…Ñ?згаарлалтын хүрÑ?Ñ?нд зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид хувьÑ?ах хүүтÑ?й орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн гаргаж, Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лд орох аюултай байдаг учрааÑ? зөв зохиÑ?той бүтÑ?ц, үнÑ?лгÑ?Ñ?Ñ‚Ñ?й Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдÑ?д гаргаж өгÑ?нөөр МИК тогтмол хүүтÑ?й орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг хөхүүлÑ?н дÑ?мжих боломжтой. МИК орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн үнÑ?лгÑ?Ñ?, буÑ?ад нөхцөл дÑ?Ñ?Ñ€Ñ?Ñ? зах зÑ?Ñ?лийн баримжаатай байж, зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? зайлÑ?хийж, дотоодын хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ гаргахад хангалттай Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний чанартай орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан активтай байх нь чухал ач холбогдолтой . Ð?ийтийн орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ?ыг худалдан авах байгууллагын хөрөнгө оруулагчид Монголд одоогоор байхгүй байгаа Ñ…Ñ?дий ч МИК-ийн бондыг Ñ?хний Ñ?Ñ?лжинд арилжааны банкуудад хуваарилах нь дÑ?лхийд байдаг түгÑ?Ñ?мÑ?л шийдÑ?л бөгөөд дотоодын хөрөнгө оруулагчдын баазыг аажмаар бүрдүүлдÑ?г. 33. МИК-ийн хувьцаа Ñ?зÑ?мшигчид, Ñ‚Ñ?Ñ€ дундаа Монголбанк МИК -ийн бизнеÑ?ийн загварыг чухалчлан Ñ?ргÑ?н харж, ажиллагаатай бөгөөд тохирÑ?он зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагчийг бий болгох зорилго агуулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд дараах арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г авч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?хийг зөвлөж байна. Үүнд: a. ЗÑ?Ñ?л худалдан авах бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнд үнÑ?лгÑ?Ñ? хийж, Ñ…Ñ?лбаршуулж замаар зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид очих өгөөжийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…. Үүний тулд гүйлгÑ?Ñ?ний зардал, ―бүгдийг багтааÑ?ан‖ урт хугацаат Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн хүүд анхаарах Ñ?Ñ?той . иймд МИК-ийн хувьд дараах хоÑ?Ñ€ Ñ?онголтын нÑ?гийг хийх Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Үүнд: (1) бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүний Ñ…Ñ?лбаршуулж, хамгийн Ñ?нгийн бүтÑ?ц зохион байгуулалттай Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л болгон хувиргаж, компанийн зÑ?Ñ?лийн багцтай болох ; Ñ?Ñ?вÑ?л (2) орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн хамт худалдан авах үйл ажиллагаагаа өргөжүүлж, зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг даатгалд хамруулах.15 ҮүнÑ?Ñ?Ñ? гадна, МИК-ийн үйл ажиллагаанд оролцогч буÑ?ад зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид байж болох үр дүнг тайлан Ñ‚Ñ?нцÑ?л дÑ?Ñ?Ñ€Ñ?Ñ? бүрÑ?н дүүрÑ?н туÑ?гах зорилгоор Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ гүйлгÑ?Ñ?н дÑ?Ñ?Ñ€ баримтлах Ñ?Ñ?той нÑ?гтлан бодох бүртгÑ?л, татвар ногдуулалтын бодлогын талаар хуулийн болоод аудиторын дүгнÑ?лт гаргуулах талаар Ñ?удлах нь зүйтÑ?й. b. МИК-ийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн үзүүлÑ?лттÑ?й нь уÑ?лдуулан авч ашиглах Ñ?онирхлыг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ… зорилгоор өөрийн хөрөнгийн шимтгÑ?л, заÑ?гийн газрын бондтой ижил Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний Монголбанктай репо гүйлгÑ?Ñ? хийх зÑ?ргÑ?Ñ?Ñ€ МИК-ийн өрийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийн зохицуулалтанд давуу Ñ?рх олгох Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й бөгөөд ингÑ?хдÑ?Ñ? компанийн заÑ?аглал, үйл ажиллагаагаа Ñ?айжруулÑ?ан байх нөхцөл тавих нь зүйтÑ?й. ҮүнтÑ?й нÑ?гÑ?н адил, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн нийт банкны зÑ?Ñ?лд Ñ?злÑ?Ñ… хувь Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? нилÑ?Ñ?д өндөр болж байгаа учрааÑ? Монголбанк орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн хуваарилалтын шаардлагад нухацтай үнÑ?лÑ?лт дүгнÑ?лт өгөх Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. ИнгÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ€ МИК болон банкуудын хувьд зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг дааÑ?ан, зÑ?Ñ?лийг 15 2010 онд МИК-ийн бүхÑ?лд нь худалдан авÑ?ан зÑ?Ñ?лийн 24 хувь нь зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг шилжүүлÑ?Ñ?н байÑ?ан бөгөөд МИК зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг даатгалд хамруулÑ?ан байÑ?ан. 25 бүхÑ?лд нь шилжүүлÑ?Ñ… гүйлгÑ?Ñ? хийх хөшүүрÑ?г нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ… бөгөөд зÑ?Ñ?л олгох, зÑ?Ñ?лийн үйлчилгÑ?Ñ?ний хатуу Ñ?тандарт үйлчлÑ?Ñ… Ñ?Ñ?той. c. МИК-ийн компанийн заÑ?аглалыг боловÑ?ронгуй болгож, олон улÑ?ын түвшинд хүргÑ?н, нийт хувьцаа Ñ?зÑ?мшигчдÑ?д ижил Ñ‚Ñ?нцүү боломж бүрдүүлж өгөх Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Ð?Ñ?гтгÑ?лийн хууль Ñ?рх зүй, нÑ?гтлан бодох бүртгÑ?лийн аÑ?уудалтай холбоотой банкны байр Ñ?уурь МИК-д Ñ?зÑ?мшиж байгаа хувиаÑ? зарим талаар хамаардаг учрааÑ? Ñ?нÑ? бүтцийг өөрчлөх нь одоогийн хувьцаа Ñ?зÑ?мшигчдÑ?д Ñ?анхүүгийн хувьд ашигтай байж болно. d. МИК-ийн өрийн бичигт заÑ?гийн газрааÑ? тодорхой дүнтÑ?й, хугацаатай баталгаа гаргаж, нÑ?мÑ?лт өөрчлөлт оруулах нарийвчилÑ?ан заалт бүхий гÑ?Ñ€Ñ?Ñ?ний хүрÑ?Ñ?нд баталгаа зогÑ?ох журмыг тодорхой заах; олон улÑ?ын хөгжлийн байгууллагуудад хандаж, МИК-Ñ?Ñ?Ñ? Ñ?гаргах өрийн бичигт зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?Ñ?Ñ?гчилÑ?Ñ?н баталгаа гаргуулах Ñ…Ñ?лÑ?лцÑ?Ñ?Ñ€ хийх. Ийм тохиролцоо хийж чадÑ?ан нөхцөлд аÑ?уудлыг шийдвÑ?рлÑ?Ñ… журам нь тодорхой байх нь хөрөнгө оруулагч болон зах зÑ?Ñ?лд оролцогчдын итгÑ?лийг дÑ?Ñ?шлүүлÑ?Ñ… ач холбогдолтой юм. Одоо хийгдÑ?ж байгаа жижиг Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний, тохиолдлын шинжтÑ?й гүйлгÑ?Ñ?нүүд ийм үр дүнд хүргÑ?ж чадахгүй. e. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар МИК-ийн орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ?ыг дотоодын зах дÑ?Ñ?Ñ€ гаргахыг дÑ?мжиж, үнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан бондын хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалтын орчинг орчин үеийн шилдÑ?г туршлагын дагуу бүрдүүлÑ?Ñ… ажлыг түргÑ?тгÑ?Ñ… боломжийг Ñ?удлах нь зүйтÑ?й. 26 Ð¥Ð?ВСРÐ?ЛТ 1. 2007 ОÐ?Ы ССҮХ-ИЙÐ? ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы СÐ?Ð?ХҮҮЖИЛТИЙÐ? ТЕХÐ?ИК Ð¥Ð?ВСРÐ?ЛТЫÐ? ЗӨВЛӨМЖҮҮД 2007 оны зөвлөмжүүд Ð¥Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н байдал Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг барьцаа болгох, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг Ð?хиц дÑ?вшил дундаж – Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн тухай хууль 2009 оны 7 -Ñ€ Ñ?ард үнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн баталгаатай бондын батлагдÑ?ан, хөрөнгөөр баталгаажÑ?ан хөрөнгийн захын үйл ажиллагааны тухай тухай хуулийн төÑ?лүүдийг ойрын хугацаанд батлаж хуулийн төÑ?өл одоогоох хийгдÑ?ж байна. мөодүүлÑ?Ñ… … орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн захын тогтвортой Ó©Ñ?өлтийг дÑ?мжихÑ?д шаардлагатай хууль Ñ?рх зүйн бүтцийг бий болгох. Монголбанк орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн багцын талаар Ñ?ар бүр Ð?хиц дÑ?вшил Ñ?айн – Монголбанк орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн олголт, багцын бүтÑ?ц, тайлан мÑ?дÑ?Ñ? цуглуулах ... Үүнд: зÑ?Ñ?лийн өрийн үлдÑ?гдлийн хугацаа Ñ…Ñ?трÑ?лт, валютын төрөл, өрийн үлдÑ?гдÑ?л зÑ?Ñ€Ñ?г дÑ?лгÑ?Ñ€Ñ?нгүй тайлан мÑ?дÑ?Ñ? Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? ба зÑ?Ñ?лийн тоо, зÑ?Ñ?л олгогдÑ?он валютын төрөл, цуглуулж байгаа. зÑ?Ñ?лийн жигнÑ?гдÑ?Ñ?н дундаж Ñ…Ò¯Ò¯, жигнÑ?гдÑ?Ñ?н дундаж хугацаа, 30, 90 хоног хугацаа Ñ…Ñ?Ñ‚Ñ?Ñ€Ñ?Ñ?н зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?, тоо …. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн гадаад валютаар олгож байгаа Ñ?вдлыг Ð?хиц дÑ?вшил Ñ?айн – 2009 онооÑ? хойш орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн 93 хувь нь төгрөгөөр зогÑ?оох … орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? их, хугацаа нь урт олгогджÑ?Ñ?. Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнүүд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, орлогын харьцаа байдаг учрааÑ? Ñ?нÑ? зÑ?Ñ?лийг гадаад валютаар олгоÑ?ны Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л өндөр, хувьÑ?ах хүүтÑ?й зÑ?Ñ?лийн хувь буурахгүй байгааг үл тооцвол ерөнхийдөө Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?Ñ?ний зÑ?Ñ?лийнхÑ?Ñ?Ñ? өндөр байдаг. Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг тооцож, болгоомжтой хандÑ?ан шинжтÑ?й байна. Урт хугацаат Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ байхгүйгÑ?Ñ?Ñ? зÑ?Ñ?лийн хүүг хувьÑ?ах байдлаар тогтоож байна . УБ хотын үл хөдлөх хөрөнгийн үнÑ? Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?ч байгаа гÑ?Ñ… Ð?хиц дÑ?вшил дундаж – УБ хотын орон Ñ?ууцны үнийн индекÑ?ийг 2011 онооÑ? тооцож мÑ?дÑ?Ñ? байдаг. Улмаар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагаа Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?Ñ?н Ñ…Ñ?дий ч байршил, хөрөнгийн төрлөөр Ñ?лгаж Ñ?алгаагүй байгаа . ТүүнÑ?Ñ?Ñ? гадна, дунд хугацаанд тогтвортой байж чадах Ñ?Ñ?Ñ?Ñ… аÑ?уудал урган Монголбанк орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн (хөрөнгийн төрөл, ашиглалтанд орÑ?он хугацаагаар гарч байна ... нийлүүлÑ?лтийн талын Ñ…Ñ?згаарлалтууд, нÑ?н нь бүлÑ?глÑ?Ñ?Ñ?н) Ñ…Ñ?налтандаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийг уÑ?лдуулж Ñ?лангуÑ?а хотод инженерийн шугам Ñ?үлжÑ?Ñ?нд холбогдÑ?он туÑ?гадаггүй. Салбарын Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л, Ñ?Ñ€Ñ?лт нийлүүлÑ?лтийн Ñ‚Ñ?нцвÑ?рт Ñ…Ñ?налт тавих үүднÑ?Ñ?Ñ? газрын олдоц муу байгаагааÑ? үнийн Ó©Ñ?өлт Ñ?вагдаж байна. ийм механизмтай болох нь зÑ?Ñ?лийн багцын зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны харьцааны Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олгогчид урт хугацаанд үл хөдлөх өөрчлөлтийг зохиÑ?той үнÑ?лÑ?Ñ…Ñ?д шаардлагатай. хөрөнгийн захын үнийн хандлага, Ñ?Ñ€Ñ?лт нийлүүлÑ?лтийг Ñ…Ñ?наж, зÑ?Ñ?лийн барьцаанд байгаа хөрөнгийн үнÑ? цÑ?нÑ? алдагдахааÑ? Ñ?Ñ?ргийлÑ?Ñ… Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Барилгын Ñ?албарын гÑ?Ñ€Ñ?Ñ?Ñ‚ гүйцÑ?тгÑ?гчид банкнааÑ? зÑ?Ñ?л олгох Ð?хиц дÑ?вшил бага – барилгын Ñ?анхүүжилт бага Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?Ñ‚Ñ?йгÑ?Ñ?Ñ€ гадна зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д үйл ажиллагааг Ñ?айн Ñ…Ñ?наж байхыг МонголбанкнааÑ? дÑ?мжиж, Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лтÑ?й Ñ…Ñ?вÑ?Ñ?Ñ€ байна. Барилгыг хуурамчаар борлуулÑ?ан тохиолдолууд бүртгÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?гчид буÑ? тухайн байгууллагад үүрүүлÑ?Ñ…. байдаг. ТөÑ?лийн Ñ?анхүүжилтийг боловÑ?ронгуй болгохооÑ? гадна зÑ?Ñ?лдÑ?гчийн Ñ?рх ашгийг зохих Ñ?Ñ?оор хамгаалах талаар арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авах шаардлагатай байна. Орон Ñ?ууцны нийлүүлÑ?лт хурц бÑ?рхшÑ?Ñ?л болоод байгаа үед Ñ?нÑ? аÑ?уудал чухал байна . Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олгогчид Ð?хиц дÑ?вшил бага – Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, үнÑ?лгÑ?Ñ?ний Ñ?албарт Ñ…Ñ?налт Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?глÑ?гчдÑ?д зориулÑ?ан мÑ?дÑ?Ñ?лÑ?л өгөх журам, Ñ?анхүүгийн шалгалт, чадавхи дутагдалтай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнÑ?лгÑ?Ñ?гчид туÑ?гай мÑ?длÑ?г олгох Ñ?ургалтын хөтөлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн зөвшөөрөл авч байж үйл ажиллагаагаа Ñ?вуулдаг Ñ…Ñ?дий ч зуучлагчид Ñ?мар зөвшөөрөл 27 үнÑ?лгÑ?Ñ? хийх Ñ?тандартууд, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын авах шаардлагагүй байгаа нь орон Ñ?ууц худалдан авагч, борлуулагч нарт үйлчилгÑ?Ñ? Ñ?вуулах Ñ?тандартуудыг боловÑ?руулж мөрдүүлÑ?Ñ… хариуцлагатай үйлчилгÑ?Ñ? үзүүлÑ?Ñ… аÑ?уудал Ñ?ргÑ?лзÑ?Ñ? төрүүлж байна . Үл хөдлөх нь зүйтÑ?й… хөрөнгө зуучлагчдын хоÑ?Ñ€ холбоо үйл ажиллагаа Ñ?вуулж байгаа нь жижиг зах зÑ?Ñ?лийн хувьд үр ашиггүй бөгөөд үйл ажиллагааны журмыг Ñ?тандартжуулах, борлуулах гÑ?ж буй хөрөнгийг нÑ?гдÑ?Ñ?н Ñ?үлжÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ зарлах нөхцлийг бүрдүүлÑ?Ñ…Ñ?д Ñ?аад тотгор болж байна. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар хот Ñ?уурин газрын үйлчилгÑ?Ñ? 34. Ð?хиц дÑ?вшил дундаж – Банкуудын ирүүлÑ?Ñ?н тайлан мÑ?дÑ?Ñ?нд туÑ?гаÑ?наар нийт авч чадахгүй байгаа гÑ?Ñ€ хороололд орон Ñ?ууцны бичил зÑ?Ñ?лийн нÑ?г орчим хувийг орон Ñ?ууцны заÑ?вар Ñ?айжруулалтанд зориулÑ?ан байдаг . Ñ?анхүүжилт олгохыг дÑ?мжих... Ñ?нÑ? хүрÑ?Ñ?нд олгож болох нÑ?г Зарим банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллагууд хувийн Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт олгохын ашигтай бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн нь Ñ?ууцны барилга, заÑ?варын ажлын зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? мÑ?ргÑ?жлийн зөвлөгөө үзүүлж, зÑ?Ñ?лийг үе шаттайгаар ашиглах боломж олгож үр дүнд нийцүүлÑ?н, мөн инженерийн шугам Ñ?үлжÑ?Ñ?нд байна. 27 Ñ?аÑ? хүртÑ?лх төгрөгийн (20,000 ам. доллар) орон Ñ?ууцны бичил зÑ?Ñ?лийг гурав холбогдоход зориулан олгогдох бичил зÑ?Ñ?л юм. ЗаÑ?гийн хүртÑ?л жилийн хугацаатай, Ñ?арын гурван хувийн (жилийн 42.5 хувь буюу орон Ñ?ууцны газар ийм төрлийн зÑ?Ñ?л олгож буй төрийн буÑ? байгууллага, зÑ?Ñ?лийн хүүгÑ?Ñ?Ñ? гурав дахин өндөр) хүүтÑ?йгÑ?Ñ?Ñ€ олгож, барьцаанд нь үл хөдлөх хөрөнгө банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллага, банкуудын үйл ажиллагааг авч байгаа. Хувийн Ñ?ууцны заÑ?варын зÑ?Ñ?лийн Ñ…Ò¯Ò¯, хугацаа мөн ижил нөхцөлтÑ?й байгаа дÑ?мжих нь зүйтÑ?й. бөгөөд Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний хувьд дунджаар 5.4 Ñ?аÑ? төгрөг (4,000 ам. доллар) байдаг. Банк буÑ? Ñ?анхүүгийн байгууллагуудын үзÑ?ж байгаагаар Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ дутагдалтай, актив паÑ?Ñ?ивын удирдлагын Ñ…Ñ?згаарлалтааÑ? шалтгаалан ийм төрлийн зÑ?Ñ?лийг нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…Ñ?д бÑ?рхшÑ?Ñ?л тулгардаг. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар 40 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц Ð?хиц дÑ?вшил бага – ТөÑ?вийн Ñ?анхүүжилттÑ?й, нийгмийн чанартай орон Ñ?ууцны хөтөлбөрийн зорилтыг Ñ?ргÑ?н харж, орлого багатай өрхүүдÑ?д хөтөлбөрүүд орон Ñ?ууцны барилга угÑ?ралт, зÑ?Ñ?лийн үйл ажиллагааны ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н хувийг зориулÑ?ан Ñ?Ñ€Ñ?лтийг дÑ?мжих зорилтот бодлогод анхаарах Ñ?злÑ?ж ирÑ?Ñ?н. ОССК орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг нилÑ?Ñ?д их хөнгөлөлттÑ?й нөхцөлөөр, Ñ‚Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й... Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилтийн корпораци (ОССК) дундаа зÑ?Ñ?лийн хүүгийн татааÑ? олгохооÑ? гадна орлого багатай иргÑ?дÑ?д зориулÑ?ан нь орон Ñ?ууцны төÑ?өл Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчийн үүрÑ?г гүйцÑ?тгÑ?хийн орон Ñ?ууцны барилгын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчид Ñ?анхүүжилт гаргаж өгдөг. 2011 оны Ñ?үүл Ñ€Ò¯Ò¯ оронд дÑ?мжигч буюу зах зÑ?Ñ?лийн хүүтÑ?й хөрвөх чадвар олгох орон Ñ?ууцны нийт зÑ?Ñ?лийн 25 гаруй хувь нь ОССК дÑ?Ñ?Ñ€ хуримтлагдÑ?ан байÑ?ан. Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л байх Ñ?Ñ?той. ОССК-иаÑ? зах зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ? доогуур хүүтÑ?й ШинÑ?Ñ?Ñ€ батлагдан Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжиж байгаа 100 мÑ?нган айлын орон Ñ?ууц хөтөлбөрийн зÑ?Ñ?л олгож байгаа нь зах зÑ?Ñ?лийг гажуудуулж, шинÑ?Ñ?Ñ€ хүрÑ?Ñ?нд зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ гажуудал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?Ñ… Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг зөв зохиÑ?той удирдÑ?ан байх ашиглалтанд орох орон Ñ?ууцны тоог олигтой нÑ?мж чадахгүй. нөхцлийг бүрдүүлÑ?Ñ… нь шийдвÑ?рлÑ?Ñ… ач холбогдолтой. Хөтөлбөрийг зах зÑ?Ñ?лийн ОССК-ийн үүргийг зÑ?Ñ?лийн нөхцлийг Ñ?айжруулагч, магадгүй ―нÑ?мÑ?гдÑ?л‖ шинжтÑ?й байлгаж, жилд зах зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ? доогуур хүүтÑ?й шинÑ?Ñ?Ñ€ олгож байгаа Ñ?Ñ€Ñ?лтийг дÑ?мжих татааÑ?ыг хариуцÑ?ан байгууллага болгон зÑ?Ñ?л, ашиглалтанд орж байгаа орон Ñ?ууцны ерөнхийдөө бага хувийг Ñ?злÑ?Ñ… учиртай. өөрчлөх нь зүйтÑ?й … Хөтөлбөр их далайцтай Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжихÑ?Ñ?Ñ€ байна, Ó©Ó©Ñ€Ó©Ó©Ñ€ Ñ…Ñ?лбÑ?л одоо нÑ?г жилд шинÑ?Ñ?Ñ€ ашиглалтанд орж байгаа орон Ñ?ууцны тоог 10 дахин нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ?нтÑ?й Ñ‚Ñ?нцÑ?ж байна. Иймд урт хугацаанд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжилтийг хангах, Ñ…Ñ?налт тавихад нÑ?мÑ?лт бÑ?рхшÑ?Ñ?л дагуулах болно. Хөтөлбөрийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?хдÑ?Ñ? барилга угÑ?ралт гÑ?Ñ…Ñ?Ñ?Ñ? илүүтÑ?йгÑ?Ñ?Ñ€ дÑ?д бүтÑ?ц, бүÑ?члÑ?л Ñ€Ò¯Ò¯ оновчтой чиглүүлÑ?Ñ… боломжтой. Монгол УлÑ?ын ЗаÑ?гийн газар кадаÑ?трын зураглал, ачааллаа Ð?хиц дÑ?вшил дундаж – Ð?зийн Хөгжлийн БанкнааÑ? Эд хөрөнгийн Ñ?рхийн даахаа больÑ?он Эд хөрөнгийн Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн газрын үйл бүртгÑ?лийн газар дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н төÑ?өл 2010 онд дууÑ?гавар болÑ?он. МÑ?нганы ажиллагааг бÑ?хжүүлÑ?Ñ… чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ нÑ?мж арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авах Ñ?орилтын Ñ?ангааÑ? өмчийн Ñ?рхийн аÑ?уудлаар төÑ?өл Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж байгаа . ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Орон Ñ?ууцны зах Ñ?рчимтÑ?й хөгжиж байгаагааÑ? Эд 28 хөрөнгийн Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн газрын хүчин чадал шийдвÑ?рлÑ?Ñ… шаардлагатай дараах аÑ?уудлууд байна. Үүнд: хүрÑ?лцÑ?хгүй байна. Эд хөрөнгийн Ñ?рхийн бүртгÑ?лийн мÑ?дÑ?Ñ?ллийн Ñ?иÑ?темийн өнөөгийн түвшин хийгдÑ?ж байгаа ï‚· Одоогоор цааÑ?ан дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?алангид байгаа газар, барилгын бүртгÑ?лийг нÑ?гтгÑ?Ñ…; арилжаанд тохирохгүй байÑ?аар байна. ï‚· ЭХЭБГ-ын хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалт, Ñ…Ñ?налтын одоогийн тогтолцоог Ñ…Ñ?нан үзÑ?ж, хамрах хүрÑ?Ñ?, тогтвортой бодлогыг бүрÑ?н хангах; ï‚· ЭХЭБГ-ын мÑ?ргÑ?жлийн болон инÑ?титуцийн чадавхийг бÑ?хжүүлÑ?Ñ…. ЭнÑ? хүрÑ?Ñ?нд орон нутгийн албадыг бүгдийг нь бүрÑ?н автоматжуулах, мÑ?дÑ?Ñ?ллийн технологийн чадавхи, харилцан холболтыг боловÑ?ронгуй болгох, мÑ?ргÑ?жилтнүүдийг Ñ?ургалтанд хамруулах арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? авах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. 29 Ð¥Ð?ВСРÐ?ЛТ 2. ДЭЛХИЙÐ? УЛС ОРÐ?УУДЫÐ? ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨÐ?ГИЙÐ? ЗÐ?Ð¥ ДЭЭР Ð?ЖИГЛÐ?ГДСÐ?Ð? ХЭТ Ð¥Ð?ЛÐ?ЛТЫÐ? ЗÐ?РИМ ТУРШЛÐ?ГÐ?Ð?С Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ? гадна орон Ñ?ууцыг хөрөнгө оруулалтын зорилгоор ашиглах (УБ хотод нилÑ?Ñ?д түгÑ?Ñ?мÑ?л үзÑ?гдÑ?лд тооцогдож байгаа) нь орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлтийг Ñ…Ñ?Ñ‚ ихÑ?Ñ?Ñ€, түргÑ?н бий болгож болзошгүй. ӨнгөрÑ?өн үеийн туршлагааÑ? харахад ийм үзÑ?гдÑ?л байдаг бөгөөд мөчлөг Ñ?олигдоход унаж магадлалтай. Ийм үйл ажиллагааг орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€Ñ?Ñ?Ñ€ Ñ?рхÑ?лдÑ?г тохиолдолд Ñ?дийн заÑ?гийн уналтын үед зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдийн багцын чанар муудаж, Ñ?өргөөр нөлөөлөн тухайн байгууллагын өөрийн хөрөнгө, хөрвөх чадварыг аÑ?уудалд хүргÑ?ж болзошгүй. Үнийн Ó©Ñ?өлтийн муруй боÑ?оо байх туÑ?ам нухацтай хөрөнгө оруулагчид худалдан авах, худалдах арилжаанд оролцох хүрÑ?Ñ? нь богиноÑ?ч, үр дагаврыг даамжруулдаг. Доорх Ñ…Ò¯Ñ?нÑ?гтÑ?д дÑ?лхийн улÑ? орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг Ñ…Ó©Ó©Ñ?Ñ‚Ñ?й Ñ‚Ñ?мцÑ?Ñ… буюу урьдчилан Ñ?Ñ?ргийлÑ?Ñ… зорилгоор авч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н бодлогын арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүдийг харуулахын зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? БÐ?Ð¥Ð?У-д Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г дÑ?лгÑ?Ñ€Ñ?нгүй Ñ?удлаж, Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний үр нөлөө зарим улÑ?уудад Ñ?мар байÑ?ныг жишÑ?Ñ? болгон орууллаа. ХавÑ?ралт 2 Ð¥Ò¯Ñ?нÑ?гт 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н Ñ…Ó©Ó©Ñ?ийг арилгах чиглÑ?лÑ?Ñ?Ñ€ дÑ?лхийн улÑ? орнуудад авч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ?н бодлогын арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүд Ò®Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н нөхцөл байдал Ð?вÑ?ан арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? Үр дүн ба нөлөө Эхний Ñ?Ñ?лжинд заÑ?гий газрааÑ? мÑ?дÑ?гдÑ?л гаргаж, ―түрÑ?мгий‖ ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт тодорхой Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?аарÑ?ан ажиллаж байÑ?ан банкуудтай уулзаж Ñ?рилцан Ñ?Ñ? Ñ?уртахуунд боловч зөвхөн 2008 оны Ñ?үүл Ñ€Ò¯Ò¯ ажиглагдÑ?ан нь Болгар нөлөөлөхийг оролдÑ?он. дÑ?лхийн Ñ?анхүү Ñ?дийн заÑ?гийн Ñ…Ñ?мралтай шууд 2004-2005 онуудад зÑ?Ñ?лийн ангилал, алдагдлын Ñ?ан холбоотой байÑ?ан бөгөөд ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н багаÑ?Ñ?ан. ТуÑ? бүÑ? нутгийн буÑ?ад орнуудтай Үүний нÑ?гÑ?н адил орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлт адил Ñ?дийн заÑ?гийн шилжилт байгуулах шаардлагыг чангатгаж, өөрийн хөрөнгийн хүрÑ?лцÑ?Ñ?ний үзүүлÑ?лтийг өндөр тогтооÑ?он (тухайлбал, өндөр Ñ…Ñ?вÑ?Ñ?Ñ€ байж, 2005 онооÑ? 2008 оны хооронд Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?нÑ?Ñ?Ñ? хойш, ЕХ-ны 42 хувийн үзүүлÑ?лттÑ?й байÑ?ан. гишүүнÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?лÑ?Ñ?Ñ… боломж бүрдÑ?ж тайлант хугацааны ашгийг өөрийн хөрөнгөнд оруулж Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?Ñ?н зÑ?Ñ€Ñ?гтÑ?й уÑ?лдан зÑ?Ñ?л, нÑ?н тооцох нөхцөлийг Ñ…Ñ?згаарлаÑ?ан). Ð?ааштай үр дагаврын хувьд өөрийн хөрөнгийн Ñ?лангуÑ?а өрхийн зÑ?Ñ?л, орон ЭрÑ?дÑ?лийн жинг Ñ?лгавартай тогтооÑ?он: зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, хүрÑ?лцÑ?Ñ?ний харьцаа 2006 он гÑ?Ñ…Ñ?д зохиÑ?той Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?Ñ?өн. барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа нь 70 хувиаÑ? давÑ?ан орон Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд хүрч нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ?н. Компанийн зÑ?Ñ?лийн Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг 50 хувиар тогтоож, Ñ?нÑ? Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг Ñ…Ñ?налтандаа байлгаж чадÑ?ан тул 2000-аад оны Ñ?Ñ…Ñ?н үед зÑ?Ñ?лийн банкны Ñ?албарыг бүрÑ?н Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний Ñ?иÑ?темийн шаардлагыг зөрчÑ?өн бол тухайн зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг 100 хувь Ñ‚Ñ?лÑ?лт орон Ñ?ууцны үнийн Ñ…Ñ?мралгүй авч гарÑ?ан. Ó©Ñ?гөх. Ñ‚Ñ?лÑ?лттÑ?й хамт Ñ?вагдÑ?ан. Заавал байлгах нөөцийн хувь Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г 2004 онд ГÑ?вч өрхийн зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л бодит байдал дÑ?Ñ?Ñ€ нÑ?мÑ?гдүүлж, оруулж тооцож болох хөрөнгөнд бÑ?лÑ?н нÑ?мÑ?гдÑ?ж, банкууд ийм төрлийн зÑ?Ñ?лийг мөнгөний Ñ?злÑ?Ñ… хувийг багаÑ?гаж, Ó©Ñ€ төлбөрийн Ñ?уурийг Ñ?анхүүжүүлÑ?Ñ…Ñ?д гадаадын зÑ?Ñ?лийг ашиглаж 30 өргөтгөж, харилцах хадгаламж, урт хугацаат үнÑ?Ñ‚ цааÑ?, репо байÑ?ан нь ихÑ?Ñ?Ñ…Ñ?н Ñ…Ñ?врÑ?г байдал Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?Ñ?Ñ?н. Ñ?анхүүжилтийг хамруулах болÑ?он. 2005 оны 2-Ñ€ Ñ?арааÑ? Ñ?хлÑ?н зÑ?Ñ?лийн дундаж Ó©Ñ?өлтийн хувиаÑ? давÑ?ан Ó©Ñ?өлттÑ?й банкуудад заавал байлгах нөөцийн нÑ?мÑ?гдÑ?л шаардлага ногдуулах болж, аÑ?ар Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?ч байÑ?ан зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлтийг Ñ?ааруулах зорилго тавьÑ?ан. ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа, Ó©Ñ€, орлогын харьцааны үзүүлÑ?лтүүд үндÑ?Ñ?ндÑ?Ñ? хоÑ?улаа үр дүнтÑ?й байх шиг байна. ГÑ?хдÑ?Ñ? нөлөө нь удаан үргÑ?лжлÑ?хгүйгÑ?Ñ?Ñ? гадна ерөнхийдөө бага байна. Харьцааны шалгуурыг Ó©Ñ?гөÑ?нөөÑ? ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 2002 онооÑ? хойш Ñ?арын дараа зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт өмнөх жилтÑ?й Өмнөд СолонгоÑ? харьцуулахад 0.7 хувиар (жилийн дундаж Ó©Ñ?өлт мөрдүүлж Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?Ñ?н; 2005 оны 8-Ñ€ Ñ?арааÑ? Ó©Ñ€, орлогын Ð?зийн Ñ?анхүүгийн Ñ…Ñ?мралын харьцааны Ñ…Ñ?згаар тогтооÑ?он нь дÑ?м болÑ?он. 12 хувь байÑ?ан), орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлт 0.3 дараа заÑ?гийн газрааÑ? Ñ?дийн хувиар (жилийн дундаж Ó©Ñ?өлт 4 хувь байÑ?ан) туÑ? Санхүүгийн Ñ…Ñ?налт шалгалтын байгууллага ашиг хонжоо туÑ? буурÑ?ан үзүүлÑ?лт гарÑ?ан. заÑ?гийг идÑ?вхжүүлÑ?Ñ… бодлого олох зорилго бүхий чиглÑ?лд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж, зÑ?Ñ?лийн Ñ‚Ñ?лÑ?лтийг ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны Ñ…Ñ?згаарыг 2003 оны 6-Ñ€ Ñ?ар болон 10- бий болгоÑ?он (нÑ?н Ñ?лангуÑ?а Ñ…Ñ?згаар бага зÑ?Ñ€Ñ?г илүү нөлөөтÑ?й байгаа тал Ñ€ Ñ?ард хоÑ?Ñ€ удаа бууруулÑ?ан. 60 хувьтай байÑ?ан үзүүлÑ?лтийг зÑ?Ñ?лийн карт). ЭнÑ? Ñ…Ó©Ó©Ñ? 2003 онд ажиглагдÑ?ан ч Ó©Ñ€, орлогын харьцаа зорилгод Ñ?хлÑ?Ñ?д 50 хувь, дараа нь 40 хувь болгож. ГÑ?хдÑ?Ñ? онцгой хагарч, бодлого боловÑ?руулагчид илүү дөхÑ?өн үр дүн авчирах магадлалтай. Учир тохиолдлуудыг тодорхой зааж өгÑ?өн. илүү хатуу зохицуулалт хийх нь ашиг хонцооны буÑ? чиглÑ?лийн үзүүлÑ?лтүүд Ñ?рмÑ?лзÑ?лтÑ?й үлдÑ?Ñ?н. Банкны олгож байгаа зÑ?Ñ?лийн хувьд Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ онцгой бага өртдөг. тохиолдлуудыг 2006 онд хүчин болгож, зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, Орон Ñ?ууцны үнÑ? ханш 2001 оны Үр нөлөө нь удаан үргÑ?лжилдÑ?ггүй учрааÑ? нÑ?г барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 60-70 хувь байÑ?ныг 50 хувь 1-Ñ€ улирлааÑ? 2003 оны 3-Ñ€ удаагийн арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н үр дүнд хүрÑ?Ñ…Ñ?д болгож бууруулан банк буÑ? зуучлагчдын олгож байгаа улирлын хооронд 26 хувиар хүндрÑ?лтÑ?й байж болно. ЖишÑ?Ñ?лбÑ?л, 2003 онд зÑ?Ñ?лийг хамруулах болÑ?он. Өр, орлогын харьцааг ашиг Ó©Ñ?Ñ?өн. зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаан дÑ?Ñ?Ñ€ хонжоо олдог чиглÑ?лд 40 хувь болгож багаÑ?гаÑ?ан. 2004 онд өөрчлөлтгүй байÑ?ан Ñ…Ñ?згаар тогтоох болÑ?ноор зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ хариу 2009 оны 7-Ñ€ Ñ?ард Санхүүгийн Ñ…Ñ?налт шалгалтын өөрчлөлт гарч, тодорхой бууралтууд ажиглагдаж, орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлт 2005 байгууллага ашиг хонжооны буÑ? чиглÑ?лийн зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, аÑ?уудлыг Ñ…Ñ?налтанд оруулÑ?ан. ГÑ?хдÑ?Ñ? зÑ?Ñ?лийн онд Ñ?Ñ?ргÑ?ж, 2005 оны 1-Ñ€ барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг мөн бууруулÑ?ан. Өр, Ó©Ñ?өлтийг Ñ?ааруулж, орон Ñ?ууцны үнийг Ó©Ñ?өлтийг улирлааÑ? 2007 оны 1-Ñ€ улирлын орлогын Ñ…Ñ?згаарыг хоÑ?Ñ€ удаа буюу 2007 оны 2 -Ñ€ Ñ?ар, 2009 танахад 2003-2004 онуудад гурван удаагийн арга хооронд 14 хувиар Ó©Ñ?Ñ?өн. оны 9-Ñ€ Ñ?ард туÑ? туÑ? Ó©Ñ?гөөд байна. Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? шаардлагатай болÑ?он. Ð?шиг хонжоо олдог болон олдоггүй Ñ?албаруудын хувьд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 40 хувь болон 50-60 хувь гÑ?ж тогтооÑ?он байгаа нь нилÑ?Ñ?д доогуур үзүүлÑ?лт бөгөөд Ñ‚Ñ?лÑ?лтийн диманик Ñ?ргÑ?н ирÑ?Ñ… үед дахин бууруулах 31 боломжийг Ñ…Ñ?згаарлаж байна. Өр, орлогын харьцааг өнгөрÑ?өн онд Ó©Ñ?гөÑ?өн нь Ñ…Ñ?Ñ‚Ñ?рхий хатуудÑ?ан байж болох ч Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ арга Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийг цар Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г тодорхойлох аÑ?уудал бÑ?рхшÑ?Ñ?лтÑ?й болохыг харуулж байна. Зах зÑ?Ñ?л ―хÑ?Ñ‚ Ñ?уларÑ?ан‖ гÑ?Ñ?Ñ?н айдаÑ? Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н учрааÑ? журмыг зохицуулалтыг Ñ?улруулж, буÑ?ад Ñ…Ñ?д Ñ…Ñ?дÑ?н арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г 2010 оны 8-Ñ€ Ñ?ард авч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ…Ñ?д хүргÑ?Ñ?Ñ?н (жишÑ?Ñ? нь, орлого багатай иргÑ?д орлогын тодорхойлолт өгөхөөÑ? чөлөөлөгдөх, олон тооны өмч Ñ?зÑ?мшдÑ?г Ñ?тгÑ?Ñ?дÑ?д гүйлгÑ?Ñ?ний татвар оногдуулж байÑ?ныг хоÑ?Ñ€ жил хойшлуулах). Заавал байлгах нөөцийг 1994 онд 8.5 хувиаÑ? 11.5 хувь, 1996 онд 13.5 хувь хүргÑ?ж Ó©Ñ?гөÑ?өн. Малайз (1990-Ñ?Ñ?д он) Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн Ó©Ñ?өлт Ñ?аарч, зÑ?Ñ?л ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 60 хувийн олголт буурахад Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? тодорхой 1993-1994 онд гурван хувиар Ñ…Ñ?згаартайгаар 1995 онд нÑ?втрүүлÑ?Ñ?н. нөлөөлÑ?өн гÑ?ж үздÑ?г. Ó©Ñ?Ñ?өнөөÑ? хойш орон Ñ?ууцны 1997 оны 4-Ñ€ Ñ?ард банкууд хөрөнгийн Ñ?анхүүжилтÑ?нд нийт үнийн Ó©Ñ?өлт хурдÑ?аж, 1995-1996 ГÑ?вч агшилтын дараа Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н банкны Ñ?иÑ?темийн багцынхаа 20-иоÑ? илүүгүй хувийг зарцуулах шаардлагатай онд 13 хувиар нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ?н. Ñ…Ñ?мралааÑ? Ñ?Ñ?ргийлж чадаагүй. болÑ?он. Мөн гадаад иргÑ?д хөрөнгө худалдан авахыг Ñ…Ñ?згаарлаÑ?ан. Maлайз (2000-аад он) орон Ñ?ууцны чанаргүй зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн жинг 2005 онд 50 1990-Ñ?Ñ?д оны Ñ‚Ñ?лÑ?лт, агшилт зах хувиаÑ? 100 хувь хүргÑ?ж Ó©Ñ?гөÑ?өн. зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ нийлүүлÑ?лт, нÑ?н ДÑ?лхийн Ñ?анхүү Ñ?дийн заÑ?гийн Ñ…Ñ?мрал Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?ний дараа Ñ?лангуÑ?а өндөр зÑ?Ñ€Ñ?глÑ?лийн бодлогын хүрÑ?Ñ?нд тавигддаг Ñ‚Ñ?ргүүлÑ?Ñ… чиглÑ?л өөрчлөгдөж, нийтийн орон Ñ?ууцны Ñ?егментийн 2009 оны 3-Ñ€ Ñ?ард Ñ?дийн заÑ?гийг дÑ?мжих бодлого Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжих нийлүүлÑ?лтийг үлÑ?мж шарталттай болж, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хүүгийн төлбөрийн гурван 2009 оны Ñ?үүлÑ?Ñ?Ñ€ Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ?н үнийн огцом Ó©Ñ?өлт үлдÑ?Ñ?Ñ?Ñ?н. жилийн хугацаанд татварааÑ? чөлөөлөх, Ñ?ргÑ?н төлөтийг нÑ?г Ñ…Ñ?дийнÑ?Ñ? Ñ?аарч Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?Ñ?н дохио өгÑ?өн . Барилга, үл жилÑ?Ñ?Ñ€ хойшуулах болÑ?он. хөдлөх хөрөнгийн буÑ?ад үйл ажиллагаанд олгох ЗаÑ?гийн газрын байгууллагууд зÑ?Ñ?л бага зÑ?Ñ€Ñ?г багаÑ?Ñ?ан. томоохон Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний орон ГÑ?вч мөн оны зун худалдан авÑ?нааÑ? хойш таван жилийн Ñ?ууцны төÑ?лүүд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?ний дотор худалдан борлуулÑ?ан хөрөнгөнд оногдуулах дүнд орлого багатай иргÑ?дÑ?д өгөөжийн татварын үйлчлÑ?лийг Ñ?Ñ?ргÑ?Ñ?Ñ?Ñ?н (5 хувийн зориулÑ?ан орон Ñ?ууцны татварыг 2007 оны 4-Ñ€ Ñ?ард хүчингүй болгоÑ?он байÑ?ан). нийлүүлÑ?лт үлÑ?мж нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ?н. 2010 оны 1-Ñ€ Ñ?ард гадаадын худалдан авагчдын төлөх Ñ?Ñ?той Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт 2001 үнийн доод Ñ…Ñ?згаарын хоÑ?Ñ€ удаа Ó©Ñ?гөж, өмнөх түвшинд 32 онооÑ? Ñ?хлÑ?н хурдаа авч, 2004 онд хүргÑ?Ñ?Ñ?н. 2010 оны 11-Ñ€ Ñ?ард зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцаны орон Ñ?ууцны үнÑ? ханшийн Ó©Ñ?өлт 4 үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны Ñ…Ñ?згаарыг үл хөдлөх хөрөнгө гурав хувьтай гарÑ?ан. удаа худалдан авч байгаа Ñ?тгÑ?Ñ?дÑ?д шинÑ?Ñ?Ñ€ 70 хувиар тогтооÑ?он. Өрхийн өрийн дарамт Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?ч байгаа аÑ?уудал зÑ?Ñ?л олгох Ñ?тандарт Ñ?ул байгаа тухай тайлан мÑ?дÑ?Ñ?, Ñ?лбÑ?г дÑ?лбÑ?г байдал, Ñ…Ñ?Ñ‚ барилга угÑ?ралтын дахин нÑ?г Ñ?рин үеийг амжиж зогÑ?оох Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?л Ñ?онирхолтой холбоотойгоор улам хурц болÑ?он. Сингапур Тодорхой төрлийн зÑ?Ñ?лийг (жишÑ?Ñ? нь, зÑ?Ñ?лийн хүүг Газрын нийлүүлÑ?лтийг ЗаÑ?гийн шингÑ?Ñ?Ñ… хөтөлбөр, зөвхөн Ñ…Ò¯Ò¯ төлөх зÑ?Ñ?л) олгохоо зогÑ?оож, газрын Газар борлуулалтын заÑ?гийн газрын Ñ?дийн заÑ?гийн дÑ?мжих бодлогын хүрÑ?Ñ?нд хөтөлбөрийн хүрÑ?Ñ?нд хатуу Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлж байÑ?ан барилгын төÑ?өл Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчдÑ?д олгож зохицуулдаг. Орон Ñ?ууцны захын байÑ?ан Ñ?анхүүгийн дÑ?мжлÑ?г 2009 оны 9-Ñ€ Ñ?араар дууÑ?гавар томоохон Ñ…Ñ?Ñ?гийг заÑ?гийн газар болÑ?он. Бүх төрлийн хөрөнгийн борлуулалт 2010 оны Ñ…Ñ?наж байдаг (Хонг Конгтой 2010 оны 2-Ñ€ Ñ?арааÑ? орон Ñ?ууцны зориулалттай газар, хоÑ?рдугаар улиралд буурч Ñ?Ñ…Ñ?лÑ?Ñ?н бөгөөд 3-Ñ€ төÑ?Ñ‚Ñ?й). өмчийг нÑ?г жилийн дотор худалдан борлуулÑ?анд улиралд 16 хувиар унаÑ?ан. Орон Ñ?ууц, хөгжлийн зөвлөл оногдуулах Ñ‚Ñ?мдÑ?гтийн хураамж авах болж, зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, Орон Ñ?ууц, нийтийн орон Ñ?ууц (газар дÑ?Ñ?Ñ€ шууд улÑ?ын Ñ?анхүүжилттÑ?й орон барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 90 хувиаÑ? 80 хувь болгож байрлаагүй)-ны үнийн Ó©Ñ?өлт мөн үлÑ?мж Ñ?аарÑ?ан. Ñ?ууцны захыг хариуцдаг бөгөөд бууруулÑ?ан. ГÑ?хдÑ?Ñ? нÑ?г өрхийн Ñ?зÑ?мшлийн хувийн Ñ?ууц (газар Ñ?нÑ? Ñ?албар хамаагүй жижиг 2010 оны 8-Ñ€ Ñ?ард дараагийн арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г авч, Ñ‚Ñ?мдÑ?гтийн дÑ?Ñ?Ñ€ байрлаÑ?ан) ны үнийн Ó©Ñ?өлт хурдацтай хувийн Ñ…Ñ?вшилтÑ?й зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?н хураамж оногдуулах өмчлөлд байх хугацааг гурван жил Ñ?вагдÑ?ан Ñ…Ñ?вÑ?Ñ?Ñ€ байна. хөгжиж байна (төрийн Ñ?зÑ?мшлийн болгон уртаÑ?гаж, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л хоÑ?Ñ€ ба түүнÑ?Ñ?Ñ? дÑ?Ñ?ш орон Ñ?ууцны ихÑ?нхийг ЭнÑ? нь ашиг хонжоо олох гÑ?Ñ?Ñ?н үйл ажиллагаатай удаа авч байгаа зÑ?Ñ?лдÑ?гчийн зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны 'хувьчилÑ?ан' бөгөөд 99 жилийн холбоотой байж болох тул Ñ?рх бүхий үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 70 хувь болгож бууруулан, орлого хугацаатай түрÑ?Ñ?Ñ?, амьдрах байгууллагуудын хардлагыг баталгаажуулж багатай өрхүүд орон Ñ?ууц шинÑ?Ñ?Ñ€ худалдан авахад зориулж Ñ?рхийг зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ нÑ?Ñ?лттÑ?й байна. ТÑ?д хүчин чармайлтаа зогÑ?оох бодолгүй буцалтгүй туÑ?ламж үзүүлÑ?н, үл хөдлөх хөрөнгийн арилжаалахыг зөвшөөрÑ?өн). байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн захын нийлүүлÑ?лтийг Ó©Ñ?гөж, захиалгаар барих орон Ñ?ууцыг барьж Ñ‚Ñ?лÑ?лтийг намжаахын тулд авч буй арга Орон Ñ?ууцны өмчийн тухай дууÑ?гах хугацааг богиноÑ?гож, хөнгөлөлттÑ?й буÑ? нөхцөлтÑ?й Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?гÑ?Ñ? бүр идÑ?вхжүүлÑ?Ñ… төлөвлөгөөтÑ?й байна. хуулиар газрын Ñ?рх бүхий орон орон Ñ?ууцыг Ñ?зÑ?мших доод хугацаа гурван жил байÑ?ныг Ñ?ууц Ñ?зÑ?мшихийг Ñ…Ñ?згаарладаг таван жил болгон уртаÑ?гаж, Орон Ñ?ууц хөгжлийн зөвлөлийн тул зөвхөн гадаад иргÑ?дÑ?д орон Ñ?ууц, хувийн Ñ?ууцын аль алиныг нÑ?гÑ?н зÑ?Ñ€Ñ?г үйлчилдÑ?г зах зÑ?Ñ?лийн Ñ?егмент Ñ?зÑ?мшихийг хориглоÑ?он. шинÑ?Ñ?Ñ€ Ò¯Ò¯Ñ?Ñ?Ñ…Ñ?д хүргÑ?Ñ?Ñ?н. 2010 оны 10-Ñ€ Ñ?ард гадаадын иргÑ?нд орон Ñ?ууц Ñ?зÑ?мшүүлÑ?Ñ… Үл хөдлөх хөрөнгийн захын Ñ?вдлыг дахин хумих тухай шийдвÑ?Ñ€ гарч, Орон Ñ?ууцны 33 мөчлөг хүчтÑ?й байж ирÑ?Ñ?н. өмчийн тухай хуулийг зөрчÑ?өн Ñ?тгÑ?Ñ?дÑ?д ногдуулах Хамгийн Ñ?үүлд 2004 оны 2-Ñ€ торгуулийн Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ?н. улирлааÑ? 2008 оны 1-Ñ€ улирлын Хамгийн Ñ?үүлд, 2011 оны 1-Ñ€ Ñ?ард борлуулагчийн хооронд орон Ñ?ууцны үнÑ? 45 Ñ‚Ñ?мдÑ?гтийн хураамжийг Ó©Ñ?гөж, Ñ?нÑ? татварыг оногдуулахад хувиар Ó©Ñ?Ñ?өн. баримтлах хөрөнгө Ñ?зÑ?мшÑ?Ñ?н хугацааг гурван жилÑ?Ñ?Ñ? ДÑ?лхийн Ñ?анхүү Ñ?дийн заÑ?гийн дөрвөн жил болгож Ó©Ñ?гөÑ?өн. Мөн түүнчлÑ?н, зÑ?Ñ?лий Ó©Ñ€, Ñ…Ñ?мралын үеÑ?Ñ€ орон Ñ?ууцны үнÑ? барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг дахин бууруулж, орон Ñ?ууц дөрвөн хувиар буурÑ?ан ч шинÑ?Ñ?Ñ€ худалдан авах үед нÑ?г буюу түүнÑ?Ñ?Ñ? дÑ?Ñ?ш тооны Ñ?рчимтÑ?й Ñ?Ñ?ргÑ?ж, 2009 оны 2-Ñ€ орон Ñ?ууц Ñ?зÑ?мшиж байгаа зÑ?Ñ?лдÑ?гчийн хувьд 60 хувиар, аж улирлааÑ? хойш 36 хувь Ó©Ñ?өөд ахуйн нÑ?гжийн хувьд 50 хувиар туÑ? туÑ? тогтооÑ?он. байна. Tайланд (2000-аад оны Ñ?Ñ…Ñ?н үе) Ð?зийн Ñ?анхүүгийн Ñ…Ñ?мралааÑ? өмнө газрын үнийн Ñ…Ó©Ó©Ñ?нөөÑ? ДÑ?Ñ?д зÑ?Ñ€Ñ?глÑ?лийн үл хөдлөх хөрөнгө (нийтийн орон Ñ?ууц, гашуун дурÑ?амжтай үлдÑ?Ñ?н газар, 100 Ñ?аÑ? баатааÑ? илүү өртөгтÑ?й хувийн харш) -н дÑ?Ñ?Ñ€ байÑ?ан төрийн Ñ?рх бүхий Орон Ñ?ууц үнÑ? буурч, зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт ч Ñ?аарÑ?ан. зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны дÑ?Ñ?д байгууллагууд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлтийг ҮнÑ?ндÑ?Ñ? орон Ñ?ууцны зах 2006 онооÑ? Ñ?хлÑ?н Ñ…Ñ?згаарыг 2003 онд 70 хувиар тогтоож нÑ?втрүүлÑ?Ñ?н. ҮүнтÑ?й болгоомжтой Ñ…Ñ?наж байÑ?ан. Орон уналтанд орÑ?он. зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ?д орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л авах Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?лтÑ?й иргÑ?дÑ?д тавих Ñ?ууцны захын зарим Ñ?егментийн шаардлагыг чангатгаÑ?ан. үнийн Ó©Ñ?өлт 2003 онд дахин 10- ааÑ? дÑ?Ñ?ш хувиар илÑ?рхийлÑ?гдÑ?Ñ… болÑ?он. 2009 онд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны үзүүлÑ?лтийг Ñ?улруулж, 70 хувиаÑ? 80 хувь хүргÑ?ж нÑ?мÑ?Ñ?н. ГÑ?хдÑ?Ñ? зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа нь 80 Tайланд (2000-аад оны Ñ?үүл үе) хувиаÑ? дÑ?Ñ?ш гарÑ?ан зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн жинг 75 хувиар Орон Ñ?ууцны үнÑ? 2006 онооÑ? тогтооÑ?он. ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцаа 80 хойш тогтвортой буурч, 2008 онд хувиаÑ? доогуур бол Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн жин 35 хувь байÑ?ан. Зорилго ЭдгÑ?Ñ?Ñ€ арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний үр нөлөөг харах дÑ?ндүү үнийг бууралтын хурд нÑ?мÑ?гдÑ?Ñ?н. нь үл хөдлөх хөрөнгийн захын үйл ажиллагааг дÑ?мжихийн Ñ?рт байна. ГÑ?хдÑ?Ñ? 2010 оны 3-Ñ€ улиралд орон зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? банкны Ñ?иÑ?темд Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн удирдлагын зөв 2010 оны 2-Ñ€ улиралд үнÑ? Ñ?Ñ?ргÑ?ж, Ñ?ууцны үнÑ? дахин унаÑ?ан боловч банкны зÑ?Ñ?лийн зохиÑ?той тогтолцоо мөрдүүлж ажиллуулахад оршиж байв. өмнөх улиралтай харьцуулахад 10 Ó©Ñ?өлт өндөр Ñ…Ñ?вÑ?Ñ?Ñ€ байÑ?ан. хувиар Ó©Ñ?Ñ?өн. Ð?рилжааны банкны 2010 оны 11-Ñ€ Ñ?ард орон Ñ?ууцны зах Ñ?Ñ?ргÑ?ж байгаагийн зÑ?Ñ?л зуны туршид өндөр Ó©Ñ?өлттÑ?й анхны дохио илÑ?рч, зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлтийн хурд хүчÑ?Ñ? авахтай байÑ?ан. зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ?д далайн түрлÑ?г чиглÑ?лÑ?Ñ? өөрчилÑ?өн. ЗÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааны үйлчлÑ?лийг өргөжүүлж, 10 Ñ?аÑ? баатааÑ? Ñ…Ñ?мд өртөгтÑ?й Ñ?ууцыг хамруулах болÑ?он. Мөн нийтийн орон Ñ?ууцны хувьд зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, барьцааны 34 үнÑ?лгÑ?Ñ?ний харьцааг 2011 онооÑ? 90 хувиар, Ñ…Ñ?мд өртөгтÑ?й Ñ?ууцны хувьд 2012 онооÑ? 95 хувиар туÑ? туÑ? тогтооÑ?он. ХавÑ?ралт 2 Ð¥Ò¯Ñ?нÑ?гт 2. БÐ?Ð¥Ð?У-ын бодлогын арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүдийн товчоон: Орон Ñ?ууцны үнийн Ó©Ñ?өлт Огноо Ð?рга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? Зорилго / Ð¥Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гч хамрах хүрÑ?Ñ? байгууллага Газрын арилжаан дÑ?Ñ?Ñ€ Ð?ӨТ оногдуулах Хумих / улÑ?ын 2009/01/07 УлÑ?ын татварын газар Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд ХоÑ?Ñ€ дахь удаа авч байгаа орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ урьчилгаа төлбөрийг 40 хувьд хүргÑ?ж, хүүг хамгийн багадаа Ñ?уурь хүүгийн 110 хувиар тогтоох. Гурав дахь зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ Хумих / улÑ?ын 2009/09/07 Банкны зохицуулах хороо урьдчилгаа төлбөр, хүүг дахин нÑ?мÑ?гдүүлÑ?Ñ…. Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Хуучин орон Ñ?ууцны арилжаа, барилгын төÑ?өл гүйцÑ?тгÑ?л дÑ?Ñ?Ñ€ гадаадын хөрөнгө Хумих / улÑ?ын 2009/11/07 оруулалтыг Ñ…Ñ?згаарлах. Сангийн Ñ?ам Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Газар худалдан авах зориулалттай болон зогÑ?онги төÑ?лүүдÑ?д зÑ?Ñ?л олгохыг хориглох . Хумих / улÑ?ын 2010/08/08 Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Газрын арилжаан дÑ?Ñ?Ñ€ Ñ‚Ñ?мдÑ?гтийн хураамж, Ð?ӨТ -ааÑ? чөлөөлөх. Хүүг Ñ?уурь хүүгийн Сулруулах / 2010/10/08 70 хувь, урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгож бууруулах. улÑ?ын Сангийн Ñ?ам Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Ð?нх удаа орон Ñ?ууц худалдан авч байгаа хүмүүÑ?Ñ‚ давуу Ñ?рх олгоÑ?он бодлогыг хоÑ?Ñ€ дахь орон Ñ?ууцны худалдан авалтанд хамруулж өргөжүүлÑ?Ñ…. БизнеÑ?ийн татварын Сулруулах / 2010/12/08 хөнгөлөлт Ñ?длÑ?Ñ… зорилгоор орон Ñ?ууц өмчлөлдөө байлгах хугацааг 5 жилÑ?Ñ?Ñ? 2 жил улÑ?ын Төв заÑ?гийн газар болгож богиноÑ?гох. Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Орон Ñ?ууцны хөрөнгө оруулалтанд төÑ?өл Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?гчийн заавал оруулах хөрөнгийг ДÑ?мжих / 2011/05/09 20 хувь болгож бууруулах. улÑ?ын Төв заÑ?гийн газар Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд Бодлогын баримжаатай орон Ñ?ууцны төÑ?өлд зориулÑ?ан орон Ñ?ууцны газрын хувь Supportive / БÑ?Ñ?жин хотын заÑ?аг 2011/02/10 Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г 50 хувиар тогтоох. Beijing захиргаа Ð?ийт газрын нийлүүлÑ?лтийн 70 хувийг нийгмийн чанартай орон Ñ?ууцны төÑ?өл, орон ДÑ?мжих / 2011/03/10 Ñ?ууцны барилгыг Ñ?айжруулах төÑ?өл, өмчлөгчийн амьдрах Ñ?нгийн Ñ?ууцанд зориулах . улÑ?ын Газар, нөөцийн Ñ?ам Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд 2011/03/10 Газрын дуудлага худалдааны Ñ?лах журмыг өөрчилж, хамгийн өндөр буÑ? хамгийн Хумих / БÑ?Ñ?жин хотын заÑ?аг 35 боломжийн үнÑ? Ñ?анал болгож буй Ñ?тгÑ?Ñ?дÑ?д өгөх. БÑ?Ñ?жин захиргаа 90 м2-ааÑ? ихгүй Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?Ñ‚Ñ?й орон Ñ?ууц худалдан авах зорилгоор анх удаа авч буй орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн урьдчилгаа төлбөрийн доод Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?г 30 хувь хүргÑ?ж Ó©Ñ?гөх . ХоÑ?Ñ€ дахь орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн урьдчилгаа төлбөрийг 50 хувь болгож Ó©Ñ?гөн, хүүг Ñ?уурь хүүгийн Хумих / улÑ?ын 2011/04/10 110 хувиар тогтоох. Гурав дахь болон дараагийн орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лүүд дÑ?Ñ?Ñ€ Төв заÑ?гийн газар Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд урьдчилгаа төлбөр, зÑ?Ñ?лийн хүүгийн доод түвшинг Ó©Ñ?гөх. Оршин Ñ?уугч буÑ?ад зÑ?Ñ?л олгохыг Ñ…Ñ?згаарлах. Зөвхөн щорон нутгийн Ñ?Ñ?вÑ?л нүүж ирÑ?Ñ?н өрхүүдÑ?д орон Ñ?ууц шинÑ?Ñ?Ñ€ худалдан авахыг Хумих / БÑ?Ñ?жин хотын заÑ?аг 2011/04/10 зөвшөөрÑ?өн Ñ…Ñ?згаарлалт тавих. БÑ?Ñ?жин захиргаа Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд ―толгой компани‖-иар дамжуулан хөрөнгийн бирж Хумих / улÑ?ын ҮнÑ?Ñ‚ цааÑ?ны зохицулах 2011/06/10 дÑ?Ñ?Ñ€ хувьцаагаа арилжаалж байгааг түдгÑ?лзүүлÑ?Ñ…. Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд хороо Урьдчилгаа төлбөрийн шаардлагыг чангатгах, анхны орон Ñ?ууцаа худалдан авч байгаа Ñ?тгÑ?Ñ?дÑ?д мөн хамаарна (жишÑ?Ñ? нь, БÑ?Ñ?жингийн орон Ñ?ууцны зарим шинÑ? барилгааÑ? Хумих / БÑ?Ñ?жин хотын заÑ?аг 2011/09/10 орон Ñ?ууц худалдан авах зÑ?Ñ?лийн дÑ?Ñ?д Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? анхны худалдан авагч нарт 60 хувь, БÑ?Ñ?жин захиргаа хоÑ?Ñ€ дахь худалдан авагч нарт 30 хувь байна). ХавÑ?ралт 2 Ð¥Ò¯Ñ?нÑ?гт 3. Үл хөдлөх хөрөнгийн Ñ‚Ñ?лÑ?лтийн үед авч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлдÑ?г бодлогын арга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нүүд: Цочролыг хүлÑ?Ñ?ж авах Ð?рга Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ? ШийдвÑ?рлÑ?хийг Ð?шиглаж байÑ?ан улÑ?ууд Үр дүн? зорьж буй аÑ?уудал Мөнгөний бодлогыг ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?өлт, Хорват, ИÑ?ланд, Латви, Украин; Дандаа үр дүнтÑ?й байдаггүй, хөрөнгийн урÑ?гал, Ó©Ó©Ñ€ хатууруулах үл хөдлөх хөрөнгийн Ð?вÑ?трали, Израиль, Өмнөд СолонгоÑ?, валют руу хөрвүүлÑ?Ñ… Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?л гол аÑ?уудал болдог захын Ñ‚Ñ?лÑ?лт Швед Гадаад валютын уÑ?н Гадаад валютын зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ?өлт Польшид хатан бөгөөд тогтвортой ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?өлт Польш, Румын удааширÑ?ан боловч Румынд өөрчлөлт гараагүй бодлоно ТөÑ?вийн зарлагыг хумих Ñ?Ñ?вÑ?л Ó©Ñ€Ó©Ó©Ñ€ Ñ?анхүүжилт ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?өлт, хийх хөшүүргийг ЭÑ?тони, Голланд, Польш, Их Британи; Орон Ñ?ууцны үнÑ?нд бага нөлөө үзүүлнÑ?, өрхийн үл хөдлөх хөрөнгийн арилгах (жишÑ?Ñ? нь орон Литви, ИÑ?пани зÑ?Ñ?лжилт дÑ?Ñ?Ñ€ бага зÑ?Ñ€Ñ?г илүү нөлөөтÑ?й захын Ñ‚Ñ?лÑ?лт Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хүүгийн татвар) Ð?шиг хонжоо хайÑ?ан үйл Үл хөдлөх хөрөнгийн ГүйлгÑ?Ñ?н дÑ?Ñ?Ñ€ зарим нөлөөтÑ?й, гÑ?хдÑ?Ñ? удаан ажиллагааг хумих БÐ?Ð¥Ð?У, Хонг Конг, Сингапур захын Ñ‚Ñ?лÑ?лт үргÑ?лжилдÑ?ггүй зорилгоор гүйлгÑ?Ñ?ний 36 нÑ?мÑ?гдÑ?л, өндөр татвар оногдуулах Өөрийн хөрөнгийн доод Ñ…Ñ?згаар Ñ?Ñ?вÑ?л зÑ?Ñ?лийн ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?өлт, Болгар, Хорват, ЭнÑ?тхÑ?г, Польш, Дандаа үр дүнтÑ?й байдаггүй, Ñ?иÑ?тем дÑ?Ñ…ÑŒ Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийг төрлийн Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн жинг үл хөдлөх хөрөнгийн Ð?орвеги шилжүүлÑ?Ñ… дайвар нөлөөтÑ?й Ó©Ñ?гөх, Ñ?лгавартай захын Ñ‚Ñ?лÑ?лт тогтоох ЗÑ?Ñ?лийн алдагдлын Мөчлөгийн уналт, БÐ?Ð¥Ð?У, Колумби, ЭнÑ?тхÑ?г, ИÑ?пани, Мөчлөгийн Ñ…Ñ?дийд Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?нÑ?Ñ?Ñ? хамаарна, динамик Ñ?ан байгуулах агшилтыг даах чадвар Уругвай, Боливи, Перу одоогоор тоо баримт бага байна ЗÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д тавих шалгуурыг чангатгах, Үл хөдлөх хөрөнгийн БÐ?Ð¥Ð?У, Хонг Конг, Өмнөд СолонгоÑ?, ҮнÑ?, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?Ñ€ түр хугацааны нөлөөтÑ?й жишÑ?Ñ? нь зÑ?Ñ?лийн Ó©Ñ€, захын Ñ‚Ñ?лÑ?лт Малайз, Сингапур; Швед барьцааны харьцаа ЗÑ?Ñ?лийн ангилал, ЗÑ?Ñ?лийн Ñ?рчимтÑ?й Ó©Ñ?өлт, алдагдлын Ñ?ан байгуулах үл хөдлөх хөрөнгийн Болгар, Хорват, Грек, Израил, Украин Ð?өлөө багатай чангатгаÑ?ан, Ñ?лгавартай захын Ñ‚Ñ?лÑ?лт шаардлага тогтоох Эх Ñ?урвалж. ОУВС. 37 Ð¥Ð?ВСРÐ?ЛТ 3. ОРОÐ? СУУЦÐ?Ы ЗЭЭЛИЙÐ? ЗÐ?ХЫÐ? ЗУУЧЛÐ?ЛЫÐ? Ò®Ð?ДЭС Зах зÑ?Ñ?л дÑ?Ñ?рх Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?Ñ€ бий болгогч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л гÑ?ж нÑ?рлÑ?дÑ?г зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагчид нь компанийн Ñ…Ñ?лбÑ?ртÑ?й байгууллагууд 16 байдаг бөгөөд Ñ‚Ñ?дний үйлчилгÑ?Ñ?г буÑ?ад компаниуд өргөн ашигладаг. ТÑ?д компанийн болон бүтÑ?цлÑ?гдÑ?Ñ?н өрийн Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийг хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ гаргаж, зÑ?Ñ?лийн бүхÑ?лд нь арилжих Ñ?Ñ?вÑ?л орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олгогч байгууллагад бизнеÑ?ийн зÑ?Ñ?л олгох замаар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн авлагын Ñ?рхийг худалдан авдаг. ЗÑ?Ñ?л олгох Ñ…Ñ?лбÑ?Ñ€ нь зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдÑ?д Ó©Ñ€ төлбөр гаргаж өгдөг учрааÑ? Ñ‚Ñ?дний актив паÑ?Ñ?ивын удирдлагад дÑ?мжлÑ?г болдог. ЗÑ?Ñ?лийн бүхÑ?лд нь арилжих замаар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн худалдан авах нь ижил зорилготой бөгөөд активыг чөлөөлж өгдөгөөрөө онцлогтой. Ð?ль ч тохиолдолд актив паÑ?Ñ?ивын хугацааны зохицол Ñ?айжирч, зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчдийн хөрвөх чадварын харьцаа дÑ?Ñ?шилдÑ?г. ЭнÑ? хоÑ?Ñ€ аргын нÑ?Ñ€ томьÑ?оны гол Ñ?лгаа нь (1) үнÑ?Ñ‚ цааÑ?жуулах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л нь орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг худалдан авдаг бол (2) хөрвөх чадварын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лүүд зÑ?Ñ?лдÑ?гчдÑ?д бизнеÑ?ийн зÑ?Ñ?л олгодог. ЭдгÑ?Ñ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийн туÑ?ламжтайгаар гол төлөв зохицуулалтанд байдаг банкны байгууллагууд болон орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн анхдагч зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гч гÑ?Ñ€Ñ?Ñ?ний Ñ?Ñ?вÑ?л байгууллага хоорондын хүчтÑ?й харилцаа холбоо тогтоож өгдөг нь чухал юм. ГÑ?хдÑ?Ñ? зÑ?Ñ?лийн үйлчилгÑ?Ñ?, туÑ?гай үйлчилгÑ?Ñ?г банк буÑ? байгууллагаар гүйцÑ?тгүүлж болно. ДÑ?Ñ?рх харилцаа холбооны Ñ…Ñ?лбÑ?Ñ€ хууль Ñ?рх зүй, бизнеÑ?ийн орчнооÑ? хамаарч Ó©Ó©Ñ€ Ó©Ó©Ñ€ байдаг бөгөөд зуучлагч Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лийн хувьд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн активын тодорхой Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?ний урÑ?галыг ―Ñ?иÑ?тем руу‖ оруулах чадвартай байх нь зайлшгүй юм . ДÑ?вшилтÑ?Ñ‚ механизмууд гÑ?вÑ?л ирÑ?Ñ?дүйд Ñ?уурилÑ?ан (одоогийн цагт Ñ?уурилÑ?анааÑ? Ñ?Ñ?Ñ€Ñ?г) үнÑ? тогтолт, Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?, зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид Ñ?анхүүгийн болоод үйл ажиллагааны олон мÑ?дÑ?Ñ?ллийг Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?лд гаргаж өгөх, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн Ò¯Ò¯Ñ?гÑ?Ñ…, үйлчилгÑ?Ñ?ний Ñ?тандартыг хатуу тогтоох (Ñ‚Ñ?Ñ€ дундаа үнÑ?) зÑ?Ñ€Ñ?г болно. Хөрөнгийн захын хувьд зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагчдын дараах Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?лүүд байж болно. Үүнд: (1) орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ?ны уламжлалт бонд бөгөөд үүнийг орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийг Ñ?зÑ?мшигч гуравдагч Ñ?тгÑ?Ñ?дийн туÑ?гай зориулалтын компаниар дамжуулан гаргадаг, Ñ?Ñ?вÑ?л (2) Байгууллагын өрийн бичиг буюу ижил төрлийн актив хөрөнгөтÑ?й (орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л Ñ?Ñ?вÑ?л орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л гаргачдад олгоÑ?он бизнеÑ?ийн зÑ?Ñ?л) компанийн нийтлÑ?г өрийн бичиг юм. Байгууллагын өрийн бичгийг үндÑ?Ñ?н төлбөр, хүүгийн төлбөрийг Ñ?Ñ?вÑ?л дан ганц үндÑ?Ñ?н төлбөрийг хугацаанд нь бүрÑ?н Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ хийх тухай заÑ?гийн газрын баталгаатай байдаг. Ийм Ñ…Ñ?лбÑ?рийн бондууд үнÑ?Ñ‚ цааÑ? гаргах, бирж дÑ?Ñ?Ñ€ арилжих, татвар ногдуулалтын хувьд тодорхой давуу Ñ?рхтÑ?й байж болно. ДÑ?Ñ?рх хоÑ?Ñ€ Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л хоÑ?улаа орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн багцааÑ? орох мөнгөн урÑ?гал, хөрөнгө оруулагч нарт Ñ?вуулах гуйвуулга хоорондын хамаарал өндөртÑ?й байдаг (цаг хугацааны болон влаютын төрлийн хувьд). 16 ЭЗХÐ?ХБ-ын гишүүн буÑ? улÑ?уудын танигдÑ?ан байгууллагууд гÑ?вÑ?л JMRC (Иордан), TMRC (Танзани), AMF (Ð?зербайджан), NMC (Aрмени), EMRC (Египет), AHML (ОХУ), KMC (KазахÑ?тан), SMI (Украин), SHF (MекÑ?ик), NHB (ЭнÑ?тхÑ?г), Cagamas Berhad (Maлайз) болон Ð?Ð?У, Франц, Морокко, Ð?лжирын байгууллагууд юм. 38 Зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагчийн үйл ажиллагааг тогтвортой Ñ?вуулахад дараах үндÑ?Ñ?н шаардлагууд хангагдÑ?ан байх Ñ?Ñ?той. Үүнд: ï‚· Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л авах Ñ…Ò¯Ñ?Ñ?лтÑ?й өрхийн *бодит* Ñ?Ñ€Ñ?лт харьцангуй өндөр, учир нь байгууллагын өрийн бичиг, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лÑ?Ñ?Ñ€ баталгаажÑ?ан үнÑ?Ñ‚ цааÑ?ыг хоÑ?уланг нь тогтмол гаргаж байж хөрвөх чадвар, заÑ?гийн газрын үнÑ?лгÑ?Ñ?г тогтоож болдог. Иймд зÑ?Ñ?лдүүлÑ?гчид орон Ñ?ууцны хөнгөлөлттÑ?й буÑ? зÑ?Ñ?лийн их Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?гÑ?Ñ?Ñ€ олгох хүчин чадалтай байж, орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хуримтлуулÑ?ан багцыг боломжийн болоод тодорхой хурдаар бүрдүүлÑ?Ñ… боломжтой болох; ï‚· Орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?л олголтын журам заавар, бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнүүд нилÑ?Ñ?д олон төÑ?Ñ‚Ñ?й шинж чанартай байÑ?наар орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн хуримтлуулÑ?ан багцыг Ñ?анхүүгийн болон дүн шинжилгÑ?Ñ?ний зорилгоор нÑ?гтгÑ?Ñ… боломжтой байх; ï‚· Байнгын ажиллагаатай хөрөнгийн зах, хөрөнгийн зах дÑ?Ñ?Ñ€ нилÑ?Ñ?д нарийн бүтÑ?цтÑ?й бондын Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гÑ?Ñ?л гаргах, арилжихад тохирÑ?он хууль Ñ?рх зүй, зохицуулалт, дүн шинжилгÑ?Ñ?, бизнеÑ?ийн орчин бүрдÑ?Ñ?н байх Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й; ï‚· Зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагчийн зÑ?Ñ?лийн зÑ?Ñ€Ñ?глÑ?л өндөр (ингÑ?Ñ?нÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн өртөг бага) байх шаардлагатай. Үүний тулд зах зÑ?Ñ?лийн Ñ?Ñ€Ñ?лт Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ?нд нийцÑ?Ñ?н бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүнийг зохих үнÑ?Ñ?Ñ€ Ñ?анал болгохын зÑ?Ñ€Ñ?гцÑ?Ñ? компанийн заÑ?аглалын зөв зохиÑ?той бодлого Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гжүүлÑ?Ñ… Ñ…Ñ?Ñ€Ñ?гтÑ?й. Цаашид хувийн Ñ…Ñ?вшлийн Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг татах Ñ?тратегийн төлөвлөгөөтÑ?й байгаа бол Ñ?нÑ? нь онцгой ач холбогдолтой байдаг. Зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагчид хувийн хөрөнгө оруулагчтай байж болох Ñ…Ñ?дий ч гол төлөв заÑ?гийн газрын Ñ?зÑ?мшилд байдаг бөгөөд орон Ñ?ууцны зÑ?Ñ?лийн дотоодын захын хөгжлийг дÑ?мжих үүрÑ?гтÑ?й байдаг. Ð?ийгмийн чанартай, хөнгөлөлттÑ?й нөхцөлтÑ?й бүтÑ?Ñ?гдÑ?хүүн, үйл ажиллагааг цÑ?вÑ?Ñ€ зах зÑ?Ñ?лийн нөхцөлтÑ?йгÑ?Ñ?Ñ? тодохой Ñ?лгаж Ñ?алгаж, зах зÑ?Ñ?лийн зуучлагч хөрөнгө оруулагч нарын итгÑ?лийг олж авах, Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийг Ñ…Ñ?мдаар татах, Ñ?анхүүгийн тогтвортой байдалд хүрÑ?Ñ… нөхцлийг бүрдүүлÑ?Ñ… нь чухал. Мөн түүнчлÑ?н, ийм байгууллагууд Ñ?Ñ… Ò¯Ò¯Ñ?вÑ?рийн хуваарилалт, Ñ?Ñ€Ñ?дÑ?лийн удирдлага, компанийн заÑ?аглалын бодлого журмыг хатуу тогтоон мөрдүүлÑ?Ñ… замаар Ñ?анхүүгийн тогтвортой байдал, ил тод байдлыг дÑ?Ñ?д Ñ…Ñ?мжÑ?Ñ?нд хүргÑ?хийг зорих нь давуу талтай байж болно. ҮнÑ?ндÑ?Ñ? Ñ?дгÑ?Ñ?Ñ€ нь зохицуулалтын наад захын шаардлагааÑ? давÑ?ан байж болно. 39 Ð?шиглаÑ?ан ном материал Brian Scott Amrine, ―Орон Ñ?ууцны Ñ?үүлийн үеийн үнийн Ñ…Ó©Ó©Ñ?ны үндÑ?Ñ? шалтгаан ба шинж чанарâ€?, Wake Forest их Ñ?ургууль, 2010 Claessens, Stijn нар, ―Эдийн заÑ?гийн уналт, таÑ?алдал, агшилтын үед юу болдог вÑ??‖ ОУВС- гийн Судалгааны ажил. Вашингтон хот, КТ, Олон УлÑ?ын Валютын Сан, 2008 Christopher Crowe, Dell’Ariccia, Igan, and Rabanal1, ―Үл хөдлөх хөрөнгийн Ñ‚Ñ?лÑ?лтийн үед Ñ?мар бодлого баримтлах вÑ?: УлÑ? орнуудын туршлагааÑ? авÑ?ан Ñ?ургамж‖, ОУВС-гийн Судалгааны ажил. Вашингтон хот, КТ, Олон УлÑ?ын Валютын Сан, 2011 ―Орон Ñ?ууцны Ñ?анхүүжилт ба Ñ?анхүүгийн тогтвортой байдал—үндÑ?Ñ?н онол руу буцаад,‖ ДÑ?лхийн Ñ?анхүүгийн тогтвортой байдлын тайлан. Вашингтон хот, КТ, Олон УлÑ?ын Валютын Сан Washington, 2011 Монголын ипотекийн корпораци ХХК, охин компаниудын Ñ?анхүүгийн нÑ?гдÑ?Ñ?н тайлан (2009, 2010 оны 12-Ñ€ Ñ?арын 31-ний байдлаар) Хөндлөнгийн аудитын тайлангийн хамт Монгол УлÑ?: Бичил Ñ?анхүү ба Ñ?анхүүгийн Ñ?албарын оношлогоо Ñ?удалгаа, ЭцÑ?ийн тайлан, Олон УлÑ?ын Санхүүгийн Корпораци (ОУСК) ба KfW Bankengruppe, 2009 СтатиÑ?тикийн Ñ?арын Ñ?мхÑ?тгÑ?л, ҮндÑ?Ñ?ний Ñ?татиÑ?тикийн хороо, 2011 оны 11-Ñ€ Ñ?ар, Улаанбаатар хот Худалдаа хөгжлийн банк ХХК, охин компаниудын Ñ?анхүүгийн нÑ?гдÑ?Ñ?н тайлан (2010, 2011 оны 12-Ñ€ Ñ?арын 31-ний байдлаар) Хөндлөнгийн аудитын тайлангийн хамт