                                                                   73156




С�?�?ХҮҮГИЙ�? С�?ЛБ�?РЫ�? Ү�?ЭЛГЭЭ�?ИЙ ХӨТӨЛБӨР
ХӨГЖЛИЙ�? МОДУЛЬ

МО�?ГОЛ УЛС
ОРО�? СУУЦ�?Ы С�?�?ХҮҮЖИЛТ

ТЕХ�?ИК Х�?ВСР�?ЛТ
2012 О�?Ы 6 ДУГ�?�?Р С�?Р




ДЭЛХИЙ�? Б�?�?К
С�?�?ХҮҮ, ХУВИЙ�? ХЭВШЛИЙ�? ХӨГЖИЛ Х�?РИУЦС�?�? ДЭД ЕРӨ�?ХИЙЛӨГЧИЙ�? �?ЛБ�?
ЗҮҮ�? �?ЗИ, �?ОМХО�? Д�?Л�?Й�? БҮС Х�?РИУЦС�?�? ДЭД ЕРӨ�?ХИЙЛӨГЧИЙ�? �?ЛБ�?
                                  i


                              ТОВЧЛОЛ

�?ймаг          Орон нутгийн н�?гж (Монгол Ул�? 21 аймагтай)
AПУ            �?ктив, па�?�?ивын удирдлага
ЖӨХ            Жилийн ө�?өлт, хувиар
ХХОСЗ          Хувь�?ах хүүт�?й орон �?ууцны з�?�?л
ATM            �?втомат теллер машин
МБ             Монголбанк (төв банк)
ӨХХ            Өөрийн хөрөнгийн хүр�?лц�?�?ний үзүүл�?лт
ЗМС            З�?�?лийн м�?д�?�?ллийн �?ан
ҮЦТТТХТ        Үн�?т цаа�?ны төлбөр тооцоо, төвлөр�?өн хадгаламжийн төв
ӨОХ            Өр-орлогын харьцаа
З�?�?ДБ          Зүүн �?зи, �?омхон далайн бү�?
ЭТТ            Эрд�?н�?�? Тавантолгой (уул уурхайн тө�?өл)
СЗХ            Санхүүгийн зохицуулах хороо
ТХОСЗ          Тогтмол хүүт�?й орон �?ууцны з�?�?л
ССҮХ           Санхүүгийн �?албарын үн�?лг�?�?ний хөтөлбөр
Д�?Б            Дотоодын нийт бүт�?�?гд�?хүүн
Г�?р хороолол   Монгол Ул�?ын хотуудын захаар байдаг, инженерийн шугам
               �?үлж�?�?нд холбогдоогүй �?уурин х�?�?�?г
МУЗГ           Монгол Ул�?ын За�?гийн газар
ОСС            Орон �?ууцны �?анхүүжилт
СӨХ            Сууц өмчлөгчдийн холбоо
ОСҮӨ           Орон �?ууцны үнийн ө�?өлт
МХТ            М�?д�?�?л�?л харилцааны технологи
СТОУС          Санхүүгийн тайлагналын олон ул�?ын �?тандарт
ОУВС           Олон Ул�?ын Валютын Сан
ҮЦХОУБ         Үн�?т цаа�?ны хороодын олон ул�?ын байгууллага
БХТК�?С         Банк хоорондын төлбөрийн картын н�?гд�?�?н �?үлж�?�?
ХО�?�?СБ         Хувьцааг олон нийт�?д анхлан �?анал болгох
МТ             М�?д�?�?ллийн технологи
ХТБ            Харилцагчаа тань�?ан байх
ЛХБ            Лондонгийн Хөрөнгийн бирж
ЗҮХo           З�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцаа
БСХС           Бичил �?анхүүгийн хөгжлийн �?ан
ОССК           Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн корпораци
ММ�?БИ          Монголын М�?рг�?ш�?�?н н�?гтлан бодогчдын ин�?титут
MИK            Монголын ипотекийн корпораци
ОСЗЭҮБХ        Орон �?ууцны з�?�?лийн �?х үү�?в�?р бүрдүүл�?х х�?р�?г�?�?л
Төг            Монгол төгрөг
СЯ             Сангийн �?ам
ХЗЯ            Хууль зүйн �?ам
                                 ii


ХОСБ          Харилцан ойлголцлолын �?анамж бичиг
МХБ           Mонголын хөрөнгийн бирж
БЖДБ          Бичил, жижиг, дунд бизне�?
ТТҮЗ          Төлбөр тооцооны үнд�?�?ний зөвлөл
ҮСХ           Монгол Ул�?ын Үнд�?�?ний �?тати�?тикийн хороо
ББСБ          Банк бу�? �?анхүүгийн байгууллага
ЧЗ            Чанаргүй з�?�?л
OT            Оюутолгой (уул уурхайн тө�?өл)
ББГ           Биржийн бу�? гүйлг�?�?
�?Ц            �?рилжааны ц�?г
БГЦ           Банкны гүйлг�?�?ний ц�?г
ТХТ           Төр, хувийн түншл�?л
ОСЭХҮ�?        Орон �?ууцны �?рчим хүчний үр ашиг
ҮХХХОТС       Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын тра�?т �?ан
ОСЗБҮЦ        Орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан үн�?т цаа�?
С�?МТ          Стандарт, кодын мөрдөлтийн тайлан
ХЗХ           Хадгаламж з�?�?лийн хоршоо
ҮЦТТТ         Үн�?т цаа�?ны төлбөр тооцооны төв
ЭХЭБГ         Эд хөрөнгийн �?рхийн бүртг�?лийн газар
ЖДБ           Жижиг, дунд бизне�?
ҮЦЗЗХ         Үн�?т цаа�?ны зах з�?�?лийн тухай хууль
Сум           То�?гон (Монгол Ул�? 360 �?умтай)
ТӨХ           Төрийн өмчийн хороо
ХСС           Хувийн �?ууцны �?анхүүжилт
T+3           �?рилжаа хийгд�?�?н�?�?�? гурван өдрийн дараа
ТТ            Tехник ту�?лалцаа
�?м. доллар    �?�?У-ын доллар
ДБ            Д�?лхийн Банк
өомү          Өмнөх оны мөн үет�?й харьцуул�?ан




        Валютын ханш (2012 оны 2-р �?арын 2-ны өдрийн байдлаар)
                   1 төгрөг = 0.000735294 ам. доллар
                       1 ам. доллар = 1,360 төгрөг
                                                           iii




                                                         Гарчиг




I. Хураангуй ………………………………..……………………...........………………….2
II. Үнд�?�?н зөвлөмжүүд ………………………………………………...…………………..4
III. Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн захын тойм ……………..…….…............……………7
IV. Орон �?ууцны �?р�?лт нийлүүл�?лтийг т�?нцв�?ржүүл�?х а�?уудал..................................…11
V. Тө�?вийн �?анхүүжилтт�?й орон �?ууцны хөтөлбөрийг б�?хжүүл�?х а�?уудал ……….....17
VI. Орон �?ууцны з�?�?лийн �?анхүүжилтийн бүтцийг болов�?ронгуй болгох а�?уудал ….22

Хав�?ралт 1. 2007 оны ССҮХ-ийн Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн техник хав�?ралтанд
ту�?гагд�?ан зөвлөмжүүд ……...…........................................................................................26
Хав�?ралт 2. Д�?лхийн ул�? орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн зах д�?�?р ажиглагд�?ан х�?т
халалтын зарим туршлагаа�? ….….................................................................................…..29
Хав�?ралт 3. Орон �?ууцны з�?�?лийн захын зуучлалын үнд�?�? ………….....…..……….…..37
�?шигла�?ан ном материал .....................................................................................................39
                                           1


                                         УДИРТГ�?Л


      Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн тухай �?н�?хүү техник хав�?ралт нь Санхүүгийн
�?албарын үн�?лг�?�?ний хөтөлбөрийн Хөгжлийн модулийн н�?г х�?�?�?г бөгөөд Монгол Ул�?ын
орон �?ууцны з�?�?лийн захын техник а�?уудлуудыг илүү д�?лг�?рүүл�?н �?удал�?ан ажлын үр дүн
юм1.
      Д�?лхийн Банкнаа�? Санхүүгийн �?албарын үн�?лг�?�?ний хөтөлбөр (ССҮХ)-ийн
Хөгжлийн модулийг б�?лтг�?х�?�?р томилогд�?он ажлын х�?�?�?г 2012 оны 1-р �?арын 23-наа�? 2-р
�?арын 4-ний өдрүүд�?д Улаанбаатар хотод ажиллаж, �?н�?хүү хав�?ралтыг болов�?руул�?ан
бөгөөд орон �?ууцны з�?�?лийн захын өнөөгийн байдалтай танилцаж, уг захыг цаашид
тогтвортой хөгжүүл�?х нөөц бололцоог олж тогтоох зорилго агуулав. Цаашилбал, техник
хав�?ралтанд орон �?ууцны з�?�?лийн үйл ажиллагаа, барилга үйлдв�?рл�?л з�?р�?г орон �?ууцны
�?анхүүжилтийн бу�?ад х�?лб�?рүүдийг ту�?гаагүй болохыг анхаарна уу.
       �?жлын х�?�?�?г Монголбанк, Сангийн �?ам, Санхүүгийн зохицуулах хороо, Хөдөө аж
ахуй, хүн�?, хөнгөн үйлдв�?рийн �?ам, Барилга, хот байгуулалтын �?ам, Монголын хөрөнгийн
бирж, М�?д�?�?л�?л, харилцаа холбоо, технологийн газар, ЖДБ-ийн газар, за�?гийн газрын
бу�?ад агентлаг, арилжааны банкууд, банк бу�? �?анхүүгийн байгууллагууд, зах з�?�?лийн
бу�?ад оролцогчидтой уулзаж �?рилцав.
       Д�?�?рх байгууллагуудын албан тушаалтан, м�?рг�?жилтнүүд ажлын х�?�?гийн
бүр�?лд�?хүүнт�?й уулзаж �?рилцан, н�?гт хамтран ажилла�?ан �?вдалд талархал ил�?рхийлж
байна. Д�?лхийн Банкны Монгол дахь �?уурин төлөөлөгчийн газрын ажилтнууд мөн ССҮХ -
ийн ажилд үн�?т�?й ту�?лалцаа д�?мжл�?г үзүүл�?нийг дурьдахгүй өнгөрч болохгүй.




1
 Д�?лхийн Банкны Санхүү, хувийн х�?вшлийн �?албарын хөгжлийн газрын Орон �?уцны �?анхүүжилтийн ахлах
м�?рг�?жилт�?н �?ндрей Милютин �?н�?хүү техникийн хав�?ралтыг болов�?руулж, Д�?лхийн Банкны ажилтнууд
болох Сон�? Брайович Братанович, �?лек�? Панков, Ира Пепперкорн, Саймон Уолли нар �?анал дүгн�?лт�?�?
хандивла�?ан.
                                      2


                                  I. ХУР�?�?�?ГУЙ

Монгол Ул�?ын орон �?ууцны з�?�?лийн зах хурдацтай ө�?ч, Монгол Ул�?ын За�?гийн газар
ирг�?дийг орон �?ууцаар хангах а�?ар их хүч хөрөнгө шаард�?ан зорилт д�?вшүүл�?�?н �?н�?
үед уг �?албарыг хөгжүүл�?х н�?гдм�?л арга барил шаардлагатай байна. Бодлого
болов�?руулагчид дараах үнд�?�?н гурван чигл�?лд анхаарлаа хандуулах х�?р�?гт�?й. Үүнд:
      a. �?�?гдүг�?�?рт, орон �?ууцны �?р�?лт, нийлүүл�?лтийг илүү �?айн т�?нцв�?ржүүл�?х
         шаардлагатай байгаа бөгөөд үүний тулд за�?гийн газар орон �?ууцны з�?�?лийн
         �?тандарт, х�?налт шалгалтыг х�?намгай байлгах, орон �?ууцны инженерийн шугам
         �?үлж�?�? байгуулах, бү�?чил�?�?н газар хуваарилж өгөх з�?р�?гт түлхүү анхаарах нь
         чухал байна.
      b. Хо�?рдугаарт, тө�?вийн хөрөнгөөр х�?р�?гжиж байгаа болон төлөвлөгд�?өн орон
         �?ууцны �?анхүүжилтийн хөтөлбөрүүдийг үр дүнт�?й х�?р�?гжүүлж, орон �?ууцны
         з�?�?лийн зах д�?�?р үн�?лг�?�?ний гажуудал үү�?�?х�?�?�? �?�?ргийлж, төлөвлөлтийг оновчтой
         хийж, ил тод байдал, за�?аглалын хатуу шаардлага тавихад онцгойлон анхаарах
         шаардлагатай байна.
      c. Гуравдугаарт, за�?гийн газар орон �?ууцны з�?�?лийн �?х үү�?в�?рийн бүтцийг оновчтой
         зохион байгуулж, хөрөнгийн захын хууль �?рх зүй, зохицуулалтын орчин,
         цаашилбал МИК-ийн за�?аглал, бүт�?�?гд�?хүүн, үйл ажиллагааг болов�?ронгуй
         болгоход анхаарах нь зүйт�?й.

Монголын орон �?ууцны з�?�?лийн зах �?рчимт�?й ө�?ч байна. Багцын өрийн үлд�?гд�?л 2009-
2011 оны хооронд 190 хувиар н�?м�?гд�?ж, 656 т�?рбум төгрөгт (482 �?а�? ам. доллар) хүр�?н�?�?р
2010 онд Д�?Б-ий 8 хувь, 2011 онд банкны з�?�?лийн өрийн үлд�?гдлийн 12 хувьтай т�?нц�?ж
бай�?ан. Орон �?ууцны з�?�?лийн захын 89 хувийг дөрвөн том з�?�?лдүүл�?гчид бүрдүүлж байгаа
тул их төвлөрөлт�?й. Мөн орон зайн хувьд ч төвлөрөл Улаанбаатар хот дотор болон түүний
ойр орчимд байдаг. Орон �?ууцны үн�? �?үүлийн хо�?р жилд, н�?н �?лангу�?а 2011 онд огцом
ө�?�?өн. Эн�? хугацаанд орон �?ууцны з�?�?л�?�?р давамгайлан �?анхүүжигд�?�?н х�?�?�?гт үнийн ө�?өлт
36 гаруй хувьтай бай�?ан. Орон �?ууцны з�?�?л х�?р�?гл�?�?ний з�?�?лийн ерөнхий ө�?өлтт�?й
ойролцоо хувиар ө�?ч байгаа боловч үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн ө�?өлт 2011 онд ХҮИ, Д�?Б -
ий ө�?өлтийг ту�? ту�? нил�?�?д түрүүл�?�?н. Орон �?ууцны з�?�?лийн багцад улирлын нөлөө
байдаггүй учраа�? чанаргүй з�?�?лийн багц одоогоор маш бага байгаа. Г�?хд�?�? з�?�?лийн өр,
орлогын харьцаа өндөр байгаагаа�? з�?�?лийн на�?жилттай холбоотой болон мөчлөгийн хугацаа
х�?тр�?лт цаашид н�?м�?гд�?ж магадгүй.

Эр�? т�?�? цаг уур, бү�?чил�?�?н болоод инженерийн шугам �?үлж�?�?т�?й газрын хүр�?лц�?�? муу,
д�?д бүтцийн гацаанаа�? зарим байдлаар шалтгаалан орон �?ууцны нийлүүл�?лт маш
их�?�?р х�?згаарлагдаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах д�?�?р х�?т халалт үү�?�?х�?�?�? �?�?ргийлж,
орон �?ууцны з�?�?л олголтыг нийлүүл�?лтт�?й т�?нцв�?рт�?й байлгахын тулд арилжааны банкууд
болон зохицуулалтын байгууллагууд орон �?ууцны з�?�?лд болгоомжтой хандах нь зүйт�?й.
Өөрөөр х�?лб�?л, орон �?ууцны з�?�?лийн нийлүүл�?лт�?нд урьтач, мөчлөг �?өр�?өн нөлөөлөл
үзүүл�?х бодлого баримтлах х�?р�?гт�?й. Газар, орон �?ууцны бу�?ад д�?д бүтцийг
н�?м�?гдүүл�?хийн з�?р�?гц�?�? байгууламжийн бүт�?�?цийг болов�?ронгуй болгох арга �?анаачлага,
т�?р дундаа �?рчим хүчний үр ашгийг д�?�?шлүүл�?х ажлыг х�?р�?гжүүл�?н, орон �?ууцны чанар,
нийлүүл�?лтийг �?айжруулж, барьцаа хөрөнгийн үн�? ц�?нийг ө�?гөх нь зүйт�?й . Хувийн �?ууцны
                                          3

�?анхүүжилтийн бүт�?�?гд�?хүүний нийлүүл�?лтийг цаашид н�?м�?гдүүлж, орлого багатай ирг�?д�?д
орон �?ууцны нөхцлөө �?айжруулах хувилбаруудыг н�?мж өгөх нь зүйт�?й.

100,000 орон �?ууц г�?х м�?т том х�?мж�?�?ний, тө�?вийн �?анхүүжилтт�?й, орон �?ууцны
хөнгөлөлтт�?й хөтөлбөрүүдийг �?айтар төлөвлөж, орон �?ууцны �?анхүүжилтийн захад
нийт�?д нь аль болох бага гажуудал үү�?г�?х�?д анхаарах шаардлагатай. За�?гийн газраа�?
хөтөлбөр болов�?руулж х�?р�?гжүүл�?хд�?�? амжилтыг тодорхойлогч гол хүчин зүйл�? болох
за�?аглал, ил тод байдал, д�?д бүтцийн хөгжил, хамрагдах өрхөд тавих шалгуур, нийт захын
борлуулалттай харьцуулахад н�?г жилийн �?анхүүжилтийн �?зл�?х хувь з�?ргийг ту�?га�?ан байх
нь чухал байна. Одоогоор Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн корпораци (ОССК)-аа�? з�?�?л
хү�?�?гчд�?д тавьж байгаа шалгуур нь арилжааны банкуудынхтай тө�?т�?й байгаа, мөн үйл
ажиллагааны цар хүр�?�? нь өргөжиж байгаагаа�? зах з�?�?л д�?�?р гажуудал үү�?г�?ж болзошгүй
байна. Цаашилбал, ОССК нь орон �?ууцны барилга үйлдв�?рл�?л болон з�?�?лийн
�?анхүүжилтийн үйл ажиллагаанд давхар оролцож байгаа нь орон �?ууцжуулах хөнгөлөлтт�?й
үйл ажиллагааны үнд�?�?н зарчимтай зөрчилдөж байна.

Урт хугацаат �?х үү�?в�?рийн олдоц муу байгаагаа�? орон �?ууцны з�?�?лийн захыг цаашдын
хөгжүүл�?х�?д их�?�?х�?н хүчин чармайлт шаардагдах болно; Монголын ипотекийн
корпораци (MИK) орон �?ууцны з�?�?лийн �?х үү�?в�?р гаргаж өгөх �?рх�?�? х�?р�?гжүүлж чадахгүй
байгаа бөгөөд үйл ажиллагаагаа �?н�? чигл�?л�?�?р үл�?мж б�?хжүүл�?х шаардлагатай байна. МИК-
д хөрөнгө оруул�?ан төрийн байгууллага, арилжааны банкууд үйл ажиллагааг нь н�?гтлан
шалгаж, бизне�?ийн загвар, компанийн за�?аглал, бүт�?�?гд�?хүүний онцлогийг олон ул�?ын
шилд�?г туршлагад нийцүүл�?н шин�?чл�?н тодорхойлох нь зүйт�?й.

2007 онд хийгд�?�?н ССҮХ-ийн Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн техник хав�?ралтаар өг�?өн
зөвлөмжийн х�?р�?гжилт х�?згаарлагдмал бай�?ан учраа�? зонхилох х�?�?гийг одоо ч г�?�?�?н
х�?р�?гжүүл�?х шаардлагатай байна.2 Үнд�?�?ний �?тати�?тикийн хорооноо�? орон �?ууцны үнийн
индек�? тооцох тархаах, орон �?ууцны �?рх зүйн орчныг х�?�?�?гчл�?н бүрдүүл�?х, Эд хөрөнгийн
�?рхийн бүртг�?лийн газрыг б�?хжүүл�?х чигл�?л�?�?р тодорхой үр дүн гар�?ан. Г�?�?�?н х�?дий ч
хөрөнгийн үн�?лг�?�? хийх, хөрөнгийн захаа�? �?х үү�?в�?р татах, баригдаж буй барилгыг
з�?�?лд�?гч�?�?р �?анхүүжүүл�?х, хөрөнгө, орон �?ууцны з�?�?лийн �?рхийг шилжүүл�?х а�?уудлыг
бүртг�?лд хамруулах, орон �?ууцны з�?�?лийн хөрвөх чадварыг �?айжруулах, шүүхийн журмаар
барьцаа хөрөнгө хурааж авах а�?уудлаар н�?мж хийх ажлууд бай�?аар байна.




2
 2007 оны ССҮХ-ийн Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн техник хав�?ралтаар өг�?өн зөвлөмжүүд, т�?дг�?�?рийн
х�?р�?гжилтийг Хав�?ралт 1-д харуулав.
                                             4


                                    II. ГОЛ ЗӨВЛӨМЖҮҮД3

    �?�?уудал                                      Зөвлөмж                                  Хугацаа
                  Орон �?ууцны үнийн индек�?ийг болов�?ронгуй болгож, орон �?ууцны
                                                                                          Богино
                  з�?�?л олгож байгаа байгууллагад мөрдөгдөж байгаа зохи�?той
                                                                                          хугацаа
                  харьцааны х�?налт шалгалтанд ашиглах.
                                                                                          нд
                  Зохи�?той харьцааны мөчлөг �?өр�?өн арга х�?мж�?�?г х�?р�?гжүүлж, орон
                                                                                          Богино
                  �?ууцны з�?�?л олголтыг орон �?ууцны нийлүүл�?лт, шин�? з�?�?лийн
                                                                                          хугацаа
                  ө�?өлтийн хурд, чанартай нийцүүл�?н урьтач байдлаар т�?нцв�?ржүүл�?х.
                                                                                          нд
                  Сууц өмчлөгчдийн холбооны хууль �?рх зүй, зохицуулалтын орчинг
Орон �?ууцны
                  б�?хжүүл�?х замаар хувийн �?ууцны �?анхүүжилт, нийтийн орон �?ууцны          Богино
�?р�?лт, з�?�?лийн    браилга байгууламжийг за�?аж �?айжруулах, н�?н �?лангу�?а 2000 оноо�?         хугацаа
т�?нцв�?р           өмнөх барилгын �?рчим хүчний үр ашгийг д�?�?шлүүл�?х зориулалттай           нд
алдагдаж �?х�?лж    з�?�?лийг хөхүүл�?н д�?мжих.
байна; үл
                  Захиалагчдад м�?д�?�?л�?л өгөх журам, үл хөдлөх хөрөнгийн үн�?лг�?�?ний
хөдлөх                                                                                    Богино
                  �?тандарт, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын �?албарын х�?налт
хөрөнгийн үн�?                                                                             хугацаа
                  шалгалтыг болов�?ронгуй болгох.
2011 онд огцом                                                                            нд
ө�?�?өн; орон       Эд хөрөнгийн �?рхийн бүртг�?лийн газрын үйл ажиллагааны хүчин
                                                                                          Богино-
�?ууцны д�?д        чадал, үр ашгийг н�?м�?гдүүл�?х. Газар, барилга, барьцааны хөрөнгийн
                                                                                          дунд
бүт�?ц             �?рхийн бүртг�?лийг н�?гтг�?ж, автоматжуулах.
                                                                                          хугацаа
х�?згаарлагдмал                                                                            нд
байна
                  Г�?р�?�?ний зохицуулалтыг болов�?ронгуй болгож, барилгын �?анхүүжилт
                                                                                   Дунд
                  хийх �?анхүүгийн х�?р�?г�?�?л бий болгох замаар барилга гүйц�?тг�?гчийн
                                                                                   хугацаа
                  �?анхүүжилтийн �?р�?д�?лийг бууруулах.
                                                                                   нд
                  Эрчим хүч, у�?, халаалтын д�?д бүт�?ц байгуулахад анхаарах замаар
                                                                                          Дунд
                  баригдаж буй нийтийн орон �?ууцны тоог н�?м�?гдүүл�?х�?д д�?мжл�?г
                                                                                          хугацаа
                  үзүүл�?х.
                                                                                          нд
                  Д�?д бүт�?ц, барилга үйлдв�?рл�?л, за�?аглал, гүйц�?тг�?лийн ил тод байдал,
За�?гийн газраа�?   �?анхүүжилт, хөтөлбөрт хамрагдах хү�?�?лт�?й өрхөд тавих шалгуур,           Богино
х�?р�?гжүүлж        мониторинг, үн�?лг�?�? хийх хараат бу�? бие даа�?ан механизм з�?ргийг         хугацаа
байгаа нийтийн    харгалзаж үз�?ж хөтөлбөрийн бүт�?ц агуулга, х�?р�?гжилтийг хангах           нд
орон �?ууцыг       �?тратегийг тодорхойлох.




3
 Д�?�?рх зөвлөмжийн д�?�? дараалал нь арга х�?мж�?�?ний ач холбогдол, х�?р�?гжүүл�?х дарааллыг ерөнхийдөө
ил�?рхийлж байгаа, өөрөөр х�?лб�?л орон �?ууцны нийлүүл�?лт дутагдалтай байгаа нь зах з�?�?лийг цаашид
тогтвортой хөгжүүл�?х үүдн�?�?�? авч үзв�?л орон �?ууцны з�?�?лийн �?анхүүжилтийн нийлүүл�?лтт�?й харьцуулахад
илүү хурцад�?ан бөгөөд �?аралтай шийдв�?рл�?х шаардлагатай а�?уудал юм .
                                          5

хөнгөлөлтт�?й     Хөтөлбөрт шаардлагатай тө�?вийн �?анхүүжилтийн тооцоо, тө�?өөллийг
нөхцлөөр олгох   гаргаж, захиргаа удирдлага, хөтөлбөр хариуц�?ан байгууллага,          Богино
хөтөлбөрийг      дүрмийн �?ангийн хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгө, газар, барилга           хугацаа
тодорхой арга    үйлдв�?рл�?л, барилгын материалын үнийн ө�?өлт, д�?д бүт�?ц, хүн ам       нд
х�?мж�?�?ний        зүйн үзүүл�?лтүүд з�?ргийг ту�?га�?ан байх.
бүт�?цт�?й         Эц�?ийн өгөөж хүрт�?гч буюу з�?�?лд�?гч өрх, �?анхүүжүүл�?х хөрөнгөнд
                 тавих хатуу шалгуурыг х�?мжих н�?гжт�?й, ил тод байдлаар тогтоож        Дунд
болгон,
                 мөрдүүл�?х, инг�?хд�?�? уг шалгуур нь мөрдүүл�?х, х�?налт тавихад х�?лбар   хугацаа
х�?р�?гжүүл�?х
                 байх �?�?той.                                                          нд
арга замыг
тодорхойлж,      Зах з�?�?лийн зорилтот �?егментийн х�?р�?гц�?�? шаардлагад нийцүүл�?х
                                                                                      Богино
орон �?ууцны      үүдн�?�?�? татаа�?ын механизмыг зохи�?той, тогтвортой байдлаар
                 болов�?руулах �?удалгаа хийх.                                          хугацаа
�?анхүүжилтийн
                                                                                      нд
зах д�?�?р
гажуудал         Олон жилийн �?тратегийн төлөвлөгөөний бүрд�?л болох хөтөлбөрийн
үү�?�?х�?�?�?         жилийн тө�?вийг олон нийт�?д н�?�?лтт�?йг�?�?р гаргаж, ашиглаж болох �?х     Урт
�?�?ргийл�?х        үү�?в�?рт�?й у�?лдуул�?ан байхаа�? гадна хөтөлбөрийн жилийн тө�?өв нь       хугацаа
                 х�?з�?�?д орон �?ууцны �?анхүүжилтийн захын бага х�?�?�?г байх �?�?той.        нд

                 Худалдан авалт, тө�?лийн мониторинг хийх хатуу журам зааврыг
                                                                                      Урт
                 мөрдүүлж, барилгын захиалагч, гүйц�?тг�?гч�?�?�? �?анал өгөх, т�?дг�?�?рийг
                                                                                      хугацаа
                 �?онгон шалгаруулах үйл �?вцыг ил тод болгох.
                                                                                      нд
                 �?ийтийн орон �?ууцны барилгын ажил, орон �?ууцны з�?�?лийн үйл
                                                                                      Дунд
                 ажиллагааны �?р�?д�?л, бизне�?ийн загвар их�?�?х�?н �?лгаатай байдаг
                 учраа�? �?н�? хо�?р чиг үүргийг н�?г байгууллага гүйц�?тг�?х �?�?гүй.         хугацаа
                                                                                      нд
                 Үн�?т цаа�?жуулах, орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан бондын тухай
                                                                                      Дунд
                 хууль тогтоомжийг батлаж, холбогдох журам зааврыг гаргаж
                 х�?р�?гжүүл�?х.                                                         хугацаа
                                                                                      нд
                 МИК-ийн компанийн за�?аглалыг олон ул�?ын түвшинд хүрг�?н
                                                                                      Дунд
Орон �?ууцны      болов�?ронгуй болгож, нийт хувьцаа �?з�?мшигчд�?д ижил орчин нөхцөл
                 бүрдүүл�?х.                                                           хугацаа
�?анхүүжилт�?нд                                                                         нд
ашиглах олон
төрлийн, урт     З�?�?лдүүл�?гчийн хөрөнгө, хөрвөх чадварын өгөөжийг н�?м�?гдүүл�?х
                                                                                      Дунд
хугацаат �?х      зорилгоор МИК-ийн з�?�?л худалдан авах бүт�?�?гд�?хүүнүүд�?д үн�?лг�?�?
                 хийж, х�?лбаршуулах.                                                  хугацаа
үү�?в�?р                                                                                нд
�?анхүүгийн
�?и�?темд          МИК-ийн өрийн х�?р�?г�?лүүд�?д зохицуулалт хийхд�?�? өөрийн
дутагдалтай      хөрөнгийн шимтг�?л, за�?гийн газрын өрийн бичигт�?й дүйц�?хүйц           Дунд
                 х�?мж�?�?ний Монголбанкны репо �?анхүүжилт олгох з�?рг�?�?р давуу �?рх       хугацаа
байна
                 олгох. Инг�?хд�?�? компанийн за�?аглал, үйл ажиллагааг болов�?ронгуй      нд
                 болго�?он байдалтай у�?лдуулах �?�?той.
                 МИК-ийн өрөнд за�?гийн газрын баталгааг тодорхой тогтоо�?он
                 х�?мж�?�?, нөхцөлийн хүр�?�?нд олгож, н�?м�?лт өөрчлөлт хийх н�?гд�?�?н        Дунд
                 тогтолцооны хүр�?�?нд тодорхой хугацааны дараа үйлчл�?л нь зог�?охыг     хугацаа
                 заа�?ан байх. МИК-ийн өрөнд з�?�?лийн х�?�?�?гчил�?�?н баталгаа гаргуулах    нд
                 хү�?�?лтийг олон ул�?ын хөгжлийн байгууллагуудад илг�?�?ж
              6

тохиролцох.
                                               7


                       III. ОРО�? СУУЦ�?Ы С�?�?ХҮҮЖИЛТИЙ�? З�?ХЫ�? ТОЙМ

1.     Монгол Ул�?ад орон �?ууцны з�?�?л олголт хурдацтай ө�?ч байна. Орон �?ууцны
з�?�?лийн багц 2009 оноо�? 2011 оны �?ц�?�? хүрт�?лх хугацаанд 656 т�?рбум төгрөгөөр (482 �?а�? ам.
доллар) ө�?�?өн байна. Эн�? нь 8,255 т�?рбум төгрөгөөр х�?мжигд�?ж бай�?ан 2010 оны Д�?Б-ий 8
хувь, банкны нийт з�?�?лийн багц 2011 онд 5,439 т�?рбум төгрөг бай�?ны 12 хувьтай ту�? ту�?
т�?нц�?ж байна. Орон �?ууцны з�?�?лийн захын төвлөрөл маш өндөр байгаа бөгөөд дөрвөн том
з�?�?лдүүл�?гчид4 нь нийт захын 89 хувийг бүрдүүлж байна. З�?�?лийн их�?нх х�?�?�?г Улаанбаатар
хот дотор, түүний ойр орчимд төвлөр�?өн байдаг. 2011 онд 267 т�?рбум төгрөгийн з�?�?л
шин�?�?р гарга�?ан байна. Зураг 1-т Монгол Ул�?ын орон �?ууцны з�?�?лийн өр, Д�?Б-ий харьцааг
д�?лхийн бу�?ад ул�?уудтай харьцуулж харуулав. Харин Зураг 2-т 2008-2011 онуудын хооронд
шин�?�?р олго�?он з�?�?лийн х�?мж�?�?, з�?�?лийн өрийн үлд�?гдлийн дүнг үзүүл�?�?н бөгөөд 2009 онд
Зураг 1. Орон �?ууцны з�?�?лийн өр, Д�?Б-ий              Зураг 2. Монгол Ул�?ын орон �?ууцны з�?�?лийн
харьцаа: Монгол Ул�? ба д�?лхийн зарим                 өрийн үлд�?гд�?л ба шин�?�?р олго�?он з�?�?лийн
ул�?ууд                                               динамик, 2008-2011 он
    60%                                               700,000

                                                                         З�?�?лийн
                                                                        portfolio      (�?а�? төгрөг)
                                                                                   багцMM]
                                                                                  [MNT
    50%                                               600,000
                                                                          Жилд шин�?�?р
                                                                        origination       олго�?он
                                                                                    p.a. [MNT MM] з�?�?л
    40%                                                                   (�?а�? төгрөг)
                                                      500,000

    30%                                               400,000

    20%                                               300,000

    10%
                                                      200,000

    0%
          ЕХ 27 Өмнөд Солонго�? Индонез Япон           100,000
          Б�?Х�?У Монгол Бразил Иордани ОХУ
                                                           -
                                                                 2008        2009          2010          2011

Эх �?урвалж: Hofinet, Д�?лхийн Банк, Монголбанк, хамгийн �?үүлийн үеийн м�?д�?�?
шин�?�?р олго�?он з�?�?лийн тоо буур�?ныг харж болно.

2.     Орон �?ууцны з�?�?лийн их�?нх бүт�?�?гд�?хүүнүүд харьцангуй зөв зохи�?той бүт�?цт�?й
боловч з�?�?лийн өр, орлогын харьцаа маш өндөр байна. 2011 онд шин�?�?р олго�?он орон
�?ууцны з�?�?лийн дундаж х�?мж�?�? 32 �?а�? төгрөг (24,000 ам. доллар) бай�?ан бөгөөд з�?�?лийн өр,
барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааны дундаж үзүүл�?лт 70 хувьтай бай�?ан. 2009 оноо�? хойш
олго�?он орон �?ууцны з�?�?лийн 93 хувийг төгрөгөөр гарга�?ан бол 2008-2009 онуудад �?н�?
үзүүл�?лт 70 хувьтай бай�?ан. Томоохон з�?�?лдүүл�?гчдийн х�?лж байгаагаар тогтмол хүүт�?й
болон з�?�?лдүүл�?гчийн �?анаачлагаар хүүг өөрчлөх хувь�?ах хүүт�?й орон �?ууцны з�?�?лийн
бүт�?�?гд�?хүүнүүд т�?нцүү х�?мж�?�?т�?й байгаа. Татварын дараах хүүгийн төлбөр, орлогын
харьцаа 50-70 хувьтай байгаа нь олон ул�?ын шилд�?г туршлагатай харьцуулахад маш их

4
 Хаан банк (2011 онд ул�?ын х�?мж�?�?нд бай�?ан з�?�?лийн өрийн үлд�?гдлийн 35 хувь), Голомт банк (29 хувь),
XacБанк (15 хувь), Худалдаа хөгжлийн банк (10 хувь).
                                                                                                                     8

өндөр үзүүл�?лт бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үн�? хурдацтай ө�?ч байгаа үед орон �?ууцны з�?�?л
авах �?анхүүгийн боломж тааруу байгааг ил�?рхийлж болно. Цаашилбал, з�?�?лийн өр, орлогын
харьцаа ийнхүү өндөр байгаа нь цаашид бизне�?ийн мөчлөгөө�? улбаатай �?өрөг буюу
г�?н�?тийн үйл �?вдлаа�? болж з�?�?лд�?гчид з�?�?лийн өндөр �?р�?д�?лд орж болзошгүй юм. 10-15
жилийн хугацаатай орон �?ууцны з�?�?лийн хүү жилийн 15 хувьтай байна . З�?�?лийг бүх�?лд нь
буюу х�?�?�?гчл�?н урьдчилан төлөхөд торгууль ногдуулдаггүй бөгөөд �?н�? нь �?лб�?г байдаг.

3.     Өнгөр�?өн хо�?р жилийн хугацаанд, н�?н �?лангу�?а 2011 онд орон �?ууцны үн�? огцом
ө�?ч, з�?�?лийн �?анхүүжилтт�?й орон �?ууцны үнийн ө�?өлт 36.7 хувьтай бай�?ан . Улаанбаатар
хотын �?ууцны байгууламж г�?р болон нийтийн орон �?ууцнаа�? үнд�?�?нд�?�? бүрд�?ж байна.
Хотын хүн амын 45 хувь нь г�?рт амьдарч байна. Г�?р хорооллын хашаанд монгол г�?р�?�?�?
гадна хувийн �?ууцанд амьдардаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын оролцогчид Улаанбаатар
хотын нийтийн орон �?ууцыг ашиглалтанд ор�?он оноор нь гурван бүл�?гт хувааж авч үзд�?г.
Үүнд: (1) 2000 оноо�? өмнөх, (2) 2000-2009 онд баригд�?ан, (3) гурав хүрт�?лх жилийн өмнө
ашиглалтанд ор�?он бөгөөд гүйц�?тг�?гчийн баталгаатай. З�?�?лийн �?анхүүжилтт�?й орон
�?ууцууд их�?нхд�?�? н�?г�?�?�? гурван өрөөт�?й байдаг бөгөөд шин�?�?р баригд�?ан болоод 1985
оноо�? хойш баригд�?ан нийтийн орон �?ууцны хороололд байна5.

4.       Монгол Ул�?ын За�?гийн газар Улаанбаатар хотын �?рчимт�?й ө�?ч байгаа хүн
амын орон �?ууцны х�?р�?гц�?�?г хангах зорилгоор их�?�?х�?н хүчин чармайлт шаард�?ан орон
                                                                          �?ууцны хөтөлбөр х�?р�?гжүүлж байна.
Зураг 3. Орон �?ууцны з�?�?лийн багцын үлд�?гд�?л,                             2007 оноо�? 2011 оны хооронд шин�?�?р
чанарын динамик, 2008-2011 онуудад
                                                                          олго�?он нийт орон �?ууцны з�?�?лийн 25
 700,000                                                             3.5%
                                                                          хувь, баригд�?ан орон �?ууцны 30 хувийг
 600,000                                                             3.0% 40 м�?нган айлын орон �?ууц, 100 м�?нган
                                                                          айлын орон �?ууц, дөрвөн м�?нган төрийн
 500,000                                                             2.5%
                                                                          албан хаагчийн орон �?ууц, ахмад дайчдын
 400,000                                                             2.0% орон �?ууц г�?�?�?н хөтөлбөрүүдийн хүр�?�?нд
 300,000                                                             1.5%
                                                                          баригд�?ан орон �?ууцууд ту�? ту�? �?з�?л�?�?н
                                                                          байна. Татвар төлөгчдийн мөнгөөр
 200,000                                                             1.0% �?анхүүж�?�?н      �?дг�?�?р      хөтөлбөрийг
 100,000                                                             0.5% х�?р�?гжүүл�?гч  гол байгууллага  нь Орон
                                                                          �?ууцны �?анхүүжилтийн корпораци бай�?ан
      -                                                              0.0%
                                                                          бөгөөд орон �?ууцны хөнгөлөлтт�?й з�?�?л,
                  Apr-08




                                             Apr-09




                                                                        Apr-10




                                                                                                   Apr-11
                           Aug-08




                                                      Aug-09




                                                                                 Aug-10




                                                                                                            Aug-11
         Dec-07




                                    Dec-08




                                                               Dec-09




                                                                                          Dec-10




                                                                                                                     Dec-11




                                                                          гүйц�?тг�?гч компанид барилгын з�?�?лийн
                                                                          аль алиныг олгож бай�?ан. Д�?�?рх
                    total
                      �?ийтportfolio  [MNT
                           з�?�?лийн багц  (�?а�? MM]
                                              төгрөг)
                                                                          хөтөлбөрүүд Улаанбаатар хотын г�?р
                      30 delinquencies
                    30+                    [%, RHS]
                         хоног хугацаа х�?т�?р�?�?н  (%, баруун т�?нхл�?г)
                    90+
                                                                          хорооллын оршин �?уугчдад чигл�?�?�?н арга
                      90 delinquencies      [%, RHS]
                         хоног хугацаа х�?т�?р�?�?н  (%, баруун т�?нхл�?г)
                                                                          х�?мж�?�? бай�?ан юм. Г�?р хорооллын оршин
Эх �?урвалж: Монголбанк.
                                                                          �?уугчид хүйтний улиралд нүүр�? галлаж,
халаалтын а�?уудлаа шийдв�?рл�?дг�?�?�? агаарын бохирдол их�?�?д�?г учраа�? т�?дг�?�?рийн орон
�?ууцны а�?уудлыг шийдв�?рл�?х нь нийгмийн болоод байгаль орчны чухал ач холбогдолтой
юм.

5
 Төв банкнаа�? гарга�?ан журмын дагуу 1985 оноо�? өмнө баригд�?ан орон �?ууцыг з�?�?л�?�?р �?анхүүжүүл�?хийг
хоригло�?он байдаг.
                                        9


5.     Эх үү�?в�?р, ин�?титуцийн чадавхиа�? шалтгаалан хувийн �?ууцны �?анхүүжилт,
орон �?ууцны бичил з�?�?лийн ө�?өлт х�?згаарлагдмал байна. Банкуудын ирүүл�?�?н тайлан
м�?д�?�?н�?�?�? харахад нийт з�?�?лийн н�?г орчим хувийг хувийн �?ууцны за�?вар буюу тө�?т�?й үйл
ажиллагаанд зориулан олгож байна. Зарим банк бу�? �?анхүүгийн байгууллагууд хувийн
�?ууцны �?анхүүжилт олгохын з�?р�?гц�?�? м�?рг�?жлийн зөвлөгөө үзүүлж, з�?�?лийг үе шаттайгаар
ашиглах боломж олгож байна. 27 �?а�? хүрт�?лх төгрөгийн (20,000 ам. доллар) орон �?ууцны
бичил з�?�?лийг гурав хүрт�?л жилийн хугацаатай, �?арын гурван хувийн (жилийн 42.5 хувь
буюу орон �?ууцны з�?�?лийн хүүг�?�?�? гурав дахин өндөр) хүүт�?йг�?�?р олгож, барьцаанд нь үл
хөдлөх хөрөнгө авч байгаа. Хувийн �?ууцны за�?варын з�?�?лийн хүү, хугацаа мөн ижил
нөхцөлт�?й байгаа бөгөөд х�?мж�?�?ний хувьд дунджаар 5.4 �?а�? төгрөг (4,000 ам. доллар)
байдаг. Банк бу�? �?анхүүгийн байгууллагуудын үз�?ж байгаагаар �?х үү�?в�?р дутагдалтай, актив
па�?�?ивын удирдлагын х�?згаарлалтаа�? шалтгаалан ийм төрлийн з�?�?лийг н�?м�?гдүүл�?х�?д
б�?рхш�?�?л тулгардаг. Хувийн �?ууцны з�?�?лийн �?албарыг болов�?ронгуй болгох чигл�?л�?�?р олон
ул�?ын �?анхүүгийн байгууллагууд х�?д х�?д�?н �?анаачлага �?хлүүл�?�?д байна. Тухайлбал, ОУСК-
иа�? 2010 онд Орон �?ууцны бичил �?анхүүгийн гарын авлагыг болов�?руулж, ББСБ-уудад
�?ургалт �?вуул�?ан.

6.     Банкны �?үүлийн х�?мралаа�? хойш орон �?ууцны з�?�?лийн чанар үл�?мж �?айжир�?ан
х�?дий ч шин�?�?р олго�?он з�?�?лийн үйлчилг�?�?ний чанар шалгагдаж амжаагүй байна.
Банкуудын орон �?ууцны з�?�?лийн нийт багцын 74 гаруй хувийг 2011 онд шин�?�?р олго�?он
з�?�?л �?зл�?ж байна. 2009 онд орон �?ууцны з�?�?лийн �?албар чанарын хувьд хамгийн олон
а�?уудалтай бай�?ан бөгөөд 2009 оны �?үүл�?�?�? хойш 30 болон 90 хоног хугацаа х�?тр�?лтт�?й
з�?�?лийн багц бага�?�?ан үзүүл�?лтт�?й байна. Сүүлийн үед 90 хоногийн хугацаа х�?тр�?лтт�?й багц
30 хоногийн хугацаа х�?тр�?лтт�?й багцаа�? их болж байгаа нь з�?�?лийн ту�?гай үйлчилг�?�? үр
ашигтай ажиллаж чадахгүй байгаагийн илр�?л байж болно. З�?�?лийн багцын ө�?өлт өндөр
хувьтай (2010 онд 48 хувь, 2011 онд 97 хувь) байгаа бөгөөд з�?�?лийн өр, орлогын харьцаа их
өндөр байгаатай холбогдуулан багцын чанарын а�?уудлыг нуун дарагдуулж байж болно.

7.    Урт хугацаат �?х үү�?в�?р дутагдалтай байгаагаа�? банкуудын орон �?ууцны
�?анхүүжилт олгох чадавхи х�?згаарлагдмал байна. Монголбанкны гарга�?ан м�?д�?�?г�?�?р
шин�?�?р олго�?он орон �?ууцны з�?�?лийн 98 хувийг хугацаатай хадгаламж болон үнд�?�?нд�?�?
банкуудын өөрийн хөрөнгөөр �?анхүүжүүл�?�?н бөгөөд �?анхүүжилтийн �?н�?хүү бүт�?ц нь актив
па�?�?ивын хугацааны үл зохицол, хөрвөх чадварын �?р�?д�?лийн а�?уудлыг хөндөж байна.
Хөрөнгийн захын тухай хуулийн дагуу арилжааны банк өрийн бичиг гаргах �?рхгүй,
хөрөнгийн зах д�?�?р гарах бу�?ад механизмууд хөгжөөгүй байгаа учраа�? төрийн баталгаатай
ирг�?дийн хадгаламжийн төлөө өр�?өлдөөн өрнөж, 12 �?арын хугацаатай хадгаламж 15 хувь
хүрт�?л хүүт�?й байна. Орон �?ууцны з�?�?лийн зуучлалаар м�?рг�?ш�?�?н хувийн х�?вшлийн
байгууллага болох Монголын ипотекийн корпораци 2010, 2011 онуудад зах з�?�?лийн жижиг
оролцогч х�?в�?�?р бай�?ан бөгөөд 5.4 т�?рбум төгрөгийн шин�?�?р олго�?он з�?�?лийн хо�?р хувь
орчмыг дахин �?анхүүжүүл�?�?н байдаг. MИK-ийн үйл ажиллагаа х�?згаарлагдмал байгаагийн
үнд�?�?н шалтгаан нь �?х үү�?в�?рийн дутагдал, бизне�?ийн загвар, бүт�?�?гд�?хүүний үр ашиггүй
байдал, мөн түүнчл�?н банкны хадгаламжтай харьцуулахад хөрөнгийн захад өр�?өлдөх
чадвартай х�?р�?г�?�?л байхгүй байгаа �?вдал байна.

8.    Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, үн�?лг�?�?ний �?албарт тавих х�?налт �?ул, �?албарын
чадавхи дутагдалтай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үн�?лг�?�?чид ту�?гай зөвшөөрөл авч үйл
ажиллагаа �?вуулдаг байхад үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчид ту�?гай зөвшөөрөл авах
                                      10

шаардлагагүй байгаагаа�? орон �?ууцны худалдан авагч, худалдагч нарт үйлчилг�?�?г
хариуцлагатай хүрг�?х а�?уудал урган гарч байна. Түүн�?�?�? гадна, үл хөдлөх хөрөнгийн
зуучлагчдын хо�?р холбоо үйл ажиллагаа �?вуулж, өр�?өлдөж байгаа нь зах з�?�?л жижиг байгаа
�?н�? үед үр ашиггүй бөгөөд үйл ажиллагааны �?тандарт тогтоох, борлуулж буй хөрөнгийн
н�?гд�?�?н �?ан байгуулахад �?аад тотгор болж байна.

9.     2007 оны ССҮХ-ийн Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн техник хав�?ралтад ту�?га�?ан
зөвлөмжийн их�?нх х�?�?гийг х�?р�?гжүүл�?х шаардлагатай х�?в�?�?р байна. Үнд�?�?ний
�?тати�?тикийн хорооноо�? орон �?ууцны үнийн индек�? тооцож гаргах, мөн орон �?ууцны
�?анхүүжилтийн хууль �?рх зүйн орчныг зарим �?лементийг батлаж мөрдүүл�?х чигл�?л�?�?р
тодорхой д�?вшил гар�?ан.
                                                                    11


                   IV. ОРО�? СУУЦ�?Ы ЭРЭЛТ �?ИЙЛҮҮЛЭЛТИЙГ ТЭ�?ЦВЭРЖҮҮЛЭХ ТУХ�?Й

10.    Монгол Ул�?ын орон �?ууцны �?анхүүжилтийн зах 2008-2009 оны банкны
�?албарын х�?мралын үе�?р богино хугацаанд уналтанд ор�?ны дараа хурдацтай ө�?�?өн . Үл
хөдлөх хөрөнгийн захын гол төлөв орон �?ууцны з�?�?л�?�?р �?анхүүжд�?г �?егментийн үн�? ханш
ө�?ч, шин�?�?р олго�?он з�?�?лийн тоо н�?м�?гд�?�?н�?�?р орон �?ууцны з�?�?лийн багц ул�?ын х�?мж�?�?нд
2011 онд хо�?р дахин т�?л�?�?н. Худалдах орон �?ууцны олдоц, орон �?ууцны з�?�?лийн
�?анхүүжилт6 хо�?рын т�?нцв�?р муудаж байгаа а�?уудлыг үл хөдлөх хөрөнгийн зах д�?�?р үү�?ч
болзошгүй х�?т халалтаа�? шалтгаал�?ан ин�?титуцийн болоод �?и�?темийн �?р�?д�?лийн хүр�?�?нд
авч үз�?х нь зүйт�?й. Өвлийн зургаан �?ард барилга үйлдв�?рл�?л �?вуулах боломжгүй байдаг
учраа�? �?н�? а�?уудал Монгол Ул�?ын хувьд илүү хамаатай юм. Өвөл удаан үрг�?лжилд�?г�?�?�?
барилгын мөчлөг �?�? жамаараа �?унжирч, орон �?ууцны бодит �?р�?лт болон б�?л�?н бол�?он орон
�?ууцны нийлүүл�?лтийн хооронд хоцрогдол үү�?д�?г.

Зураг 4. Орон �?ууцны з�?�?л олголт, барилга                                Зураг 5. Орон �?ууцны з�?�?л олголт, х�?р�?гл�?�?ний
үйлдв�?рл�?л, орон �?ууцны үнийн ө�?өлтийн                                   з�?�?лийн зарим үзүүл�?лтүүдийн динамик, 2006-
динамик, 2008-2011 онуудад                                               2011 онуудад

                                                                         100%
 18,000                                                        40%
 16,000                                                        35%
                                                                          50%
 14,000                                                        30%
 12,000
                                                               25%         0%
 10,000
                                                               20%           2006   2007      2008         2009         2010         2011
    8,000
                                                               15%        -50%
    6,000
    4,000                                                      10%
                                                                         -100%        Household  deposits growth
                                                                                       Ирг�?дийн хадгаламжийн         [% yoy]
                                                                                                             ө�?өлт (жилийн өөрчлөлт %)
    2,000                                                      5%
                                                                                      Household         growth
                                                                                                 creditө�?өлт
                                                                                       Ирг�?дийн з�?�?лийн              yoy] %)
                                                                                                                 [% өөрчлөлт
                                                                                                             (жилийн
       -                                                       0%                     mortgage origination
                                                                                       Шин�?�?р олго�?он        change
                                                                                                      орон �?ууцны     [% yoy]
                                                                                                                  з�?�?лийн ө�?өлт (жилийн өөрчлөлт %)
            2008     2009           2010             2011                -150%
                                                                                        ХҮИ
                                                                                      CPI   (%)
                                                                                          [%]
                      origination      [# loans]
                                  p.a.з�?�?л
                       Шин�?�?р олго�?он      (тоо)                                       Орон �?ууцны үн�? ханшийн ө�?өлт (УБ,
                                                                                      House Price Appreciation   [UB,     yoy] өөрчлөлт %)
                                                                                                                       % жилийн
                       Орон �?ууцны
                      housing      барилга уг�?ралт
                               construction        (тоо)
                                              [# units]
                       Орон �?ууцны
                                                                         -200%
                      HPA [%  yoy, үн�?
                                   RHS]ханшийн ө�?өлт (жилийн
                       өөрчлөлт %, баруун т�?нхл�?г)

Эх �?урвалж: Монголбанк, Барилга, хот байгуулалтын �?ам, Т�?нхл�?г зууч үл хөдлөх хөрөнгийн компани.

11.   Орон �?ууцны з�?�?л олголтын хувь 2009 оны �?анхүү �?дийн за�?гийн х�?мралын
дараа �?р�? буур�?наа�? бу�?ад үед өрхийн з�?�?лийн ө�?өлтийг дагаж бай�?ан . Үл хөдлөх
хөрөнгийн үнийн ө�?өлт, ХҮИ-ийн өөрчлөлт хо�?р �?үүлийн х�?д�?н жил ойролцоо бай�?ан
боловч �?үүлийн үед �?р�? �?лгаатай болж ир�?�?н нь онцгой анхаарал татаж байна . З�?�?лийн өр,
орлогын харьцааны үзүүл�?лт маш өндөр байгаа нөхцөлд өрхийн хадгаламжтай
харьцуулахад орон �?ууцны з�?�?лийн өр х�?рх�?н өөрчлөгдөж байгааг �?удлаж үзв�?л өрхийн
өрийн дарамт ө�?ч байгаа байдал харагдаж болзошгүй. Өрхийн нийт з�?�?лийн өрийн

6
 �?рилжааны банкууд Улаанбаатар хотод орон �?ууцны з�?�?лийн 22,000 өргөдлийг одоогоор батал�?ан байгаа
г�?�?�?н м�?д�?�? байна. Г�?т�?л дөнгөж 20,000 орон �?ууц ашиглалтанд орж, борлогдож байна.
                                              12

үлд�?гдлийн 30 орчим хувь, шин�?�?р ашиглалтанд ор�?он орон �?ууц худалдан авалтын 50
хүрт�?л хувийг орон �?ууцны з�?�?л �?зл�?ж байна. Үүн�?�?�? харахад орон �?ууцны з�?�?лийн
хүр�?лц�?�? үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтанд чухал үүр�?г гүйц�?тг�?д�?г бөгөөд улмаар үн�?
ханшинд нөлөөлдөг байна. 2011 онд орон �?ууцны з�?�?лийн х�?мж�?�? үл�?мж н�?м�?гд�?�?н бөгөөд
�?н�?хүү үр нөлөөг орон �?ууцны үнийн муруйгаа�? олж харж болно. Улаанбаатар хотод байгаа
орон �?ууцны захын дунд, бага �?егментийн орон �?ууцнууд харьцангуй хуучин учраа�? �?дг�?�?р
�?егментүүдийн (орон �?ууцны з�?�?л �?нд төвлөр�?өн байгаа) үн�? 2011 онд ө�?�?өн �?вдал нь
онцгой түгш�?�?ж байна. Үн�? ханш ө�?ч байгаа нь орон �?ууцны �?анхүүжилтийн нийлүүл�?лт,
орон �?ууцны тооны т�?нцв�?р алдагд�?анаа�? үл хөдлөх хөрөнгийн үн�? ө�?ч байна г�?�?�?н
дүгн�?лтийг бататгаж байна.

12.    Эрчим хүч, халаалт з�?р�?г орон �?ууцны зайлшгүй д�?д бүтцийн хүчин чадал д�?�?д
х�?згаартаа тул�?ан. Улаанбаатар хотын тавдугаар цахилгаан �?танц ашиглалтанд ороогүй
байгаа бөгөөд халаалтын н�?гд�?�?н �?үлж�?�?нд холбогдох боломж хом�? байна. Иймд барилга
үйлдв�?рл�?лийг н�?м�?гдүүл�?х�?д б�?рхш�?�?л тулгарч болзошгүйг�?�?�? гадна барилгын материал,
хүн хүчний импортыг ө�?гөхөө�? илүү зүйл н�?мж хийх х�?р�?гт�?й болно .7 Зах з�?�?лд оролцогчид
Улаанбаатар хотод шин�?�?р барилга барихад �?рчим хүчний хангамжаа�? �?хл�?�?д халаалт,
халуун хүйт�?н у�?, бохирын �?и�?тем хүр�?лц�?хгүй байгаа талаар �?рьж байна . Монгол Ул�?ын
цаг уурын орчин нөхцөлт�?й холбоотойгоор хуучин барилгын их�?нх х�?�?�?гт �?рчим хүчний үр
ашгийг д�?�?шлүүл�?х з�?р�?г болов�?ронгуй болгох за�?вар шин�?чл�?лтийг �?аралтай хийх
шаардлагатай байна. Эдг�?�?р ажил нь өрхийг орон г�?рт�?�? а�? тухтай байхад чухал байхаа�?
гадна орон �?ууцны з�?�?лийн барьцааны үн�? ц�?нийг ө�?гөж, нийтийн аж ахуй, �?рчим хүчний
�?үлж�?�?ний ачааллыг бууруулах ач холбогдолтой юм.8

13.    Орон �?ууцны үн�? хурдацтай ө�?өхт�?й з�?р�?гц�?�? ул�?ын тө�?вөө�? орон �?ууцны
�?анхүүжилт�?нд �?х үү�?в�?р гаргаж байгаа �?н�? үед �?албарыг хатуу х�?налтанд байлгах
х�?р�?гт�?й. Орон �?ууцны �?албар ажил �?рхл�?лт, аж үйлдв�?рийн үйлдв�?рл�?лд чухал ач
холбогдолтойгоо�? гадна өрх г�?рийн з�?�?лийн �?анхүүжилт, банкуудын тайлан т�?нц�?лд
нөлөөлж байдаг учраа�? орон �?ууцны з�?�?лийн �?албарт хатуу х�?налт тавих шаардлагатай. Эн�?
хүр�?�?нд бу�?ад ул�?уудын төв банкуудын орон �?ууцны үнийн �?удалгааг тодорхой хугацаанд,
өргөн хүр�?�?нд �?вуулж м�?д�?�?лд�?г туршлагыг �?удлаж үз�?х нь зүйт�?й. Орон �?ууцны үнийн
�?авалгаатай холбоотойгоор олон төрлийн м�?д�?�? м�?д�?�?л�?лд �?удалгаа шинжилг�?�? хийх
х�?р�?гт�?й. Үүнд:9

       a. Орон �?ууцны үнийн ө�?өлтт�?й холбоотой �?үүлийн үеийн, үн�?н зөв, бүр�?н
          дүүр�?н, ангил�?ан м�?д�?�?ллийг үл хөдлөх хөрөнгийн худалдан авалт,

7
 С�?рг�?�?гд�?х �?рчим хүчний х�?д х�?д�?н тө�?өл, т�?р дундаа Улаанбаатар хотоо�? 80 км -ийн зайд �?алхины турбин
байгуулах, 20 км-ийн зайд нарны �?рчим хүч�?�?р т�?ж�?�?гд�?х орон �?ууцны хорооллын тө�?өл болов�?руулагдах
шатандаа �?ваа г�?�?�?н м�?д�?�?л�?л бий.
8
  Эрчим хүчний х�?мн�?лтт�?й орон �?ууцны зөвхөн н�?г тө�?өл Германы техник ту�?лалцааны хөтөлбөрийн
�?анхүүжилт�?�?р х�?р�?гж�?�?н бөгөөд ашигла�?ан халаалт, у�?ан хангамж, �?рчим хүчийг дахин ашиглаж
үйлдв�?рл�?х �?и�?темийг (нарны �?рчим дахин болов�?руулах хавтанцарыг д�?�?в�?р д�?�?р байрлуулах) н�?г барилга
д�?�?р �?уурилуул�?ан. Орон �?ууцны хо�?р барилгын бүт�?�?цийг болов�?ронгуй болго�?он.
9
 Хав�?ралт 2-т д�?лхийн ул�? орнууд орон �?ууцны үнийн хөө�?ийг арилгах чигл�?л�?�?р ав�?ан зарим бодлогын
арга х�?мж�?�?нүүдийг харуулав.
                                             13

             борлуулалтын ижил з�?р�?гл�?лийн м�?д�?�?ллийг хамт олж авах боломж. Эн�? нь
             а�?уудлыг шийдв�?рл�?х�?д зайлшгүй х�?дий ч хангалтгүй юм.
          b. Үл хөдлөх хөрөнгийн захын нийт арилжаа, орон �?ууцны з�?�?лийн орон зайн
             тархалт, хөрөнгийн төрлөөрх тархалтын хувьд тооц�?он орон �?ууцны з�?�?лийн
             н�?втр�?лтийн түвшин. Ийм м�?д�?�?л�?л д�?�?р үнд�?�?л�?н зохицуулалтын х�?р�?г�?лийг
             зохи�?той �?онгох боломжтой.
          c. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчийн нарийвчил�?ан бүдүүвч, үүнд �?х
             үү�?в�?рийн �?х �?урвалж, �?онирхож байгаа газар байршил, хөрөнгийн төрөл г�?х
             м�?т. Ийм м�?д�?�?л�?л д�?�?р үнд�?�?л�?н зохицуулалтын х�?р�?г�?лийг зохи�?той �?онгох
             удирдамжийг болов�?ронгуй болгох боломжтой.
14.   Үл хөдлөх хөрөнгийн захын үзүүл�?лтүүд д�?�?р �?удалгаа шинжилг�?�? хийж үз�?�?д
х�?т халалтанд ор�?он г�?�?�?н дүгн�?лт хий�?�?н нөхцөлд уг а�?уудлыг шийдв�?рл�?х�?д төрийн
�?рх бүхий байгууллага ерөнхийдөө гурван төрлийн арга х�?р�?г�?лийг ашиглах
боломжтой. Үүнд:

          a. Захиргааны зохицуулалтыг чангатгах. Орон �?ууцны захын ―ашиг хонжоо
             хай�?ан‖ арилжааг ө�?гөж байгаа г�?ж үз�?�?н арилжааны төрлийг тодорхойлж
             чадаж байгаа бол үүнийг ашиглана. Жиш�?�?лб�?л, гадаадын худалдан авагч нарт,
             б�?л�?н мөнгөөр худалдан авалт хийх, н�?г хүн н�?г�?�?�? олон орон �?ууцтай байх
             з�?р�?гт х�?згаарлалт тавих.
          b. Зохицуулалтын арга х�?мж�?�?. Орон �?ууцны захын ―ашиг хонжоо хай�?ан‖
             арилжаанд орон �?ууцны з�?�?лийн �?анхүүжилт томоохон үүр�?г гүйц�?тг�?ж байгаа
             нөхцөлд үүнийг ашиглана. Тухайлбал, хөрөнгийн тодорхой төрөл, байршил
             д�?�?р өөрийн хөрөнгийн н�?м�?гдүүл�?�?н шимтг�?л авах, з�?�?л өр, барьцааны
             үн�?лг�?�?ний харьцаа, з�?�?лийн төлбөр, орлогын харьцааны шаардлагыг ө�?гөх,
             з�?�?лийн багцын хуваарилалтанд шалгуур тавих з�?р�?г арга х�?мж�?�? авч болно.
          c. Тө�?өв, мөнгөний арга х�?мж�?�?. Үүнийг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн
             арилжааны давтамжийг бага�?гах зорилготой байдаг. Жиш�?�?лб�?л, үл хөдлөх
             хөрөнгөө�? ол�?он бодит ашиг д�?�?р торгуулийн татвар оногдуулах, хөрөнгийг
             �?з�?мшилд�?�? байлга�?ан хугацаа, �?�?в�?л н�?г өмчлөгчийн �?з�?мшилд байгаа
             хөрөнгийн тооноо�? хамаарч татвар оногдуулах.

Хү�?н�?гт 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн т�?л�?лтийг зохицуулах бодлогын хувилбарууд10
        �?рга        �?рга х�?мж�?�?        Гарч болох үр нөлөө        Байж болох         Х�?р�?гжүүл�?х
     х�?мж�?�?ний                                                   дайвар нөлөө         а�?уудлууд
       төрөл




10
  Үл хөдлөх хөрөнгийн т�?л�?лт�?�?�? �?�?ргийл�?х�?д чигл�?�?�?н бодлогын хувилбаруудын талаар д�?лг�?рнгүй
м�?д�?�?л�?л авахыг хү�?в�?л Хав�?ралт 2-ыг харна уу.
                                             14

                                                                                     'ирж �?ваа'
                                                                                     т�?л�?лтийг олж
                                      Т�?л�?лт�?�?�? �?�?ргийл�?х
                                                                Эдийн за�?гийн үйл    тогтоох, хугацаа
                З�?�?лийн хүү, заавал   боломжтой, аль
                                                                ажиллагаа, аж        алдалгүй хариу
Мөнгөний        байлгах нөөцийн       х�?дийн�?�? �?вагдаж
                                                                байдалд �?өргөөр      арга х�?мж�?�? авах;
                х�?мж�?�?                байгаа т�?л�?лтийг хумих
                                                                нөлөөлдөг            Мөнгөний бодлогын
                                      боломж х�?згаарлагдмал
                                                                                     хүр�?�?нд тогтоо�?он
                                                                                     х�?згаарлалтууд
                Үл хөдлөх
                хөрөнгийн
                                                                                     Тайлан м�?д�?�?г
                мөчлөгт�?й
                                      Т�?л�?лтийг үе шатын                             буруу гаргах,
                у�?лдуул�?ан гүйлг�?�?,
                                      автоматаар дардаг                              бартерийн
                хөрөнгийн ашиг
                                      Орон �?ууцны үнийг                              �?олилцоо хийх,
                д�?�?р татвар
                                      ө�?өлт, х�?лб�?лзл�?лийг                           татварын дүнг
                оногдуулах                                      Угаа�?аа удаан
                                      х�?згаарлах (боломжтой)                         орон �?ууцны з�?�?лд
Татвар          Зах з�?�?лийн                                     байгаа үн�? тогтох
                                      Худалдан авагч                                 багтаах з�?рг�?�?р
тө�?вийн         үн�?лг�?�?н д�?�?р                                   үйл �?вцын үр
                                      өрхүүдийн з�?�?л�?�?р                              зайл�?хийх
                өмчийн татвар                                   ашгийг бууруулах
                                      �?анхүүжилт хийх, орон                          �?онирхол
                оногдуулах
                                      �?ууцны үнийг ө�?өлт                             Мөчлөгөө�?
                Орон �?ууцны
                                      �?вуулах �?онирхлыг                              хамааруулан
                з�?�?лийн хүүг татвар
                                      бууруулах                                      х�?р�?гжүүл�?х
                ногдох орлогоо�?
                                                                                     боломж бага
                ха�?ч тооцохыг
                болих
                                      Үл хөдлөх хөрөнгийг
                                      �?анхүүжүүл�?х �?х
                                      үү�?в�?рийн өртгийг
                                      н�?м�?гдүүл�?хийн                                 Мөрдүүл�?х�?д
                                      з�?р�?гц�?�? тухайн �?албарт                        х�?т�?рхий нарийн
                                      уналт үү�?�?�?н үед бий                           төвөгт�?й болж
                Орон �?ууцны
                                      болох а�?уулыг             З�?�?лийг              болзошгүй, н�?н
                з�?�?лийн �?р�?д�?лийн
                                      зохицуулах                х�?згаарлалттайгаар   �?лангу�?а
                жинг н�?мж, з�?�?лийн
                                      хамгаалалтыг              олгохтой             мөчлөгийн
                �?р�?д�?лийн динамик
                                      бүрдүүлд�?г                холбоотой            хүр�?�?нд; өөрийн
                �?ан байгуулах
                                      Өрхийн з�?�?лийн �?х         зардлууд             хөрөнгийн харьцаа
                Орон �?ууцны
                                      үү�?в�?р, орон �?ууцны       Санхүүгийн           х�?дийн�? өндөр
                з�?�?лийн ө�?өлт д�?�?р
                                      ханшийн ө�?өлтийг          гүнзгийр�?лтийн үр    байгаа үед үр дүн
                х�?згаар тогтоох
                                      х�?згаарлах (боломжтой)    өгөөжийг алдах       х�?згаарлагдмал
Зохицуулалтын   Үл хөдлөх �?албарт
                                      З�?�?лийн �?х үү�?в�?р, орон   З�?�?лдүүл�?гчийн       Цуглуулж
                олгох з�?�?лийн
                                      �?ууцны ханшийн ө�?өлт,     орлого ашгийг        тооцоололо хийх
                х�?мж�?�?нд х�?згаар
                                      мөн түүнчл�?н              зохицуулах           тоо м�?д�?�?
                тогтоох
                                      банкуудын тодорхой        Төрөлжилтийн үр      З�?�?лийг тогтоо�?он
                З�?�?лийн өр
                                      төрлийн цочролд өртөх     өгөөжийг             х�?згаарууд
                барьцааны харьцаа,
                                      �?р�?д�?лийг х�?згаарлах      х�?згаарлахтай        үйлчилж �?хл�?�?гүй
                з�?�?лийн өр орлогын
                                      (боломжтой)               холбоотой            байгаа �?�?в�?л
                харьцаан д�?�?р
                                      Өрхийн з�?�?лийн �?х         зардлууд             зохицуулалтанд
                х�?згаар тогтоох
                                      үү�?в�?р, орон �?ууцны                            хамаарахгүй шин�?
                                      ханшийн ө�?өлтийг                               з�?�?лд�?гчид рүү
                                      х�?згаарлахын з�?р�?гц�?�?                          шилжүүл�?х
                                      (боломжтой) з�?�?лийн
                                      төлбөрийн �?р�?д�?лд орох
                                      магадлалыг бага�?гах
Эх �?урвалж: ОУВС.
                                       15


15.    Монгол Ул�?ын За�?гийн газар орон �?ууцны захын �?р�?лт нийлүүл�?лтийг
т�?нцв�?ржүүл�?х�?д чигл�?�?�?н бодлого баримтлах нь зүйт�?й. �?�?гдүг�?�?рт, за�?гийн газар, н�?н
�?лангу�?а Монголбанк үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн динамик, тодорхойлогч хүчин
зүйлүүдийг �?айтар ойлгож авах х�?р�?гт�?й. Иймд одоо тооцож байгаа орон �?ууцны үнийн
индек�?ийг орон зай, өмчийн төрлөөр гаргах замаар болов�?ронгуй болгож, з�?�?лдүүл�?гчдийн
багц болон үл хөдлөх хөрөнгийн захад ерөнхийд нь н�?гт х�?налт тавихад ашиглах нь зүйт�?й.
Түүг�?�?р зог�?охгүй, үл хөдлөх хөрөнгийн худалдах, худалдан авах гүйлг�?�?ний шин�? чанарт
�?удалгаа шинжилг�?�? хийж (жиш�?�?лб�?л, хөрөнгө оруулалтын зорилготой худалдан авалтын
хувь өндөр байгаа �?�?�?х), тодорхой болгох х�?р�?гт�?й. Зах з�?�?лийн талаарх м�?дл�?г м�?д�?�?ллийг
өргөжүүлж, бодлогын зохи�?той арга х�?мж�?�?г орон �?ууцны з�?�?лийн �?анхүүжилт г�?�?�?н
х�?згаарлагмал хүр�?�?н�?�?�? гаргах нь чухал байна. Г�?хд�?�? з�?�?л�?�?р �?анхүүж�?�?н гүйлг�?�?ний хувь
өндөр байгаа учраа�? з�?�?лийн зохи�?той бодлого журам баримтлахад онцгойлон анхаарах нь
зүйт�?й. Бүр�?н дүүр�?н, үн�?н зөв м�?д�?�?л�?лт�?й болж чадвал Монголбанк з�?�?лд�?гчдийн багцад
х�?налт тавьж, үнийн огцом ө�?өлтийг дохио, з�?�?лийн өр барьцааны харьцааны х�?лб�?лз�?л,
захыг ерөнхийд нь гажуудуулж болзошгүй �?егментийн төвлөрлийг олж харах боломжтой
болно. Үүн д�?�?р үнд�?�?л�?н төвлөрөл ихт�?й �?�?в�?л �?рчимт�?й з�?�?л олголтыг урьтач байдлаар
хориглох зорилгоор Монголбанк өөрийн хөрөнгийн шимтг�?л, з�?�?лийн алдагдлын �?ан,
тухайн з�?�?лийн төрлийн нийт багцад �?зл�?х х�?мж�?�? з�?р�?г зохи�?той харьцааны шалгуур
үзүүл�?лтүүдийг тогтоож мөрдүүл�?х бололцоо бүрд�?н�?.

16.    �?ийлүүл�?лтийн тал д�?�?р �?рчим хүч, халаалт, ц�?в�?р бохир у�?ны д�?д бүт�?ц
байгуулах а�?уудалд анхаарах замаар орон �?ууцны барилга үйлдв�?рл�?лийн биет
х�?мж�?�?г н�?м�?гдүүл�?хийг за�?гийн газар д�?мжих нь зүйт�?й. Үүнийг төр, хувийн
түншл�?лийн хүр�?�?нд х�?р�?гжүүлж болох бөгөөд гүйц�?тг�?гч талд тодорхой х�?мж�?�?ний
ту�?лалцаа д�?мжл�?г үзүүлж, оруулах хөрөнгөний хувьд тодорхой давуу �?рх олгож болно.
Дараах давуу �?рх олгож болно. Үүнд: бү�?чл�?л, халаалт, ц�?в�?р бохир у�?ны холболтыг
хурдавчил�?ан журмаар хийх, бага орлоготой ирг�?д�?д зориул�?ан орон �?ууцны тө�?лийн хувьд
тө�?вөө�? �?анхүүгийн давуу �?рх олгох, з�?�?лийн батлан даалт гаргах, төр, хувийн түншл�?л�?�?р
х�?р�?гжиж байгаа тө�?лүүд�?д газраар хувь оруулах. Д�?д бүтцийн томоохон тө�?лүүд хувийн
х�?вшлийн хөрөнгөнд х�?мж�?�?, хугацаа, өгөөжийн хувь з�?р�?г үзүүл�?лт�?�?р дарамт үзүүлд�?г
учраа�? онцгойлон анхаарах нь чухал.

17.    Банк бу�? �?анхүүгийн байгууллагаа�? барилгын гүйц�?тг�?гчид �?анхүүжилт
олгохтой холбоотой �?р�?д�?лийг бага�?гах арга х�?мж�?�?г За�?гийн газар нийлүүл�?лтийн тал
д�?�?р н�?мж авч болно. Зохицуулалт �?ултай барилгын тө�?өл �?анаачлан х�?р�?гжүүл�?гчид
ажлаа гүйц�?�?ж чадахгүй байх, үйл ажиллагааны болоод хууль �?рх зүйн �?р�?д�?л байнга
агуулж байдаг учраа�? ийм арга х�?мж�?�? чухал болно. Мөн з�?�?лдүүл�?гчид барилгын �?албарын
байдалд зөв, оновчтой үн�?лг�?�? хийж чаддаггүй. Тухайлбал, барилгын х�?р�?гжүүл�?гчид
дуу�?аагүй барилгын хувьд жижигл�?нгийн �?анхүүжилт�?нд (гол төлөв з�?�?лийн �?х үү�?в�?р)
түшигл�?х�?�?�? татгалзаж, банкуудын олгож байгаа тө�?лийн �?анхүүжилтийн �?х үү�?в�?рийг
ашиглахыг д�?мжих нь зүйт�?й. Үүний тулд хууль �?рх зүй, зохицуулалтын ту�?гай арга х�?мж�?�?
х�?р�?гжүүл�?х шаардлагатай байж болно. Тухайлбал, банкны з�?�?лийн үйл ажиллагааг
зохи�?той харьцааны үзүүл�?лт�?�?р зохицуулах, з�?�?лдүүл�?гч, барилгын тө�?өл �?анаачлан
х�?р�?гжүүл�?гчийн хооронд г�?р�?�? байгуулах шин�? тогтолцоог бүрдүүл�?х а�?уудал тавигдана .
Ту�?гайл�?ан арга х�?мж�?�?нүүд г�?в�?л тө�?лийн �?анхүүжилтийн бодлого, орон �?ууцны барилгын
�?анхүүжилтийн журмыг албан журмаар �?тандартжуулж, төрөлж�?өн хөрөнгө оруулалтын
х�?р�?г�?лийн (ерөнхийдөө хөрөнгө оруулалтын �?ангийн х�?лб�?рт�?й) хууль �?рх зүйн орчныг
                                                16

бүрдүүл�?х, дуу�?аагүй барилгыг жижигл�?нг�?�?р �?анхүүжүүл�?х хууль �?рх зүйн орчинг
(�?алангид хуулиар зохицуулж болно) бий болгох а�?уудал байна. Эдг�?�?р арга х�?мж�?�?нүүдийг
х�?р�?гжүүл�?н�?�?р ашиглалтанд ороогүй орон �?ууцыг хуурамчаар худалдах байдлыг бага�?гаж,
барилгын тө�?өл �?анаачлан х�?р�?гжүүл�?г, барилгын компанийн төлбөрийн чадваргүй
алдагд�?анаа�? үү�?�?х нөлөөллийг х�?згаарлах, барилгын чанар, х�?р�?гл�?гчийн �?рх ашгийг
хамгаалах тогтолцоог �?айжруулахад ту�? дөхөм болно.

18.    Орон �?ууцны �?рчим хүч ашиглалтын үр ашгийг н�?м�?гдүүл�?х, бүт�?�?цийг
болов�?ронгуй болгох зорилготой з�?�?лийг д�?мжих�?д Монгол Ул�?ын За�?гийн газар
д�?мжл�?г үзүүл�?х а�?уудлыг �?удалж болно. Монголын уур амь�?гал �?р�? т�?�?, олон тооны
хуучир�?ан орон �?ууц байгаа учраа�? д�?�?рх зорилготой тө�?лийг х�?р�?гжүүл�?н�?�?р дараах
зорилтыг хангаж болно. Үүнд: (1) өмчийн үн�? ц�?нийг ө�?гөх, (2) барилгын ашиглалтын
хугацааг �?унгах, (3) з�?�?лд�?гчд�?д орон �?ууцны �?анхүүжилтийн өөр х�?лб�?рийн бүт�?�?гд�?хүүн
�?анал болгох, (4) ул�?ын тө�?вөө�? үл хөдлөх хөрөнгийн за�?вар үйлчилг�?�?нд зарцуулж буй
хөрөнгийн х�?мж�?�?г бууруулах, (5) орон �?ууцны �?албарын �?рчим хүчний үр ашгийг
д�?�?шлүүл�?х, улмаар �?рчим хүч, халаалтын хуучир�?ан н�?гд�?�?н �?үлж�?�?ний дарамтыг
бууруулах, мөн өрхийн за�?вар үйлчилг�?�?, нийтийн аж ахуйн зардлыг бага�?гах боломжтой .
Эн�? хүр�?�?нд дараах тодорхой арга х�?мж�?�?г х�?р�?гжүүл�?х болно. Үүнд: �?ууц өмчлөгчдийн
холбооны, н�?н �?лангу�?а т�?дний �?анхүүжилтийн хүрт�?�?мжийн хууль �?рх зүй, зохицуулалтын
орчинг б�?хжүүл�?х. 11 Монголбанкны зүг�?�?�? арилжааны банкны зохицуулалт, СӨХ-ийн
�?анхүүжилт�?нд ерөнхийдөө ашиглагдаж байгаа барьцаагүй з�?�?лд тавих зохи�?той харьцааны
үзүүл�?лтийн орчинг таатай болгох талаар �?удалгаа хийх нь зүйт�?й . Ийм төрлийн тө�?лийн
өөр н�?г х�?лб�?р нь хувийн �?ууцны �?анхүүжилт юм. Өрх (СӨХ биш) өөрийн �?ууцны �?рчим
хүчний ашиглалтыг �?айжруулах зорилгоор банкнаа�? жижиг х�?мж�?�?ний, богино хугацаатай
з�?�?л авч ашигладаг. Үүнийг гол төлөв г�?р, хувийн �?ууцны барилгын зориулдаг бөгөөд ийм
тохиолдолд �?рчим хүчний үр ашгийг н�?м�?гдүүл�?ний үр нөлөө өрхийн тав тух, х�?мн�?лтийн
хувьд хамгийн өндөр байдаг.

19.   Үүн�?�?�? гадна, орон �?ууцны з�?�?лийн захыг тогтвортой хөгжүүл�?х үнд�?�?ийг
бүрдүүл�?х�?д Эд хөрөнгө �?рхийн бүртг�?лийн газрын чадавхи, үйл ажиллагааны чанар,
үр ашгийг зайлшгүй д�?�?шлүүл�?х х�?р�?гт�?й. Эн�? хүр�?�?нд дараах тодорхой а�?уудлуудыг
шийдв�?рл�?х шаардлагатай байна. Үүнд: (1) газар, барилгын бүртг�?л одоогоор цаа�?ан
х�?лб�?рт�?йг�?�?р �?алангид оршиж байгаа бөгөөд �?дг�?�?рийг н�?гд�?�?н �?и�?темд оруулах ; (2)
ЭХЭБГ-ын хууль �?рх зүй, зохицуулалт, х�?налтын одоо хүчин төгөлдөр үйлчилж байгаа
орчинг н�?гтлан үз�?ж, хамралтын хүр�?�?г бүр�?н болгож, у�?лдаа холбоог хангах; (3) ЭХЭБГ-
ын техник, ин�?титуцийн чадавхийг б�?хжүүлж, орон нутгийн бүх албадын үйл ажиллагааг
бүр�?н автоматжуулж, м�?д�?�?ллийн технологийн хүчин чадал, харилцан холболтыг
болов�?ронгуй болгож, ажилтнуудын �?ургалтын хөтөлбөр болов�?руулах .




11
  Д�?лхийн Банкны Групп нь Унгар, Серби, Украйн, ОХУ, Б�?Х�?У-д х�?р�?гжүүл�?�?н болон х�?р�?гжүүлж байгаа тө�?лийн
хүр�?�?нд �?н�? а�?уудлаар бү�? нутгийн онцлогийг ту�?га�?ан их�?�?х�?н туршлага хуримтлуул�?ан .
                                          17


  V. ТӨСВИЙ�? С�?�?ХҮҮЖИЛТТЭЙ ОРО�? СУУЦ�?Ы ХӨТӨЛБӨРИЙГ БЭХЖҮҮЛЭХ �?СУУД�?Л

20.    Тө�?вийн �?анхүүжилтт�?й орон �?ууцны хөтөлбөрүүд �?үүлийн жилүүд�?д орон
�?ууцны барилга у�?гралт, з�?�?лийн үйл ажиллагааны томоохон х�?�?гийг �?зл�?х бол�?он .
Сангийн �?ам, Улаанбаатао хотын захиргаа, Барилга, хот байгуулалтын �?ам хамтран Орон
�?ууцны �?анхүүжилтийн корпорацийг 2006 онд үү�?г�?н байгуул�?ан бөгөөд ОССК нь тө�?вийн
�?анхүүжилтт�?й орон �?ууцны хөтөлбөрийг х�?р�?гжүүл�?гч гол байгууллага байж ир�?�?н . ОССК
нь орон �?ууцны хөнгөлөлтт�?й з�?�?л болон орон �?ууцны барилгын тө�?өл �?анаачлан
х�?р�?гжүүл�?гчид зориул�?ан з�?�?лийг тө�?вийн татаа�?тайгаар олгож байна. 2007-2011 онуудад
�?анаачлан х�?р�?гжүүл�?�?н 40 м�?нган айлын орон �?ууц, 4,200 төрийн албан хаагчийн орон
�?ууц, �?хмадын орон �?ууц хөтөлбөрүүдийн хүр�?�?нд Монгол Ул�?ын За�?гийн газар �?х үү�?в�?р
хуваарилан, ОССК-иар дамжуулан орон �?ууцны хөнгөлөлтт�?й з�?�?лийг 10,115 ирг�?нд, 8,900
орон �?ууц ашиглалтанд оруулах барилгын з�?�?лийг ту�? ту�? олгож�?�?. Эн�? нь �?н�? хугацаанд
шин�?�?р олго�?он з�?лийн 25 хувь, ашиглалтанд ор�?он орон �?ууцны тооны 30 хувьтай ту�? ту�?
т�?нц�?ж байна. 2011 оны �?үүл�?�?р орон �?ууцны з�?�?лийн нийт үлд�?гдлийн 25 гаруй хувь нь
ОССК д�?�?р хуримтлагдж�?�?.

21.    ОССК-ийн бүт�?�?гд�?хүүний шийдлийг өөрчилж, зах з�?�?лийн зорилтот �?егментт�?й
у�?лдуулах шаардлагатай. Тодруулбал, арилжааны банк болон ОССК-ны з�?�?лд�?гчдийн
ав�?ан орон �?ууцны з�?�?лийн дундаж х�?мж�?�? бараг т�?нцүү байгаа учраа�? т�?д хоорондоо их
тө�?т�?й байна. Түүн�?�?�? гадна, з�?�?лийн хүүгийн татаа�? нь з�?�?лд�?гчид тавих өрийн
үйлчилг�?�?ний шаардлагыг бууруулж байгаа боловч з�?�?лийг дахин �?анхүүжүүл�?х, түүний
дотор хөрөнгийн захын �?увгийг ашиглах �?х үү�?в�?р татахыг боломжгүй болгож байна . ОССК
болон арилжааны банкуудын аль аль нь зах з�?�?лийн н�?г �?егмент�?д үйлчилж байна.

Хү�?н�?гт 2. Орон �?ууцны з�?�?лийн зарим бүт�?�?гд�?хүүнүүд, арилжааны банк болон
ОССК
     Үзүүл�?лтүүд              �?рилжааны банкууд                            ОССК
З�?�?лийн хүү              15 хувь                             6-11 хувь
Хүүгийн х�?лб�?р           50 хувь нь тогтмол / 50 хувь нь     Тогтмол
                         хувь�?ах
З�?�?лийн хугацаа          10-15 жил                           15-20 жил
З�?�?лийн өр, барьцааны    70 хувь                             75-90 хувь
үн�?лг�?�?ний харьцаа
З�?�?лийн дундаж х�?мж�?�?    50 �?а�? төгрөг (37,000 ам. доллар)   40 �?а�? төгрөг (29,000 ам. доллар)
Санхүүжүүл�?х хөрөнгө    Шин�? болон 1985 оноо�? хойш           Зөвхөн шин�?
                        ашиглалтанд ор�?он
2011 оны з�?�?лийн багц   656 т�?рбум төгрөг (482 �?а�? ам.       180 т�?рбум төгрөг (132 �?а�? ам.
                        доллар)                              доллар)
Эх �?урвалж: Монголбанк, ОССК.

22.  Орон �?ууцжуулах хөнгөлөлтт�?й хөтөлбөрийг д�?лхийн олон оронд х�?р�?гжүүл�?�?н
туршлага байдаг х�?дий ч ийм хөтөлбөр нь их�?�?х�?н �?р�?д�?л дагуулж байдаг. Монгол
Ул�?ын орон �?ууцны зах чухамдаа жижиг, д�?д бүтцийн хангамж �?р�? дутагдалтай учраа�?
                                                         18

өвөрмөц б�?рхш�?�?л тулгарч байна. Эн�? утгаараа орон �?ууцжуулах хөнгөлөлтт�?й хөтөлбөрийг
у�?лдаа холбоо муутай �?�?в�?л оновчтой бу�? х�?р�?гжүүл�?х дараах �?р�?д�?лүүд байна. Үүнд:
         a. Х�?вийн х�?вшлийн з�?�?лдүүл�?гчид зах з�?�?л�?�?�? доогуур хүүт�?й хөнгөлөлтт�?й
            з�?�?лт�?й өр�?өлдөх болж, з�?�?лийн зах д�?�?р гажуудал үү�?ч болзошгүй. З�?�?лд�?гчийг
            �?онгон шалгаруулах, түүнд тавих шаардлагын тогтолцоо �?ул буюу өргөн
            нөхцөлд �?н�? �?р�?д�?л улам н�?м�?гдд�?г;
         b. Төрийн өмчийн аж ахуйн н�?гжийн х�?налт шалгалт, тайлагнал, ил тод байдал,
            за�?аглал �?ул байх магадлалтай учраа�? ин�?титуцийн тогтолцоог, х�?р�?гжилт үр
            ашиг байх;
         c. Орон �?ууц, барилгын хөнгөлөлтт�?й з�?�?лийн х�?мж�?�? харьцангуй их бөгөөд �?ул
            х�?налттай байдаг учраа�? з�?�?лийн үйл ажиллагаа, барилгын �?албараа�? хувийн
            х�?вшлийн �?х үү�?в�?рийг шахан гаргах.

23.    Ул�? орон бүр өөрт тохир�?он д�?�?рх �?р�?д�?лийг бага�?гахад чигл�?�?�?н арга х�?мж�?�?
авдаг х�?дий ч нийгмийн чанартай, орон �?ууцны хөнгөлөлтт�?й хөтөлбөрүүд тодорхой
үнд�?�?н зарчимтай байдаг. Хөтөлбөрийн цар хүр�?�? төлөвлөж, үр дүнг нь х�?нахад орон
�?ууцтай болох �?анхүүгийн боломж, т�?нцв�?рт�?й зах з�?�?лийн тухай ойлголтууд 12 чухал
байдаг. Боломжийн өртөгт�?й орон �?ууцны �?р�?лт өртөг багатай орон �?ууцны нийлүүл�?лт�?�?�?
үнд�?�?нд�?�? давж байдаг учраа�? тө�?вийн хөрөнгийг барилга уг�?ралт, д�?д бүт�?ц рүү чиглүүлж,
т�?нцв�?рийг нь олох нь чухал. З�?�?лийн хүүнд тө�?вийн татаа�? олго�?ноо�? з�?�?лийн урьдчилгаа
төлбөрт д�?мжл�?г үзүүл�?х нь илүү үр дүнт�?й г�?ж үзд�?г. З�?�?лд�?гчд�?д тавих шаардлагыг
тогтоохдоо хүн амын бүт�?ц, тө�?вийн хөрөнгийн боломж нөхцлийг �?удлах �?�?той .
Хөтөлбөрийн хүр�?�?нд �?анхүүжүүл�?х з�?�?лийн х�?мж�?�?г урьдчилан тооцож, з�?�?л авах
шаардлага ханга�?ан з�?�?лд�?гчдийн жаг�?аалтыг олон нийт�?д н�?�?лтт�?й байлгах з�?рг�?�?р
хөтөлбөрийн �?х үү�?в�?рт�?й холбоотой авилга, буруу ашиглалтын а�?уудал үү�?�?х�?�?�?
зайл�?хийх�?д онцгойлойн анхаарах нь зүйт�?й. �?рилжааны банкууд өөр�?дийн бодлого
журмыг баримтлан з�?�?л олголт, үйлчилг�?�?г гүйц�?тг�?х х�?р�?гт�?й.

24.    Египет Ул�?ад �?а�?хан х�?р�?гжүүл�?�?н том х�?мж�?�?ний, боломжийн өртөгт�?й орон
�?ууцны хөтөлбөр оновчтой бүт�?ц, х�?р�?гжилтийг тод харуулж чад�?ан . �?мжилтын гол
хүчин зүйлүүдийг Шигтг�?�? 1-д авч үз�?�?н. Үүнд: �?р�?лтийн тал руу чигл�?�?�?н татаа�?,
з�?�?лд�?гчд�?д тавих шаардлагыг �?айтар �?удалж тогтоо�?он, з�?�?лийн хүүгийн татаа�?ыг хал�?ан,

                                   Шигтг�?�? 1. Египетийн хөнгөлөлтт�?й орон �?ууцны хөтөлбөр

  Хөтөлбөрийн хүр�?�?нд гурван төрлийн татаа�? олго�?он. Үүнд: тогтмол, зах з�?�?лийн хүүт�?й орон �?ууцны з�?�?л, 20 хувийн
  урьдчилгаа төлбөр, шаардлага ханга�?ан з�?�?лд�?гчд�?д �?арын з�?�?лийн �?рг�?н төлөлтийн зарим х�?�?гийг төлөх �?р�?лтийн татаа�?.
  Эн�? д�?мжл�?г жил�?�?�? жилд бага�?ах бөгөөд 4-7 жилийн дараа зог�?дог.

  1.   �?�?уудлыг нийдв�?рл�?х н�?гд�?�?н бодлого х�?р�?гжүүлж, дараах зүйлүүд�?д төвлөр�?өн. Үүнд: (1) орон �?ууцны �?анхүүжилтийн
       татаа�? олгох хөтөлбөрийн, т�?р дундаа х�?р�?гжүүл�?гч байгууллагын хууль �?рх зүй, зохицуулалт, ин�?титуцийн орчинг б�?хжүүл�?х;
       (2) орон �?ууцны з�?�?лийн �?анхүүжилтийн татаа�? олгох оновчтой, үр ашигтай механизм бий болгох; (3) орон �?ууцны татаа�?ын ил
12     тод байдал,
   A common      measure   ofчигл�?лийг
                    зорилтот            �?айжруулах
                              community-wide         ин�?титуцийн орчинг
                                                   affordability        болов�?ронгуй
                                                                 is the number        болгож,
                                                                                of homes      нийлүүл�?лт�?нд
                                                                                            that a household олгодог
                                                                                                               with aбай�?ан
                                                                                                                       certain
       нуугдмал татаа�?аа�? татгалзаж, �?р�?лт�?д чигл�?�?�?н илүү үр дүнт�?й тогтолцоо руу шилж�?�?н.
percentage    of median   income   can  afford.  For  example,  in a perfectly balanced   housing  market,   the median
   2. Орон �?ууцны тө�?өл �?анаачлан х�?р�?гжүүл�?гчд�?д олгож бай�?ан татаа�?ыг зог�?оож, шаардлага ханга�?ан з�?�?лд�?гчд�?д олгодог
household
       ил тод(and  the half
               татаа�?аар    of the households which are wealthier) could officially afford the median housing option,
                         орлуул�?ан.
   3. those
while  З�?�?лийнpoorer   than
                 хүүгийн    the median
                          татаа�?ыг   халж,home          not afford
                                                  couldхүүт�?й
                                           зах з�?�?лийн              the
                                                              олгодог   median
                                                                      орон      home.
                                                                           �?ууцны       Fifty-percent
                                                                                  з�?�?лийг              affordability
                                                                                          н�?втрүүл�?�?н. Зорилтот        forорон
                                                                                                                 бүл�?г нь  the
median   homeз�?�?лийн
       �?ууцны            шалгуурыг
                 indicates          хангаж
                            a balanced      байгаа боловч одоогоор үйлчилг�?�? авч чадахгүй байгаа з�?�?лд�?гчид.
                                         market.
   4. Зорилтот өрхийг тодорхойлох аргачлалыг болов�?ронгуй болгож, төрийн болон хувийн х�?вшлийн зорилтуудыг харилцан
       у�?лдуулж, н�?г н�?гнийг�?�? хууран м�?хл�?х хөшүүргийг бага�?га�?ан багц үзүүл�?лтийг гарга�?ан. М�?рг�?жлийн з�?�?лдүүл�?гчид,
       үн�?лг�?�?чид орлого, орон �?ууцны үн�?лг�?�?г н�?гтлан шалгадаг. Үр дүнг мөн хараат бу�? бие даа�?ан тулган шалгалтанд оруулдаг.
   5. Х�?р�?гжүүл�?гч байгууллагаа барилгын тө�?өл х�?р�?гжүүл�?гчийн үүр�?г гүйц�?тг�?х�?�? больж хөтөлбөрийн х�?р�?гжилт�?нд анхаарч
       �?х�?л�?�?н.
                                             19

ин�?титуцийн х�?р�?гжилтийг болов�?ронгуй болго�?он.

25.    Шин�?�?р батлагд�?ан 100 м�?нган айлын орон �?ууц хөтөлбөрийн хүр�?�?нд зах д�?�?р
илүү их гажуудал үү�?�?х �?р�?д�?лийг зөв зохи�?той удирдах нь онцгой ач холбогдолто байх
болно. Монголын барилга уг�?ралт гүйц�?тг�?х боломж найдваргүй х�?згаарлагд�?ан учраа�? их
х�?мж�?�?ний хөнгөлөлтт�?й з�?�?л олгох нь орон �?ууцны з�?�?лийн зах д�?�?р томоохон гажуудал
үү�?г�?ж, хувийн х�?вшлийн з�?�?лдүүл�?гчид з�?�?лийн үн�? өртөг, з�?�?лд�?гчд�?д тавих шаардлагын
хувьд өр�?өлдөх чадваргүй болж, зах з�?�?л�?�?�? түлх�?гд�?н гарч болзошгүй. 40 м�?нган айлын
орон �?ууц г�?�?�?н жижигдүү хөтөлбөрийн тухайд 2007 онд ССҮХ-ийн хүр�?�?нд өг�?өн зөвлөмж
хөтөлбөрийн бүт�?ц зохион байгуулалт, х�?р�?гжилт үр ашиггүй, зах з�?�?л д�?�?р гажуудал
үү�?г�?х�?д хүрг�?ж болзошгүй �?р�?д�?лийн талаар тодорхой заа�?ан бай�?ан. Г�?т�?л гол
зөвлөмжүүдийг одоо болтол х�?р�?гжүүл�?�?гүйг�?�?�? гадна 100 м�?нган айлын орон �?ууц х�?м�?�?х
илүү том хөтөлбөр д�?вшүүл�?�?н нь зах з�?�?лийн үйл ажиллагааг үл�?мж х�?мж�?�?г�?�?р
доголдуулж, �?ц�?ийн дүнд�?�? хувийн х�?вшлийн �?х үү�?в�?рийг орон �?ууцны з�?�?лийн үйл
ажиллагаанаа�? шахан гаргаж болзошгүй юм.

26.   Д�?�?рх х�?л�?лцүүлгийг Монголын нөхцөл байдалтай у�?лдуулан авч үзв�?л,
тө�?вийн хөрөнгийг үр ашигтай, оновчтой зарцуулах үүдн�?�?�? За�?гийн газар дараах
зөвлөмжийг �?удалж үз�?ж болно. Үүнд:
         a. хөтөлбөрийн бүт�?ц зохион байгуулалтыг гаргахдаа т�?нцв�?рт�?й бөгөөд урт
             хугацаат хараатай байж, халаалт, у�?, �?рчим хүчний д�?д бүтцийг байгуулах,
             бү�?чил�?х, барилга уг�?ралтын дотоод хүчин чадалд анхаарлаа хандуулж, одоо
             �?вагдаж байгаа барилга уг�?ралтын томоохон х�?�?гийг шууд �?анхүүжүүл�?хийн
             оронд нийлүүл�?лтийг ерөнхийд нь н�?м�?гдүүл�?х�?д д�?мжл�?г үзүүл�?х. Ул�?ын
             тө�?вөө�? хөтөлбөрийн х�?р�?гжилт�?нд зориулан н�?г жилд хуваарилах хөрөнгийн
             х�?мж�?�?г �?х үү�?в�?рийн олдоцтой у�?лдуулж, орон �?ууцны �?анхүүжилтийн зах
                                                                         з�?�?лийн багахан х�?�?�?гт үйлчл�?х
  Шигтг�?�? 2: Хөнгөлөлтт�?й орон �?ууцны хөтөлбөрийн талаар 2007 оны
                         ССҮХ-т өг�?өн зөвлөмжүүд                         х�?р�?гт�?й.   Батлагд�?ан   хөтөл-
                                                                         бөрүүд нь н�?г жилд хийгд�?ж
 40 м�?нган айлын орон �?ууц хөтөлбөрийн тухайд: ―…Хөтөлбөрийн бу�?ад
 бүрд�?л х�?�?гүүд нийлүүл�?лтийн талын татаа�?, орон �?ууцыг тө�?вөө�?          байгаа орон �?ууцны барилга
 �?анхүүжүүл�?х, н�?н �?лангу�?а төрийн албан хаагчдад зориулах а�?уудал д�?�?р  уг�?ралтын ажлыг 10 дахин
 төвлөр�?өн бөгөөд г�?р хорооллын оршин �?уугчдын нүүлг�?н шилжүүл�?х         н�?м�?гдүүл�?�?нт�?й т�?нц�?ж байгаа-
 а�?уудал бага ту�?гагд�?ан байна. Ийм�?рхүү тө�?вийн �?анхүүжилтт�?й барилгын
 хөтөлбөрүүд бага орлоготой ирг�?дийн орон �?ууцны а�?уудлыг өргөн
                                                                         гаа�? а�?уудал б�?рхш�?�?л дагуулах,
 хүр�?�?нд амжилттай шийдв�?рл�?�?�?н тохиолдол ховор байдаг. Үүний оронд      х�?р�?гжилт,     х�?налтын     урт
 за�?гийн газар инженерийн шугам �?үлж�?�?т�?й �?уурин газрын нийлүүл�?лтийг    хугацааны     бодлого    журам
 н�?м�?гдүүл�?х, хувийн банкнаа�? орлого багатай ирг�?д�?д з�?�?л олгохыг д�?мжих болов�?руулах       шаардлагатай
 арга механизмыг �?удалж х�?р�?гжүүл�?х нь зүйт�?й.‖
                                                                         болгож байна. �?�?н улангу�?а
 ОССК-ийн хувьд: ―… ОССК нь орон �?ууцны тө�?өл �?анаачлан                  Улаанбаатар хотын хүн ам ихт�?й
 х�?р�?гжүүл�?гчийн оронд зах з�?�?лийн хүүт�?й з�?�?л олголтыг д�?мжигч, хөрвөх
 чадварыг н�?м�?гдүүл�?гчийн үүр�?г гүйц�?тг�?х нь зүйт�?й. ОССК-иа�? зах        г�?р хорооллын оршин �?уугчдыг
 з�?�?л�?�?�? доогуур хүүт�?й з�?�?л олгож байгаа нь зах д�?�?р гажуудал үү�?г�?ж,   боломжийн үн�? өртөгөөр орон
 шин�?�?р ашиглалтанд орж байгаа орон �?ууцны багаар н�?м�?гдүүлн�?. Иймд      �?ууцжуулах х�?р�?гц�?�? шаардлагын
 ОССК-ийг з�?�?лийн д�?мжл�?г үзүүлд�?г �?тг�?�?д, магадгүй �?р�?лтийг д�?мжих
 татаа�? олгодог байгууллага болгон өөрчлөх нь зүйт�?й. З�?�?лийн д�?мжл�?г,
                                                                         хүр�?�?нд      том     х�?мж�?�?ний
 бүт�?ц зохион байгуулалт �?айтай татаа�?ыг хөшүүр�?г болгон ОССК нь орон    тө�?лүүдийг х�?р�?гжүүлж болно.
 нутгийн за�?аг захиргаа, хувийн х�?вшлийн компаниудыг н�?г дор цуглуулж,   Иймд х�?згаарлагдмал байгаа
 өртөг багатай орон �?ууцны нийлүүл�?лтийг ө�?гөх боломжтой.                орон �?ууцны нийлүүл�?лт�?нд
                                                                         нөлөөлөхгүй байх нь чухал. Орон
                                20

   �?ууцны нийлүүл�?лт бага байгаагийн үнд�?�?н шалтгаан нь д�?д бүт�?ц хөгжөөгүй,
   оновчтой бү�?чл�?л тогтоож чадахгүй байгаа, тө�?өл �?анаачлан х�?р�?гжүүл�?гч болон
   барилгын �?албарын хүчин чадал, т�?р дундаа барилгын материал, ажиллах хүчний
   нийлүүл�?лт х�?згаарлагдмал байгаа �?вдал юм. Цаашилбал, Улаанбаатар хотын
   барилгаж�?ан х�?�?�?гт орон �?ууц барихаа�? илүү г�?р хорооллыг нийтийн орон
   �?ууцаар барилгажуулах бу�?, харин хурдан бөгөөд х�?мд өртөгт�?й хувийн �?ууц
   барих а�?уудал үр ашигтай байж болно. Инг�?�?н�?�?р �?рчим хүч, халаалт, у�?ны
   н�?гд�?�?н �?үлж�?�?нд холбогдох шаардлага бага�?ч, т�?дг�?�?р д�?�?р үү�?�?�?н дарамтыг
   чөлөөлж, �?рчим хүч, халаалт, у�?ан хангамжийг тухайн х�?�?�?гт�?�? шийдв�?рл�?х нь
   зохи�?той байх талтай.

b. Хөтөлбөрийг хариуцан х�?р�?гжүүл�?х ту�?гай байгууллага байгуулж байгаа бол
   үйл ажиллагаа нь ил тод байх бөгөөд хатуу х�?налт тавьж, тайлан м�?д�?�?
   тогтмол гаргуулах авч байх шаардлагатай; үйл ажиллагаа, дүрмийн �?ангийн
   �?х үү�?в�?рт шаардлагатай зардлыг урьдчилан гаргах а�?уудлыг �?удалж үз�?х нь
   чухал. ОССК-ийг х�?р�?гжүүл�?гч байгууллага болгохыг д�?мжихгүй байгаа бөгөөд
   бу�?ад хувилбаруудыг х�?л�?лц�?ж байгаа �?н�? үед (Хөгжлийн банк, Төрийн орон
   �?ууцны банк г�?х м�?т) �?н�? зарчим аль нь байгууллагад хамаарах учиртай.

c. Худалдан авалт, тө�?лийн мониторингийн хатуу бодлого журам болов�?руулан
   батлаж, тө�?лийн хариуцан х�?р�?гжүүл�?гч, барилгын компаниа�? тендерийн
   �?анал ирүүл�?х, �?онгон шалгаруулах үйл ажиллагааг ил тод �?вуулах �?�?той.
   Хөтөлбөрийн х�?р�?гжилтийн �?вц, үү�?г�?н байгуулагд�?ан бол, х�?р�?гжүүл�?гч
   байгууллага д�?�?р хараат бу�? бие даа�?ан мониторинг, үн�?лг�?�?г тогтомол хийж,
   х�?налтын үр дүнг олон нийт�?д тайлагнаж байх �?�?той. Компанийн за�?аглалын
   бүт�?ц, журмыг зохимтой тогтоож, хатуу х�?налт шалгалт х�?р�?гжүүл�?н,
   тащйлагнал, аудитын ил�?рхий бодлоготой бай�?наар амжилтыг ахиулж болно.

d. Орон �?ууцны барилга уг�?ралт, орон �?ууцны з�?�?л олголт г�?�?�?н ту�?даа чиг
   үүргийг хо�?р өөр х�?р�?гжүүл�?гч байгууллагаар гүйц�?тгүүл�?х �?�?той. Орон
   �?ууцны захын �?н�? хо�?р �?албарын �?р�?д�?л, бизне�?ийн загвар нил�?�?д �?лгаатай
   байдаг. Эн�? хүр�?�?нд 2007 оны ССҮХ-т ОССК-ийн үйл ажиллагааны хувьд өг�?өн
   зөвлөмж дахин дурдагдаж байна. Тодруулбал, барилга уг�?ралтын үн�? өртөг
   хиймл�?�?р х�?мдрах, орон �?ууцны барилгын нийт өртгийг бага�?гах чигл�?л�?�?р
   за�?гийн газраа�? далайцтай арга х�?мж�?�? авахгүй байх, д�?д бүт�?ц, халаалт, у�?ан
   хангамжийг зохих байдлаар шийдв�?рл�?ж өгөхгүй байх �?р�?д�?л байна. Үүний
   улмаа�? �?тандартын шаардлага хангаагүй орон �?ууц баригдаж, тө�?өл хариуцан
   х�?р�?гжүүл�?гч, барилгын компаниуд а�?уудлыг шийдв�?рл�?х�?д зарцуул�?ан өртгөө
   шинг�?�?�?н�?�?р үн�? ө�?ч, хөтөлбөрт оролцох �?онирхол ерөнхий арилж, авилга, х�?�?л
   хахуульд хүрг�?ж болзошгүй.

e. Монгол Ул�?ын За�?гийн газар з�?�?лд�?гч өрх, үл хөдлөх хөрөнгө з�?р�?г
   �?анхүүжилтийн �?ц�?ийн х�?р�?гл�?гчид тавих шалгуурыг хатуу, х�?мжих
   н�?гжт�?й, ил тод тогтоох бөгөөд мөрдүүлж, х�?нахад х�?лбар байх �?�?той . Татаа�?
   олгох хөтөлбөрийн бүт�?ц зохион байгуулалт, х�?р�?гжилт зөв зохи�?той байхын гол
   бүрд�?л х�?�?�?г �?н�? байдаг. Эн�? хүр�?�?нд тө�?вийн �?х үү�?в�?р, олон жилийн төлөвлөлт,
   орон �?ууцны өртөг боломжийн байхад анхаарна. Египетийн туршлагатай адил
                           21

татаа�?тай хөтөлбөр нь ―бүгд�?д тохирох н�?г х�?мж�?�?‖-т�?й байх албагүй, харин ч
хөтөлбөрт хамрагдаж байгаа зорилтот бүл�?гт тулгарч буй тодорхой а�?уудлыг
шийдв�?рл�?х�?д чигл�?�?�?н байдлаар зохион байгуулагдах �?�?той. Иймд
бүт�?�?гд�?�?хүүний агуулгыг болов�?руулж, тавих шалгуурыг тогтоохдоо урьдчилгаа
төлбөр хийх боломж, одоогийн болон ир�?�?дүйн орлого з�?ргийг харгалзан үз�?х
х�?р�?гт�?й.
                                                  22


 VI. ОРО�? СУУЦ�?Ы ЗЭЭЛИЙ�? ЭХ ҮҮСВЭРИЙ�? БҮТЦИЙГ БОЛОВСРО�?ГУЙ БОЛГОХ �?СУУД�?Л

27.    Орон �?ууцны з�?�?лийн их�?нх х�?�?гийг хугацаат хадгаламж, банкны өөрийн
хөрөнгийн �?х үү�?в�?р�?�?р �?анхүүжүүлж байгаа нь оновчтой биш юм. �?�?н �?лангу�?а орон
�?ууцны з�?�?лийн захын зуучлалын х�?р�?г�?�?л бий бол�?он байгаа �?н�? үед дутагдалтай юм .
Монголын з�?�?лдүүл�?гчд�?д компанийн баталгаагүй өр, орон �?ууцны баталгаатай үн�?т цаа�?,
орон �?ууцны з�?�?лийн баталгаатай бонд г�?х м�?т дунд, урт хугацааны өр төлбөр худалдан авах
�?онголт ховор байдаг учраа�? т�?дний актив, па�?�?ивын удирдлага, �?х үү�?в�?рийн хуваарилалт
д�?�?р ачаалал үү�?г�?д�?г. Банкны �?албарын нийт з�?�?лийн багцын 12 хувь нь урт хугацаат, орон
�?ууцны з�?�?л �?зл�?ж байна. Баталгаагүй өр гаргахыг хуулиар хоригло�?он байдаг бол ирг�?дийн
банкуудад байршуул�?ан хадгаламж за�?гийн газрын бүр�?н х�?мж�?�?ний баталгаанд хамрагдаж,
12 �?арын хугацаатай хадгаламжийн жилийн хүү 15 хувь хүрт�?л байдаг.

28.    Монголын ипотекийн корпорацийг арилжааны �?�?өн банк, Монголбанк хамтран
2006 онд үү�?г�?н байгуул�?ан. Монголбанк одоогоор дүрмийн �?ангийн найман хувийг
�?з�?мшиж байгаа бөгөөд бизне�?ийн загварын хувьд уламжлалт үн�?т цаа�?жуулах үйл
ажиллагаа �?рхл�?х зорилготой. Инг�?хл�?�?р МИК (буюу з�?�?л худалдан авч, цуглуулан орон
�?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан үн�?т цаа�? гаргах ту�?гай үүр�?г бүхий түүний охин компани
болох ТЗК) нь з�?�?лийг анх гарга�?ан банкнаа�? худалдан авч (з�?�?лийн �?рг�?н төлөлтийн
хариуцлагыг өөрөө хүл�?�?ж), орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан үн�?т цаа�? гаргаж, дотоод,
гадаадын хөрөнгийн зах д�?�?р арилжих зорилготой. Хөрөнгөөр баталгааж�?ан төрөлж�?өн
хөрөнгийн захын тухай хууль тө�?лийн шатанд �?ваа (Үн�?т цаа�?жуулах тухай хууль) учраа�?
TЗК-аа�? гаргаж байгаа үн�?т цаа�?ыг Хөрөнгийн захын тухай хуулиар зохицуулж байгаа
бөгөөд баталгаатай өрөнд хамруулж байна. Үн�?т цаа�?жуулах х�?р�?г�?�?л болох бизне�?ийн
загвар нь нил�?�?д хөгж�?өн бөгөөд хууль �?рх зүй, зохицуулалтын орчины тодорхой бүрд�?л
х�?�?гүүд бий бол�?ны дараа л зорилгодоо нийц�?ж ажилладаг.13 Тодруулбал, хууль �?рх зүй,
зохицуулалтын орчны хүр�?�?нд з�?�?лийг багцаар нь оновчтой худалдах, з�?�?лийг н�?гтг�?ж
цуглуулах, орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?�?н үн�?т цаа�? гаргах, жинх�?н�? арилжааны
гүйлг�?�?н д�?�?р хуулийн хамгаалалт үү�?г�?х, ту�?гай зохиулалтын х�?р�?г�?лийн үйл ажиллагаа
оновчтой байх, хөрөнгө оруулагчийн талаарх м�?д�?�?ллийг нарийвчил�?ан бөгөөд ил тод
байдлаар нийт�?д н�?�?лтт�?й болгох, �?р�?д�?л, активыг тайлан т�?нцл�?�?�? ха�?ахад баримтлах
н�?гтлан бодох бүртг�?лийн журам заавар үйлчл�?х з�?р�?г гол бүрд�?л х�?�?гүүд байх �?�?той .

29.    MИK нь орон �?ууцны з�?�?л олгогчдод ач холбогдолтой х�?мж�?�?ний �?х үү�?в�?р
гаргаж өгч чадахгүй байгаа бөгөөд зах з�?�?лд х�?р�?гт�?й, тогтвортой хөрвөх чадвар
гаргаж өгдөг х�?р�?г�?�?л болгох г�?ж чармайж байна. 2008 оноо�? хойш банкуудаа�? худалдан
ав�?ан з�?�?лийн х�?мж�?�? 3-5 т�?рбум төгрөг (2-2.9 �?а�? ам. доллар) буюу 2011 онд олго�?он орон
�?ууцны з�?�?лийн дөнгөж хо�?р хувьтай т�?нц�?ж бай�?ан нь туйлын бага үзүүл�?лт юм. Монгол
Ул�?ад хөрөнгө үн�?т цаа�?жуулах зах үү�?�?�?гүй учраа�? МИК-ийн компанийн өр нь
Монголбанк, За�?гийн газрын баталгаатай репо арилжаа хийх�?�?�? өөр зохицуулалтгүй байна.
Ийм нөхцөлд МИК өөрийн үйл ажиллагааг бий болгоно г�?д�?г хүч чадал шавх�?ан ажил болж
байна. Үүний з�?р�?гц�?�?, МИК-ийн хувьцааны 31.6 хувийг Худалдаа хөгжлийн банк
(Монголын орон �?ууцны з�?�?л олгогч дөрвөн том банкны дөрөв д�?хь) шууд х�?наж байгаа

13
     Хав�?ралт 3-аа�? д�?лг�?р�?нгүй м�?д�?�?ллийг харна уу.
                                               23

үед,14 орон �?ууцны з�?�?лийн өрийг дахин �?анхүүжүүл�?х, �?�?в�?л компанийн за�?аглал, хувьцаа
�?з�?мшигчдийн бүтцийг болов�?ронгуй болгох замаар өөрийн өр�?өлдөгчдийг д�?мжих
хөшүүр�?г байхгүй байж болно. Жиш�?�?лб�?л, 2010 онд МИК 5.8 т�?рбум төгрөгийн з�?�?лийг
худалдаж ав�?ны 60 гаруй хувь нь ХХБ-наа�? авч байж�?�?. МИК-ийн үйл ажиллагааг цаашид
ө�?гөхөд �?аад тотгор болж буй гол хүчин зүйлүүдийг дор жаг�?аав.

30.    МИК-ийн �?х үү�?в�?рийн өртөг хадгаламж, бу�?ад �?х үү�?в�?рийн өндөр хүүт�?й
өр�?өлдөж чадахгүй байна. МИК хадгаламжийн өндөр хүү, орон �?ууцны з�?�?лийн бага
хүүний хооронд үнд�?�?нд�?�? хавханд орж, арилжааны банкуудын �?онирхол татахуйц �?х
үү�?в�?рийн �?онголт өгөх боломжгүй байна. МИК-ийн үйл ажиллагаагг амжилтанд хүрг�?х
бизне�?ийн загварын үнд�?�?н бүрд�?л х�?�?�?г нь өөрийн үн�?т цаа�?, нийтийн орон �?ууцны з�?�?л�?�?р
баталгааж�?ан үн�?т цаа�? гаргах замаар орон �?ууцны з�?�?л олгогч байгууллагуудад тохирох
�?анхүүжилтийн �?х үү�?в�?р �?анал болгох боломжтой байх �?вдал юм. Хадгаламжийн хүү
х�?вийн бу�? өндөр байгаа нь (ХҮИ-ийн үзүүл�?лт�?�?�? 50 хувиар өндөр) мөнгөн хадгаламжинд
гарга�?ан төрийн бүр�?н х�?мж�?�?ний баталгаа, инфл�?цийн өндөр хүл�?�?лт, банкинд �?х үү�?в�?р
татах бу�?ад механизм байхгүй байгаатай холбоотой. Хадгаламжийн хүү өндөр байгаагаа�?
МИК-иа�? гаргах өрийн хүүгийн хүл�?�?лт н�?м�?гд�?ж байна. Г�?т�?л МИК з�?�?лийн з�?р�?гл�?л,
багцын мөнгөн ур�?галаа�? шалтгаалан өрийн бичигт�?�? тийм өндөр хүү төлөх боломжггүй
юм. Ийнхүү өрийн хүүгийн хүл�?�?лт өндөр байгаагаа�? МИК-ийн өр, орон �?ууцны з�?�?л�?�?р
баталгааж�?ан актив хо�?рын хүүгийн зөрүү �?ер�?г байж чадахгүй байна. Үн�?т цаа�?жуулах зөв
зохи�?той орчин бүрд�?�?гүй нөхцөлд баталгааж�?ан өрийг х�?�?�?гчл�?н гаргах боломжгүй бөгөөд
инг�?�?н�?�?р хүүг бууруулах зорилгоор бондын хугацаа, з�?�?лийн �?р�?д�?лийн үзүүл�?лтүүдийг
бүтцийн хувьд �?айжруулах чадвар МИК-д бага байна.

31.    МИК-ийн бизне�?ийн загвар “активын �?воп буюу �?олилцоо�?-н д�?�?р тулгуурлаж
байгаа нь Монголын нөхцөл байдалд бүр�?н тохирохгүй байж болно. З�?�?лийг анх
олго�?он байгууллагын хувьд олж авах өгөөж �?р�?д�?лийн удирдлага, актив па�?�?ивын
удирдлага ба �?х үү�?в�?рийн хуваарилалт, �?х үү�?в�?рийн өртөг ба бүт�?ц д�?�?р илр�?х учиртай.
МИК үйл ажиллагаагаа боломжийн хүүг�?�?р (үн�?т цаа�? гаргах болон з�?�?л худалдан авах тал
д�?�?р) их�?�?х�?н өргөжүүлж чад�?ан г�?ж үзв�?л з�?�?лдүүл�?гчид урт хугацаат активаа МИК руу
шилжүүлж, ачаагаа хөнгөлөн �?х үү�?в�?рт�?й болж авах, актив өр төлбөрийн хугацааны зөрүүг
бага�?гах, урт хугацаат орон �?ууцны з�?�?лийн �?х үү�?в�?рийн өртгийг бууруулах боломжтой.
Г�?т�?л одоогоор �?р�?д�?лийн хамт з�?�?лийг бүх�?лд нь МИК-д худалдах гүйлг�?�? нь СТОУС-ын
дагуу баталгааж�?ан �?анхүүжилт�?нд хамаарах учраа�? тайлан т�?нц�?л д�?�?р �?мар н�?г�?н ха�?агдах
бичилт хийгд�?хгүй байна. Иймд �?х үү�?в�?рийн чөлөөлөлт �?�?в�?л тайлан т�?нцлийн өөрчлөлт
гарахгүй байгаа учраа�? үн�?т цаа�?жуулах х�?р�?г�?лийн хамгийн чухал үр өгөөжийн н�?г болох
з�?�?лдүүл�?гчд�?д �?х үү�?в�?рийн чөлөөлөлт, актив па�?�?ивын удирдлагын д�?мжл�?г бий болохгүй
байна. З�?�?лдүүл�?гчид МИК-т�?й гүйлг�?�? хий�?н�?�?р �?х үү�?в�?рийн өртөгөө бага�?гаж чадахгүй
байгаа тул �?н�? тал д�?�?р чухал үр дагавартай юм.

32.    МИК-ийн үйл ажиллагааг б�?хжүүл�?х чигл�?л�?�?р зохих арга х�?мж�?�? ав�?наар МИК
орон �?ууцны �?анхүүжилтийн захын хөгжилд шийдв�?рл�?х үүр�?г гүйц�?тг�?х боломжтой.
Орон �?ууцны з�?�?лийн активыг тогтвортой, ижил х�?лб�?р�?�?р нийлүүл�?х шаардлага тавих
замаар МИК зах з�?�?л д�?�?р байгаа бүт�?�?гд�?хүүн, журам зааврыг �?тандартчилах, орон �?ууцны
14
     ХХБ-ны Группын 2011 оны аудитын тайлан.
                                             24

з�?�?л олгож, з�?�?лийн үйлчилг�?�? хийлг�?хд�?�? зөв зохи�?той бодлого баримталдаг болгоход
х�?�?х�?н зүйлийг хийх боломжтой. Түүн�?�?�? гадна, банкуудтай харьцуулахад хууль �?рх зүй,
зохицуулалтын орчинд хийх шаардлагатай байгаа ажлыг илүү үр ашигтай манлайлж чадна .
�?ктив па�?�?ивын өнөөгийн х�?згаарлалтын хүр�?�?нд з�?�?лдүүл�?гчид хувь�?ах хүүт�?й орон
�?ууцны з�?�?лийн бүт�?�?гд�?хүүн гаргаж, �?р�?д�?лд орох аюултай байдаг учраа�? зөв зохи�?той
бүт�?ц, үн�?лг�?�?т�?й �?х үү�?в�?рийг з�?�?лдүүл�?гчд�?д гаргаж өг�?нөөр МИК тогтмол хүүт�?й орон
�?ууцны з�?�?лийг хөхүүл�?н д�?мжих боломжтой. МИК орон �?ууцны з�?�?лийн үн�?лг�?�?, бу�?ад
нөхцөл д�?�?р�?�? зах з�?�?лийн баримжаатай байж, зах з�?�?л д�?�?р гажуудал үү�?�?х�?�?�? зайл�?хийж,
дотоодын хөрөнгийн зах д�?�?р гаргахад хангалттай х�?мж�?�?ний чанартай орон �?ууцны з�?�?л�?�?р
баталгааж�?ан активтай байх нь чухал ач холбогдолтой . �?ийтийн орон �?ууцны з�?�?л�?�?р
баталгааж�?ан үн�?т цаа�?ыг худалдан авах байгууллагын хөрөнгө оруулагчид Монголд
одоогоор байхгүй байгаа х�?дий ч МИК-ийн бондыг �?хний �?�?лжинд арилжааны банкуудад
хуваарилах нь д�?лхийд байдаг түг�?�?м�?л шийд�?л бөгөөд дотоодын хөрөнгө оруулагчдын
баазыг аажмаар бүрдүүлд�?г.

33.   МИК-ийн хувьцаа �?з�?мшигчид, т�?р дундаа Монголбанк МИК -ийн бизне�?ийн
загварыг чухалчлан �?рг�?н харж, ажиллагаатай бөгөөд тохир�?он зах з�?�?лийн
зуучлагчийг бий болгох зорилго агуулах х�?р�?гт�?й. Эн�? хүр�?�?нд дараах арга х�?мж�?�?г авч
х�?р�?гжүүл�?хийг зөвлөж байна. Үүнд:
       a. З�?�?л худалдан авах бүт�?�?гд�?хүүнд үн�?лг�?�? хийж, х�?лбаршуулж замаар
          з�?�?лдүүл�?гчид очих өгөөжийг н�?м�?гдүүл�?х. Үүний тулд гүйлг�?�?ний зардал,
          ―бүгдийг багтаа�?ан‖ урт хугацаат �?х үү�?в�?рийн хүүд анхаарах �?�?той . иймд
          МИК-ийн хувьд дараах хо�?р �?онголтын н�?гийг хийх х�?р�?гт�?й. Үүнд: (1)
          бүт�?�?гд�?хүүний х�?лбаршуулж, хамгийн �?нгийн бүт�?ц зохион байгуулалттай �?х
          үү�?в�?рийн х�?р�?г�?�?л болгон хувиргаж, компанийн з�?�?лийн багцтай болох ; �?�?в�?л
          (2) орон �?ууцны з�?�?лийг �?р�?д�?лийн хамт худалдан авах үйл ажиллагаагаа
          өргөжүүлж, з�?�?лийн �?р�?д�?лийг даатгалд хамруулах.15 Үүн�?�?�? гадна, МИК-ийн
          үйл ажиллагаанд оролцогч бу�?ад з�?�?лдүүл�?гчид байж болох үр дүнг тайлан
          т�?нц�?л д�?�?р�?�? бүр�?н дүүр�?н ту�?гах зорилгоор �?дг�?�?р гүйлг�?�?н д�?�?р баримтлах
          �?�?той н�?гтлан бодох бүртг�?л, татвар ногдуулалтын бодлогын талаар хуулийн
          болоод аудиторын дүгн�?лт гаргуулах талаар �?удлах нь зүйт�?й.
       b. МИК-ийн �?х үү�?в�?рийг �?р�?д�?лийн үзүүл�?лтт�?й нь у�?лдуулан авч ашиглах
          �?онирхлыг н�?м�?гдүүл�?х зорилгоор өөрийн хөрөнгийн шимтг�?л, за�?гийн газрын
          бондтой ижил х�?мж�?�?ний Монголбанктай репо гүйлг�?�? хийх з�?рг�?�?р МИК-ийн
          өрийн х�?р�?г�?лийн зохицуулалтанд давуу �?рх олгох х�?р�?гт�?й бөгөөд инг�?хд�?�?
          компанийн за�?аглал, үйл ажиллагаагаа �?айжруул�?ан байх нөхцөл тавих нь
          зүйт�?й. Үүнт�?й н�?г�?н адил, орон �?ууцны з�?�?лийн нийт банкны з�?�?лд �?зл�?х хувь
          х�?мж�?�? нил�?�?д өндөр болж байгаа учраа�? Монголбанк орон �?ууцны з�?�?лийн �?х
          үү�?в�?рийн хуваарилалтын шаардлагад нухацтай үн�?л�?лт дүгн�?лт өгөх х�?р�?гт�?й.
          Инг�?�?н�?�?р МИК болон банкуудын хувьд з�?�?лийн �?р�?д�?лийг даа�?ан, з�?�?лийг


15
  2010 онд МИК-ийн бүх�?лд нь худалдан ав�?ан з�?�?лийн 24 хувь нь з�?�?лийн �?р�?д�?лийг шилжүүл�?�?н бай�?ан
бөгөөд МИК з�?�?лийн �?р�?д�?лийг даатгалд хамруул�?ан бай�?ан.
                               25

   бүх�?лд нь шилжүүл�?х гүйлг�?�? хийх хөшүүр�?г н�?м�?гд�?х бөгөөд з�?�?л олгох,
   з�?�?лийн үйлчилг�?�?ний хатуу �?тандарт үйлчл�?х �?�?той.
c. МИК-ийн компанийн за�?аглалыг болов�?ронгуй болгож, олон ул�?ын түвшинд
   хүрг�?н, нийт хувьцаа �?з�?мшигчд�?д ижил т�?нцүү боломж бүрдүүлж өгөх
   х�?р�?гт�?й. �?�?гтг�?лийн хууль �?рх зүй, н�?гтлан бодох бүртг�?лийн а�?уудалтай
   холбоотой банкны байр �?уурь МИК-д �?з�?мшиж байгаа хувиа�? зарим талаар
   хамаардаг учраа�? �?н�? бүтцийг өөрчлөх нь одоогийн хувьцаа �?з�?мшигчд�?д
   �?анхүүгийн хувьд ашигтай байж болно.
d. МИК-ийн өрийн бичигт за�?гийн газраа�? тодорхой дүнт�?й, хугацаатай баталгаа
   гаргаж, н�?м�?лт өөрчлөлт оруулах нарийвчил�?ан заалт бүхий г�?р�?�?ний хүр�?�?нд
   баталгаа зог�?ох журмыг тодорхой заах; олон ул�?ын хөгжлийн байгууллагуудад
   хандаж, МИК-�?�?�? �?гаргах өрийн бичигт з�?�?лийн х�?�?�?гчил�?�?н баталгаа гаргуулах
   х�?л�?лц�?�?р хийх. Ийм тохиролцоо хийж чад�?ан нөхцөлд а�?уудлыг шийдв�?рл�?х
   журам нь тодорхой байх нь хөрөнгө оруулагч болон зах з�?�?лд оролцогчдын
   итг�?лийг д�?�?шлүүл�?х ач холбогдолтой юм. Одоо хийгд�?ж байгаа жижиг
   х�?мж�?�?ний, тохиолдлын шинжт�?й гүйлг�?�?нүүд ийм үр дүнд хүрг�?ж чадахгүй.
e. Монгол Ул�?ын За�?гийн газар МИК-ийн орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан үн�?т
   цаа�?ыг дотоодын зах д�?�?р гаргахыг д�?мжиж, үн�?т цаа�?жуулах, орон �?ууцны
   з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан бондын хууль �?рх зүй, зохицуулалтын орчинг орчин
   үеийн шилд�?г туршлагын дагуу бүрдүүл�?х ажлыг түрг�?тг�?х боломжийг �?удлах
   нь зүйт�?й.
                                              26


                  Х�?ВСР�?ЛТ 1. 2007 О�?Ы ССҮХ-ИЙ�? ОРО�? СУУЦ�?Ы С�?�?ХҮҮЖИЛТИЙ�? ТЕХ�?ИК Х�?ВСР�?ЛТЫ�? ЗӨВЛӨМЖҮҮД

                2007 оны зөвлөмжүүд                                                     Х�?р�?гжүүл�?�?н байдал
Орон �?ууцны з�?�?лийг барьцаа болгох, орон �?ууцны з�?�?лийг     �?хиц д�?вшил дундаж – Орон �?ууцны з�?�?лийн тухай хууль 2009 оны 7 -р �?ард
үн�?т цаа�?жуулах, орон �?ууцны з�?�?лийн баталгаатай бондын     батлагд�?ан, хөрөнгөөр баталгааж�?ан хөрөнгийн захын үйл ажиллагааны тухай
тухай хуулийн тө�?лүүдийг ойрын хугацаанд батлаж             хуулийн тө�?өл одоогоох хийгд�?ж байна.
мөодүүл�?х … орон �?ууцны з�?�?лийн захын тогтвортой
ө�?өлтийг д�?мжих�?д шаардлагатай хууль �?рх зүйн бүтцийг
бий болгох.
Монголбанк орон �?ууцны з�?�?лийн багцын талаар �?ар бүр        �?хиц д�?вшил �?айн – Монголбанк орон �?ууцны з�?�?лийн олголт, багцын бүт�?ц,
тайлан м�?д�?�? цуглуулах ... Үүнд: з�?�?лийн өрийн үлд�?гдлийн   хугацаа х�?тр�?лт, валютын төрөл, өрийн үлд�?гд�?л з�?р�?г д�?лг�?р�?нгүй тайлан м�?д�?�?
х�?мж�?�? ба з�?�?лийн тоо, з�?�?л олгогд�?он валютын төрөл,        цуглуулж байгаа.
з�?�?лийн жигн�?гд�?�?н дундаж хүү, жигн�?гд�?�?н дундаж хугацаа,
30, 90 хоног хугацаа х�?т�?р�?�?н з�?�?лийн х�?мж�?�?, тоо ….
Орон �?ууцны з�?�?лийн гадаад валютаар олгож байгаа �?вдлыг     �?хиц д�?вшил �?айн – 2009 оноо�? хойш орон �?ууцны з�?�?лийн 93 хувь нь төгрөгөөр
зог�?оох … орон �?ууцны з�?�?лийн х�?мж�?�? их, хугацаа нь урт     олгогдж�?�?. Орон �?ууцны з�?�?лийн бүт�?�?гд�?хүүнүүд з�?�?лийн өр, орлогын харьцаа
байдаг учраа�? �?н�? з�?�?лийг гадаад валютаар олго�?ны �?р�?д�?л    өндөр, хувь�?ах хүүт�?й з�?�?лийн хувь буурахгүй байгааг үл тооцвол ерөнхийдөө
х�?р�?гл�?�?ний з�?�?лийнх�?�?�? өндөр байдаг.                       �?р�?д�?лийг тооцож, болгоомжтой ханд�?ан шинжт�?й байна. Урт хугацаат �?х үү�?в�?р
                                                            байхгүйг�?�?�? з�?�?лийн хүүг хувь�?ах байдлаар тогтоож байна .
УБ хотын үл хөдлөх хөрөнгийн үн�? �?рчимт�?й ө�?ч байгаа г�?х    �?хиц д�?вшил дундаж – УБ хотын орон �?ууцны үнийн индек�?ийг 2011 оноо�? тооцож
м�?д�?�? байдаг. Улмаар орон �?ууцны з�?�?лийн үйл ажиллагаа      �?х�?л�?�?н х�?дий ч байршил, хөрөнгийн төрлөөр �?лгаж �?алгаагүй байгаа . Түүн�?�?�? гадна,
дунд хугацаанд тогтвортой байж чадах �?�?�?х а�?уудал урган     Монголбанк орон �?ууцны з�?�?лийн (хөрөнгийн төрөл, ашиглалтанд ор�?он хугацаагаар
гарч байна ... нийлүүл�?лтийн талын х�?згаарлалтууд, н�?н      нь бүл�?гл�?�?�?н) х�?налтандаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийг у�?лдуулж
�?лангу�?а хотод инженерийн шугам �?үлж�?�?нд холбогд�?он         ту�?гадаггүй. Салбарын �?р�?д�?л, �?р�?лт нийлүүл�?лтийн т�?нцв�?рт х�?налт тавих үүдн�?�?�?
газрын олдоц муу байгаагаа�? үнийн ө�?өлт �?вагдаж байна.      ийм механизмтай болох нь з�?�?лийн багцын з�?�?лийн өр, барьцааны харьцааны
Орон �?ууцны з�?�?л олгогчид урт хугацаанд үл хөдлөх           өөрчлөлтийг зохи�?той үн�?л�?х�?д шаардлагатай.
хөрөнгийн захын үнийн хандлага, �?р�?лт нийлүүл�?лтийг
х�?наж, з�?�?лийн барьцаанд байгаа хөрөнгийн үн�? ц�?н�?
алдагдахаа�? �?�?ргийл�?х х�?р�?гт�?й.
Барилгын �?албарын г�?р�?�?т гүйц�?тг�?гчид банкнаа�? з�?�?л олгох   �?хиц д�?вшил бага – барилгын �?анхүүжилт бага х�?мж�?�?т�?йг�?�?р гадна з�?�?лд�?гчд�?д
үйл ажиллагааг �?айн х�?наж байхыг Монголбанкнаа�? д�?мжиж,     �?р�?д�?лт�?й х�?в�?�?р байна. Барилгыг хуурамчаар борлуул�?ан тохиолдолууд бүртг�?гд�?�?н
�?р�?д�?лийг х�?р�?гл�?гчид бу�? тухайн байгууллагад үүрүүл�?х.     байдаг. Тө�?лийн �?анхүүжилтийг болов�?ронгуй болгохоо�? гадна з�?�?лд�?гчийн �?рх
                                                            ашгийг зохих �?�?оор хамгаалах талаар арга х�?мж�?�? авах шаардлагатай байна. Орон
                                                            �?ууцны нийлүүл�?лт хурц б�?рхш�?�?л болоод байгаа үед �?н�? а�?уудал чухал байна .
Монгол Ул�?ын За�?гийн газар орон �?ууцны з�?�?л олгогчид        �?хиц д�?вшил бага – Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлал, үн�?лг�?�?ний �?албарт х�?налт
х�?р�?гл�?гчд�?д зориул�?ан м�?д�?�?л�?л өгөх журам, �?анхүүгийн      шалгалт, чадавхи дутагдалтай байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн үн�?лг�?�?гчид ту�?гай
м�?дл�?г олгох �?ургалтын хөтөлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн        зөвшөөрөл авч байж үйл ажиллагаагаа �?вуулдаг х�?дий ч зуучлагчид �?мар зөвшөөрөл
                                             27

үн�?лг�?�? хийх �?тандартууд, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын     авах шаардлагагүй байгаа нь орон �?ууц худалдан авагч, борлуулагч нарт
үйлчилг�?�? �?вуулах �?тандартуудыг болов�?руулж мөрдүүл�?х       хариуцлагатай үйлчилг�?�? үзүүл�?х а�?уудал �?рг�?лз�?�? төрүүлж байна . Үл хөдлөх
нь зүйт�?й…                                                  хөрөнгө зуучлагчдын хо�?р холбоо үйл ажиллагаа �?вуулж байгаа нь жижиг зах
                                                            з�?�?лийн хувьд үр ашиггүй бөгөөд үйл ажиллагааны журмыг �?тандартжуулах,
                                                            борлуулах г�?ж буй хөрөнгийг н�?гд�?�?н �?үлж�?�?г�?�?р зарлах нөхцлийг бүрдүүл�?х�?д �?аад
                                                            тотгор болж байна.
Монгол Ул�?ын За�?гийн газар хот �?уурин газрын үйлчилг�?�?      34.     �?хиц д�?вшил дундаж – Банкуудын ирүүл�?�?н тайлан м�?д�?�?нд ту�?га�?наар нийт
авч чадахгүй байгаа г�?р хороололд орон �?ууцны бичил         з�?�?лийн н�?г орчим хувийг орон �?ууцны за�?вар �?айжруулалтанд зориул�?ан байдаг .
�?анхүүжилт олгохыг д�?мжих... �?н�? хүр�?�?нд олгож болох н�?г    Зарим банк бу�? �?анхүүгийн байгууллагууд хувийн �?ууцны �?анхүүжилт олгохын
ашигтай бүт�?�?гд�?хүүн нь �?ууцны барилга, за�?варын ажлын      з�?р�?гц�?�? м�?рг�?жлийн зөвлөгөө үзүүлж, з�?�?лийг үе шаттайгаар ашиглах боломж олгож
үр дүнд нийцүүл�?н, мөн инженерийн шугам �?үлж�?�?нд            байна. 27 �?а�? хүрт�?лх төгрөгийн (20,000 ам. доллар) орон �?ууцны бичил з�?�?лийг гурав
холбогдоход зориулан олгогдох бичил з�?�?л юм. За�?гийн        хүрт�?л жилийн хугацаатай, �?арын гурван хувийн (жилийн 42.5 хувь буюу орон �?ууцны
газар ийм төрлийн з�?�?л олгож буй төрийн бу�? байгууллага,    з�?�?лийн хүүг�?�?�? гурав дахин өндөр) хүүт�?йг�?�?р олгож, барьцаанд нь үл хөдлөх хөрөнгө
банк бу�? �?анхүүгийн байгууллага, банкуудын үйл ажиллагааг   авч байгаа. Хувийн �?ууцны за�?варын з�?�?лийн хүү, хугацаа мөн ижил нөхцөлт�?й байгаа
д�?мжих нь зүйт�?й.                                           бөгөөд х�?мж�?�?ний хувьд дунджаар 5.4 �?а�? төгрөг (4,000 ам. доллар) байдаг. Банк бу�?
                                                            �?анхүүгийн байгууллагуудын үз�?ж байгаагаар �?х үү�?в�?р дутагдалтай, актив па�?�?ивын
                                                            удирдлагын х�?згаарлалтаа�? шалтгаалан ийм төрлийн з�?�?лийг н�?м�?гдүүл�?х�?д б�?рхш�?�?л
                                                            тулгардаг.

Монгол Ул�?ын За�?гийн газар 40 м�?нган айлын орон �?ууц        �?хиц д�?вшил бага – Тө�?вийн �?анхүүжилтт�?й, нийгмийн чанартай орон �?ууцны
хөтөлбөрийн зорилтыг �?рг�?н харж, орлого багатай өрхүүд�?д    хөтөлбөрүүд орон �?ууцны барилга уг�?ралт, з�?�?лийн үйл ажиллагааны их�?�?х�?н хувийг
зориул�?ан �?р�?лтийг д�?мжих зорилтот бодлогод анхаарах        �?зл�?ж ир�?�?н. ОССК орон �?ууцны з�?�?лийг нил�?�?д их хөнгөлөлтт�?й нөхцөлөөр, т�?р
х�?р�?гт�?й... Орон �?ууцны �?анхүүжилтийн корпораци (ОССК)      дундаа з�?�?лийн хүүгийн татаа�? олгохоо�? гадна орлого багатай ирг�?д�?д зориул�?ан
нь орон �?ууцны тө�?өл х�?р�?гжүүл�?гчийн үүр�?г гүйц�?тг�?хийн     орон �?ууцны барилгын х�?р�?гжүүл�?гчид �?анхүүжилт гаргаж өгдөг. 2011 оны �?үүл рүү
оронд д�?мжигч буюу зах з�?�?лийн хүүт�?й хөрвөх чадвар олгох   орон �?ууцны нийт з�?�?лийн 25 гаруй хувь нь ОССК д�?�?р хуримтлагд�?ан бай�?ан.
х�?р�?г�?�?л байх �?�?той. ОССК-иа�? зах з�?�?л�?�?�? доогуур хүүт�?й    Шин�?�?р батлагдан х�?р�?гжиж байгаа 100 м�?нган айлын орон �?ууц хөтөлбөрийн
з�?�?л олгож байгаа нь зах з�?�?лийг гажуудуулж, шин�?�?р         хүр�?�?нд зах з�?�?л д�?�?р гажуудал үү�?г�?х �?р�?д�?лийг зөв зохи�?той удирд�?ан байх
ашиглалтанд орох орон �?ууцны тоог олигтой н�?мж чадахгүй.    нөхцлийг бүрдүүл�?х нь шийдв�?рл�?х ач холбогдолтой. Хөтөлбөрийг зах з�?�?лийн
ОССК-ийн үүргийг з�?�?лийн нөхцлийг �?айжруулагч, магадгүй     ―н�?м�?гд�?л‖ шинжт�?й байлгаж, жилд зах з�?�?л�?�?�? доогуур хүүт�?й шин�?�?р олгож байгаа
�?р�?лтийг д�?мжих татаа�?ыг хариуц�?ан байгууллага болгон       з�?�?л, ашиглалтанд орж байгаа орон �?ууцны ерөнхийдөө бага хувийг �?зл�?х учиртай.
өөрчлөх нь зүйт�?й …                                         Хөтөлбөр их далайцтай х�?р�?гжих�?�?р байна, өөрөөр х�?лб�?л одоо н�?г жилд шин�?�?р
                                                            ашиглалтанд орж байгаа орон �?ууцны тоог 10 дахин н�?м�?гдүүл�?�?нт�?й т�?нц�?ж байна.
                                                            Иймд урт хугацаанд х�?р�?гжилтийг хангах, х�?налт тавихад н�?м�?лт б�?рхш�?�?л дагуулах
                                                            болно. Хөтөлбөрийг х�?р�?гжүүл�?хд�?�? барилга уг�?ралт г�?х�?�?�? илүүт�?йг�?�?р д�?д бүт�?ц,
                                                            бү�?чл�?л рүү оновчтой чиглүүл�?х боломжтой.
Монгол Ул�?ын За�?гийн газар када�?трын зураглал, ачааллаа     �?хиц д�?вшил дундаж – �?зийн Хөгжлийн Банкнаа�? Эд хөрөнгийн �?рхийн
даахаа боль�?он Эд хөрөнгийн �?рхийн бүртг�?лийн газрын үйл    бүртг�?лийн газар д�?�?р х�?р�?гжүүл�?�?н тө�?өл 2010 онд дуу�?гавар бол�?он. М�?нганы
ажиллагааг б�?хжүүл�?х чигл�?л�?�?р н�?мж арга х�?мж�?�? авах        �?орилтын �?ангаа�? өмчийн �?рхийн а�?уудлаар тө�?өл х�?р�?гжүүлж байгаа . Эн�? хүр�?�?нд
х�?р�?гт�?й. Орон �?ууцны зах �?рчимт�?й хөгжиж байгаагаа�? Эд
                                            28

хөрөнгийн �?рхийн бүртг�?лийн газрын хүчин чадал        шийдв�?рл�?х шаардлагатай дараах а�?уудлууд байна. Үүнд:
хүр�?лц�?хгүй байна. Эд хөрөнгийн �?рхийн бүртг�?лийн
м�?д�?�?ллийн �?и�?темийн өнөөгийн түвшин хийгд�?ж байгаа      Одоогоор цаа�?ан д�?�?р �?алангид байгаа газар, барилгын бүртг�?лийг н�?гтг�?х;
арилжаанд тохирохгүй бай�?аар байна.                      ЭХЭБГ-ын хууль �?рх зүй, зохицуулалт, х�?налтын одоогийн тогтолцоог х�?нан
                                                          үз�?ж, хамрах хүр�?�?, тогтвортой бодлогыг бүр�?н хангах;
                                                         ЭХЭБГ-ын м�?рг�?жлийн болон ин�?титуцийн чадавхийг б�?хжүүл�?х. Эн�? хүр�?�?нд
                                                          орон нутгийн албадыг бүгдийг нь бүр�?н автоматжуулах, м�?д�?�?ллийн
                                                          технологийн чадавхи, харилцан холболтыг болов�?ронгуй болгох,
                                                          м�?рг�?жилтнүүдийг �?ургалтанд хамруулах арга х�?мж�?�? авах х�?р�?гт�?й.
                                               29


         Х�?ВСР�?ЛТ 2. ДЭЛХИЙ�? УЛС ОР�?УУДЫ�? ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨ�?ГИЙ�? З�?Х ДЭЭР �?ЖИГЛ�?ГДС�?�? ХЭТ Х�?Л�?ЛТЫ�? З�?РИМ
                                                                ТУРШЛ�?Г�?�?С

Орон �?ууцны з�?�?л�?�?�? гадна орон �?ууцыг хөрөнгө оруулалтын зорилгоор ашиглах (УБ хотод нил�?�?д түг�?�?м�?л үз�?гд�?лд
тооцогдож байгаа) нь орон �?ууцны үнийн ө�?өлтийг х�?т их�?�?р, түрг�?н бий болгож болзошгүй. Өнгөр�?өн үеийн туршлагаа�?
харахад ийм үз�?гд�?л байдаг бөгөөд мөчлөг �?олигдоход унаж магадлалтай. Ийм үйл ажиллагааг орон �?ууцны з�?�?лийн �?х
үү�?в�?р�?�?р �?рх�?лд�?г тохиолдолд �?дийн за�?гийн уналтын үед з�?�?лдүүл�?гчдийн багцын чанар муудаж, �?өргөөр нөлөөлөн тухайн
байгууллагын өөрийн хөрөнгө, хөрвөх чадварыг а�?уудалд хүрг�?ж болзошгүй. Үнийн ө�?өлтийн муруй бо�?оо байх ту�?ам
нухацтай хөрөнгө оруулагчид худалдан авах, худалдах арилжаанд оролцох хүр�?�? нь богино�?ч, үр дагаврыг даамжруулдаг.
Доорх хү�?н�?гт�?д д�?лхийн ул�? орнуудад үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг хөө�?т�?й т�?мц�?х буюу урьдчилан �?�?ргийл�?х зорилгоор авч
х�?р�?гжүүл�?�?н бодлогын арга х�?мж�?�?нүүдийг харуулахын з�?р�?гц�?�? Б�?Х�?У-д х�?р�?гжүүл�?�?н арга х�?мж�?�?г д�?лг�?р�?нгүй �?удлаж,
�?дг�?�?р арга х�?мж�?�?ний үр нөлөө зарим ул�?уудад �?мар бай�?ныг жиш�?�? болгон орууллаа.

Хав�?ралт 2 Хү�?н�?гт 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах д�?�?р үү�?�?�?н хөө�?ийг арилгах чигл�?л�?�?р д�?лхийн ул�? орнуудад авч
х�?р�?гжүүл�?�?н бодлогын арга х�?мж�?�?нүүд

    Үү�?�?�?н нөхцөл байдал                              �?в�?ан арга х�?мж�?�?                                      Үр дүн ба нөлөө
                                    Эхний �?�?лжинд за�?гий газраа�? м�?д�?гд�?л гаргаж, ―түр�?мгий‖   З�?�?лийн ө�?өлт тодорхой х�?мж�?�?г�?�?р �?аар�?ан
                                    ажиллаж бай�?ан банкуудтай уулзаж �?рилцан �?�? �?уртахуунд     боловч зөвхөн 2008 оны �?үүл рүү ажиглагд�?ан нь
Болгар                              нөлөөлөхийг оролд�?он.                                      д�?лхийн �?анхүү �?дийн за�?гийн х�?мралтай шууд
                                    2004-2005 онуудад з�?�?лийн ангилал, алдагдлын �?ан           холбоотой бай�?ан бөгөөд их�?�?х�?н бага�?�?ан.
Ту�? бү�? нутгийн бу�?ад орнуудтай                                                                Үүний н�?г�?н адил орон �?ууцны үнийн ө�?өлт
адил �?дийн за�?гийн шилжилт          байгуулах шаардлагыг чангатгаж, өөрийн хөрөнгийн
                                    хүр�?лц�?�?ний үзүүл�?лтийг өндөр тогтоо�?он (тухайлбал,        өндөр х�?в�?�?р байж, 2005 оноо�? 2008 оны хооронд
�?х�?л�?н�?�?�? хойш, ЕХ-ны                                                                          42 хувийн үзүүл�?лтт�?й бай�?ан.
гишүүн�?�?р �?л�?�?х боломж бүрд�?ж       тайлант хугацааны ашгийг өөрийн хөрөнгөнд оруулж
�?х�?л�?�?н з�?р�?гт�?й у�?лдан з�?�?л, н�?н   тооцох нөхцөлийг х�?згаарла�?ан).                            �?ааштай үр дагаврын хувьд өөрийн хөрөнгийн
�?лангу�?а өрхийн з�?�?л, орон          Эр�?д�?лийн жинг �?лгавартай тогтоо�?он: з�?�?лийн өр,           хүр�?лц�?�?ний харьцаа 2006 он г�?х�?д зохи�?той
�?ууцны з�?�?л �?рчимт�?й ө�?�?өн.         барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцаа нь 70 хувиа�? дав�?ан орон      х�?мж�?�?нд хүрч н�?м�?гд�?�?н. Компанийн з�?�?лийн
                                    �?ууцны з�?�?лийн �?р�?д�?лийг 50 хувиар тогтоож, �?н�?            �?р�?д�?лийг х�?налтандаа байлгаж чад�?ан тул
2000-аад оны �?х�?н үед з�?�?лийн                                                                  банкны �?албарыг бүр�?н х�?мж�?�?ний �?и�?темийн
                                    шаардлагыг зөрч�?өн бол тухайн з�?�?лийн �?р�?д�?лийг 100 хувь
т�?л�?лт орон �?ууцны үнийн                                                                       х�?мралгүй авч гар�?ан.
                                    ө�?гөх.
т�?л�?лтт�?й хамт �?вагд�?ан.
                                    Заавал байлгах нөөцийн хувь х�?мж�?�?г 2004 онд               Г�?вч өрхийн з�?�?лийн �?р�?д�?л бодит байдал д�?�?р
                                    н�?м�?гдүүлж, оруулж тооцож болох хөрөнгөнд б�?л�?н            н�?м�?гд�?ж, банкууд ийм төрлийн з�?�?лийг
                                    мөнгөний �?зл�?х хувийг бага�?гаж, өр төлбөрийн �?уурийг       �?анхүүжүүл�?х�?д гадаадын з�?�?лийг ашиглаж
                                              30

                                   өргөтгөж, харилцах хадгаламж, урт хугацаат үн�?т цаа�?, репо   бай�?ан нь их�?�?х�?н х�?вр�?г байдал үү�?г�?�?�?н.
                                   �?анхүүжилтийг хамруулах бол�?он.
                                   2005 оны 2-р �?араа�? �?хл�?н з�?�?лийн дундаж ө�?өлтийн хувиа�?
                                   дав�?ан ө�?өлтт�?й банкуудад заавал байлгах нөөцийн
                                   н�?м�?гд�?л шаардлага ногдуулах болж, а�?ар �?рчимт�?й ө�?ч
                                   бай�?ан з�?�?лийн ө�?өлтийг �?ааруулах зорилго тавь�?ан.
                                                                                                З�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцаа, өр,
                                                                                                орлогын харьцааны үзүүл�?лтүүд үнд�?�?нд�?�?
                                                                                                хо�?улаа үр дүнт�?й байх шиг байна. Г�?хд�?�? нөлөө
                                                                                                нь удаан үрг�?лжл�?хгүйг�?�?�? гадна ерөнхийдөө
                                                                                                бага байна. Харьцааны шалгуурыг ө�?гө�?нөө�?
                                   З�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг 2002 оноо�?         хойш �?арын дараа з�?�?лийн ө�?өлт өмнөх жилт�?й
Өмнөд Солонго�?                                                                                  харьцуулахад 0.7 хувиар (жилийн дундаж ө�?өлт
                                   мөрдүүлж �?х�?л�?�?н; 2005 оны 8-р �?араа�? өр, орлогын
�?зийн �?анхүүгийн х�?мралын          харьцааны х�?згаар тогтоо�?он нь д�?м бол�?он.                   12 хувь бай�?ан), орон �?ууцны үнийн ө�?өлт 0.3
дараа за�?гийн газраа�? �?дийн                                                                     хувиар (жилийн дундаж ө�?өлт 4 хувь бай�?ан) ту�?
                                   Санхүүгийн х�?налт шалгалтын байгууллага ашиг хонжоо          ту�? буур�?ан үзүүл�?лт гар�?ан.
за�?гийг ид�?вхжүүл�?х бодлого
                                   олох зорилго бүхий чигл�?лд з�?�?лийн өр, барьцааны
х�?р�?гжүүлж, з�?�?лийн т�?л�?лтийг                                                                   З�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааны
                                   үн�?лг�?�?ний харьцааны х�?згаарыг 2003 оны 6-р �?ар болон 10-
бий болго�?он (н�?н �?лангу�?а                                                                      х�?згаар бага з�?р�?г илүү нөлөөт�?й байгаа тал
                                   р �?ард хо�?р удаа бууруул�?ан. 60 хувьтай бай�?ан үзүүл�?лтийг
з�?�?лийн карт). Эн�? хөө�? 2003 онд                                                                ажиглагд�?ан ч өр, орлогын харьцаа зорилгод
                                   �?хл�?�?д 50 хувь, дараа нь 40 хувь болгож. Г�?хд�?�? онцгой
хагарч, бодлого болов�?руулагчид                                                                 илүү дөх�?өн үр дүн авчирах магадлалтай. Учир
                                   тохиолдлуудыг тодорхой зааж өг�?өн.
илүү хатуу зохицуулалт хийх                                                                     нь ашиг хонцооны бу�? чигл�?лийн үзүүл�?лтүүд
�?рм�?лз�?лт�?й үлд�?�?н.                Банкны олгож байгаа з�?�?лийн хувьд �?дг�?�?р онцгой              бага өртдөг.
                                   тохиолдлуудыг 2006 онд хүчин болгож, з�?�?лийн өр,
Орон �?ууцны үн�? ханш 2001 оны                                                                   Үр нөлөө нь удаан үрг�?лжилд�?ггүй учраа�? н�?г
                                   барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг 60-70 хувь бай�?ныг 50 хувь
1-р улирлаа�? 2003 оны 3-р                                                                       удаагийн арга х�?мж�?�?г�?�?р хү�?�?�?н үр дүнд хүр�?х�?д
                                   болгож бууруулан банк бу�? зуучлагчдын олгож байгаа
улирлын хооронд 26 хувиар                                                                       хүндр�?лт�?й байж болно. Жиш�?�?лб�?л, 2003 онд
                                   з�?�?лийг хамруулах бол�?он. Өр, орлогын харьцааг ашиг
ө�?�?өн.                                                                                          з�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцаан д�?�?р
                                   хонжоо олдог чигл�?лд 40 хувь болгож бага�?га�?ан.
2004 онд өөрчлөлтгүй бай�?ан                                                                     х�?згаар тогтоох бол�?ноор зах з�?�?л д�?�?р хариу
                                   2009 оны 7-р �?ард Санхүүгийн х�?налт шалгалтын                өөрчлөлт гарч, тодорхой бууралтууд ажиглагдаж,
орон �?ууцны үнийн ө�?өлт 2005
                                   байгууллага ашиг хонжооны бу�? чигл�?лийн з�?�?лийн өр,          а�?уудлыг х�?налтанд оруул�?ан. Г�?хд�?�? з�?�?лийн
онд �?�?рг�?ж, 2005 оны 1-р
                                   барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг мөн бууруул�?ан. Өр,            ө�?өлтийг �?ааруулж, орон �?ууцны үнийг ө�?өлтийг
улирлаа�? 2007 оны 1-р улирлын
                                   орлогын х�?згаарыг хо�?р удаа буюу 2007 оны 2 -р �?ар, 2009     танахад 2003-2004 онуудад гурван удаагийн арга
хооронд 14 хувиар ө�?�?өн.
                                   оны 9-р �?ард ту�? ту�? ө�?гөөд байна.                           х�?мж�?�? шаардлагатай бол�?он.
                                                                                                �?шиг хонжоо олдог болон олдоггүй �?албаруудын
                                                                                                хувьд з�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг
                                                                                                40 хувь болон 50-60 хувь г�?ж тогтоо�?он байгаа нь
                                                                                                нил�?�?д доогуур үзүүл�?лт бөгөөд т�?л�?лтийн
                                                                                                диманик �?рг�?н ир�?х үед дахин бууруулах
                                              31

                                                                                               боломжийг х�?згаарлаж байна.
                                                                                               Өр, орлогын харьцааг өнгөр�?өн онд ө�?гө�?өн нь
                                                                                               х�?т�?рхий хатууд�?ан байж болох ч �?дг�?�?р арга
                                                                                               х�?р�?г�?лийг цар х�?мж�?�?г тодорхойлох а�?уудал
                                                                                               б�?рхш�?�?лт�?й болохыг харуулж байна.
                                                                                               Зах з�?�?л ―х�?т �?улар�?ан‖ г�?�?�?н айда�? үү�?�?�?н учраа�?
                                                                                               журмыг зохицуулалтыг �?улруулж, бу�?ад х�?д
                                                                                               х�?д�?н арга х�?мж�?�?г 2010 оны 8-р �?ард авч
                                                                                               х�?р�?гжүүл�?х�?д хүрг�?�?�?н (жиш�?�? нь, орлого
                                                                                               багатай ирг�?д орлогын тодорхойлолт өгөхөө�?
                                                                                               чөлөөлөгдөх, олон тооны өмч �?з�?мшд�?г �?тг�?�?д�?д
                                                                                               гүйлг�?�?ний татвар оногдуулж бай�?ныг хо�?р жил
                                                                                               хойшлуулах).
                                  Заавал байлгах нөөцийг 1994 онд 8.5 хувиа�? 11.5 хувь, 1996
                                  онд 13.5 хувь хүрг�?ж ө�?гө�?өн.
Малайз (1990-�?�?д он)                                                                           Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн ө�?өлт �?аарч, з�?�?л
                                  З�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг 60 хувийн
                                                                                               олголт буурахад �?дг�?�?р арга х�?мж�?�? тодорхой
1993-1994 онд гурван хувиар       х�?згаартайгаар 1995 онд н�?втрүүл�?�?н.
                                                                                               нөлөөл�?өн г�?ж үзд�?г.
ө�?�?өнөө�? хойш орон �?ууцны
                                  1997 оны 4-р �?ард банкууд хөрөнгийн �?анхүүжилт�?нд нийт
үнийн ө�?өлт хурд�?аж, 1995-1996                                                                 Г�?вч агшилтын дараа үү�?�?�?н банкны �?и�?темийн
                                  багцынхаа 20-ио�? илүүгүй хувийг зарцуулах шаардлагатай
онд 13 хувиар н�?м�?гд�?�?н.                                                                       х�?мралаа�? �?�?ргийлж чадаагүй.
                                  бол�?он.
                                  Мөн гадаад ирг�?д хөрөнгө худалдан авахыг х�?згаарла�?ан.
Maлайз (2000-аад он)              орон �?ууцны чанаргүй з�?�?лийн �?р�?д�?лийн жинг 2005 онд 50
1990-�?�?д оны т�?л�?лт, агшилт зах   хувиа�? 100 хувь хүрг�?ж ө�?гө�?өн.
з�?�?л д�?�?р нийлүүл�?лт, н�?н         Д�?лхийн �?анхүү �?дийн за�?гийн х�?мрал �?х�?л�?ний дараа
�?лангу�?а өндөр з�?р�?гл�?лийн        бодлогын хүр�?�?нд тавигддаг т�?ргүүл�?х чигл�?л өөрчлөгдөж,
нийтийн орон �?ууцны �?егментийн    2009 оны 3-р �?ард �?дийн за�?гийг д�?мжих бодлого х�?р�?гжих
нийлүүл�?лтийг үл�?мж шарталттай    болж, орон �?ууцны з�?�?лийн хүүгийн төлбөрийн гурван           2009 оны �?үүл�?�?р үү�?�?�?н үнийн огцом ө�?өлт
үлд�?�?�?�?н.                         жилийн хугацаанд татвараа�? чөлөөлөх, �?рг�?н төлөтийг н�?г      х�?дийн�?�? �?аарч �?х�?л�?�?н дохио өг�?өн . Барилга, үл
                                  жил�?�?р хойшуулах бол�?он.                                     хөдлөх хөрөнгийн бу�?ад үйл ажиллагаанд олгох
За�?гийн газрын байгууллагууд
                                                                                               з�?�?л бага з�?р�?г бага�?�?ан.
томоохон х�?мж�?�?ний орон           Г�?вч мөн оны зун худалдан ав�?наа�? хойш таван жилийн
�?ууцны тө�?лүүд х�?р�?гжүүл�?ний      дотор худалдан борлуул�?ан хөрөнгөнд оногдуулах
дүнд орлого багатай ирг�?д�?д       өгөөжийн татварын үйлчл�?лийг �?�?рг�?�?�?�?н (5 хувийн
зориул�?ан орон �?ууцны             татварыг 2007 оны 4-р �?ард хүчингүй болго�?он бай�?ан).
нийлүүл�?лт үл�?мж н�?м�?гд�?�?н.       2010 оны 1-р �?ард гадаадын худалдан авагчдын төлөх �?�?той
Орон �?ууцны з�?�?лийн ө�?өлт 2001    үнийн доод х�?згаарын хо�?р удаа ө�?гөж, өмнөх түвшинд
                                              32

оноо�? �?хл�?н хурдаа авч, 2004 онд   хүрг�?�?�?н. 2010 оны 11-р �?ард з�?�?лийн өр, барьцаны
орон �?ууцны үн�? ханшийн ө�?өлт 4    үн�?лг�?�?ний харьцааны х�?згаарыг үл хөдлөх хөрөнгө гурав
хувьтай гар�?ан.                    удаа худалдан авч байгаа �?тг�?�?д�?д шин�?�?р 70 хувиар
                                   тогтоо�?он.
Өрхийн өрийн дарамт �?рчимт�?й
ө�?ч байгаа а�?уудал з�?�?л олгох
�?тандарт �?ул байгаа тухай тайлан
м�?д�?�?, �?лб�?г д�?лб�?г байдал, х�?т
барилга уг�?ралтын дахин н�?г �?рин
үеийг амжиж зог�?оох хү�?�?л
�?онирхолтой холбоотойгоор улам
хурц бол�?он.
Сингапур                           Тодорхой төрлийн з�?�?лийг (жиш�?�? нь, з�?�?лийн хүүг
Газрын нийлүүл�?лтийг За�?гийн       шинг�?�?х хөтөлбөр, зөвхөн хүү төлөх з�?�?л) олгохоо зог�?оож,
газрын Газар борлуулалтын          за�?гийн газрын �?дийн за�?гийн д�?мжих бодлогын хүр�?�?нд
хөтөлбөрийн хүр�?�?нд хатуу          х�?р�?гжүүлж бай�?ан барилгын тө�?өл х�?р�?гжүүл�?гчд�?д олгож
зохицуулдаг. Орон �?ууцны захын     бай�?ан �?анхүүгийн д�?мжл�?г 2009 оны 9-р �?араар дуу�?гавар
томоохон х�?�?гийг за�?гийн газар     бол�?он.
                                                                                               Бүх төрлийн хөрөнгийн борлуулалт 2010 оны
х�?наж байдаг (Хонг Конгтой         2010 оны 2-р �?араа�? орон �?ууцны зориулалттай газар,         хо�?рдугаар улиралд буурч �?х�?л�?�?н бөгөөд 3-р
тө�?т�?й).                           өмчийг н�?г жилийн дотор худалдан борлуул�?анд                улиралд 16 хувиар уна�?ан.
Орон �?ууц, хөгжлийн зөвлөл         оногдуулах т�?мд�?гтийн хураамж авах болж, з�?�?лийн өр,
                                                                                               Орон �?ууц, нийтийн орон �?ууц (газар д�?�?р шууд
ул�?ын �?анхүүжилтт�?й орон           барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг 90 хувиа�? 80 хувь болгож
                                                                                               байрлаагүй)-ны үнийн ө�?өлт мөн үл�?мж �?аар�?ан.
�?ууцны захыг хариуцдаг бөгөөд      бууруул�?ан.
                                                                                               Г�?хд�?�? н�?г өрхийн �?з�?мшлийн хувийн �?ууц (газар
�?н�? �?албар хамаагүй жижиг          2010 оны 8-р �?ард дараагийн арга х�?мж�?�?г авч, т�?мд�?гтийн    д�?�?р байрла�?ан) ны үнийн ө�?өлт хурдацтай
хувийн х�?вшилт�?й з�?р�?гц�?н          хураамж оногдуулах өмчлөлд байх хугацааг гурван жил         �?вагд�?ан х�?в�?�?р байна.
хөгжиж байна (төрийн �?з�?мшлийн     болгон урта�?гаж, орон �?ууцны з�?�?л хо�?р ба түүн�?�?�? д�?�?ш
орон �?ууцны их�?нхийг                                                                           Эн�? нь ашиг хонжоо олох г�?�?�?н үйл ажиллагаатай
                                   удаа авч байгаа з�?�?лд�?гчийн з�?�?лийн өр, барьцааны
'хувьчил�?ан' бөгөөд 99 жилийн                                                                  холбоотой байж болох тул �?рх бүхий
                                   үн�?лг�?�?ний харьцааг 70 хувь болгож бууруулан, орлого
хугацаатай түр�?�?�?, амьдрах                                                                     байгууллагуудын хардлагыг баталгаажуулж
                                   багатай өрхүүд орон �?ууц шин�?�?р худалдан авахад зориулж
�?рхийг зах з�?�?л д�?�?р н�?�?лтт�?й                                                                  байна. Т�?д хүчин чармайлтаа зог�?оох бодолгүй
                                   буцалтгүй ту�?ламж үзүүл�?н, үл хөдлөх хөрөнгийн
арилжаалахыг зөвшөөр�?өн).                                                                      байгаа бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн захын
                                   нийлүүл�?лтийг ө�?гөж, захиалгаар барих орон �?ууцыг барьж
                                                                                               т�?л�?лтийг намжаахын тулд авч буй арга
Орон �?ууцны өмчийн тухай           дуу�?гах хугацааг богино�?гож, хөнгөлөлтт�?й бу�? нөхцөлт�?й
                                                                                               х�?мж�?�?г�?�? бүр ид�?вхжүүл�?х төлөвлөгөөт�?й байна.
хуулиар газрын �?рх бүхий орон      орон �?ууцыг �?з�?мших доод хугацаа гурван жил бай�?ныг
�?ууц �?з�?мшихийг х�?згаарладаг       таван жил болгон урта�?гаж, Орон �?ууц хөгжлийн зөвлөлийн
тул зөвхөн гадаад ирг�?д�?д          орон �?ууц, хувийн �?ууцын аль алиныг н�?г�?н з�?р�?г
үйлчилд�?г зах з�?�?лийн �?егмент      �?з�?мшихийг хоригло�?он.
шин�?�?р үү�?�?х�?д хүрг�?�?�?н.           2010 оны 10-р �?ард гадаадын ирг�?нд орон �?ууц �?з�?мшүүл�?х
Үл хөдлөх хөрөнгийн захын          �?вдлыг дахин хумих тухай шийдв�?р гарч, Орон �?ууцны
                                              33

мөчлөг хүчт�?й байж ир�?�?н.          өмчийн тухай хуулийг зөрч�?өн �?тг�?�?д�?д ногдуулах
Хамгийн �?үүлд 2004 оны 2-р         торгуулийн х�?мж�?�?г н�?м�?гдүүл�?�?н.
улирлаа�? 2008 оны 1-р улирлын
                                   Хамгийн �?үүлд, 2011 оны 1-р �?ард борлуулагчийн
хооронд орон �?ууцны үн�? 45
                                   т�?мд�?гтийн хураамжийг ө�?гөж, �?н�? татварыг оногдуулахад
хувиар ө�?�?өн.
                                   баримтлах хөрөнгө �?з�?мш�?�?н хугацааг гурван жил�?�?�?
Д�?лхийн �?анхүү �?дийн за�?гийн       дөрвөн жил болгож ө�?гө�?өн. Мөн түүнчл�?н, з�?�?лий өр,
х�?мралын үе�?р орон �?ууцны үн�?      барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааг дахин бууруулж, орон �?ууц
дөрвөн хувиар буур�?ан ч            шин�?�?р худалдан авах үед н�?г буюу түүн�?�?�? д�?�?ш тооны
�?рчимт�?й �?�?рг�?ж, 2009 оны 2-р      орон �?ууц �?з�?мшиж байгаа з�?�?лд�?гчийн хувьд 60 хувиар, аж
улирлаа�? хойш 36 хувь ө�?өөд        ахуйн н�?гжийн хувьд 50 хувиар ту�? ту�? тогтоо�?он.
байна.
Tайланд (2000-аад оны �?х�?н үе)
�?зийн �?анхүүгийн х�?мралаа�?
өмнө газрын үнийн хөө�?нөө�?         Д�?�?д з�?р�?гл�?лийн үл хөдлөх хөрөнгө (нийтийн орон �?ууц,
гашуун дур�?амжтай үлд�?�?н           газар, 100 �?а�? баатаа�? илүү өртөгт�?й хувийн харш) -н д�?�?р
бай�?ан төрийн �?рх бүхий                                                                        Орон �?ууц үн�? буурч, з�?�?лийн ө�?өлт ч �?аар�?ан.
                                   з�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааны д�?�?д
байгууллагууд з�?�?лийн ө�?өлтийг                                                                 Үн�?нд�?�? орон �?ууцны зах 2006 оноо�? �?хл�?н
                                   х�?згаарыг 2003 онд 70 хувиар тогтоож н�?втрүүл�?�?н. Үүнт�?й
болгоомжтой х�?наж бай�?ан. Орон                                                                 уналтанд ор�?он.
                                   з�?р�?гц�?�?д орон �?ууцны з�?�?л авах хү�?�?лт�?й ирг�?д�?д тавих
�?ууцны захын зарим �?егментийн      шаардлагыг чангатга�?ан.
үнийн ө�?өлт 2003 онд дахин 10-
аа�? д�?�?ш хувиар ил�?рхийл�?гд�?х
бол�?он.
                                   2009 онд з�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааны
                                   үзүүл�?лтийг �?улруулж, 70 хувиа�? 80 хувь хүрг�?ж н�?м�?�?н.
                                   Г�?хд�?�? з�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцаа нь 80
Tайланд (2000-аад оны �?үүл үе)
                                   хувиа�? д�?�?ш гар�?ан з�?�?лийн �?р�?д�?лийн жинг 75 хувиар
Орон �?ууцны үн�? 2006 оноо�?         тогтоо�?он. З�?�?лийн өр, барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцаа 80
хойш тогтвортой буурч, 2008 онд    хувиа�? доогуур бол �?р�?д�?лийн жин 35 хувь бай�?ан. Зорилго
                                                                                               Эдг�?�?р арга х�?мж�?�?ний үр нөлөөг харах д�?ндүү
үнийг бууралтын хурд н�?м�?гд�?�?н.    нь үл хөдлөх хөрөнгийн захын үйл ажиллагааг д�?мжихийн
                                                                                               �?рт байна. Г�?хд�?�? 2010 оны 3-р улиралд орон
                                   з�?р�?гц�?�? банкны �?и�?темд �?р�?д�?лийн удирдлагын зөв
2010 оны 2-р улиралд үн�? �?�?рг�?ж,                                                               �?ууцны үн�? дахин уна�?ан боловч банкны з�?�?лийн
                                   зохи�?той тогтолцоо мөрдүүлж ажиллуулахад оршиж байв.
өмнөх улиралтай харьцуулахад 10                                                                ө�?өлт өндөр х�?в�?�?р бай�?ан.
хувиар ө�?�?өн. �?рилжааны банкны     2010 оны 11-р �?ард орон �?ууцны зах �?�?рг�?ж байгаагийн
з�?�?л зуны туршид өндөр ө�?өлтт�?й    анхны дохио ил�?рч, з�?�?лийн ө�?өлтийн хурд хүч�?�? авахтай
бай�?ан.                            з�?р�?гц�?�?д далайн түрл�?г чигл�?л�?�? өөрчил�?өн. З�?�?лийн өр,
                                   барьцааны үн�?лг�?�?ний харьцааны үйлчл�?лийг өргөжүүлж,
                                   10 �?а�? баатаа�? х�?мд өртөгт�?й �?ууцыг хамруулах бол�?он.
                                   Мөн нийтийн орон �?ууцны хувьд з�?�?лийн өр, барьцааны
                                                34

                                    үн�?лг�?�?ний харьцааг 2011 оноо�? 90 хувиар, х�?мд өртөгт�?й
                                    �?ууцны хувьд 2012 оноо�? 95 хувиар ту�? ту�? тогтоо�?он.




             Хав�?ралт 2 Хү�?н�?гт 2. Б�?Х�?У-ын бодлогын арга х�?мж�?�?нүүдийн товчоон: Орон �?ууцны үнийн ө�?өлт

   Огноо                                             �?рга х�?мж�?�?                                         Зорилго /         Х�?р�?гжүүл�?гч
                                                                                                       хамрах хүр�?�?         байгууллага
                Газрын арилжаан д�?�?р �?ӨТ оногдуулах                                                   Хумих / ул�?ын
2009/01/07                                                                                                            Ул�?ын татварын газар
                                                                                                      х�?мж�?�?нд
                Хо�?р дахь удаа авч байгаа орон �?ууцны з�?�?л д�?�?р урьчилгаа төлбөрийг 40 хувьд
                хүрг�?ж, хүүг хамгийн багадаа �?уурь хүүгийн 110 хувиар тогтоох. Гурав дахь з�?�?л д�?�?р   Хумих / ул�?ын
2009/09/07                                                                                                            Банкны зохицуулах хороо
                урьдчилгаа төлбөр, хүүг дахин н�?м�?гдүүл�?х.                                            х�?мж�?�?нд

                Хуучин орон �?ууцны арилжаа, барилгын тө�?өл гүйц�?тг�?л д�?�?р гадаадын хөрөнгө            Хумих / ул�?ын
2009/11/07      оруулалтыг х�?згаарлах.                                                                                Сангийн �?ам
                                                                                                      х�?мж�?�?нд
                Газар худалдан авах зориулалттай болон зог�?онги тө�?лүүд�?д з�?�?л олгохыг хориглох .     Хумих / ул�?ын
2010/08/08
                                                                                                      х�?мж�?�?нд
                Газрын арилжаан д�?�?р т�?мд�?гтийн хураамж, �?ӨТ -аа�? чөлөөлөх. Хүүг �?уурь хүүгийн        Сулруулах /
2010/10/08      70 хувь, урьдчилгаа төлбөрийг 20 хувь болгож бууруулах.                               ул�?ын           Сангийн �?ам
                                                                                                      х�?мж�?�?нд
                �?нх удаа орон �?ууц худалдан авч байгаа хүмүү�?т давуу �?рх олго�?он бодлогыг хо�?р
                дахь орон �?ууцны худалдан авалтанд хамруулж өргөжүүл�?х. Бизне�?ийн татварын            Сулруулах /
2010/12/08      хөнгөлөлт �?дл�?х зорилгоор орон �?ууц өмчлөлдөө байлгах хугацааг 5 жил�?�?�? 2 жил         ул�?ын           Төв за�?гийн газар
                болгож богино�?гох.                                                                    х�?мж�?�?нд

                Орон �?ууцны хөрөнгө оруулалтанд тө�?өл х�?р�?гжүүл�?гчийн заавал оруулах хөрөнгийг        Д�?мжих /
2011/05/09      20 хувь болгож бууруулах.                                                             ул�?ын           Төв за�?гийн газар
                                                                                                      х�?мж�?�?нд
                Бодлогын баримжаатай орон �?ууцны тө�?өлд зориул�?ан орон �?ууцны газрын хувь             Supportive /    Б�?�?жин хотын за�?аг
2011/02/10      х�?мж�?�?г 50 хувиар тогтоох.                                                            Beijing         захиргаа
                �?ийт газрын нийлүүл�?лтийн 70 хувийг нийгмийн чанартай орон �?ууцны тө�?өл, орон         Д�?мжих /
2011/03/10      �?ууцны барилгыг �?айжруулах тө�?өл, өмчлөгчийн амьдрах �?нгийн �?ууцанд зориулах .        ул�?ын           Газар, нөөцийн �?ам
                                                                                                      х�?мж�?�?нд
2011/03/10      Газрын дуудлага худалдааны �?лах журмыг өөрчилж, хамгийн өндөр бу�? хамгийн             Хумих /         Б�?�?жин хотын за�?аг
                                              35

              боломжийн үн�? �?анал болгож буй �?тг�?�?д�?д өгөх.                                       Б�?�?жин           захиргаа
              90 м2-аа�? ихгүй х�?мж�?�?т�?й орон �?ууц худалдан авах зорилгоор анх удаа авч буй орон
              �?ууцны з�?�?лийн урьдчилгаа төлбөрийн доод х�?мж�?�?г 30 хувь хүрг�?ж ө�?гөх . Хо�?р дахь
              орон �?ууцны з�?�?лийн урьдчилгаа төлбөрийг 50 хувь болгож ө�?гөн, хүүг �?уурь хүүгийн   Хумих / ул�?ын
2011/04/10    110 хувиар тогтоох. Гурав дахь болон дараагийн орон �?ууцны з�?�?лүүд д�?�?р                              Төв за�?гийн газар
                                                                                                  х�?мж�?�?нд
              урьдчилгаа төлбөр, з�?�?лийн хүүгийн доод түвшинг ө�?гөх. Оршин �?уугч бу�?ад з�?�?л
              олгохыг х�?згаарлах.
              Зөвхөн щорон нутгийн �?�?в�?л нүүж ир�?�?н өрхүүд�?д орон �?ууц шин�?�?р худалдан авахыг     Хумих /          Б�?�?жин хотын за�?аг
2011/04/10    зөвшөөр�?өн х�?згаарлалт тавих.                                                       Б�?�?жин           захиргаа
              Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд ―толгой компани‖-иар дамжуулан хөрөнгийн бирж         Хумих / ул�?ын    Үн�?т цаа�?ны зохицулах
2011/06/10    д�?�?р хувьцаагаа арилжаалж байгааг түдг�?лзүүл�?х.                                     х�?мж�?�?нд         хороо
              Урьдчилгаа төлбөрийн шаардлагыг чангатгах, анхны орон �?ууцаа худалдан авч байгаа
              �?тг�?�?д�?д мөн хамаарна (жиш�?�? нь, Б�?�?жингийн орон �?ууцны зарим шин�? барилгаа�?        Хумих /          Б�?�?жин хотын за�?аг
2011/09/10    орон �?ууц худалдан авах з�?�?лийн д�?�?д х�?мж�?�? анхны худалдан авагч нарт 60 хувь,      Б�?�?жин           захиргаа
              хо�?р дахь худалдан авагч нарт 30 хувь байна).

  Хав�?ралт 2 Хү�?н�?гт 3. Үл хөдлөх хөрөнгийн т�?л�?лтийн үед авч х�?р�?гжүүлд�?г бодлогын арга х�?мж�?�?нүүд: Цочролыг
                                                   хүл�?�?ж авах

     �?рга х�?мж�?�?            Шийдв�?рл�?хийг               �?шиглаж бай�?ан ул�?ууд                                 Үр дүн?
                           зорьж буй а�?уудал
Мөнгөний бодлогыг         З�?�?лийн �?рчимт�?й ө�?өлт,   Хорват, И�?ланд, Латви, Украин;        Дандаа үр дүнт�?й байдаггүй, хөрөнгийн ур�?гал, өөр
хатууруулах               үл хөдлөх хөрөнгийн       �?в�?трали, Израиль, Өмнөд Солонго�?,    валют руу хөрвүүл�?х �?р�?д�?л гол а�?уудал болдог
                          захын т�?л�?лт              Швед
Гадаад валютын у�?н
                                                                                          Гадаад валютын з�?�?лийн ө�?өлт Польшид
хатан бөгөөд тогтвортой   З�?�?лийн �?рчимт�?й ө�?өлт    Польш, Румын                          удаашир�?ан боловч Румынд өөрчлөлт гараагүй
бодлоно
Тө�?вийн зарлагыг хумих
�?�?в�?л өрөөр �?анхүүжилт
                          З�?�?лийн �?рчимт�?й ө�?өлт,
хийх хөшүүргийг                                     Э�?тони, Голланд, Польш, Их Британи;   Орон �?ууцны үн�?нд бага нөлөө үзүүлн�?, өрхийн
                          үл хөдлөх хөрөнгийн
арилгах (жиш�?�? нь орон                              Литви, И�?пани                         з�?�?лжилт д�?�?р бага з�?р�?г илүү нөлөөт�?й
                          захын т�?л�?лт
�?ууцны з�?�?лийн хүүгийн
татвар)
�?шиг хонжоо хай�?ан үйл    Үл хөдлөх хөрөнгийн                                             Гүйлг�?�?н д�?�?р зарим нөлөөт�?й, г�?хд�?�? удаан
ажиллагааг хумих                                    Б�?Х�?У, Хонг Конг, Сингапур
                          захын т�?л�?лт                                                    үрг�?лжилд�?ггүй
зорилгоор гүйлг�?�?ний
                                              36

н�?м�?гд�?л, өндөр татвар
оногдуулах
Өөрийн хөрөнгийн доод
х�?згаар �?�?в�?л з�?�?лийн     З�?�?лийн �?рчимт�?й ө�?өлт,
                                                    Болгар, Хорват, Эн�?тх�?г, Польш,        Дандаа үр дүнт�?й байдаггүй, �?и�?тем д�?хь �?р�?д�?лийг
төрлийн �?р�?д�?лийн жинг    үл хөдлөх хөрөнгийн
                                                    �?орвеги                                шилжүүл�?х дайвар нөлөөт�?й
ө�?гөх, �?лгавартай         захын т�?л�?лт
тогтоох
З�?�?лийн алдагдлын         Мөчлөгийн уналт,          Б�?Х�?У, Колумби, Эн�?тх�?г, И�?пани,       Мөчлөгийн х�?дийд х�?р�?гжүүл�?н�?�?�? хамаарна,
динамик �?ан байгуулах     агшилтыг даах чадвар      Уругвай, Боливи, Перу                  одоогоор тоо баримт бага байна
З�?�?лд�?гчд�?д тавих
шалгуурыг чангатгах,      Үл хөдлөх хөрөнгийн       Б�?Х�?У, Хонг Конг, Өмнөд Солонго�?,
                                                                                           Үн�?, орон �?ууцны з�?�?л д�?�?р түр хугацааны нөлөөт�?й
жиш�?�? нь з�?�?лийн өр,      захын т�?л�?лт              Малайз, Сингапур; Швед
барьцааны харьцаа
З�?�?лийн ангилал,
                          З�?�?лийн �?рчимт�?й ө�?өлт,
алдагдлын �?ан байгуулах
                          үл хөдлөх хөрөнгийн       Болгар, Хорват, Грек, Израил, Украин   �?өлөө багатай
чангатга�?ан, �?лгавартай
                          захын т�?л�?лт
шаардлага тогтоох

Эх �?урвалж. ОУВС.
                                                37


               Х�?ВСР�?ЛТ 3. ОРО�? СУУЦ�?Ы ЗЭЭЛИЙ�? З�?ХЫ�? ЗУУЧЛ�?ЛЫ�? Ү�?ДЭС

Зах з�?�?л д�?�?рх �?х үү�?в�?р бий болгогч х�?р�?г�?�?л г�?ж н�?рл�?д�?г зах з�?�?лийн зуучлагчид нь
компанийн х�?лб�?рт�?й байгууллагууд 16 байдаг бөгөөд т�?дний үйлчилг�?�?г бу�?ад компаниуд
өргөн ашигладаг. Т�?д компанийн болон бүт�?цл�?гд�?�?н өрийн х�?р�?г�?лийг хөрөнгийн зах
д�?�?р гаргаж, з�?�?лийн бүх�?лд нь арилжих �?�?в�?л орон �?ууцны з�?�?л олгогч байгууллагад
бизне�?ийн з�?�?л олгох замаар орон �?ууцны з�?�?лийн авлагын �?рхийг худалдан авдаг.
З�?�?л олгох х�?лб�?р нь з�?�?лдүүл�?гчд�?д өр төлбөр гаргаж өгдөг учраа�? т�?дний актив
па�?�?ивын удирдлагад д�?мжл�?г болдог. З�?�?лийн бүх�?лд нь арилжих замаар орон �?ууцны
з�?�?лийн худалдан авах нь ижил зорилготой бөгөөд активыг чөлөөлж өгдөгөөрөө
онцлогтой. �?ль ч тохиолдолд актив па�?�?ивын хугацааны зохицол �?айжирч,
з�?�?лдүүл�?гчдийн хөрвөх чадварын харьцаа д�?�?шилд�?г. Эн�? хо�?р аргын н�?р томь�?оны гол
�?лгаа нь (1) үн�?т цаа�?жуулах х�?р�?г�?�?л нь орон �?ууцны з�?�?лийг худалдан авдаг бол (2)
хөрвөх чадварын х�?р�?г�?лүүд з�?�?лд�?гчд�?д бизне�?ийн з�?�?л олгодог.
Эдг�?�?р х�?р�?г�?лийн ту�?ламжтайгаар гол төлөв зохицуулалтанд байдаг банкны
байгууллагууд болон орон �?ууцны з�?�?лийн анхдагч з�?�?лдүүл�?гч г�?р�?�?ний �?�?в�?л
байгууллага хоорондын хүчт�?й харилцаа холбоо тогтоож өгдөг нь чухал юм. Г�?хд�?�?
з�?�?лийн үйлчилг�?�?, ту�?гай үйлчилг�?�?г банк бу�? байгууллагаар гүйц�?тгүүлж болно.
Д�?�?рх харилцаа холбооны х�?лб�?р хууль �?рх зүй, бизне�?ийн орчноо�? хамаарч өөр өөр
байдаг бөгөөд зуучлагч х�?р�?г�?лийн хувьд орон �?ууцны з�?�?лийн активын тодорхой
х�?мж�?�?ний ур�?галыг ―�?и�?тем руу‖ оруулах чадвартай байх нь зайлшгүй юм . Д�?вшилт�?т
механизмууд г�?в�?л ир�?�?дүйд �?уурил�?ан (одоогийн цагт �?уурил�?анаа�? �?�?р�?г) үн�? тогтолт,
х�?мж�?�?, з�?�?лдүүл�?гчид �?анхүүгийн болоод үйл ажиллагааны олон м�?д�?�?ллийг х�?р�?г�?�?лд
гаргаж өгөх, орон �?ууцны з�?�?лийн бүт�?�?гд�?хүүн үү�?г�?х, үйлчилг�?�?ний �?тандартыг хатуу
тогтоох (т�?р дундаа үн�?) з�?р�?г болно.
Хөрөнгийн захын хувьд зах з�?�?лийн зуучлагчдын дараах х�?р�?г�?лүүд байж болно. Үүнд: (1)
орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан үн�?т цаа�?ны уламжлалт бонд бөгөөд үүнийг орон
�?ууцны з�?�?лийг �?з�?мшигч гуравдагч �?тг�?�?дийн ту�?гай зориулалтын компаниар дамжуулан
гаргадаг, �?�?в�?л (2) Байгууллагын өрийн бичиг буюу ижил төрлийн актив хөрөнгөт�?й (орон
�?ууцны з�?�?л �?�?в�?л орон �?ууцны з�?�?л гаргачдад олго�?он бизне�?ийн з�?�?л) компанийн
нийтл�?г өрийн бичиг юм. Байгууллагын өрийн бичгийг үнд�?�?н төлбөр, хүүгийн төлбөрийг
�?�?в�?л дан ганц үнд�?�?н төлбөрийг хугацаанд нь бүр�?н х�?мж�?�?г�?�?р хийх тухай за�?гийн
газрын баталгаатай байдаг. Ийм х�?лб�?рийн бондууд үн�?т цаа�? гаргах, бирж д�?�?р арилжих,
татвар ногдуулалтын хувьд тодорхой давуу �?рхт�?й байж болно. Д�?�?рх хо�?р х�?р�?г�?�?л
хо�?улаа орон �?ууцны з�?�?лийн багцаа�? орох мөнгөн ур�?гал, хөрөнгө оруулагч нарт �?вуулах
гуйвуулга хоорондын хамаарал өндөрт�?й байдаг (цаг хугацааны болон влаютын төрлийн
хувьд).


16
  ЭЗХ�?ХБ-ын гишүүн бу�? ул�?уудын танигд�?ан байгууллагууд г�?в�?л JMRC (Иордан), TMRC (Танзани), AMF
(�?зербайджан), NMC (Aрмени), EMRC (Египет), AHML (ОХУ), KMC (Kазах�?тан), SMI (Украин), SHF (Mек�?ик), NHB
(Эн�?тх�?г), Cagamas Berhad (Maлайз) болон �?�?У, Франц, Морокко, �?лжирын байгууллагууд юм.
                                       38

Зах з�?�?лийн зуучлагчийн үйл ажиллагааг тогтвортой �?вуулахад дараах үнд�?�?н
шаардлагууд хангагд�?ан байх �?�?той. Үүнд:
   Орон �?ууцны з�?�?л авах хү�?�?лт�?й өрхийн *бодит* �?р�?лт харьцангуй өндөр, учир нь
    байгууллагын өрийн бичиг, орон �?ууцны з�?�?л�?�?р баталгааж�?ан үн�?т цаа�?ыг хо�?уланг
    нь тогтмол гаргаж байж хөрвөх чадвар, за�?гийн газрын үн�?лг�?�?г тогтоож болдог. Иймд
    з�?�?лдүүл�?гчид орон �?ууцны хөнгөлөлтт�?й бу�? з�?�?лийн их х�?мж�?�?г�?�?р олгох хүчин
    чадалтай байж, орон �?ууцны з�?�?лийн хуримтлуул�?ан багцыг боломжийн болоод
    тодорхой хурдаар бүрдүүл�?х боломжтой болох;
   Орон �?ууцны з�?�?л олголтын журам заавар, бүт�?�?гд�?хүүнүүд нил�?�?д олон тө�?т�?й шинж
    чанартай бай�?наар орон �?ууцны з�?�?лийн хуримтлуул�?ан багцыг �?анхүүгийн болон дүн
    шинжилг�?�?ний зорилгоор н�?гтг�?х боломжтой байх;
   Байнгын ажиллагаатай хөрөнгийн зах, хөрөнгийн зах д�?�?р нил�?�?д нарийн бүт�?цт�?й
    бондын х�?р�?г�?�?л гаргах, арилжихад тохир�?он хууль �?рх зүй, зохицуулалт, дүн
    шинжилг�?�?, бизне�?ийн орчин бүрд�?�?н байх х�?р�?гт�?й;
   Зах з�?�?лийн зуучлагчийн з�?�?лийн з�?р�?гл�?л өндөр (инг�?�?н�?�?р �?х үү�?в�?рийн өртөг бага)
    байх шаардлагатай. Үүний тулд зах з�?�?лийн �?р�?лт х�?р�?гц�?�?нд нийц�?�?н
    бүт�?�?гд�?хүүнийг зохих үн�?�?р �?анал болгохын з�?р�?гц�?�? компанийн за�?аглалын зөв
    зохи�?той бодлого х�?р�?гжүүл�?х х�?р�?гт�?й. Цаашид хувийн х�?вшлийн �?х үү�?в�?рийг татах
    �?тратегийн төлөвлөгөөт�?й байгаа бол �?н�? нь онцгой ач холбогдолтой байдаг.
Зах з�?�?лийн зуучлагчид хувийн хөрөнгө оруулагчтай байж болох х�?дий ч гол төлөв
за�?гийн газрын �?з�?мшилд байдаг бөгөөд орон �?ууцны з�?�?лийн дотоодын захын хөгжлийг
д�?мжих үүр�?гт�?й байдаг.
�?ийгмийн чанартай, хөнгөлөлтт�?й нөхцөлт�?й бүт�?�?гд�?хүүн, үйл ажиллагааг ц�?в�?р зах
з�?�?лийн нөхцөлт�?йг�?�?�? тодохой �?лгаж �?алгаж, зах з�?�?лийн зуучлагч хөрөнгө оруулагч
нарын итг�?лийг олж авах, �?х үү�?в�?рийг х�?мдаар татах, �?анхүүгийн тогтвортой байдалд
хүр�?х нөхцлийг бүрдүүл�?х нь чухал. Мөн түүнчл�?н, ийм байгууллагууд �?х үү�?в�?рийн
хуваарилалт, �?р�?д�?лийн удирдлага, компанийн за�?аглалын бодлого журмыг хатуу тогтоон
мөрдүүл�?х замаар �?анхүүгийн тогтвортой байдал, ил тод байдлыг д�?�?д х�?мж�?�?нд
хүрг�?хийг зорих нь давуу талтай байж болно. Үн�?нд�?�? �?дг�?�?р нь зохицуулалтын наад
захын шаардлагаа�? дав�?ан байж болно.
                                        39


                               �?шигла�?ан ном материал

Brian Scott Amrine, ―Орон �?ууцны �?үүлийн үеийн үнийн хөө�?ны үнд�?�? шалтгаан ба шинж
чанар�?, Wake Forest их �?ургууль, 2010

Claessens, Stijn нар, ―Эдийн за�?гийн уналт, та�?алдал, агшилтын үед юу болдог в�??‖ ОУВС-
гийн Судалгааны ажил. Вашингтон хот, КТ, Олон Ул�?ын Валютын Сан, 2008

Christopher Crowe, Dell’Ariccia, Igan, and Rabanal1, ―Үл хөдлөх хөрөнгийн т�?л�?лтийн үед
�?мар бодлого баримтлах в�?: Ул�? орнуудын туршлагаа�? ав�?ан �?ургамж‖, ОУВС-гийн
Судалгааны ажил. Вашингтон хот, КТ, Олон Ул�?ын Валютын Сан, 2011

―Орон �?ууцны �?анхүүжилт ба �?анхүүгийн тогтвортой байдал—үнд�?�?н онол руу буцаад,‖
Д�?лхийн �?анхүүгийн тогтвортой байдлын тайлан. Вашингтон хот, КТ, Олон Ул�?ын
Валютын Сан Washington, 2011

Монголын ипотекийн корпораци ХХК, охин компаниудын �?анхүүгийн н�?гд�?�?н тайлан
(2009, 2010 оны 12-р �?арын 31-ний байдлаар) Хөндлөнгийн аудитын тайлангийн хамт

Монгол Ул�?: Бичил �?анхүү ба �?анхүүгийн �?албарын оношлогоо �?удалгаа, Эц�?ийн тайлан,
Олон Ул�?ын Санхүүгийн Корпораци (ОУСК) ба KfW Bankengruppe, 2009

Стати�?тикийн �?арын �?мх�?тг�?л, Үнд�?�?ний �?тати�?тикийн хороо, 2011 оны 11-р �?ар,
Улаанбаатар хот

Худалдаа хөгжлийн банк ХХК, охин компаниудын �?анхүүгийн н�?гд�?�?н тайлан (2010, 2011
оны 12-р �?арын 31-ний байдлаар) Хөндлөнгийн аудитын тайлангийн хамт