Le financement du logement au Cameroun Vers un logement abordable pour tous Groupe de la Banque mondiale Avril 2020 1 2 © 2020 Banque Mondiale 1818 H Street NW, Washington DC 20433 Telephone: 202-473-1000; Internet: www.worldbank.org Quelques droits réservés Ce travail est un produit du personnel de la Banque mondiale. Les constatations, interprétations et conclusions exprimées dans ce travail ne reflètent pas nécessairement les vues des directeurs exécutifs de la Banque mondiale ou des gouvernements qu'ils représentent. La Banque mondiale ne garantit pas l'exactitude des données incluses dans ce travail. Les limites, les couleurs, les dénominations et les autres informations figurant sur une carte de ce travail n'impliquent aucun jugement de la part de la Banque mondiale concernant le statut juridique d'un territoire ou l'approbation ou l'acceptation de ces limites. Droits et autorisations Le contenu de cette œuvre est soumis au droit d'auteur. Étant donné que la Banque mondiale encourage la diffusion de ses connaissances, ce travail peut être reproduit, en tout ou en partie, à des fins non commerciales tant que la pleine attribution à ce travail est donnée. Attribution - Veuillez citer les travaux comme suit : Banque mondiale, 2020. Financement du logement en zone CEMAC : Vers un logement abordable pour tous. Banque mondiale, Washington D.C. Toutes les questions sur les droits et licences, y compris les droits subsidiaires, doivent être adressées à World Bank Publications, The World Bank Group, 1818 H Street NW, Washington, DC 20433, USA ; télécopieur : 202-522-2625 ; e-mail : pubrights@worldbank.org. 3 Remerciements Le Groupe de la Banque mondiale (GBM) tient à remercier les autorités du Cameroun, ainsi que les nombreuses institutions publiques et privées, régionales et nationales, qui ont aimablement contribué au présent rapport, notamment la Banque des États de l'Afrique centrale (BEAC) à la demande de laquelle les études ont été lancées. Le Groupe de la Banque mondiale tient également à remercier l’Affordable Housing Institute (AHI) et son partenaire FINACTU pour leur rôle majeur dans la recherche et la rédaction du rapport, ainsi que l'Agence française de développement (AFD), pour leur généreux soutien financier. La préparation du rapport a bénéficié d'un soutien supplémentaire de la Société financière internationale (SFI) dans le cadre de la fenêtre du programme de création des marchés du logement pour l’Afrique ASA. Enfin, le Groupe de la Banque mondiale adresse ses vifs remerciements aux membres de ses équipes qui ont dirigé la réalisation du rapport. Cette étude a été conduite par une équipe de la Banque Mondiale supervisée par Mazen Bouri (Coordonnateur des programmes, Co-TTL, AFCC1) et Kiyotaka Tanaka (Spécialiste du secteur financier, Co-TTL, EA2F2). Les membres de l’équipe de base comprenaient aussi Simon Christopher Walley (Spécialiste Principal du Secteur Financier, ENFLT), Alphonsus Achomuma (Spécialiste senior du Secteur Financier, EA2F2), Joseph N. Besong (Spécialiste du Secteur Financier, EA2F2), Thierno Habib Han (Spéciale Senior finance du logement, CFGHF)). L'équipe reconnait également les commentaires et contributions fournis par les collègues du Groupe de la Banque mondiale, dont Bontje Marie Zangerling (Spécialiste Senior en Urbanisme, SAFU1), Serge Zelezeck (Consultant), Armel Jean-Louis Castets (Chargé des opérations senior, AFCRI), Loic Chiquier (Conseiller Senior, EFNDR), Alexandra Le Courtois (Spécialiste en Urbanisme, SAFU1). Fadwa Bennani (Spécialiste senior du Secteur Financier, GFCMW). La traduction a été assurée par les services de Traduction et d’Edition de la Banque Mondiale. Le design et la mise en forme du rapport ont été assurés par Odilia Hebga (Chargée des affaires extérieures, AFCC1). Salome Nadege Abomo Amougou a fourni un soutien administratif. Enfin, l'équipe salue le soutien de l'équipe de direction de la Banque mondiale, notamment Elisabeth Huybens (Directrice régionale Afrique Ouest et Centre, EFI), Deborah Wetzel (Directrice de l’intégration régionale Afrique et Moyen-Orient), Abdoulaye Seck (Directeur des Opérations, AFCC1), Rashmi Shankar (Responsable d’équipe FCI, EA2F2),, Mehita Sylla (Country Manager, CAFW4). 4 Table des matières Page Table des illustrations ................................................................................................................................... 7 Liste des sigles, acronymes et abréviations .................................................................................................. 8 1. Objectifs de l’étude ............................................................................................................................. 10 2. Résumé analytique.............................................................................................................................. 11 3. Contexte .............................................................................................................................................. 15 3.1 Facteurs macroéconomiques ...................................................................................................... 15 3.2 Facteur démographique et niveau d’urbanisation ..................................................................... 16 3.3 Déficit logement.......................................................................................................................... 17 4. État et politiques de l’habitat ............................................................................................................. 18 4.1 Agences et organisations publiques dans le secteur du logement............................................. 18 4.1.1 Crédit Foncier du Cameroun (CFC)...................................................................................... 18 4.1.2 Société Immobilière du Cameroun (SIC) ............................................................................. 19 4.1.3 Mission d’Aménagement et d’Équipement des Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR) .... 20 4.1.4 Ministère des Domaines et du Cadastre et des Affaires Foncières .................................... 20 4.1.5 Rôle du MINHDU ................................................................................................................. 20 4.1.6 Rôle des municipalités ........................................................................................................ 21 4.2 Analyse des politiques publiques de l’habitat ............................................................................ 21 5. Analyse de la chaîne de valeur de l’offre ............................................................................................ 24 5.1 Question foncière ....................................................................................................................... 24 5.2 Développement urbain et infrastructures .................................................................................. 26 5.3 Promoteurs immobiliers ............................................................................................................. 26 5.3.1 Société Immobilière du Cameroun (SIC) ............................................................................. 27 5.3.2 Société d’Aménagement de Douala.................................................................................... 27 5.3.3 SOPRIN ................................................................................................................................ 28 5.3.4 Promoteurs étrangers ......................................................................................................... 29 5.4 Grands programmes de logements de l’État .............................................................................. 30 5.5 Coûts de construction ................................................................................................................. 31 5.6 Secteur de la construction durable ............................................................................................. 32 6. Analyse de la chaîne de valeur de la demande ................................................................................... 34 6.1 Secteur bancaire et crédits hypothécaires ................................................................................. 34 5 6.2 Analyse financière du Crédit Foncier du Cameroun ................................................................... 36 6.2.1 Analyse des ressources du Crédit Foncier du Cameroun........................................................... 37 6.2.2 Analyse des emplois du Crédit Foncier du Cameroun ............................................................... 39 6.2.3 Analyse de l’exploitation et de la rentabilité du Crédit Foncier du Cameroun ......................... 44 6.2.4 Analyse de la conformité réglementaire ................................................................................... 47 6.2.5 Synthèse du diagnostic du Crédit Foncier du Cameroun ........................................................... 48 6.3 Microfinance du logement.......................................................................................................... 49 7. Analyse et recommandations ............................................................................................................. 50 7.1 Analyse du pouvoir d’achat des ménages ........................................................................................ 50 7.1.1 Analyse selon le secteur d’activité ............................................................................................. 50 7.1.2 Analyse selon la proportion de la population urbaine .............................................................. 51 7.2 Recommandations ............................................................................................................................ 53 7.2.1 Renforcer le secteur du logement à l’aide de réformes ............................................................ 53 7.2.2 Restructurer le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) ................................................................... 54 7.2.3 Développer les partenariats public-privé à travers la Société Immobilière du Cameroun (SIC) 55 7.2.4 Encourager l’édiction d’un code de l’habitat pour favoriser la construction durable ........ 58 7.2.5 Renforcer l’accès des banques commerciales aux ressources à long terme ............................. 59 7.2.6 Soutenir les ménages à revenu informel ................................................................................... 60 7.2.7 Mettre en place une banque foncière (land Bank) .................................................................... 61 7.3 Conclusion ................................................................................................................................... 62 Bibliographie ............................................................................................................................................... 64 ANNEXE : Chaînes de valeur de l’habitat .................................................................................................... 66 6 Table des illustrations FIgure 1 : Évolution de l’inflation au Cameroun ..........................................................................................................15 Figure 2 : Courbes des taux de rendement du Cameroun et du Gabon ......................................................................16 Figure 3 : Analyse de l’accessibilité au logement au Cameroun ..................................................................................17 Figure 4 : La Cité Verte construite par la Société Immobilière du Cameroun .............................................................27 Figure 5 : Logements construits par la Société d'Aménagement du Douala ...............................................................28 Figure 6 : Projet de logements de type R+4 initié par SOPRIN ....................................................................................29 Figure 7 : Logements vacants et habités sur le site d'Olembé ....................................................................................30 Figure 8 : Comparaison du prix d’un sac de ciment dans la région CEMAC ................................................................31 Figure 9 : Simulation EDGE et prix des matériaux durables ........................................................................................32 Figure 10 : Répartition de dépôts bancaires au Cameroun (en millions de FCFA). .....................................................34 Figure 11 : Encours des crédits hypothécaires au Cameroun (en millions de FCFA). ..................................................35 Figure 12 : Structure des capitaux permanents du CFC (en millions de FCFA) ............................................................37 Figure 13 : Structure des ressources de production du CFC en 2016 (en millions de FCFA et en pourcentage).........38 Figure 14 : Structure de l’actif total du CFC en 2015 et 2016 (en millions de FCFA) ...................................................40 Figure 15 : Production annuelle de prêts du CFC (en millions de FCFA) en croissance de +6 % depuis 2012 .............40 Figure 16 : Structure des prêts accordés par le CFC en 2016 (en millions de FCFA) ...................................................42 Figure 17 : Structure des créances en souffrance du CFC en 2016 (en millions de FCFA et en pourcentage) ............43 Figure 18 : Évolution du Produit Net Bancaire du CFC et du Cameroun (en millions de FCFA) ...................................45 Figure 19 : Formation du résultat net du CFC en 2016 (en millions de FCFA) .............................................................45 Figure 20 : Analyse comparative des frais généraux d’exploitation du CFC en 2015 (en millions de FCFA) ..............46 Figure 21 : Salaires moyens selon le secteur d’activité ...............................................................................................50 Tableau 1 : Analyse de la chaîne de valeur de l’offre et de la demande au Cameroun ...............................................13 Tableau 2 : Proportion de la population (en pourcentage) habitant dans les logements construits à l’aide de matériaux durables. ............................................................................................................................................24 Tableau 3 : Proportion des ménages propriétaires de leur logement avec titre foncier (en pourcentage) ................25 Tableau 4 : Estimation des coûts de construction d’un logement au mètre carré. .....................................................32 Tableau 5 : Benchmark des participations de l’État et performances de différentes banques de l’habitat ...............36 Tableau 6 : Structure des encours crédits sains du CFC (en millions de FCFA) ............................................................41 Tableau 7 : Structure des encours de prêts du CFC depuis 2012 (en millions de FCFA pour les valeurs) ...................42 Tableau 8 : Tableau d’évolution du niveau de sinistralité du portefeuille crédits du CFC. .........................................43 Tableau 9 : Niveau de sinistralité des encours de crédits du CFC depuis 2012, par catégorie de clients ...................44 Tableau 10 : Benchmark des frais généraux d’exploitation du CFC en 2015 par rapport à ceux d’autres banques ...47 Tableau 11 : Conformité aux normes prudentielles et réglementaires de la COBAC en 2016 ....................................48 Tableau 12 : Analyse d’accessibilité au logement selon les revenus ...........................................................................51 Tableau 13 : Demande solvable et conditions de prêt disponibles sur le marché ......................................................52 Tableau 14 : Prérogatives des acteurs privés et publics dans le cadre d'un partenariat public-privé ........................58 7 Liste des sigles, acronymes et abréviations APIC Association des Promoteurs Immobiliers du Cameroun ARSEL Agence de Régulation du Secteur de l’Électricité BAD Banque Africaine de Développement BEAC Banque des États de l'Afrique Centrale BIDC Banque d’Investissement et de Développement de la CEDEAO BOAD Banque Ouest Africaine de Développement CAHF Center for Affordable Housing Finance in Africa CBD Central Business District CEMAC Communauté Économique et Monétaire de l'Afrique Centrale CFC Crédit Foncier du Cameroun CGIDD Canback Global Income Distribution Database CNPS Caisse Nationale de Prévoyance Sociale COBAC Commission Bancaire de l'Afrique Centrale CRRH Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire Dollar É.-U. Dollar des États-Unis EDGE Excellence in Design For Greater Efficiencies EESI Enquête sur l’Emploi et le Secteur Informel EMF Établissement de Microfinance FCFA Franc CFA FMI Fonds Monétaire International MAETUR Mission d’Aménagement et d’Équipement des Terrains Urbains et Ruraux MINDCAF Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières MINFI Ministère des Finances MINHDU Ministère de l’Habitat et du Développement Urbain MIPROMALO Mission de Promotion des Matériaux Locaux MUSSED Mutuelle Solidaire de Santé Épargne et Développement OHADA Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires PAMOCCA Projet d’Appui à la Modernisation du Cadastre et au Climat des Affaires PDUE Projet de Développement des Secteurs Urbains et de l’Approvisionnement en Eau PME Petites et Moyennes Entreprises PNB Produit Net Bancaire PPA Parité Pouvoir d’Achat PPP Partenariat Public-Privé SAD Société d’Aménagement de Douala SFI Société Financière Internationale SIC Société Immobilière du Cameroun SMID Société Métropolitaine d’Investissement de Douala 8 SRC Société de Recouvrement des Créances TVA Taxe sur la Valeur Ajoutée UEMOA Union Économique et Monétaire de l’Afrique de l’Ouest 9 1. Objectifs de l’étude Le présent état des lieux du logement abordable au Cameroun s’inscrit dans le contexte d’une étude régionale sur le financement du logement au sein des pays de la zone de la CEMAC et est réalisé pour le compte de la Banque mondiale. Ce projet s’intitule : CEMAC - Feuille de route stratégique pour le financement du logement abordable et Étude de faisabilité d'un mécanisme régional de refinancement des prêts hypothécaires. Au cours de ce projet, l’équipe a dressé six diagnostics nationaux et un diagnostic régional qui s’applique à l’ensemble de la zone CEMAC. Chacun des six pays de la région a fait l’objet d’une analyse approfondie des enjeux locaux liés au secteur du logement et de consultations auprès des principaux acteurs et institutions du secteur. L’état des lieux est la première étape du projet et forme le point d’ancrage d’une feuille de route stratégique pour le financement du logement abordable ainsi que pour une étude de faisabilité d’un mécanisme régional de refinancement hypothécaire. Le rapport présenté ci-après vise à établir un examen détaillé du secteur du logement au Cameroun, à évaluer les efforts et les actions menées en faveur de l’habitat abordable au niveau national, à identifier les lacunes et les faiblesses du secteur et à proposer des recommandations ainsi qu’une feuille de route stratégique. L’étude s’organise comme suit : • Analyse du contexte économique et démographique du pays et des dynamiques urbaines • Analyse des politiques publiques de l’habitat et des acteurs publics impliqués dans le secteur • Analyse chaîne de valeur du logement, qui porte sur l’évaluation de l’écosystème du logement du côté de l’offre et du côté de la demande. Cette approche tente de réunir la totalité des aspects du secteur logement permettant d’établir une cartographie détaillée des acteurs clés dans ce secteur (question foncière, programmes de logements publics, promotion immobilière, secteur de la construction, secteur bancaire et crédits hypothécaires, microfinance) et d’identifier leurs rôles actuels et potentiels au sein de l'écosystème. Un marché immobilier résidentiel prospère résulte du fonctionnement harmonieux des deux chaînes de valeur du côté de l’offre et du côté de la demande. • Analyse du pouvoir d’achat des ménages en fonction des prix du logement sur le marché, des conditions de crédits hypothécaires disponibles et des revenus des ménages. • Propositions de recommandations adaptées au contexte local et envisagées dans le but de promouvoir le développement du logement abordable dans le pays. 10 2. Résumé analytique Malgré de nombreuses interventions de l’État camerounais dans le secteur du logement en matière de production et de financement du logement, plus d’un foyer sur deux n’a pas accès à un logement décent. L’écosystème du logement au Cameroun présente de nombreuses faiblesses. En 2015, le déficit de logements dans le pays était estimé à 1,5 million d’unités1 dont 80 % se trouvaient en zone urbaine et essentiellement dans les deux principales villes du pays, Douala et Yaoundé. Le besoin en logement par an était évalué à plus de 150 000 logements unités en 20152. Dans le contexte d’un déficit croissant, les zones urbaines camerounaises font également face au développement de l’habitat informel, avec plus de 50 % du parc de logements considérés comme tel3. Selon l’Organisation des Nations Unies, le taux d’urbanisation du Cameroun s’élevait à plus de 55 %4 en 2017 et devrait atteindre 73 % à l’horizon 2050. L’État intervient directement dans le secteur à travers la Société Immobilière du Cameroun (SIC) et en développant de grands projets de construction. Le Programme gouvernemental de construction de 10 000 logements sociaux (dont Olembé (Yaoundé) et Banga Bakoko (Douala) sont les deux principaux, mais qui inclut aussi huit autres villes) est la plus récente des initiatives phares de l’État. Dans le cadre de ce programme, un partenariat a été signé entre les gouvernements camerounais et chinois pour la construction de 1 500 logements (sur les 10 000 annoncés), dont 645 à Olembé. Le bilan de ce projet est mitigé : la lenteur des procédures administratives, la faiblesse des moyens financiers et les retards concernant la mise à disposition des fonds ont affecté la réalisation du projet. Les pouvoirs publics ont eu recours à l’expertise d’entreprises privées pour la construction de ces logements sociaux. En matière d’offre de logement, le manque d’accès à des terrains titrés et des parcelles abordables, ainsi que l’insécurité liée aux terrains titrés (existence de plusieurs titres sur le même terrain et de revendications multiples, risque des révocations de titres, etc.), restent des réels freins à l’investissement dans l’immobilier. Les services de base sont également insuffisamment développés. Le manque en infrastructure de base représente un coût additionnel, qui se répercute sur le prix final des logements. Le crédit hypothécaire est peu développé et le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) y joue un rôle prépondérant. Les ressources du CFC proviennent essentiellement d’une taxe parafiscale collectée par l’État auprès de la masse salariale locale. Cette taxe transite par le Trésor Public, avant d’être reversée au CFC. Les dépôts de la clientèle, principale ressource d’une banque classique, sont insignifiants au sein du CFC et collectés exclusivement à travers des comptes d’épargne logement. Le positionnement actuel du Crédit Foncier du Cameroun est peu favorable au démarrage du financement de logement abordable de masse. Le montant annuel de crédits accordés par le CFC s’établit en moyenne à 16,5 milliards de FCFA (~27,8 millions de dollars É.-U.) pour la période 2012-2018. Bien qu’en croissance de +6 % en moyenne durant la période, ce montant reste très faible au regard du 1 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 2 Ibid. 3 Jourdam-Boutin M., 2018, « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité», Urbanités, Dossier/Urbanités africaines, octobre 2018 + Habitat III. 4 United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division (2018). World Urbanization Prospects: The 2018 Revision, online edition. 11 besoin annuel du programme gouvernemental de 115 milliards de FCFA (~194 millions de dollars É.-U.) consistant en la construction de 10 000 logements et l’aménagement de 50 000 parcelles constructibles. L’incapacité du CFC à accomplir sa mission de promotion du financement de l’habitat au Cameroun est notamment illustrée par des déblocages de crédits très limités. En 2016, le montant de prêts décaissés s’élevait à 9,6 milliards de FCFA (~16 millions de dollars É.-U.), soit 49 % des crédits approuvés au cours de la même année. Le niveau important des crédits approuvés non décaissés se traduit par le montant significatif des engagements donnés par le CFC – classés en hors bilan, qui s’établit à 38,8 milliards de FCFA (~65,5 millions de dollars É.-U.) en 2016. De plus, le CFC ne reçoit plus aujourd’hui la totalité de la taxe qui lui est destinée : sur 28 milliards de FCFA (~47 millions de dollars É.-U.) collectés annuellement, le CFC ne reçoit que 5 milliards de FCFA (~8,4 millions de dollars É.-U.). L’écart entre les recettes prévues et les recettes perçues est important mais ces ressources permettent tout de même au CFC d’avoir un avantage sur les banques commerciales en matière de ressources longues. Les subventions versées au CFC endiguent la compétition sur le marché des crédits hypothécaires et, par conséquent, les banques commerciales n’offrent pratiquement pas de produit destiné au financement du logement et ne sont pas présentes sur ce marché. Le secteur privé et notamment les promoteurs immobiliers sont peu impliqués dans le secteur de l’habitat. Le secteur privé ne contribue ni à la promotion immobilière (offre de logement), ni aux financements de l’habitat à travers les banques commerciales (demande de logement). De nouveaux mécanismes devraient être encouragés et initiés afin de valoriser les ressources du secteur privé et de l’État. Dans cette optique, la création de partenariats public-privé stratégiques pourrait être envisagée. Le tableau 1 ci-après illustre les 16 étapes de la chaîne de valeur du logement au Cameroun en fonction du degré de priorité d’intervention : vert (moins prioritaire), orange et rouge (plus prioritaire). 12 Tableau 1 : Analyse de la chaîne de valeur de l’offre et de la demande au Cameroun Propriété Infrastructures Aménagement Configuration du Évaluation du Construction Vente/ Gestion de base du site site risque Transmission et architecture L’accès au Rarement L’aménage- La configuration Seul le Le coût Peu Absence titre foncier disponible. ment du site du site et Crédit des d’entreprises d’organisme est un pose peu de l’architecture foncier du matériaux immobilières chargé de la Offre problème problèmes des maisons ne Cameroun est sont dédiées au collecte des majeur. mais reste sont pas délivre des relative- marché du frais de perfectible. problématiques. crédits à la ment logement gestion et de construction élevé. abordable. maintenance. . Les revenus Seul le Crédit Les aides de Les ménages ne La clôture du Les banques La couverture Faible capacité informels foncier du l’État disposent pas de prêt ne pose manquent de géographi- de réalisation sont Cameroun bénéficient la pas de ressources que des de répandus. délivre des aux foyers documentation difficultés longues. banques l’hypothèque. crédits aisés et à la requise pour majeures. reste Demande immobiliers. diaspora. souscrire à un insuffisante. crédit. . Eligibilité Commercialisa- Subvention Souscription Clôture du Financement Services de prêt Recouvrement tion prêt Source : Affordable Housing Institute, 2019 Ces obstacles invitent à repenser et restructurer certaines institutions publiques, dont le Crédit Foncier du Cameroun (CFC), afin d’amortir les investissements publics au plus vite et de pérenniser le secteur du logement. Une approche à trois volets proposée abordera a) la réforme des institutions existantes ; b) les nouvelles initiatives pour stimuler le secteur privé ; et c) l'amélioration continue d’un environnement favorable. La série d'actions recommandées ci-après est proposée pour aider à combler le déficit de construction et de financement de logements. Un grand nombre de ces réformes sera nécessaire au niveau national, mais la coordination régionale peut aider à la mise en œuvre et tirer parti de certains avantages, en particulier du côté du secteur financier. Dans un premier temps, la création d'un groupe de travail dans le but de 13 traiter bon nombre des contraintes peut aider à élaborer un plan opérationnel plus détaillé pour la mise en œuvre de ces réformes. Restructurer les investissements publics Nouvelles interventions Continuer à investir dans des dans le secteur du logement réformes à long terme Établir un groupe de travail pour réviser Permettre aux banques d'accéder Résoudre les problèmes de les stratégies de logement à des sources de financement à régime foncier long terme Restructurer les programmes Promouvoir la participation du Lutter contre les niveaux élevés gouvernementaux de logement et secteur privé de pauvreté et d'informalité des mettre en œuvre les PPP revenus Restructurer le Crédit Foncier du Soutenir les ménages informels Cameroun et le modèle de contribution fiscale Mettre en œuvre des réformes Accroître l'inclusion du genre réglementaires pour réduire les coûts de transaction Promouvoir la construction verte Créer des banques foncières Les actions ci-après sont à encourager à court et moyen termes : • Renforcer le secteur du logement à l’aide de réformes. Des réformes en matière de gestion du foncier et d’évaluation des risques (mise en place de comptes séquestres) doivent être envisagées afin de remédier aux principales défaillances du secteur. • Restructurer le Crédit Foncier du Cameroun et repenser son rôle au sein de l’écosystème du logement. Plusieurs options doivent être étudiées afin de revisiter les fonctions du CFC. Le CFC pourrait orienter ses activités bancaires vers des activités de banques commerciales et rediriger les contributions des salariés vers un fonds qui ciblerait essentiellement les ménages à revenus modestes. Le CFC pourrait également envisager de soutenir le secteur bancaire, notamment le marché hypothécaire, en redistribuant les fonds des contributions salariales aux banques souhaitant investir dans des activités de financement à l’habitat. • Poursuivre les grands projets de logements en capitalisant sur les investissements du secteur privé afin de libérer les ressources publiques actuellement déployées pour subventionner les classes les plus aisés. La création de partenariats public-privé devrait permettre d’attirer un plus grand nombre de promoteurs privés et de les encourager à prendre des risques et investir dans le secteur de l’habitat au Cameroun. • Remédier aux manques de ressources à long terme. Une Caisse régionale de refinancement hypothécaire pourrait subvenir aux besoins en ressources à long terme des banques qui, à l’heure actuelle, éprouvent des difficultés dans le financement des portefeuilles de prêts au logement. • Développer des solutions de financement destinées aux ménages à revenus informels. La microfinance à l’habitat ainsi que les produits épargne logement sont des options de financement à considérer pour ce segment du marché. • Mettre en place une banque foncière afin de gérer au mieux les réserves foncières. Ces recommandations sont présentées plus en détail dans le chapitre 7 (Analyse et recommandations), page 48. 14 3. Contexte 3.1 Facteurs macroéconomiques Le Cameroun représente l’économie la plus développée et la plus diversifiée de la région CEMAC. Les secteurs économiques qui contribuent principalement à la croissance sont le pétrole, l’agriculture et les produits forestiers. Aujourd’hui, le Cameroun s’est engagé à réduire sa dépendance à l’égard du secteur des hydrocarbures dans le cadre d’une stratégie de diversification de son économie encore dominée par le pétrole. Le pays vise à devenir ainsi une économie émergente à l’horizon 2035. Le Cameroun, comme tous les pays de la zone CEMAC, a pour monnaie le franc CFA (FCFA)5. Le FCFA est indexé sur l’euro selon une parité fixe, qui permet au pays de la sous-région de jouir d’une stabilité monétaire. Le Cameroun connaît une inflation plutôt stable et basse qui se situe actuellement à environ 2 %. Figure 1 : Évolution de l’inflation au Cameroun Source: Trading Economics, 2019 La courbe de rendement des bons du Trésor de l’État camerounais s’étend actuellement sur 10 ans, à des taux avoisinant 6,5 %. Les banques camerounaises utilisent ces taux comme référence. 5 1 dollar É.-U. = 591 FCFA et 1 euro = 655 FCFA. 15 Figure 2 : Courbes des taux de rendement du Cameroun et du Gabon Source: BEAC, 2018 Une inflation stable, corrélée aux taux faibles des bons du Trésor, peut s’avérer positive pour le marché du logement, au sein duquel les crédits hypothécaires peuvent être délivrés à des taux raisonnables. En effet, grâce au Crédit Foncier du Cameroun (CFC), les conditions des prêts (durée et taux) sont avantageuses, mais d’autres obstacles entravent le développement du marché du logement. Face à une croissance démographique et urbaine importante, l’accès au logement pour tous demeure un enjeu majeur au Cameroun. 3.2 Facteur démographique et niveau d’urbanisation Le Cameroun connaît une importante croissance démographique et demeure le pays le plus peuplé de la CEMAC. Le poids économique du Cameroun le place au premier rang parmi les autres économies de la zone CEMAC. Aujourd’hui, le pays compte plus de 24 millions d’habitants et représente pratiquement 40 % de l’économie de la sous-région. En 2017, le taux d’urbanisation du Cameroun s’élevait à plus de 55 % et devrait atteindre 73 % à l’horizon 2050, selon des projections récentes de l’ONU6. Avec un taux de croissance urbaine de près de 4 % et la progression des zones d’habitat précaires, Douala et Yaoundé font face à un phénomène d’étalement urbain. Douala et Yaoundé, respectivement capitale économique et capitale administrative du Cameroun, sont en proie à une effervescence immobilière caractérisée par le lancement de grands chantiers immobiliers et la construction de complexes résidentiels luxueux. Un Central Business District (CBD) sur le modèle américain est également en projet à Douala. Ce phénomène contribue aussi à l’urbanisation des zones périphériques de Douala et Yaoundé ainsi qu’à l’agrandissement de l’aire métropolitaine7. 6 United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division (2018). World Urbanization Prospects: The 2018 Revision, online edition. 7 Jourdam-Boutin M., 2018, « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines, octobre 2018. 16 3.3 Déficit logement En 2015, le déficit de logement dans le pays était estimé à 1,5 million d’unités8 dont 80 % se trouvaient en zone urbaine, et essentiellement dans les deux principales villes du pays, Douala et Yaoundé. Le besoin en logement par an était évalué à plus de 150 000 logements unités en 20159. Dans un contexte de déficit croissant, les zones urbaines camerounaises font également face au développement de l’habitat informel, avec plus de 50 % du parc de logements considérés comme informels10. Malgré les subventions disponibles, moins de 5 % de la population camerounaise peut se permettre d’acquérir la maison la moins chère disponible sur le marché du logement formel en contractant un crédit hypothécaire selon le Centre for Affordable Housing in Africa (CAHF). Figure 3 : Analyse de l’accessibilité au logement au Cameroun Source: Center for Affordable Housing Finance in Africa, 2019 8 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 9 Ibid. 10 Jourdam-Boutin M., 2018, « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines, octobre 2018 + Habitat III. 17 4. État et politiques de l’habitat L’État camerounais est le principal acteur du secteur du logement social. Les ministères de l’Habitat et du Développement Urbain (MINHDU), des Finances (MINFI), et des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières (MINDCAF) sont en charge des secteurs du foncier et du logement au Cameroun. En théorie, l’État camerounais a mis en œuvre un système tripartite, qui repose sur la collaboration de ses acteurs afin d’apporter des solutions à la problématique du logement et d’aborder les enjeux du secteur sous plusieurs angles : 1. La Mission d’Aménagement et d’Entretien des Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR) viabilise et aménage les terrains destinés à la construction. 2. La Société Immobilière du Cameroun (SIC) agit en tant que promoteur immobilier public et construit des habitations. 3. Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) finance à la fois les opérations de construction et les crédits hypothécaires des acquéreurs. Malgré quelques grands succès dans les années 1980, ce système ne remplit plus ses objectifs et semble aujourd’hui défaillant. En effet, chacune des institutions citées ci-dessus fait face à de nombreuses difficultés. Chaque organisme opère individuellement et tous connaissent d’importantes difficultés financières. Les ressources publiques apportées à chaque institution ne produisent pas les résultats escomptés et ne subventionnent pas les ménages à revenus modestes. 4.1 Agences et organisations publiques dans le secteur du logement 4.1.1 Crédit Foncier du Cameroun (CFC) Le Crédit Foncier du Cameroun est une banque publique qui offre des prêts hypothécaires et des crédits pour des projets résidentiels portés par des promoteurs immobiliers. Après quarante années d’activité, le montant total des crédits offerts par le CFC s’élève à 261 milliards de FCFA (~441 millions de dollars É.- U.). Ces crédits ont donné lieu à la construction de 69 500 logements et à l’aménagement de 15 700 parcelles11. Le CFC est principalement financé par une taxe de 1,5 % prélevée sur les rémunérations mensuelles des salariés du secteur formel. Le CFC collecte aussi l’épargne des ménages à travers un programme épargne logement offrant un rendement de 2,5 %. Cette épargne reste insignifiante par rapport aux financements de l’État. Près de 65 % des financements du CFC sont dirigés vers des promoteurs immobiliers publics (SIC, MAETUR) et le tiers restant est destiné à des emprunts immobiliers contractés par des particuliers. Les financements de projets de l’État expliquent les hauts taux de sinistralité du CFC. Les crédits hypothécaires octroyés par le CFC se déploient sur 30 ans à des taux d’intérêt qui varient de 1 % à 7 %. Les ressources financières du CFC proviennent d’une taxe parafiscale prélevée sur les salaires des employés du secteur formel. Le CFC accorde de nombreux crédits hypothécaires à la diaspora camerounaise, qui possède des revenus plus importants que les salariés du Cameroun, mais qui n’est pas sujette au prélèvement de la taxe parafiscale. Peu de contribuables bénéficient effectivement des prêts 11 https://ecomatin.net/reforme-le-credit-foncier-du-cameroun-dans-le-viseur-de-la-banque-mondiale/ 18 du CFC. Le CFC dispose de plusieurs bureaux de représentation à l’étranger, notamment en France et au Canada12. Actuellement, le CFC fait face à des difficultés : les fonds disponibles couvrent seulement 10 % de la demande en financement du logement et le portefeuille de créances douteuses du CFC est conséquent (par le passé, les créances douteuses ont atteint des niveaux proches de 80 %). Le CFC a fait l’objet d’une commission d’enquête anticorruption de 2002 à 2011. Le déficit financier de la CFC s’élève à 90 milliards de FCFA (~152 millions de dollars É.-U.). Malgré des taux de sinistralité élevés, le CFC n’a pas eu recours à la Société de Recouvrement des Créances (SRC) de l’État du Cameroun. N’ayant pas accès à la totalité des ressources qui lui sont dues (voir taxe parafiscale), le CFC est à la recherche de nouvelles ressources de financement à long terme afin de poursuivre ses activités de prêteur en matière de crédits hypothécaires. 4.1.2 Société Immobilière du Cameroun (SIC) La Société Immobilière du Cameroun est le bras droit historique des politiques publiques du logement social au Cameroun. La SIC a prospéré dans les années 1980 et a entrepris plusieurs programmes de logement avant de connaître une longue phase d’inactivité suite aux crises économiques et aux politiques d’austérité. À la suite de cette phase de déclin, le parc de la SIC s’est dégradé (bâti et environnement) et à présent fait face à des difficultés financières, engendrées par les dépenses de maintenance du parc. Ce coût de réhabilitation tend à se répercuter sur le prix final de vente. Aujourd’hui, la SIC est une société parapublique, qui a fait l’objet d’une restructuration et d’une libéralisation de ses activités. Elle mène une politique de densification pour ses nouveaux projets de construction de logements et construit des logements non subventionnés, financés sur fonds propres. La SIC se spécialise de plus en plus dans la construction de logements pour la vente. Cependant elle continue de gérer son parc de logements locatifs constitué au fils des années. En outre, la SIC a bénéficié du MINHDU par la construction d’un nouveau parc de logements locatifs découlant des projets Olembé et Banga Bakoko en janvier 202013. Cependant, les logements récemment construits par la SIC sont moins abordables et leur prix favorise la population aisée. La SIC a pu profiter d’un « retour de l’agenda urbain » dans les politiques publiques et d’une amélioration des finances publiques pour réhabiliter son parc précédemment détérioré14. 12http://creditfoncier.cm/index.php/fr/diaspora 13 http://www.minhdu.gov.cm/index.php?option=com_content&view=article&id=1404%3A2020-01-07-14-43- 30&catid=1%3Aactualites&Itemid=200040&lang=en 14 Jourdam-Boutin M., 2018, « Portfolio : les chantiers à Yaoundé et Douala, poétique des villes camerounaises en construction », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines. 19 4.1.3 Mission d’Aménagement et d’Équipement des Terrains Urbains et Ruraux (MAETUR) La MAETUR a pour mission de viabiliser les espaces et terrains retenus pour la construction de logements. L’aménagement et l’équipement des terrains est historiquement confié à l’État et la MAETUR est donc le « lotisseur » public du Cameroun15. Malgré son mandat, la MAETUR fait face à de nombreuses difficultés dont le manque d’accès aux réserves foncières de l’État et aux financements. Afin de poursuivre ses activités, la MAETUR achète des terrains directement sur le marché et se finance par des crédits commerciaux. La MAETUR vend des terrains aménagés dans certaines villes à des particuliers à des prix qui se situent entre 18 000 FCFA et 40 000 FCFA au mètre carré (~30 à 67 dollars É.-U.). En revanche, la MAETUR ne dispose pas de liste des terrains disponibles ou des prix de vente des parcelles (qui peuvent se négocier de manière individuelle). 4.1.4 Ministère des Domaines et du Cadastre et des Affaires Foncières Le ministère joue un rôle central et met à disposition d’importantes superficies de terrain à des prix subventionnés (1 FCFA symbolique) destinées à des projets de logements. Depuis 2014, le ministère identifie et acquiert des terrains sous domaine privé de l’État afin de construire 10 000 logements et de viabiliser 50 000 parcelles. Selon le ministère, plus de 3 millions d’hectares ont été sécurisés dans tout le pays afin de mettre en œuvre des projets de logement et d’agriculture. Malgré l’existence de ces subventions, peu de projets se concrétisent. Les promoteurs immobiliers choisis pour exécuter certains projets non financés par l’État ne sont pas sélectionnés par appels d’offres. Les capacités techniques et financières ainsi que les expériences antérieures des promoteurs ne sont pas rigoureusement évaluées. Peu de promoteurs immobiliers sont en réalité capables de mener à bien un projet et les terrains cédés par l’État à un prix symbolique ne sont pas mis en valeur. Les contrats et la structure des partenariats révèlent régulièrement des défaillances : ils ne procurent ni le cadre ni les outils nécessaires à l’État afin que celui-ci puisse recouvrir les terrains. Le ministère peut également mettre des parcelles à disposition de particuliers désirant construire un logement en auto-construction. Le prix est fixé à 10 000 FCFA au mètre carré (17 dollars É.-U.) dans les villes de Yaoundé et Douala, à condition que le terrain soit mis en valeur dans un délai de 3 ans. Peu de personnes ont connaissance de ces programmes. 4.1.5 Rôle du MINHDU Le MINHDU évalue actuellement la mise en place d’un fonds social de l’habitat, qui imposerait une taxe sur les matériaux de construction destinés à financer l’habitat social. L’État devrait d’abord identifier les ressources à sa disposition et réévaluer leur utilisation afin de les orienter au mieux, de limiter les pertes et de maximiser les retombées des ressources investies au préalable. 15 Jourdam-Boutin M., 2018, « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines, octobre 2018. 20 4.1.6 Rôle des municipalités Bien que les autorités locales au Cameroun disposent de pouvoirs limités, notamment en matière d’aménagement urbain, les villes de Yaoundé et de Douala sont dynamiques et ont développé plusieurs programmes de logements. La Communauté urbaine de Yaoundé a construit 100 appartements dans le quartier Tsinga . Tous ont été vendus à des prix qui varient entre 30 et 50 millions de FCFA (~50 700 et 84 500 dollars É.-U.). Bien que ce projet ait bénéficié d’une subvention foncière, il semblerait que les bénéficiaires n’aient pas fait l’objet de critères de sélection. La vente de ces logements ne semblait pas réservée aux ménages qui ne peuvent accéder au marché du logement. La ville de Douala a créé la Société Métropolitaine d’Investissement de Douala (SMID). La SMID a levé des fonds auprès des habitants afin investir dans des secteurs économiques stratégiques, dont le secteur du logement. La SMID n’a pas encore débuté ses activités et ses modalités d’intervention restent encore vagues. La Société d’Aménagement de Douala (SAD) assiste la communauté urbaine de Douala dans la viabilisation et l’aménagement des parcelles, ainsi que dans la construction de logement s. Elle a été créée en 1998 avec des fonds de la coopération française sur le principe de l’aménagement concerté : un partenariat entre une communauté villageoise propriétaire de terrain, la communauté urbaine de Douala et le MINHDU. Elle ne reçoit pas les terrains de l’État. En revanche, la SAD finance le processus de construction auprès des banques, notamment auprès du Crédit Foncier du Cameroun. Aujourd’hui, elle a contribué à la construction de 1 000 logements et à la viabilisation de 4 500 parcelles. Récemment, la SAD a reçu un terrain de la Communauté Urbaine de Douala pour construire un projet de logement conséquent : la Cité des Cinquantenaires. Bien que subventionné, ce projet cherche à redynamiser le centre-ville et à vendre des appartements dont les prix varient entre 35 et 300 millions de FCFA (~59 200 et 507 300 dollars É.-U.), pour un prix moyen qui se situe à environ 135 millions de FCFA (~228 280 dollars É.-U.). La SAD exécute également des projets situés à l’extérieur de la ville, en partenariat avec des propriétaires terriens privés. La SAD a pour projet d’entamer la construction de près de 2 500 logements. Les prix de vente envisagés par la SAD se situent entre 20 et 60 millions de FCFA (~33 820 et 101 450 dollars É.-U.). La SAD est à la recherche de financement pour débuter ce projet et devrait recourir à des investissements privés pour le faire démarrer. 4.2 Analyse des politiques publiques de l’habitat Bien que les politiques publiques du logement au Cameroun aient fait preuve d’une certaine efficacité par le passé, elles ne remplissent plus leurs objectifs et mobilisent d’importantes ressources de l’État, sans produire de résultats satisfaisants. Depuis les années 1970, l’État, par l’intermédiaire de la SIC, est le principal acteur dans la construction des cités de logement. Le programme d’ajustement structurel et les recommandations du Fonds Monétaire International (FMI) ont mis un frein à ces investissements à la fin des années 1980 et ont entraîné la cession du parc de logement social. Depuis le milieu des années 2000, la politique de libéralisation du secteur immobilier a été caractérisée par l’arrivée de nombreux entrepreneurs sur la 21 scène de la promotion immobilière. Ces nouveaux acteurs contribuent au développement du secteur via de nouvelles manières de faire/construire (voir construction de villas individuelles, lotissements)16. Les pouvoirs publics ont également eu recours à l’expertise d’entreprises privées pour la construction de nouveaux projets de logements sociaux, notamment avec la mise en place de partenariats public-privé (PPP) qui s’apparentent plus à des contrats de construction 17 . Ces PPP ne sont pas rigoureusement structurés et les contrats sont régulièrement attribués sans appels d’offres. Les partenariats aboutissent rarement et, en cas de conflit entre parties, le cadre des contrats ne permet pas de résolution rapide. Malgré l’ouverture du secteur de l’habitat au secteur privé, l’État poursuit ses investissements et garde sa place de bailleur de fonds dans le secteur du logement formel. Les dépenses de l’État en matière de logement sont difficiles à évaluer et à quantifier mais il est utile de retenir les éléments suivants : • Les pouvoirs publics subventionnent les prix du foncier ; • Les pouvoirs publics offrent un soutien continu au Crédit Foncier du Cameroun à travers une taxe sur les salaires de 1,5 % prélevée par l’État et reversée au Crédit Foncier du Cameroun ; • Les pouvoirs publics soutiennent le secteur en finançant la construction des grands programmes de logements ; • Les pouvoirs publics assistent la MAETUR et la SIC dans leurs activités ; • Les intérêts sur les crédits immobiliers et les transactions concernant les logements sociaux bénéficient d’une exonération de TVA de près de 20 %18 ; • Les logements sociaux bénéficient d’une exonération du coût d’enregistrement du terrain, qui représente 2 % du prix de vente. Les subventions décrites ci-dessus bénéficient rarement aux foyers à faible revenu et à revenu intermédiaire. Ces subventions ont besoin d’une restructuration majeure afin d’être efficaces et de produire des retombée positives pour le développement du concept de logement abordable. Les réformes engagées témoignent d’une prise de conscience de la part de l’État et des différents acteurs de la sphère publique. L’État a conscience des difficultés de développement subies par le secteur du logement. Ces réformes sont les suivantes : • Opérationnalisation de la copropriété pour les appartements et les maisons d’ici à la fin de l’année 2019 ; • Licences obligatoires pour les professionnels de l’immobilier ; • Réforme et numérisation du système cadastral ; • Loi sur la criminalisation des défauts de paiement ; • Actualisation de la politique de logement social. Ces réformes contribueront à renforcer le secteur, mais elles ne seront pas suffisantes pour résoudre certaines difficultés structurelles. L’État a donc besoin d’un accompagnement spécifique afin d’articuler ses interventions et de repenser l’utilisation de ses ressources. Malgré des investissements publics 16 Jourdam-Boutin M., 2018, « Portfolio : les chantiers à Yaoundé et Douala, poétique des villes camerounaises en construction », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines. 17 Jourdam-Boutin M., 2018, « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines, octobre 2018. 18 https://actucameroun.com/2017/10/15/cameroun-finances-credit-foncier-cameroun-denonce-non-remboursement-credits-certains- usagers/ 22 notables et conséquents dans le secteur de l’habitat, les interventions ne ciblent que les couches les plus aisées de la population camerounaise. Toutefois, l’État dispose de nombreux atouts sur lesquels s’appuyer afin de relancer le secteur du logement abordable, tels que des réserves foncières importantes, des ressources abordables grâce aux contributions des ménages, ainsi qu’un secteur privé dynamique. Afin de mettre en valeur les ressources de l’État et d’exploiter les ressources du secteur privé, plusieurs mécanismes peuvent être mis en place, dont les suivants : 1. Une aide à la structuration de partenariats public-privé et à la sélection de promoteurs immobiliers compétents. De nombreux projets de construction de logement public ne démarrent pas ou sont suspendus du fait que les promoteurs immobiliers impliqués dans le projet se trouvent régulièrement en difficultés financières et n’ont pas accès aux ressources longues nécessaires à la poursuite du projet. D’autres projets sont interrompus en cours d’exécution par suite de difficultés qui auraient pu être identifiées et résolues lors des phases initiales de négociation du contrat. Afin d’assurer un déroulement efficace du projet, un partenariat public-privé requiert une structure claire, transparente et rigoureuse. Les risques éventuels devraient être prévus et anticipés dans le contrat liant les deux parties afin de limiter les aléas au cours du projet. 2. Une restructuration du financement du Crédit Foncier du Cameroun afin d’assurer une distribution efficace des subventions de crédits aux foyers à faible revenu. Aujourd’hui, les financements du CFC sont accessibles à tous, indépendamment du niveau de revenu des ménages, mais ne bénéficient pas aux plus nécessiteux. La mesure ci-dessus permettra aux banques commerciales de se positionner sur le marché des crédits à l’habitat et d’accorder des crédits hypothécaires aux taux du marché aux ménages aisés. 23 5. Analyse de la chaîne de valeur de l’offre Afin d’évaluer le marché du logement d'un pays, l’Affordable Housing Institute (AHI) a développé un outil qui permet une approche écosystémique du secteur du logement. Au-delà d'une étude de marché classique, cette approche permet d’établir une cartographie détaillée des acteurs clés dans le secteur du logement (production et financement du logement) et d’identifier leurs rôles actuels et potentiels au sein de l'écosystème. Un marché immobilier résidentiel prospère résulte du fonctionnement des deux chaînes de valeur. Une description détaillée de la chaîne de valeur est disponible en annexe. La chaîne de valeur de l’offre du Cameroun révèle de nombreuses difficultés qui ne permettent pas à la majorité des foyers d’accéder à un logement décent sur le marché formel. Au Cameroun, comme dans de nombreux pays d’Afrique subsaharienne, la majeure partie du parc immobilier est construite selon un processus d’auto-construction conduit par les ménages souhaitant construire un logement. Le rôle et la participation des promoteurs immobiliers sont limités . Les logements proposés par les promoteurs immobiliers sont coûteux et hors de portée de la majorité de la population. Les coûts liés au foncier, aux infrastructures et aux matériaux de construction expliquent notamment ces prix élevés. D’après le Rapport Urbain d’Habitat III pour le Cameroun, plus de 90 % de la construction de l’habitat relèvent de l’autoproduction et sont assurés par le secteur informel. Comme le tableau 2 ci-après l’indique, la proportion de la population habitant dans des logements à matériaux définitifs est en baisse dans les zones urbaines alors qu’elle augmente à l’échelle du pays. L’étalement urbain et le développement de zone d’habitat informel peuvent être à l’origine de telles statistiques. Tableau 2 : Proportion de la population (en pourcentage) habitant dans les logements construits à l’aide de matériaux durables Milieu Année 2001 2007 2014 Rural 8,1 9,2 77,7 Urbain 50,1 55,4 27,4 Cameroun 22,7 25,5 49,8 Source : ECAM 2, 3 et 4, 2014 Le secteur de la promotion immobilière se concentre essentiellement sur le développement de projets de logement de « standing » dont l’offre reste marginale, et peu de logements sont disponibles pour les ménages à faible revenu. Il faut noter qu’au Cameroun, moins de 3 % du parc de logements nouvellement construits et disponibles à l’achat ou à la location ont été livrés par un promoteur immobilier privé. La contribution du secteur privé au parc de logement est marginale19. 5.1 Question foncière Accéder au foncier et obtenir un titre de propriété en règle à un prix raisonnable, abordable et dans des délais raisonnables est un enjeu majeur pour le développement de l’habitat. 19 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 24 Au Cameroun, trois régimes coexistent et définissent trois types de tenure foncière et domaniale (domaine national, domaines (public et privé) des personnes publiques (État et collectivités), patrimoine foncier des personnes privées) et disposent d’instruments variés de sécurisation des terrains (immatriculations, titres fonciers et titres d’occupation comme baux, concessions, affectation, permis d’occuper seulement sous loi coutumière). Les règles traditionnelles et coutumières sont encore, dans la pratique, appliquées en matière de gestion du foncier. Plus de 70 % des immeubles au Cameroun n’ont pas de titre formel de propriété. Cependant, les immeubles avec titre foncier se trouvent principalement en milieu urbain. Le Cameroun a développé plusieurs projets et réformes en matière de gestion des terrains et du foncier. En effet, le pays a entamé un processus de déconcentration des affaires foncières en 2005 afin de permettre aux régions de contribuer à la gestion foncière locale et d’obtenir plus de pouvoir dans le domaine des affaires foncières. En pratique, et depuis le lancement de cette réforme de déconcentration, les services déconcentrés du MINDCAF gèrent la délivrance des titres dans les régions sans avoir besoin d’envoyer les dossiers à Yaoundé, sauf dans des cas spécifiques. Malgré les améliorations apportées par la réforme de 2005, obtenir un titre prouvant la propriété d’un bien ou d’un terrain reste une procédure longue et coûteuse au Cameroun. Les délais de réception des titres fonciers se sont réduits et des efforts ont été fournis afin de faciliter les démarches. Ces délais sont passés de 10 ans à 6 mois, voire 81 jours en 2019. Les démarches se composent de cinq procédures distinctes et coûtent près de 20 % du prix final du bien20. La proportion des ménages en possession d’un titre foncier ou d’occupation reste faible. En 2014, seulement 13,6 % des ménages propriétaires disposaient d’un titre foncier. Les projections pour l’année 2020 estiment un pourcentage de ménages propriétaires avec titre foncier de l’ordre de 25 %21. Tableau 3 : Proportion des ménages propriétaires de leur logement avec titre foncier (en pourcentage) Ville 2001 2007 2014 Douala 17,5 19,3 17,4 Yaoundé 13,7 13,1 22,8 Autres villes 17,2 21,2 22,5 Urbain 16,3 18,6 20,9 Rural 5,3 5,9 7,7 Ensemble 9,4 10,3 13,6 Source : INS, ECAM 3 et 4, 2014 Les difficultés liées à l’accès au foncier ont incité l’État à mettre en place des programmes destinés à faciliter l’accès au logement. Parmi ces programmes on relève un programme de constitution de réserves foncières pour des projets d’intérêt général, dont des projets d’habitat social, prévu à l’horizon 2020. Un programme d’aménagement de parcelles constructibles a également été annoncé et prévoit de mettre à disposition 50 000 parcelles constructibles. Un Projet d’Appui à la Modernisation du Cadastre et au Climat 20 Doing Business, Cameroun, 2019. 21 Rapport national sur les objectifs du Millénaire pour le développement en 2015. 25 des Affaires (PAMOCCA) est aussi en cours de réalisation22. Une autre initiative phare de l’État qui mérite d’être citée est le GUTF (Guichets Uniques de Facilitation des Transactions Foncières), dont la fonction est d’accélérer les transactions foncières pour les opérateurs économiques ; ce qui pourrait inclure aussi les promoteurs immobiliers. Malheureusement, tous ces projets peinent à produire des résultats palpables. 5.2 Développement urbain et infrastructures Outre la question de l’accès au foncier, les difficultés d’accès aux services de base persistent et les promoteurs immobiliers sont contraints de mobiliser leurs fonds propres afin d’aménager et de viabiliser les terrains face au manque d’investissement de la part de l’État. L’aménagement des terrains pour les projets de construction de logement relève en principe de la MAETUR, mais l’institution manque de ressources financières et de capacités techniques. La MAETUR collabore rarement avec les promoteurs immobiliers privés. Elle reçoit peu de subventions de l’État et n’a pas défini de prix de vente pour les terrains qu’elle aménage pour les lotissements standing (commerciaux), sachant que les aménagements sociaux deviennent de plus en plus rares. Afin de réaliser pleinement son rôle d’aménageur, la MAETUR doit faire l’objet de réformes et repenser son organisation. De nombreuses petites et moyennes entreprises (PME) privées de promotion immobilières se spécialisent aussi dans l’achat, le morcellement et l’aménagement des terrains. Ce sont ces PME qui produisent la vaste majorité des parcelles formellement loties même si elles le sont imparfaitement dans certains cas. Ces parcelles sont ensuite revendues aux ménages souhaitant investir dans l’auto construction. Malgré un manque d’infrastructure, de nouvelles politiques d’aménagement urbain ont récemment été initiées afin de planifier la croissance et le développement urbain de façon stratégique et organisée. L’État et les municipalités devront s’appuyer sur ces plans afin de prévoir les investissements nécessaires à réaliser en matière d’infrastructure et de services de base : • Le Plan de Développement Urbain Yaoundé (2008), • La Stratégie Nationale de Développement Urbain (2011)23. 5.3 Promoteurs immobiliers Bien que le secteur de l’immobilier camerounais soit libéralisé depuis plus de 30 ans, la participation du secteur privé à la construction de logement demeure marginale et de nombreux ménages optent pour l’auto-construction. En 2016, le ministère de l’Habitat et du Développement Urbain fait état des difficultés rencontrées par les promoteurs immobiliers. Sur 123 promoteurs privés recensés par le MINHDU en 2016, seuls 40 d’entre eux sont réellement actifs (soit 30 %) et ont contribué à la construction de 1 200 logements et de 14 500 parcelles au total24. À présent, les opérateurs privés (209 agréés par le MINHDU) et publics réalisent principalement des « townhouses », des condominiums ou des immeubles de taille 22 Rapport national du Cameroun pour HABITAT III, 2015. 23 Ibid. 24 http://www.minhdu.gov.cm/index.php?option=com_content&view=article&id=1045%3A2016-12-08-08-28- 21&catid=1%3Aactualites&Itemid=200040&lang=fr 26 moyenne 25 . Plusieurs opérateurs privés internationaux s’impliquent également dans d’importants programmes de production de logements (Chine, Canada, Maroc)26. Certains particuliers, disposant d’un capital financier et foncier important, participent occasionnellement à des activités de promotion immobilière sans nécessairement se professionnaliser dans ce domaine27. 5.3.1 Société Immobilière du Cameroun (SIC) La Société Immobilière du Cameroun (SIC) est le premier promoteur immobilier du Cameroun et appartient à près de 90 % à l’État. La SIC a construit plus de 12 000 logements : 6 000 d’entre eux sont destinés à la vente et 6 000 à la location. Le prix de la maison la moins onéreuse vendue ou louée par la SIC s’élève respectivement à 17 millions de FCFA (~28 745 dollars É.-U.) et 50 000 FCFA par mois (85 dollars É.-U.). La SIC a pour objectif de construire 20 000 logements au cours des cinq prochaines années et a déjà identifié et sélectionné un terrain pour la construction de 8 000 logements. Cependant, la SIC fait face à des difficultés financières et doit faire appel à des banques commerciales telles que Afriland First Bank ou Shelter Afrique afin d’obtenir des financements et des crédits à la construction. La SIC devrait concentrer ses efforts sur la mise en place de partenariats public-privé avec des promoteurs compétents et limiter son endettement auprès des banques. Figure 4 : La Cité Verte construite par la Société Immobilière du Cameroun Source : Affordable Housing Institute, 2019 5.3.2 Société d’Aménagement de Douala La Société d’Aménagement de Douala (SAD), sous tutelle de la Communauté Urbaine de Douala, intervient en tant que promoteur immobilier dans la ville. Depuis sa création en 1998, la SAD a construit plus de 1 000 logements tant sociaux que des habitations de standing. Le prix de vente de ces logements s’établit entre 20 millions et 300 millions de FCFA (33 820 et 507 260 dollars É.-U.). Bien qu’étant un organisme de l’État, elle ne bénéficie que rarement des réserves foncières publiques et doit régulièrement 25 Jourdam-Boutin M., 2018, « Portfolio : les chantiers à Yaoundé et Douala, poétique des villes camerounaises en construction », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines. 26 Rapport national du Cameroun pour HABITAT III, 2015. 27 Jourdam-Boutin M., 2018, « Portfolio : les chantiers à Yaoundé et Douala, poétique des villes camerounaises en construction », Urbanités, Dossier/Urbanités africaines. 27 développer des partenariats de joint-venture avec des propriétaires terriens. Elle cherche actuellement des financements pour construire plus de 2 500 logements. Figure 5 : Logements construits par la Société d'Aménagement du Douala Source : Société d’Aménagement de Douala, 2019 5.3.3 SOPRIN SOPRIN est l’un des plus grands promoteurs privés opérant dans le secteur du logement au Cameroun. SOPRIN a construit un projet de 200 logements à la Cité Tunisienne à Yaoundé en 2009 et a été sélectionné pour construire des logements sur 15 hectares de terres dans le cadre du projet du gouvernement situé à Olembé. Aujourd’hui, SOPRIN souhaiterait construire un projet de logement sur une surface de près de 172 hectares à Mfomakap. SOPRIN envisage de construire environ 200 logements de type R+4 par hectare. Ces logements seront vendus via un mécanisme de location-vente. SOPRIN cherche également un financement à long terme afin de démarrer son projet. 28 Figure 6 : Projet de logements de type R+4 initiés par SOPRIN Source : SOPRIN, 2019 5.3.4 Promoteurs étrangers De nombreux promoteurs immobiliers et entreprises de construction étrangères se rendent au Cameroun et réalisent des visites de prospection, à la recherche de contrats pour la construction de projets de logement. Ces organismes requièrent une garantie souveraine en contrepartie de leur participation afin de limiter leur prise de risque. Or, l’État camerounais ne peut se permettre d’accorder de telles garanties. Il est d’ailleurs généralement peu commun que des projets de logement bénéficient d’une garantie souveraine. Parmi les acteurs privés en partenariat avec l’État camerounais il est possible de citer : • L’entreprise italienne Pizzarotti qui s’est engagée à construire 10 000 logements sociaux dans le cadre du programme de construction de l’État. Le partenariat a été signé en 2017 mais le projet n’a pas débuté. • L’entreprise Coffor est en partenariat avec l’État camerounais pour la construction de plusieurs logements, également dans le cadre du grand programme de logement de l’État. Le projet semble se poursuivre et l’entreprise bénéficie d’un contrat direct pour la construction des logements. • China Communications Construction a conclu un accord pour construire la Cité des Cinquantenaires, mais les travaux de construction n’ont toujours pas débuté. 29 5.4 Grands programmes de logements de l’État Le gouvernement camerounais a lancé en 2009 le Programme gouvernemental pour la construction de 10 000 logements sociaux et la mise à disposition de 50 000 parcelles assainies à l’échelle du pays. Avec des coûts avoisinant 17 millions de FCFA (~28 750 dollars É.U.) par unité, ces logements dits « sociaux » se sont révélés coûteux et hors de portée des populations les plus pauvres. L’objectif du gouvernement était de tenir ses engagements à l’horizon 2015 mais le programme a connu d’importants retards. Seuls 10 % des logements prévus ont été effectivement livrés. De nombreux logements restent inachevés et inhabités. Par conséquent, le parc de logements se dégrade28. Olembé est l’initiative phare du Programme gouvernemental camerounais. Dans le cadre du Programme gouvernemental, les pouvoirs publics ont eu recours à l’expertise d’entreprises privées pour la construction de nouveaux projets de logements sociaux. Au total, 500 petites et moyennes entreprises (PME) camerounaises devaient participer à la construction de logements sociaux sur le site d’Olembé. L’attribution des marchés aux PME a été vivement critiquée en l’absence de commission d’évaluation des offres et de contrôle des capacités techniques et financières des PME. Finalement, de nombreuses entreprises ont fait face à des difficultés pour respecter les objectifs et les délais impartis29. Figure 7 : Logements vacants et habités sur le site d'Olembé Source : Affordable Housing Institute, 2019 Dans le cadre du Programme Gouvernemental, un partenariat a été signé entre les gouvernements camerounais et chinois pour la construction de 1 500 logements (sur les 10 000 annoncés), dont 645 à Olembé. Dans le cadre de cet accord, l’État chinois avançait 85 % du montant nécessaire à la réalisation de ces logements. La Société Nationale de Chine pour la Coopération Internationale Économique et Technique Shenyang a été mandatée pour la construction de ces logements. Aujourd’hui, les logements, les infrastructures et services de base sont achevés. En revanche, ces logements ne sont pas habités : les autres volets du projet doivent être finalisés au préalable avant de permettre aux acquéreurs d’emménager 30 . Le projet a connu des difficultés de mise en œuvre en raison de la lourdeur des procédures administratives et des autorisations, des difficultés observées concernant l’approvisionnement des terrains en infrastructures de base (eau, électricité) et des faiblesses de capacités financières. L’État a également signé plusieurs partenariats avec des promoteurs étrangers. Ces partenariats n’ont pas abouti malgré les nombreuses subventions apportées et versées aux promoteurs. C’est notamment 28 Ibid. 29 Ibid. 30 Ibid. 30 le cas pour le groupe italien Pizzarotti qui a signé un accord de partenariat en 2017 avec l’État camerounais afin de construire 10 000 logements sur une surface de 20 hectares dans le quartier de Mbankomo à Yaoundé. Les négociations ainsi que le projet ont été suspendus. 5.5 Coûts de construction Les coûts liés à la construction au Cameroun semblent relativement abordables : Le prix d’un sac de ciment est d’environ 5 000 FCFA (8 dollars É.-U.). Bien que le ciment et le sable soient produits localement au Cameroun, le fer et les matériaux de finition (portes, fenêtres, éviers, sanitaires) sont importés et augmentent les coûts de construction. Figure 8 : Comparaison du prix d’un sac de ciment dans la région CEMAC 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 RCA Gabon Tchad Guinée E. Cameroun Congo Kenya Source : Affordable Housing Institute, 2019 La SIC construit des appartements pour un coût d’environ 175 000 FCFA au mètre carré (~295 dollars É.- U.). Les promoteurs immobiliers qui construisent des logements sociaux sont également exonérés de la taxe sur la valeur ajoutée pendant 5 ans. En revanche, les coûts les plus importants, notamment les coûts du foncier et du raccordement du site aux infrastructures de base, ne sont pas pris en charge par l’État dans le cas des promoteurs privés. Cependant, pour les promoteurs publics telle que la SIC et la SAD, l’État apporte souvent des terrains subventionnés et participe aux financements des infrastructures de base. 31 Tableau 4 : Estimation des coûts de construction d’un logement au mètre carré Logement secteur Logement SIC Eléments privé Prix au m² Prix au m² Terrain Subvention 60 000 Aménagement 20 000 20 000 Construction 175 000 170 000 Frais 30 000 60 000 Total 225 000 310 000 Source : Affordable Housing Institute, 2019 5.6 Secteur de la construction durable Les techniques de construction utilisées au Cameroun ne sont pas durables et consomment beaucoup d’énergie. Toutefois, l’utilisation de l’outil de simulation « Excellence in Design For Greater Efficiencies » (EDGE), permet d’observer que des investissements de l’ordre de 950 dollars É.-U. par appartement pourraient améliorer l’ensemble de la construction et pourraient également répondre aux objectifs et critères fixés pour obtenir la certification EDGE pour des constructions durables et efficientes. Ces investissements incluent, par exemple : la mise en place de panneaux solaires et d’appareils sanitaires qui conservent l’eau. Ils permettraient aux ménages d’économiser environ 40 dollars É.-U. par mois sur leurs frais de consommation d’eau et d’électricité. L’amortissement et la rentabilité du coût engendré par ces travaux supplémentaires se réalisent en 2 ans. Les chiffres présentés ci-après sont issus de l’outil EDGE lors d’une simulation de consommation énergétique pour un appartement type construit par la SIC. Figure 9 : Simulation EDGE et prix des matériaux durables 32 Source : EDGE, 2019 Les promoteurs immobiliers camerounais devraient investir dans le logement durable et la construction verte afin d’obtenir une certification de l’organisme EDGE. Afin que les promoteurs immobiliers se familiarisent à la plate-forme EDGE et profitent pleinement des avantages qu’elle propose, une formation initiale et un programme d’assistance technique destinés aux promoteurs immobiliers seront nécessaires. 33 6. Analyse de la chaîne de valeur de la demande La chaîne de valeur de la demande révèle également des défaillances, qui limitent l’accès aux crédits hypothécaires à la majeure partie de la population camerounaise. Une analyse détaillée de la chaîne de valeur de la demande est présentée en annexe. 6.1 Secteur bancaire et crédits hypothécaires En 2017, selon Global Findex de la Banque mondiale, 34,5 % de la population camerounaise détenaient un compte dans une institution financière officielle, et moins de 7 % avaient accès à un crédit du secteur bancaire formel ; un moindre pourcentage avait davantage accès à un crédit hypothécaire. Quinze banques commerciales sont recensées sur le territoire camerounais (4 internationales, 6 régionales, 5 locales). La majorité des banques au Cameroun a exprimé un manque d’accès aux ressources à long terme, phénomène qui limite ces institutions dans leurs activités de prêt hypothécaire. En effet, les banques ont essentiellement recours aux dépôts pour financer leur portefeuille de prêts. Or, les dépôts clients sont constitués essentiellement de dépôts à vue (71 %) et de peu de dépôts à terme (14 %), selon les données du Conseil National de Crédit du Cameroun (CNC) à la fin de 2018. Figure 10 : Répartition de dépôts bancaires au Cameroun (en millions de FCFA) 270 342.9 6% 8% 614.7 14% 6461.1 3215.5 72% Comptes de dépôts à régime spécial Comptes de dépôts à terme Comptes créditeurs à vue Autres comptes créditeurs et dettes rattachees Source : CERBER, Rapport CNC (2018) Les règles prudentielles brident la majorité des banques en matière d’investissements sur le long terme. Les banques répondent d’un ratio de transformation de 50 %, qui les limitent dans leurs activités de prêteur : elles ne peuvent prêter au-delà de 7 ans. Les banques commerciales n’ont pratiquement pas d’activités de prêts hypothécaires et se contentent de financer les promoteurs immobiliers (c’est le cas de l’entreprise COFFOR qui a obtenu des financements de la BGFI, d’Afriland et d’Ecobank). En effet, les banques n’ont pas accès à des ressources à long terme et sont dans l’incapacité de transformer les dépôts qu’elles reçoivent (leurs ressources premières) en crédits de plus de 7 ans. 34 Peu de banques proposent des prêts hypothécaires et le Crédit Foncier du Cameroun reste le principal acteur dans ce secteur. Des données sur les encours des crédits logement au Cameroun ont été obtenues auprès de la BEAC mais elles affichent certaines irrégularités pour les années 2016 et 2017, où seuls les nouveaux crédits ont été déclarés. L’encours des crédits hypothécaires au niveau national se situe aujourd’hui à près de 70 milliards de FCFA (~118 millions de dollars É.-U.). Une grande partie de ces crédits est issue du CFC : le montant annuel de crédits accordés par le CFC s’établit en moyenne à 16,5 milliards de FCFA (~28 millions de dollars É.-U.) pour la période 2012-2018. Bien que la figure 11 ci-après représente les données fournies par la COBAC sur les volumes totaux de crédits hypothécaires au Cameroun, il est probable que pour les années 2016 et 2017, la COBAC ait utilisé les données sur les nouveaux volumes de crédits octroyés. Bien que la courbe apparaisse en baisse pour ces années, en réalité elle devrait connaître une croissance faible mais stable. Figure 11 : Encours des crédits hypothécaires au Cameroun (en millions de FCFA) 80,000 CFA 70,000 CFA 60,000 CFA 50,000 CFA 40,000 CFA 30,000 CFA 20,000 CFA 10,000 CFA - CFA 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Source : BEAC, 2019 Le Crédit Foncier du Cameroun accorde la majorité des crédits logement au Cameroun. Grâce à une taxe parafiscale de 1,5 % prélevée sur le revenu des salariés camerounais, le CFC bénéficie de ressources gratuites et permanentes. Grâce à cette ressource, le CFC peut offrir des produits de financement plus longs et à des taux subventionnés. Aujourd’hui, le CFC ne reçoit pas la totalité de la taxe qui lui est destinée : sur 28 milliards de FCFA (~47 millions de dollars É.-U.) collectés par an, le CFC ne reçoit que 5 milliards de FCFA (~8,4 millions de dollars É.-U.). L’écart entre les recettes prévues et perçues est important mais ces ressources permettent tout de même au CFC d’avoir un avantage sur les banques commerciales en matière de ressources longues. Les subventions versées au CFC endiguent la compétition sur le marché des crédits hypothécaires et, par conséquent, les banques commerciales n’offrent pratiquement pas de produit destiné au financement du logement et ne sont pas présentes sur ce marché. Le CFC a tenté de mettre en place des partenariats avec d’autres banques dans le but d’accroître le volume de ses prêts. En 2014, un accord a été signé entre la banque commerciale ECOBANK et le CFC pour promouvoir l’accès au logement abordable. En effet, ECOBANK s’est engagée, via le projet BankImmo, à 35 fournir des produits de financement proposés par le Crédit Foncier du Cameroun31. Ce partenariat avait notamment pour objectif de réduire les délais de traitement des demandes de prêts, de décaissement et d’obtention des prêts, et de permettre à la diaspora camerounaise d’accéder plus aisément aux produits financiers du Crédit Foncier du Cameroun. Les taux proposés étaient de 3,75 % pour les emprunteurs âgés de moins de 30 ans. Bien que l’initiative ait attiré 250 candidatures, seulement sept dossiers de préqualification ont été transmis au CFC au cours de l’année 2014. De plus, le Crédit Foncier du Cameroun étant toujours en charge du décaissement des prêts, les délais demeuraient longs. Selon la Banque mondiale, en 2015 aucun emprunt n’avait été octroyé aux candidats préalablement sélectionnés32. Les banques commerciales au Cameroun ne peuvent s’établir dans le secteur hypothécaire faute d’accès à des ressources à long terme. Seule la Banque Internationale du Cameroun pour l’Épargne et le Crédit (BICEC, succursale de la Banque Populaire française) octroie des prêts pour financer l’acquisition de terrain ou pour financer des travaux de rénovation de logements à sa clientèle. Le montant maximum offert par la BICEC s’élève à 5 millions de FCFA (~8450 dollars É.-U.) sur une période de 4 ans maximum. Des prêts immobiliers sur 10 ans sont également disponibles auprès de la BICEC33. 6.2 Analyse financière du Crédit Foncier du Cameroun Le CFC dispose d’un business model différent de celui des banques classiques et dont l’objet principal est le financement immobilier. Les ressources du CFC proviennent essentiellement des contributions (taxe parafiscale) collectées par l’État et reversées par le Trésor public. Les dépôts de la clientèle, principale ressource d’une banque classique, sont insignifiants au sein du CFC et collectés exclusivement à travers des comptes d’épargne logement. D’autres types de ressources pour une banque comme les crédits interbancaires sont inexistants. A priori, le modèle fondé sur les contributions qui sont des ressources non rémunérées et de long terme, semble efficace du fait de la nature des crédits immobiliers (longue durée) et des revenus assez modestes des ménages dans le contexte du Cameroun. Toutefois, force est de constater, dans les faits, la limite et l’inefficience de ce modèle, qui rend le CFC dépendant des contributions qui ne sont reversées que très partiellement par l’État, limitant ainsi considérablement son niveau d’activité. Dans d’autres pays d’Afrique (Tunisie, Sénégal, Côte d’Ivoire, Mali, etc.) les banques d’habitat fonctionnent comme des banques classiques avec des prêts octroyés financés principalement à travers les dépôts collectés. L’actionnariat du CFC avec une participation majoritaire de l’État se justifie par la vocation du CFC qui se veut être un instrument de soutien de la politique de l’habitat du Gouvernement. Si le principe est vertueux en supposant l’impulsion et le soutien étatique dont pourrait bénéficier le CFC pour conduire avec succès sa mission, les faits ont démontré le contraire avec les problèmes de gouvernance et de mauvaise gestion ayant miné le développement du CFC. Dans la plupart des banques publiques de l’habitat ayant démontré une bonne performance, l’État détient une participation minoritaire comme le présente la figure 12 ci-après. Tableau 5 : Benchmark des participations de l’État et performances de différentes banques de l’habitat 31 https://www.camerounweb.com/CameroonHomePage/diaspora/Ecobank-s-arm-to-market-Credit-Foncier-real-estate-financing-products- 302676# 32 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 33 Ibid. 36 LIBELLÉS DE POSTES (FCFA MILLIONS, 2016) CFC BH - TUNISIE BH – SÉNÉGAL PARTICIPATIONS DE L’ÉTAT 75,0 % 33,4 % 17,7 % DÉPÔTS DE LA CLIENTÈLE 23 685 1 407 576 219 166 ENCOURS CRÉDITS CLIENTS 117 234 1 975 864 281 767 PRODUIT NET BANCAIRE 5 455 83 468 15 146 RÉSULTAT NET - 1 668 + 24 932 + 5 793 Source : Rapport CAC CFC (2016), sites web 6.2.1 Analyse des ressources du Crédit Foncier du Cameroun Les fonds propres de base du CFC se sont progressivement dégradés du fait des pertes accumulées au fil des années, pour s’établir à ~8,2 milliards de FCFA (~13,6 millions de dollars É.-U.) en 2016, soit 82 % du capital social minimal exigé par la réglementation bancaire de 10 milliards de FCFA (~17 millions de dollars É.U.). Les fonds propres totaux sont renforcés par les fonds de financement et de garantie constituées des contributions devant être reversées au CFC par le Trésor public – assimilées à des fonds propres de 240,1 milliards de FCFA (406 millions de dollars É.-U.) en 2016 (même si ceux-ci ne sont que partiellement reversés au CFC) et les provisions pour risques et charges de 6 milliards de FCFA (~10,1 millions de dollars É.-U.). Figure 12 : Structure des capitaux permanents du CFC (en millions de FCFA) Source : Rapport CAC CFC, 2016 Le CFC dispose en réalité de ressources très limitées et peu adaptées pour développer sa production de crédit à l’habitat du fait d’un reversement partiel des contributions prélevées par le Trésor public au titre du fonds de financement et de garantie. Contrairement à la croyance populaire, les remboursements de prêts se trouvent être la première source de financement du CFC. Ainsi, en 2016, les ressources de production du CFC s’élevaient à 23,7 milliards de FCFA (~40 millions de dollars É.-U.) constituées à 69 % des remboursements de prêts, à 28 % des contributions de l’État et à 3 % des dépôts collectés. 37 Figure 13 : Structure des ressources de production du CFC en 2016 (en millions de FCFA et en pourcentage) (3%) (28%) (69%) Retour des prêts, qui sont octroyés majoritairement grâce aux contributions Source : Rapport d’activité CFC, 2016 Ces ressources sont extrêmement faibles comparées au déficit de logement actuel pouvant être estimé à 13 000 milliards de FCFA (~22 milliards de dollars É.-U.)34, et au besoin annuel de financement de 115 milliards de FCFA (~194 millions de dollars É.-U.) induit par le programme gouvernemental de construction de 10 000 logements et d’aménagement de 50 000 parcelles constructibles. Ce montant de ressources reste également largement en dessous du budget prévisionnel de 2016 de 43 milliards de FCFA (~72,7 millions de dollars É.U.). Les remboursements de prêts, comme il est énoncé ci-dessus, constituent la première source de financement du CFC, rendant celui-ci dépendant de la solvabilité des emprunteurs. Cette situation est délicate pour le CFC, car les ressources dont il dispose ne sont pas adaptées au besoin de financement de l’habitat, qui exige des ressources longues. Les remboursements de prêts comprennent les remboursements des créances clients et les remboursements des dettes de l’État (provenant de crédits accordés à l’État et aux collectivités locales jusqu’en 2012 – année de la restructuration du CFC) respectivement de 12,4 milliards de FCFA (~21 millions de dollars É.-U.) et 4 milliards de FCFA (~6,7 millions de dollars É.-U.). Les contributions, deuxième ressource de production du CFC, sont des ressources capitales pour le développement de son activité du fait qu’elles sont sans coût et constituent des ressources de long terme. Malheureusement, elles sont en réalité très faiblement reversées au CFC après prélèvement par le Trésor public. En 2016, 22,4 milliards de FCFA (~37,8 milliards de dollars É.-U.) de taxe parafiscale ont été collectés par le Trésor public au titre desdites contributions et seulement 6,5 milliards de FCFA (~10,9 millions de dollars É.-U.) ont effectivement été reversés au CFC, soit un taux de reversement de 29 %. Instituée par la loi n°77/10 du 13 juillet 1977, la contribution est une taxe parafiscale prélevée aux taux de 1 % sur les revenus des salariés et de 1,5 % sur la masse salariale à la charge de l'employeur. Un total 34 Déficit estimé en multipliant le déficit de logement actuel de 1,3 million d’unités par le coût moyen d’un logement abordable de 10 millions de FCFA. 38 de 80 % des ressources provenant de cette taxe sont censés être reversés au CFC et destinés au financement de prêts sociaux ; le faible taux de reversement de 29 % nuit ainsi au financement de l’habitat social au Cameroun. À fin de 2016, le montant cumulé des taxes collectées et non reversées au CFC s’élevait à 134,6 milliards de FCFA (~227,5 millions de dollars É.-U.). Les dépôts collectés à travers des comptes d’épargne logement, seuls dépôts collectés par le CFC, ne contribuent que très faiblement aux ressources de production, ce qui présente une différence majeure avec les banques privées. À fin de 2016, le stock des dépôts collectés s’élevait à 23,7 milliards de FCFA (40 millions de dollars É.-U.), soit 0,64 % de part de marché au Cameroun. À fin de 2015, ce montant était de 22,9 milliards de FCFA (38,7 millions de dollars É.U.), soit 8 % du total passif alors que les dépôts collectés par Afriland First Bank, la BICEC et la Société Générale Cameroun, les trois premières banques du pays, s’élevaient respectivement à 605 milliards de FCFA (~1 milliard de dollars É.-U.), 576 milliards de FCFA (~973 millions de dollars É.-U.D) et 536 milliards de FCFA (~906 millions de dollars É.- U.), soit respectivement 78 %, 77 % et 70 % de leurs ressources totales. Le niveau d’épargne affiché par le CFC n’évolue pas depuis plusieurs années, et ce malgré les efforts entrepris (offre étudiante, gratuité de nombreuses opérations). 6.2.2 Analyse des emplois du Crédit Foncier du Cameroun L’actif total du CFC reflète peu le niveau de son activité d’octroi de crédit à l’habitat avec une prédominance du montant des comptes à vue auprès des correspondants constitués principalement des créances sur le Trésor public au titre des contributions dues non reversées. En effet, le montant de ces comptes s’élevait en 2016 à 142,5 milliards de FCFA (~240 millions de dollars É.-U.), soit 45,1 % du total actif ou environ 20 000 crédits, dont 134,6 milliards de FCFA (~227,5 millions de dollars É.-U.) de comptes à vue auprès du Trésor (42,3 % du total actif). Quant aux encours de créances nettes sur les clients, ils ne représentent que 36,4 % du bilan total et étaient en légère baisse entre 2015 et 2016, dominés par les créances en souffrance représentant 56,3 %. La baisse des encours nets de crédit octroyés s’explique par la hausse des remboursements et des provisions pour créances en souffrance. La structure du total actif du CFC reflète ainsi plutôt son modèle de financement fondé sur les contributions collectées par le Trésor public s’inscrivant en créance en cas de non reversement. 39 Figure 14 : Structure de l’actif total du CFC en 2015 et 2016 (en millions de FCFA) Source : Rapport CAC CFC, 2016 Le montant annuel de crédits accordés par le CFC s’établit en moyenne à 16,5 milliards de FCFA (~27,8 millions de dollars É.-U.) pour la période 2012-2018. Bien qu’en croissance de +6 % en moyenne durant la période, ce montant reste très faible au regard du besoin annuel du programme gouvernemental de 115 milliards de FCFA (~194 millions de dollars É-U.) consistant en la construction de 10 000 logements et l’aménagement de 50 000 parcelles constructibles. Figure 15 : Production annuelle de prêts du CFC (en millions de FCFA) en croissance de +6 % depuis 2012 TCA +6 M Source : Document interne CFC Le faible niveau des prêts accordés par le CFC s’explique d’une part par l’insuffisance et l’inadéquation de ses ressources et, d’autre part, par un défaut de bonne allocation de ses ressources de production. En effet le CFC dégage un excédent de ressources de production non utilisées pour l’octroi de crédits de 10,4 40 milliards de FCFA (~17,5 millions de dollars É.-U.) en 2016 et 4,5 milliards de FCFA (~7,6 millions de dollars É.-U.) en 2015. L’incapacité du CFC à accomplir sa mission de promotion du financement de l’habitat au Cameroun est notamment illustrée par des déblocages de crédits très limités. En 2016, le montant de prêts décaissés s’élevait à 9,6 milliards de FCFA (~16 millions de dollars É.-U.), soit 49 % des crédits approuvés la même année. Le niveau important des crédits approuvés non décaissés se traduit par le montant significatif des engagements donnés par le CFC – classés en hors bilan, qui s’établissait à 38,8 milliards de FCFA (~65,5 millions de dollars É.-U.) en 2016. La modicité du niveau d’activité de crédits du CFC s’explique non seulement par des facteurs endogènes mais également par des facteurs exogènes au CFC. Les raisons internes au CFC sont liées, comme énoncé ci-dessus, à l’insuffisance et l’inadéquation de ses ressources expliquant des montants unitaires de prêts faibles, notamment pour les ménages. En effet, le CFC accorde des prêts avec des annuités de remboursement représentant 33 % des salaires présentés. Avec le faible niveau des salaires, le montant des prêts s’en trouve limité. Il s’avère que le CFC a développé des partenariats et des succursales en France et au Canada, afin d’accorder des prêts à la diaspora camerounaise (qui n’est pas soumise à la taxe parafiscale et ne contribue pas aux ressources du CFC). Le tableau 6 ci-après présente la structure des encours de crédits sains du CFC en 2015 et 2016. Tableau 6 : Structure des encours crédits sains du CFC (en millions de FCFA) LIBELLÉ POSTE 2015 POIDS (%) 2016 POIDS (%) VAR. (%) CRÉDITS À LONG TERME (>10 ANS) 32 028 65,4 % 35 512 70,6 % +11 % CRÉDITS À MOYEN TERME (2-10 ANS) 4 752 9,7 % 3 626 7,3 % -24 % CRÉDITS À COURT TERME (<2 ANS) 40 0,0 % 20 0,0 % -50 % AUTRES COMPTES DE LA CLIENTÈLE 12 185 24,9 % 11 125 22,1 % -9 % Source : Rapport CAC CFC, 2016 Les crédits accordés par le CFC sont concentrés majoritairement sur les personnes physiques promoteurs immobiliers en valeur et les acquéreurs en volume avec des montants unitaires de prêts faibles surtout pour les acquéreurs. En effet, en valeur, le prêt foncier locatif accordé aux personnes physiques promoteurs immobiliers représente 56 % des prêts accordés en 2016 et ~54 % des prêts accordés depuis 2012. En nombre, les prêts aux acquéreurs (prêt foncier classique, prêt foncier épargne logement, prêt foncier confort), représentent 74,5 % du volume des prêts accordés depuis 2012 et seulement 44,9 % en valeur. Ceci s’explique par des montants de prêts unitaires faibles accordés aux ménages s’établissant en moyenne à 22 millions de FCFA (~37 190 dollars É.-U.). Les prêts aux personnes morales promoteurs immobiliers (Prêt promo foncier) restent marginaux aussi bien en valeur qu’en nombre. L’orientation des crédits accordés vers les personnes physiques promoteurs immobiliers – qui construisent en vue de la location aux particuliers – est cohérente avec le dynamisme 41 du marché de la location immobilière porté par une majorité de la population à faible pouvoir d’achat pour acquérir un logement. La figure 16 et le tableau 7 ci-après présentent respectivement la structure des prêts en termes de bénéficiaires du CFC en 2016 et des encours de crédits depuis 2012. Figure 16 : Structure des prêts accordés par le CFC en 2016 (en millions de FCFA) (4% ) (40 %) (56 %) Source : Rapport annuel CFC, 2016 La politique d’octroi de crédit du CFC est orientée vers les promoteurs immobiliers construisant des logements locatifs en cohérence avec le niveau de vie de la population et la qualité des dossiers de ce segment de clientèle. Tableau 7 : Structure des encours de prêts du CFC depuis 2012 (en millions de FCFA pour les valeurs) LIBELLÉ POSTE NOMBRE POIDS (%) MONTANT DE POIDS (%) MONTANT DE PRÊTS PRÊTS UNITAIRE PRÊTS AUX PERSONNES PHYSIQUES PROMOTEURS 499 25,4 % 38 379 53,7 % 77 IMMOBILIERS PRÊTS AUX ACQUÉREURS – 22 1 462 74,5 % 32 063 44,9 % PERSONNES PHYSIQUES PRÊTS AUX PERSONNES MORALES PROMOTEURS 2 0,1 % 986 1,4 % 493 IMMOBILIERS Source : Document interne CFC Le portefeuille de crédit du CFC demeure très sinistré malgré la nette amélioration depuis 2016. En effet, en 2016, les créances en souffrance et créances douteuses du secteur bancaire au Cameroun s’élevaient à 813,3 milliards de FCFA (~1,4 milliard de dollars É.-U.) représentant 25,0 % du total des encours crédits 42 contre 71,6 % pour le CFC. Le niveau de provisionnement en 2016 était correct avec un taux de 49,1 %, supérieur à celui du secteur bancaire au Cameroun de 39,6 %35 en 2016. Tableau 8 : Tableau d’évolution du niveau de sinistralité du portefeuille crédits du CFC LIBELLÉ POSTE (FCFA MILLIONS) 31/12/2016 31/05/2018 VARIATION CRÉANCES EN SOUFFRANCE 126 951 39 945 -24 707 TOTAL CRÉANCES CLIENTS BRUTES 177 234 110 822 -4 114 TAUX DE SINISTRALITÉ 71,6 % 36,0 % -20 points PROVISIONS 62 298 - - TAUX DE PROVISIONNEMENT 49,1 % - - Source : Rapport du CAC CFC, 2016 et document interne CFC Le niveau très élevé de sinistralité du portefeuille du CFC est dû aux créances directes sur l’État camerounais accordées avant 2012 – actionnaire majoritaire, qui sont des prêts excluant toute exigence de rentabilité et qui très souvent ne donnent pas lieu à une analyse approfondie du risque de crédit. Ainsi, le stock de créances directes sur l’État représente 41 % des créances en souffrance. Il est important de noter que ces créances ne bénéficient d’aucune garantie ou sûreté. Les hypothèques sur le portefeuille total de crédits s’élèvent à 112,1 milliards de FCFA (~189,5 millions de dollars É.-U.) à la fin de 2016. Figure 17 : Structure des créances en souffrance du CFC en 2016 (en millions de FCFA - pourcentage) (~0 %) (23 %) (41 %) (36 %) Source : Rapport du CAC 2016 Les importants efforts entrepris par le CFC depuis 2012 pour suspendre les crédits accordés directement à l’État et réorienter ses crédits vers les personnes physiques promoteurs immobiliers, segment de client 35 Taux de provisionnement calculé en prenant compte des créances en souffrance et des créances douteuses. 43 présentant un bon niveau de solvabilité, ont permis de faire baisser le taux des créances en souffrance à 36 % à la fin de mai 2018. En effet, en considérant les prêts accordés depuis 2012, le taux de sinistralité du portefeuille global est nettement meilleur, s’établissant à 9,6 %. Tableau 9 : Niveau de sinistralité des encours de crédits du CFC depuis 2012, par catégorie de clients LIBELLÉ POSTE IMPAYÉS ENCOURS TAUX DE SINISTRALITÉ PRÊTS AUX PERSONNES PHYSIQUES 2 400 31 053 7,7 % PROMOTEURS IMMOBILIERS PRÊTS AUX ACQUÉREURS – PERSONNES 10,6 % 2 642 24 879 PHYSIQUES P PRÊT FONCIER CLASSIQUE 2 625 24 832 10,6 % PRÊT FONCIER ÉPARGNE LOGEMENT 2 35 6,8 % PRÊT FONCIER CONFORT 14 12 115,1 % PRÊTS AUX PERSONNES MORALES 384 618 62,1 % PROMOTEURS IMMOBILIERS TOTAL 5 426 56 550 9,6 % Source : Document interne CFC 6.2.3 Analyse de l’exploitation et de la rentabilité du Crédit Foncier du Cameroun Le CFC a une structure de revenus atypique constituée principalement de la marge d’intermédiation bancaire, contrairement à la structure classique - triptyque du produit net bancaire (PNB) d’une banque, constitué par la marge bancaire, les commissions nettes et le revenu de portefeuille - ce qui limite considérablement son PNB. En effet, le PNB du CFC s’est établi à 5,46 milliards de FCFA en 2016, en hausse de +9,1 % par rapport à 2012-2016, constitué à 98 % de marge d’intermédiation bancaire et 2 % de revenus de portefeuille. Ce niveau de PNB est faible, représentant seulement 1,6 % de celui du secteur au Cameroun en 2016, ayant connu une croissance annuelle moyenne plus forte de +10,6 % pendant la période 2012-2016. Par ailleurs, le PNB de la Banque de l’Habitat du Sénégal, de 15,15 milliards de FCFA en 2016, représente 2,8 fois celui du CFC et est constitué à 70 % de marge d’intérêt, 24 % de commissions nettes et 6 % de produit de placement financiers. 44 Figure 18 : Évolution du Produit Net Bancaire du CFC et du Cameroun (en millions de FCFA) Source : Rapport CAC CFC, Rapport annuel COBAC Le CFC a un résultat net déficitaire qui s’est aggravé entre 2015 et 2016, passant de -442,28 millions de FCFA (-747 620 dollars É.-U.) à -1,68 milliard de FCFA (-2,8 millions de dollars É.-U.). Cette situation s’explique par i) des frais généraux d’exploitation très importants (coefficient d’exploitation de 103 % en 2016), et ii) un coût du risque très élevé. À titre de comparaison, la Banque de l’Habitat du Sénégal a réalisé un résultat net de 5,8 milliards de FCFA (~9,8 millions de dollars É.-U.) en 2016, favorisé par un coefficient d’exploitation de ~62 %36 et un coût de risque nul depuis 2012. Figure 19 : Formation du résultat net du CFC en 2016 (en millions de FCFA) Source : Rapport CAC, 2016 36 Coefficient d’exploitation = Frais généraux d’exploitation (frais généraux, charges de personnel, charges générales d’exploitation) rapportés au Produit Net Bancaire. 45 Les frais généraux d’exploitation du CFC s’élèvent à 5,6 milliards de FCFA (~9,4 millions de dollars É.- U.) avec un coefficient d’exploitation de 103 % en 2016, largement en retrait par rapport au standard sectoriel de 70 %, malgré son amélioration par rapport au niveau de 125 % en 2015. La figure 20 ci-après illustre clairement le niveau extrêmement élevé du coefficient d’exploitation du CFC allant presque du double au triple par rapport à celui des autres banques analysées. Figure 20 : Analyse comparative des frais généraux d’exploitation du CFC (en millions de FCFA) en 2015 4000 0 14 0% 125% 34 545 3500 0 12 0% 3000 0 26 769 10 0% 25 061 2500 0 80 % 64% Frais généraux d'exploitation 2000 0 52% 44% 49% 60 % Coefficient d'exploitation 1500 0 40 % 7 158 1000 0 6 166 20 % 5000 - 0% Banque de l'habitat Société Générale du Afriland First Bank Banque de l'habitat CFC Tunisie Cameroun Sénégal Source : Rapport annuel CFC, rapports annuels des différentes banques Une analyse comparative avec des banques similaires démontre clairement un effectif disproportionné par rapport au niveau d’activité du CFC avec un PNB par employé de 17 millions de FCFA en 2015 (~28 768 dollars É.-U.), soit 1/5 du niveau de la Société Générale du Cameroun, 1/3 du niveau d’Afriland First Bank et 2/5 du niveau de la Banque de l’Habitat (BH) en Tunisie. 46 Tableau 10 : Benchmark des frais généraux d’exploitation du CFC en 2015 par rapport à ceux d’autres banques SOCIÉTÉ BANQUE DE BANQUE DE AFRILAND FIRST LIBELLÉ POSTE CFC GÉNÉRALE L’HABITAT L’HABITAT BANK CAMEROUN SÉNÉGAL TUNISIE PRODUIT NET BANCAIRE 4 944 38 915 55 103 13 680 79 187 (EN MILLIONS DE FCFA ) FRAIS GÉNÉRAUX D’EXPLOITATION (EN 6 166 25 061 26 769 7 158 34 545 MILLIONS DE FCFA ) COEFFICIENT 49 % 52 % 44 % 125 % 64 % D’EXPLOITATION EFFECTIF 285 744 627 - 1844 PNB/EMPLOYÉ 88 - 43 17 52 (EN MILLIONS DE FCFA ) NOMBRE D’AGENCES 13 40 32 24 135 Source : Rapport annuel CFC, rapports annuels des différentes banques Un coût de risque demeure très important malgré l’amélioration du niveau de sinistralité du portefeuille. Le résultat brut d’exploitation dégagé par le CFC de 2,6 milliards de FCFA (~4,4 millions de dollars É.-U.) en 2016 n’arrive pas à couvrir le coût du risque très important de 4,06 milliards de FCFA (~6,8 millions de dollars É.U.) représentant 74 % du PNB. 6.2.4 Analyse de la conformité réglementaire Le stock important des contributions dues par le Trésor public permet au CFC d’afficher des niveaux confortables de ratios et artificiellement en règle par rapport aux normes prudentielles et réglementaires de la COBAC, notamment pour les ratios de solvabilité et de liquidité à court terme. En effet, en considérant les contributions, ces ratios affichent respectivement 220 % et 817 % contre des niveaux réglementaires minimums de 8 % et 100 %. Hors contributions, ces ratios tombent respectivement à 7 % et 26 % en dessous du niveau réglementaire. Cette situation s’explique par le fait que le montant total des contributions dues par le Trésor public est assimilé à des fonds propres – car non remboursables (stock de 240,1 milliards de FCFA à la fin de 2016) et le montant dû non reversé (stock de 134,6 milliards de FCFA) est comptabilisé en comptes à vue auprès du Trésor public. 47 Tableau 11 : Conformité aux normes prudentielles et réglementaires de la COBAC en 2016 RATIOS RÉGLEMENTAIRES DÉFINITION ET FORMULE DE NORMES COBAC NIVEAU DU NIVEAU DE ET NORMES CALCUL CFC CONFORMITÉ PRUDENTIELLES Capital social de la banque FCFA 10,0 CAPITAL MINIMAL (capital initial et éventuelle FCFA 10,0 milliards milliards augmentation de capital) Il s’agit des limites des engagements que les banques RATIO DE SOLVABILITÉ sont autorisées à prendre compte ≥8 % 220 % (RATIO COOKE) tenu de leurs fonds propres. Il se calcule en rapportant les RATIO DE SOLVABILITÉ fonds propres aux risques ≥8 % 7% (HORS CONTRIBUTIONS ET pondérés PROVISIONS) RAPPORT DE LIQUIDITÉ Évalue la capacité à contenir le ≥ 100 % 817 % risque de non-paiement des exigibilités (Disponibilités et RATIO DE LIQUIDITÉ (HORS comptes à vue rapportés aux ≥ 100 % 26 % COMPTES À VUE TRÉSOR dépôts clients) PUBLIC) Ratio de structure qui évalue la COEFFICIENT DE capacité de transformation des ≥50 % 133 % TRANSFORMATION ressources à long terme en emplois à long terme ≤45 % fonds propres nets max. pour un Vise à limiter les conséquences même débiteur ; RATIO DE DIVISION DES liées aux risques de non- 800 % fonds propres 8% RISQUES remboursement, et donc à nets max. pour garantir la solvabilité l'ensemble des grands risques Source : Rapport du CAC du CFC, 2016 À titre de comparaison, 85 % de l’ensemble des banques de la zone CEMAC sont conformes aux ratios du capital minimum et de solvabilité, 81 % au ratio de liquidité et 79 % au coefficient de transformation. 6.2.5 Synthèse du diagnostic du Crédit Foncier du Cameroun Le CFC a clairement affiché sa difficulté à financer les besoins en logements au Cameroun. Les mesures à prendre pouvant renforcer ses capacités et soutenir l’organisme dans sa mission de promotion du financement de l’habitat sont les suivantes : • La diversification des ressources du CFC avec le recours aux ressources longues auprès d’une caisse de refinancement hypothécaire et la redynamisation de la collecte de l’épargne des ménages ; • Le renforcement du dispositif de gestion des risques permettant une meilleure sélection des clients solvables ; • Le renforcement du socle de la gouvernance promouvant une gestion saine et rigoureuse permettant de redorer son image et de gagner en crédibilité auprès des partenaires et des 48 épargnants ; • La redynamisation de ses actions commerciales ; • La réduction des frais généraux d’exploitation afin de nouer avec une rentabilité pérenne et durable. Par ailleurs, aujourd’hui les subventions du CFC ne sont pas limitées aux foyers à faible revenu mais tout emprunteur peut bénéficier d’un crédit bonifié (dont la diaspora en France et au Canada) . Il serait important de s’assurer que les cotisations des Camerounais financent directement les foyers à faible revenu en mettant en place des critères de salaire maximum (un plafond de salaire) qui limiterait l’attribution des crédits subventionnés. Enfin, parce que le CFC est la seule banque à recevoir la taxe parafiscale sur le logement, il bénéficie d’un avantage par rapport aux autres banques commerciales qui ne disposent pas de ressources longues dans un environnement légal difficile. Ceci a l’effet de décourager les banques commerciales d’entrer dans le secteur et de laisser au CFC seul la responsabilité de financer le logement. Il serait important d’améliorer l’accès au marché de l’hypothèque résidentielle à toutes les banques intéressées en renforçant l’accès aux ressources longues et en observant des restrictions sur les financements à travers la taxe sur les salariés, ainsi qu’en améliorant l’environnement institutionnel (meilleur encadrement des titres fonciers et facilitation de la réalisation des hypothèques). 6.3 Microfinance du logement Peu de produits de prêts sont effectivement conçus pour répondre aux besoins en matière de financement du logement. De nombreux ménages optent pour des crédits à la consommation afin de financer la construction ou la rénovation de leur logement. Certaines organisations offrent tout de même des produits spécifiques à l’habitat dont la Mutuelle Solidaire de Santé Épargne et Développement (MUSSED) et la Mutuelle pour Propriété Foncière37. Le Crédit du Sahel est une de trois institutions offrant des crédits au logement. Ses conditions de prêt sont les suivantes : • Acompte de 20 % ; • Assurance-vie à souscrire ; • Durée du crédit qui s’établit entre 24 et 60 mois ; • Hypothèque ferme si le montant est supérieur ou égal à 5 millions de FCFA (~8 450 dollars É.- U.). Le Crédit du Sahel, établissement de microfinance (EMF) de catégorie 2, détient un portefeuille de crédit à l’habitat de 1,4 milliard de FCFA (~2,4 millions de dollars É.U.). Des microcrédits pour l’achat de matériaux de construction sont aussi disponibles auprès de quelques fournisseurs de matériaux de construction. Ces prêts varient entre 532 240 FCFA et 1,95 million de FCFA (900 et 3 300 dollars É.-U.)38. 37 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 38 Ibid. 49 7. Analyse et recommandations 7.1 Analyse du pouvoir d’achat des ménages L’État, malgré ses nombreuses interventions, éprouve des difficultés à répondre efficacement aux besoins en logement de la population. Les subventions publiques sont détournées de leurs cibles initiales et ne produisent pas les résultats attendus. La modicité des niveaux de revenus au Cameroun est un obstacle à l’achat d’un logement sur le marché formel. Le prix de vente de la maison la moins onéreuse sur le marché de l’immobilier est estimé à 17 millions de FCFA (28 745 dollars É.U.). Il existe peu de données disponibles concernant la distribution des revenus des ménages en Afrique centrale. Pour la présente analyse, les informations de la base de données C-GIDD (CANBACK GLOBAL INCOME DISTRIBUTION DATABASE) et de l’Enquête sur l’Emploi et le Secteur Informel (EESI 2) ont été utilisées. Il n’est pas exclu que ces données contiennent quelques erreurs et/ou des incohérences. En revanche, ces données sont considérées suffisamment fiables pour la réalisation de cette analyse. Les données relatives aux populations vivant en zones urbaines ont été mises en exergue et ce pour deux raisons : i) peu de logements formels sont construits en zone rurale ; et ii) cette étude se concentre principalement sur les zones urbaines au Cameroun. La présente analyse s’appuie sur les prix des logements les moins chers au Cameroun. Ces logements sont souvent subventionnés par le gouvernement. Il faut souligner que ces logements sont rarement disponibles et correspondent à la meilleure option sur le marché. En conséquence, les taux des crédits hypothécaires utilisés sont ceux du CFC et ceux qui sont non subventionnés. 7.1.1 Analyse selon le secteur d’activité Le graphique figurant dans la figure 21 ci-après présente les résultats de la deuxième Enquête sur l’Emploi et le Secteur Informel (EESI 2), qui date de 2010. Les salaires moyens du secteur public sont bien supérieurs aux salaires du secteur privé, mais restent tout de même bas. Les revenus du secteur informel sont également faibles, et d’importantes disparités de salaires entre milieux urbains et ruraux sont relevées. Figure 21 : Salaires moyens selon le secteur d’activité 50 Source : EESI 2, 2010 Eu égard à la modicité des salaires, aucun secteur d’activité ne permet d’acquérir le logement le plus abordable sur le marché camerounais. Un ménage qui bénéfice de deux salaires ne parviendra pas à atteindre le seuil de salaire minimum nécessaire à l’achat d’un logement, soit 400 000 FCFA par mois (~676 dollars É.-U.). Les calculs ci-après ont été établis sur la base des éléments suivants : prix de vente fixé à 17 millions de FCFA (28 745 dollars É.-U.), 20 % d’acompte et un crédit hypothécaire sur 20 ans à un taux de 7 % (taux du Crédit Foncier du Cameroun). Tableau 12 : Analyse d’accessibilité au logement selon les revenus Salaire mensuel Prix d’un logement Secteur FCFA DOLLAR É.-U. FCFA DOLLAR É.-U. Secteur public 130 000 220 7 millions 11 300 Secteur privé 80 000 135 4,2 millions 7 100 Secteur informel (non ag) 30 000 51 1,5 million 2 535 Secteur informel (ag) 10 000 17 532 000 900 Moyen urbain 37 000 62 2 millions 3 380 Moyen rural 3 700 6 200 000 338 Source : Affordable Housing Institute, 2019 7.1.2 Analyse selon la proportion de la population urbaine Il est également possible de procéder à une analyse d’accessibilité en fonction de la proportion de la population urbaine capable d’acheter la maison la moins onéreuse sur le marché. Le choix est donc fait d’évaluer l’accès au logement pour les ménages en zones urbaines en utilisant deux types de conditions : - Conditions de prêt subventionnées offertes par le Crédit Foncier du Cameroun ; - Conditions de prêt actuelles sur le marché ; 51 Tableau 13 : Demande solvable et conditions de prêt disponibles sur le marché Éléments Conditions du Crédit Conditions sans Foncier du Cameroun subventions Prix du logement (FCFA) 17 000 000 17 000 000 Prix du logement ($ PPA) 74 600 74 600 Acompte 14 900 14 900 Montant du crédit 59 700 59 700 Taux d’intérêt 7% 11 % Durée (en années) 20 10 Paiement annuel ($ PPA) 5 600 9 900 Paiement mensuel ($ PPA) 470 825 Revenu annuel nécessaire (en $ PPA) 18 700 33 000 Revenu mensuel nécessaire (en $ PPA) 1 540 2 750 Nombre de ménages urbains pouvant 518 858 213 996 acquérir un logement Pourcentage de ménages urbains pouvant 37 % 15 % acquérir un logement Source : CGIDD et Affordable Housing Institute, 2019 Grâce aux conditions les plus avantageuses du marché, environ 37 % de la population urbaine du Cameroun pourrait, en théorie, accéder au logement le moins cher. Mais les taux concessionnels du Crédit Foncier du Cameroun ne sont disponibles qu’à une faible proportion de la population urbaine. Les conditions de prêt offertes par les banques commerciales sont moins avantageuses : les taux d’intérêt sont considérablement plus élevés et ne permettraient qu’à 15 % de la population urbaine d’acquérir le logement le moins onéreux sur le marché de l’habitat formel. Il est à noter également que le nombre de logements subventionnés disponibles est limité : ces logements ne sont disponibles qu’auprès de la SIC. Afin de rendre le logement accessible au salarié moyen, des efforts doivent être menés sur le marché de l’offre (prix de vente du logement) et de la demande (taux et durée du crédit). 52 7.2 Recommandations 7.2.1 Renforcer le secteur du logement à l’aide de réformes Des réformes pourraient être envisagées afin de renforcer l’écosystème du logement et de remédier aux défaillances du secteur en matière de : - Formalisation et gestion de l’accès au foncier résidentiel. Le Cameroun a initié plusieurs réformes destinées à améliorer et clarifier les conditions d’accès à la propriété foncière. Cependant, l’adoption et la mise en œuvre de ces réformes restent limitées et circonscrites à quelques initiatives. Le Cameroun doit poursuivre ses efforts sur les initiatives suivantes : • Renforcement des GUTF : Faire fonctionner convenablement les Guichets Uniques de facilitation des Transactions Foncières (GUTF) au sein des délégations départementales du MINDCAF avec ajout d’une option de délivrance d’un document final de vérification du foncier inattaquable. Un tel ajout constituerait une des stratégies pour garantir la sécurité foncière dans les projets de promotion immobilière. • Production de grandes trames foncières : Concentrer les efforts de l’État dans la production de « grandes trames » foncières à vendre à des promoteurs privés (idée initiale du rôle de la SAD), produites notamment par la MAETUR dans le cadre de projets d’aménagement concerté de grande envergure impliquant État, CTD et communautés propriétaires. • Initiation de projets de restructuration urbaine de grande envergure : Faciliter les stratégies de mobilisation du foncier dans l’optique de la création de grandes trames en centres- villes dans le cadre de projets de restructuration urbaine de grande envergure conçus suivant l’approche « capture de la plus-value foncière » (LVC) ou autres approches similaires. De plus, l’État devrait procéder à : o Des ajustements réglementaires et opérationnels pour formaliser la propriété et l’occupation pour un plus grand nombre de citoyens (à défaut d’une révision en profondeur du corpus juridique) ; o La modernisation de l’administration foncière dans son ensemble afin d’améliorer la qualité, disponibilité et fiabilité des données foncières (numérisation des plans cadastraux à travers le PAMOCCA) mais aussi des livres fonciers ; opérations d’ensemble pour la formalisation ; o La réduction du temps de résolution des litiges liés au foncier à travers des tribunaux spécialisés, à l’instar des tribunaux commerciaux actuellement en gestation ; o La réduction des coûts d’enregistrement d’un bien immobilier, qui sont situés parmi les plus élevés de la région CEMAC. - Évaluation du risque par la mise en place de comptes séquestres : De nombreuses ventes de logement sont effectuées sur les modalités d’une vente en futur état d’achèvement (VEFA). Ceci 53 permet au promoteur immobilier de procéder à la vente des logements avant même que ceux-ci soient construits. Le promoteur immobilier peut donc réduire les risques liés à la vente. Cependant, de nombreux promoteurs détournent ces fonds de leur objectif premier. En cas de suspension du projet, les promoteurs ne pourront pas rembourser les ménages acquéreurs. Afin d’éviter ces situations, les ménages acquéreurs pourraient sécuriser leur acompte via un compte bancaire nommé « compte séquestre ». Les fonds qui alimentent ce compte ne sont versés au promoteur immobilier que lorsque la construction est achevée et le titre de propriété transféré. En outre, le compte séquestre est un gage de solvabilité et de sérieux de la part du client pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs. 7.2.2 Restructurer le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) joue un rôle prépondérant au sein du secteur hypothécaire. Le CFC reçoit une taxe parafiscale prélevée sur les salaires, et dispose par conséquent de ressources gratuites sur le long terme. Ceci lui confère un avantage sur les banques commerciales locales car ce mécanisme lui permet d’octroyer des crédits de longue durée (30 ans) à taux subventionnés (environ 7 %). Face à ces conditions de prêt bonifiées, les autres banques ne peuvent faire concurrence au CFC et offrent rarement des produits de financement du logement, tels que les crédits hypothécaires. En théorie, cette situation ne devrait pas être problématique mais face aux difficultés du CFC et aux retards que l’établissement connaît dans l’octroi des crédits, les options des ménages en matière de financement du logement sont limitées. De plus, le CFC ne subvient qu’aux besoins en financement des catégories les plus aisées ou de la diaspora. Face à cette situation, le secteur hypothécaire ne peut se développer. Plusieurs solutions existent afin de remédier à cette situation. Certaines réformes peuvent être considérées pour permettre aux banques commerciales de participer au marché du crédit hypothécaire, et au secteur de se développer et de se rendre ainsi accessible au plus grand nombre : 1. Permettre au CFC de fonctionner en tant que « provident fund » qui n’octroie des crédits qu’aux contribuables. Il faudrait d’abord permettre au CFC d’obtenir toutes les contributions des salariés qui lui sont dues. Le CFC pourrait choisir d’octroyer un crédit logement à chaque salarié ayant contribué au fonds ou bien choisir de rembourser les salariés à l’heure de leur départ en retraite si ces derniers n’ont jamais accédé à un prêt (plus intérêt). Ceci permettrait de mettre en place un système plus légitime au sein duquel chaque salarié pourrait ainsi obtenir un crédit logement ou bénéficier d’un investissement sûr. 2. Orienter le CFC vers des activités bancaires commerciales et rediriger les contributions salariales vers un fonds spécialisé qui cible uniquement les ménages à faible revenu. Actuellement, le CFC n’opère pas de manière efficace et durable. Il devrait se restructurer afin de réduire ses coûts de gestion. Les contributions des salariés pourraient être redirigées vers un fonds, géré par le CFC, qui subventionnerait seulement les crédits destinés aux ménages à faible revenu et à revenu intermédiaire. 3. Réformer le CFC afin de soutenir le secteur bancaire. Le CFC pourrait soutenir le développement du marché hypothécaire en gérant les contributions des salariés et en redistribuant ces fonds vers les banques commerciales qui s’engagent à délivrer des crédits hypothécaires abordables aux 54 ménages à faible revenu. L’efficacité des banques publiques est régulièrement remise en question au vu de leurs taux de sinistralité élevés et de leur position sur le marché pour agir en tant que prêteur direct. Le CFC pourrait reconvertir ses activités et se spécialiser dans l’attribution des fonds aux banques commerciales selon des critères prédéterminés afin d’encourager le développement des crédits à l’habitat. Cette organisation requiert des ressources opérationnelles moindres et permettrait au CFC de réduire ses effectifs ainsi que ses frais généraux d’exploitation. Grâce à ce nouveau rôle, le CFC garde sa position d’acteur clef dans le secteur du logement, tout en contribuant au développement du secteur du crédit hypothécaire auprès des banques commerciales et en utilisant les ressources du fonds de manière stratégique et ciblée. Réformer le CFC, dans une démarche de réduction des dépenses et de maximisation des retombées, exige une collaboration étroite entre plusieurs organismes publics et privés : le CFC, le ministère de l’Habitat, le ministère des Finances, la BEAC et les banques commerciales. Bien que de nombreuses banques de l’habitat en Afrique sub-saharienne aient récemment fait faillite et/ou aient été privatisées (notamment la Banque de l’Habitat du Gabon), le CFC a un rôle à jouer dans le secteur. 7.2.3 Développer les partenariats public-privé à travers la Société Immobilière du Cameroun (SIC) Que sont les PPP logement ? Les PPP de logement sont différents des PPP d'infrastructure parce que toute autre forme d'infrastructure génère des produits dont les citoyens bénéficient, mais dans une installation (l'infrastructure) qui est détenue et exploitée par quelqu'un d'autre. Par exemple, les conducteurs ne possèdent pas d'autoroutes ; les clients de l'eau ne possèdent pas de barrages ; les utilisateurs d'électricité ne possèdent pas de centrales électriques. A contrario, les consommateurs de logements sont propriétaires de leur maison. De même, une infrastructure majeure est un actif physique à long terme qui produit sa valeur - eau, électricité, transport - au fil du temps, dans une série de transactions pour lesquelles les gens paient chaque fois qu'ils s’en servent, de sorte que le financement des prélèvements d'infrastructure appartient à l'opérateur, pas au client. Au contraire, les maisons sont vendues à leurs propriétaires, de sorte que le financement des prélèvements est fourni individuellement par chaque client, et les clients remboursent ces prêts individuels pendant des décennies. Cela fait du PPP logement une forme différente de PPP car il est à court terme : Concevoir-Financer- Construire-Vendre. Et en cela, il diffère fondamentalement des contrats généraux, car le partenaire privé prend le risque du marché. Arguments en faveur du PPP logement au Cameroun Le marché du logement au Cameroun est confronté à de nombreuses contraintes du côté de l'offre, ce qui rend difficile et coûteux le développement de logements abordables et l'offre de logements en général. Malgré de multiples contraintes, le marché du logement au Cameroun présente plusieurs atouts à exploiter, comme suit : 55 o Disponibilité du terrain. Le gouvernement du Cameroun dispose de réserves foncières importantes qui pourraient être utilisées à bon escient pour des projets de logements sociaux. Les terrains appartenant à l'État présentent de nombreux avantages pour les projets immobiliers résidentiels car ces terrains ont des titres de propriété appropriés et peu d'exposition aux litiges. L’État peut donc disposer de ces terres à des prix subventionnés inférieurs aux prix du marché. Les coûts fonciers font partie des coûts de développement, qui ont un impact direct sur le prix de vente final d'une maison. o Demande effective. La demande de logements au Cameroun est indéniable car la pénurie de logements atteint environ 1,5 million d'unités. La demande effective de logements peut être limitée par les faibles revenus des ménages, mais comme décrit dans l'analyse d'abordabilité fournie (voir page 51), il semble qu'une facilité de refinancement hypothécaire pourrait aider à développer et à stimuler une demande effective. o Volonté et engagement politiques. Le Cameroun a démontré au fil des ans sa volonté de résoudre la pénurie de logements en entreprenant des projets de logement à grande échelle et en mettant en œuvre une stratégie nationale de logement. Un PPP leur permettrait de continuer à contribuer à l'effort de production et d'approvisionnement de logements tout en partageant une partie des risques et des coûts avec le secteur privé et en ne s'appuyant que peu sur les budgets publics nationaux. Principes à adopter dans la structuration des PPP o Définir la contribution du secteur public en termes plus fixes, les avantages du secteur privé dépendant de la performance. Dans un PPP convenablement structuré, les deux parties obtiennent des avantages. Cependant, les avantages sont raisonnablement proportionnés l'un avec l'autre, et aucune des parties ne pourrait agir aussi bien sans la présence de l'autre partie. Typiquement : o Le partenaire public est en mesure de fournir des logements abordables à un ensemble prédéterminé de ménages répondant à leurs critères. Si l'économie est favorable, à la fois dans sa conception et dans son exécution, le secteur public devrait obtenir un retour sur investissement en fonction du niveau de subvention accordée sur le terrain et les infrastructures. o Le promoteur privé obtient une marge de profit raisonnable sur les logements abordables construits ainsi qu'une marge plus élevée sur tous les bâtiments à taux du marché ou commerciaux construits sur le site. o Structurer en premier lieu l'économie des transactions principales, puis laisser les parties privées rivaliser pour le rôle de développeur. Les processus d'appel d'offres en PPP devraient faire l'objet d'appels d'offres, suivis d'un processus de sélection rigoureux et transparent. o Aligner les incitations dans tous les domaines, afin que les parties privées ne réalisent des bénéfices que si elles effectuent la livraison, atteignent les objectifs globaux de coûts de développement, puis vendent les maisons. Partager les bénéfices au-dessus d’une référence de base dans une formule pré-convenue. 56 o Quantifier la valeur marchande des intrants et les retracer jusqu'à l'abordabilité atteinte. Si le terrain est offert à titre concessionnel ou gratuit, ou si les taxes (par exemple la TVA) sont levées, l'analyse financière devrait démontrer de manière transparente comment ces subventions non monétaires sont converties en des prix plus bas des logements qui en résultent. o S’assurer que les parties privées prennent le risque de prélèvement du marché. o Offrir une infrastructure de tronc fiable avec des incitations alignées. Certains PPP pour le logement se désagrègent lorsque l'infrastructure publique n'est pas livrée, achevée et opérationnelle comme le secteur privé en dépendait. Des mécanismes doivent être en place pour garantir que l'infrastructure est livrée à temps sur le site, avec des responsabilités et des conséquences économiques partagées entre les parties publiques et privées. o Organiser chaque PPP de logement comme une société écran (SPV) distincte, comme décrit dans l'encadré 1 ci-après. Encadré 1 : Avantages clés d’une société écran (SPV) • Il peut être difficile d'obtenir un financement de projet à moins que le terrain n'appartienne à l'emprunteur, en l'occurrence le groupement de développement immobilier. Si le terrain appartient au SPV, cette entité devient l'emprunteur et peut mettre en gage sa propriété en garantie du prêt de développement ou de construction. Les prêts garantis sont fortement favorisés par les prêteurs en développement/construction, car ils offrent un premier privilège exécutoire avec la possibilité de prendre le contrôle et d'achever la construction de logements en cas de problème. • En même temps, le gouvernement ne voudrait pas que les terres appartiennent directement à un groupe de développeurs privés, car si la construction de logements n'est pas achevée, le gouvernement peut avoir des difficultés à reprendre possession des terres. • Les banques ont l'habitude de garantir des prêts avec des contreparties juridiquement exécutoires. Un SPV légalement formé est une entité plus juridiquement exécutoire que la possession directe de la terre par le gouvernement. Les capitaux privés seront moins à l'aise lorsque l'exécution est directement dirigée contre le gouvernement. • De même, la formation d'un SPV permet aux parties non promotrices (gouvernement ou prêteurs de développement/investisseurs en actions) d'exiger du promoteur privé qu'il contribue des actifs financiers (par exemple espèces ou lettre de crédit) au SPV, où cette contribution peut être e cantonnée comme garantie pour ce développement spécifique et non incluse dans le bilan global ou les emprunts d'une société-développeur. La SIC pourrait poursuivre ses activités en matière de logement, sans mobiliser de ressources supplémentaires, en endossant le rôle d’une agence publique en charge des partenariats publi c-privé dans le secteur du logement. En effet, les partenariats public-privé (PPP) constituent un moyen efficace de répartir les risques liés aux coûts des grands programmes de logement entre le gouvernement et les acteurs du secteur privé, comme indiqué ci-dessus. Cependant, les négociations entre les promoteurs immobiliers et le gouvernement 57 aboutissent rarement à des projets concrets. Ces projets devraient également faire l’objet d’appels d’offres, suivis d’un processus de sélection rigoureux et transparent. Les partenariats public-privé dans le secteur du logement peuvent revêtir plusieurs formes. Le tableau 14 ci-après présente une structure simplifiée de partenariat public-privé au sein duquel le gouvernement met à la disposition du promoteur immobilier des terrains et fournit les infrastructures de base (eau, électricité, voirie). Le promoteur immobilier est, quant à lui, responsable du financement du projet et des risques liés à la construction et à la vente des logements. Le gouvernement peut également être impliqué dans le processus d’attribution des logements et le choix des bénéficiaires, notamment si les coûts du foncier et des infrastructures sont subventionnés. Tableau 14 : Prérogatives des acteurs privés et publics dans le cadre d'un partenariat public-privé No. Coût de développement Gouvernement Promoteur immobilier privé 1 Terrains √ 2 Infrastructure √ 3 Plans des logements √ 4 Permis de construire √ 5 Financement √ 6 Construction √ 7 Risque lié à la vente √ 8 Garantie de performance √ 9 Critères de vente/bénéficiaires √ Source : Affordable Housing Institute, 2019 La SIC pourrait jouer un rôle dans la mise en œuvre de PPP et superviser les étapes suivantes : - Sélectionner les terrains adéquats ; - Initier des appels d’offres afin de sélectionner les investisseurs et les promoteurs immobiliers ; - Développer des critères de vente afin de veiller à ce que seuls les ménages cibles bénéficient d’un logement ; - Veiller à ce que les promoteurs immobiliers respectent leurs engagements contractuels. La SIC restera ainsi un acteur clef du secteur de la construction abordable et ce, en utilisant les ressources financières et techniques mises à disposition par le secteur privé. La MAETUR pourrait également participer au développement de PPP en collaborant avec la SIC. L’expertise de l’agence en matière de viabilisation et d’aménagement des terrains sera utile et participera au succès de ces projets. 7.2.4 Encourager l’édiction d’un code de l’habitat pour favoriser la construction durable Peu de logements sont construits de manière durable au Cameroun, bien que l’investissement nécessaire pour rendre ces logements écologiques soit relativement faible et pourrait être amorti en 58 quelques années. Les simulations EDGE indiquent que l’investissement supplémentaire nécessaire pour satisfaire des critères de construction écologique et durable se situe entre 1 000 et 2 000 dollars É.- U. (591 300 FCFA et 1,18 million de FCFA) en fonction de pays de la zone CEMAC. Ces investissements permettraient entre autres aux ménages de réduire leur consommation d’eau et d’électricité et de réaliser d’importantes économies. Afin de promouvoir les techniques de construction durable, les programmes ci-après devraient être mis en place : 1. Former les promoteurs immobiliers, les banques et les ménages aux bienfaits économiques, sociaux et environnementaux des matériaux et techniques de construction durable ; 2. Promouvoir l’utilisation de l’outil EDGE ; 3. Mettre en place des exonérations fiscales et des incitations financières destinées à promouvoir l’utilisation de techniques de construction durable par les acteurs du secteur privé ; 4. Veiller à ce que tous les programmes publics de logement suivent des pratiques durables. 7.2.5 Renforcer l’accès des banques commerciales aux ressources à long terme La majorité des banques au Cameroun ont exprimé un manque d’accès aux ressources à long terme, phénomène qui les limite dans leurs activités de prêt hypothécaire. En effet, les banques ont essentiellement recours aux dépôts pour financer leur portefeuille de prêts. Or, les dépôts clients sont constitués essentiellement de dépôts à vue (75 %) et de peu de dépôts à terme (18 % contre 30 % dans la zone UEMOA et 39 % au Maroc). De plus, les règles prudentielles de la BEAC, notamment le ratio de transformation, limitent la capacité des banques et des institutions de microfinance à déployer des ressources à court terme pour financer des crédits sur le long terme. Par conséquent, les crédits accordés par les banques sont de courte durée (souvent moins de 7 ans). Pour surmonter ces contraintes, l’établissement d’une caisse régionale de refinancement hypothécaire pourrait être envisagé afin de soutenir les banques dans l’accès au marché des capitaux et aux ressources à long terme. La monnaie unique et la nouvelle bourse commune 39 de la région CEMAC favorisent le développement d’une caisse régionale pour les six pays. À l’échelle nationale, aucun pays de la CEMAC ne dispose d’un volume de crédit hypothécaire suffisant pour créer un emprunt obligataire sur les marchés secondaires. En revanche, à l’échelle régionale, le volume agrégé des crédits hypothécaires des six pays de la CEMAC devient intéressant et exploitable. Une solution similaire existe aujourd’hui dans la zone UEMOA, avec la Caisse Régionale de Refinancement Hypothécaire de l’Union Économique et Monétaire de l’Afrique de l’Ouest (CRRH-UEMOA). Encadré 2 : Rôle d’une caisse régionale de refinancement hypothécaire Le rôle d’une caisse de refinancement hypothécaire (CRH) consiste à mettre à la disposition du système bancaire des ressources à long terme. Une CRH refinance les prêts acquéreurs au logement consentis par les établissements de crédit (généralement actionnaires de la caisse) en émettant des obligations sur le marché financier. Les créances correspondant aux prêts refinancés restent au bilan des établissements de crédit et sont nanties au profit de la CRH en garantie des billets. Ce mécanisme permettrait aux banques 39 La Bourse du Cameroun et celle du Gabon ont fusionné en 2019 pour créer une bourse unique pour tous les pays de la CEMAC. 59 de pallier le manque de ressources à long terme et de proposer des crédits longue durée (par exemple 20 ans au lieu de 7 à 10 ans en moyenne actuellement dans la CEMAC) pour enfin étaler le remboursement du prêt et le rendre plus accessible. Ce type de caisse existe actuellement en France, au Nigéria, en Malaisie, au Kenya, etc. Une caisse de refinancement régionale hypothécaire (CRRH) joue un rôle similaire mais, au lieu de refinancer les institutions financières d’un unique pays, elle est capable de refinancer le système bancaire de plusieurs pays simultanément. Ceci est notamment possible lorsque les pays possèdent une monnaie unique. Une seule CRRH existe actuellement et se trouve dans la zone UEMOA. La CRRH-UEMOA est basée au Togo et a pour rôle de refinancer tous ses actionnaires dans les huit pays de l’UEMOA. Elle compte aujourd’hui comme actionnaires la BOAD, la BIDC, Shelter Afrique, la SFI et 54 banques opérant dans la région. Aujourd’hui la CRRH a mobilisé 162 milliards de FCFA (~273 millions de dollars É.-U.) à travers huit émissions obligataires, pour le refinancement de 35 banques actionnaires de l’espace UEMOA. Avec le soutien de la Banque mondiale, la CRRH-UEMOA a démarré ses activités de refinancement de prêts à l’habitat en 2017 sur ressources concessionnelles en faveur de ménages à faible revenu. Le montant total du refinancement sur ressources concessionnelles s’élève aujourd’hui à 26 milliards de FCFA (43,9 millions de dollars É.-U.). 7.2.6 Soutenir les ménages à revenu informel De nombreux ménages du Cameroun sont employés au sein du secteur informel et ne peuvent accéder au système bancaire traditionnel et, par extension, au crédit hypothécaire au logement. Les procédures de souscription d’hypothèque requièrent des preuves de revenus dont ne disposent pas les travailleurs du secteur informel. Or, ce segment du marché présente un potentiel important et des solutions peuvent être développées afin de leur proposer des produits de financement du logement adaptés : 1. Développer des produits de microfinance à l’habitat afin de soutenir les ménages à revenu informel et/ou défavorisés. Bien que le secteur de la microfinance soit développé dans la région, peu de produits spécifiques au logement sont aujourd’hui disponibles. Les institutions manquent à la fois d’accès aux ressources longues et de capacités pour développer ces produits. Ces deux aspects doivent faire l’objet d’interventions afin de permettre le développement de ces nouveaux produits et de permettre aux ménages à revenu informel de bénéficier de crédits à long terme. 2. Développer des produits épargne logement. Les travailleurs du secteur informel ne peuvent actuellement contracter de crédit hypothécaire au sein du système bancaire formel faute de preuves de revenu. Les ménages du secteur informel sont perçus par le système bancaire comme un segment à risque. Or, la mise en place de compte épargne logement permettrait d’évaluer leur capacité de paiement à long terme. Les ménages épargnent un montant fixe chaque mois et démontrent ainsi la régularité de leurs revenus et de leur pouvoir d’achat. Après seulement 2 ans, l’épargne peut être convertie en apport initial et une relation de confiance a pu être établie entre l’institution financière et son client. Dans certains pays, des mesures incitatives complémentaires sont prises par l’État afin de soutenir l’épargne des ménages. 60 3. Inciter/subventionner la production des logements afin d’augmenter l’offre des logements pour location à prix modéré. 7.2.7 Mettre en place une banque foncière (land Bank) La mise en place d’une banque de données du patrimoine de l’État (banque foncière) permettrait à l’État ou autres CTD de contrôler et de maîtriser les éléments suivants : • Recenser tous les terrains appartenant à l’État à partir d’une base de données centralisée ; • Identifier les terrains en fonction de leur usage (logement, hôpital, commercial, espaces verts etc.) ; • Déterminer les modalités d’attribution des terrains ; • Veiller à ce que les terrains attribués soient utilisés selon les conditions déterminées au préalable ; • Réduire la corruption ; • Harmoniser également le cadre de la gestion foncière, surtout pour les collectivités. La gestion des réserves foncières peut se faire en parallèle de la mise en place de partenariats public- privé. 61 7.3 Conclusion Malgré de multiples interventions de l’État, le secteur du logement au Cameroun reste sous-développé en matière de financement de l’habitat et de construction de logements. Les subventions de l’État ne parviennent pas à cibler les salariés moyens et ceux-ci ne peuvent accéder aux logements les moins onéreux sur le marché formel. La population urbaine camerounaise n’a d’autre choix que d’opter pour la location ou l’auto construction. Le partenariat entre le CFC, la SIC et la MAETUR ne parvient plus à remplir son objectif initial, à savoir soutenir les ménages à faible revenu dans leur accession au logement. Chaque entité lutte pour sa stabilité financière et toutes semblent répondre seulement aux besoins en logement des ménages à haut revenu. Par ailleurs, les grands programmes de construction du gouvernement n’ont pas atteint leurs objectifs quantitatifs (2 000 logements construits sur 12 000 annoncés) et qualitatifs (la sélection des bénéficiaires des programmes de logement public n’a pas favorisé les ménages à faible revenu). Avec plus de 300 milliards de FCFA (507 millions de dollars É.-U.) investis dans ces projets, ces programmes ont bénéficié d’un soutien considérable de l’État, pour un retour sur investissement faible. La participation du secteur privé à ces programmes aurait pu favoriser une plus grande rentabilité des projets. Le secteur privé est peu impliqué dans le domaine de l’habitat et est pratiquement absent du secteur du logement abordable. Concernant l’offre de logement, des partenariats ont été structurés, sans grand succès, avec des promoteurs immobiliers étrangers afin d’exécuter des projets de logement de grande envergure. Ces promoteurs ont démontré des capacités financières et techniques limitées qui ne leur permettent pas de mener à bien de tels projets. Les partenariats se concrétisent rarement et ne produisent pas les résultats escomptés. L’État devrait également promouvoir l’utilisation de techniques de construction durable. Des investissements mineurs en faveur de la construction durable bénéficieraient aux ménages sur le long terme. Quelques promoteurs immobiliers opèrent au sein du secteur privé, mais peu utilisent des méthodes de construction innovantes et/ou des solutions durables. Grâce à l’outil de simulation des prix des techniques de construction durable EDGE, il se révèle que ces investissements sont peu coûteux et pourraient permettre aux ménages de réaliser des économies importantes. L’État devrait encourager et promouvoir les techniques de construction durable dans ces futurs projets d’immobiliers résidentiels. Le marché du crédit hypothécaire est régi par le Crédit Foncier du Cameroun, qui reçoit des ressources pratiquement gratuites issues des cotisations des salariés. Ce mécanisme produit un effet d’éviction sur le marché : les banques commerciales ne peuvent offrir des taux similaires à ceux du Crédit Foncier du Cameroun (taux subventionnés à 7 %) et ne développent pas leurs activités commerciales bancaires dans ce segment. Les banques commerciales prennent la décision de ne pas offrir de produits destinés au financement de l’habitat. Le CFC devient l’unique prêteur pour des financements à l’habitat dans le pays. Malheureusement, le CFC fait face à de nombreuses difficultés, avec des taux de sinistralité particulièrement élevés, et ne parvient pas à poursuivre ses activités de façon pérenne. De plus, le CFC n’applique pas de conditions de revenus (plafond de salaire) pour accéder aux crédits subventionnés qu’il propose. Ces crédits sont également disponibles à la diaspora camerounaise établie à l’étranger. Seule une minorité de foyers accède aux crédits à taux bonifiés proposés par le CFC, financés par les contributions de plus d’un million de travailleurs. 62 Afin d’améliorer durablement le secteur de l’habitat au Cameroun, l’État doit travailler de concert avec le secteur privé et mettre en place des mesures incitatives et des programmes à fort effet de levier, notamment : - La création de partenariats public-privé (PPP) correctement structurés s’appuyant sur l’expérience de promoteurs immobiliers compétents, à même de financer de grands projets et d’assumer les risques liés à la vente des logements construits. - La promotion et le développement du crédit hypothécaire au sein des banques commerciales. Si les ressources de l’État sont rationnalisées, un nouveau Fonds social de l’habitat ne sera pas nécessaire. Cela éviterait une hausse des prix de matériaux de construction dans le pays. Enfin, les subventions octroyées par l’État devront être quantifiées et évaluées de manière périodique afin d’assurer qu’elles ne sont pas détournées de leur cible initiale. Ces ressources incluent l’octroi de terrains et la mise à disposition des réserves foncières de l’État, les financements apportés aux organismes de l’État (SIC, CFC, MAETUR) et les investissements dans les grands programmes de logements. 63 Bibliographie Affordable Housing Institute. 2014. Stocktaking the Housing Sector in Sub-Saharan Africa, Cameroon Value Chain. Banque mondiale. 2015. Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon, Cameroon Housing Finance Diagnostic. ———. 2019a. Accès aux droits fonciers dans les périphéries urbaines au Cameroun : clarification des droits et difficultés pour les sécuriser. Note conceptuelle ———. 2019b. Doing Business 2019 : Formation pour mieux réformer. http://documents.worldbank.org/curated/en/789571541068292084/pdf/131617-WP-DB2019- PUBLIC-Cameroon.pdf. ———. 2019c. Lotissements communaux au Cameroun, l’expérience depuis 2004 et guide méthodologique. Note conceptuelle ———. 2019d. Stimuler l’essor de la copropriété au Cameroun : état des lieux et feuille de route. Note conceptuelle ———. 2019e. Système d’approvisionnement en terrains résidentiels de la ville de Yaoundé. Note conceptuelle CAHF (Center for Affordable Housing Finance in Africa). 2018. Housing Finance in Africa Yearbook. 9th ed. A Review of Africa’s Housing Finance Market, pp. 89–92. http://housingfinanceafrica.org/documents/housing-finance-in-africa-yearbook-2018/. Cameroun Web. 2014. « Ecobank’s Arm to Market Credit Foncier Real Estate Financing Products. » https://www.camerounweb.com/CameroonHomePage/diaspora/Ecobank-s-arm-to-market- Credit-Foncier-real-estate-financing-products-302676#. CFC (Crédit foncier du Cameroun). http://creditfoncier.cm/. ———. 2016. Rapport annuel. ———. 2016. CAC. INS (Institut national de la statistique). 2015. Rapport national sur les objectifs du Millénaire pour le développement en 2015. http://www.statistics-cameroon.org/news.php?id=299. Jourdam-Boutin, M. 2018. « Les programmes de logement public à Yaoundé : entre laboratoire libéral et manifestations urbaines du clientélisme dans un Cameroun post-austérité ». Urbanités, Dossier/Urbanités africaines. https://www.revue-urbanites.fr/urbanites-africaines- jourdamboutin-article/. Ndoumbe N. 2017. « Cameroun - Finances : Le Crédit foncier du Cameroun dénonce le non-remboursement des crédits par certains usagers ». ActuCameroun. https://actucameroun.com/2017/10/15/cameroun-finances-credit-foncier-cameroun-denonce- non-remboursement-credits-certains-usagers/. 64 Rapports annuels de banques diverses (Crédit foncier du Cameroun, Afriland First Bank, Société générale du Cameroun, Banque de l’habitait du Sénégal, Banque de l’habitat de la Tunisie) au Cameroun et à l’étranger. 2015. « Réforme : le Crédit foncier du Cameroun dans le viseur de la Banque mondiale ». EcoMatin, 9 février 2019. https://ecomatin.net/reforme-le-credit-foncier-du-cameroun-dans-le-viseur-de- la-banque-mondiale/. République du Cameroun. Ministère de l’Habitat et du Développement urbain. 2017. Renforcement des capacités des promoteurs immobiliers camerounais : la contribution du MINHDU. Cellule de la communication. http://www.minhdu.gov.cm/index.php?option=com_content&view=article&id=1045%3A2016- 12-08-08-28-21&catid=1%3Aactualites&Itemid=200040&lang=fr. République du Cameroun. 2015. Rapport national de contribution du Cameroun. Troisième Conférence des Nations Unies sur le logement et le développement durable en milieu urbain (Habitat III). http://habitat3.org/wp-content/uploads/Cameroon-Rapport-national-Habitat-III-Version-fev- 16.pdf. 65 ANNEXE : Chaînes de valeur de l’habitat Chaîne de valeur de la demande Éligibilité Acteurs : Banques commerciales, Crédit Foncier du Cameroun (CFC) Processus actuel : - Les ménages éligibles pouvant prétendre aux prêts hypothécaires offerts par les banques sont principalement des employés de la fonction publique, du secteur privé formel et la diaspora, soit seulement 5 % de la population camerounaise. - Pour accéder aux logements publics récemment construits par le gouvernement au titre du Programme gouvernemental de logement abordable, les ménages acquéreurs contribuent à hauteur de 20 % en placements et contractent un prêt garanti par le gouvernement pour le solde. Les bénéficiaires sont issus du secteur privé et de la fonction publique40. - Le Crédit Foncier du Cameroun n’applique également pas de plafond maximum de salaire pour octroyer ses produits de financement subventionnés. Aucun plafond maximum de revenu pour accéder aux logements publics subventionnés n’est en vigueur. Défis : - Un taux de 90 % de la population du Cameroun est employé par le secteur informel et ne dispose donc pas de preuve de revenus formels, comme exigé par les banques. La majorité de la population n’est pas éligible et ne peut prétendre aux services de prêts bancaires formels, et se trouve de ce fait exclue. Commercialisation Acteurs : Crédit Foncier du Cameroun (CFC) Processus actuel : - Des filiales du CFC sont présentes dans tout le Cameroun, ainsi qu’à l’étranger (au Canada et en France). - De nombreux projets immobiliers sont exécutés en partenariat avec le CFC pour financer les acquéreurs. - Les banques commerciales orientent leurs clients vers le CFC lorsque ceux-ci souhaitent obtenir des crédits hypothécaires. Défis : - Les délais d’attribution des fonds et des prêts par le CFC sont particulièrement longs et l’institution a pris du retard dans l’octroi des prêts. Subventions Acteurs : Crédit Foncier du Cameroun (CFC) Processus actuel : - Le CFC offre des crédits hypothécaires subventionnés et se finance grâce aux prélèvements d’une taxe de 1,5 % sur les salaires camerounais. - Le CFC propose des crédits hypothécaires à des taux avoisinant 7 %. Les taux d’intérêt proposés par les banques commerciales sont supérieurs à 12 %. 40 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 66 Défis : - Ces subventions bénéficient rarement aux foyers à revenu faible et il n’existe pas de plafond de salaire pour recevoir des crédits hypothécaires subventionnés. Ces crédits sont également disponibles à la diaspora camerounaise (qui ne cotise pas au Fond National de l’Habitat). Souscription Acteurs : Banques commerciales, Crédit Foncier du Cameroun (CFC), établissements de microfinance (EMF) Processus actuel : - Les clients doivent prouver qu’ils disposent de revenus formels, constants et fiables auprès des créanciers. Les conditions de prêt (taux d’intérêt, mensualités, durée de l’emprunt) sont conçues au cas par cas41. - Il n’existe pas de garantie hypothécaire et l’hypothèque elle-même est peu fiable car les titres fonciers et la propriété du foncier font régulièrement l’objet de contestations. Sans réelle garantie, le processus de souscription est exigeant et s’appuie surtout sur la capacité de paiement des ménages. Défis : - Un taux de 90 % de la population camerounaise vit de l’économie informelle et ne dispose pas de la documentation nécessaire (fiche de paie, contrat de travail) pour contracter un emprunt. Elle est donc exclue du processus de souscription et ne remplit pas les critères. - La question des titres de propriété et du foncier est aussi un enjeu pour la souscription d’un prêt hypothécaire. Disposer d’un titre de propriété formel, agissant comme garantie d’un prêt hypothécaire, est un défi. Clôture du prêt Acteurs : Crédit Foncier du Cameroun (CFC) Processus actuel : - Le Crédit Foncier du Cameroun a mis en place un système particulier de clôture des prêts à l’époque du Programme gouvernemental. La Société Immobilière du Cameroun (SIC) est très présente dans le processus de clôture et accompagne ses clients dans les étapes finales telles que le paiement des frais d’avocat et de notaire ou l’envoi du dossier pour signature. La SIC délivre l’acte de propriété et agit en tant qu’intermédiaire auprès du CFC42. Défis : - La clôture du prêt est onéreuse. Financement Acteurs : Crédit Foncier du Cameroun (CFC), établissements de microfinance Processus actuel : - Les banques commerciales manquent d’accès aux ressources longues et utilisent principalement des dépôts à vue pour financer les crédits qu’elles proposent. - Le CFC reçoit des ressources à un taux de 0 % via le Fonds National de l’Habitat, alimenté par les cotisations salariales des employés des secteurs privé et public. Cette cotisation s’élève à 1,5 %. Défis : 41 Affordable Housing Institute, Stocktaking the Housing Sector in Sub-Saharan Africa, Cameroun Value Chain, 2014. 42 Ibid. 67 - Les prêteurs sont confrontés à des problèmes de liquidité et de déséquilibre des ratios de transformation. Le ratio de transformation de 50 % contraint les banques, qui ne peuvent prêter sur plus de 7 ans, faute d’accès à des ressources à long terme. - Le CFC ne reçoit pas la totalité des ressources issues de la taxe parafiscale sur les revenus de la masse salariale, qui lui sont officiellement dues. Il semblerait qu’une partie de ces fonds soit conservée dans les caisses du Trésor public. Service de prêt Acteurs : Banques commerciales, Crédit Foncier du Cameroun Processus : - La plupart des banques utilisent la domiciliation des salaires des clients afin de limiter les risques de défauts de paiement. En effet, chaque mois les banques prélèvent automatiquement les mensualités de remboursement du prêt sur les comptes bancaires des ménages. Défis : - Le service de prêt ne semble pas subir de problème majeur. Recouvrement Acteurs : Banques commerciales, Société de Recouvrement des Créances du Cameroun (SRC) Processus actuel : - La crise pétrolière a conduit les banques commerciales à des niveaux élevés de sinistralité à l’échelle de la région CEMAC. - Les principes de recouvrement sont définis par la COBAC et des amendements de l’ Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires (OHADA). De nombreuses banques au Cameroun font face à des difficultés dans la collecte des mensualités et des remboursements de prêts. De nombreux prêts au Cameroun sont en défaut de paiement, notamment dans le secteur de la microfinance. - Dans le cas de l’emprunteur, il existe peu de possibilités légales pour contester une saisie de biens devant les tribunaux camerounais43. - Le taux de sinistralité du CFC s’élève à plus de 30 % de son portefeuille de crédit. Malgré ce taux élevé, le CFC n’a pas recours à la Société de Recouvrement des Créances. Défis : - La réalisation de l’hypothèque peut s’étendre sur 7 ans et reste coûteuse. De plus, le marché secondaire est presque inexistant et les banques ne parviennent pas à vendre les biens récupérés. 43 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 68 Chaîne de valeur de l’offre Propriété Acteurs : MINDHU, MINDCAF, Association des Promoteurs Immobiliers du Cameroun (APIC) Processus actuel : - Il existe trois régimes terriens au Cameroun (national, public, privé) qui disposent de différents instruments de sécurisation des terrains (immatriculation, titres fonciers, baux, concessions, affectation, permis d’occuper seulement sous loi coutumière). La loi coutumière est encore, dans la pratique, appliquée en matière de gestion du foncier. - Le foncier titré se trouve principalement en milieu urbain, mais 70 % du foncier au Cameroun n’est pas titré. - Le Cameroun mène plusieurs projets et réformes ayant pour objet la gestion des terrains et du foncier dans le pays. - Obtenir un titre prouvant la propriété d’un bien ou d’un terrain est une procédure longue et coûteuse. Bien que les délais de réception d’un titre foncier soient passés de 10 ans à 6 mois, voire 81 jours en 2019, il est estimé que les cinq démarches à effectuer coûtent près de 20 % du prix final de la propriété44. Défis : - Il est difficile d’accéder à la propriété foncière et aux réserves foncières aménagées. De plus, les litiges et les contentieux en matière de propriété foncière sont fréquents. La sécurité et la fiabilité des titres fonciers est constamment remise en question. - Il n’existe pas encore de cadastre numérisé à l’heure actuelle (projet en cours de développement avec l’appui financier de la Banque Africaine de Développement à hauteur de 13 millions de dollars É.- U.)45. Infrastructures de base Acteurs : AES SONEL, CAMWATER, MINFI, MINHDU, MINWA, Agence de Régulation du Secteur de l’Électricité (ARSEL) Processus actuel : - La croissance urbaine soutenue que connaissent Yaoundé et Douala engendre une pression supplémentaire sur les réseaux d’infrastructures de base qui ne suivent pas le même rythme que cette croissance urbaine. - Un transfert de compétences en matière d’approvisionnement en services de base a donné lieu à deux agences publiques, aujourd’hui en charge du réseau d’eau et d’électricité : l’AES SONEL et CAMWATER. - Au Cameroun, les zones urbaines sont bien desservies en eau potable. Bien que plus de 90 % de la population ait accès au réseau d’eau, seulement 25 % des ménages urbains disposent d’un raccordement individuel. En ce qui concerne la couverture du réseau électrique, elle est en constante augmentation dans les zones urbaines mais reste difficile d’accès dans les zones d’habitat précaire. Les écarts zones rurales-urbaines sont considérables. Il faut souligner que de nombreux ménages camerounais bénéficient de mini-réseaux d’eau et d’électricité. 44 Doing Business, Cameroun, 2019. 45 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 69 - Plusieurs programmes d’amélioration d’accès et d’approvisionnement en eau potable ont été mis en place comme le Projet de Développement des Secteurs Urbains et de l’Approvisionnement en Eau (PDUE) financé par la Banque mondiale. Défis : - Les réseaux d’infrastructure de base au Cameroun sont insuffisants et vétustes et ne répondent plus aux besoins des populations urbaines. Aménagement du site Acteurs : MAETUR, MINHDU Processus actuel : - La loi n° 2004/003 sur l’aménagement du territoire au Cameroun définit les règles générales en matière de planification, d’aménagement urbain et de construction. - Le lotisseur historique du Cameroun est la MAETUR. L’État a beaucoup investi dans la MAETUR. En effet, la Mission a bénéficié d’une dotation d’un parc d’engins de génie civil d’une valeur de 1,5 milliard de FCFA pour renforcer ses capacités opérationnelles en 2014. Elle est à l’origine de la mise en place du Programme Expérimental de Production d’Habitations Accessibles aux Ménages à Faible Revenu. Ce programme consiste à sécuriser près de 1 000 hectares de terrain pour la construction de logements (1 000) et la production de parcelles constructibles (5 000)46. Défis : - La MAETUR ne reçoit plus de financement public et réalise des projets sur des sites présélectionnés. Les projets de la MAETUR sont déconnectés des besoins en logement abordable du pays. - Il est fréquent que les promoteurs immobiliers privés aménagent leurs propres terrains et transfèrent ces coûts additionnels au prix de vente final et aux ménages acquéreurs. Les coûts d’aménagement sont élevés et contribuent à la hausse des prix du logement. Évaluation du risque Acteurs : Banques commerciales, promoteurs immobiliers - Le principal organisme de financement du logement dans le pays est le CFC. Le CFC dispose d’un plafond de crédit d’environ 1 million de dollars É.-U. destiné aux promoteurs immobiliers privés. Ces prêts à la construction sont en moyenne déboursés en un an et cette longue attente entraîne des prêts en défaut de paiement47. Les banques jouent un rôle minoritaire dans le financement des prêts de construction des promoteurs immobiliers ou de l’auto-construction des ménages, mais aussi dans l’octroi de prêts hypothécaires. Les banques sont « sous-capitalisées » et dans cette optique, la loi précise que le total des prêts consentis à un emprunteur ne doit pas excéder 45 % des fonds de capital et que le total des prêts aux emprunteurs représentant plus de 15 % du fonds du capital ne peut dépasser le total du capital net48. - En 2009, l’État s’est doté d’un budget de de 28 milliards de FCFA pour soutenir le programme de construction de 10 000 logements sociaux. Une ligne de crédit de 10 milliards est également ouverte par le CFC pour le Fonds Spécial d’Équipement et d’Intervention Intercommunal (FEICOM)49. 46 Rapport national du Cameroun pour HABITAT III, 2015. 47 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 48 Affordable Housing Institute, Stocktaking the Housing Sector in Sub-Saharan Africa, Cameroun Value Chain, 2014. 49 Rapport national du Cameroun pour HABITAT III, 2015. 70 - En 2014, un accord a été signé entre l’ECOBANK et le CFC pour promouvoir l’accès au logement abordable. En effet, l’ECOBANK s’est engagé, via le projet Bankimmo, à fournir des produits de financement du CFC. Ce partenariat a été développé dans le but de faciliter les procédures administratives, les décaissements de prêts et de permettre à la diaspora camerounaise d’accéder facilement aux produits financiers du CFC. - Il faut noter également la contribution importante du secteur des assurances dans les projets immobiliers : il est estimé que 25 % du revenu annuel de la CNPS (Caisse Nationale de Protection Sociale) sont investis dans le secteur de l’immobilier50. Défis : - La gestion du risque dans la promotion immobilière reste difficile et l’État a souvent financé directement la réalisation de grands projets de logement construits par le secteur privé. - Il existe peu de promoteurs immobiliers professionnels au Cameroun et peu d’investissements sont disponibles auprès des banques. Construction Acteurs : Société Immobilière du Cameroun, Mission de Promotion des Matériaux Locaux (MIPROMALO), MINHDU, MINFI, CIMENCAM, Power Cement, Dangote Group Processus actuel : - En raison des prix élevés des logements formels, de nombreux ménages n’ont eu d’autre choix que de recourir à des solutions de logement informelles, privilégiant l’auto-construction progressive de leurs logements. Ce processus de construction d’habitat précaire a engendré le développement rapide et soutenu de pratiques d’aménagement urbain non planifiées51. - Les promoteurs immobiliers sont en charge de la construction et de la vente : plus de 200 sociétés ont obtenu une licence de promoteur immobilier privé selon le registre 2019 du MINHDU. Seules une dizaine d’entre elles sont réellement en activité (SOPRIN, SAD, SouthWest International Construction, Entreprise Générale des Travaux Publics et Bâtiments, Options for Homes, etc.)52. - En termes de matériaux de construction, la MIPROMALO a fait l’objet d’un programme particulier et a bénéficié d’un stock important d’équipements pour la recherche et la production de masse des matériaux locaux de construction. - L’État a également engagé des actions visant à baisser les coûts des matériaux de construction pour les rendre plus abordables, notamment le prix du ciment (la construction de deux cimenteries supplémentaires et une augmentation des capacités de production sont relevées). Des incitations fiscales et douanières sont également établies sur les matériaux de construction destinés à la construction de logements sociaux53. Défis : - Les coûts des matériaux restent élevés et se répercutent sur le prix final des logements. Il faut souligner également que de nombreux matériaux nécessaires aux travaux de finition sont importés. Vente Acteurs : Société Immobilière du Cameroun, Société d’Aménagement de Douala, MAETUR 50 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 51 Ibid. 52 Ibid. 53 Rapport national du Cameroun pour HABITAT III, 2015. 71 Processus actuel : - Au Cameroun, les promoteurs immobiliers sont en charge de la construction et de la vente : plus de75 compagnies ont obtenu une licence de promoteur immobilier privé. Seules une dizaine d’entre elles sont réellement en activité, comme SOPRIN, SAD, Southwest International Construction, Entreprise Générale des Travaux Publics et Bâtiments, Options for Homes (Canada), etc.54. - Alors que le revenu moyen en 2016 était de 5,27 dollars É.-U. par jour, soit 3 115 FCFA, le revenu médian est de 2,11 dollars É.-U. soit 1 200 FCFA55 ; les projets de logement récemment construits s’adressent à une tranche de population disposant de salaires allant de 150 000 FCFA à 200 000 FCFA (de 253 dollars É.U. à 338 dollars É.-U.) pour des prix à l’achat s’élevant à 18 millions de FCFA (30 440 dollars É.-U.) pour un T4 de plus de 100 m², et à 23 millions de FCFA (38 890 dollars É.-U.) pour un T5 de plus de 130 m². Pour acquérir ce type de logement, un salaire au moins cinq fois supérieur au revenu médian est nécessaire. Les prix du marché immobilier au Cameroun ne correspondent pas aux revenus de la majorité des Camerounais. Défis : - Bien que la demande en logement soit importante, les promoteurs immobiliers éprouvent des difficultés à trouver des acquéreurs potentiels. En effet les prix projets de logements qu’ils proposent, et du marché du logement en général, sont bien au-dessus des moyens des ménages camerounais moyens. Gestion Acteurs : Promoteurs immobiliers Processus actuel : - Une maintenance peu rigoureuse et un mauvais entretien du parc de logements sociaux ont conduit à un stock de logements publics dégradés et détériorés. La gestion du parc de logements publics était auparavant la prérogative de la Société Immobilière du Cameroun mais elle s’est récemment désengagée de la gestion de son parc locatif, cette gestion étant considérée comme trop coûteuse pour l’organisme. La SIC ne propose actuellement que des logements à la vente. Défis : - La gestion du parc locatif est coûteuse et les locataires font preuve de laxisme dans l’entretien des logements et le paiement des loyers. 54 Report - Republic of Cameroon Housing Finance Diagnostic Review for Cameroon and Gabon - CAMEROON HOUSING FINANCE DIAGNOSTIC - MARCH 2015 – The World Bank. 55 Présentation Banque mondiale. 72 73