FILE COpy ,-0 t RE'TURN OESK Document de REPOR'TS LA BANQUE MONDIALE Wl'TH1N ONE WE.E.K A N'UTILISER QUIA DES FINS OFFICIELLES Rapport No 1266-SE SENEGAL RAPPORT D'EVALUATION PROJET DIAMENAGEMENT TOURISTIQUE DE LA PETITE COTE 12 avril 1977 . Departement des projets touristiques Le present document fait l'objet d'une diffusion restreinte, et ne peut ~tre utilise par ses destinataires que dans l'exercice de leurs fonctions officielles. Sa teneur ne peut etre autrement divulguee sans l'autorisation de la Banque Mondiale. SENEGAL PROJET D'AHENAGEHENT TOURISTIQUE DE LA PETITE COTE EXERCICE fINANCIER Republique du Senegal: ler juillet-30 juin SAPCO: ler janvier-3l decembre TAUX DE CONVERSION Unite monetaire: franc 1 dollar EU = 245 francs CfA 1 franc CfA = 0,004 dollar EU POIDS ET HESURES 1 metre (m) = 3,28 pieds 1 metre carre (m 2 ) = 10,76 pieds carres 1 metre cube (m 3 ) = 35,29 pieds cubes 1 millimetre (mm) = 0,04 pouce 1 hectare (ha) 2,47 = 0,62 acres 1 kilometre (km) = mile SIGLES ET ABREVIATIONS DGT Delegation genera Ie au tourisme DUH Direction de l'urbanisme et de l'habitat t4)RH Ministere du developpement rural et de l'hydraulique MTPUT Ministere des travaux publics, de l'urbanisme et des transports OPT Office des postes et telecommunications SAPCO Societe d'amenagement de la Petite C6te SENELEC Societe senegalaise de distribution d'energie electrique SOfISEDIT Societe financiere senegalaise pour Ie developpement de l'industrie et du tourisme SONEES Societe nationale d'exploitation des eaux du Senegal A N'UTILISER QU'A DES FINS OFFICIELLES RAPPORT D'EVALUATION PROJET D'AMENAGEMENT TOURISTIQUE DE LA PETITE COTE SENEGAL Table des matieres Pages INTRODUCTION ET RESUME ................................. i - xix 1. LE SECTEUR TOURISTIQUE ................................. 1 II. LE PROJET .............................................. 7 A. Donnees generales ···························· 7 B. Description du pro jet ························ 10 III. EXECUTION .............................................. 17 A. Amenagement de Sali Portudal ················· 17 B. Central telephonique de M'Bour ··············· 20 C. Renovation de Goree ·························· 21 D. Assistance technique et etudes ··············· 21 IV. ESTIMATION DES COUTS ET FINANCEMENT ···················· 23 A. CoQt du projet ····.····..·······.·········.·. 23 B. Financement et accords de pr@t ··············· 29 C. Passation des marches ························ 30 D. Deboursements ································ 32 V. HEBERGEMENT ET PERSPECTIVES COMMERCIALES ··············· 33 A. Augmentation de la capacite d'hebergement ···· 33 B. Perspectives commerciales ···················· 35 Le present document fait l'objet d'une diffusion restreinte, et ne peut etre utilise par ses destinataires que dans l'exercice de leurs fonctions officiel lese Sa teneur ne peut etre autrement divulguee sans l'autorisation de la Banque Mondiale. Table des matieres (suite) - 2 Pages VI. ASPECTS fINANCIERS ····..···.·····.········.····..······ 41 A. Compte d'exploitation de l'hotel pilote ······ 42 B. Analyse financiere de la SAPCO ··············· 46 C. Compte d'exploitation des elements adduction d'eau et assainissement ·········· 50 VII. JUSTIFICATION ECONOMIQUE ······························· 56 A. Rentabilite des activites touristiques ······· 56 B. Repartition des avantages attribuables au projet ·································· 62 C. Balance des paiements ························ 64 D. Consequences sur l'emploi ···················· 65 VIII. INCIDENCE DU PROJET SUR LE PLAN SOCIAL ················· 66 IX. DECISIONS ET RECOMMANDATIONS ··························· 68 ANNEXE - Documentation connexe et renseignements disponibles dans Ie dossier du projet CARTES IBRD 12033 IBRD 12034 Le present rapport est fonde sur les conclusions d'une mission d'evaluation composee de MM. Bauer, Brizzi, Benbrahim et Coe et Kuskowski (consultants). SENEGAL PROJET D'AMENAGEMENT TOURISTIQUE DE LA PETITE COTE INTRODUCTION ET RESUME LE SECTEUR TOURISTIQUE 1. Parmi les atouts dont dispose Ie Senegal sur Ie plan touristique, on peut citer l'existence d'un climat agreable durant la majeure partie de l'annee, notamment pendant l'hiver europeen; de belles plages sur l'ocean Atlantique, au sud de la peninsule du Cap-Vert; des monuments bien conserves de son passe colonial, dans la ville de St. Louis, ainsi que dans l'tle de Goree, dans Ie port de Dakar, des Ie XVe siecle, fut un centre du commerce d'esclaves entre l'Afrique de l'Ouest et les Ameriques; une vie culturelle interessante a Dakar, la capitale; des parcs nationaux pittoresques; et un riche folklore. Avec l'excellent aeroport international de Dakar (modernise recemment dans Ie cadre d'un projet finance par la Banque) et une position strategique sur les routes aeriennes de l'Europe, de l'Afrique du Nord et de 1 'Amerique, Ie pays a commence a prendre conscience des possibilites de deve loppement de son secteur touristique. Ce potentiel aux multiples facettes reste encore largement inexploite. 2. Avant 1973, la capacite hOteliere etait concentree dans l'agglome ration de Dakar et les autres centres urbains, et les etablissements hOte liers (dont la capacite d'hebergement representait un total d'environ 1.400 lits), etaient pour la plupart de petits etablissements dont la clientele etait composee presque exclusivement de personnes en voyage d'affaires. Tou tefois, depuis lars, les mesures energiques prises par Ie gouvernement en vue de developper les installations de tourisme, ant permis a la capacite hOte liere de tripler au cours de la periode 1973-75; cette capacite additionnelle se compose, pour les deux tiers, de grands hOtels construits a Dakar, et pour Ie reste, de villages de vacances amenages en bordure des piages de la Petite Cete et de la Casamance, au Sud. La plupart des hotels sont des etablisse ments de grand standing, et les etablissements de luxe representent plus de la moitie de la capacite totale. 3. Environ la moitie de la nouvelle capacite heteliere ajoutee depuis 1973 a ete financee par l'Etat et l'autre moitie, sensiblement a parts egales, par des investisseurs prives locaux et etrangers. Les hOtels appartenant a des proprietaires du secteur prive ont ete finances au moyen de pr~ts a court et a moyen terme, obtenus directement aupres des banques commerciales locales et de credits a long terme accordes de l'etranger. L'octroi de credits hOte liers a long et a moyen terme s'est ameliore depuis la creation a la fin de 1974 de la Societe financiere senegalaise pour Ie developpement de l'industrie - ii et du tourisme (SOFISEDIT), grace a un appui financier du Groupe de la 8anque (Pr~t 987-SE, 3 millions de dollars). Les projets de construction hOteliere de plus grande ampleur peuvent egalement beneficier de fonds a long terme ob tenus sur place aupres de la filiale recemment creee de Citibank (Etats-Unis) et aupres de la 8anque senegalo-koweitienne, mais a des conditions legerement moins favorables que celles de la SOFISEDIT. De plus, a la suite de change ments apportes aux reglements de la 8anque centrale des Etats de l'Afrique de l'Ouest en janvier 1976, les banques commerciales locales peuvent a present accorder des fonds a moyen terme pour des projets interessant les secteurs prioritaires (parmi lesquels figurent Ie tourisme) en utilisant les facilites de reescompte de la 8anque centrale. 4. Parallelement a 1 'expansion et a la diversification de la capacite hOteliere, les arrivees de visiteurs ont plus que double et Ie nombre de nui tees enregistre a presque triple au cours de la periode 1972-75. Pres des trois quarts du nombre total de ces visiteurs (environ 129.000 en 1975) vien nent des pays d'Europe occidentale, et un fort pourcentage d'entre eux appar tiennent aux couches de population aux revenus les plus eleves. Le voyage d'affaires reste encore Ie principal objet d'une visite au Senegal, mais de plus en plus de visiteurs sont attires par Ie climat, la culture et la faune du pays. En raison de l'importance que conserve Ie voyage d'affaires, Ie tra fic accuse peu de fluctuations saisonnieres. 5. II est interessant de constater que, en 1975, Ie nombre d'arrivees de touristes a augmente de 14 % au Senegal, alors que la moyenne mondiale su bissait une baisse de 3 %. Selon les projections, les arrivees devraient con tinuer a augmenter au rythme annuel de 6 %, prevision qui est jugee raisonna ble, compte tenu des tendances a la croissance enregistrees au cours de ces dernieres annees pour Ie tourisme dans Ie monde (7 % par an au cours de la periode 1965-75), dans l'ensemble des pays africa ins (11 % par an au cours de la periode 1966-75), et en Afrique de l'Ouest (16 % par an au cours de la pe riode 1972-75). Toutefois, comme la plupart des pays francophones d'Afrique de l'Ouest, Ie Senegal est une destination relativement couteuse, largement tributaire du marche fran~ais (pres de 40 % du nombre total d'arrivees); ac tuellement, seuls des avions de transport a la demande en provenance de Suisse et d'Allemagne sont autorises a atterrir regulierement. Dans un effort en vue de diversifier la clientele touristique du pays et de rendre les prix plus competitifs, Ie gouvernement a decide de suivre une politique aussi liberale que possible dans Ie respect des accords internationaux en vigueur sur Ie transport aerien auxquels Ie Senegal est partie: il s'est engage a autoriser avant Ie 30 juin 1980 la desserte de l'aeroport de Dakar par des avions de transport a la demande en fonction des besoins imposes par l'exploitation de l'ensemble des installatgions construites sur l'emplacement du pro jet propose a Sali Portudal. 6. L'augmentation rap ide du nombre d'arrivees de visiteurs enregistree au cours de la periode 1972-75 s'est traduite par un accroissement des recet tes brutes en devises du secteur touristique, qui ont plus que triple au cours - iii de cette periode et ont atteint 6 milliards de francs CrA (26 millions de dol lars) en 1975, soit environ 6 % du total des recettes d'exportation de mar chandises par Ie Senegal au cours de cette m~me annee; d'apres les previsions actuelles, d'ici a 1980, cette proportion devrait passer a pres de 10 %. Ac tuellement, Ie tourisme est la troisieme source de devises du Senegal, apres les arachides et les phosphates. Les recettes nettes en devises du tourisme sont estimees a environ 60-65 % des recettes brutes. Quelque 2.800 Senegalais sont employes directement dans l'industrie hoteliere; en outre, 5.500 emplois lies a la production et a la vente d'objets d'artisanat, ainsi quia la fourni ture de services dans les secteurs de l'agriculture, de la construction et des transports, peuvent etre attribues indirectement au tourisme. 7. Le tourisme est l'un des quelques rares secteurs modernes dont un pays relativement pauvre en ressources naturelles comme Ie Senegal peut es perer un certain developpement a l'avenir. Toutefois, ce nlest pas recemment que Ie gouvernement a commence a s'interesser au profit qu'il pourrait tirer du tourisme, et clest Ie Plan quinquennal 1973-77 qui accorde pour la premiere fois une priorite au developpement de ce secteur. Cet interet nouveau slest manifeste par: i) une participation active de l'Etat au financement de la construction hoteliere; ii) la creation, en 1971, d'une institution, la Dele gation generale au tourisme (DGT) qui releve directement du Premier Ministre et qui est responsable de la planification, de la promotion et de la forma tion dans ce secteur; et iii) la restructuration du code des investissements en 1972, afin d'y inclure un certain nombre d'avantages susceptibles d'etre accordes aux investisseurs dans tous les secteurs (par exemple, des exonera tions de droits de douane et de taxes), et certains avantages speciaux a ac corder aux investisseurs hoteliers dans certaines circonstances (par exemple, des exonerations des imp6ts sur Ie revenu pour des periodes pouvant atteindre huit ans et des taxes de vente pour des periodes pouvant atteindre cinq ans; l'utilisation gratuite de terrains appartenant a l'Etat; l'application de ta rifs preferentiels a la consommation d'electricite et d'eau; et la participa tion de l'Etat au financement de l'infrastructure). Toutefois, dans la pra tique, ces avantages ont eta accord as avec parcimonie. Alors que les inves tisseurs obtiennent generalement la plupart des formes d'allegements fiscaux, aucun avant age particulier au tourisme n1a jamais ete accorde. 8. Si, principalement a la suite des mesures precitees, Ie tourisme s'est rapidement developpe, sa croissance s'est effectuee quelque peu au ha sard, et Ie gouvernement s'est a present engage a renforcer la gestion de ce secteur. Dans Ie cadre du projet propose, un Service de planification et d'analyse economique sera cree au sein de la DGT pour executer des analyses approfondies des pro jets pour lesquels des avantages sont demandes, ce qui permettra des lors a l'Etat de n'accorder son appui qu'aux projets que Ie Service aura juges economiquement, financierement et techniquement viables. Le gouvernement envisage egalement d'augmenter les credits budgetaires al loues a la DGT pour la promotion a l'etranger, et Ie pro jet propose prevoit - iv la preparation et l'execution, avec l'accord de la Banque, d'un programme de commercialisation destine a renforcer les marches touristiques actuels du Senegal et a lui en creer de nouveaux. 9. L'organisation et la supervision de la formation du personnel hote lier releve de la DGT. Des cours de niveau moyen sont dispenses a l'Ecole na tionale de formation hoteliere de Dakar, d'o~ sortent environ 100 etudiants diplOmes chaque annee. Ce nombre est insuffisant pour repondre aux besoins en personnel des hotels nouvellement construits ou prevus, mais la situation devrait s'ameliorer avec la construction, dans Ie cadre du Second projet d'edu cation de la Banque, d'un centre de formation hoteliere qui dispensera egale ment des cours de niveau moyen, et qui organisera des cours de recyclage et des seminaires pour Ie personnel de direction. Le projet propose prevoit la four niture d'une assistance technique en vue de la conception et de la mise en oeu vre de programmes de formation appropries. 10. En ce qui concerne les investissements publics dans ce secteur, une societe a ete creee pour chacun des quatre hotels existants et des quatre pro jets hOteliers dans lesquels l'Etat a des inter@ts. Toutefois, a mesure que Ie tourisme se developpe, la multiplicite des societes hotelieres autonomes fait perdre a l'Etat Ie controle de ses investissements et favorise les inves tissements inconsideres chaque fois que des fonds etrangers sont disponibles. A present, Ie gouvernement est pr@t a coordonner ses avoirs touristiques ac tuels, dans Ie cadre de la reorganisation generale des investissements du sec teur public, et il envisage la creation d'un holding hotelier unique, afin de pouvoir exercer un controle efficace et affecter les ressources de fa~on ra tionnelle. Les mesures exactes qui seront prises en vue de renforcer Ie con trole de l'Etat sur les avoirs touristiques qu'il detient en portefeuille se ront precisees au cours de la preparation et de l'evaluation d'un projet d'as sistance technique au secteur parapublic. 11. En ce qui concerne les possibilites physiques de developpement tou ristique au Senegal, les inter@ts des investisseurs se portent surtout sur les regions balneaires de la Petite Cote et de la Casamance, o~ l'activite a ete, jusqu'ici, limitee par l'absence d'infrastructure. Le gouvernement propose a present de creer des stations touristiques integrees, de maniere a reduire les coQts d'infrastructure et a eviter la deterioration de l'environ nement qu'entratnerait inevitablement un developpement anarchique. La Petite Cote a ete choisie en priorite principalement en raison de la proximite de l'infrastructure existante, notamment de l'aeroport de Dakar, et de l'attrait naturel dont elle jouit. Un plan directeur pour cette region, termine en 1974, definissait cinq zones susceptibles de se prater a un developpement touristi que international et proposait un plan d'utilisation des sols, en fonction du quel Ie present projet a ete prepare et qui peut egalement servir de plan di recteur pour d'autres amenagements ulterieurs. - v LE PROJET Historigue 12. En 1973, Ie Gouvernement senegalais a sollicite 11appui de la Banque pour Ie financement de l'infrastructure necessaire au developpement du tourisme de la Petite COte; en decembre 1974, la region de Sali Portudal a ete choisie pour la realisation d'un premier projet. L'etude de factibilite correspondante a ete effectuee par Ie cabinet de consultants Louis Berger International, grace a un financement du Programme des Nations Unies pour Ie Developpement (PNUD), la Banque ayant fait fonction d'agent d'execution. En aoOt 1975, Ie gouverne ment a cree la Societe nationale d'amenagement de la Petite COte (SAPCO), so ciete d'economie mixte (detenue a 90 % par l'Etat et a 10 % par la SOFISEDIT) pour la preparation et l'execution de projets touristiques sur la Petite COte. 13. La Petite COte est une region balneaire parsemee de pittoresques villages de pecheurs qui s'etire sur 100 km au sud de Dakar. La ville prin cipale de cette region, M'Bour, centre de commerce et de-peche de quelque 30.000 habitants est situe a environ 80 km de Dakar. Cette region jouit de la douceur d'un climat semi-tropical avec, durant la majeure partie de l'an nee, des journees chaudes et des nuits fra!ches. Les vagues ne sont pas trop fortes et les conditions sont generalement excellentes pour la natation, bien que l'eau soit relativement fra!che durant les derniers mois de l'hiver. Les eaux cOtieres offrent de bonnes possibilites de peche sportive en haute mer. 14. Deux villages de vacances deja crees sur la Petite COte obtiennent de bons resultats et presentent des indices de frequentation eleves. L'etude effectuee par les consultants recommandait la poursuite du developpement tou ristique par l'amenagement d'un site en bordure d'une plage a proximite du village de Sali Portudal, a quelque 4 km au nord de M'Bour. Les caracteristi ques physiques de ce site et Ie fait qu'il soit a proximite de M'Bour et de l'infrastructure existante en font un choix logique pour la premiere phase du programme de developpement a long terme de la Petite COte. Le plan d'amenage ment de cette station propose la creation de deux zones hotelieres, d'environ 2.500 lits chacune, de part et d'autre du village de Sali Portudal. Les ho tels seraient construits dans une zone pays agee dans laquelle seraient egale ment amenagees les installations administratives, commerciales, sportives et de loisirs. Une zone serait reservee a l'extension du village OU habiteraient certains membres du personnel hOtelier. Le projet propose prevoit la cons truction de l'infrastructure necessaire a l'amenagement de la premiere zone hoteliere et a 1 'extension du village. La decision d'amenager la seconde zone ne serait prise qu'apres que l'amenagement de la premiere zone aurait permis d'eprouver Ie marche et que de nouveaux moyens de financement auraient ete ob tenus. L'amenagement de l'ensemble de cette zone serait fonde sur un plan d'amenagement qui est actuellement examine par les autorites senegalaises; l'adoption officielle de ce plan est une condition d'entree en vigueur du pret propose. - vi 15. Les terres de Sali seront immatriculees au nom de l'Etat et louees ensuite - a l'exception de la zone du village - a la SAPCO aux termes d'une "convention generale", dont les conditions et modalites ont ete debattues avec la Banque qui a donne son accord de principe. L'entree en vigueur du pret propose est subordonnee a la promulgation d'un decret contenant les modalites d'immatriculation des terrains de SaE Portudal et a la signature de la "con vention generale" dont les dispositions doivent etre jugees satisfaisantes par la Banque. Une fois immatriculees, les terrains seront louees a la SAPCO dans Ie cadre d'un bail a long terme; en attendant, la Societe utilisera les ter rains aux fins d'execution du pro jet et les mettra a la disposition des promo teurs d'investissements touristiques. 16. Une autre curiosite touristique pour laquelle des ameliorations sont prevues dans Ie cadre du pro jet propose est la petite lIe de Goree, dans la baie de Dakar, qui, depuis Ie XVe siecle, a ete occupee successivement par les Portugais, les Hollandais, les Anglais et les Francais, et a servi de centre pour Ie commerce d'esclaves a destination des Ameriques. Goree conserve en core son atmosphere de ville coloniale du XVllle siecle, se prevaut d'un cer tain nombre de batiments a 1 'architecture interessante (notamment les maisons d'esclaves) et est devenue a la fois un site historique d'une valeur inestima ble et un symbole culturel. Cependant, beaucoup de ces b§timents se degradent rapidement. Une etude pour la renovation de Goree entreprise en 1975 sous les auspices de l'Unesco a permis d'etablir un programme de travaux destines a preserver les constructions et a mettre en valeur l'atmosphere unique de l'ile. Le pro jet propose contribuera au programme gouvernemental de preservation de Goree en cours d'execution et a l'amenagement de l'lle en tant que site tou ristique. Description du pro jet 17. Le projet propose comprend trois elements principaux: i) l'infra structure et les installations communes necessaires a l'amenagement de la pre miere zone hoteliere de Sali Portudal, ainsi que la construction d'un hotel pi lote de 250 lits et l'installation d'un nouveau central telephonique a M'Bour; ii) des travaux de renovation dans l'lle de Goree; et iii) les fonds necessai res a 1 'administration du projet, a 1 'assistance technique et aux etudes. lB. L'element Sali Portudal comprend: une voie d'acces reliant la zone du pro jet a la route Dakar-M'Bour, ainsi que des routes secondaires et des rues, des parcs de station nement et l'eclairage des voies publiques dans la zone du projet; un reseau d'egouts destine a desservir la station et la partie nou velle du village et comprenant un collecteur, une station de pom page et des etangs d'oxydation, ainsi qu'un reseau de drainage des eaux de pluies. - vii un reseau d'alimentation en eau destine a alimenter la station et quatre villages voisins par pompage a partir de deux forages; un reseau d'alimentation electrique relie au reseau de M'Bour et destine a alimenter la station et Ie village de Sali Portudal. Une installation de secours est prevue pour servir en cas d'urgence; un reseau de telecommunications relie au central telephonique de M'Bour et destine a desservir la station; de vastes travaux d'amenagement paysage et de reboisement; un terrain de decharge pour la collecte et Ie traitement des ordu res menageres; l'amenagement d'installations communes comprenant des installations commerciales, sportives et de loisirs et des b§timents pour l'entre tien, l'administration (y compris un bureau de poste, un commissa riat de police et un service de premiers secours) et pour Ie person nel et Ie materiel de la SAPCO; la construction d'un hotel pilote trois etoiles de 250 lits, destine a demontrer au secteur prive les possibilites de developpement hote lier dans la zone du projet et a etablir des normes d'architecture et de conception pour les autres hotels qui seront construits sur la Petite Cote; un perimetre irrigue de 20 ha qui utiliserait l'effluent des etangs d'oxydation pour la culture de fruits et de legumes pour la station et fournirait de l'emploi a une quarantaine de familIes; un nouveau central telephonique de 500 lignes a M'Bour. L'element Goree comprend: l'amelioration du reseau de rues et des lieux publics; la renovation du port et son amenagement afin de lui permettre de re cevoir de 10 a 15 navires de plaisance equipes pour la peche sportive en haute mer; et l'extension et la renovation de l'Hotel Relais de l'Espadon, appar tenant a l'Etat. - viii - Le pr8t propose prevoit egalement des fonds: pour l'administration du projet, pour couvrir Ie coOt en devises du personnel, du materiel et des materiaux necessaires aux opera tions de la SAPCO durant l'execution du projet; et pour aider la SAPCO a financer une campagne de promotion des investissements hO teliers; pour couvrir Ie coOt de l'assistance technique necessaire a la DGT pour la creation du service propose de planification et d'analyse economique, y compris les fonds necessaires a l'attribution de qua tre bourses qui financeront la formation a l'etranger du personnel homologue; pour la preparation d'un programme de commercialisation applicable a l'ensemble du pays et comprenant des propositions rela tives a un effort de promotion concernant l'HOtel Relais de l'Espadon; et pour concevoir et mettre en oeuvre des programmes de formation ap propries pour Ie centre de formation hOteliere et touristique de Dakar, y compris l'attribution de neuf bourses qui financeront la formation a l'etranger du personnel homologue; pour Ie financement de services de consultants auquel il sera fait appel afin de mesurer l'incidence socio-economique du developpement touristique de la Petite COte et de preparer un deuxieme projet tou ristique. Estimation des coOts et financement du pro jet 19. Le coOt estimatif total du projet (net de taxes et de droits et y compris les imprevus) equivaut a 17,3 millions de dollars; l'element en devi ses est estime a 12,3 millions de dollars (environ 71 % du coat total). Les estimations de coat sont resumees ci-apres: - ix ----Milliers de dollars---- Monnaie % par rapport au locale Devises Total total des depenses Infrastructure de Sali Portudal 1.213,2 3.611,3 4.824,5 27,8 Installations communes 420,0 845,9 1.265,9 7,2 H6tel pilote 893,3 1.902,9 2.796,2 16,2 Perimetre irrigue 40,0 110,8 150,8 0,9 Central telephonique de M'Bour 101,8 238,0 339,8 2,1 Renovation de l'Ue de Goree 586,8 933,0 1.519,8 8,7 Administration du pro jet 206,9 297,5 504,4 2,9 Assistance technique et etudes 163,3 1.160, ° 1.323,3 --L.2. Coat initial 3.625,3 9.099,4 12.724,7 72,3 Imprevus Depassement des quan utes 314,2 692,6 1.005,8 5,8 Hausse des prix 1.088%2 2.536 1 5 3.624 z 7 20,9 1.401.4 3.229,1 4.630,5 26,7 COUT TOTAL DU PROJET 5.026 z7 12.328 z 5 17.355,2 100,0 20. Les coats indiques ci-dessus ont ete etablis d'apres les estima tions des consultants (ajustes pour tenir compte des variations de prix in tervenues depuis juin 1975) et revises par la mission d'evaluation. Les de passements de quantite ont ete evalues en moyenne a 10 % pour les travaux de genie civil et Ie materiel de Sali Portudal, car la plupart des estimations de coat sont fondees sur un dossier technique approfondi; les depassements de quantite relatifs aux travaux a effectuer a Goree ont ete evalues a 15 % car il est plus difficile de donner des estimations precises pour des travaux de renovation. Des coefficients de hausse des prix, variant en moyenne de 12 a 13 % par an pour les travaux de genie civil et de 8 a 9 % par an pour Ie materiel, ont ete appliques. Les coats afferents aux services de consultants et d'assistance technique, qui representent un total d'environ 50 hommes annee, ont ete estimes sur la base d'une moyenne approximative de 5.500 dol lars par homme-mois. - x 21. Les prets proposes serviront a couvrir les coats en devises du pro- jet (12,3 millions de dollars) et les interets intercalaires (1,3 million de dollars); une provision a ete ajoutee pour couvrir ces interets car la SAPCO ne commencerait a realiser des recettes substantielles qu'environ trois ans apres l'achevement des travaux d'infrastructure. Les prets comprennent egale ment une provision de 300.000 dollars pour Ie financement retroactif des coats en devises afferents au personnel expatrie de la SAPCO depuis Ie ler fevrier 1976 ainsi que des coats d'execution des etudes detaillees de planification et d'ingenierie et de certains travaux d'infrastructure preliminaires (par exem pIe, forages et amenagement paysager) qui seraient entrepris avant la signa ture du prete Les depenses estimatives en devises qu'impliquent les travaux et services mentionnes ci-dessus jusqu'a la date prevue pour l'entree en vi gueur du pret (octobre 1977) seront financees a l'aide d'une avance tiree du mecanisme de preparation du projet d'un montant maximum de 300.000 dollars. Le gouvernement financerait l'ensemble des coOts en monnaie nationale. 22. Les prets seront accordes au Gouvernement senegalais. Les fonds affectes a l'infrastructure de Sali Port udal (a l'exception de l'element ad duction d'eau et assainissement, par. 35), aux installations collectives, a l'h6tel pilote et a l'administration du projet (8,2 millions de dollars) se ront retrocedes a la SAPCO a des conditions identiques a celles du pret de la 8anque dans Ie cadre d'un accord de pret subsidiaire entre la SAPCO et Ie gouvernement, juge satisfaisant par la Banque; Ie gouvernement supportera Ie risque de change. L'entree en vigueur du pret est subordonnee a la signature dudit accord dont les dispositions ont fait l'objet d'entretiens et ont ete con venues avec la Banque. Le reste du financement de la SAPCO sera assure par une prise de participation au capital social de 350 millions de francs CFA et un pret gouvernemental secondaire complementaire de 600 millions de francs CFA. L'entree en vigueur du pret est subordonnee a une augmentation de 350 millions de francs eFA du capital-actions souscrit de la SAPCO et au versement de la premiere tranche de 87,S millions de francs CFA. Les autres versements seront effectues ulterieurement selon Ie calendrier retenu. 23. Etant donne que l'investissement effectue au titre du remplacement du central telephonique de M'Bour contribuera a la modernisation du reseau national et profitera a l'ensemble de la region de M'Bour, l'Office des pos tes et telecommunications (OPT) sera responsable de la partie financiere de cet element du projet. Les fonds necessaires aux travaux proposes (0,3 mil lions de dollars) seront retrocedes a l'OPT a des conditions identiques a cel les du pret de la Banque, dans Ie cadre d'un accord de pret subsidiaire con clu entre Ie gouvernement et l'OPT et juge satisfaisant par la Banque; Ie de boursement des fonds affectes a cet element du projet sera subordonne a la conclusion de cet accord, dont les dispositions ont fait l'objet d'entretiens et ont ete convenues avec la Banque. L'OPT financera les depenses connexes en monnaie nationale. - xi - Passation des marches et deboursements 24. Les principaux marches pour l'execution des travaux de genie civil et la fourniture du materiel seront attribues sur appel d'offres a la concur rence internationale, selon les directives de la Banque. Pour favoriser les soumissions, les divers elements du projet seront regroupes dans toute la me sure du possible. Pour permettre aux petits entrepreneurs locaux de presen ter une offre pour l'execution de travaux dont l'ampleur soit a l'echelle de leurs possibilites et, en m~me temps, attirer les offres de l'etranger, les marches pour l'execution de travaux de genie civil feront l'objet de soumis sions individuelles au collectives au choix des soumissionnaires. Lars de l'evaluation des offres internationales pour l'achat de materiel et de cer tains materiaux de construction, une marge preferentielle de 15 % du prix c.a.f. des importations concurrentes au egale au montant des droits de douane applicables, si celui-ci est inferieur au premier, sera accordee aux fabri cants senegalais. Les marches pour l'execution de travaux de genie civil, d'un montant allant jusqu'a la contre-valeur de 200.000 dollars, et les mar ches pour la fourniture de materiel et de materiaux d'un montant allant jus quia la contre-valeur de 50.000 dollars seront annonces sur place et attri bues selon des regles d'appel a la concurrence jugees acceptables par la Banque, etant entendu, toutefois, que Ie montant global de ces marches ne devra pas depasser la contre-valeur de 1 million de dollars. La selection de taus les consultants et experts de l'assistance technique se fera avec l'accord de la Banque et selon des conditions et modalites jugees accepta bles par elle. 25. Les fonds debourses au titre des pr@ts seront verses pari passu dans des proportions de 60 et 40 % et serviront a couvrir les depenses sui vantes: i) 65 % du total des depenses (nettes de taxes) afferentes aux tra vaux de genie civil; ii) 100 %. du coat en devises des marchandises importees au du coat depart d'usine des marchandises produites sur place et acquises par appel a la concurrence internationale, et 75 % du coat des autres arti cles achetes sur place; iii) 100 % des depenses afferentes aux services de consultants et d'assistance technique; et iv) 100 % des inter~ts pendant les travaux de construction pour chaque pr@t. Execution du pro jet Sali Portudal 26. La responsabilite de l'execution des travaux de Sali Portudal in combera au premier chef a la SAPCO. La SAPCO etant une societe assujettie au droit commercial, elle possede la souplesse necessaire pour garantir l'exe cution du projet selon Ie calendrier prevue Taus les travaux d'infrastructure et de construction seront executes par des entrepreneurs. La SAPCO effectuera des etudes de planification detaillees, supervisera Ie projet definitif et coordonnera l'execution de taus les travaux de construction entrepris a Sali - xii - Portudal. La SAPCO executera en particulier l'element adduction d'eau pour Ie compte du Ministere du developpement rural et de l'hydraulique (MDRH), et l'element assainissement pour Ie compte du Ministere des travaux publics, de l'urbanisme et des transports; les conditions d'execution de ces deux ele ments seront enoncees dans la convention generale. La SAPCO engagera des in genieurs-conseil et des architectes, juges acceptables par la Banque et a des conditions jugees satisfaisantes par la Banque, charges de preparer Ie projet definitif et de superviser les travaux de Sali Portudal. La SAPCO a accepte de tracer un reseau de chemins critiques pour l'ensemble des travaux du pro jet avant Ie ler avril 1978 et de reviser ce reseau tous les six mois avec l'accord de la Banque. 27. Pour la conception et la construction des reseaux d'alimentation en eau et d'egouts, la SAPCO recevra l'appui de la Societe nationale d'exploita tion des eaux du Senegal (SONEES); pour l'alimentation en electricite, elle sera aidee par la Societe senegalaise d'electricite (SENELEC); pour Ie reseau de telecommunications, par l'OPT, et pour l'irrigation, par Ie Ministere du developpement rural et de l'hydraulique (MDRH). Les projets d'accords entre la SAPCO et chacune des administrations precitees, definissant les responsa bilites financieres et techniques de ces dernieres, ont ete examines au cours des negociations avec la Banque qui a donne son accord de principe. Pour que Ie pr~t entre en vigueur, il faudra que de tels accords soient signes et qu'ils contiennent des dispositions jugees satisfaisantes par la Banque. Une fois que les amenagements precites auront ete acheves, les installations elec triques et de telecommunications deviendront la propriete respective de la SENELEC et de l'OPT qui en assureront l'exploitation et l'entretien. Ce trans fert n'entra!nera aucune depense pour les deux societes concernees. La SONEES exploitera les reseaux d'adduction d'eau et d'assainissement qui seront la propriete de l'Etat (par. 35). Tous ces organismes sont geres et organises de la fa~on qui convient pour mener a bien les tAches qui leur sont confiees. La gestion du perimetre irrigue qui est du ressort de la SAPCO sera supervisee par Ie MDRH. 28. Lorsque les travaux d'amenagement de Sali Portudal seront acheves, les terrains et installations communes seront loues a bail par la SAPCO a des investisseurs prives aux prix du marche (voir par. 35). Les baux dependront du cahier des charges qui tiendra compte des dispositions du plan d'amenage ment en ce qui concerne les normes d'architecture et d'amenagement paysage et qui definira les obligations des investisseurs vis-a-vis de la qualite des ser vices et de l'entretien a assurer. L'entree en vigueur du pr~t sera subordon nee a l'approbation par la SAPCO du cahier des charges. Le probleme de la ges tion de l'hotel pilote a ete examine avec Ie gouvernement, et plusieurs solu tions sont possibles. L'entree en vigueur du pr~t sera subordonnee au choix d'une direction competente selon des conditions jugees satisfaisantes par la Banque. - xiii 29. Les responsabilites de la SAPCO evolueront au cours de la periode d'execution du projet. Durant les premieres annees, son rdle sera essentiel lement celui d'un constructeur; une fois que l'infrastructure sera achevee, la predominance ira 8 ses fonctions commerciales et la composition de son person nel sera modifiee pour tenir compte de cette evolution. Le service technique de la SAPCO, dirige par un ingenieur experimente aide d'un architecte-conseil, sera responsable de l'execution des travaux du projet, ainsi que de l'exploi tation et de l'entretien des installations communes et des elements qui ne se ront pas transferes aux societes de services publics. Le service technique est dirige par un ingenieur experimente, aide d'un architecte-conseil, qui ont tous les deux ete nommes avec l'accord de la Banque. Le service commer cial assumera des responsabilites de plus en plus lourdes en matiere de promo tion et d'administration de la location de terrains destines 8 la construc tion d'h6tels et des installations communautaires. Le directeur de ce ser vice est l'ancien chef de l'equipe qui a effectue l'etude de factibilite fi nancee par Ie PNUD. II a ete choisi pour ce poste avec l'accord de la Banque. Tout Ie personnel de direction de la SAPCO est considere comme ayant les com petences et l'experience necessaires 8 l'execution efficace du projet propose. Le gouvernement et la societe se sont engages 8 consulter la Banque sur toutes les propositions visant 8 remplacer Ie president de la SAPCO, 8 modifier l'or ganisation de la societe ou 8 pourvoir aux postes les plus eleves en cas de vacance. Autres elements du pro jet 30. L'execution des elements du projet exterieurs 8 Sali Portudal rele vera des diverses administrations suivantes: i) la construction, l'exploita tion et l'entretien du central telephonique de M'Bour seront assures par l'OPT; ii) les travaux de Goree seront confies 8 la Direction de l'urbanisme et de l'habitat (DUH) du Ministare des travaux publics, de l'urbanisme et des trans ports. La DUH creera un service special charge de la supervision des dernie res etudes, l'etablissement des dossiers d'appel d'offres, l'evaluation des offres et la supervision des travaux d'execution. Le deboursement des fonds prevus par Ie pr~t pour les travaux de renovation de l,lle de Goree sera subor donne 8 la nomination d'un architecte qui devra ~tre juge acceptable par la Banque et qui travaillera dans ce service. L'approbation par la Banque d'un programme de commercialisation pour l'h6tel Ie Relais de l'Espadon prepare par la DGT dans Ie cadre du projet et d'un programme plus vaste portant sur l'en semble du pays est une des conditions de deboursement des fonds affectes aux travaux prevus a l'h6tel; iii) les services d'assistance technique et les etu des finances au titre du pro jet (8 l'exception de l'etude de promotion de l'in vestissement qui doit etre realisee par la SAPCO) releveront de la DGT qui en gagera 8 cet effet, apras consultation de la Banque, des experts juges accepta bles par celle-ci. 31. II faudra compter environ trois ans pour l'execution de l'ensemble du projet. Le projet d'execution de 1 'infrastructure, des installations com munes et de l'h6tel pilote sera acheve d'ici 8 decembre 1977. Les travaux de construction debuteront vers mars 1978 et seront acheves vers juin 1980. - xiv Perspectives de marche relatives aux amenagements de Sali Portudal 32. D'apres Ie calendrier prevu pour les travaux de construction, les premieres chambres d'hotel entreront en exploitation en 1978/79 et la capa cite totale de 2.500 lits sera offerte d'ici a 1983. La Petite Cote suscite un vif interet aupres des investisseurs, et la SAPCO a deja re9u des deman des de promoteurs hoteliers locaux et etrangers. Le projet devrait presen ter des attraits certains pour les investisseurs, qui se verront offrir des baux a long terme a des conditions raisonnables et pourront compter sur des services publics efficaces et sur llexistence d'installations communes. Afin d'aider a garantir un acces suffisant a des fonds pretes a long terme, Ie gou vernement slest engage a pourvoir au financement complementaire de la dette au cas ou les fonds disponibles par l'intermediaire de la SOFISEDIT et d'autres institutions nationales et etrangeres pour l'octroi de credit hotelier seraient insuffisants. La convention generale definira les avant ages garantis aux in vestisseurs de Sali Portudal. Afin de garantir l'attrait de la zone du projet par comparaison aux autres regions touristiques du pays, Ie gouvernement a ac cepte a) de ne plus autoriser de nouveaux investissements hoteliers sur la Pe tite Cote en dehors de Sali Port udal jusqu'a ce que la capacite hoteliere pre vue dans Ie projet propose so it construite; b) de ne pas accorder d'avantages plus favorables que ceux qui sont prevus dans la convention generale pour des investissements hoteliers dans d'autres regions du Senegal; et c) de fixer les loyers des terrains destines a la construction d'hotels dans les autres re gions du pays a des niveaux comparables a ceux de Sali Portudal. 33. Pour garantir l'achevement des travaux d'amenagement de Sali Portudal une fois que l'investissement necessaire a l'execution des travaux d'infrastructure aura ete effectue, Ie gouvernement a donne l'assurance qu'un nombre suffisant de lits dlhotel seront en exploitation d'ici a 1985 pour que Ie taux de rentabilite des depenses d'infrastructure atteigne un niveau accep table, a moins que la Banque et Ie gouvernement n'en conviennent autrement, en raison de l'insuffisance eventuelle du marche. Incidence sur l'environnement 34. L'amenagement de la station de Sali Portudal a ete con9u de maniere a eviter la degradation de l'environnement. La physionomie naturelle du site sera protegee par des dispositions du plan d'amenagement qui imposeront des li mites a la densite et a la hauteur des immeubles. Le reboisement propose de vastes espaces entourant Ie site embellira Ie paysage et abritera les hotels du vent. La station sera dotee de toute l'infrastructure (systeme de collecte et de traitement des eaux usees, enlevement et destruction des ordures menage res) necessaire afin d'eviter les mefaits sur l'environnement d'une concentra tion de population. Justification financiere 35. En tant que promoteur des installations touristiques proposees pour Sali Portudal, la SAPCO sera financierement responsable des investissements - xv sauf en ce qui concerne les reseaux d'eau et d'assainissement qui sont du res sort du gouvernement. Le taux de rentabilite financiere de l'element adduc tion d'eau et assainissement sera d'au mains 9 % a partir de l'exercice 1984; ce chiffre tient compte du fait que les hotels paieront pour les villageois, qui consomment environ 35 % de l'eau utilisee. Le gouvernement a accepte que l'organisme d'exploitation, la Societe nationale d'exploitation des eaux du Senegal (SONEES), fixe les redevances d'eau et d'assainissement de telle sorte que Ie taux de rentabilite des actifs nets de projet (de l'element adduction d'eau et assainissement) utilises soit de 8 % a partir de l'exercice 1986. Les extensions des reseaux d'electricite et de telecommunications seront trans ferees gratuitement aux societes de services publics dont elles releveront aux fins de leur exploitation, et la SAPCO se dedommagera du cout d'investissement correspondant a ces elements en incorporant ce cout dans les charges afferen tes a la location des terrains. La SAPCO definira et examinera avec la Banque, d'ici au 31 decembre 1978, la methode a appliquer pour Ie calcul des layers et des charges. Aux fins de l'analyse, Ie layer des terrains est estime a 40.000 francs CFA, soit 163 dollars, par an et par lit et la redevance de sejour a 250 francs CFA soit 1 dollar par nuitee; ces tarifs sont comparables a ceux appliques en d'autres endroits touristiques. 36. Les objectifs financiers de la SAPCO seront Ie recouvrement de ses depenses d'investissement en infrastructure et installations communes, l'ob tention d'un taux de rentabilite satisfaisant sur ses investissements et Ie maintien d'un taux de couverture suffisant du service de la dette. Le gou vernement a reconnu que, a compter de l'exercice 1986, Ie taux de rentabilite pour la SAPCO des actifs nets (convenablement evalues) en exploitation ne de vra pas etre inferieur a 8 % pour assurer une couverture suffisante du ser vice de la dette et des interets. En fait, il ressort des projections eta blies a propos des revenus que ces objectifs seraient atteints en 1983 lors que Ie projet sera entierement execute; a cette epoque Ie taux de rentabilite des actifs nets serait de 11 % environ. Les projections de bilan indiquent que la position sera satisfaisante en 1985, annee a partir de laquelle il sera possible de commencer a rembourser Ie pr~t complementaire de l'Etat (par. 40). Le gouvernement a accepte que la SAPCO ne verse pas de dividendes si un tel versement devait reduire son fonds de roulement a mains de 1,5 fois sa dette a rembourser au cours de l'exercice suivant. La SAPCO a donne des assurances que, afin de conserver une bonne position financiere, elle ne contractera pas d'autre dette sans l'approbation de la Banque, a mains que ces recettes ordi naires ne suffisent alors a couvrir au moins 1,5 fa is Ie nouveau service de sa dette. 37. Une etude financiere detaillee a ete effectuee pour l'hOtel pilote, dont les operations devraient etre representatives des operations des super structures de Sali Portudal. Les projections de revenu indiquent que l'hotel pilote realisera un benefice brut d'exploitation regulier de 23 % de ses re cettes brutes apres sa deuxieme annee d'exploitation. Le taux de rentabilite - xvi financiere d'un investissement dans cet hotel est estime a 9 %. Le rendement du capital se situera entre 7,6 et 14,8 % selon que la gestion de l'etablisse ment sera confiee a un gestionnaire individuel ou a une societe. Ces chiffres donnent une idee des recettes que peuvent esperer les investisseurs, qui se ront aussi tributaires des conditions auxquelles ils pourront obtenir un fi nancement a long terme. Une etude de sensibilite indique que les taux de ren tabilite financiere exprimes en termes constants par rapport a l'investisse ment global et au capital sont particulierement sensibles aux variations des indices de frequentation et des tarifs hoteliers. Autrement dit, une baisse sensible enregistree sur l'un ou l'autre de ces facteurs determinants du ni veau des recettes h6telieres pourrait engendrer un taux de rentabilite inte ressant pour les investisseurs; une telle situation pourrait se produire si la demande n'augmentait pas au rythme du developpement propose de la capacite d'hebergement. Pour diminuer les risques qu'une telle situation se produise, Ie gouvernement a accepte de ne pas accorder d'avantages a de nouvelles reali sations hotelieres concurrentes qui risqueraient de compromettre la rentabilite financiere des amenagements proposes pour Sali Portudal. La premiere tache du Service d'analyse et de planification economique sera de definir, en accord avec la Banque, les criteres a retenir pour juger de l'incidence eventuelle d'autres projets sur Ie present projet. Justification economigue 38. Le projet propose a ete con~u pour fournir l'infrastructure de base et les aut res installations necessaires a la creation d'un grand centre tou ristique. Le programme d'investissements analyse comprend des elements dont Ie financement serait assure dans Ie cadre du projet (infrastructure, instal lations communes, hotel pilote, irrigation, renovation de l'tle de Goree), ainsi que des superstructures (hotels, magasins, etc.) qui seraient construi tes a I'intention des visiteurs de SaIi Portudal et dont I'amenagement serait laisse a l'initiative privee. Le total des coats d'investissement est estime a 48,2 millions de dollars, en prix de 1976. 39. Les avant ages bruts que procurerait Ie projet a l'economie seraient les depenses des touristes accueillis par la station de Sali Portudal. Le projet devrait attirer de nouveaux vacanciers desireux d'effectuer un sejour au bord de la mer, sans prendre de clients aux hotels existants. Par conse quent, les avantages bruts constitueraient un gain nouveau pour Ie Senegal dans son ensemble. Les avant ages que devrait procurer l'investissement consa cre a I'tIe de Goree n'ont ete pris en consideration que dans Ia mesure ou ils apparaissent dans les projections de depenses des visiteurs de Sali PortudaI; malgre cela, Ie taux de rentabilite de l'investissement propose est satisfai santo Neanmoins, l'investissement en faveur de Goree se justifie essentielle ment du fait qu'iI permettra de sauvegarder une region dont l'importance cUl turelle et historique est indeniable et qui constitue un atout touristique im portant pour Ie Senegal. Les avant ages lies a l'irrigation et a la fourniture - xvii de services publics aux villages avoisinants sont mineurs et n'ont pas ete evalues. Etant donne l'ampleur du chomage et du sous-emploi qui sevissent sur la Petite Cote, Ie niveau de reference des salaires de la main-d'oeuvre a ete evalue theoriquement a 50 % de celui des salaires qui seront per~us par les employes non specialises des hotels qui seront construits dans la zone du pro jet. 40. Sur la base d'une estimation a 30 ans de la duree de vie du projet, Ie taux de rentabilite economiquedevrait ~tre proche de 16 %. Ce taux est fonction des coOts d'investissement, des benefices bruts d'exploitation, de l'echelonnement dans Ie temps des constructions hOtelieres, du niveau des re cettes hOtelieres et des cours de reference des devises. Une analyse de sen sibilite indique que, dans l'hypothese ou les coOts d'investissement augmente raient de 20 % et ou la construction d'hotels s'etalerait sur 15 ans au lieu des 5 ans prevus, Ie taux de rentabilite economique du projet descendrait a environ 13 %, ce qui reste satisfaisant. 41. Les principaux beneficiaires du projet devraient ~tre: i) l'Etat, qui realisera des gains directs par Ie biais de la SAPCO, des taxes de vente per~ues sur les depenses des touristes ainsi que des impots sur Ie revenu des societes et individus qui travailleront directement dans Ie secteur tou ristique; ii) les travailleurs employes dans Ie secteur touristique qui bene ficieront principalement du niveau plus eleve des salaires offerts dans ce secteur; iii) les residents des villages voisins - y compris les personnes qui ne participeront pas directement a des activites touristiques - qui bene ficieront de l'amelioration des services publics ainsi que de l'irrigation; et iv) les investisseurs prives qui placeront des fonds dans les hotels et installations touristiques connexes (boutiques, restaurants, etc.). La re partition des avantages, directement attribuables a l'amenagement de Sali Portudal, entre les differents beneficiaires devrait ~tre approximativement la suivante: Etat (directement ou par Ie biais de la SAPCO), 43 %; hOtels, 37 %; autres entreprises privees (dont les installations communautaires de la station, plus les autres installations et services exterieurs tels que maga sins, taxis, etc.), 20 %. 42. Le nombre d'emplois directement engendres, dans Ie cadre du projet, par les hOtels et les activites commerciales liees au tourisme, devrait at teindre plus de 1.200 d'ici a 1986, lorsque l'ensemble de la capacite d'he bergement prevue aura atteint son plein niveau d'exploitation. De plus, Ie nombre d'emplois indirects lies aux travaux de construction, a l'artisanat, a l'agriculture et a d'autres services devrait ~tre de l'ordre de 2.000. II est estime que l'accroissement net des gains annuels en devises engendre par Ie projet serait d'environ 15 millions de dollars en 1986. - xviii 43. D'autre part, Ie pro jet devrait procurer certains avantages capi taux sur Ie plan des institutions qui, s'ils sont extremement importants, ne peuvent etre quantifies. Parmi ces avantages figurent: i) un developpement plus rationnel du secteur touristique par la creation du Service de planifi cation et d'analyse economique (SPAE); ii) l'amelioration de l'organisation et de l'exploitation des investissements touristiques existants grace aux conseils qui seraient dispenses en matiere de gestion par Ie SPAEj et iii) l'assurance d'un developpement ordonne du tourisme sur la Petite C6te (parti culierement en ce Qui concerne les normes de conception, d'amenagement et d'en vironnement) qui relevera de la SAPCO apres achevement des travaux d'infra structure du projet. Incidence du pro jet sur Ie plan social 44. Le projet propose comprend un certain nombre de travaux destines particulierement a ameliorer les conditions de vie de la population de la re gion de Sali Portudal, notamment l'alimentation gratuite en eau potable des villages voisins, l'amenagement de sites et la fourniture de services pour l'extension de Sali Portudal et l'irrigation de 20 ha de terres pour la cul ture de fruits et de legumes, qui fournirait des possibilites d'emploi a une quarantaine de familIes rurales. 45. Le projet ne devrait pas creer de difficultes psychologiques ou so ciales importantes. Si lion juge par l'experience de l'exploitation des vil lages de touristes existants, l'afflux de visiteurs etrangers serait bien ac cueilli par les Senegalais qui ont la reputation d'etre un peuple hospitalier et amical. Les travailleurs locaux habiteraient M'Bour, qui est une ville en rapide expansion, plut6t que d'etre relegues dans une "cite-dortoir". Comme la ville de M'Bour est facilement accessible depuis la station (environ 4 km), elle devrait constituer une excursion appreciee des visiteurs a qui elle offri rait la possibilite de participer a certains aspects de la vie senegalaise. Non seulement Ie developpement touristique de Sali Port udal ne bouleversera pas les activites traditionnelles de la region, mais il devrait ameliorer les conditions de vie des populations villageoises en offrant un marche en expansion a leur production alimentaire en general, et au produit de leur pe che en particulier. La SAPCO favorisera la production agricole au voisinage de la station et aidera les exploitants et pecheurs locaux a commercialiser leurs produits. 46. Comme il est juge important que l'Etat fasse preuve de vigilance a l'egard de tous problemes sociaux qui pourraient se poser au voisinage de la station, Ie projet propose prevoit les services d'un sociologue pour mesurer l'incidence du projet sur la structure sociale de la region de M'Bour, et pour informer la DGT et la SPACO des dispositions a prendre pour que les con tacts entre la population locale et les touristes soient fondes, dans toute la mesure du possible, sur la comprehension et Ie respect mutuel. - xix - Risgues du projet 47. Le projet est economiquement justifie dans une large gamme d'hypo theses concernant Ie taux de construction hoteliere et Ie niveau des depen ses des touristes. Toutefois, bien que les travaux proposes aient ete con ~us pour attirer les investissements hoteliers dans la zone du projet, et malgre les gros efforts de promotion des investissements qui seront entrepris par la SAPCO, Ie risque subsiste que les investisseurs ne soient pas attires en aussi grand nombre que prevu s'ils n'attendent pas d'un investissement sur la Petite Cote une rentabilite financiere comparable a celIe d'investisse ments dans d'autres regions. Ce risque sera reduit si Ie gouvernement pro pose des mesures visant: a) a stimuler la demande sur Ie plan touristique; et b) a empecher la creation d'une capacite hoteliere trop grande au Senegal en general et sur la Petite Cote en particulier. 48. En ce qui concerne la premiere serie de mesures, Ie programme de commercialisation propose dans Ie cadre du projet visera a renforcer les mar ches touristiques existants et a en creer de nouveaux; en outre, Ie gouverne ment a accepte d'oeuvrer avec diligence en faveur d'une augmentation de tra fic des avions de transport a la demande a destination de Dakar, ce qui de vrait faire baisser Ie prix actuel des forfaits touristiques a destination du Senegal et mettre ces forfaits a la portee d'une clientele plus vaste. 49. Le gouvernement est pret a proteger, gr~ce a des mesures ap propriees, ses investissements dans Ie projet propose en refusant certains avant ages a tout nouveau pro jet hotelier concurrent de nature a compromet tre la rentabilite de l'investissement de Sali Portudal; en n'accordant nulle part ail leurs au Senegal d'avantages plus favorables que ceux qui seraient accordes aux investisseurs de Sali Portudal; en n'autorisant pas de nouveaux investissements hoteliers sur la Petite Cote a l'exterieur de Sali Portudal avant que l'ensemble des superstructures de la zone du projet ne soit acheve; et en fixant les loyers applicables aux terrains destines a la construction d'hotels dans Ie reste du pays a des niveaux comparables a ceux de Sali Portudal. I. LE SECTEUR TOURISTIQUE 1.01 Respectivement a cinq et sept heures de vol de l'Europe et de l'Ame rique du Nord, Ie Senegal offre aux touristes un climat agreable la plus grande partie de l'annee, et en particulier l'hiver, de belles plages sur la cote Atlantique au sud de la peninsule de Cap Vert, des monuments de l'epoque colonial bien conserves a Goree et a Saint Louis, une capitale fascinante, Dakar, qui est un centre culturelactif, des parcs nationaux pittoresques; en outre, les Senegalais sont un peuple chaleureux et cordial. Cependant Ie Senegal n'a encore tire que tres peu profit de ses multiples atouts. 1.02 A la fin de 1972, Ie Senegal comptait 1,400 lits repartis essentiel lement dans de petits etablissements situes a Dakar et dans d'autres centres urbains et hebergeant presque exclusivement une clientele d'hommes d'affaires. Par suite des mesures energiques prises par Ie gouvernement en vue de develop per l'infrastructure touristique, la capacite hoteliere a triple entre 1973 et 1975 avec l'installation de 2.800 nouveaux lits. L'effort de developpement a essentiellement porte sur la construction de grands hotels a Dakar alors que Ie tiers de la capacite hoteliere supplementaire a ete amenage dans des vil lages de vacances situes sur les pI ages de la Petite cOte et de la Casamance. La repartition geographique de la capacite hoteliere du Senegal s'etablit donc ainsi a l'heure actuelle: 68 % a Dakar, 19 % sur la Petite Cote et 11 % en Casamance. La plupart des hotels appartiennent aux categories superieures, les etablissements de luxe representant plus de la moitie du total. Seul quelques hotels plus modestes sont diriges par des Senegalais. 1.03 L'Etat a participe au financement d'environ la moitie de la capacite supplementaire amenagee depuis 1973, Ie reste etant finance a part egale par des investisseurs prives senegalais et etrangers. Les credits budgetaires oc troyes par Ie gouvernement a cet effet ont ete complete par des prets bilate raux franQais et danois. Les hotels detenus par Ie secteur prive ont benefi cie principalement de prets a court et a moyen terme que leur ont accordes sans difficulte les banques commerciales locales. L'octroi de credits hote liers a moyen et long terme s'est ameliore ces temps derniers: a la fin de 1974, a ete creee, sous les auspices de la Banque, Ie Societe financiere sene gelaise pour Ie developpement de l'industrie et du tourisme (SOFISEDIT) qui peut avancer des fonds pour une periode allant jusqu'a 18 ans a un taux d'in teret de 12 %!/. La participation financiere maximum de la SOFISEDIT etant fixee a 20 % de ses fonds propres, son financement se limite actuellement a 130 millions de francs CFA (environ 530.000 dollars) par projet, ce qui ne 1/ Pret 987-SE et Pret 1332-SE. - 2 represente que Ie montant des emprunts a long terme necessaires pour un petit hatel (d'environ 100 lits). Dans Ie cadre de projets plus importants il est egalement possible d'obtenir au Senegal des prets a long terme aupres de la filiale de la Citibank creee recemment et aupres de la 8anque senegalo koweitienne, a des conditions qui sont toutefois legerement moins interes santes que celles offertes par la SOFISEDIT. A la suite des modifications ap portees en janvier 1976 aux reglements de la 8anque centrale, des fonds a moyen terme (duree maximale des prets: 10 ans et taux d'interet de 11-13 %) peuvent etre obtenus au titre de l'execution de projets dans des secteurs prioritai res (y compris Ie tourisme) aupres de banques commerciales qui tirent parti des mecanismes de reescompte de la 8anque centrale. 1.04 Alors que Ie taux moyen d'occupation des chambres est de 75 % par an a Dakar, Ie taux moyen d'occupation des lits n'atteint que 55 % parce que Ie nombre moyen de personnes par chambre est de 1,5, chiffre tout a fait normal lorsque Ie tourisme d'affaires est predominant. Le taux d'occupation des lits est plus eleve dans les villages de vacances de la Petite Cate et de Casamance. C'est ainsi que Ie village d'Aldiana sur la Petite COte, dont Ie proprietaire est l'organisateur de voyages allemand Neckarmann, a enregistre un taux moyen d'occupation des lits de 65 % en 1973 et de 62 % en 1974. 1.05 Parallelement a 1 'augmentation et a la diversification de la capa cite, Ie nombre de visiteurs au Senegal a plus que double et Ie nombre de nui tees enregistrees a presque triple de 1972 a 1975. Pendant cette derniere an nee, les arrivees ont atteint Ie nombre de 129.000; sur ces 129.000 visiteurs presque les trois quarts venaient d'Europe de l'Ouest, et en particulier de France (37 %), d'Allemagne (12 %), d'Italie (7 %) et de Suisse (6 %). Une bonne part de ces touristes appartenaient aux groupes disposant de revenus eleves. Plus de 95 % d'entre eux sont arrives par avion, principalement sur des lignes regulieres; seuls des avions de transport a la demande affretes par des organisateurs de voyages allemands et suisses etaient autorises a atterrir regulierement. 1.06 Tandis que la plupart des voyageurs continuent a se rendre au Senegal pour des raisons professionnelles, un nombre croissant de visiteurs est attire par Ie climat, la culture et la faune de ce pays. En raison de l'importance constante du tourisme d'affaires, Ie nombre de visiteurs ne varie pas beaucoup d'une saison a une autre, a 1 'exception des mois de decembre et de mars ou lIon enregistre une periode de pointe a 1 'occasion des vacances de Noel et de paques. En 1975, Ie nombre d'arrivees au cours de la periode la plus calme, qui va de juin a septembre, a represente au Senegal 32 % du nombre total d'ar rivees au cours de la meme annee, c~ntre 28 % en Cate d'Ivoire et moins de 5 % en Gambie, deux autres destinations de l'Afrique de l'Ouest tres populaires pendant les mois d'hiver. - 3 1.07 On a estime qu'en 1975 les touristes avaient depense en moyenne par jour environ 10.000 francs CFA, dont 70 % pour se loger et se nourrir, 13 % pour se divertir alors que 4 % de leurs depenses etaient consacres aux frais de transport sur place et 13 % a l'achat d'articles divers. Les recettes tou ristes brutes en devises ont plus que triple de 1972 a 1975, annee au cours de laquelle elles ont atteint 6 milliards de francs CFA, soit 6 % des recettes d'exportation de produits de base per~ues par Ie Senegal. Le tourisme consti tue pour ce pays la troisieme source de devises apres les arachides et les phosphates. Les recettes nettes en devises procurees par Ie tourisme repre sentent, d'apres les estimations, 60 a 65 % des recettes brutes. Environ 2.800 personnes travaillent directement pour l'industrie touristique, 1.600 d'entre elles dans des hotels de quatre ou cinq etoiles. On estime que 5.500 emplois lies a la production et a la vente de produits d'artisanat, a l'agri culture, la construction, Ie secteur des transports et a d'autres services sont indirectement attribuables au tourisme. 1.08 Le Gouvernement senegalais, qui s'est peu preoccupe du tourisme par Ie passe, a pris recemment conscience des avant ages potentiels de ce secteur a qui il a accorde une importance toute particuliere dans Ie Plan quinquennal 1973-77. Ce changement de politique est confirme par les objectifs ambitieux enonces dans Ie Plan, qui prevoit un investissement de 13 milliards de francs CFA (53 millions de dollars) en vue de l'installation de 10.000 lits supple mentaires.ll C'est dans cette optique que des dispositions speciales ont ete incorporees a l'intention des investisseurs hoteliers dans Ie Code des inves tissements; en outre, Ie gouvernement a commence a participer activement a la construction d'hotels et a cree une Delegation generale au tourisme (DGT), re levant directement du Premier Ministre et chargee de la promotion, de la for mation et de la planification du secteur. 1.09 Le Code des investissements (Loi No 72-43) prevoit un certain nombre d'avantages qui peuvent etre accordes aux investisseurs dans tous les secteurs: a) exoneration des droits de douane, des impots indirects et de la taxe a la valeur ajoutee sur les materiaux, Ie materiel et les services necessaires a l'execution du projet; divers allegements fiscaux mi neurs; b) si l'investissement depasse 500 millions de francs CFA, maintien pendant une periode pouvant aller jusqu'a 20 ans des taux d'imposi tion en vigueur au moment ou les avantages sont accordes. II Les objectifs du Plan en ce qui concerne Ie materiel ont ete revises en baisse par la suite: Ie nombre de lits supplementaires prevus a ete reduit a 8.100 pour un investissement de 23 milliards de francs CFA (92 millions de dollars). - 4 Outre ces avantages qui peuvent etre accordes a tous les investisseurs, les investisseurs du secteur hotelier peuvent egalement beneficier: c) d'une exoneration de l'impot sur Ie revenu pour une duree maximum de huit ans ainsi que de l'impOt des patentes et de la contribution des licences; d) si l'investissement depasse 500 millions de francs CFA et est rea lise en dehors de la region de Dakar, d'une exoneration de la taxe sur les ventes pendant les cinq premieres annees d'exploitation; e) de la jouissance gratuite de terrains appartenant a l'Etat; f) d'un tarif preferentiel pour la consommation d'electricite et d'eau; et g) de la participation de l'Etat au financement de l'infrastructure. Un Comite interministeriel d'investissement, preside par Ie Ministre des fi nances et des affaires economiques et compose des representants des ministeres et autres organismes concernes, determine les avantages qui doivent etre ac cordes pour chaque pro jet d'apres une etude portant essentiellement sur les aspects techniques et financiers. Dans la pratique, Ie Comite a attribue les avantages avec parcimonie. 5'il est vrai que les investisseurs beneficient habituellement de la plupart des formes d'allegement fiscal et, lorsqu'ils re pondent aux conditions prescrites, de la stabilisation des taux d'imposition, par contre Ie secteur touristique n'a jamais beneficie d!aucun avant age parti culier (tels que jouissance gratuite du terrain et de 1 'infrastructure, servi ces publics subventionnes). En 1977, environ 3.400 lits nouveaux seront dis ponibles, soit 34 % du nombre fixe a l'origine dans Ie Plan, pour un invest is sement de 12 milliards de francs CFA (49 millions de dollars). C'est a Dakar que seront realises ces amenagements hoteliers, etant donne que l'absence d'infrastructure constitue un obstacle a la construction d'hOtels sur la Petite Cete et en Casamance, les deux autres regions prioritaires dans Ie ca dre du developpement du tourisme. 1.10 Au cours de la periode 1972-75, les investissements effectues sous les auspices de l'Etat dans Ie secteur touristique se sont eleves a 5,65 mil liards de francs CFA (23 millions de dollars). Ces investissements ont ete realises par Ie biais de diverses societes creees pour chaque nouveau projet par Ie gouvernement et les partenaires etrangers prives qui se sont occupes de la partie devises du financement a long terme et qui ont obtenu des contrats de gestion. Cinq aut res societes ont ete creees sur Ie meme modele en vue de parrainer d'autres pro jets prevoyant la construction de trois grands hotels a - 5 Dakar (1.800 lits), d'un village de vacances a Saint-Louis et d'un autre vil lage sur la Petite Cate.lI Le moment est venu de reexaminer cette politique qui, au debut, a indubitablement contribue au developpement de l'hatellerie du Senegal, l'industrie touristique senegalaise ayant depasse Ie stade rudimen taire. La multiplicite des societes hdtelieres autonomes publiques a fait perdre a l'Etat Ie contrale de ses investissements et a favorise les investis sements inconsideres chaque fois que des fonds etrangers etaient disponibles. Le gouvernement s'est engage a coordonner ses avoirs touristiques actuels dans Ie cadre de la reorganisation generale des investissements du secteur public. En termes plus precis, Ie gouvernement propose de confier la gestion de son portefeuille tourisme a un holding hOtelier. 1.11 La DGT est un service qui a ete cree au sein de la Primature en oc tobre 1971 et qui a ete reorganise en avril 1973. La Delegation est respon sable de la promotion, de 1a formation et de 1a p1anification dans l'ensemble du secteur. Le budget promotion de la DGT pour 1976 (environ 50 millions de francs CFA) comprend deux rubriques: "animation interne" et "promotion touri stique". Alors que les fonds consacres a la promotion d'activites sociales a l'interieur du pays (comme 1a semaine culture11e de Dakar) ont triple depuis 1973, 1es fonds consacres a la promotion a l'etranger ont diminue. Par conse quent, Ie Senegal ne beneficie que d'une publicite tres limitee m~me dans 1es pays qui constituent ses principaux marches. On trouvera dans Ie tableau sui vant 1a ventilation des fonds du budget de la DGT depuis 1972: Bud enera1e au tourisme Budget Eromotion Total des fonds Exercice Budget Animation Promotion consacres a 1a financier d'exEloitation interne touristique Eromotion Total 1973 34.501 10.000 20.800 30.800 65.301 ~~ 34.501 15.000 20.800 35.800 70.301 1975 40.810 22.000 18.300 38.300 79.110 1976 75.810 30.000 18.300 48.300 124.110 Le gouvernement est generalement represente dans les conseils d'adminis tration de ces societes par des representants de cinq minis teres ou ser vices (Primature, Plan et cooperation, finances et affaires economiques, travaux publics et DGT). Le nombre de ces representants est loin d'etre Ie meme pour chaque ministere ou service: au total, 20 personnes repre sentent Ie gouvernement dans les cinq conseils. - 6 1.12 Le Service de formation professionnelle de la DGT est charge d'orga niser et de superviser la formation du personnel hotelier. Des cours de ni veau moyen sont donnes a l'Ecole nationale de formation hOteliere de Dakar qui organise des cours d'un an (elle dispose notamment d'un hOtel de 39 chambres ou les etudiants re~oivent une formation pratique) et d'ou sortent 105 etu diants diplomes par an. Ce nombre est insuffisant, compte tenu des besoins des hOtels nouvellement construits ou prevus. Cependant, cette situation de vrait s'ameliorer avec la mise en oeuvre d'un Deuxieme projet education (Cre dit 530-SE), qui porte notamment sur la formation hOteliere; ce projet prevoit, outre la formation d'un personnel intermediaire dans Ie cadre de cours annuels, l'organisation de cours de recyclage pour les personnes qui travaillent deja dans Ie secteur ainsi que des seminaires a 1 'intention du personnel de direc tion. La construction du centre de formation hoteliere, longtemps retardee en raison des difficultes rencontrees a propos de l'acquisition du terrain et de la nomination des architectes, devrait commencer a la fin de 1977. 1.13 Le Service de la planification et des etudes de la DGT s'occupe de rassembler les statistiques, d'elaborer des politiques sectorielles et de pre parer des rapports a l'intention du Comite des investissements. Actuellement, il ne dispose pas du personnel necessaire a la realisation de ces travaux com pliques. Dans ces conditions, alors que Ie tourisme augmentait rapidement, stimule par les investissements de l'Etat (par. 1.10) et recemment par l'ac tion de la SOfISEDIT, les projets hOteliers etaient executes sans qu' aient ete effectuees au prealable des etudes de planification suffisantes et sans qu'ait ete realisee une analyse satisfaisante de la viabilite economique desdits pro jets. Au debut de 1976, la SOFISEDIT avait finance quatre projets hoteliers (d'une capacite totale de 300 lits) et etait devenue l'associe en second de l'Etat dans la Societe d'amenagement de la Petite COte (SAPCO), chargee de l'execution du projet de Sali Portudal. La SOFISEDIT envisage de financer d'autres petits hotels a Dakar, Saint-Louis et en Casamance. Pour que Ie sec teur touristique puisse continuer a se developper sur des bases economiques solides, il est necessaire que la DGT et la SOFISEDIT coordonnent rigoureuse ment leurs activites. Le gouvernement a decide que: a) un Service de planification et d'analyse economique (SPAE) sera cree avant Ie ler avril 1978 au sein de la DGT; ce service devra disposer d'un personnel suffisant et recevoir des fonds regulierement; et b) les avant ages attribuables aux termes de la Loi 72-43 seront refuses pour les projets desapprouves par Ie SPAE. La DGT a mis en place un groupe de travail, compose de representants de la Direction, de la SOFISEDIT, de la SAPCO, et auquel la Banque participe comme observateur, afin de superviser Ie travail du SPAE et d'etudier la politique a suivre en matiere de tourisme. - 7 II. LE PROJET A. Donnees generales Amenagement de Sali Portudal 2.01 La Petite COte qui s'etend sur plus de 100 km au sud de Dakar est bordee de plages parsemees de villages de pecheurs pittoresques. M'Bour, centre commercial et de peche situe a 80 km environ de la capitale, est Ie principal centre de population avec 30.000 habitants. La region beneficie d'un climat semi-tropical doux avec, durant la plus grande partie de l'annee, des journees chaudes et des nuits fra!ches. L'ete, la brise attenue l'effet des temperatures elevees et de la forte humidite qui regne pendant cette sai son, et les conditions sont ainsi absolument ideales pour la pratique de la voile. Les plages sont plus sOres que celles de la plus grande partie de l'Afrique de l'Ouest. Les vagues ne sont pas fortes et les conditions s~nt, en general, excellentes pour la natation, bien que l'eau soit assez fra!che durant les derniers mois de l'hiver. Les eaux cdtieres off rent de bonnes pos sibilites de peche sportive en haute mer. 2.02 L'aeroport international de Dakar, qui constitue une escale impor tante d'une part entre l'Europe et l'Amerique du Sud et d'autre part entre l'Amerique du Nord et l'Afrique est desservi par vingt et une compagnies d'aviation internationales. Tous les avions longs-courriers peuvent atterrir sur sa piste, qui a ete modernisee dans Ie cadre d'un projet finance par la Banque (Pret 867-SE). L'aeroport est a environ une heure de M'Bour par la route RN 1. M'Bour est relie par un central telephonique de cent cinquante lignes au reseau national d'electricite exploite par l'Office des postes et telecommunications (OPT) et par une ligne de 30 kV installee Ie long de la RN 1 au reseau national d'electricite exploite par la Societe senegalaise de distribution d'energie electrique (SENELEC). Le central telephonique qui a presque atteint Ie point de saturation devra @tre remplace du fait de l'ac croissement de la demande locale en matiere de service telephonique et compte tenu de la necessite de relier la region touristique a l'exterieur (par. 2.24). La ligne electrique existante a presque atteint sa capacite de charge et la SENELEC prevoit d'installer une deuxieme ligne de 30 kV en bordure du littoral grace a l'aide financiere de l'Agence canadienne de developpement internatio nal. Cette nouvelle ligne alimentera les villages de pecheurs de la cOte et la zone touristique et permettra de repondre aux besoins en electricite tou jours plus grands de la region de M'Bour. 2.03 Au moment de la preparation du Plan 1973-77, Ie gouvernement a choisi comme cadre du developpement du tourisme, a qui il a donne la priorite, la Petite COte, en raison de la beaute naturelle et de l'emplacement de cette region, situee a proximite des installations d'infrastructure existantes. Un - 8 plan directeur acheve en 1974 delimitait cinq zones pouvant convenir a l'ame nagement d'installations touristiques destinees a une clientele inter~ationale et proposait un plan d'utilisation des sols pour l'ensemble de la region. L'industrie touristique a recemment commence a se developper sur la Petite Cote avec l'ouverture de deux villages de vacances (d'une capacite totale de 740 lits) pres de Nianing, a 5 km au sud de M'Bour. En 1974, les touristes etrangers ont passe un total de 139.000 nuits dans ces etablissements. 2.04 Les consultants qui ont effectue l'etude de justification financee par Ie PNUDl! ont recommande comme premier emplacement a amenager un terrain situe Ie long de la plage de part et d'autre du village de Sali Portudal, a environ 4 km au nord de M'Bour. La plage de sable fin dore descend progres sivement vers la mer; des affleurements de rochers de laves et les sinuosites de la cote accentuent encore la beaute du site. C'est une plage ideale meme si l'eau n'est pas toujours claire. Cette zone est plate, a l'exception de quelques dunes en bordure du littoral, et est dominee par des bouquets de bao babs. Un certain nombre de bungalows appartenant essentiellement a des expa tries habitant Dakar ont ete construits recemment Ie long de la plage etant entendu que ces constructions devraient etre demolies aux frais des proprie taires lorsque Ie gouvernement en ferait la demande. Les pouvoirs publics prendront a cet effet les mesures necessaires aussitot que Ie plan d'amenage ment de Sali Portudal aura ete officiellement adopte (par. 2.05). La configu ration des lieux, la proximite de M'Bour et l'existence d'une infrastructure font de Sali Portudal un choix logique comme emplacement de la premiere phase d'amenagement a long terme de la Petite Cote. 2.05 Le programme de base des consultants prevoit deux zones h6telieres situees aut~ur d'installations commerciales, sportives et recreatives reser vees aux estivants heberges dans les hotels ainsi qu'aux visiteurs venus de Dakar pour la journee. Les deux zones qui auront une capacite d'hebergement totale de 2.500 lits chacune, seront reliees par un mail plante ouvert aux pietons et aux vehicules. Un perimetre a ete reserve en prevision de l'agran dissement du village existant de Sali Portudal OU resideront de nombreux em ployes des hotels. L'ensemble de la zone sera l'objet d'un plan d'amenagement qui a ete propose par les consultants et dont les details ont ete mis au point par la SAPCO. L'entree en vigueur du pret sera subordonnee a l'adoption offi cielle du plan d'amenagement. II s'agissait du cabinet de consultants Louis Berger International, Inc. de East Orange, New Jersey (Etats-Unis). - 9 2.06 Le terrain sur lequel est construit Sali Portudal fait partie du do maine national et ne peut, de ce fait, ~tre amenage par aucun organisme prive ou public. Sauf dans Ie cas des villages, l'amenagement de ces terrains par la SAPCO necessitera que les terres soient immatriculees au nom de l'Etat et louees ensuite a la Societe. Ensuite, la SAPCO cedera les baux de location aux investisseurs. Le gouvernement s'est engage a terminer l'immatriculation des terres avant Ie ler novembre 1977 et a les donner en location a la SAPCO avant Ie ler janvier 1978. En attendant, Ie gouvernement mettra a la disposi tion de la SAPCO les terres necessaires a 1 'execution du pro jet jusqu'au 31 de cembre 1977. Les conditions de location et de cession des baux seront enoncees dans une convention genera Ie qui regira les relations entre Ie gouvernement et la SAPCO. Un projet de ladite convention a ete examine au cours des negocia tions. L'entree en vigueur du pr~t est subordonnee a la signature d'une con vention genera Ie jugee satisfaisante par la Banque et a la promulgation d'un decret prescrivant l'immatriculation des terrains de Sali Portudal qui doivent egalement etre jugees acceptables par la Banque. 2.07 L'amenagement de la station a ete con~u de telle sorte que soit evitee toute degradation du milieu naturel. Les particularites naturelIes du site seront protegees par des dispositions du plan d'amenagement qui limite ront la densite de construction et la hauteur des immeubles. Le reboisement des vastes espaces entourant Ie site embellira Ie paysage et protegera les ho tels du vent. La station sera dotee de toute l'infrastructure necessaire (par exemple, systeme de collecte et de traitement des eaux usees, enlevement et destruction des dechets solides) de telle sorte que puissent etre evites les mefaits d'une concentration de population sur l'environnement. Renovation de Goree 2.08 Situee dans la baie de Dakar, Goree, petite tIe de 20 ha, a ete depuis Ie XVe siecle occupee tour a tour par les Portugais, les Neerlandais, les Britanniques et les Fran~ais. A partir du XVlle siecle, elle a ete Ie centre du trafic d'esclaves entre l'Afrique de l'Ouest, les Antilles et les Ameriques. Au XIXe siecle, elle a ete la base de depart de la colonisation du Senegal par la France. Goree, qui a garde l'aspect d'une ville coloniale du XVllle siecle, se prevaut d'un certain nombre de b§timents a l'architecture interessante et est devenue a la fois un site historique d'une valeur inesti mable et un symbole culturel. Des touristes, de plus en plus nombreux, visi tent les maisons d'esclaves et Ie musee de la marine de Goree, deux curiosites bien connues. 2.09 Une bonne partie de la population residante de Goree a recemment im migre a Dakar ou quitte Ie pays. Beaucoup de maisons qui ont ainsi ete aban donnees tombent en ruines. La degradation des rues a contribue au delabrement des habitations. Gr§ce a l'initiative privee, un certain nombre de maisons - 10 ont pu Stre sauvees et, dernierement, Ie gouvernement a fait voter des dispo sitions legislatives et reglementaires accordant des avant ages fiscaux et fi nanciers aux proprietaires qui remettent leur maison en etat. Une etude pour la renovation de Goree, entreprise sous les auspices de l'Unesco, a permis d'etablir un programme de travaux destines a preserver les constructions et a mettre en valeur l'atmosphere exceptionnelle de l'lle. B. Description du pro jet 2.10 Le projet comprendra trois elements principaux: a) l'infrastructure et les installations collectives necessaires a l'ame nagement de la premiere zone hdteliere de Sali Port udal ainsi que la construction d'un hotel de 250 lits et d'un nouveau central telepho nique a M'Bour; b) la renovation de l'11e de Goree; et c) les fonds destines a 1 'administration du projet, a 1 'assistance technique et aux etudes. Amenagement de Sali Port udal a. Infrastructure 2.11 Le projet prevoit l'infrastructure primaire necessaire a la bonne exploitation des installations lorsque la capacite d'hebergement totale (5.000 lits) de Sali Portudal aura ete amenagee, ainsi que l'infrastructure secondaire et les reseaux de distribution de services publics necessaires a l'amenagement de la premiere zone hdteliere de la station, qui comptera une fois terminee environ 2.500 lits. Les travaux d'amenagement de la deuxieme zone hoteliere, situee au nord de la premiere, seront executes aussitot que l'amenagement de la premiere zone aura permis de demontrer les possibilites du marche et qu'un financement supplementaire aura ete obtenu. Grace a la fa90n dont l'infrastructure a ete con9ue, cette deuxieme phase pourra etre realisee a un coat minimum. Routes et aires de stationnement 2.12 Le reseau routier comprendra: a) une route d' acces de 3,3 km reliant Ie perim,etre du pro jet a la route Dakar-M'Bour; b) 2,4 km de routes secondaires asphaltees conduisant aux hotels et aux principales installations collectives; et - 11 c) 6 km de routes non bitumees conduisant aux forages et aux etangs d'oxydation et permettant de circuler dans l'extension du village de Sali Portudal. Trois aires de stationnement d'une capacite tot ale de 120 voitures seront construites a proximite des installations commerciales, recreatives et spor tives. Des allees pietonnieres permettront d'acceder aux hotels, aux plages et aux installations collectives ·. La plate-forme et la chaussee de toutes les routes auront une largeur respective de 9 et 6 m. Les routes bitumees auront un double revetement qui devrait durer de 10 a 12 ans avant qu'il soit neces saire d'entreprendre des travaux de reparation importants. Eclairage public 2.13 L'eclairage public necessitera la pose de cables souterrains partant de deux sous-stations de moyenne et basse tension. Les rues seront eclairees au moyen de lampadaires de 6 m de haut installes taus les 25 m; la voie publi que etles allees pietonnieres seront eclairees respectivement a l'aide de projecteurs montes sur des poteaux de 10 m et de lampes situees au niveau du sol. Assainissement 2.14 II est prevu de construire un reseau separatif de collecte des eaux usees et du drainage des eaux pluviales. Les eaux usees des hotels et du vil lage de Sali Portudal seront evacuees par gravite dans des canalisations vers une conduite principale en beton longeant la cote sur 2,6 km et aboutissant finalement au centre de la zone du projet en un point bas. De la, les eaux usees seront refoulees par une station de pompage dans une conduite principale de 2 km en chlorure de polyvinyle vers des etangs d'oxydation d'une capacite initiale correspondant aux besoins des hotels de 2.500 lits (pouvant etre por tee a 5.000 lits). Une fois epuree, l'eau sera utilisee dans Ie perimetre ir rigue compris dans Ie projet (par. 2.23). Les eaux pluviales seront drainees par les canalisations du reseau routier et evacuees vers la mer et des puits absorbants. Cet element du projet comprend egalement des fonds en vue de l'assainissement de l'environnement. Adduction d'eau 2.15 L'eau sera produite a partir de deux forages d'une capacite de 3 150 m /heure chacun et sera stockee, apres avoir ete pompee, dans un reservoir 3 sureleve de 1.000 m · Une conduite chlorure de polyvinyle de 300 mm de dia metre et de 1,9 km de long reliera le systeme de stackage au centre de la sta tion et par la suite au reseau de distribution de la premiere zone hoteliere compose de tuyaux en chlorure de polyvinyle de 8,5 km de long et de 100 a 200 mm de diametre. Le reseau d'adduction d'eau comprendra egalement des bou ches d'eau, un systeme d'arrosage des jardins et permettra d'alimenter quatre villages situes a proximite de la station (1.200 personnes). - 12 - Alimentation en electricite 2.16 L'installation electrique sera connectee a la ville voisine de M'Bour par une ligne de 30 kV de 5,6 km de long qui constituera la derniere partie d'une nouvelle ligne installee Ie long de la cote (par. 2.02). En bor dure de la station, la ligne de 30 kV sera reliee a un reseau de distribution souterrain de 3 km. Quatre sous-stations serviront de relais d'alimentation des hotels et transformeront et distribueront Ie courant destine aux installa tions collectives ainsi qu'au reseau d'eclairage public de Sali Port udal et de l'extension du village. Le projet prevoit egalement une installation de se cours composee d'un groupe electrogene diesel de 200 kVA en vue de l'alimenta tion en courant electrique des stations de pompage des eaux usees, des forages et d'une partie de l'eclairage public (allees pietonnieres). Telecommunications 2.17 Le reseau local de telecommunications de Sali Portudal sera consti tue d'un cable souterrain de 5,5 km partant du central telephonique de M'Bour et aboutissant a une botte de derivation situee en bordure du perimetre de la station. Le projet prevoit egalement la fourniture de conduites souterraines en chlorure de polyvinyle comportant des points de branchements ou seront con nectees la superstructure et les installations. Les cables telephoniques se ront installes aux frais des usagers. Amenagement paysager 2.18 L'amenagement paysager comprendra des travaux de terrassement, la creation de jardins et la plantation d'especes choisies d'arbres tropicaux. De vastes etendues situees aut~ur de la station seront reboisees, ce qui per mettra de proteger les b~timents du vent et de stabiliser Ie sol. Afin de fa ciliter l'amenagement paysager, des fonds seront octroyes dans Ie cadre du projet en vue de la creation et de l'exploitation a proximite de l'emplacement du projet d'une pepiniere ou seront disponibles en permanence divers arbres et plantes. Une fois Ie projet acheve, la pepiniere sera exploitee commerciale ment et sera ouverte aux particuliers (par exemple, aux investisseurs hote liers). Enlevement des dechets solides 2.19 L'emplacement de la decharge controlee sera choisi au cours des etu des finales. Le pret financera les travaux de genie civil et Ie materiel ne cessaire a l'enlevement et au traitement des dechets solides. b. Installations collectives 2.20 II est prevu de construire des installations commerciales, sportives, recreatives, administratives et d'entretien afin d'attirer les visiteurs et par consequent les investisseurs. La partie commerciale comprendrait des maga sins, une pharmacie, des ateliers d'art et d'artisanat, des agences de location - 13 de voitures et de bicyclettes, une banque, des restaurants et des installa tions reservees aux loisirs. Un materiel specialise sera installe dans ces deux derniers genres d'etablissement. Les installations sportives et recrea tives se composeront de quatre courts de tennis, de terrains de sport, d'un theatre en plein air, d'un aquarium, de terrains de jeu pour les enfants, d'un club hippique et d'un appontement. Ces diverses installations seront comple tees par des batiments annexes et un club house. Les installations adminis tratives et les locaux reserves a l'entretien seront utilises par Ie personnel de la SAPCO qui pourra y ranger san materiel. Un bureau de paste, un service de police et de premiers secours sont egalement prevus. c. Hotel pilate 2.21 L'hatel sera construit sur un emplacement de 4 ha surplombant la mer. Cet hotel servira de modele du paint de vue de l'architecture et de la protec tion de l'environnement pour la zane hdteliere de Sali Part udal et devrait fournir la preuve qu'il est possible de construire a Sali Portudal des hotels competitifs sur Ie plan des depenses d'equipement et de l'exploitation. En autre, la construction d'un tel etablissement Ie plus tat possible apres l'ou verture de la station aura un effet psychologique et stimulera les investis seurs. L'entree en vigueur du pr~t est subordonnee au choix d'une direction competente de l'hatel pilote selon des criteres juges satisfaisants par la Banque. 2.22 L'hatel sera un etablissement trois etoiles de 250 lits; san archi tecture, con forme aux dispositions reglementant la construction dans la sta tion, se caracterisera par la predominance des lignes horizontales et par un toit surplombant Ie reste de l'edifice; en outre, Ie batiment sera construit a l'aide de materiaux simples et rustiques. En prevision de la chaleur esti vale, l'hdtel sera climatise. Le projet prevoit des travaux de genie civil, la fourniture de meubles et de materiel specialise, ainsi que des fonds qui serviront a financer les depenses de preouverture et Ie fonds de roulement. d) Perimetre irrigue 2.23 Une fois termine l'amenagement de la premiere zone hoteliere, Ie vo 3 lume des eaux usees evacuees chaque jour representera en moyenne 1.000 m · Une superficie d'environ 20 ha sera irriguee avec les eaux des bassins d'oxy dation une fa is epurees; sur ce terrain, seront cultives les fruits et les le gumes qui seront consommes dans Ie complexe touristique et de nouvelles possi bilites d'emplois seront offertes a environ 40 familIes residant dans Ie peri metre du projet. Le projet prevoit la preparation du terrain, un reseau d'ar rosage, les clotures appropriees et des installations de stockage. Avant que l'hdtel soit termine, Ie perimetre sera irrigue a l'aide de l'eau retiree des forages (cette eau ne sera pas encore consommee dans les hotels). - 14 e) Central telephonigue de M'Bour 2.24 Le central telephonique de M'Bour actuellement en service, d'une ca pacite de 150 lignes, est proche du point de saturation. Afin de garantir un service de telecommunications efficace entre la zone touristique, Dakar et l'etranger, il est necessaire de Ie remplacer par un central automatique de 500 lignes qui permettra de repondre aux besoins locaux pendant les dix pro chaines annees. Le pro jet comprend la construction du b§timent ou doit etre instal Ie Ie nouveau central telephonique ainsi que Ie materiel telephonique connexe. Renovation de Goree 2.25 Les travaux entrepris dans Ie cadre du pro jet contribueront au pro gramme gouvernemental en cours qui vise a preserver Goree et a faire de l'11e un site touristique. La refection des rues et l'amenagement des espaces pu blics devraient inciter les particuliers a renover les maisons existantes. L'amenagement du port ainsi que l'agrandissement et la restauration du Relais de l'Espadon, etablissement qui est la propriete de l'Etat mais qui a a sa tete une direction privee, rehausseront encore l'attrait de Goree en tant que centre de peche sportive en haute mer. Refection des rues et amenagement des espaces publics 2.26 2 Toutes les rues, soit environ 9.000 m , seront recouvertes d'une couche d'environ 20 cm de sable et de gravier, ce qui permettra de boucher les trous provoques par l'erosion eolienne et l'usure. Le chemin de pierre menant du port a la forteresse sera remis en etat. Le projet prevoit egalement d'ame liorer, de renouveler Ie revetement ou de replanter les principaux espaces pu blics, soit une superficie totale d'environ 3 ha. Des cables souterrains se ront poses et de nouvelles lampes instal lees au titre de la mise en place du reseau d'eclairage des rues. Amenagement du port 2.27 Le nombre de bateaux de plaisance utilisant Ie port est actuellement limite en raison de la presence de plusieurs grosses pierres et des restes d'installations portuaires utilisees par Ie passe. Une fois ces materiaux enleves, on construira un petit appontement ou pourront etre amarres 10 a 15 bateaux. Extension et restauration du Relais de l'Espadon 2.28 Le Relais de l'Espadon sera renove et un b§timent adjacent, d'une capacite de quinze chambres, sera restaure. Le jardin qui est situe entre Ie b§timent central et l'annexe sera amenage et une piscine sera construite dans - 15 - Ie jardin principal de l'hdtel. Le projet prevoit l'execution de travaux de genie civil et la fourniture de mobilier et de materiel. Le deboursement des fonds consacres 8 la renovation du Relais de l'Espadon est subordonne 81'ap probation par la Banque d'un programme de commercialisation de l'h6tel. Ce programme comprendra un certain nombre de mesures - et Ie calendrier de leur mise en oeuvre - destinees 8 ameliorer la gestion de l'Espadon. Administration du projet, assistance technique et etudes 2.29 Des fonds ant egalement ete affectes 8 l'administration du projet, aux services d'experts, 8 l'assistance technique et 8 deux etudes. Les fonds consacres a l'administration du pro jet couvriront les coats en devises (per sonnel, materiel et materiaux) relatifs aux activites de la sAPCO au cours de la periode d'execution ainsi que Ie coat des consultants qui auront aide la SAPCO a organiser sa comptabilite et a mener une campagne de promotion des in vestissements (par. 3.05). 2.30 Les fonds consacres 8 l'assistance technique aideront la DGT a creer Ie sPAE et a rendre la campagne de promotion plus efficace; ces fonds aideront egalement la DGT au cours de la periode qui suivra l'ouverture du Centre de formation hdteliere de Dakar. Le sPAE disposera pendant deux ans de trois ex perts dont Ie coat sera finance par Ie projet: un economiste specialiste des questions touristiques, un analyste financier et un planificateur architecte (8 temps partiel) qui doivent @tre nommes avant Ie 30 juin 1978. Le gouverne ment a accepte de n'engager aucun expert sans l'accord prealable de la Banque et de nommer aupres de ces experts des homologues competents. Le projet pre voit les fonds necessaires a l'attribution de quatre bourses qui finance rant la formation a l'etranger du personnel homologue. En ce qui concerne la pro motion du tourisme, il est prevu d'aider la DGT a preparer et a mettre en oeuvre un programme de commercialisation applicable a l'ensemble du pays qui comprendra egalement des propositions particulieres relatives au Relais de l'Espadon (par. 2.28). Le gouvernement a accepte d'examiner avec la Banque les recommandations de l'etude avant Ie 31 janvier 1979 et d'executer Ie pro gramme adopte sans solution de continuite. Le Centre de formation h6teliere de Dakar finance dans Ie cadre du Deuxieme projet education (par. 1.12) de vrait ouvrir ses portes au debut de 1979. Au moment ou Ie Deuxieme pro jet education fut approuve, Ie PNUD avait accepte de financer l'aide necessaire, mais il n' est plus en mesure de tenir cet engagement. Le gC:";':;::!'~;::llicr;t ::' ~ n" trouver un autre bailleur de fonds et a decide que soient inclus dans Ie pro jet propose des fonds en vue du financement de 120 hommes-mois d'experts, qui dispenseront une formation dans les domaines d'activite essentiels (cuisine, restaurant/bar, etages/administratio~ at tourisme), et en vue de l'attribution de neuf bourses destinees a for.mer du personnel homologue a l'etranger. - 16 2.31 Les fonds du pret consacres aux etudes serviront premierement, a fournir a la OGT des services de consultants afin que puisse etre mesuree l'incidence socio-economique de l'amenagement de la Petite Cote (ces services ne seront pas utilises en permanence); deuxiemement, a preparer un second pro jet touristique qui pourrait comprendre la mise en place de l'infrastructure secondaire en prevision de l'amenagement de la deuxieme zone hoteliere de sali Port udal et l'execution de travaux supplementaire dans l'11e de Goree. 2.· 32 Taus les consultants qui seront engages au titre de l'assistance technique au des etudes a executer devront etre juges acceptables par la Banque et choisis et employes a des conditions jugees satisfaisantes par la Banque. A ce propos, Ie gouvernement slest engage a respecter Ie calendrier suivant: Soumission du Date de recru mandat a l'exa tement des Debut des Achevement men de la Bangue consultants travaux des travaux Etude de commer cialisation Decembre 77 Mars 78 Mai 78 Oecembre 78 Mesure de l'inci dence socio economique Oecembre 77 Mars 78 Mai 78 Janvier 81 Assistance techni que au titre de la formation hoteliere Oecembre 77 Mars 78 Octobre 78 Juin 80 Promotion des in vestissements Novembre 77 Oecembre 77 Janvier 78 Juin 80 Comptabilite Oecembre 77 Juin 78 Juin 78 Juin 81 Oeuxieme pro jet touristique Juin 79 Octobre 79 Novembre 79 Mai 80 - 17 III. EXECUTION A. Amenagement de Sa Ii Portudal 3.01 La responsabilite de l'execution des travaux de Sali Port udal in combera au premier chef a la Societe d'amenagement de la Petite COte (SAPCO). La SAPCO, dont Ie capital initialetait de 150 millions de francs CFA, a ete fondee Ie 20 ao~t 1975 en vue d'amenager des terrains a des fins touristiques, d'attirer les investisseurs senegalais et etrangers, de louer des sites amena ges, de construire et d'acquerir Ie titre de propriete d'un certain nombre d'installations commerciales, d'appliquer les reglementations relatives a la construction et au zonage. L'Etat detient 90 % du capital de la SAPCO, Ie reste appartenant a la SOFISEDIT. Le Conseil d'administration de la Societe comprend Ie President de la SOFISEDIT et des representants des administrations publiques interessees, a savoir: la Presidence, la Primature, la DGT, Ie Mi nistere du Plan et de la cooperation, Ie Ministere des finances et des affai res economiques, Ie Ministere du developpement industriel et de l'environne ment, Ie Ministere des travaux publics, de l'urbanisme et des transports (MTPUT), Ie Ministere du developpement rural et de l'hydraulique (MDRH) et Ie Gouverneur de la region de Thies (oD est situee Sali Portudal). Le represen tant de la Premature est President du Conseil et Directeur general. 3.02 La SAPCO etant une societe assujettie au droit commercial, elle pos sede la souplesse necessaire pour que Ie pro jet puisse @tre execute selon Ie calendrier prevu. Depuis sa creation, la SAPCO a cree un service technique et un service commercial. Afin de reduire au minimum ses depenses d'exploitation, la SAPCO a opte pour une politique de l'essentiel en matiere de personnel; dans cette optique elle limite son programme de travail et fait appel a des consultants dans Ie cas de services specialises (par exemple, dans les domai nes juridique et technique). C'est en fonction des exigences de la phase d'execution que seront determines l'organisation interne et les besoins en personnel de la SAPCO dont Ie structure sera de nouveau modifiee une fois que la station commencera a @tre exploitee, comme il est precise plus bas. Phase d'execution 3.03 La SAPCO effectuera les etudes de planification detaillees, supervi sera les travaux d'ingenierie finals et coordonnera l'execution de tous les travaux de construction entrepris a Sali Portudal. La SAPCO executera en par ticulier l'element adduction d'eau pour Ie compte du MDRH et l'element assai nissement pour Ie compte du MTPUT. Elle s'occupera de la publication des appels d'offres, de l'evaluation des soumissions, passera des contrats et supervisera tous les travaux. La SAPCO sera aidee par la Societe nationale d'exploitation des eaux du Senegal (SONEES), la SENELEC, l'OPT et Ie MDRH dans - 18 les domaines qui sont du ressort respect if de ces organismes lors de l'elabo ration des plans et de la construction des reseaux d'adduction d'eau et d'as sainissement, d'electricite, de telecommunications et d'irrigation. Les pro jets d'accords entre la SAPCO et chacun des organismes precites, definissant les responsabilites financieres et techniques de ces dernieres, ont ete exami nes au cours des negociations. L'entree en vigueur du pr~t est subordonnee a la signature de tous lesdits accords qui devront contenir des dispositions ju gees satisfaisantes par la Banque. Les conditions aux termes desquelles la SAPCO executera au nom du gouvernement l'element adduction d'eau/assainisse ment seront enoncees dans la convention generale. 3.04 On trouvera dans Ie tableau ci-dessous l'organigramme simplifie de la SAPCO lors de la phase d'execution. Le service technique, dirige par un ingenieur experimente, comprendra un architecte-conseil employe a temps par tiel, un ingenieur specialiste de l'infrastructure, un responsable de la pas sation des marches et un geometre. Avant Ie ler janvier 1978, la SAPCO se sera attache les services d'ingenieurs-conseils et d'architectes, juges ac ceptables par la Banque et a des conditions jugees satisfaisantes par la Banque, charges de tracer les plans definitifs, d'attribuer les marches et de superviser les travaux du projet. A ce titre, la SAPCO a signe un contrat avec Louis Berger International. La Societe s'est engagee a preparer un re reseau de chemins critiques pour l'ensemble des travaux du projet avant Ie ler avril 1978 et de reviser ce reseau tous les six mois avec l'accord de la Banque. 3.05 Le service commercial, dirige par l'ancien chef de l'equipe qui a effectue l'etude de justification financee par le PNUD, sera responsable de la comptabilite et de la gestion commerciale. Au cours de la phase d'execu tion, sa t§che principale sera d'organiser et de tenir a jour la comptabilite de la SAPCO et de mener une campagne de promotion des investissements en fa veur de Sali Portudal avec l'aide de consultants (par. 2.29). II aidera ega lement les investisseurs lors des negociations que ces derniers engageront avec Ie MTPUT en vue d'obtenir des permis de construire et avec le Comite des investissements dans l'espoir de beneficier des avant ages enonces dans la loi promulguee a cet effete Les postes de directeur technique, de directeur com mercial et d'architecte-conseil ont ete pourvus en accord avec la Banque. Les personnes choisies ont les competences et l'experience necessaires pour rem plir efficacement les fonctions qui leur ont ete assignees. 3.06 Une fois mises en place, les installations electriques et de tele communications deviendront la propriete respective de la SENELEC et de l'OPT qui en assureront l'exploitation et l'entretien. Ce transfert n'entrainera aucune depense pour les deux societes concernees. La SONEES exploitera les reseaux d'adduction d'eau et d'assainissement qui seront la propriete de l'Etat. La SENELEC, l'OPT et la SONEES disposent des moyens suffisants pour - 19 Tableau 1 SENEGAL Projet touristique Petite Cote Organigramme de la SAPCO pendant la periode d'execution DIRECTION GENERALE - Directeur general - Secretaire SERVICES ADMINISTRATIFS - Personnel (1 comptable) - Transport (3 chauffeurs) - Messager (1 messager) - Entretien (2 agents) J, DIRECTION TECHNIQUE DIRECTION COMMERCIALE - Directeur technique - Directeur commercial - Architecte-conseil - Economiste/analyste - Ingenieur specialiste de financier 1 'infrastructure - Chef comptable - Responsable de la passa -_Aide-comptable tion des marches - 2 secretaires/dactylo - 1 geometre graphes - 2 secretaires/dactylo graphes _______________Jl______________ ~--------------~--------------- ~ - Ingenieurs-conseils - Conseillers juridiques - Architectes - Consultants responsables de la promotion - Consultants responsables de la comptabilite --------------------------------- -------------------------------- - 20 exploiter ces installations. La gestion du perimetre irrigue qui a ete con fiee a la SAPCO sera supervisee par Ie MDRH. On trouvera aux paragraphes 6.01 et 6.02 des precisions sur la fa~on dont les responsabilites financieres ont ete reparties entre les differents organismes. Exploitation 3.07 L10rganigramme de la SAPCO valable pour la phase d1exploitation est donne au Tableau 2. Le service technique sera responsable de llexploitation et de l'entretien des elements d'infrastructure (par exemple, routes, destruc tion des dechets solides, amenagement du paysage) qui ne seront pas du ressort des societes de services publics, et de l'entretien des installations collec tives de la SAPCO. Le service commercial devra: a) appliquer les mesures de location des sites hdteliers et des installations collectives; b) poursuivre la campagne de promotion des investissements; c) exploiter les installations collectives jusqu'a ce qu'elles soient louees; d) exploiter Ie perimetre irrigue; et e) parrainer avec les exploitants des hdtels et les autorites locales un Comite de station a qui sera confiee l'exploitation de certaines installations collectives et qui s'emploiera a stimuler l'animation de la station de Sali Portudal. 3.08 La composition du personnel de la SAPCO sera modifiee de maniere a eviter tout changement brusque entre la phase de construction et la phase d'exploitation. Le gouvernement a accepte d'informer la Banque de toute pro position visant a remplacer Ie president de la SAPCO et la SAPCO s'est engagee a consulter la Banque sur toutes les propositions visant a modifier l'organi sat ion de la societe et a pourvoir aux postes de directeur technique, de di recteur commercial et d'architecte-conseil en cas de vacance. B. Central telephonigue de M'Bour 3.09 L'OPT sera responsable de 1 'installation, de l'exploitation et de l'entretien du central telephonique de M'Bour. - 21 C. Renovation de Goree 3.10 Les travaux de Goree seront confies a la Direction de l'urbanisme et de l'habitat (DUH) dependant du MTPUT. La DUH creera un service special charge de la supervision des etudes finales, de l'etablissement du dossier d'appel d'offres, de l'evaluation des offres et de la supervision des travaux d'execu tion. Le deboursement des fonds prevus dans le pret pour les travaux de reno vation de l'11e de Goree sera subordonne a la nomination aupres de ce service special d'un architecte qui devra etre juge acceptable par la Banque. D. Assistance technique et etudes 3.11 L'assistance technique et les etudes financees au titre du projet, sauf pour ce qui est de la promotion des investissements qui relevera de la SAPCO, seront du ressort de la DGT. 3.12 On trouvera dans le tableau de la page 24 la liste des diverses institutions participant au financement, a 1 'execution, a l'entretien et a l'exploitation des installations prevues dans le cadre du projet. SENEGAL Projet touristique Petite Cote Organigramme de 1a SAPCO pendant 1a periode d'exp1oitation Direction genera1e - Directeur general - Secretaire 'r - - - - - - - - - - - - - -'-j - Services administratifs Personnel (2 comptab1es) , I I - Transport (3 chauffeurs) ~ Annee i~ 1981 -- 1982 . 1983 - 1984 - l.925 Recettes (prix de 1979) Location du terrain 34 71 101 126 126 126 Location des constructions 19 28 28 28 28 28 Redevances de service 41 88 US 162 169 171 Droits S II 16 - 20 -21 21 Total des recettes 99 198 273 336 344 346 Depenses d'exploitation (prix de 1979) Administration 26 34 3S 3S 3S 3S Entretien 33 33 33 33 33 ' 33 Services publics 16 23 23 23 23 2.3 Promotion 4 4 Amortissement _ 70 70 _ 2! - 70 70 70 Total des depenses d' exploitation 114 164 161 161' 161 161 REVENU NET D'EXPLOITATION (prix de 1979) (15) 34 112 175 183 lBS Ajuste aux prix courants - (16) 39 -= -. -- 136 226 251 ..... L68 =-- Benef ice net de l'hotel pilote (prix de 1979) 44 56 71 71 71 71 Ajuste aux prix courants TOTAL DES RECETTES NETTES D'EXPLOITATION .4A. 32 " -= 103 - - 86 222 317 91 97 ---= 348 103 -= 371 Interets-prets de la BIRD 128 174 163 152 141 130 ..pret de 1 'Etat 32 32 -J2 Total des interets U8 174 163 184 173 162 Impots sur le revenu {96) , m.} 59 REVENU NET 133 - 115 ~ Taux de couverture des interets par le revenu net d'exp1oitation 0,25 0,59 1,36 · 1,72 2,01 2,29, -" -,_._-- -.~ -'~~-~-'-- - ------- -----~-- - 50 6.15 On trouvera a la page 51 Ie tableau des estimations relatives a l'origine et a l'affectation des fonds de la SAPCO. Les fonds necessaires a l'execution des travaux et a la constitution du fonds de roulement provien dront, mis a part les pr~ts de la Banque proposes, a) d'une contribution de l'Etat sous forme d'une prise de participation au capital social d'un montant de 350 millions de francs CFA, et b) d'un pr~t de 600 millions de francs CFA portant 5,5 % d'inter~t, a echeance de 11 ans y compris un differe d'amortis sement de 6 ans. Le remboursement du pr~t complementaire sera subordonne au remboursement par la SAPCO des pr~ts de la BIRD. La SAPCO ne remboursera Ie pr~t complementaire que si, et cela quelle que soit l'annee consideree, un tel decaissement ne reduit pas ses actifs realisables a moins d'une fois et demie ses exigibilites a court terme (y compris les dettes qu'elle doit rembourser au cours de l'exercice suivant). Le gouvernement s'est engage a remplir ses obligations financieres de la fa90n suivante: Prise de participation Date au caeital Pr~t comelementaire Total (millions de FCFA) Avant octobre 1977 175 75 30 Avant octobre 1978 87,5 212,5 300 Avant octobre 1979 87,5 212,5 300 Avant octobre 1980 100 100 Total ~O 600 950 11 ressort du tableau de la page 49 qu'en 1985 Ie taux de couverture des inte r~ts par Ie revenu net d'exploitation sera de 2,3, ce qui est tout a fait sa tisfaisant. Cependant, afin de preserver sa bonne situation financiere, la SAPCO a donne l'assurance qu'elle ne contracterait aucune dette supplementaire sans l'accord de la Banque a moins que ses recettes ordinaires ne suffisent a couvrir au moins une fois et demie Ie nouveau service de sa dette. 6.16 D'apras les bilans previsionnels qui ont ete prepares (page 52) la situation sera satisfaisante en 1985, date a laquelle il sera possible a la SAPCO de commencer a rembourser Ie pr~t complementaire de l'Etat. Ces bilans ont ete etablis apras actualisations des immobilisations et de l'amortissement en fonction des taux d'inflation prevus (par. 6.03). C. Compte d'exploitation des elements adduction d'eau et assainissement 6.17 Les investissements realises dans les reseaux d'adduction d'eau et de tout-a-l'egout s'elevent a 573 millions de francs CFA, soit 2,3 millions de dollars, ce qui represente 13 % des coQts du projet. La demande d'eau a ete - 51 ~ Origine et affectation'des fonds (orojectlonl) (millions de FCFA) ~ 1977 llZ! 1!!! .ill!!. 1981 ill! ~ ~ 1985 Ori!!ine de. fond I Autofinancement Recettes nettes d'exp1oltation - hotel 48 64 86 91 97 103 - diverses (16) 39 136 226 251 268 Amortils_eDt - hotel 46 49 52 55 57 62 - divers 37 8e 84 90 9S 100 Totsl partiel ill m 358 462 500 533 Hoina : impOts Capaciti d 'autofiMnc_ent 115 23; 358 462 500 533 Partici2!tion au caE1ta1 175 87 88 Prits --pries de 1a BIRD 228 607 885 323 Prits de l'!tat ..11 213 212 100 Total des pries 303 820 1.'0'97 423 TOTAL GENERAL 478 907 1.185 538 232 358 462 500 533 Affectation des fonds Dipenses d'ezecution des travau:lt 432 839 1.085 260 Fonds de roulement 36 23 (-8) 107 (-8) 63 146 195 89 Service de 1a dette Interets Prita de 1a BIRD 10 45 108 171 174 163 152 141 130 Prit de l'ttat 32 32 32 Total dell' interits iO 45 108 m m 163 184 173 162 Amortilsement financier ._Prits de la 8IllD . _ 66 132 132 132 132 1-rit de l' Etat Total de l'8lIIOrtisseaent f il:Ianc ier - 66 132 132 132 150 282 Total dU .ervice de 1& detU 10 45 108 171 240 295 316 305 444 TOTAL GENERAL 478 907 1.185 503 232 358 462 500 533 -- ==- = - - 52 SJ.m2. Bilans orev1s1onnels (millions de FCFA) ~ illl 1978 1979 ~ 12!!. !ill. 1m 1984 ill1 ActUs ----rMmobiliaations HOtel pilote 1.167 1.237 1.311 1.390 1.473 1.561 Moina : amortissement - - -- -- r:m 46 95 1.142 147 1.164 202 1.188 259 1.214 321 r:1'4o Autres taMobilisationa 1.880 1. ~93 2.112 2.239 2.373 2.516 Mains : amorti.aCllent - -- 37 I:'"84"3 117 'i':'m 201 r:m 291 1.948 386 1":'98f 486 '2":0"30 Total des immobi1isations nettes en service 2.964 3.')18 3.075 3.136 3.201 3.270 Travaux en cours 442 1.326 2.519 Fonds de roulement ..1L ....22. ....-...2!. ---llL _150 -1.ll m -ill. ~ TOTAL DES ACTIFS Caoitaux et dettes Wl!!1taux - 478 1.385 -= 2.570 = 3.168 ~ 3.288 = 3.495 3.913 = Fonds propres 175 262 350 350 15C 350 350 350 350 Provision pour reevaluation 225 ~08 601 S07 1.024 1.255 Bin~fice. non d1stribues Total des capitaux TIS - 2'6"2 no (96) 479 (167) ill (108) m 25 1.182 200 I:'5'7'4 409 2.014 Pries ~ets de ls BIRD 228 835 1.720 2.043 1.'l77 1.845 1.713 1.581 1.449 Pret de l'Etat 75 288 500 600 1;00 600 600 600 450 Total des prete m 1.123 "i':"'i2'15' 'i':'643 2.177 'i":"44s 2.3IT 2.181 r:B99' TOTAL DES CAPITAllX ET DES DEnES 478 1.385 2.570 3.122 3.288 3.755 3.913 = = Rencabil1ti des ~b11isations nette. (%) 1,1 3.4 7,2 10,1 10.9 11,3 Ratio d'endettement 85/15 81/19 74/26 66/34 58/42 49/51 - 53 estimee en fonction d'une consommation moyenne de 800 litres par nuitee, y compris l'eau necessaire 8 l'irrigation des espaces verts. Dans les villages, 80 ro des personnes seront alimentees par des bornes-fontaines publiques et consommeront 25 lit res par jour; les autres 20 % beneficieront de branchements prives et consommeront 80 lit res par jour. La consommation des villages de vrait, selon les projections, augmenter de 5 ro par an. Les fuites d'eau ont ete estimees representer 15 ro de la consommation totale d'eau. 6.18 Les projections etablies 8 propos du compte d'exploitation type re posent sur l'hypothese selon laquelle ce serait les exploitants des hdtels qui 3 paieraient la totalite du cout de l'eau (140 francs CfA Ie m aux prix de 19791/), alors que les villageois (qui consomment 35 ro de l'eau utilisee dans l'ensemble) seraient alimentes en eau gratuitement. En ce qui concerne l'ex ploitation du reseau d'assainissement, les recettes ont ete calculees sur la 3 base d'un revenu de 57 francs CfA par m · II a egalement ete admis que l'eau, une fois traitee, serait vendue aux fins d'irrigation au prix de 20 francs CfA 3 Ie m · Les couts d'exploitation ant ete calcules d'apres Ie cout que doit sup porter la SONEES dans Ie cadre de l'exploitation de petits reseaux d'alimenta tion. L'amortissement de l'ensemble des actifs a ete calcule sur 25 ans. D'apres les projections, Ie taux de rentabilite financiere de l'investissement devrait etre d'au moins 9 ro pour ces elements, 8 partir de l'exercice 1984. Le gouvernement a accepte que la SONEES fixe les redevances d'eau et d'assainis sement de telle sorte que Ie taux de rentabilite des actifs nets en service (des elements adduction d'eau et assainissement) soit de 8 % 8 partir de l'exercice 1986. D. Comptabilite et verification des comptes 6.19 Le gouvernement a accepte que: a) Ie service de comptabilite de la SAPCO dote d'un personnel suffisant, organiserait avant Ie mois de janvier 1979 et tiendrait 8 jour, avec l'aide de consultants juges acceptables par la Bgnque, deux series de comptes commerciaux, l'une concernant l'infrastructure (8 l'ex ception des reseaux d'adduction d'eau et d'assainissement) et les installations collectives de Sali Portudal et l'autre, l'h6tel-pi lote; 11 3 Alors qu'en 1975 la SONEES facturait Ie m 8 115 francs CfA. - S4 b) 1a SONEES organiserait avant Ie 30 juin 1978 et tiendrait a jour une comptabi1ite commercia1e separee pour Ie reseau d'adduction d'eau de Sa1i-Portuda1. c) ces trois series de comptes seraient verifiees chaque annee par des reviseurs-comptab1es juges acceptab1es par 1a BIRD; et d) les comptes verifies ainsi que Ie rapport seraient presentes a 1a Banque dans les six mois suivent Ie fin de cheque exercice finan cier. - 55 Elements adduction d'eau et assainissement Comptes d'exploitation et de pertes et profits fusionnes {Esmitations) (millions de FCFA) Annee 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 Ventes d'eau (milliers 3 de m ) 138 225 326 412 430 434 438 Recettes (prix de 1979) Eau 19,2 31,5 45,6 57,8 60,2 60,8 61,3 Epuration des eaux d'egout ....2& 15,0 23,0 28,0 29,0 29,0 29,0 Total 25,2 46,5 68,6 85,8 89,2 89,8 90,3 DeZenses d'ex~loitation prix de 1979) Traitements 2,5 4,6 6,9 8,6 8,9 9,0 9,0 Entretien 6,2 6,7 7,2 7,7 8,2 8,3 8,5 Electricite 2,9 4,3 5,9 7,3 7,7 7,8 7,9 Imp6ts 2,0 3,0 4,3 5,3 5,5 5,7 5,8 Amortissement 10,8 21.6 21,6 21,6 21,6 21,6 21,6 Total des depenses d'exploitaUon 24,4 40,2 45,9 50,5 51,9 52,4 52,8 Revenu net d'exploi tat ion (prix de 1979) 0,8 6,3 22,7 35,3 37,3 37,4 37,5 Ajuste aux prix courants 0,9 L1. 27,5 45,4 50,8 54,0 57,5 Actifs nets 571 580 588 695 602 607 611 Taux de rentabilite 0,2 1,2 4,7 6,5 6,2 8,9 9,4 - 56 VII. JUSTIFICATION ECONOMIQUE 7.01 Le projet prevoit la construction de l'infrastructure de base et des autres installations necessaires au bon fonctionnement d'un grand centre tou ristique. Le programme d'investissement qui est l'objet de l'analyse de jus tification porte sur 1 'infrastructure, les installations collectives, l'hotel pilote, l'irrigation et la renovation de l'tle de Goree, elements qui doivent ~tre finances dans Ie cadre du present projet, et, en outre, sur des super structures (telles que des hotels, des magasins) construites a l'intention des visiteurs de Sali Portudal et dont l'amenagement serait confie au secteur prive. Tous les coats et recettes sont exprimes en prix de 1976. A. Rentabilite des activites touristigues 7.02 Les avant ages bruts que procurera la mise en place d'installations touristiques seront constitues par les depenses effectuees dans Ie perimetre du pro jet par les touristes qui sejourneront dans les etablissements de la station. Les taux d'occupation enregistres dans les villages de vacances exis tants sont eleves d'un bout a l'autre de l'annee. La nouvelle station ne de vrait pas prendre de clients aux autres hotels existants Ie long du littoral. En ce qui concerne les hotels de Dakar, leur clientele est dans l'ensemble tout a fait differente et se compose d'hommes d'affaires et de vacanciers pour lesquels la capitale est une des nombreuses escales d'un itineraire africain. Par consequent, on estime que Ie nombre de nuitees qui seront enregistrees dans Ie perimetre du pro jet representera un apport net pour Ie Senegal et ne detour nera pas la demande des stations touristiques deja installees dans Ie pays. Depenses d'investissement estimatives 7.03 Les depenses d'investissement se rapport ant aux elements d'infra structure du projet ont ete derivees des coats de construction estimatifs presentes au Chapitre II. Les depenses d'investissement relatives aux hotels (3,4 millions de francs CFA, soit l'equivalent de 13.900 dollars par lit) ont ete calculees sur la base des coats d'etablissements analogues qui ont ete construits precedemment au Senegal, alors que, pour ce qui est des installa tions situees en dehors des limites de la station et amenagees a l'intention des visiteurs de Sali Portudal (par exemple, magasins et restaurants), elles ont ete estimees en fonction d'un coefficient marginal capital/ventes de 0,5 auquel sont parvenus les consultants a partir des chiffres enregistres aupara vant dans la region. Les depenses d'investissement (remplacements non compris) du pro jet s'elevent a 11.800 millions de francs CFA (48,2 millions de dollars) qui sont reparties de la fa~on suivante: - 57 Millions de francs CFA Pourcentage du total Mise en place de l'infrastructure /a 1.843 Infrastructure de Sali Portudal 1.341 Renovation de Goree 410 Central telephonique de M'Bour 92 Amenagement des superstructures 9.992 HOtels .!v 8.781 Installations collectives E/ 341 Investissements realises a l'exterieur du perimetre du projet EJ 870 Total 11.835 100,0 !I Nette d'impOts. b/ Y compris fonds de roulement et depenses anterieures a l'ouverture. £I Installations financees dans Ie cadre du projet et decrites au Chapitre III. ~ Portent, par exemple, sur les magasins, la production d'objets d'artisanat et les services de transport en dehors de Sali Portudal. Les depenses de remplacement devraient ~tre les suivantes: Taux de remplacement annuel (pourcentage de l'investis Categorie sement initial) Infrastructure 2 HOtels 1 Installations collectives 3 Investissements realises a l'exterieur de Sali Portugal 3 - 58 7.04 Le coOt economique de l'exploitation des superstructures a ete eta bli a partir des projections des comptes financiers des hOtels, des restau rants et d'autres installations, qui, quant a eux, ont ete estimes d'apres la comptabilite reelle d'etablissements analogues exploites au Senegal.1/ Les benefices bruts d'exploitation supplementaires que rapportera aux societes de services publics la fourniture de services aux etablissements hoteliers de vraient couvrir les depenses d'entretien des installations de ces societes a Sali Portudal, et cela explique pourquoi il n'a pas ete tenu compte de ces benefices lors du calcul des taux de rentabilite. Les coOts d'exploitation et d'entretien des elements d'infrastructure financierement improductifs (tels que les rues, l'eclairage des rues et l'amenagement du paysage) ainsi que Ie coOt des services tels que la destruction des dechets solides et l'assainis sement de l'environnement ont ete inclus dans les depenses d'exploitation de la SAPCO~ Les depenses de promotion en faveur du tourisme au Senegal et les depenses de formation professionnelle imputables au projet - soit respective ment 1 et 2 % des recettes brutes2/ procurees par les visiteurs - qui devraient s'elever a 54 millions de francs CfA en 1979 et passer a 171 millions de francs efA a partir de 1984, ont ete prises en consideration lors du calcul des taux de rentabilite. Par contre, i l n'a pas ete tenu compte des depenses et des re cettes supplementaires relatives a l'exploitation de l'aeroport, les unes de vant compenser les autres. Avantages estimatifs 7.05 Les avantages bruts que procurera Ie projet a l'economie seront cons titues par les depenses des touristes visitant la region. Dans les tests de sensibilite, ces avantages bruts ont ete revises en baisse en prevision d'une eventuelle diminution des tarifs et d'un ralentissement dans la construction des etablissements hOteliers. Les avantages attribuables a l'element irri gation et a la fourniture de services publics aux villages avoisinants sont moins limites et n'ont pas ete quantifies. Les avantages procures par les investissements realises dans l'tle de Goree n'ont ete pris en consideration que dans la mesure ou ils ont un effet sur les depenses des visiteurs de Sali Portudal (c'est Ie cas pour les depenses d'excursion). Malgre cela, Ie taux de Ces estimations ont ete preparees par des consultants et verifiees sur place. y Ces depenses d'exploitation figurent dans Ie compte d'exploitation estimatif de la SAPCO (Chapitre VI). La part des depenses de promotion (1 %) est comparable au pourcentage des recettes brutes (0,6 %) depensees par les autorites en 1974. Les depenses de formation professionnelle qui devraient s'elever a 114 millions de francs efA en 1984 et au cours des annees suivantes ont ete calculees en fonction d'un coOt annuel d'environ 83.000 francs efA par employe. - 59 rentabilite des investissements proposes pour l'tle est satisfaisant. Nean moins, lesdits investissements se justifient essentiellement du fait qu'ils permettront de sauvegarder un site dont l'importance culturelle et historique est indeniable et constitue un atout touristique important pour Ie Senegal. 7.06 S'il est vrai que l'amenagement ulterieur de Sali Portudal, une fois installes les 2.500 lits d'hOtel prevus dans Ie cadre de cette premiere phase, necessitera de nouveaux investissements d'infrastructure, certains des elements d'infrastructure indispensables auront deja ete mis en place dans Ie cadre du present pro jet (tels que les principales lignes d'electricite, de telecommuni cations et canalisations d'eau et d'assainissement, les rues et les routes d'acces). Par consequent, c'est au present projet qu'il faudra attribuer plus tard une partie des avant ages consecutifs a l'augmentation ulterieure de la ca pacite de la region de Sali Portudal. Dans la mesure ou il n'a pas ete tenu compte de ces avantages dans Ie calcul des taux de rentabilite, ces taux sont donc sous-estimes. 7.07 Les depenses des visiteurs qui se rendront a Sali-Portudal ont ete estimees en fonction des sommes depensees par les touristes dans des endroits analogues aussi bien au Senegal que dans d'autres pays touristiques comparables. Lea viaiteurs depenseront en moyenne a Sali Portudal 10.400 francs eFA (42 dol lars) par nuitee. 11 Le tableau ci-dessous donne un resume des depensea quo tidiennes moyennes: Repartition des depenses des touristes a Sali-Portudal HOtels Hors hOtels Total FCfA Dollars FCFA Dollars FCFA Dollars OF AI Logement z nourri ture et boissons 6.800 27,8 600 2,5 7.400 30,3 71 Achats 1.500 6,1 1.500 6,1 14 S~orts et 10isirs 400 1,6 400 1,6 4 Excursions et diver ses depenses de trans ort 600 2,5 600 2,5 6 Diverses a 400 100 500 5 ..h§. ~ ~ Total 7.200 29,4 3.200 13,1 10.400 42,5 100 a/ Telephone, blanchisaage, etc. !! Ce montant correspond approximativement aux depenses quotidiennes moyennes d'un touriste en 1974 (par. 1.07), ajustes aux prix de 1976. - 60 Benefices bruts d'exploitation 7.08 Les benefices bruts d'exploitation proJetes pour 1983, date ~ la quelle tous les hOtels et installations seront exploites, sont donnes dans Ie tableau de la page 61 pour chaque categorie principale de depenses effec tuees par les visiteurs. Remargues relatives au prix de reference 7.09 Compte tenu de l'importance du chOmage et du sous-emploi sur la Petite COte en particulier et au Senegal en general, il est probable que Ie coat d'opportunite de la main-d'oeuvre non specialisee sera inferieur au sa laire re~u par les employes travaillant dans les hOtels du perimetre du projet. On.est parti du principe que Ie coat economique de la main-d'oeuvre non specia lisee serait egal ~ 50 % de sa valeur monetaire. Les salaires touches par la main-d'oeuvre non specialisee des hOtels representant 30 % de l'ensemble des sal aires verses par les hOteliers, la masse salariale hOteliere a ete ponde ree avec un prix de reference de 0,85 dans Ie calcul du taux de rentabilite de base. Toutes les recettes devraient @tre en devises. L'element devises des in vestissements a ete calcule d'apres les coats du pro jet et d'autres estimations de la mission. C'est Ie taux de change officiel qui a ete utilise faute de taux de change estimatif. Cependant, une etude de sensibilite a ete realise ~ titre d'exemple, compte tenu d'une plus-value de 20 % sur Ie marche des chan ges. L'utilisation de la terre a ete evaluee ~ 200.000 dollars par an, montant qui correspond aux avant ages qu'auraient procure des activites agricoles. Taux de rentabilite interne 7.10 Chaque installation et piece de materiel fournies dans Ie cadre du projet aura une duree de vie utile differente. Cependant, aux fins de calcul des taux de rentabilite, on a actualise les chiffres retenus sur une periode de 30 ans partant de l'hypothese qu'il n'y aura pas de valeurs residuelles. Dans ces conditions, Ie taux de rentabilite economique interne du projet sera de 15,8 %. En admettant que, pour les investissements hOteliers, environ les trois quarts du capital social et du credit proviennent de l'exterieur et que les trois quarts des hOtels soient geres par des etrangers, Ie taux de renta bilite des capitaux locaux investis dans les travaux relatifs au developpement touristique (y compris Ie pr@t de la BIRD) sera de 18,8 %. Ce taux est supe rieur au taux de rentabilite de l'ensemble du projet car les investisseurs hOteliers etrangers ne profiteront pas des depenses effectuees par les tou ristes a l'exterieur des hOtels et la rentabilite de leurs investissements, impOts deduits, sera inferieur au taux de rentabilite de l'ensemble du projet. Le taux de rentabilite des investissements en general et en particulier de la part des fonds senegalais dans lesdits investissements (y compris Ie pret de la BIRD) etant tout a fait acceptable, Ie projet doit @tre considere comme sa tisfaisant du point de vue de son incidence sur l'apport de capitaux etrangers dans l'economie, et cela quelle que soit I'hypothese raisonnablement envisa geable. De~enses moyennes des visiteurs ~ar jour Benefice brut d'ex~loitation En dehors des En dehors Dans les hotels hotels Total Hotels -des hotels Total FCFA FCFA FCFA FCFA % FCFA % FCFA ! Logement, nourriture et boissons 6.800 !!.I 600 7.400 1.656 bl 23 hI 180 30 1.836 bl 24 ~./ Achats 1.500 1.500 525 35 525 35 Sports et lois irs 400 400 80 20 80 20 Excursions et diverses depenses de transport 600 600 180 30 180 30 Divers 400 100 500 ~I -=- 't!,.1 33 . 33 33 £l 33 t:,.1 Total 7.200 3.200 10.400 1.656 !!./ 23 bl 998 31 2.654 25 0\ ..... al Dont FCFA 6.000 pour Ie logement et la nourriture bl Le benefice brut d'exploitation se rapportant aux depenses "diverses" effectuees - dans les hotels est compte dans Ie benefice brut d'exploitation resultant des depenses de logement, de nourriture et de boissons effectuees dans les hotels. cl Non compris Ie benefice brut d'exploitation se rapportant aux depenses "diverses" - effectuces dans les hotels. - 62 - Sensibilite 7.11 Le taux de rentabilite est sensible aux variations intervenant dans les depenses d'investissement, les benefices bruts d'exploitation, les delais d'amenagement des hotels, les recettes hotelieres et Ie prix de reference des devises. On trouvera ci-dessous divers taux de rentabilite obtenus compte tenu de chacune de ces variables mais sur la base d'hypotheses differentes: Taux de rentabiite % Estimation la plus juste 15,8 Sans prix de reference de la main-d'oeuvre 13,9 Depense d'investissement + 20 % 12,9 Benefices bruts d'exploitation + 10 % 17,5 - 10 % 14,1 Delais de construction des hotels /a 11 ans 14,0 15 ans 13,1 Prix de reference des devises (plus-value de 20 %) 20,8 L! Duree consideree dans l'hypothese de base: cinq ans 7.12 Le taux de rentabilite est tres sensible aux changements qui inter viennent dans Ie prix de reference des devises et de la main-d'oeuvre et depend, dans une moindre mesure, de la duree des travaux de construction des hOtels et du montant des recettes hotelieres. B. Repartition des avant ages attribuables au projet 7.13 Les trois beneficiaires principaux du pro jet seront: a) l'Etat; b) les travailleurs employes dans Ie secteur du tourisme et les resi dents des villages qui beneficieront de l'amelioration des services publics; - 63 c) les investisseurs prives qui placeront des fonds dans les hatels et des installations touristiques connexes. 7.14 Le tableau suivant indique la repartition des avant ages decoulant directement de l'amenagement de Sali Portudal: Part des investissements Part des avant ages 0' % ,0 Etat: soit directement, soit par l'intermediaire de la SAPCO 41 Ib 43 Hatels 49 37 Autres investisseurs prives la 10 20 Ic Total 100 100 ~ Y compris les installations collectives de la station plus d'autres instal lations ou services exterieurs a la station (magasins, taxis, etc.). bl Y compris les investissements de Goree. £! Y compris les avant ages attribuables aux excursions effectuees dans l'tle de Goree. 7.15 L'Etat tirera profit directement et indirectement des investissements qu'il aura realises dans la region. En plus des recettes directes qu'il perce vra par l'intermediaire de la SAPCO, l'Etat touchera des taxes sur les ventes au titre des depenses effectuees par les touristes pour l'hebergement, l'ali mentation, l'achat de boissons et de souvenirs, des impats indirects et des droits sur les articles achetes par l'industrie touristique, ainsi que des im pdts sur Ie revenu des societes et des particuliers dont les activites sont directement liees au secteur touristique. Les depenses relatives a la forma tion professionnelle et a la part de la campagne de promotion touristique assu ree par Ie gouvernement seront financees avec Ie budget de l'Etat. Le tableau suivant presente un resume des recettes et des depenses budgetaires de l'Etat telles qu'elles ont ete projetees pour certaines annees: - 64 - Recettes Taxes sur les Position Impots sur ventes et budgetaire Deeenses Ie revenu aut res taxes Total nette millions de millions de millions de millions de millions de FCFA --L FCFA _$ FCFA _$- FCFA _$ FCFA _$ 1979/80 54 0,2 35 0,1 87 0,4 122 0,5 68 0,3 1985/86 171 0,7 306 1,2 366 1,5 672 2,7 501 2,0 1990/91 171 0,7 629 2,6 366 1,5 995 4,1 824 3,4 Compte tenu des recettes budgetaires nettes et du revenu net tire des opera tions de la SAPCO, l'Etat peut compter que Ie taux de rentabilite interne de ses investissements sera de 14,5 %. 7.16 Pour les travailleurs (et leurs familIes) auxquels Ie projet aura procure un emploi dans Ie secteur du tourisme, Ie principal avantage du pre sent projet serait leur propre salaire qui est plus eleve que celui qui serait Ie leur dans Ie secteur agricole. Les investissements realises en vue de l'amenagement du village et au titre de l'irrigation profiteront aux habitants de la region, y compris a ceux ne travaillant pas directement pour Ie secteur du tourisme. Les investisseurs hoteliers du secteur prive devraient benefi cier pour l'ensemble des capitaux qu'ils auront invest is dans les hotels d'un taux de rentabilite financiere interne (calculee selon la methode d'actualisa des flux financiers) d'environ 9 % en termes constants (par. 6.08). Ce taux de rentabilite sera un peu plus eleve dans Ie cas des investissements realises en dehors des hotels (magasins, restaurants, boites de nuit, etc.). c. Balance des eaiements 7.17 Le pret de la BIRD financera Ie coat en devises du projet propose. Les depenses en devises engagees au titre des investissements hoteliers re presenteront 68 % de l'ensemble de ces investissements et seront en gros couver tes par les capitaux exterieurs que devraient fournir les investisseurs et les bailleurs de fonds etrangers. 7.18 A partir de 1979, les depenses des touristes etrangers devraient pro curer des recettes importantes en devises comme Ie montre Ie tableau ci-dessous. Le paiement de l'element importation des depenses engagees au titre de l'exploi- · tation des hotels et d'autres superstructures et de l'element importation des depenses de remplacement provoqueront une sortie de devises. D'autres devises devront etre utilisees aux fins du service de la dette etrangere (relatif au pret de la BIRD et aux prets exterieurs) et du versement de dividendes aux investisseurs etrangers detenant une part du capital social. On trouvera ci dessous Ie tableau resume des recettes et des depenses en devises telles qu'elles ant ete calculees pour certaines annees (en millions de francs CFA, de dollars, en prix constants): - 65 - Recettes Depenses Effet net sur la balance des ~aiements en devises en devises Pourcentage de recettes en Annee fCfA $ fCfA l fCfA _$ devises 1978/79 759 3,1 479 2,0 279 1,1 37 1981/82 4.232 17,2 1.290 5,3 2.942 11,9 70 1986/87 5.694 23,2 2.050 8,4 3.643 14,8 64 D. Conseguences sur l'em~loi 7.19 Grace a la construction d'h6tels et d'autres superstructures un nombre important d'emplois devraient etre crees dans la region de la Petite C6te, comme Ie montre Ie tableau ci-dessous. Pendant l'execution du projet, un grand nombre de travailleurs du batiment seront employes dans Ie perimetre du projet. Outre les emplois crees directement par Ie pro jet (par suite de l'ouverture d'h6tels, de magasins, de bo!tes de nuit, de restaurants et de l'organisation q'excursions touristiques), on estime que, pour chaque emploi direct, deux emplois indirects seront crees dans des secteurs connexes (tels que l'artisanat, 1 'agriculture, l'industrie alimentaire, la fabrication de meu bles, la distribution, etc.). Les projections de l'emploi portant sur certaines annees sont resumees dans Ie tableau suivant: H6tels et activites Industrie du Emplois indirects Annee commerciales connexes batiment dans d'autres secteurs Total 1979/80 400 440 580 1.420 1983/84 1.225 120 1.880 3.225 1985/86 1.225 30 1.880 3.135 - 66 VIII. INCIDENCE DU PROJET SUR LE PLAN SOCIAL 8.01 Le projet comprend un certain nombre de travaux destines essentiel lement a ameliorer les conditions de vie de la population de la region de Sali Portudal: a) quatre villages de la region seront alimentes gratuitement en eau etant donne que les redevances correspondant a ce service seront payees par les hotels; aucune redevance de tout-a-l'egout ne sera per~ue a Sali Portudal; b) des parcelles assa~n~es seront amenagees en vue de l'extension du village de Sa Ii Portudal; et c) la mise en valeur d'un perimetre irrigue de 20 ha, dans laquelle se rant cultives des fruits et legumes a l'intention de la station, of frira de nouvelles possibilites d'emploi pour 40 familIes. 8.02 Le projet ne devrait pas creer de difficultes psychologiques au sociales importantes. Compte tenu des reactions constatees dans d'autres villages, l'arrivee de nouveaux touristes etrangers sera bien accueillie par les Senegalais qui ant la reputation d'etre hospitaliers et amicaux. Les travailleurs habiteront M'Bour, ville en pleine expansion, et ne seront pas relegues dans une cite dortoir. M'Bour, etant facilement accessible de la sta tion, sera un lieu d'excursion apprecie des visiteurs qui auront ainsi l'oc casion de se familisariser avec certains aspects de la vie senegalaise. Le developpement touristique de Sali Portudal, loin de bouleverser les activites traditionnelles de la region, devrait au contraire ameliorer les conditions de vie de la population locale pour qui la station constituera un marche en expansion sur lequel les villageois pourront ecouler leurs produits alimentai res et leur poisson. Actuellement, les activites agricoles sont limitees sur les terres ou sera execute Ie projet et qui font partie du domaine national. Dans Ie cadre de la procedure d'appropriation de la terre par Ie gouvernement en vue de l'amenagement de la station, les pouvoirs publics dedommageront la population locale en lui reservant d'autres terrains, y compris Ie perimetre irrigue prevu dans Ie pro jet ou seront cultives des fruits et des legumes pour la consommation des touristes. Le developpement du tourisme n'aura pas de re percussion defavorable sur la peche a Sali Portudal. Les pecheurs, qui eprouvent actuellement des difficultes a vendre leur poisson beneficieront donc d'un nouveau marche qui devra etre approvisionne regulierement en pro · duits de qualite. Le role du Comite de station consistera a encourager la production de denrees alimentaires a proximite du perimetre du pro jet et a aider les agriculteurs et les pecheurs de la region a commercialiser leurs produits. - 67 8.03 Cependant, dans l'etat actuel des choses, Ie gouvernement aurait des difficultes a resoudre d'eventuels problemes sociaux qui pourraient se poser dans Ie voisinage de la station. Le projet prevoit les services d'un sociolo gue qui sera charge de mesurer l'incidence du projet sur la structure sociale de la region de M'Bour et qui conseillera la DGT et la SAPCO sur les mesures a prendre pour que les rapports entre la population et les touristes ne creent pas la mefiance et l'hostilite, mais soient fondes sur Is comprehension et Ie respect mutuel. o · - 68 - IX. DECISIONS ET RECOMMANDATIONS 9.01 Au cours des negociations, Ie gouvernement s'est engage: a) a creer un service de planification et d'analyse economique (SPAE) au sein de la DGT et a fournir Ie personnel et les fonds necessaires a ce service, et a refuser d'accorder les avantages attribuables aux termes de la Loi 72-43 pour les pro jets desapprouves par Ie SPAE (par. 1.13); b) a terminer, avant Ie ler novembre 1977, l'immatriculation des ter rains de Sali Portudal, a les donner en location a la SAPCO avant Ie ler janvier 1978, et a mettre a la disposition de la SAPCO les ter res necessaires a 1 'execution du projet jusqu'au 31 decembre 1977 (par. 2.06); c) a ne nommer Ie personnel expatrie du SPAE qu'apres avoir consulte la 8anque et a fournir des homologues competents (par. 2.30); d) a examiner avec la 8anque avant Ie 31 janvier 1979 Ie programme de commercialisation recommande et a executer Ie programme adopte sans solution de continuite (par. 2.30); e) a respecter Ie calendrier etabli pour l'emploi des consultants (par. 2.32); f) a preparer un reseau de chemins critiques pour l'ensemble des tra vaux du projet avant Ie ler avril 1978 et reviser ce reseau tous les six mois en consultation avec la Banque (par. 3.04); g) a informer la 8anque de toute proposition visant a remplacer Ie pre sident de la SAPCO, a consulter la 8anque sur toutes les propositions visant a modifier l'organisation de la SAPCO et a pourvoir aux postes de directeur technique, de directeur commercial et d'architecte conseil en cas de vacance (par. 3.08); h) a ne plus autoriser de nouveaux investissements hdteliers sur la Petite Cote en dehors de Sali Portudal jusqu'a ce que l'hebergement prevu dans Ie projet propose soit construit, a ne pas accorder d'a vantages plus favorables que ceux qui seront accordes a Sali Port udal pour des investissements hdteliers dans d'autres regions du Senegal, et a fixer Ie loyer des terrains occupes par des hotels dans d'au tres regions du pays un niveau comparable a celui de Sali Portudal (par. 5.02); i) a pourvoir au financement complementaire de la dette contractee dans Ie cadre d'investissements hdteliers (par. 5.03); - 69 j) a prendre d~s mesures en vue de garantir que la station comptera effectivement 1.500 lits en 1985, a moins que la Banque et Ie gou vernement n'en conviennent autrement du fait d'un marche potentiel insuffisant (par. 5.05); k) a faire de son mieux pour assurer que l'aeroport de Dakar soit des servi avant Ie 30 juin 1980 par des avions de transport a la demande en fonction des besoins imposes par l'exploitation de l'ensemble des installations de Sali Portudal (par. 5.12); 1) a ne pas accorder d'avantages a de nouvelles realisations hotelieres qui risqueraient de compromettre la rentabilite financiere du pro jet de Sali Portudal (par. 6.08); m) a veiller a ce que la SAPCO ait defini et ait examine avec la Banque, au 31 decembre 1978, la methode de calcul des loyers et des redevan ces de service (par. 6.13); n) a veiller a ce que, a partir de l'exercice 1986, la SAPCO puisse compter sur un taux de rentabilite des actifs nets de 8 % (par. 6.14); 0) a accepter Ie calendrier des deboursements prevu au titre du pret complementaire de l'Etat et a verser Ie montant de la prise de par ticipation de l'Etat au capital social de la SAPCO en fonction du calendrier etabli a cet effet (par. 6.15); p) a veiller a ce que la SAPCO ne verse pas de dividendes si un tel ver sement devait reduire Ie fonds de roulement de la Societe a un mon tant inferieur a une fois et demie la dette qu'elle aurait a rembour ser au cours de l'exercice suivant (par. 6.14) et ne contracte aucune dette supplementaire sans l'approbation de la Banque, a moins que les recettes ordinaires de la Societe ne suffisent a couvrir au moins une fois et demie Ie nouveau service de sa dette (par.6.l5); et q) a veiller a ce que Ie service de comptabilite de la SAPCO dote d'un personnel suffisant, organise avant Ie mois de janvier 1979 et tienne a jour avec l'aide de consultants deux series de comptes commerciaux, l'une portant sur l'infrastructure de Sali Portudal et l'autre sur l'h6tel pilote; a veiller a ce que la SONEES organise avant Ie 30 juin 1978 et tienne a jour une comptabilite commerciale separee .. pour Ie reseau d'adduction d'eau de Sali Portudal; et a veiller a ce que ces trois series de comptes soient verifiees chaque annee par des reviseurs-comptables juges acceptables par la Banque et ce, dans les six mois qui suivront la fin de chaque exercice financier (par. 6.19). - 70 9.02 L'entree en vigueur des prets proposes est subordonnee a certaines conditions, a savoir: a) a l'adoption officielle du plan d'amenagement de Sali Portudal (par. 2.05); b) a la promulgation d'un decret prescrivant l'immatriculation des ter rains de Sali Portudal; a la signature d'une convention generale, dont les dispositions doivent @tre jugees satisfaisantes par la 8anque; au transfert des terrains de Sali Port udal a la SAPCO (par. 2.06); c) au choix d'une direction competente de l'hotel pilote selon des cri teres juges satisfaisants par la 8anque (par. 2.21); d) a la signature d'accords entre les divers organismes (par. 3.03); e) a une augmentation de 350 millions de francs CFA du capital souscrit de la SAPCO et au versement de 87,5 millions de francs CFA (par. 4.06); f) a la signature d'un accord de retrocession entre la SAPCO et l'Etat (par. 4.06); et g) a 1 'approbation d'un cahier des charges juge acceptable par la 8anque (par. 5.04). 9.03 Le deboursement des fonds est subordonne a: a) l'approbation par la Banque d'un programme de commercialisation pour Ie Relais de l'Espadon (par. 2.28); b) la nomination aupres de la DUH d'un architecte responsable des tra vaux prevus pour Goree (par. 3.10); et c) la conclusion d'un accord de retrocession entre l'OPT et l'Etat dont les dispositions devront avoir ete jugees satisfaisantes par la 8anque (par. 4.07) 9.04 Le projet propose justifie l'octroi au Gouvernement senegalais d'un pret de la 8anque d'un montant equivalant a 5,6 millions de dollars pour une duree de 20 ans, y compris un differe d'amortissement de quatre ans et demi, et d'un pret Troisieme guichet d'un montant equivalant a 8 millions de dollars assorti des conditions habituelles. - 71 ANNEXE Documentation connexe et renseignements disponibles dans Ie dossier du pro jet A. Etudes et rapports generaux portant sur Ie secteur 1. Statistiques touristiques relatives aux annees 1973-75 2. Note technique - Le secteur tourisme Quatrieme Plan de developpement economique et social (1973-77) 3. Etude de marche - Alfredo Balasso - avril, mai 1974. 4. Les investissements touristiques au Senegal - BCEAO decembre 1975 5. Code des investissements 6. Enqu§te sur la structure de la demande touristique et les preferences declarees des touristes visitant Ie Senegal, aout 1974 B. Etudes et rapports generaux relatifs au pro jet 1. Developpement touristique de la Petite Cote - Etude realisee par les consultants du PNUD, Louis Berger International 2. Plan directeur de renovation de l'tle de Goree - Etude rea lisee par les consultants de l'UNESCO, mai 1975 3. Aspects juridiques et financiers du programme de renovation de l'1le de Goree - Etude des consultants de l'UNESCO, aout 1975 4. Documents juridiques Goree Sali Portudal Questions foncieres Avantages C. Documents de travail! tableaux, dessins t cartes utilises l. Estimations des couts 2. Documents d'information sur les industries hoteliere et ", du batiment 3. Documents de travail sur Ie secteur .. 4. Documents de travail sur l'analyse financiere 5. Documents de travail sur Ie marche 6. Documents de travail sur l'analyse economique 7. Organisation et statuts de la SAPCO . .. { I SENEGAL I DAKAR ------ PETITE COTE TOURISM PROJECT SALI PORTUDAL LAND USE PLAN Sali PortudalO ~ 'BOUR 70 PROJECT PROJECT EXTENSION ~~ VlWlllJ \ "':f,. HOTELS ftECREATION, SPORT AND ADMINISTRATIVE FACILITIES l ~ COMMERCIAL FACILITIES l~ ~, VILLAGE EXTENSION .$,.q,0 PILOT HOTEL ~ * PROJECT ROADS ,,0<:l p PAR KING AREAS o I 10 I, 20 I ! KILOMETERS 30 I ! 40 I 51) "OtG~ " ;? EXISTING FUTU RE VILLAG E ROADS COAST AL ROAD CONTOUR LINES IN m GAMBIA BANJUL SALI TAPE 'f/ /SALI -'~ '----'.~---------'\_/ ¢ / PORTUDAL ", ' /' ( T A /II c ,- r E A ~I"" fi:rJ 1""'' 1.__------________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________~~ , 'c/o 211 031/0 METERS · "'10 :rO ~ 4 11 · ATLANT C actA,1Ii HARBOR ENEGAl TOlJRISM PROJECT RENOVATION S:rRE~ AEQAADING /// //~-j-jt HOTEL tWP,,,ovE~EJfT~ / ANNp)i( A.kI'IDvJ~.TION ~ew liOT-£t.- 4ARO£ff "<" '\\,.">\'' ' f'lAR801J, j.RQVEM~NTS \..AHO$~~~ ATLANTIC OC 101 ,