Strategia de gestionare a activelor orașelor inteligente ROMÂNIA Livrabilul 3.1 Strategia de gestionare a activelor Iunie 2019 DECLINAREA RESP Prezentul raport a fost elaborat de Banca Internațională pentru Reconstrucție și Dezvoltare / Banca Mondială. Constatările, interpretările și concluziile exprimate în acest document nu reflectă neapărat punctele de vedere ale directorilor executivi ai Băncii Mondiale sau ale Primăriei Municipiului Constanța. Banca Mondială nu garantează acuratețea datelor cuprinse în această lucrare. Prezentul raport a fost prezentat în luna iunie 2019 în cadrul Acordului pentru servicii de asistență tehnică privind Programul de dezvoltare urbană a Municipiului Constanța, semnat de Primăria Municipiului Constanța cu Banca Internațională pentru Reconstrucție și Dezvoltare la 9 octombrie 2017. Raportul reprezintă Livrabilul 3.1 din cadrul Rezultatului 3 menționat în Acordul pentru servicii de asistență tehnică 2 Acest raport este transmis conform prevederilor Acordului pentru servicii de asistență tehnică privind Programul de dezvoltare urbană a Municipiului Constanța și a fost elaborat sub conducerea și îndrumarea dlui David N. Sislen (Manager operațional în domeniul social, urban, rural și reziliență pentru Europa și Asia Centrală) și a dnei Tatiana Proskuryakova (Manager de țară, România și Ungaria). Raportul a fost redactat de o echipă de experți din cadrul Jones LaSalle, coordonată de Dean Cira (specialist principal în domeniul urban), Gary Claude Goliath (specialist în dezvoltare urbană), Valerie Joy Eunice Santos (specialist senior dezvoltare urbană) și Marcel Ionescu-Heroiu (specialist senior în dezvoltare urbană), cu sprijin din partea dlui George Moldoveanu (asistent informații), a Mariei-Magdalena Manea (editor), a Adinei Vințan (specialist operațiuni) și a Ioanei Irimia (specialist în comunicații). Echipa își exprimă recunoștința pentru excelenta cooperare, îndrumarea și feedbackul prompt primite de la reprezentanții Primăriei Constanța, în special de la dl Decebal Făgădău, dna Ani Merlă, dl Mihai Radu Vânturache, dna Mihaela Stan, dl Noni Niculae și dna Paula Băcanu, precum și de la numeroasele părți interesate care au contribuit la elaborarea prezentului raport. 3 Lista acronimelor BPO Externalizarea proceselor operaționale ANCPI Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară ECE Europa Centrală și de Est IPC Indicele prețurilor de consum DYI Activități de bricolaj (do it yourself) UE Uniunea Europeană FX Cursul de schimb PIB Produsul intern brut VBD Valoarea brută a dezvoltării GLA Suprafața închiriabilă totală OIM Organizația Internațională a Muncii IT Tehnologia informației TIC Tehnologia informației și comunicațiilor PPP Parteneriat public-privat ONU Organizația Națiunilor Unite TVA Taxa pe valoare adăugată 4 5 CUPRINS 1 ..................................................................................................................................... 10 1.1 Angajament ............................................................................................................................................................ 10 1.2 ................................................................................................................................................ 11 1.3 Ipoteze ...................................................................................................................................................................... 11 1.4 ............................................................................................................................................. 11 2 Rezumat .......................................................................................................................................... 13 2.1 ......................................................................................................................................................14 2.2 Dimensiunea comercial- ..................................................................................................................... 17 2.3 Abordare ................................................................................................................................................................. 18 3 ............................................................................................................ 20 3.1 România .................................................................................................................................................................. 20 3.1.1 ..............................................................................................................................................................21 3.1.2 omajul ............................................................................................................................................................21 3.2 Context ............................................................................................................................................ 23 3.2.1 ................................................................................................................................ 23 3.2.2 Turismul .......................................................................................................................................................... 24 3.3 ........................................................................................................................................... 25 3.3.1 ............................................................................................................................................. 27 3.3.2 ......................................................... 28 4 ............................................................................................................... 31 4.1 .............................................................................................................................................. 31 4.2 .................................................................................................................................... 31 4.3 ................................................................................................................................. 34 4.4 Chiriile ...................................................................................................................................................................... 34 4.5 ............................................................................................................................................ 34 5 .................................................................................................. 35 5.1 Prezentare gene .............................................................................................................................................. 35 5.2 ................................................................................................................ 35 5.3 ............................................................................................. 35 5.4 Concluzii .................................................................................................................................................................. 37 6 .......................................................................................................................... 38 6.1 Zone principale ...................................................................................................................................................... 38 6.2 ........................................................................................................................................... 39 6.2.1 Stoc ................................................................................................................................................................. 39 6.2.2 .......................................................................................................................................................... 40 6.2.3 ...................................................................................................................................................................41 6.3 Studii de caz - .................................................................................................................... 44 6.4 Concluzii .................................................................................................................................................................. 45 7 ............................................................................................................................... 46 7.1 .............................................................................................................................................. 46 7.2 ............................................................................................................................. 47 7.2.1 ........................................................................................................................................ 47 7.2.2 .......................................................................................................................................... 49 7.2.3 Rata de ocupare ............................................................................................................................................ 51 7.3 .................................................................................................................................................. 51 7.4 .............................................................................................. 52 7.5 Concluzii .................................................................................................................................................................. 54 8 ........................................................................................................................... 55 9 ..................................................................................... 59 9.1 Zone de dezvoltare................................................................................................................................................ 59 6 10 ....................................................................................................... 61 10.1 Cadru ....................................................................................................................................................................... 61 10.2 Infrastructura de transport ................................................................................................................................ 61 10.3 Infrastructuri publice ........................................................................................................................................... 63 10.4 Baze sportive ......................................................................................................................................................... 64 10.5 .......................................................................................................................................... 65 10.6 Studii de caz ........................................................................................................................................................... 66 11 Analiza terenului ............................................................................................................................70 11.1 Prezentarea amplasamentului ........................................................................................................................... 70 11.2 Titlul de proprietate............................................................................................................................................... 71 11.3 Planificare ............................................................................................................................................................... 72 11.4 Obiectivele relevante din zona amplasamentului ........................................................................................... 75 12 ......................................................................................... 79 12.1 ......................................................................................................... 79 12.2 Cadrul de dezvoltare .............................................................................................................................................80 12.3 ................................................................................................................................ 82 13 Scenarii de dezvoltare a amplasamentului .............................................................................. 85 13.1 Scenarii de dezvoltare propuse - - verzi 85 13.2 Scenarii de dezvoltare propuse - ............. 86 13.3 Scenarii de dezvoltare propuse - Versiunea 3 Centru comunitar ............................................................... 87 13.4 ...................................................................................................88 13.4.1 Etapa 1 ...................................................................................................................................88 13.4.2 Etapa 2 - .........................................................................88 13.4.3 Etapa 3 - ....................................................................................................88 14 Anexe................................................................................................................................................ 91 LISTA TABELELOR ........................................................................................ 20 ..................................................................................................... 25 Tabelul ........................................................................ 26 .................................................................................... 29 Tabelu ............................................................... 29 Tabelul 6: Pr ............................................................................ 32 - existente ................................................................... 36 ..................................................................................... 39 - în .................................................................................................................................................................41 - în ................................................................................................................................................................ 42 - în ................................................................................................................................................................ 43 Tabelul 12: România - regim hotelier (inclusiv hoteluri locale) ................... 46 Tabelul 13: România - .................................................................... 47 Tabelul 14: România - .................................... 47 - hotelier ..................................................................................................................................................................................... 48 - ........ 49 Tabelul 17: Constan a - tarife pe noapte de cazare la hotel .......................................................................................... 52 - ...................... 53 -2018 ......................................................................... 56 - ................................................ 56 ..................................................................... 57 .......................................................................................... 82 7 ............................................................................... 83 LISTA FIGURILOR .................................................................................................................. 15 Figura 2. PUZ actual .............................................................................................................................................................. 16 ........................................................................................................................... 20 Figura 4. Rat ........................................................................................................................................ 22 ........................................................................... 23 ............................................................................................ 25 2018.......................................................................................................................................... 26 - ..................................................................................... 27 ediu net ................................ 27 ..................................................................................................................... 33 Figura 11. Principalele - ................................................. 36 ..................................................................................................... 37 Figura 13. Princi ....................................................................................................................... 38 - ........................................................................ 39 -2017)........................................................... 40 - ..........................41 Figura 17. România - .. 46 - i de apartamente în regim hotelier ............ 48 - hotelier ..................................................................................................................................................................................... 48 Figura 20. 2018 - - ................................................................................................................................................................................................... 49 - 2018 - ....................................................................................................50 - ......................................................................................... 50 Figura 23. Capacitatea hotelurilor - - .............................................................................. 51 ................................................................ 55 ..................................................................................................................60 - ........................................ 62 ...................................... 62 ........................................................................ 63 Figura 29. Principalele terenuri de sport din apropierea obiectivului.......................................................................... 64 Figura 30. Principalele parcuri din proximitatea obiectivului ....................................................................................... 65 Figura 31. Împrejurimile amplasamentului........................................................................................................................ 70 - eTerra ANCPI - vedere macro ............................................................................ 71 - eTerra ANCPI - vedere a zonei ........................................................................... 71 Figura 34. Planul urbanistic PUG pentru zona amplasamentului ................................................................................. 72 .................................................................. 72 Figura 36. Planul urbanistic zonal PUZ pentru zona amplasamentului ...................................................................... 74 Figura 37. Planul urbanistic PUZ Peninsula pentru portul turistic din proximitatea amplasamentului .............. 75 Figura 38. Principalele parcuri din proximitatea obiectivului ....................................................................................... 76 Figura 39. Principalele parcuri din proximitatea obiectivului ....................................................................................... 77 8 Capitolul I. Context 9 1 1.1 Angajament Primăria Constanța este interesată să reamenajeze o suprafață de 1,16 ha amplasată strategic, cu ieșire la mare, din zona Mamaia – un centru turistic al orașului. Amplasamentul vizat este situat în extremitatea sudică a peninsulei Mamaia, la aproximativ 4,5 km distanță de centrul Constanței, și este înconjurat de proprietăți rezidențiale cu valoare preponderent mare. Prin urmare, amplasamentul are o valoare financiară potențial ridicată pentru oraș. Autoritățile orașului doresc însă să exploreze potențialul amplasamentului pentru alte utilizări civice, care ar putea spori dezvoltarea economică a acestei zone turistice. Au fost propuse mai multe proiecte de dezvoltare în zonă, printre care revitalizarea unei piețe de pește din apropiere și crearea unei promenade de-a lungul țărmului. În pofida dimensiunii sale relativ mici, amplasamentul poate avea, prin urmare, o valoare strategică prin conectarea și crearea de sinergii între aceste proiecte de dezvoltare, astfel încât să se intensifice dezvoltarea economică pe plan local și să se depășească valoarea financiară directă a amplasamentului. Obiectivul acestei evaluări a pieței imobiliare este de a ajuta orașul Constanța să determine potențialul imobiliar al amplasamentului, având în vedere dinamica sa urbană și la nivel de cartier, și să utilizeze informațiile pentru a decide cu privire la strategia de redezvoltare potrivită pentru amplasamentul studiat. Prezentul raport a fost pregătit în scopul furnizării de asistență Primăriei Municipiului Constanța, punând la dispoziția acesteia o evaluare a potențialului imobiliar specific al amplasamentului, menită să ofere o înțelegere în special a situației pieței imobiliare, a cererii și a claselor de active care ar trebui avute în vedere pentru proiectul de dezvoltare propus. Studiul are rolul de a oferi informații despre piața potențială care va ajuta Primăria să aleagă strategiile de dezvoltare a amplasamentului. Această activitate face parte din strategia de redezvoltare a amplasamentului și este aliniată obiectivelor orașului respectiv. 10 1.2 Prezentul studiu utilizează informațiile obținute (electronic, pe suport fizic sau prin interviuri) de la Primăria Municipiului Constanța și din publicațiile Băncii Mondiale care au fost utilizate în sprijinul întregului set de activități. 1.3 Ipoteze În scopul prezentului studiu, se presupune că amplasamentul este deținut în proprietate absolută, fără servituți, drepturi de trecere sau alte probleme care pot afecta din punct de vedere juridic o viitoare dezvoltare. S-a presupus că amplasamentul nu face obiectul unui regim de protecție și nu se află într-o zonă de conservare. Pe lângă cele discutate, nu au fost menționate niciun fel de propuneri de dezvoltare în imediata vecinătate care pot avea un impact asupra valorii proprietății în viitorul apropiat. S-a presupus că reglementările, ordonanțele, politicile guvernamentale locale sau altele asemănătoare nu au consecințe negative asupra dezvoltării amplasamentului. 1.4 Capitolul II cuprinde un rezumat al acestui raport, inclusiv concluziile și comentariile referitoare la dezvoltarea amplasamentului vizat și justificarea proiectului, detaliată suplimentar în diverse analize ale piețelor și proiectelor generale și specifice care pot avea un impact asupra dezvoltării amplasamentului. Capitolele III și IV prezintă o macroanaliză a piețelor economice și imobiliare specifice, însoțite de o serie de indicații și observații legate de dezvoltarea amplasamentului vizat. Capitolul V – Facilități publice și analiza piețelor specifice – oferă o macroanaliză a locului și a diferitelor piețe, printre care cea a infrastructurii, a facilităților și a proiectelor publice. Capitolul VI – Analiza terenului – discută situația actuală, piețele imobiliare și elementele care îngreunează dezvoltarea amplasamentului și oferă orientări privind proiectul de dezvoltare specific detaliat în capitolul VII – Dezvoltarea amplasamentului. 11 Capitolul II. Rezumat 12 2 Rezumat Municipalitatea Constanța controlează o proprietate neocupată de 1,1 ha, cu ieșire la mare, aflată în zona Faleza Nord din Mamaia, care este înconjurată de proprietăți rezidențiale cu valoare ridicată în populara zonă turistică Mamaia. În prezent, amplasamentul este insuficient utilizat, iar Primăria Constanța a solicitat asistență din partea Băncii Mondiale pentru a stabili cea mai bună modalitate de a asigura utilizarea productivă a acestei proprietăți. Prezentul raport reprezintă o analiză imobiliară a Constanței și a microzonei din stațiunea Mamaia, menită a stabili utilitatea potențială și valoarea imobiliară a amplasamentului. A fost analizat potențialul amplasamentului în vederea stabilirii beneficiilor adecvate și a modului în care Primăria Municipiului Constanța ar putea valorifica acest potențial pentru a-și îndeplini obiectivele. Analiza imobiliară a evaluat dinamica pieței în cadrul municipiului, precum și oportunitățile și provocările specifice pentru amplasamentul vizat. Potrivit analizei, cele mai potrivite utilizări de piață ale amplasamentului ar fi cea rezidențială, cea hotelieră sau cea de apartamente în regim hotelier – sau o combinație a celor trei. Luând în considerare dinamica actuală a pieței, cererea de spații comerciale, de birouri și de alte utilizări pe piață pare fie redusă în zonă, din cauza unei combinații între problemele legate de acces, saturația pieței cu spații comerciale și amplasarea mai puțin potrivită pentru spații de birouri. Această analiză tehnică este prezentată mai detaliat mai jos în cadrul documentului. Primăria Constanța are mai multe obiective pentru amplasament, care ar trebui privite în contextul dezvoltării holistice a zonei Mamaia. Primăria este dornică să consolideze și să sprijine oferta turistică a stațiunii Mamaia, aceasta fiind un factor esențial pentru dezvoltarea economică a orașului. În acest scop, autoritățile orașului au întreprins mai multe inițiative în anii anteriori – plaja și alte spații publice deschise au fost extinse în mai multe locuri, în zona Faleza Nord a fost construită o promenadă cu trotuare extinse pentru o mai mare mobilitate și au fost realizate mai multe proiecte rezidențiale și de dezvoltare a stațiunii. Toate aceste îmbunătățiri au fost realizate în partea de sud a terenului viran al municipalității – proprietatea vizată. În partea de nord s-au realizat puține proiecte de dezvoltare – principalele legături rutiere nu sunt finalizate, ceea ce limitează accesul către partea de nord a stațiunii Mamaia, iar procesul de reabilitare a pieței istorice de pește și a plajei adiacente este incomplet. Legăturile dintre partea de sud și cea de nord a stațiunii Mamaia sunt întrerupte și de faptul că promenada se sfârșește brusc în partea de sud a amplasamentului. Prin urmare, autoritățile orașului doresc să folosească dezvoltarea amplasamentului drept catalizator pentru dezvoltarea zonei de nord. Reglementările urbanistice privind acoperirea și regimul de înălțime în acest amplasament limitează valoarea de piață a acesteia, întrucât cererea de hoteluri și apartamente a pieței mai mare decât drepturile de dezvoltare permise pe amplasament. Astfel, valoarea dezvoltării este limitată la aproximativ 35 de milioane EUR. Prin urmare, acordarea de drepturi suplimentare de dezvoltare a amplasamentului ar spori valoarea acestuia. Autoritățile orașului ar trebui să ia în considerare modificarea încadrării, având în vedere îmbunătățirile în materie de infrastructură și clădiri pe care Primăria Constanța ar dori să le vadă în vecinătate. Valoarea suplimentară care ar fi generată de drepturile suplimentare ar putea fi utilizată pentru a achita costurile infrastructurii necesare – dacă nu în totalitate, cel puțin parțial. La nivel mondial, numeroase orașe își folosesc competențele în materie de zonare pent ru a crea valoare imobiliară prin modificarea încadrării proprietăților astfel încât să răspundă mai bine cererii de pe piață. Această „încadrare într-o categorie superioară” ar trebui să se facă în conformitate cu planurile urbanistice existente, pentru a se asigura coeziunea spațiului urban. Orașele pot folosi valoarea suplimentară generată de această reîncadrare pentru a finanța proiecte de infrastructură. După cum arată raportul tehnic, dinamica pieței referitoare la amplasamentul vizat permite subvenționarea încrucișată. Raportul nu analizează însă costurile potențiale ale proiectelor de modernizare a infrastructurii de care are nevoie orașul. Costurile de extindere a promenadei și de modernizare a pieței de pește, a drumului de acces și a plajei nu au fost luate 13 în considerare în prezentul raport, ceea ce înseamnă că măsura în care valoarea amplasamentului poate finanța integral aceste proiecte de infrastructură este incertă. Este evident că valoarea amplasamentului nu constă doar în valoarea sa de piață. De fapt, având în vedere situarea acestuia în punctul de intersecție a mai multor proiecte urbane viitoare, ar trebui să se ia în considerare în mod serios valoarea strategică a amplasamentului ca punct de reper și instrument de creare a unei identități emblematice. În Constanța, partea de oraș aflată pe malul mării, în special Faleza Nord, este lipsită de o ancoră urbană și arhitecturală distinctă, care să contribuie la definirea caracterului său. Prin urmare, dezvoltarea amplasamentului reprezintă pentru Primăria Constanța o ocazie de a crea un proiect care să constituie un punct de reper și un spațiu multifuncțional atât pentru turiști, cât și pentru localnici. La nivel mondial, există nenumărate exemple de spații publice de referință, cum ar fi Muzeul Guggenheim din Bilbao (Spania) sau Muzeul Moesgaard din Aarhus (Danemarca). De asemenea, orașele utilizează spațiile publice cu vizibilitate mare ca instrumente de creare a unei identități emblematice – High Line din New York (SUA), Millennium Park din Chicago (SUA) sau promenadele din Puerto Madero, Buenos Aires (Argentina) și Salonic (Grecia). La planificarea unui viitor proiect de dezvoltare, ar trebui să fie luate în considerare atât valoarea urbană strategică, cât și valoarea imobiliară imediată a amplasamentului în cadrul orașului. Aceasta va presupune, probabil, renunțarea de către oraș la unele câștiguri financiare pe termen scurt în schimbul modernizării infrastructurii și al altor îmbunătățiri care să creeze un loc emblematic pentru comunitate. Prezentul raport analizează subpiețele imobiliare relevante de care Primăria Constanța ar trebui să țină seama în procesul de dezvoltare a amplasamentului sau de solicitare a unor propuneri în acest scop. Scopul acestui raport este de a informa autoritățile orașului doar cu privire la potențialul financiar al amplasamentului. Autoritățile trebuie să stabilească apoi care combinație de câștiguri fiscale, modernizări de infrastructură sau inițiative de creare a unui spațiu emblematic reprezintă cea mai potrivită metodă de valorificare a acestui potențial financiar. 2.1 ■ S-a constatat că municipiul Constanța are drept asupra unui amplasament de 11.600 m 2 – proprietatea vizată. Ca parte a prezentului raport, s-a presupus că eventualele probleme juridice au fost soluționate. Întregul proces ar trebui să fie însoțit de furnizarea de consiliere juridică specializată, de exemplu pentru: rezolvarea eventualelor probleme juridice, prezentarea riscurilor juridice specifice tuturor etapelor de implementare și oferirea de soluții și estimări ale costului și timpului necesare pentru rezolvarea aspectelor menționate. Amplasamentul vizat nu este conectat la principalele drumuri de acces pentru vehicule. El nu este direct accesibil cu autoturismul, dar accesul este posibil din mai multe alei construite pentru complexurile rezidențiale din apropiere. Detalii în secțiunea 11. Analiza terenului. 14 Figura 1 Sursa: JLL, Google Earth ■ În vecinătatea imediată se află un mix de complexuri rezidențiale cu regim mic și mare de înălțime, instituții publice, o piață de pește și fructe de mare, plajă și promenadă. Zonele rezidențiale și căminele studențești sunt situate de-a lungul țărmului Mării Negre și în partea din spate a zonei rezidențiale cu regim mic de înălțime. Printre spațiile cu regim mic de înălțime din vecinătate se numără și complexul dezvoltat prin parteneriatul dintre municipalitate și un investitor italian – Santa Maria Bay. Printre clădirile rezidențiale cu regim mare de înălțime din vecinătate se numără ansamblul nou construit Spectrum Residences, cu parter și douăsprezece etaje, ridicat în perioada 2007-2009, și blocurile FZ construite în jurul anului 1990. De-a lungul bulevardului Mamaia, până la complexurile rezidențiale menționate anterior, la o distanță de 400 de metri de amplasamentul vizat, sunt situate numeroase institute și birouri ale autorităților publice, printre care: Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Geologie și Geoecologie Marină, Institutul Național de Cercetare- Dezvoltare Marină „Grigore Antipa”, Centrul Meteorologic Regional Dobrogea, Biroul de poliție de mediu, CERONAV – centrul de formare a personalului maritim, campusul studențesc al Universității Ovidius. ■ În zonă au fost propuse mai multe proiecte de dezvoltare; în spatele acestui lot de teren, Primăria deține și o porțiune de teren care face legătura cu Pescăria (piața de pește) până la strada Pescarilor. Municipalitatea intenționează să înființeze o promenadă pe malul mării (pentru pietoni și autoturisme), care să facă legătura între promenada existentă în proiectul rezidențial din vecinătatea sudică cu piața de pește și strada Pescarilor din partea nordică. De-a lungul promenadei ar trebui să existe restaurante și cafenele. Aceasta este însă doar o intenție în prezent și ar avea nevoie de finanțare. Primăria dorea să amenajeze și un port de agrement, „Proiectul Diamant”, lângă promenadă, în zona în care se află digul. Surse publice au menționat că un port în zona Pescărie se află pe lista de priorități nr. 3 din Hotărârea Guvernului nr. 558/2017, ca proiect de importanță națională. Statutul juridic al terenului din peninsulă este relativ incert, dar se presupune că acest lucru nu va afecta proiectul de dezvoltare a amplasamentului. ■ Planul urbanistic zonal (PUZ) aplicabil amplasamentului a fost aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 45/2011, care indică un CUT maxim (coeficientul de utilizare a terenului, care reprezintă raportul dintre suprafața construită desfășurată și suprafața terenului) de 2,2 și un procent de 15 ocupare a terenului de maximum 17%. Nu se știe în ce măsură acest plan urbanistic zonal este armonizat cu planurile celorlalte organisme de reglementare, cum ar fi planurile privind zona țărmului, dar se presupune că planul actual este valabil. Figura 2. PUZ actual 16 2.2 Dimensiunea comercial- ■ Analiza comercială din Secțiunea 3. Analiză macroeconomică a examinat situația demografică, macroeconomică și situația orașului Constanța într-un mod mai general. ■ Având în vedere vederea fabuloasă asupra țărmului Mării Negre, amplasamentul vizat are un potențial excelent pentru proiecte rezidențiale și/sau hoteliere care să includă diverse facilități; potrivit studiilor, acestea sunt funcționalitățile care ar maximiza valoarea reziduală. Utilizarea evidentă a terenului este cea rezidențială, iar dezvoltatorii și-ar dori să profite de o astfel de oportunitate după construirea infrastructurii rutiere și instalarea de utilități adecvate. S-a considerat că amplasamentul vizat ar putea atrage dezvoltatorii după efectuarea legăturilor cu străzile principale. Acesta ar trebui să fie primul demers făcut de Primărie pentru a debloca potențialul amplasamentului. Acest aspect este dezbătut în Secțiunea 11. Analiza terenului de mai jos. ■ Constanța are o infrastructură de transport foarte bună, iar turiștii pot ajunge în oraș – atât în scopuri de recreere, cât și de afaceri – în principal pe autostrada A2, pe calea ferată (gara aflându-se la 5 km în sudul amplasamentului) sau cu avionul (aeroportul internațional Kogălniceanu fiind situat la doar 20 de km nord de amplasament). Orașul și-a îmbunătățit infrastructura publică prin proiecte desfășurate pe trei axe de interes: pentru investitori, pentru turiști și pentru rezidenți, acestea fiind domeniile în care orașul are un potențial imens. Detalii în Secțiunea 10. Facilități publice și alte piețe, ■ În apropiere se află complexurile rezidențiale cu regim mic și mare de înălțime, acestea făcând parte din sub-piața rezidențială Faleza Nord, situată între intrarea în Mamaia (la nord), lacul Tăbăcărie (la vest), Marea Neagră (la est) și strada Soveja (la sud). Au fost analizate studii de caz și date relevante, inclusiv referitoare la piața chiriilor și la vânzări, iar scenariile de dezvoltare sunt construite plecând de la aceste informații. Pentru detalii, a se vedea Secțiunea 6.3 Studii de caz – Sectorul rezidențial. De asemenea, au fost analizate piața rezidențială a Constanței și zona delimitată din punct de vedere imobiliar de „Faleza Nord - Trocadero - City Park Mall - Capitol - Delfinariu”. Faleza Nord face parte din această zonă, fiind sub-piața cea mai scumpă a acesteia. A se vedea Secțiunea 6. Piața rezidențială pentru detalii. ■ Analiza de piață s-a încheiat cu următoarele rezultate financiare: – apartamentele din zonă se vând în prezent la un preț mediu aproximativ de 1.700 €/m2; – chiriile pentru spațiile de birouri sunt de circa 8 €/m2 , spațiile respective fiind utile pentru atragerea, în special, a firmelor care folosesc conceptul de birouri flexibile; totodată, Primăria ar putea oferi și gestiona aceste spații în mod direct; – având în vedere interesul crescând pentru proiecte similare pe piața locală, randamentele ce pot fi obținute în zonă vor fi de aproximativ 9% și 10,5% pentru spații de birouri și, respectiv, hoteluri. A se vedea Secțiunea 8. Piața investițiilor pentru detalii, împreună cu explicația termenilor generali din domeniul imobiliar din anexa 2 – Terminologie; – spațiile aflate la parter, la mezanin și la etajele superioare oferă facilități într-un zonă care beneficiază de o perspectivă frumoasă asupra țărmului Mării Negre. Ocupanții hotelurilor și ai complexurilor rezidențiale vor profita de oportunitate pentru a intra în această zonă, plătind chirii estimate la cel puțin 8 €/m2, renegociate în funcție de evoluția pieței; – pe măsură ce proiectul se va concretiza, apartamentele și/sau hotelurile ar trebui construite cu vedere corespunzătoare la malul mării, însă acest lucru ar înrăutăți perspectiva de care se bucură locuitorii clădirilor rezidențiale cu regim mare de înălțime. Indiferent de conceptul de dezvoltare 17 – hotel sau rezidențial –, proiectul ar trebui să permită construirea unei parcări subterane acoperite de spațiu verde, precum și de zone de relaxare în aer liber și parcuri cu acces direct la promenadă, terase deschise, baruri și magazine mici. A se vedea Secțiunea 12.3. Cadrul de dezvoltare pentru detalii. ■ În schimb, întârzierile în crearea infrastructurii sau erodarea imaginii proiectului (indiferent de motiv) pot avea urmări negative asupra calității investitorilor, interesului potențialilor ocupanți sau cumpărători și, prin urmare, asupra veniturilor și valorii proiectului. 2.3 Abordare ■ Proiectul de dezvoltare a fost prezentat în detaliu în trei scenarii în care au fost specificate două dintre cele mai probabile utilizări – hoteluri și locuințe –, cu facilități care să țină seama de constrângerile planului urbanistic zonal existent. Detalii privind calculele și rezultatele scenariilor sunt prezentate în secțiunea 13. 1 Scenariul 1 – Utilizare mixtă ca hotel, facilități, apart-hotel și spații verzi, precum și în secțiunea 13.2 Scenariul 2 – Utilizare rezidențială cu parcare și spații verzi. ■ S-au analizat mai mulți indici de referință, printre care un complex de apartamente, hoteluri sau clădiri cu apartamente de lux în regim hotelier situate pe plajă, cu expunere directă la mare în orașele regionale, astfel cum se prezintă în detaliu în Secțiunea 10.3 Studii de caz. Aceste studii de caz sunt caracterizate printr-o structură mixtă a apartamentelor, în general acestea respectând standarde de calitate înaltă – 5 stele, adesea cu finisaje la cheie, oferind numeroase facilități suplimentare precum SPA, piscine, cluburi de fitness etc.; centru de conferințe cu o capacitate de aproape 1.000 de persoane. ■ Ar fi de preferat un operator hotelier, caz în care randamentul ar consta în chiria pentru clădiri (dacă acestea sunt deținute de municipalitate). ■ Vă rugăm să rețineți că în toate scenariile a fost precizată valoarea brută a dezvoltării (VBD), care indică valoarea de capital finală a dezvoltării după finalizare. Aceasta nu reprezintă o măsură a costurilor. A se vedea definiția din anexa 1. A1. Nu trebuie confundată cu costul de dezvoltare. ■ Scenariul 1 – Utilizare mixtă ca hotel, facilități, apart-hotel și spații verzi: valoarea brută a dezvoltării este de 36,2 milioane EUR; durata estimată este de aproximativ 3 ani, incluzând perioada inițială/de pre-construcție de un an. ■ Scenariul 2 Utilizare rezidențială cu parcare și spații verzi: valoarea brută a dezvoltării este de 33,5 milioane EUR; durata estimată este de aproximativ 2,5 ani, incluzând perioada inițială/de pre- construcție de un an. ■ Scenariul 3 reprezintă o combinație de servicii comunitare menite să asigure spații de relaxare și de întâlnire în zonă. Această alternativă ar limita semnificativ rentabilitatea financiară, dar va asigura o serie de beneficii publice și va evita conflictele publice cu privire la spațiile rezidențiale sau hoteliere cu regim mare de înălțime, ca în cazul scenariilor anterioare. În plus, procentul de ocupare a terenului permis în conformitate cu PUZ este de 17%, ceea ce are ca rezultat o valoare reziduală foarte mică. Se înțelege că Primăria poate modifica această prevedere. Totuși, după cum s-a menționat mai sus, acest scenariu poate oferi beneficii publice nefinanciare, care nu sunt specificate în modelul financiar. 18 Capitolul 19 3 3.1 România În 2018, România a înregistrat o creștere a PIB de aproximativ 4,3%, pe fondul unui 2017 cu o bună evoluție economică, când PIB-ul a crescut cu 6,8%. Acesta a fost cel de al optulea an consecutiv de creștere. Vânzările cu amănuntul, care în 2018 au înregistrat una dintre cele mai mari creșteri din UE (a patra ca mărime înregistrată în UE), continuă să fie principalul motor al economiei, fiind alimentate de creșterea salariului mediu net. Tabelul 1 economice Indicatori macroeconomici cheie: 2012- 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019F 2020 PIB (% creștere) 3,3 3,5 3,9 4,8 6,8 4,3 2,8 Cheltuieli de consum (% creștere) 2,7 3,9 5,4 8,0 10,0 3,7 3,5 Construcții – valoare adăugată brută 2,8 4,1 1,8 13,0 (1,1) (4,1) 2,9 (% creștere) Populație totală (mii) 19.974,6 19.899,4 19.801,7 19.687,8 19.560,6 19.427,9 19.296,6 Populație activă (mii) 13.011,2 12.886,7 12.710,5 12.575,2 12.433,7 12.297,4 12.166,8 Rata șomajului (%) 7,1 6,8 6,8 5,9 4,9 4,2 4,2 Cheltuieli în comerțul cu amănuntul 5,3 5,1 6,2 9,0 12,3 7,3 6,9 (% creștere) Rata dobânzii de referință a băncii centrale (%) 4,0 2,8 1,8 1,8 1,8 2,5 3,0 Indicele prețurilor de consum (% creștere) 4,0 1,1 (0,6) (1,6) 1,3 4,6 3,1 Indicele producției industriale (% creștere) 7,7 6,2 2,7 3,1 8,6 4,9 3,6 Cursul de schimb (EUR/RON) 4,4 4,4 4,4 4,5 4,6 4,7 4,6 Cursul de schimb (USD/RON) 3,3 3,3 4,0 4,1 4,1 3,9 3,9 Exporturi (% creștere) 18,7 8,8 4,3 8,1 10,4 5,4 3,1 Importuri (% creștere) 8,7 9,0 7,6 9,6 12,0 8,1 2,1 Salariul mediu net (% creștere) 7,5 8,2 8,8 10,1 14,3 13,6 9,3 Figura 3 Sursa: Oxford Economics, ianuarie 2019 20 Conform Oxford Economics, creșterea a fost una generală, dar determinată în principal de cererea internă. După o creștere de 9% în 2016, vânzările cu amănuntul au accelerat puternic, crescând cu 12,3% în 2017 și cu 7,3% în 2018, când s-a atins una dintre cele mai mari valori înregistrate în UE (a patra ca mărime din Uniune). Banca Națională a României a crescut rata dobânzii de referință la 2,50% în mai 2018, față de minimul istoric de 1,75% stabilit în mai 2015, pe fondul creșterii inflației și a bunei evoluții economice. Acest lucru va duce la o ușoară creștere a ratelor dobânzilor la creditele în moneda națională, însă se preconizează că băncile comerciale locale vor acorda un număr tot mai mare de credite. În noiembrie 2018, Consiliul de Administrație al Băncii Naționale a României a decis să mențină rata dobânzii monetare la 2,50%. Cursul de schimb a rămas foarte stabil, în ciuda frământărilor recente din UE și din SUA, situându-se constant în intervalul 4,39 - 4,7 RON/EUR în ultimii cinci ani. România încă intenționează să adere la zona Euro, dar nu a fost stabilită o dată clară după amânarea termenului 2019 stabilit anterior. Agențiile de rating Moody's, Fitch și Standard & Poor's recomandă în unanimitate România ca țară pentru investiții, cu o perspectivă stabilă spre pozitivă. Perspectivele economiei locale depind de evoluția economică a UE, care preia 70% din exporturile României. România este influențată de starea economiei din zona euro, ceea ce poate deveni o povară. 3.1.1 Conform datelor publicate de Banca Națională a României privind tendințele prețurilor de consum, în perioada august 2017 – august 2018 indicele prețurilor de consum a atins valoarea de 5,06%, un nivel înalt după o perioadă de deflație, care se datorează în principal reducerii recente a TVA-ului de către guvern. Conform Oxford Economics, se preconizează că inflația va rămâne în jur de 3% în 2019. 3.1.2 omajul În 2018, s-a estimat că rata șomajului era de aproximativ 4,2%. Pe termen lung, România riscă să sufere un deficit de forță de muncă calificată, în timp ce guvernul încearcă să creeze 640.000 de noi locuri de muncă până în 2020. În câteva județe, în special din vestul țării, dar și în București, rata șomajului este mai mică de 2 sau 3%, datorită investițiilor străine semnificative, în special în sectorul serviciilor, în IT și în industria prelucrătoare. Pe termen lung, se preconizează că ratele șomajului deja mici din România vor scădea și mai mult, cu toate că se află deja cu mult sub media europeană. Conform Oxford Economics, este de așteptat ca șomajul BIM să scadă în continuare în 2018. 21 Figura 4 Sursa: Oxford Economics, ianuarie 2019 22 3.2 Context 3.2.1 Județul Constanța este situat în partea de sud-est a României, în regiunea Dobrogea, fiind cel mai important punct de intrare / ieșire la Marea Neagră. Se învecinează cu județele Călărași și Ialomița la vest, cu județele Tulcea și Brăila la nord și cu Bulgaria la sud. Suprafața județului este de 7.071 mp. Conform raportărilor, populația este de aproximativ 680.000 locuitori, majoritatea fiind formată din români, urmați de turci și tătari. Sectoarele economice sunt: industria chimică și petrochimică, industria construcțiilor navale, industria materialelor de construcții și cea a componentelor mecanice, printre altele. Agricultura reprezintă o parte importantă în economia locală, Constanța fiind județul cu cele mai mari sisteme de irigație din țară, cerealele fiind cel mai important produs. De asemenea, județul este faimos pentru vinurile sale din regiunea Murfatlar. Figura 5 Sursa: JLL La Cernavodă se găsește o centrală nucleară cu două reactoare, care acoperă peste 15% din cererea de energie a țării. Portul Constanța este cel mai mare port din România și unul dintre cele mai importante de la Marea Neagră. Este legat de Dunăre prin canalul Dunăre-Marea Neagră - cel mai lat și mai adânc canal navigabil din Europa. Litoralul Mării Negre este destinația principală a turiștilor care își petrec vacanța de vară în România. Stațiunile sunt: Năvodari, Mamaia, Eforie, Costinești, Olimp, Neptun, Jupiter, Cap Aurora, Venus, Saturn, Mangalia, 2 Mai și Vama Veche. Constanța este centrul administrativ al județului cu același nume. Orașul este situat pe țărmul Mării Negre, având o plajă care se întinde pe 13 km. Mamaia, cea mai întinsă și mai modernă stațiune de pe litoralul românesc este, din punct de vedere administrativ, o localitate componentă a municipiului Constanța. În apropiere se găsesc izvoare minerale, iar posibilitatea de a se scălda în mare atrage de asemenea numeroși vizitatori pe timpul verii. 23 Conform recensământului din 2011, populația municipiului era de 283.872 de oameni. După capit ala București, România are o serie de orașe mari care au dimensiuni aproximativ egale: Constanța, Iași, Cluj- Napoca și Timișoara. Niciunul dintre orașe nu depășește 325.000 de locuitori. Portul Constanța este cel mai mare de la Marea Neagră și al patrulea ca mărime din Europa. Orașul deține și un mare șantier naval. În ultimii ani, turismul a devenit o activitate economică din ce în ce mai importantă. Datorită apropierii de alte destinații turistice majore, Constanța găzduiește anual un număr semnificativ de vizitatori care descoperă și explorează monumentele și atracțiile orașului. De asemenea, Constanța este un centru comercial și educațional, ambele sectoare contribuind în mod semnificativ la economia locală. Rețeaua feroviară este densă, existând legături cu tot teritoriul țării. Constanța este deservită de RATC, compania locală de transport, care asigură necesitățile de transport urban cu autobuze. Cel mai apropiat aeroport este aeroportul internațional Mihail Kogălniceanu (situat la 20-25 km nord-vest). 3.2.2 Turismul Mamaia se află la nord-est față de centrul orașului Constanța, între lacul Siutghiol și Marea Neagră. Este plasată pe o fâșie de pământ de aproximativ 8 km lungime și aproximativ 350 m lățime și nu are aproape niciun locuitor permanent, fiind populată în cea mai mare parte pe timpul perioadei de vară. Mamaia este cea mai populară și mai scumpă stațiune de vacanță de pe litoralul românesc. Cu toate acestea, există o amenințare pentru litoralul românesc, și anume partea sudică a plajei Mării Negre. Stațiunile litorale din Bulgaria sunt bine organizate și oferă servicii de bună calitate, inclusiv servicii de divertisment și all-inclusive, în general considerate a avea prețuri accesibile. Sezonul estival atinge cotele maxime în intervalul iulie-august. Principalele atracții turistice din zona Mamaia sunt, printre altele: Plaja Mamaia, Aqua Magic Mamaia, Telegondola Mamaia, satul de vacanță, lacul Tăbăcăriei și parcul Tăbăcăriei, Complexul Muzeal de Științe ale Naturii Constanța (cu posibilități de echitație, delfinariu, acvariu, planetariu etc.). Există numeroase cluburi de noapte, zone de dans și petreceri pe plajă. Plaja Mamaia Mamaia este cea mai populară și mai scumpă stațiune de vacanță de pe litoralul românesc. Aqua Magic Mamaia Este un parc acvatic cu tobogane, jocuri și locuri de joacă pentru copii, care are și o piscină cu bar. Gondola Mamaia O călătorie de 2 km cu gondola poate fi o experiență plăcută pentru turiștii care ajung în Mamaia. Durata călătoriei este de aproximativ 8 minute. Satul de vacanță Este un loc popular în rândul turiștilor care își petrec vacanța în stațiunea Mamaia. Principala atracție a acestui loc este parcul de distracții „Luna Park”, cu jocuri pline de lumini și de culori. Lacul Tăbăcăriei și parcul Tăbăcăriei Acesta se întinde în jurul lacului Tăbăcăriei. Vegetația parcului este formată din diverse specii de copaci precum sălcii, stejari roșii, plopi, castani și mesteceni, printre altele. 24 Complexul Muzeal de Științe ale Naturii Constanța Printre atracții se numără echitație, delfinariu, acvariu și planetariu. Cluburi de noapte Acesta este un sector bine reprezentat în Mamaia. Viața de noapte din Constanța este printre cele mai bune din întreaga țară pentru cei care doresc să se distreze. 3.3 Economia Con Constanța se află în regiunea de sud-est a României, care contribuie cu aproximativ 11% la PIB-ul țării. Județul Constanța contribuie cu 4% - 5% la PIB-ul României; aici trăiește aproximativ 3% - 4% din totalul populației. Figura 6 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 2014 2015 2016 2017 2018 2019* Constanţa County National average decembrie 2018 Principalii indicatori economici ai județului Constanța sunt sintetizați în tabelul următor: Tabelul 2 cipalilor indicatori economici Județul Constanța 2014 2015 2016 2017 2018 2019* PIB (milioane EUR) 6.233€ 7.864€ 7.903€ 8.578€ 9.446€ 9.888€ Evoluție reală PIB (% comparativ 4,20% 0,70% 6,10% 5,10% 6,00% 5,40% cu anul precedent) PIB pe cap de locuitor (EUR pe 9.083€ 11.525€ 11.623€ 12.665€ 14.008€ 15.225€ an) Rata șomajului (%) 4,00% 3,60% 3,50% 3,10% 2,90% 2,80% Salariul mediu net (EUR/lună) 355€ 390€ 417€ 463€ 504€ 526€ - decembrie 25 Conform Registrului Național al Comerțului, numărul companiilor active înregistrate în județul Constanța la sfârșitul anului 2018 era cu 6% mai mare decât numărul companiilor active înregistrate la sfârșitul lui 2017, atingând un total de 35.253 de firme. În ceea ce privește cifra de afaceri, cele mai importante companii cu sediul în județul Constanța (o parte dintre ele pot avea filiale și în alte localități din România) sunt următoarele: Rompetrol Rafinărie SA, Ameropa Grains SA, Daewoo-Mangalia Heavy industries SA, Brisegroup SRL, Monsson Trading SRL, Black Sea Suppliers SRL, E-Distribuție Dobrogea SA și Compania Naționala „Administrația Porturilor Maritime” – SA. Constanța, Raja SA, printre altele. În ceea ce privește numărul de angajați, cele mai importante companii cu sediul în județul Constanța (o parte dintre ele pot avea filiale și în alte localități din România) sunt următoarele: Raja SA, Daewoo – Mangalia Heavy Industries SA, Deltrans SRL, Polaris M.Holding SRL, Rompetrol Rafinărie SA, Șantierul Naval Constanța SA, Oil Terminal SA, printre altele. Tabelul 3 Număr de Companie Industrie angajați 1 Raja SA Alimentare cu apă potabilă și tratarea apelor uzate ~2.100 2 Daewoo – Mangalia Heavy Industries SA Șantier naval - construire și reparare de nave ~2.000 3 Deltrans SRL Transporturi pe apă ~1.900 4 Polaris M.Holding SRL Servicii de salubritate ~1.400 5 Rompetrol Rafinărie SA Rafinărie de petrol ~1.000 6 Șantierul Naval Constanța SA Șantier naval ~1.000 7 Oil Terminal SA Companie petrolieră ~900 Figura 7 2018 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% decembrie 2018 Conform Comisiei Naționale de Strategie și Prognoză, rata șomajului înregistrată în 2018 în județul Constanța era de 2,9%. 26 3.3.1 Figura 8 - Wholesale & retail trade 20.1% Manufacturing 14.7% Agriculture, forestry & fishing 14.6% Transportation & storage 11.1% Construction 8.2% Public administration & defence 5.1% Human health and social work 4.4% Education 3.8% Accommodation & food services 3.4% Electricity, gas & water supply 3.4% Other services 2.5% Administrative & support activities 2.3% Professional, scientific & technical activities 1.8% Information & communication 1.5% Financial & insurance activities 1.3% Mining & Quarrying 0.8% Arts, entertainment & recreation 0.7% Real estate activities 0.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% Sursa: Oxford Economics Conform Oxford Economics, în 2018 sectorul comerțului cu ridicata și cu amănuntul reprezenta cel mai mare sector de ocupare a forței de muncă din Constanța (20,1% din totalul locurilor de muncă), urmat de cel al industriei prelucrătoare (14,7%), al agriculturii, silviculturii și pescuitului (14,6%) și de sectorul transporturilor și al depozitării (11,1%). Figura 9 3,500 lei Constanta - Lei National average wage - Lei 3,000 lei 2,500 lei 2,000 lei 1,500 lei 1,000 lei 500 lei 0 lei 2014 2015 2016 2017 2018 2019 decembrie Evoluția salariilor medii nete în județul Constanța este sub media națională. Având în vedere că în județul Constanța s-au înregistrat în 2018 salarii cu aproximativ 12% sub media națională și cu ~36% sub municipiul București, mulți oameni preferă să lucreze în capitala României, București, sau în străinătate. Din cauza deficitului semnificativ al forței de muncă specializat, în sectorul ospitalității se găsesc cu greu oameni dispuși să se angajeze, existând un interes redus și costuri tot mai mari. Această situație are impact asupra calității și prețului serviciilor. 27 Conform Institutului Național de Statistică, în 2011 aproximativ 70% din populația totală a județului Constanța consta în populație cu vârstă activă (15-64 de ani), 16% din populația totală erau copii cu vârsta cuprinsă între 0 și 14 ani, iar ~14% erau vârstnici. 3.3.2 Deși nu există o măsură general acceptată a ceea ce constituie o „locuință accesibilă”, conform Programului Națiunilor Unite pentru Așezări Umane (UN-Habitat) există câțiva indicatori comuni, asociați următoarelor două componente: costul locuințelor și veniturile gospodăriilor. Primul indicator se referă la raportul dintre prețul locuinței și venituri, sau „multiplul medianelor”. Raportul se calculează împărțind prețul median al locuințelor la venitul median al gospodăriilor. În esență, acesta arată numărul de salarii mediane anuale necesare pentru a cumpăra o casă cu preț median. Cel de al doilea indicator al accesibilității se referă la estimarea venitului rezidual. Acesta reprezintă procentajul din veniturile gospodăriilor alocat pentru cheltuielile legate de casă și ilustrează capacitatea gospodăriei de a suporta costurile locuirii fără a renunța la celelalte cheltuieli necesare care nu au legătură cu locuința. Deși nu există un procentaj universal acceptat, în general o locuință este considerată accesibilă dacă gospodăria alocă până la 30% din venitul său pentru cheltuielile legate de locuință, cum ar fi ratele creditelor ipotecare (pentru ocupanții proprietari), chiriile (pentru chiriași) și cheltuielile operaționale directe, cum ar fi impozite, asigurări și servicii, potrivit aceleiași surse. Administrațiile din întreaga lume au definiții proprii cu privire la ceea ce constituie o locuință accesibilă. De exemplu, administrația Regatului Unit consideră că o locuință este accesibilă pe piața locuințelor de închiriat dacă nu costă mai mult de 80% din chiria medie practicată pe piața locală În SUA, conform definiției Departamentul american pentru locuințe și dezvoltare urbană (HUD), o locuință accesibilă este orice locuință care, inclusiv utilitățile aferente, nu îl costă pe proprietar sau chiriaș mai mult de 30% din venitul brut al gospodăriei. Un alt criteriu de referință folosit pentru a defini accesibilitatea locuințelor la nivel internațional este cel propus de Studiul internațional privind accesibilitatea locuințelor Demographia, care folosește „multiplul medianelor”. Acest indicator măsoară accesibilitatea locuințelor împărțind prețul median al locuințelor la venitul median brut anual înainte de impozitare al gospodăriei. O locuință este considerată accesibilă dacă raportul este de până la 3,0, moderat inaccesibilă dacă raportul se situează între 3,1 și 4,0, serios inaccesibilă dacă raportul se situează între 4,1 și 5,0 și extrem de inaccesibilă dacă raportul este mai mare de 5,1. Prin aplicarea „multiplului medianelor” luând în considerare puterea de cumpărare a României, se obțin cifrele de mai jos. Se ia în considerare faptul că în ianuarie 2019 venitul mediu brut pe angajat în România era de 4.837 lei, conform Institutului Național de Statistică, sau echivalentul a 1.028 euro. Dacă în fiecare gospodărie există două persoane care lucrează, atunci o locuință accesibilă în România nu ar trebui să coste mai mult de 74.016 EUR. O unitate locativă care valorează peste 125.827 EUR este considerată „extrem de inaccesibilă” pentru românul obișnuit. În județul Constanța, venitul brut pe angajat este mai mic decât media țării. În ianuarie 2019, acesta era de 4.191 lei, echivalentul a 891 euro. Dacă într-o gospodărie sunt două persoane care lucrează, atunci o locuință accesibilă în Constanța nu ar trebui să coste mai mult de 64.152 EUR. O proprietate rezidențială care costă peste 109.058 EUR este „extrem de inaccesibilă”. În tabelul de mai jos se găsesc mai multe detalii, inclusiv o comparație între Constanța și media națională, utilizând criteriul „multiplul medianelor” propus de Demographia, care are în vedere datele din ianuarie 2019. 28 Tabelul 4 Țară vs. județ Venit mediu Preț accesibil Preț moderat Preț serios Preț extrem de brut pe angajat pentru locuință inaccesibil pentru inaccesibil pentru inaccesibil locuință locuință pentru locuință România 1.028€ ≤ 74.016€ 76.483€ – 101.155€ – 123.360€ ≥ 125.827€ 98.688€ Constanța 891€ ≤ 64.152€ 66.290€ – 87.674€ – 106.920€ ≥ 109.058€ 85.536€ Demographia Mai jos s-a aplicat estimarea venitului rezidual pentru România, folosită și de Departamentul american pentru locuințe și dezvoltare urbană. Astfel cum a fost menționat și anterior, această metodă stipulează că pentru o locuință accesibilă nu ar trebui să se plătească mai mult de 30% din venitul brut pe gospodărie. Pentru România, folosind aceleași cifre ca mai sus în ceea ce privește veniturile, o locuință accesibilă nu ar trebui să coste mai mult de 617 EUR pe lună. Această cifră include rata sau chiria, dar și toate celelalte cheltuieli asociate proprietății, și anume utilitățile, impozitele și asigurarea. Aplicând aceeași metodă pentru județul Constanța, pentru o locuință accesibilă se estimează un cost total de până la 535 EUR pe lună. Tabelul 5 plicând estimarea venitului rezidual Țară/județ Venit mediu brut pe angajat în Costuri totale lunare pentru ianuarie 2019 o locuință accesibilă* România 1.028 € 617 € Constanța 891 € 535 € *Include rată sau chirie, plus utilități, impozit și asigurare. Calculele privind accesibilitatea de mai sus pot fi aplicate și pentru proprietățile din segmentul inferior, și pentru cele din segmentul superior. 29 30 4 Această secțiune rezumă situația actuală a pieței spațiilor de birouri din Constanța, cu informații privind stocul, clădirile importante de birouri existente, precum și observații privind cererea și chiriile din zonă. Aceste informații sunt utile pentru a înțelege potențialul dezvoltării spațiilor de birouri și a stabili dacă ar exista interes pentru amplasamentul vizat în ceea ce privește construirea și închirierea și, în caz afirmativ, care ar putea fi potențialii dezvoltatori și ocupanți și care ar fi chiriile care s-ar putea obține. 4.1 Piața spațiilor de birouri moderne din București avea un stoc cu o suprafață închiriabilă brută (GLA) de peste 2,65 milioane m² la sfârșitul anului 2018. Printre principalele piețe de spații de birouri din afara Bucureștiului se numără Timișoara și Cluj-Napoca, ambele cu un stoc de spații de birouri moderne cu GLA de aproximativ 250.000 m2, urmate de Iași și Brașov. Constanța este o piață secundară în ceea ce privește sectorul spațiilor de birouri, cu un stoc limitat și, de asemenea, o cerere anuală limitată. Cele mai multe spații de birouri moderne care constituie stocul au fost livrate după 2005, în timp ce majoritatea fostelor sedii de bănci construite înainte de 2000 au fost renovate în ultimii zece ani. Interesul și activitatea pe piață sunt limitate, fără să existe evoluții sau tranzacții majore. Orașul nu reprezintă o țintă pentru chiriașii de spații mari de birouri, majoritatea ocupanților fiind în căutare de spații mici. 4.2 Constanța deține în prezent un stoc speculativ de spații de birouri având o GLA de aproximativ 50.000 m², luând în considerare numai clădirile de peste 1.000 m2. Aceste clădiri sunt concentrate mai mult de-a lungul Bulevardului Mamaia, urmat de Bulevardul Tomis, și au diverse suprafețe cuprinse între 1.000 - 5.000 m2, niciuna dintre ele nedepășind 5.000 m2. Suprafețele pe nivel sunt, de asemenea, mici, fiind cuprinse între 200-500 m2 în medie. În plus față de stocul de mai sus, oferta actuală include și un număr limitat de clădiri de birouri mai mici, sub 1.000 m2, precum și spații mici de birouri, de până la 200 m2, făcând parte din clădiri rezidențiale (blocuri sau vile). Există și clădiri ocupate de proprietari, cea mai mare fiind BCR de pe Str. Traian nr. 68, cu o suprafață aproximativă de 4.000 m2. Unele clădiri care sunt foste sedii de bănci au fost incluse în stocul speculativ sau sunt parțial ocupate de proprietari, închiriind unele suprafețe chiriașilor terțiari. Nu au fost furnizate informații cu privire la niciun proiect important de spații de birouri care să fie în plan în prezent în Constanța. A existat un proiect cu utilizare mixtă denumit World Trade Center Constanța, a cărui dezvoltare a fost anunțată înainte de criză. Proiectul includea un hotel de patru stele, un mall, o clădire de birouri, o zonă de divertisment, un institut de artă contemporană și o parcare subterană, toate răspândite pe o suprafață totală de 130.000 m2. Lucrările au început cu câțiva ani în urmă, dar au fost oprite și apoi au fost reluate în 2013, după ce fuseseră suspendate timp de șase ani, și apoi au fost oprite din nou. Proiectul nu s-a realizat. 31 Tabelul 6 Proiect de Amplasament/Adresă GLA Comentarii dezvoltare Birouri GSS B-dul Mamaia 158 4.900 mp S + P + 9; chiriași: Biochem (etajul 6) Tomis Mall - Str. Ștefan cel Mare 4.049 mp Proprietar: Willbrook birouri 36-40 Medlife / Bd. Tomis 3.667 mp S + P + Mz + 6 Chiriași: Medlife (chiriaș 65%); Telekom Telekom (25% ocupat de proprietar); alții (10%) spații deținute de Telekom Traian 51 (fost Str. Traian 51 3.200 mp S + D + P + 3; cunoscut sub numele de Constanța Raiffeisen Bank) Business Center Heka Hospital Bd. 1 Decembrie 2.750 mp P + 4; Heka Hospital - spital privat 1918, nr. 21 Millenium Bd. Mamaia 135-137 2.550 mp suprafață construită totală 5.900 m2 ; - S+P+8 - oferă Business Center spații de birouri, 26 de camere de hotel pentru & Hotel închiriat (3 stele) și restaurant; spațiu birouri minim pentru închiriere 68 m2 - 30 de locuri de parcare exterioare de închiriat, 35 EUR/loc de parcare/lună - spații comerciale de 120 m2 la 14-17 EUR/m2. Chiriași: Patria Bank, Raiffeisen Bank, Gamesa Wind, PwC Romania, Unimasters Logistics, Status Marine, Hertz, Danol Protect, Real Pro Imobiliare Mamaia 243-245 B-dul Mamaia 243- 2.500 mp P+5 (Unicredit) 245 Clădirea CEC Bd. Duca I. G., 18 2.500 mp Chiriași: ANAF; deținută de CEC Telecomunicații Str. Răscoalei 2.458 mp S + P + 1/2; deținută de Telekom Mamaia 208 B-dul Mamaia 208 2.500 mp S+P+4 (Regina Maria) Tomis Business B-dul Mircea cel 2.000 mp 1 lună - perioada minimă de închiriere, 55 m2 - Center Bătrân 152 suprafață minimă de închiriere Sursa: JLL Cea mai mare parte a stocului speculativ a fost dezvoltată și este deținută de dezvoltatori/investitori locali. Cu notorietate internațională se poate menționa Willbrook, care a investit în renovarea Tomis Mall, oferind atât spații comerciale, cât și spații de birouri de închiriat. Principalii dezvoltatori care acționează și pe piața spațiilor de birouri în alte orașe în afară de București sunt Ceetrus, Iulius Group (care operează în Cluj, Timișoara și Iași atât pe piața cu amănuntul, cât și pe piața spațiilor de birouri), Prime Kapital (foarte activ în domeniul comerțului cu amănuntul, dezvoltând mici parcuri de retail în orașe secundare și terțiare, în prezent dezvoltă Silk District, primul său sistem cu utilizare mixtă din România în Iași, incluzând 100.000 m2 de spații de birouri care urmează să fie livrate până în 2024) și NEPI (cel mai mare proprietar de centre comerciale din Romania, care deține în prezent 12 proiecte de birouri în România, dar încearcă să vândă acest portofoliu). 32 Astfel, în afară de dezvoltatorii locali, de principalii dezvoltatori naționali și internaționali prezenți în România, Ceetrus, Iulius Group sau Prime Kapital ar putea fi interesați de piața din Constanța, însă pe termen lung, deoarece în prezent nu a fost exprimat niciun interes pentru zona Constanța. Figura 10 Sursa: JLL 33 4.3 de birouri La nivel național, dezvoltarea sectorului de afaceri, coroborată cu extinderea sectoarelor IT&C, BPO și SSC, precum și cu consolidarea activității ocupanților mari au reprezentat principalele surse ale cererii de spații de birouri. În prezent, nu s-a observat niciun interes major al chiriașilor mari de a intra pe piața din Constanța. Aceștia s-au concentrat pe Cluj și Timișoara, cele două piețe fiind cele mai dezvoltate în afara Bucureștiului și cele mai căutate de chiriași. Iași și Brașov și, mai recent, Sibiu urmează piețelor din Cluj și Timișoara în ceea ce privește interesul dezvoltatorilor și al chiriașilor. Cei mai mari ocupanți de birouri din Constanța sunt reprezentați de sectorul financiar, respectiv de bănci (BCR, ING, Raiffeisen Bank, Alpha Bank, Patria Bank, Credit Europe Bank etc.), companii de asigurări și servicii financiare sau de consultanță (PwC România). Alți ocupanți importanți sunt și companiile din industria maritimă. În ultimii ani, s-a observat și intrarea pe piață a clinicilor private, cum ar fi Medlife și spitalul privat Heka. Gradul de neocupare estimat pentru stocul speculativ din Constanța este de peste 15%. 4.4 Chiriile Actualele chirii medii din Constanța pentru birouri modernizate se situează între 8 - 11 EUR/ m2/lună, cu câteva excepții. Parterul clădirilor de birouri se închiriază, în general, la chirii mai mari, fiind utilizat în scopuri comerciale. Nu există nicio diferență semnificativă între chirii în ceea ce privește amplasarea (Bulevardul Mamaia, Bulevardul Tomis sau alte zone semi-centrale din oraș). 4.5 Interesul atât din partea dezvoltatorilor, cât și al ocupanților majori pentru piața spațiilor de birouri din Constanța va rămâne probabil limitat pe termen scurt și mediu. Principalele clădiri speculative sunt situate fie de-a lungul Bulevardului Mamaia, fie central sau semi-central. Nu există clădiri de spații de birouri situate chiar lângă mare. Cea mai apropiată clădire de birouri față de amplasament este centrul Yardenni, de aproximativ 1.200 m2. Având în vedere piața locală caracterizată de un interes limitat, este puțin probabil ca amplasamentul să prezinte o bună oportunitate pentru o dezvoltare de spații de birouri de amploare. 34 5 În această secțiune a fost analizată pe scurt piața comerțului cu amănuntul din Constanța. Scopul este de a înțelege dacă ar fi posibilă dezvoltarea acestui sector, care ar fi tipul acestei dezvoltări și ce chirie ar fi posibilă pentru amplasamentul vizat. Având în vedere piața actuală și caracteristicile amplasamentului, este puțin probabil ca o dezvoltare a comerțului cu amănuntul să reprezinte cea mai bună utilizare. 5.1 Având o tradiție îndelungată în ceea ce privește comerțul cu amănuntul, Constanța este unul dintre orașele cele mai bine aprovizionate din România. Stocul de spații moderne destinate comerțului cu amănuntul este estimat la o GLA de aproximativ 191,350 m2 în șase centre mari de comerț cu amănuntul. Comercianții cu amănuntul internaționali și naționali sunt foarte bine reprezentați în toate sectoarele principale, orașul fiind vizat de toți marii retaileri internaționali activi în România. Cea mai mare concentrație a comerțului cu amănuntul este în nord-vest, de-a lungul Bulevardului Aurel Vlaicu și al Bulevardului Tomis. Zona include prezența dominantă a VIVO Maritimo SC, având ca ancoră Auchan, hipermarket cu galerii (Tom Center-Carrefour), cash&carry (Metro, Selgros), unități de bricolaj (Brico Depot, Leroy Merlin, Dedeman), supermarketuri și magazine cu prețuri reduse (Carrefour Market, Mega Image, Penny Market, Profi, Lidl), precum și alte unități precum Decathlon, Jumbo (fostul Real), Elvila. 5.2 Cea mai frecventă formă de proprietate a centrelor comerciale din România este deținerea în proprietate. Registrul funciar din România enumeră toate sarcinile asupra proprietății, ceea ce înseamnă că forma de proprietate rareori dă naștere la dispute. Deși, din punct de vedere istoric, piața a fost influențată în special de dezvoltatori locali sau regionali, în ultimii ani a apărut un interes în creștere din partea jucătorilor instituționali internaționali. Primii cinci proprietari de spații comerciale cu amănuntul dețin împreună peste 45% din stocul total de centre comerciale ale țării. Cel mai mare dintre aceștia este NEPI Rockcastle, cu aproximativ 20% din întregul stoc. Fondul sud-african de investiții a fost foarte activ în ultimii ani, atât din punct de vedere al achizițiilor, cât și al dezvoltării. Alți mari proprietari de astfel de spații sunt Iulius Group, Argo Capital, Immofinanz și AFI Europe. 5.3 Cu un stoc având o GLA de 191,350 m2, Constanța pare să aibă în prezent cea mai mare densitate de centre comerciale din România, cu o GLA de aproximativ 675 m2 la 1.000 de locuitori. Deschis în 2002, Tomis Center, deținut în prezent de Willbrook, a fost primul centru comercial din Constanța, fost magazin universal al orașului. Situat în apropiere de centrul orașului și de litoral, acesta oferă o GLA de aproximativ 20.000 m2 și are ca ancoră Mega Image. Următorul pas al pieței spațiilor pentru comerțul cu amănuntul al orașului a fost finalizarea Tom Center, în nord-vestul orașului, un centru comercial cu parc de retail care oferă aproximativ 34.000 m² de spații pentru comerțul cu amănuntul. Cele mai mari centre comerciale din Constanța sunt City Park Mall, deținut de NEPI, oferind o GLA de 52.100 m², situat aproape de Mamaia, principala destinație de pe litoralul românesc, în partea de nord a orașului, și VIVO (fost Maritimo) Constanța, deținut de Immofinanz, oferind o GLA de aproximativ 51.000 m² de spații pentru comerțul cu amănuntul în vestul orașului. 35 Figura 11 - Stocul de centre com 1,200,000 Retail stock 1,200 Retail Density 1,000,000 1,000 800,000 800 600,000 600 400,000 400 200,000 200 0 0 Sursa: JLL Tabelul 7 - existente Suprafață Centre GLA (mp) închiriabilă comerciale Data Nr. Sistem parcuri Chiriași ancoră brută (GLA) deschiderii GLA (mp) retail totală (mp) 1 VIVO (Maritimo 51.250 51.250 2011 Auchan Shopping Center) 2 City Park 52.100 52.100 2008 Cora 3 Tom Center 34.000 24.000 10.000 2006 Carrefour, Brico Depot 4 Tomis Mall 20.000 20.000 2002 Mega Image 5 Cora 18.000 18.000 2013 Cora 6 Auchan City 16.000 16.000 2006 Auchan GLA totală (existentă) 191.350 181.350 10.000 Sursa: JLL Stocul de centre comerciale include, de asemenea, două centre comerciale mici prin comparație, și anume hipermarketuri cu galerii, ancorate de Cora și Auchan. Cu excepția extinderii City Park Mall în 2016, în ultimii 2 ani nu au avut loc livrări noi majore de astfel de spații în Constanța. Nu am fost informați cu privire la niciun centru destinat comerțului cu amănuntul care s-ar afla în prezent în plan în Constanța. Sectorul depozitelor destinate comerțului cu amănuntul este bine reprezentat de unități independente (bricolaj, cash & carry, supermarketuri, magazine cu prețuri reduse etc.), precum și de unități comerciale învecinate (cum ar fi Brico Depot, Decathlon). 36 Figura 12 Sursa: JLL Toți marii chiriași sunt reprezentați, dintre care sunt enumerați următorii: ▪ Cash & Carry - Metro, Selgros ▪ Hipermarketuri - Cora, Auchan, Carrefour, Kaufland ▪ Bricolaj - Dedeman, Leroy Merlin, Brico Depot ▪ Magazine cu prețuri reduse- Penny Market, Lidl ▪ Supermarketuri - Mega Image, Profi, Carrefour Market ▪ Mobilă - Elvila, JYSK, Casa Rusu, Staer, Mobexpert ▪ Jucării - Jumbo 5.4 Concluzii ▪ Orașul are deja o piață a comerțului cu amănuntul bine dezvoltată, toți chiriașii internaționali și naționali majori fiind prezenți aici. ▪ Densitatea centrelor comerciale se află pe poziția a doua ca mărime în România. În plus, s-a observat că amplasamentul vizat, situat pe malul mării, nu își va maximiza valoarea prin dezvoltarea unui centru destinat comercializării cu amănuntul. 37 6 Această secțiune oferă o scurtă introducere în piața spațiilor rezidențiale din orașul Constanța, cu accent pe proiectele existente, evoluție, tendințe și prețuri în funcție de zone. Prin aceasta se dorește să se ofere o indicație privind modelul financiar care include o componentă rezidențială, în special o indicație a valorii brute a dezvoltării. 6.1 Zone principale Constanța este al cincilea oraș ca mărime după București, Cluj-Napoca, Timișoara și Iași, având în vedere populația orașului, cu cel mai mare stoc de spații rezidențiale după București, Cluj-Napoca și Timișoara. Principalul stoc de spații rezidențiale (ca în toate celelalte orașe din România) a fost livrat înainte de 1990. Figura 13 38 6.2 6.2.1 Stoc Tabelul 8: 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Stocul existent (unități) 124.915 127.203 128.537 129.600 130.946 132.324 Densitate (unități/1.000 locuitori) 440,0 448,1 452,8 456,5 461,3 466,1 Suprafață medie/unitate (m2) 52,9 52,7 52,7 52,7 52,6 52,6 Ofertă spații noi (unități) 1.906 2.410 1.419 1.172 1.445 1.454 Creștere ofertă spații noi (%) 46% 26% -41% -17% 23% 1% Autorizații de construire (număr) 317 293 273 229 149 115 Autorizații de construire (suprafață m2) 125.127 104.377 140.598 137.830 114.187 115.307 Cele mai recente informații emise de Institutul Național de Statistică în 2017, indică faptul că stocul de unități de spații rezidențiale din Constanța cuprinde 132.324 de unități. Aceasta reprezintă aproximativ 1,47% din stocul național de locuințe, în timp ce Constanța concentrează în proporție 1,41% din totalul populației României. Figura 14 - 130,000 125,000 120,000 115,000 110,000 105,000 100,000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Stocul a fost destul de limitat în perioada 1990-2005, stocul mediu fiind de aproximativ 114.000 de unități. Începând cu anul 2008, numărul de unități a crescut, atingând un maxim în 2017, când a fost raportat un număr de 132.324 de unități. 39 6.2.2 Constanța a avut volume limitate proiecte de dezvoltare noi pe parcursul primilor cincisprezece ani după perioada comunistă, având în vedere cererea limitată de spații noi, dar mai scumpe. Cererea și, ulterior, oferta de spații noi a crescut în ultimii optsprezece ani datorită cadrului legal al creditului ipotecar. Volumul a crescut semnificativ după 2005, fiind stimulat de programul guvernamental „Prima Casa” lansat în 2009. Programul Prima Casă a stimulat vânzările la un nivel și mai înalt, iar cumpărarea de apartamente în vedere închirierii a crescut în zonele centrală și sub-centrală. Ritmul accelerat al vânzărilor a continuat în primul semestru din 2016, stimulat de ratele reduse ale dobânzilor, creșterea limitelor de preț la programul Prima Casă și apariției unei rate preferențiale a TVA, dar și de optimismul cumpărătorilor generat de creșterea veniturilor. Figura 15. Ofert -2017) 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 1992 1990 1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 După 2015, cererea a fost sprijinită, pe de o parte, de scăderea ratelor dobânzilor la creditele ipotecare 2017 combinată cu împrumuturile prin programul Prima Casă, dar și de creșterea record a PIB și de creșterea accelerată a veniturilor. Rata dobânzilor la creditele ipotecare s-a stabilizat la cel mai scăzut nivel istoric de 4,0-4,5% în 2015, dar a crescut ușor la sfârșitul anului 2017. Analizând graficul de mai sus, se poate observa un punct maxim atins în 2013 pentru unitățile rezidențiale noi, urmat de o scădere în 2014 și 2015. În anii 2016 și 2017 numărul de unități livrate a fost constant. 40 Figura 16 - 500 400 300 200 100 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Potrivit unor surse oficiale, programul Prima Casa va continua cel puțin până în 2021, cu o alocare de aproximativ 2 miliarde de lei pe an pentru 2018-2020, plafon ce va atinge 1,5 miliarde RON în 2021. Începând cu 2012, numărul autorizațiilor de construire emise a scăzut constant de la an la an. Cu toate acestea, în 2018 numărul de autorizații de construire a crescut de mai mult de două ori, de la 115 în 2017 la 243 în 2018. 6.2.3 P În scopul acestei analize, piața rezidențială a fost împărțită în două categorii, spațiile rezidențiale cu regim de înălțime redus și apartamente, cu zece subpiețe principale pentru apartamente. Pentru analiză a fost luat în considerare prețul pe metru pătrat din baza de date a platformei imobiliare.ro, în funcție de amplasament, pentru unitățile mai vechi - apartamentele construite înainte de anul 2000, și mai noi, dacă au fost construite după anul 2000. Tabelul 9 - în Subpiață Tip * garsonieră apartament cu apartament cu apartament cu Normal €/m2 două camere trei camere €/m2 patru camere EUR/m2 €/m2 €/m2 Poarta 6 Mai 980 960 760 900 nou Km 4-5 - Km 5 Mai 910 1.060 1.030 1.000 nou CET - Anda Mai 1.000 1.000 nou Casa de Cultură - Tomis Mai 1.160 1.120 1.060 1.100 1.110 Plus nou Gara - ICIL - Abator Mai 1.180 1.130 1.050 1.120 nou Tomis Nord - Inel II - Inel I - Mai 1.170 1.150 1.100 1.100 1.130 Primo - Far nou I. C. Brătianu - Brătianu - Mai 1.230 1.150 1.070 1.150 Energia nou Central - Ultracentral - Mai 1.250 1.220 1.230 1.200 1.225 Peninsula nou Tomis III - Dacia - Tomis II - Mai 1.210 1.240 1.380 1.130 1.240 Brotăcei - Tomis I nou 41 Subpiață Tip * garsonieră apartament cu apartament cu apartament cu Normal €/m2 două camere trei camere €/m2 patru camere EUR/m2 €/m2 €/m2 Faleza Nord - Trocadero - Mai 1.360 1.340 1.400 1.170 1.318 City Park Mall - Capitol - nou Delfinariu CET - Anda Mai 980 1.000 960 920 965 vechi Km 4-5 - Km 5 Mai 950 1.020 980 950 975 vechi Poarta 6 Mai 1.020 980 940 960 975 vechi I. C. Brătianu - Brătianu - Mai 1.090 1.040 1.040 980 1.038 Energia vechi Central - Ultracentral - Mai 1.050 1.110 1.090 1.090 1.085 Peninsula vechi Gara - ICIL - Abator Mai 1.130 1.070 1.060 1.110 1.093 vechi Casa de Cultură - Tomis Mai 1.160 1.130 1.090 1.030 1.103 Plus vechi Tomis Nord - Inel II - Inel I - Mai 1.140 1.140 1.100 1.090 1.118 Primo - Far vechi Tomis III - Dacia - Tomis II - Mai 1.310 1.170 1.150 1.150 1.195 Brotăcei - Tomis I vechi Faleza Nord - Trocadero - Mai 1.290 1.260 1.250 1.240 1.260 City Park Mall - Capitol - vechi Delfinariu înainte de anul 2000. Prețul mediu de vânzare pentru apartamente rezidențiale mai noi construite în ultimii 18 ani pornește de la 900 EUR/m2 la periferie și ajunge până la aproximativ 1.200 EUR/m2 în zonele centrale și până la 1.200 EUR/m2 în zona Faleza Nord. Prețul mediu pentru stocul de unități mai vechi este cu aproximativ 50- 150 EUR/m2 sub acest nivel. Tabelul 10 - în Subpiață Tip * garsonieră apartament cu apartament cu apartament cu Normal (€) două camere (€) trei camere (€) patru camere (€) (€) Poarta 6 Mai 150 n/a n/a n/a n/a nou CET - Anda Mai n/a 280 n/a n/a n/a nou I. C. Brătianu - Brătianu - Mai 170 270 400 n/a n/a Energia nou Tomis Nord - Inel II - Inel I - Mai 230 300 400 n/a n/a Primo - Far nou Gara - ICIL - Abator Mai 230 390 370 n/a n/a nou Tomis III - Dacia - Tomis II - Mai 240 280 500 n/a n/a Brotăcei - Tomis I nou Casa de Cultură - Tomis Mai 250 350 450 n/a n/a Plus nou Km 4-5 - Km 5 Mai 270 450 n/a n/a nou 42 Subpiață Tip * garsonieră apartament cu apartament cu apartament cu Normal (€) două camere (€) trei camere (€) patru camere (€) (€) Faleza Nord - Trocadero - Mai 250 400 550 800 500 City Park Mall - Capitol - nou Delfinariu Central - Ultracentral - Mai 210 300 650 950 528 Peninsula nou Poarta 6 Mai 150 240 280 n/a n/a vechi Km 4-5 - Km 5 Mai 150 230 300 n/a n/a vechi CET - Anda Mai 150 230 270 300 238 vechi I. C. Brătianu - Brătianu - Mai 190 250 350 n/a n/a Energia vechi Tomis Nord - Inel II - Inel I - Mai 180 250 300 350 270 Primo - Far vechi Tomis III - Dacia - Tomis II - Mai 200 270 350 390 303 Brotăcei - Tomis I vechi Gara - ICIL - Abator Mai 200 250 350 430 308 vechi Casa de Cultură - Tomis Mai 220 280 340 450 323 Plus vechi Faleza Nord - Trocadero - Mai 200 300 380 500 345 City Park Mall - Capitol - vechi Delfinariu Central - Ultracentral - Mai 170 260 350 650 358 Peninsula vechi Sursa: Ba înainte de anul 2000. Prețul mediu de închiriere pentru garsoniere sau apartamente cu două camere mai noi construite în ultimii 18 ani pornește de la 150-280 EUR la periferie și ajunge până la aproximativ 400 EUR în zonele centrale zona Faleza Nord. Prețul mediu pentru stocul mai vechi de garsoniere și apartamente cu două camere este cu aproximativ 50-100 EUR sub acest nivel. Chiria lunară pentru apartamente noi cu trei sau patru camere începe la 350 EUR/m2, pentru zonele de calitate medie, până la 650-950 EUR pentru zonele cele mai bune. Stocul de unități vechi pentru zonele bune este cotat la un nivel inferior, de la 300 EUR la aproximativ 650 EUR. Tabelul 11 - în Subpiață Case construite înainte de Case construite după Prețul mediu 2000 în EUR/m2 2000 în EUR/m2 EUR/m2 Km 4-5 - Km 5 640 720 70 Gara - ICIL - Abator 940 n/a 120 CET - Anda 660 960 130 I. C. Brătianu - Brătianu - Energia 710 780 200 Tomis Nord - Inel II - Inel I - Primo - Far 840 980 230 Casa de Cultură - Tomis Plus 980 1.100 230 Central - Ultracentral - Peninsula 950 1.030 380 Tomis III - Dacia - Tomis II - Brotăcei - 910 1.000 400 Tomis I Faleza Nord - Trocadero - City Park 1.000 1.080 470 Mall - Capitol - Delfinariu 43 Sursa: Baza de date a site-ului imobiliare.ro Prețul mediu pentru case noi începe de la 720 EUR/m2, pentru unități în zonele bune de la periferie, până la 1.100 EUR/m2 pentru zonele mai bune. Stocul de unități vechi este cotat la prețuri cu 80 -120 EUR/m2 mai mici, la aproximativ 640-1.000 EUR/m2. Prețul mediu pentru terenurile din Constanța pornește de la aproximativ 70 EUR/m2, pentru zonele de la periferie, ajungând până la aproximativ 470 EUR/m2 în zonele mai bune, dar prețul solicitat poate crește pentru zonele cele mai căutate. 6.3 Studii de caz - Districtul Faleza Nord, care se întinde între intrarea în Mamaia (nord), Lacul Tăbăcarie (vest), Marea Neagră (est) și strada Soveja (sud), include blocuri P+4 și P+10 construite începând cu 1975 și construcții noi. Principalele proiecte rezidențiale din zona analizată sunt: Spectrum Residence (apartamente), Santa Maria Bay (vile), Blue Marina (apartamente), Orion Residence (apartamente). În zona Faleza Nord, mai aproape de centrul orașului, se pot enumera și Belvedere-Rotterdam, Ariadna Residence, zona străzii Belvedere. Spectrum Residence Santa Maria Bay Compound Adresă: Str. Pescarilor nr. 82 Adresă: Strada C-tin N. Sarry nr. 19 Descriere: 140 apartamente. Descriere: 89 de vile Stare: finalizat Stare: finalizat An de finalizare: 2007-2009 An de finalizare: ~2013 Disponibilitate: 0% Disponibilitate: n/a Prețuri: 1.500-1.900 EUR/m2 util Prețuri: 1.500-2.000 EUR/m2 construit Dezvoltator: Five Holding SA Dezvoltator: FinCoGeRo Bloc de apartamente Bloc în curs de dezvoltare Adresă: Str. Pescarilor nr. 65C Adresă: Aleea Studenților nr. 5 Descriere: S+P+11E, +40 apartamente Descriere: S+P+ 5E Stare: finalizat Stare: în construcție An de finalizare: 2018-2019 An de finalizare: planificat pentru 2021 Disponibilitate: n/a Disponibilitate: n/a Prețuri: n/a Prețuri: n/a Dezvoltator: tipică Dezvoltator: tipică Sursa: site- - nu sunt disponibile date. 44 6.4 Concluzii ▪ Sectorul rezidențial este cea mai dezvoltata piață imobiliară din Constanța; ▪ Piața rezidențială are cea mai bună absorbție și, până în prezent, cel mai mare volum tranzacțional și număr dintre piețele imobiliare de pe litoralul românesc; ▪ Disponibilitatea limitată a spațiilor rezidențiale indică atât o bună absorbție, dar și un potențial încă ridicat; ▪ Proprietăți scumpe, situate în principal în apropierea litoralului, Faleza Nord și Mamaia; ▪ Piață de închiriere atractivă în perioada de vară, dar mai puțin interesantă în celelalte perioade ale anului. 45 7 Analiza pieței hoteliere are rolul de a oferi indicii privind atractivitatea acestei piețe în Constanța și prezența a numeroase hoteluri în zona amplasamentului. Analiza începe cu o imagine de ansamblu a pieței hoteliere din România în ceea ce privește unitățile și nopțile de cazare și continuă cu detalii despre numărul existent de hoteluri și de unități de apartamente în regim hotelier din județul Constanța, cu accent pe piața hotelieră din Constanța și Mamaia (perioada de vacanță preferată a turiștilor, numărul de camere, numărul de paturi). De asemenea, au fost prezentate tarifele medii pentru hoteluri de 3, 4 și 5 stele. 7.1 Piața hotelieră din România are în prezent aproximativ 16 lanțuri hoteliere internaționale, active în 16 județe. Aceste lanțuri internaționale au aproximativ 60 de hoteluri în România, majoritatea fiind hoteluri de patru stele active în București. Cel puțin 15 noi hoteluri afiliate lanțurilor hoteliere internaționale urmează a fi deschise în România în următorii doi ani, dintre care 7 în București (preconizate a avea în jur de 1.056 camere), 2 în Otopeni (303 camere), 2 în Brașov (în jur de 232 de camere), 3 în Timișoara (420 de camere) și 1 în Sibiu (aproximativ 85 de camere). În plus, Ibis Styles Bucharest Erbas Hotel (2018) din Otopeni, recent deschis, se pregătește să își extindă capacitatea cu încă 40 de camere în următorii ani. Numărul total de hoteluri din România (inclusiv hotelurile locale și cele afiliate unui lanț hotelier internațional) a crescut de la 1.319 în 2011 la 1.633 în 2018. Tabelul 12: România - România 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Hoteluri 1.308 1.384 1.429 1.456 1.522 1.530 1.577 1.613 Apartamente în 11 16 16 17 23 21 20 20 regim hotelier TOTAL 1.319 1.400 1.445 1.473 1.545 1.551 1.597 1.633 Sursa: http://statistici.insse.ro:8077/tempo-online/#/pages/tables/insse-table Astfel, pe lângă faptul că orașul este considerat în principal o destinație de afaceri, turismul crește în importanță pe măsură ce tot mai mulți turiști tineri percep Bucureștiul ca pe o destinație de calitate și accesibilă pentru city-break-uri. Figura 17. România - siv hoteluri locale) 2018 2017 2016 2015 2014 2013 Hotels 2012 Apartment 2011 hotels - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 46 în 2017, 23% din numărul total de nopți de cazare din România a fost reprezentat de străini. Mai multe detalii sunt prezentate în tabelul de mai jos: Tabelul 13: România - 2017 Hotel de 5 Hotel de 4 Hotel de 3 Hotel de 2 Hotel de 1 Hoteluri Apart- Apart- Apart- Total stele stele stele stele stea neclasificate hoteluri hoteluri hoteluri de 5 de 4 stele de 3 stele stele Români 35% 65% 84% 95% 96% 98% 15% 42% 72% 77% Străini 65% 35% 16% 5% 4% 2% 85% 58% 28% 23% Români 424.962 4.052.896 6.732.711 3.991.600 300.671 23.252 1.633 19.638 37.054 15.584.417 Străini 797.607 2.227.511 1.242.022 205.935 13.254 359 9.397 27.653 14.760 4.538.498 TOTAL 1.222.569 6.280.407 7.974.733 4.197.535 313.925 23.611 11.030 47.291 51.814 20.122.915 Conform statisticii, străinii preferă hoteluri și apartamente în regim hotelier de 4 și 5 stele. Astfel, în 2017, cazările străinilor au reprezentat 65% din totalul cazărilor peste noapte la hoteluri de 5 stele, și 85% din totalul cazărilor peste noapte la apartamente în regim hotelier de 5 stele. În 2017, în ceea ce privește tipul de hotel, cel mai mare număr de cazări peste noapte a fost înregistrat la hoteluri de 3 stele (39,6% din cazările peste noapte din 2017). Numărul cazărilor peste noapte la hoteluri de 3 stele din România (inclusiv lanțuri hoteliere internaționale și hoteluri locale) a atins 7,9 milioane, din care 1,2 milioane au fost reprezentate de străini (16%), iar 6,7 milioane (84%) de români. Tabelul 14: România - Hoteluri 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Hotel de 5 stele 6,0% 6,0% 6,2% 6,4% 5,8% 5,7% 6,1% Hotel de 4 stele 18,6% 20,7% 22,9% 24,0% 26,4% 28,5% 31,2% Hotel de 3 stele 31,9% 34,7% 39,1% 39,8% 39,9% 39,4% 39,6% Hotel de 2 stele 39,7% 35,0% 29,1% 26,9% 24,5% 23,8% 20,9% Hotel de 1 stea 3,0% 2,3% 1,9% 2,1% 1,9% 1,8% 1,6% Hoteluri neclasificate 0,6% 0,6% 0,7% 0,7% 0,5% 0,2% 0,1% Subtotal 99,8% 99,4% 99,8% 99,8% 98,9% 99,4% 99,5% Apartamente în regim hotelier 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Apart-hoteluri de 5 stele 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% Apart-hoteluri de 4 stele 0,0% 0,4% 0,0% 0,0% 0,5% 0,2% 0,2% Apart-hoteluri de 3 stele 0,2% 0,1% 0,2% 0,2% 0,6% 0,4% 0,3% Apart-hoteluri de 2 stele 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Subtotal 0,2% 0,6% 0,2% 0,2% 1,1% 0,6% 0,5% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Sursa: 7.2 7.2.1 Județul Constanța Mulți turiști vin la mare cu mașina, cu avionul sau cu trenul, printre alte mijloace de transport. Aeroportul Internațional Mihail Kogălniceanu (situat la 26 km nord-vest de Constanța) este principalul aeroport din regiunea Dobrogea și oferă acces la județul Constanța, Portul Constanța și stațiunile de la Marea Neagră. În 2018, a fost tranzitat în total de 129.000 de pasageri. 47 Potrivit celor mai recente date disponibile pe site-ul Ministerului Turismului, județul Constanța cuprinde un număr de 373 de hoteluri și 9 unități de apartamente în regim hotelier. Următorul grafic prezintă oferta hotelieră din cadrul județului Constanța. Figura 18. - 128 Hotels 101 Apart-hotel 100 88 50 20 15 2 5 7 4 4 3 2 1 1 1 0 Constanta Mangalia Eforie Costinești Năvodari Limanu Techirghiol Cernavodă Medgidia 23 August Mihail Kogălniceanu Sursa: Site-ul Ministerului Turismului (date actualizate la 10 mai 2019) http://turism.gov.ro/web/autorizare-turism/ Figura 19 - hotelier Constanta 5% 2% 4% Mangalia 32% 18% Eforie Costinești Năvodari 39% <1%-2% 23August, Techirghiol, Limanu, Cernavoda, Medgidia, Mihail Kogalniceanu Sursa: Site-ul Ministerului Turismului (date actualizate la 10 mai 2019) http://turism.gov.ro/web/autorizare-turism/ Tabelul 15 - hotelier Tip Constanța Mangalia Eforie Costinești Năvodari Altele (<1%) TOTAL Hotel - nr. de paturi 22.688 27.893 12.865 3.342 1.749 2.525 71.062 Unitate de apartamente în 150 48 48 1.602 1.848 regim hotelier - nr. de paturi TOTAL 22.688 27.893 12.865 3.342 1.749 2.525 71.062 % 32% 39% 18% 5% 2% 4% 100% Sursa: Site-ul Ministerului Turismului (date actualizate la 10 mai 2019) http://turism.gov.ro/web/autorizare-turism/ 48 Figura 20. 2018 - - 3% 2% 1% Constanta 4% Mangalia 18% 37% Eforie Navodari Techirghiol 35% Costinesti < 1% Medgidia, Cernavoda, Ovidiu, 23 August, Limanu, Mihail Kogalniceanu Potrivit Institutului Național de Statistică, în 2018, județul Constanța a atins un număr total de aproximativ 5.000.000 de nopți de cazare în toate spațiile de cazare existente, dintre care aproximativ 87% au fost cazări la hotel și 1,6% au fost cazări în unități de apartamente în regim hotelier. 7.2.2 Orașul Constanța Din numărul total de 373 de hoteluri, în orașul Constanța există 128 de hoteluri și 2 unități de apartamente în regim hotelier de 3 stele fiecare. Oferta de cazare la hotel existentă cuprinde 11.577 de camere sau echivalentul a 22.688 de paturi, în timp ce oferta de cazare existentă în unități de tip apartament în regim hotelier cuprinde un număr de 66 de camere (echivalentul a 150 de paturi). Tabelul 16 - Loc de desfășurare a Tip hotel Număr de hoteluri Număr de camere Numărul de paturi activității Județul Constanța Hoteluri 373 35.606 71.062 Apartamente în 9 775 1.848 regim hotelier Orașul Constanța Hoteluri 128 11.577 22.688 Hotel de 5 stele 3 247 502 Hotel de 4 stele 37 3.271 6.315 Hotel de 3 stele 67 5.729 11.304 Hotel de 2 stele 18 2.171 4.246 Hotel de 1 stea 3 159 321 Apartamente în 2 66 150 regim hotelier Unitate de 2 66 150 apartamente în regim hotelier de 3 stele Sursa: Site-ul Ministerului Turismului (date actualizate la 10 mai 2019) http://turism.gov.ro/web/autorizare-turism/ Stocul este în mare parte compus din unități dezvoltate în perioada comunistă. Orașul Constanța include 26 de hoteluri cu peste 150 de camere (dintre care 25 de unități sunt în stațiunea Mamaia), 24 de unități cu 100 - 150 de camere, 18 hoteluri cu 50 - 100 camere și 60 de hoteluri cu mai puțin de 50 de camere. 49 Figura 21 - 2018 - Hotels 1% 8% Apart-hotels Other accommodations 91% Potrivit Institutului Național de Statistică, în anul 2018, în orașul Constanța, numărul de nopți de cazare în hoteluri și unități de apartamente în regim hotelier a ajuns la 1.617.545, reprezentând 32,5% din numărul total de cazări peste noapte în toate unitățile existente în județul Constanța. În anul 2018, orașul Constanța a înregistrat 37% din numărul total de nopți de cazare în hotelurile și în unitățile de apartamente în regim hotelier existente (din județul Constanța), 32% din numărul total de paturi existente în hoteluri și în apartamente în regim hotelier. În anul 2018, toate unitățile de cazare existente în orașul Constanța au înregistrat 1.767.115 de nopți de cazare, dintre care 91% au fost cazări la hotel, aproximativ 1% în unități de apartamente în regim hotelier și aproximativ 8% în alte unități de cazare. Aceste date nu includ apartamentele private oferite spre închiriere de către localnici în perioada de vară. Figura 22 - 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0 2015 2016 2017 2018 Graficul de mai sus indică cererea hotelieră în timpul sezonului de vară, când hotelurile înregistrează rate de ocupare ridicate. 50 Figura 23. Capacitatea hotelurilor - - 321 502 5-star hotel 4,246 4-star hotel 6,315 3-star hotel 2-star hotel 1-star hotel 11,304 Sursa: Site-ul Ministerului Turismului (date actualizate la 10 mai 2019) http://turism.gov.ro/web/autorizare-turism/ Din numărul total de hoteluri existente din orașul Constanța, 3 hoteluri sunt afiliate la lanțuri hoteliere internaționale după cum urmează: ▪ Hotelul Ibis (hotel de 3 stele); ▪ Hotelul Ramada (hotel de 4 stele) și ▪ Hotelul Zenith - Hotel - spații de conferințe și centru spa (hotel tot de 4 stele). 7.2.3 Rata de ocupare Municipiul Constanța 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Rata de ocupare 32% 32% 36% 35% 36% 39% 42% 40% 43% Rata de ocupare este dedusă ca raport din numărul total de nopți de cazare și capacitatea de cazare a turiștilor disponibilă în perioada respectivă. Sosirile sau turiștii cazați reflectă numărul de turiști cazați în unitățile de primire turistică - toate persoanele (români și străini) care călătoresc în afara localității în care locuiesc, pentru o perioadă mai mică de 12 luni și petrec cel puțin o noapte într-o unitate de cazare turistică în zonele pe care le vizitează în țară; motivul principal al călătoriei este altul decât desfășurarea unei activități remunerate în locurile vizitate. Nopțile sau cazările peste noapte reprezintă fiecare noapte în care o persoană este înregistrată într-o unitate de cazare turistică, indiferent dacă este sau nu prezentă în cameră. 7.3 Hotelurile existente în Constanța, Mamaia și Mamaia Nord au peste 100 de săli de conferințe, iar capacitatea lor maximă depășește 8.500 de locuri. Hotelul Del Mar Mamaia are 5 săli de conferințe și o capacitate maximă de 1.425 de locuri. De asemenea, hotelul Zenith Mamaia, Hotelul Caraiman - Voila Mamaia au o capacitate maximă a sălilor de conferință de 600-700 locuri, urmate de Hotelul Malibu Mamaia, Hotelul Iaki Mamaia, Hotelul Riviera Mamaia, cu o capacitate maxima de 400-500 de locuri. 51 7.4 Au fost analizate tarifele hotelurilor din Constanța în zona amplasamentului, analiza vizând camerele duble, atât la hoteluri de 3 stele, cât și la hoteluri de 4 și 5 stele. Tabelul 17 - tarife pe noapte de cazare la hotel Nr. Numele hotelului Perioada (4-5 iunie Perioada (8-9 iunie Tipul hotelului 2019) 2019) Preț (€) de până la Preț (€) de până la la: (€) la: (€) 1 Arena Regia Hotel & Spa - Marina Regia Residence 100€ 266€ 100€ 231€ Hotel de 5 stele 2 Hotelul Vega 109€ 321€ 103€ 321€ Hotel de 5 stele 3 Hotelul Phoenicia Royal 122€ 208€ 122€ 674€ Hotel de 5 stele Tarife hoteluri de 5 stele 100€ 321€ 100€ 321€ 4 Hotelul Malibu 119€ 173€ 119€ 168€ Hotel de 4 stele 5 Del Mar & Conference Center 100€ 211€ 100€ 211€ Hotel de 4 stele 6 Hotelul Bulevard 84€ 161€ 84€ 161€ Hotel de 4 stele 7 Hotelul Parc 63€ 169€ 63€ 169€ Hotel de 4 stele 8 Hotelul Bavaria Blu 55€ 261€ 55€ 261€ Hotel de 4 stele 9 Hotelul Golden Palace 48€ 99€ 48€ 99€ Hotel de 4 stele 10 Hotelul Nevada 50€ 80€ 50€ 80€ Hotel de 4 stele 11 Zenith - Top Country Line - Conference & Spa Hotel 74€ 123€ 107€ 132€ Hotel de 4 stele 12 Hotelul Ambasador 68€ 126€ 68€ 126€ Hotel de 4 stele 13 Hotelul Ges 60€ 72€ 70€ 96€ Hotel de 4 stele 14 Hotelul Opera Mamaia 129€ 406€ 133€ 406€ Hotel de 4 stele 15 Hotelul Queen Vera 58€ 104€ 60€ 104€ Hotel de 4 stele 16 Hotelul Alcor Beach 100€ 100€ 100€ 100€ Hotel de 4 stele 17 Hotelul Phoenicia Luxury 116€ 354€ 92€ 354€ Hotel de 4 stele 18 By Tony Hotel 99€ 146€ 99€ 146€ Hotel de 4 stele 19 Hotelul Richmond 72€ 145€ 72€ 145€ Hotel de 4 stele Tarife hoteluri de 4 stele 48€ 406€ 48€ 406€ 20 Hotelul Scala 29€ 40€ 29€ 40€ Hotel de 3 stele 21 Hotelul Maryiotis 36€ 42€ 36€ 42€ Hotel de 3 stele 22 Hotelul Golden Rose 47€ 75€ 47€ 75€ Hotel de 3 stele 23 Hotelul London 31€ 50€ 31€ 50€ Hotel de 3 stele 24 Hotelul Merty 29€ 75€ 38€ 49€ Hotel de 3 stele 25 Hotelul Dacia Sud 54€ 93€ 54€ 93€ Hotel de 3 stele 26 Hotelul Klein 42€ 56€ 42€ 56€ Hotel de 3 stele 27 Hotelul Mihaela 65€ 94€ 75€ 104€ Hotel de 3 stele 28 Hotelul Megalos 33€ 73€ 42€ 73€ Hotel de 3 stele 29 Hotelul Havana 46€ 59€ 46€ 101€ Hotel de 3 stele 30 Hotelul Perla 30€ 44€ 30€ 44€ Hotel de 3 stele Tarife hoteluri de 3 stele 29€ 94€ 29€ 104€ 31 Hotelul Dobrogea 39€ 47€ 39€ 47€ Hotel de 2 stele 32 Hotelul Cora 24€ 45€ 24€ 45€ Hotel de 2 stele Tarife hoteluri de 2 stele 24€ 47€ 24€ 47€ 52 Tabelul 18 - Nr. Nume unitate de Perioada (4-5 iunie 2019) Perioada (8-9 iunie 2019) Tip de unitate de apartamente în regim apartamente în regim hotelier hotelier Preț (€) de la: până la (€) Preț (€) de la: până la (€) 1 Pacific - Constanța 39€ 71€ 44€ 71€ Unitate de apartamente în regim hotelier de 3 stele 2 Tomis Garden - 115€ 132€ 115€ 132€ Unitate de Constanța apartamente în regim hotelier de 3 stele 3 Carmen - Eforie 56€ 87€ 56€ 87€ Unitate de apartamente în regim hotelier de 2 stele 4 White Tower Mamaia 140€ 324€ 140€ 324€ Unitate de - Năvodari apartamente în regim hotelier de 4 stele Numărul minim de nopți pentru care poate fi rezervat un apartament în regim hotelier la Phoenicia Holiday Resort (Năvodari) este de 3 nopți, iar tarifele variază între 390 - 540 EUR per apartament în regim hotelier. 53 7.5 Concluzii ▪ În pofida potențialului uriaș demonstrat de-a lungul timpului, interesul pentru investițiile hoteliere în zona de litoral este limitat, comparativ cu alte subpiețe și sectoare mai atractive din țară; acest lucru se datorează perioadei limitate a sezonului în care se înregistrează venituri la capacitate maximă, din cauza unei promovări mai puțin eficace și mai puțin orientate a serviciilor, care nu sunt adaptate corespunzător unei cereri mai educate. ▪ Cu toate acestea, piața hotelieră de pe litoralul românesc este o piață dezvoltată în ceea ce privește stocul imobiliar, datorită hotelurilor construite în perioada comunistă și îmbunătățirilor recente aduse hotelurilor, serviciilor mai bune și infrastructurii îmbunătățite. ▪ Interesul principalului grup de părți interesate - investitori locali pare să se fi schimbat în ultimii ani în sensul adaptării serviciilor în locul maximizării profitului pe termen scurt cu un minim de investiții; modelul bulgar ar fi un model de urmat, dar este nevoie de o promovare mai bună și de mai mulți operatori de hoteluri interesați să vândă servicii și să sporească performanța; acest lucru este posibil cu sprijinul unor operatori de turism cunoscuți. ▪ Județul Constanța înregistrează un număr total de nopți de cazare ale turiștilor străini de aproximativ 4,54 milioane din numărul total înregistrat de 20,12 milioane, care tot este scăzut și este orientat în principal către hotelurile de 4 și 5 stele; o creștere a acestei cereri ar spori interesul pentru investițiile cu valoare ridicată față de investițiile tipice de dimensiuni reduse și de cererea reală, orientate mai ales către camerele ieftine. Mamaia are o bază mai bună comparativ cu celelalte zone ale litoralului românesc, deoarece s-a dovedit că a atras principala parte a investițiilor și se bucură de un interes sporit. 54 8 Această secțiune prezintă activitățile recente de pe piața imobiliară, împreună cu volumele tranzacțiilor din cele trei sectoare comerciale majore - birouri, comerț cu amănuntul și hotelier. O evaluare din punct de vedere industrial nu este considerată relevantă la acest nivel, deoarece valoarea amplasamentului vizat este semnificativ mai mare decât cea a unui proiect industrial. Acest fapt este cu atât mai relevant cu cât oferă indicii privind valorile capitalului și date pe baza cărora se poate calcula valoarea dezvoltării printr-un model financiar care introduce indicatorul de valoare brută a dezvoltării. La ultimul moment de vârf al sectorului imobiliar, în 2008, România avea o piață a investițiilor imobiliare extrem de lichidă, cu volume totale de peste 2 miliarde și, respectiv, 1 miliard EUR, în pofida disponibilității limitate de produse moderne în acea perioadă. România era atunci a treia cea mai mare piață de investiții din punct de vedere al tranzacțiilor din Europa Centrală și de Est (ECE) (după Polonia și Republica Cehă). Între 2009 și 2013, volumele au scăzut semnificativ pe măsură ce numărul de jucători activi s -a prăbușit. Tranzacțiile s-au intensificat în 2014, când au atins o valoare de aprox. 1,17 miliarde EUR (inclusiv un număr de tranzacții unice și foarte mari), iar tendința ascendentă a continuat în 2016 și 2017, când au fost tranzacționați aproape 0,9 miliarde EUR, respectiv 1 miliard EUR, după o valoare de 0,67 miliarde EUR în 2015. Având în vedere populația și PIB-ul prognozat, este de așteptat ca România să ocupe în anii următori locul al doilea în ECE, doar în urma Poloniei, din punct de vedere al volumului investițiilor. În 2018, volumul investițiilor imobiliare din România a fost estimat la circa 900 milioane EUR, o valoare ușor sub cea înregistrată în 2017 (963 milioane EUR), cu un număr de tranzacții în diverse stadii de negociere, care cel mai probabil urmează a fi aprobate. Deși numărul de tranzacții a scăzut, dimensiunea medie a tranzacțiilor a crescut până la aproximativ 31 milioane EUR. Bucureștiul a reprezentat peste 78% din volumul total al investițiilor, în principal datorită celor două tranzacții foarte mari cu clădiri de birouri din trimestrul 2 și trimestrul 3. Volumele de pe piață au fost dominate de tranzacții cu clădiri de birouri (50%), în timp ce spațiile pentru comerțul cu amănuntul au reprezentat aprox. 35%. Figura 24 2500 Office Retail Industrial Mixed Residential Hotels 2000 1500 1000 500 0 2001 2002 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Sursa: Jones Lang LaSalle Cea mai mare tranzacție din 2018 a fost achiziția The Bridge (fazele 1 și 2), un complex 58.000 m2 de birouri în subpiața centru-vest a Bucureștiului, de către grupul românesc Dedeman. Achiziția a marcat intrarea 55 grupului pe piața imobiliară a acestui grup, care a devenit cunoscut ca cel mai de succes magazin de bricolaj din România. Tabelul 19 -2018 Oraș / Proprietate Data Vânzător / Cumpărător GLA (m2) Preț (mil. Preț EUR) (EUR/m2) 50% din Parklake București 2018 Caelum Dev./ Sonae Sierra 73.000 125* 3.425 Militari Shopping Center, 2018 AERE/MAS REI 51.400 95 1.848 București Atrium Mall Arad 2018 Cosmovia Holdings Limited/MAS REI 28.600 40,5 1.416 Festival Mall Sibiu 2018 Primavera Development/NEPI 43.000 21 488 Rockcastle 50% din Various / Intercora 2017 Intercora / Mitiska 30.000 18 600 Portfolio Botosani/ Family Center 2017 Real4you / Immofinanz 6.200 5 806 București/ Obi Pallady 2017 Dan Petrescu/ Kika 12.000 10 833 Braila/ Armonia Braila 2017 Geelan Imprex/ Glorious Electric 36.580 20 547 Corporation 50% din Diverse/ Iulius Group 2017 Iulius Group/ Atterbury Europe n/a 175 n/a Portfolio Diverse/ 4 Real Hypermarkets 2017 Metro / Terazone n/a 15 n/a Iasi/ Felicia Iasi 2017 CBRE GI / IPC 11.318 29,5 2.606 Randament: 10,3% 40% din Iași / ERA Iași 2017 Argo/ Prime Kapital 50.000 35 n/a Diverse/ Alpha Group 2017 Alpha Group/ Mitiska 55.000 60 1.091 Sursa: Jones Lang LaSalle O tranzacție importantă cu spații de birouri în România a fost achiziția Oregon Park, un complex de 68.500 m2 de birouri din zona Floreasca Barbu-Văcărescu, în subpiața de nord a Bucureștiului, de către Lion’s Head Investment, un fond creat printr-un joint venture între fondul sud-african Old Mutual Property și AG Capital din România. Cea mai mare tranzacție a anului de spații pentru comerțul cu amănuntul a fost achiziționarea de către Sonae Sierra a unei participații de 50% în ParkLake Shopping Center, deținut de dezvoltatorul imobiliar irlandez Caelum Development. Militari Shopping Center, deținut de Atrium European Real Estate, a fost achiziționat de MAS Real Estate pentru suma de 95 de milioane EUR și, împreună cu achiziția proiectului Festival Shopping Center al Primavera Development din Sibiu de către NEPI Rockcastle, pentru suma de 21 milioane EUR, reprezintă alte tranzacții majore de spații de comerț cu amănuntul din 2018. Tabelul 20 - An Numele Preț în Preț EUR/cameră, Vânzător Cumpărător GLA / hotelului EUR randament Camere 2018 Mercure Unirii 11,4 99k East Balkan Properties Fondul Orbis 110 camere 2018 Sport Cluj 3,7 27k SIF Moldova privat, local 136 camere 2017 Radisson 163,5 7,75% Elbit Revetas / Cerberus 86.000 2017 Angelo 13,7 n/a Warimpex U City Public n/a Sursa: Jones Lang LaSalle Intervalul randamentelor obținute în România, Polonia, Republica Cehă și Ungaria rămâne la un nivel record sau apropiat de acesta. Lichiditatea s-a îmbunătățit, dar rămâne semnificativ sub potențial, în principal din cauza disponibilității limitate de produse de calitate de vânzare la prețuri realiste pe piața liberă. Randamentele pentru spațiile premium de birouri sunt de 7,25%, pentru spațiile de comerț cu amănuntul premium sunt de 7,00%, în timp ce randamentele pentru locații industriale premium sunt de 8,25%, toate 56 reducându-se cu 25 bps comparativ cu anul precedent; se manifestă în continuare o foarte ușoară presiune de scădere asupra randamentelor, cu excepția spațiilor pentru comerțul cu amănuntul. Tabelul 21 Randamente pentru locații Birouri Centre comerciale Zone industriale premium România - trim. 4, 2018 7,25% 7,00% 8,25% Sursa: Jones Lang LaSalle 57 specifice 58 9 Această secțiune prezintă principalele zone de dezvoltare din orașul Constanța, o imagine generală a infrastructurii existente și potențialul orașului care poate stimula mai multe investiții în comparație cu performanța actuală. Având în vedere facilitățile existente și dimensiunea obiectivului, potențialul de a dezvolta utilizări non-piață, cum ar fi parcuri, utilizări culturale, este redus, dar ar putea fi de interes crearea unui spațiu public pentru promovarea și sprijinirea, printre altele, a mediului de afaceri local și a turismului, într-un centru de conferințe bine amplasat. 9.1 Zone de dezvoltare Constanța face parte din riviera română, situat în partea de est a României, la nord de riviera bulgară. Zona este amplasată de-a lungul coastei Mării Negre, incluzând o altă atracție unică în Europa - delta naturală a Dunării, de-a lungul a 275 km de coastă. Mamaia este cea mai importanta stațiune din aceasta zonă, situată la nord de Constanța, ca o centură de pământ încadrată la est și vest de apă: Marea Neagră, respectiv lacul Siutghiol. Mamaia este o destinație de top în perioada de vară, fiind populară pentru atmosferă și stilul de viață, cu investiții recente în infrastructură. Având în vedere proiectul de dezvoltare propus, creșterea interesului pentru piețele imobiliare din regiune și alte măsuri care trebuie puse în aplicare, Constanța are un mare potențial de dezvoltare, față de performanțele actuale. Conform unui proiect de dezvoltare urbanistică, mai jos sunt analizate o serie de evoluții actuale și viitoare. Cartierele orașului au un caracter specific, fiind un amestec de spații sociale, publice, de servicii și spații verzi, cu elemente de identitate arhitectonică și segregare spațială. Zona centrală este o atracție pentru localnici, turiști și oameni de afaceri datorită reprezentativității sale, fiind una dintre cele mai importante resurse ale orașului, o mărturie a existenței sale milenare la intersecția mai multor culturi. Aici există un mix de monumente arheologice și arhitecturale, lăcașuri de cult, portul vechi și reperul orașului - cazinoul Constanța. Zona Mamaia, situată la nord de Constanța, este principala destinație turistică a orașului, cu numeroase hoteluri și locuri de agrement și o plajă frumoasă, considerată cea mai atrăgătoare destinație din România pentru sezonul estival. Parcul Tăbăcăriei, cel de-al doilea pol turistic important, este influențat de prezența delfinariului și a muzeelor. Legătura dintre zona turistică din nord și centru este asigurată de bulevardele Tomis, Lăpușneanu și Mamaia, care sunt principalii poli turistici și comerciali ai orașului. Cel de doilea pol este reprezentat de bulevardele Ștefan cel Mare și Ferdinand, principalele rute din centrul orașului până la gară. Primăria are în vedere să îmbogățească oferta turistică a orașului cu un drum de legătură rapid care să lege portul și zona terminalului de pasageri cu centrul orașului și să contribuie la regenerarea și utilizarea mai bună a patrimoniului construit din centrul vechi al orașului. Există, de asemenea, elemente arheologice de uz industrial - silozurile Saligny situate în zona portuară. În oraș, există și o zonă industrială extinsă, incluzând o parte a platformelor industriale abandonate sau mai puțin eficiente, dar cu utilitățile necesare, și astfel de zone vor beneficia de o atenție deosebită pentru dezvoltarea suplimentară a orașului odată cu noul plan urbanistic general. Municipalitatea intenționează să efectueze studii pentru a identifica modalitățile de creare a unor centre intermodale funcționale care să conecteze diverse zone de mijloace de transport public, cum ar fi aeroportul, gara, portul și terminalele de pasageri, precum și parcări pentru biciclete, pentru a încuraja utilizarea acestui mijloc de transport. 59 Figura 25 Sursa: Site- - domeniul de aplicare pentru noul PUG 60 10 Această secțiune analizează nevoile actuale din punctul de vedere al facilităților publice din zona extinsă, concentrându-se în principal asupra sectorului public, a divertismentului și a petrecerii timpului liber. Această analiză este necesară pentru a oferi o indicație a infrastructurii existente și a celei necesare și a modului în care aceasta ar putea sprijini dezvoltarea obiectivului. 10.1 Cadru Primăria orașului Constanța a elaborat inițiative de îmbunătățire a infrastructurii publice pentru susținerea dezvoltării durabile a zonei metropolitane Constanța: ▪ Strategia de dezvoltare a turismului, o viziune strategică ce oferă orientări pentru adaptarea dezvoltării turismului în Constanța la inițiativele și evoluțiile locale, naționale, europene și mondiale; ▪ Planul integrat de dezvoltare, elaborat în 2010, a selectat 112 proiecte prioritare pentru a stimula dezvoltarea în trei domenii principale: „Constanța pentru investitori”, cu optsprezece proiecte evaluate la 1,06 miliarde EUR, „Constanța pentru turiști”, cu douăsprezece proiecte evaluate la 1,42 miliarde EUR și „Constanța pentru rezidenți”, cu 82 de proiecte evaluate la 6,13 miliarde EUR; ▪ Planul de dezvoltare durabilă pentru Constanța oferă o strategie și un plan de acțiune cu un proiect de portofoliu. 10.2 Infrastructura de transport Constanța are o infrastructură rutieră bună, cu autostrada A2, „Autostrada Soarelui”, de aproximativ 212 km, care face legătura cu Bucureștiul și se îmbină cu autostrada A4 de 21,76 km, în prezent fiind o centură a orașului Constanța, dar se are în vedere și un drum de legătură cu frontiera bulgară la sud și cu Tulcea și Brăila la nord. Face parte din Coridorul paneuropean IV. Drumurile europene E60, E81 și E675 sunt conectate la centura Constanței, în timp ce E87 conectează ieșirea din nord spre Republica Moldova în Giurgiulești cu granița sudică cu Bulgaria, la Vama Veche, prin Constanța. Potrivit Direcției Regionale Drumuri și Poduri Constanța (DRDPC), are în administrația proprie un număr de treisprezece drumuri clasificate drept drumuri naționale cu o lungime totală de 456 km și unsprezece poduri care facilitează accesul în rețea, în principal pentru traversarea Dunării și a celor trei canale ale sale. Potrivit datelor de la Regia Autonomă Județeană de Drumuri și Poduri Constanța (RAJDPCT), există alte douăzeci de drumuri naționale, totalizând 847 km, în sprijinul infrastructurii rutiere în cadrul județului. Serviciul de transport intern este deservit de principalul operator de transport public local, RATC, care operează linii de autobuz, în timp ce liniile de tramvai nu au fost folosite în ultimul deceniu. Aeroportul Internațional Mihail Kogălniceanu asigură legătura între Constanța și mai multe capitale europene (Londra, Istanbul, Tallinn) sau orașe mai îndepărtate din România (Satu Mare, Cluj-Napoca) prin zboruri charter sau zboruri regulate, în special în sezonul de vară. Se află la 20 km nord-vest de amplasament, pe drumul european E60. A fost construit în 1955 ca bază aeriană militară, deschis pentru operațiunile civile în 1960. A înregistrat 778.766 de pasageri în 1979, când numărul turiștilor străini veniți pe riviera română era la un nivel ridicat, arătând potențialul său real; în 2017 a gestionat 127.635 pasageri, cu o creștere de 35% față de 2016. Rețeaua feroviară către Constanța beneficiază de legături bune, făcând parte din rețeaua principală de cale ferată, cu o rețea complet reînnoită de la București la Constanța, care oferă timpi de tranzit competitivi și un acces mai ușor către piețele din Europa Centrală. 61 Figura 26 - Constanța deține cale ferată, port cu interconexiuni prin feribot, făcând parte din cel de al 4-lea Coridor de transport pan-european și TRACECA. Portul oferă acces direct de la fiecare terminal la rețeaua feroviară națională și europeană, prin rețeaua feroviară de aproximativ 300 km numai în zona portului. Transportul fluvial include portul Constanța pe traseul canalelor Dunăre-Marea Neagră, fluviul Dunărea traversând capitalele Europei, Canalul Rin-Main-Dunăre până la portul Rotterdam în nord. Figura 27. Infrast CFR 62 Constanța cuprinde un port maritim și unul fluvial. Portul maritim este un nod pentru traficul de containere pe Marea Neagră, pentru cereale în Europa Centrală și de Sud-Est, având legături bune prin toate mijloacele de transport, inclusiv prin conducte. Acesta beneficiază de facilități moderne pentru navele de pasageri și are disponibilitate pentru o viitoare extindere. Din 2007, Portul Constanța a devenit o Zonă Liberă. Similar porturilor europene și internaționale importante, poate găzdui cisterne cu o capacitate de 165.000 dwt și vrachiere cu o capacitate de 220.000 dwt. Figura 28 Portul fluvial Constanța este legat de fluviul Dunărea prin Canalul Dunăre-Marea Neagră, punct principal al portului Constanța. Datorită costurilor scăzute și volumelor mari de marfă care pot fi transportate, Dunărea este unul dintre cele mai avantajoase moduri de transport, o alternativă durabilă la transportul rutier european congestionat. 10.3 Infrastructuri publice Potrivit datelor de la Inspectoratul Școlar, orașul Constanța cuprinde în total 107 unități de educație publică, incluzând 52 de grădinițe, 32 de școli și 25 de licee. Acest număr reprezintă aproximativ un sfert la nivelul județului, care cuprinde în total de 484 unități publice și alte 41 de unități private, grădinițele fiind componenta principală. În 2018, un număr total de peste 109.000 de elevi s-au înscris într-una dintre aceste unități, 33% în școlile primare, 23% în școlile gimnaziale și 21% în licee. Excluzând grădinița, media de 390 de elevi pe școală reprezintă o rată echilibrată între mediul rural și urban la nivelul județului. În județul Constanța există 34 de spitale și clinici, majoritatea clinicilor, respectiv 21, fiind amplasate în principalul oraș - Constanța, inclusiv patru spitale principale. Există, de asemenea, mai multe clinici medicale private. Administrația județeană a semnat în 2006 un contract de finanțare pe 20 de ani pentru construirea Centrului de Expoziții Constanța pe Bulevardul Mamaia 331A, pentru a permite organizarea de expoziții și de reuniuni ale partenerilor de afaceri. Centrul a fost inaugurat în 2009, având o suprafață construită desfășurată de 7.894 m2 la parter și la etajul superior, două lifturi, o suprafață de expunere mare de 2.439 m2 la parter, o altă suprafață de 1.256 m2 la etajul superior, săli de conferințe și birouri mai mici. S-a observat că în 63 septembrie și noiembrie 2017 a avut loc o licitație publică pentru închirierea parterului cu opt birouri, o suprafață agregată de 480 m2 fiind comercializată la un preț minim fără TVA de 9,7-10,6 EUR/ m2, sau 59 EUR per sală de conferințe pe zi sau 15 EUR per sală de conferințe pe oră. Tomis Centre este un centru de afaceri situat pe Str. Nicolae Titulescu nr. 32, construit de Primărie pe baza proiectului din 2013 pentru promovarea dezvoltării serviciilor turistice. Mai multe proceduri de licitație pentru închirierea spațiilor din această clădire au fost programate pentru mai 2019. Condițiile de închiriere diferă din cauza specificațiilor diferite ale spațiilor, fie situate la subsol, fie la etajul superior, cu un preț de pornire de 4,1-5,3 EUR/ m2 sau, în cazul în care condițiile de piață sunt diferite, cu un preț de pornire de la 8 EUR/m2. Chiria este de tip „Double Net Lease”, spațiile fiind de obicei închiriate pe perioade de 1-3 ani, cu posibilitate de prelungire. Există o limitare pentru chiriașii de tip IMM-uri, ONG-uri, agenții, asociații sau alte instituții care lucrează în domeniul turismului sau oferă servicii asimilate. 10.4 Baze sportive Constanța este locul unde s-au născut personalități remarcabile din diverse sporturi: campioanele olimpice la gimnastică Simona Amânar și Cătălina Ponor, înotătorul medaliat cu bronz la Jocurile Olimpice de vară 2004 Răzvan Florea, locul 1 în clasamentul WTA în 2017 și 2018 Simona Halep, Gheorghe Hagi, cel mai mare fotbalist român și unul dintre cei mai buni mijlocași atacanți europeni în anii '80 și '90. În ceea ce privește mărimea, bazele sportive cu cele mai mari dimensiuni din Constanța acoperă ramurile principale: fotbal, tenis, atletism, handbal, sporturi nautice și rugby. Orașul are mai multe stadioane mici și mijlocii, inclusiv, cel mai important, Farul - o arenă sportivă multifuncțională cu 16.000 de locuri pentru spectatori. O investiție semnificativă în domeniu este reprezentată de Academia Gheorghe Hagi, care formează tineri fotbaliști talentați pentru echipa sa din prima ligă, Viitorul, și echipa națională. Figura 29. Principalele terenuri de sport din apropierea obiectivului 64 Constanța deține multe terenuri de tenis care se bucură de un interes tot mai mare din partea tinerilor în general în Romania și mai ales în Constanța, având-o pe Simona Halep drept model de jucător profesionist de tenis. Există mai multe cluburi de fotbal, inclusiv FC Viitorul, a cărui echipă joacă în prima divizie românească, și Farul Constanța. În Constanța există și două echipe de rugby și unul dintre cele mai importante cluburi de handbal din România, HCD Constanța. Constanța, ca stațiune de vară, găzduiește Cupa europeană de Triatlon ETU în fiecare an începând cu 2014. 10.5 Constanța nu a finalizat încă Registrul Verde, o bază de date care include zonele verzi și vegetația. Orașul are mai multe parcuri mici și medii, cel mai mare fiind parcul Tăbăcărie, de aproximativ 0,5 km2, fiind de aproape zece ori mai mare față de Parcul Gării și Parcul Primăriei. Potrivit Institutului Național de Statistică, zona care cuprinde parcuri, piețe publice, grădini publice, centre sportive, cimitire are aproximativ 1,5 km2 pentru populația totală a orașului, incidența zonei verzi situându- se la un nivel foarte scăzut, comparativ cu București, unde este de aproximativ 23 m2/locuitor și nivelul minim din UE de 26 m2/locuitor; cu toate acestea, orașul cuprinde, de asemenea, terenuri nedezvoltate în partea de vest a șoselei de centură E87, o suprafață mare de apă care nu este luată în calcul. Figura 30. Principalele parcuri din proximitatea obiectivului 65 Cantitățile mari de praf din oraș provin mai ales din zonele înconjurătoare, orașul fiind înconjurat de trei părți de terenuri degradate, culturi neacoperite, dar și de exploatări miniere de suprafață. Constanța se află într - o zonă în care precipitațiile înregistrează o valoare medie de sub 0,5 l, iar temperatura are valori ridicate, context care contribuie la procesul de deșertificare a terenurilor învecinate. Prin urmare, Primăria a proiectat un sistem de protecție împotriva vântului de joasă densitate de 2,5 milioane m2 de-a lungul șoselei de centură a orașului. În interiorul orașului există, de asemenea, o suprafață semnificativă, mai mare decât întreaga zonă verde, situată central, care are încă o utilizare industrială, dar se presupune că, pe termen mediu și lung, aceasta va fi integrată cu alte utilizări. Lacul Tăbăcăriei este un lac din zona administrativă Constanța, aflat la numai 500 m vest de obiectiv. Acesta are un potențial înalt, dar este încă subutilizat, ca și celălalt lac mare din Constanța - Lacul Siutghiol. Lacul Tăbăcăriei găzduiește sporturi nautice, în timp ce pentru Lacul Siutghiol l, primăria are intenția să creeze noi atracții, cum ar fi facilități de andocare pentru a contribui cu o valoare adăugată mai mare pentru oraș. Municipalitatea a renovat și dotat vechiul cinematograf Republica, transformându-l în noul centru de evenimente destinat tinerilor „Jean Constantin” deschis în 2016 și având un calendar plin de evenimente pentru public. 10.6 Studii de caz Aceasta nu reprezintă o recomandare de strategie juridică optimă de urmat. În general, contractul de parteneriat pentru un hotel ar putea fi: ▪ Francizat - Hotelul este deținut și operat de un proprietar sub o marcă aparținând unui terț, iar proprietarul va plăti o taxă de licențiere proprietarului mărcii. ▪ Administrat - Proprietarul hotelului va apela la un administrator terț pentru a opera hotelul în numele său și va plăti acestuia taxa de administrare. ▪ Închiriat - de la proprietar - Operatorul hotelului nu deține în mod direct hotelul, ci îl închiriază de la proprietar. ▪ Deținut - Deținut și exploatat de un proprietar care suportă toate costurile asociate hotelului, dar beneficiază de venituri ridicate. ▪ Modelul francizat sau administrat necesită investiții de capital scăzute comparativ cu hotelurile operate de proprietari. Mai jos sunt analizate și prezentate mai multe proiecte dezvoltate în Europa, lângă litoral. A. Baltic Park Molo – Świnoujście, Polonia Locul de desfășurare: Świnoujście, între plajă și promenada principală a orașului; Dezvoltator: Zdrojowa Invest; Anul construcției: 2016-2021, a treia fază în curs de execuție; Dimensiunea terenului: ~20.000m2 Detalii privind proiectul: Patru clădiri cu aproximativ 570 de unități (majoritatea dintre ele cu apartamente de lux în regim hotelier); 66 Zona de servicii și vânzare cu amănuntul de ~ 2.000 m2; Centru de conferințe cu o capacitate de 1.200; Faza 1: clădirile C și D, 61 de apartamente - finalizate; Faza 2: clădirea A - hotel cu 340 de unități - finalizat recent; Faza 3: clădirea B - hotel cu 170 de unități - planificat a fi dezvoltat; Clădirile A și B - unități cu apartamente de lux în regim hotelier cu proprietari multipli; Hotelurile vor avea cinci stele; Clădirea A va opera sub marca internațională Radisson Blu Resort; Altele: O parte importantă și recognoscibilă a proiectului va include un dig. B. Diune Hotel & Resort– Kołobrzeg, Polonia Locul de desfășurare: - Kołobrzeg, chiar lângă plajă și lângă un parc; Dezvoltator: Zdrojowa Invest; Anul construcției: 2008-2010, modernizat în 2015-2016; Dimensiunea terenului: ~20.000m2 Detalii privind proiectul: Trei clădiri: A și B (apartamente) și C (unități cu apartamente de lux în regim hotelier); 246 apartamente; Două restaurante, cafenea, zonă spa, complex A de băi finlandeze și piscină, club de fitness; teren de joacă pentru copii; 1.000 m2 de săli de conferințe pentru 900 de persoane; C. Sheraton Hotel Sopot – Sopot, Polonia Locul de desfășurare: Sopot, între plajă și promenada principală a orașului; Dezvoltator: n/a; Anul construcției: 2007-2008, ulterior modernizat; Dimensiunea terenului: n/a; Detalii privind proiectul: O clădire, 190 de camere; Dimensiunea clădirii ~ 15.000 m2; 11 săli de ședințe; Centru de conferințe de dimensiuni mari; centru SPA cu piscină; Restaurante și spații comerciale; clasament de cinci stele; Hotelul face obiectul unui contract de management hotelier sub marca Sheraton a Marriott International; Altele: O parte importantă și recognoscibilă a proiectului va include un dig. D. Proiect mixt rezidențial și hotelier - Costa del Sol, Spania Locul de desfășurare: Costa del Sol, Spania, pe plajă; Dezvoltator: n/a; Anul construcției: în curs de execuție; Dimensiunea terenului: ~20.000m2 Detalii privind proiectul: O clădire, 127 de camere; Dimensiunea clădirii ~ 23.500 m2; centru de conferințe de dimensiuni mari; Centru SPA cu piscină; restaurante și spații comerciale; în viitor, ar putea fi un hotel marca Ritz Carlton. 67 Ca o concluzie generală, toate investițiile prezentate sunt: ▪ situate în apropierea plajei și majoritatea unităților au expunere directă la mare; ▪ caracterizate de structura mixtă a tipurilor de clădiri planificate - clădire cu apartamente și unități hoteliere/cu apartamente de lux în regim hotelier; ▪ clasificate la standarde înalte - 5 stele, de multe ori finisate la cheie; ▪ oferă numeroase facilități suplimentare, cum ar fi centre SPA, cluburi de fitness și piscine și altele; ▪ oferă un centru de conferințe cu o capacitate de aproape 1.000 de persoane fiecare. ▪ În multe cazuri, s-a proiectat și un dig. Digul a devenit un punct de atracție, inclusiv pentru turiștii cazați în alte hoteluri sau pentru călători. 68 Capitolul VI. Analiza terenului 69 11 Analiza terenului Această secțiune prezintă succint zona care face obiectul studiului, evidențiind elementele considerate a avea un impact asupra reamenajării ulterioare a zonei. Trebuie să se țină seama de faptul că informațiile cu privire la titlul de proprietate, la elementele tehnice și la restricții sunt limitate. O analiză completă va fi efectuată de un specialist înainte de începerea amenajării. 11.1 Prezentarea amplasamentului Suprafața amplasamentului este de 11 600 m2. Amplasamentul nu este direct accesibil cu autoturismul din Bulevardul Mamaia, dar accesul este posibil din mai multe alei construite pentru complexurile rezidențiale din vecinătate. Amplasarea este strategică, pe malul mării în regiunea Mamaia – un centru turistic al orașului. Amplasamentul vizat se află la capătul sudic al Peninsulei Mamaia, la aproximativ 4,5 km est față de centrul orașului Constanța. Imediata vecinătate este formată din mai multe complexuri rezidențiale, unele înalte, altele joase, alături de instituții publice, o piață de fructe de mare și o plajă cu promenadă. Spațiile rezidențiale și căminele studențești sunt situate de-a lungul țărmului Mării Negre și în partea din spate a zonei rezidențiale joase. O serie de autorități și instituții publice se află în zona de la Bulevardul Mamaia până la complexurile rezidențiale menționate anterior. Printre clădirile joase din apropiere se numără complexul dezvoltat în parteneriat între Primărie și un investitor italian - Santa Maria Bay. Printre clădirile înalte din vecinătate se numără complexul nou Spectrum Residences, construit în perioada 2007-2009, cu parter și douăsprezece etaje superioare, precum și blocurile FZ, construite în jurul anului 1990. Figura 31. Împrejurimile amplasamentului Bulevardu l Mamaia Amplasamentul Santa Maria Bay Blocurile FZ Spectrum Residence Instituții Cămine s publice studențești Sursa: Imagini din satelit Google 3D Au fost propuse mai multe amenajări în zonă, inclusiv revitalizarea unei piețe de pește din apropiere, precum și o promenadă. În pofida dimensiunii sale relativ mici, amplasamentul vizat poate avea o valoare strategică prin crearea de legături și de sinergii între aceste amenajări într-un mod care să ducă la creșterea dezvoltării economice locale. 70 11.2 Titlul de proprietate Potrivit bazei de date cadastrale publice, pentru zona amplasamentului sunt disponibile următoarele informații: Figura 32 - eTerra ANCPI - vedere macro Figura 33 - eTerra ANCPI - vedere a zonei Nu a fost furnizat un extras de carte funciară pentru amplasament; se presupune că suprafața totală a amplasamentului este de 11.600 m2. 71 11.3 Planificare Un nou plan urbanistic se află în procedură de licitație, prin urmare s-au folosit informațiile existente. Potrivit informațiilor publice din baza de date a Primăriei Municipiului Constanța, pentru zona amplasamentului unt disponibile următoarele informații extrase din PUG. Zona figurează ca parte a zonei „UTR 32”. S-a observat că în trecut au fost aprobate mai multe planuri urbanistice zonale, în plus față de planul urbanistic general. Figura 34. Planul urbanistic PUG pentru zona amplasamentului Sursa: Date Extrasele din planurile urbanistice zonale sunt furnizate pentru a indica baza de dezvoltare ulterioară a zonei. Figura 35 Sursa: Ban În urma discuției cu reprezentanții Primăriei Municipiului Constanța - arhitectul șef, au rezultat câteva aspecte, și anume: 72 ▪ PUZ-ul amplasamentului este același ca al proiectului rezidențial din apropiere, construit pe te renul primit în concesiune de la Primărie. Totuși, Primăria poate iniția un alt plan urbanistic dacă este necesar. În orice caz, cartierele rezidențiale din vecinătate sunt mai importante și trebuie luate în considerare. ▪ S-a considerat că terenul aparține Primăriei. Deși în ANCPI forma pare a fi cea a cifrei 4, parcelele mici care completează acel 4 aparțin și ele Primăriei, dimensiunea fiind de aproximativ 11.600 m2. ▪ În prezent, ca și în cazul proiectului rezidențial învecinat dinspre sud, care face parte dintr-o parcelă mai mare, inclusiv amplasamentul, POT este în prezent 17%, iar CUT 2,2. ▪ Dincolo de această parcelă, Primăria deține și o întindere de pământ care face legătura cu Pescăria (Piața de pește) până la Strada Pescarilor. Primăria dorește să creeze o promenadă (pentru pietoni și autoturisme) pe malul mării, care să lege promenada existentă în proiectul rezidențial din vecinătatea sudică cu Piața de pește și cu Strada Pescarilor. De-a lungul promenadei ar trebui să existe restaurante și cafenele. Cu toate acestea, în prezent nu există un proiect concret, ci doar o intenție, și ar fi nevoie de finanțare, dar nu de la bugetul local. ▪ Primăria intenționează să creeze un drum de coastă care să lege plaja 3 Papuci cu partea de sud, până la plaja Mamaia; acest proiect este supus unor constrângeri de natură juridică și financiară; prin urmare, Strada Pescarilor ar constitui principala cale de acces pentru amplasament, întrucât în partea de vest a terenului, spre Bulevardul Mamaia, există doar drumuri de gradul 3 sau 4 – alei locale care nu sunt apte să suporte un trafic mai intens; acestea se leagă de Bulevardul Mamaia prin Strada Unirii. ▪ Construcția noului drum de acces pare a fi foarte costisitoare din cauza zidurilor de protecție care trebuie ridicate și a digurilor din mare; nu există plajă în față, iar strada ar fi expusă direct acțiunii valurilor puternice. ▪ Nu se preconizează probleme din punct de vedere arheologică. ▪ Noul PUG este într-o fază preliminară a procedurii de licitație, deci poate dura doi ani sau chiar mai mult. În orice caz, este posibil să se ia în discuție actualizarea specificațiilor actuale, care ar putea fi perimate. ▪ Primăria are nevoie și de câteva spații pentru uz propriu, deoarece biroul unei autorități ar trebui să aibă o vizibilitate bună spre arterele mari. ▪ Primăria prevede două incubatoare de afaceri la nord-vest și la sud-vest. ▪ Primăria intenționează să continue amenajarea portului de agrement în fața pieței de pește. ▪ Drumurile existente în cadrul proiectelor rezidențiale joase din sud vor fi conectate cu drumurile de pe terenul în cauză. ▪ Este de așteptat ca, în noul PUG, terminalul de petrol aflat în centrul orașului, lângă gară, inclusiv tunelul Anghel Saligny care leagă această zonă de portul neutilizat în prezent, o mare parte din acesta, în proprietate privată, să poată fi transformată într-un nou sector de afaceri și servicii. Aceasta ar necesita decontaminarea solului, a cărui curățare este costisitoare. ▪ În noul PUG, se va dori dezvoltarea în continuare a părții de nord-vest a municipiului Constanța, unde există încă loturi mari de teren disponibile în oraș. ▪ Primăria are proiecte de dezvoltare a infrastructurii, cum ar fi noul drum de-a lungul litoralului. 73 Figura 36. Planul urbanistic zonal PUZ pentru zona amplasamentului PUZ-ul aplicabil în prezent zonei amplasamentului a fost aprobat prin Hotărârea Consiliului Local 45/2011, care prevede o valoare maximă a CUT sau a raportului dintre suprafața construită desfășurată și suprafața zonei de 2,2 și un procent de ocupare a terenului de maximum 17%. Nu se știe în ce măsură acest plan urbanistic zonal este armonizat cu celelalte planuri de zonare, cum ar fi planurile pentru zona țărmului, dar se presupune că planul actual este valabil. Pentru zona amplasamentului au fost realizate mai multe planuri urbanistice zonale (PUZ). În vecinătate, în 2007 a fost aprobat un plan de port turistic combinat cu un complex rezidențial înalt, cu un coeficient de utilizare a terenului CUT de 4,2 și un procent de ocupare a terenului de 60% din suprafața totală. PUZ -ul Peninsula este un proiect rezidențial privat cu blocuri de apartamente înalte. 74 Primăria a dorit, de asemenea, să creeze un port de agrement în apropiere, unde este digul, și anume proiectul Diamant. Cu toate acestea, statutul juridic al terenului din peninsulă este destul de incert, dar se presupune că acest lucru nu va afecta proiectul de dezvoltare a amplasamentului. Figura 37. Planul urbanistic PUZ Peninsula pentru portul turistic din proximitatea amplasamentului Surse publice au menționat că un port în zona Pescărie se află pe lista de priorități nr. 3 din Hotărârea Guvernului nr. 558/2017, ca proiect de importanță națională. 11.4 Obiectivele relevante din zona amplasamentului În ceea ce privește împrejurimile, la doar 700 m distanță la vest și la nord de amplasament au fost identificate mai multe instituții publice, institute de cercetare și inițiative locale pentru obiective cu caracter maritim, printre care: ▪ Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Geologie si Geoecologie Marină - GeoEcoMar, sub coordonarea Ministerului Cercetării Științifice, reprezintă punctul focal al excelenței naționale în cercetare și consultanță privind geologia marină, de coastă, fluvială și lacustră, geofizica și geo - ecologia, precum și un centru de referință pentru științele marine și ale pământului; ▪ Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare Marină „Grigore Antipa“ este operatorul tehnic al rețelei naționale de monitorizare fizică, chimică și biologică și de supraveghere a eroziunii costiere și este implicat în cercetarea de bază și tehnologia aplicată, esențiale pentru înțelegerea, protejarea și gestionarea mediului marin și costier în zona exclusivă economică a României de la țărmul Mării Negre. Acesta reprezintă România în domeniul științei marine, cu diferite organizații și grupuri de experți ale convențiilor internaționale la care participă; ▪ Centrul Expozițional Constanța - discutat în secțiunea anterioară; 75 ▪ Centrul Meteorologic Regional Dobrogea; ▪ Biroul Poliției Mediului; ▪ Centrul de pregătire marină CERONAV; ▪ Cămine studențești - Universitatea Ovidius; ▪ Piața de fructe de mare cu rolul de a furniza fructe de mare proaspete; ▪ Un port turistic este dezvoltat parțial la nord de complexul Diamant. Figura 38. Principalele parcuri din proximitatea obiectivului La mai puțin de 1,5 km la vest și la sud sunt prezente și alte obiective de recreere și agrement, printre care: ▪ parcuri tematice (Delfinariul, Acvariul, Gravity, parcuri de distracții); ▪ Lacul și Parcul Tăbăcăriei - cel mai mare din Constanța; ▪ un centru comercial important - City Park, deținut de NEPI, cu o suprafață totală de 52 100 m² GLA, situat în apropiere de Mamaia, care este principala destinație de pe litoralul românesc, în nordul orașului, iar VIVO (fost Maritimo) Constanța se află în vestul orașului; ▪ facilități sportive: stadion, terenuri de tenis; ▪ telegondola, un circuit de 2 km în linie dreaptă amplasat la 50 m deasupra solului, cu o panoramă superbă către Marea Neagră și hotelurile din Mamaia, care circulă în ambele sensuri între Hotel Perla și Hotel Cazino, o cursă (într-un singur sens) încheindu-se în opt minute; ▪ numeroase hoteluri și obiective de petrecere a timpului liber din Mamaia, stațiunea estivală cea mai căutată din România, la nordul amplasamentului; ▪ înspre plaja Mamaia și Bulevardul Mamaia, zona este în principal rezidențială, cu blocuri și case semi- detașate în partea de sud. 76 Figura 39. Principalele parcuri din proximitatea obiectivului S-au luat în considerare obiectivele de dezvoltare specifice cu impact asupra zonelor studiate din cadrul strategiilor de dezvoltare ale Primăriei, inclusiv: ▪ Riviera Tomis - îmbunătățirea infrastructurii de transport cu un drum modern care să facă legătura între centrul vechi al orașului și Golful Mamaia și îmbunătățirea infrastructurii de coastă a Falezei Nord; ▪ îmbunătățirea ofertei turistice din zona Tomis-Mamaia; ▪ creșterea atractivității potențialului turistic al lacului Tăbăcărie; ▪ extinderea promenadei pentru Faleza Nord; ▪ portul turistic Mamaia. 77 Capitolul VII. Dezvoltarea amplasamentului 78 12 În această secțiune s-au sintetizat, mai întâi, elementele de bază ale piețelor țintă, precum și concluziile legate de dezvoltarea amplasamentului vizat, rezultând un set de funcționalități. Aceste informații ar constitui baza pentru trei scenarii de dezvoltare care ar trebui să satisfacă cerințele orașului privind, printre altele, forma urbană, mixul de dezvoltare și spațiile deschise și propun estimări realiste pentru timpul de construcție necesar, potențialul de vânzări și profit. Scopul este de a îmbunătăți dezvoltarea economică a sectorului turistic, de a crea legături și sinergii cu alte proiecte pentru a spori dezvoltarea economică locală, care ar depăși în mod normal valoarea financiară directă a zonei. Pe de altă parte, s-a stabilit că Primăria va discuta oportunitatea aprobării și dezvoltării unei clădiri înalte în cadrul amplasamentului pentru a crește în mod direct valoarea financiară directă, având în vedere diversele limitări, printre care: restricțiile de coastă, cartierul rezidențial din imediata apropiere, posibila opoziție publică etc. 12.1 ▪ Piața rezidențială este piața imobiliară cea mai dezvoltată din Constanța, iar pentru zona amplasamentului – „Faleza Nord - Trocadero - City Park Mall - Capitol - Delfinariu”, prețurile medii de vânzare la apartamente în €/m2 sunt: Stoc: Garsoniere și apartamente cu două camere Apartamente cu trei și patru camere După 2000: 1.340-1.360 1.170- 1.400 Înainte de 2000: 1.260-1.290 1.240-1.250 ▪ Prețurile de închiriere pentru apartamente în zona studiată - „Faleza Nord - Trocadero - City Park Mall - Capitol - Delfinariu“ sunt mai mari comparativ cu celelalte zone, prețurile medii de închiriere în € pe lună fiind: Stoc: garsonieră două camere trei camere patru camere După 2000: 250 400 550 800 Înainte de 2000: 200 300 380 500 ▪ Prețurile de vânzare pentru casele tipice din zona amplasamentului – „Faleza Nord - Trocadero - City Park Mall - Capitol - Delfinariu” sunt mai mari comparativ cu alte zone din oraș, media fiind de 1 080 €/m2 pentru cele construite în ultimii optsprezece ani; ▪ Prețul terenurilor în zona litorală Constanța depinde de accesibilitate și de vecinătatea imediată, media pentru întreaga zonă „Faleza Nord - Trocadero - City Park Mall - Capitol - Delfinariu” fiind mai mare comparativ cu alte zone din oraș, respectiv de aproximativ 470 €/m 2; variațiile de la această medie depind de potențialul de dezvoltare, exprimat de obicei prin parametrul CUT, și de restricțiile specifice; în mod special ▪ Analiza comparativă pe baza prețului terenurilor arată un preț al terenurilor cu deschidere la mare și dezvoltare potențială pe cel puțin cinci nivele situat între 450 și 700 €/m2, de obicei cu o dimensiune de 3 000-5 000 m2, precum și unele oferte de până la 920-1 000 €/m2. Câteva elemente de fundamentare sunt anexate în anexa 3. Alte elemente de fundamentare. Acestea reprezintă însă doar prețul cerut, putând exista un decalaj mare între această valoare ridicată și o valoare reziduală semnificativ mai mică; ▪ Un complex aflat în imediata apropiere a amplasamentului este Santa Maria Bay, format din vile cu parter plus etaj și mansardă. Prețul de vânzare cerut pentru a vilele mai ieftine din acest complex cu o suprafață construită desfășurată de 320-340 m2 și o suprafață de teren de 330-530 m2 este de aproximativ 1 500 €/m2, iar prețul de închiriere se situează între 3 000 și 3 500 €/lună, adică 79 echivalentul a aproximativ 9-10 €/m2. Prețul de vânzare cerut pentru vilele cele mai scumpe din acest complex, cu o suprafață construită desfășurată de 430-470 m2 și o suprafață de teren de 420-800 m2 este de aproximativ 2 000 €/m2, iar prețul de închiriere se situează între 3 500 și 5 000 €/lună, adică echivalentul a aproximativ 8-10,5 €/m2; toate prețurile sunt fără TVA, închirierea făcându-se pe o perioadă de minimum doi ani, cu bucătăria și baia mobilate; valoarea de închiriere și valoarea de capital reflectă o rentabilitate a investiției brute în aproximativ 25-30 de ani; ▪ Alte blocuri de apartamente în imediata apropiere a amplasamentului sunt Spectrum Residences, un complex de cinci blocuri cu parter și douăsprezece etaje superioare. Prețul de vânzare cerut se situează între 1.600 și 1.800 €/m2 de suprafață utilă pentru apartamentele cu două camere, iar prețul de închiriere este echivalentul a aproximativ 5-7 €/m2, suprafețele depășind de obicei 90 m2; valoarea de închiriere și valoarea de capital reflectă o rentabilitate a investiției brute în 20-25 de ani; ▪ Constanța are un potențial important pe piața ospitalității, dar interesul pentru investiții hoteliere este mai mic comparativ cu investițiile din alte orașe și sectoare din cauza limitării activității în principal la cele trei luni de vară; ▪ Piața cuprinde un stoc imobiliar impresionant, cu 128 de hoteluri în orașul Constanța, dintr-un total de 373 de hoteluri în întregul județ; cele mai multe dintre acestea au fost construite în perioada comunistă, iar în ultimii ani li s-au adus unele îmbunătățiri ▪ O necesitate absolută este creșterea în continuare a calității serviciilor și îmbunătățirea infrastructurii, precum și o mai bună promovare atât în mod direct, cât și prin intermediul operatorilor de turism; ▪ Mamaia are o bază mai bună comparativ cu celelalte zone ale litoralului românesc, fiind dovedit faptul că atrage cea mai mare parte a investițiilor și că beneficiază de un interes sporit; ▪ Analizând studiile de caz prezentate în secțiunea privind piața hotelieră, inclusiv cele referitoare la amplasamentele situate în apropiere de plajă cu expunere directă la mare, se observă că acestea sunt caracterizate de o structură mixtă, formată din apartamente și unități hoteliere sau clădiri cu apartamente de lux în regim hotelier, în general la un standard înalt de calitate – 5 stele, de multe ori cu finisaje la cheie, oferind numeroase facilități suplimentare, de exemplu centru SPA, piscină, club de fitness etc. Un centru de conferințe cu o capacitate de aproape 1.000 de persoane este o necesitate, iar în multe cazuri a fost proiectat și un ponton. Pontonul a devenit și un punct de atracție pentru turiștii cazați în alte hoteluri sau pentru călători. 12.2 Cadrul de dezvoltare ▪ Au fost studiate piețele care ar putea fi de interes pentru situarea specifică a amplasamentului. Informațiile au fost filtrate pentru a îndeplini cerința Primăriei de a propune un proiect imobiliar care să poată îmbunătăți dezvoltarea economică a zonei turistice, să creeze legături și sinergii cu alte amenajări pentru a spori dezvoltarea economică locală. Se presupune că astfel de cerințe ar depăși valoarea financiară directă a zonei. ▪ Se va discuta oportunitatea dezvoltării unei clădiri înalte în cadrul amplasamentului pentru a crește în mod direct valoarea financiară directă, având în vedere diversele limitări, printre care: restricțiile de coastă, cartierul rezidențial din imediata apropiere, posibila opoziție publică etc. ▪ Au fost identificate mai multe intervenții publice cu baze imobiliare create în preajma amplasamentului, pentru a crea valoare adăugată și beneficii pentru oraș în diverse domenii: turism, mediul de afaceri, cercetare și dezvoltare, cămine studențești, divertisment. Mai precis, piața de 80 fructe de mare, centrul expozițional, institutele de cercetare-dezvoltare și mai multe autorități dispun de spații imobiliare în imediata vecinătate a amplasamentului; ▪ Multe dintre inițiativele Primăriei din întreaga zonă metropolitană Constanța se axează pe creșterea dezvoltării turismului local, pe atragerea mai multor întreprinderi, care înseamnă creșterea contribuțiilor fiscale, precum și pe îmbunătățirea infrastructurilor locale; ▪ Economia locala funcționează bine, dar se pare că nu beneficiază de toate avantajele poziției strategice a orașului la țărmul Mării Negre, printre care se numără portul regional si facilitățile turistice; ▪ Numărul redus de firme din sectorul turismului de pe litoralul Mării Negre este o consecință a perioadei de vară limitate la aproximativ trei luni pe an; o prelungire a acestei perioade ar fi posibilă îndeosebi în Constanța datorită turismului de afaceri; ▪ Cu o priveliște fabuloasă asupra țărmului Mării Negre, amplasamentul are un potențial excelent pentru spații rezidențiale și/sau hoteliere; ▪ Dacă presupunem că facilitatea ar integra și alte elemente, cum ar fi zone de conferință, de restaurante și de evenimente, de calitate înaltă, ar putea deveni un punct de reper în zonă. ▪ O inițiativă de promovare a interesului în cadrul unei structuri unice, cum este cea propusă recent prin studiul Băncii Mondiale - Agenția de Promovare a Investițiilor (IPA), poate beneficia efectiv de o clădire de referință situată în cel mai potrivit loc de pe țărmul Mării Negre, oferind facilități integrate, sprijin pentru evenimente de afaceri, conferințe, spațiu de birou flexibil, cazare și restaurant; ▪ În ceea ce privește dezvoltarea specifică, un concept ar fi opțiunea zonei “belvedere”, cuprinzând facilități de alimentație publică, accesibilă pe jos pentru că face parte din promenadă, cu o piațetă publică cu parc și spații publice, de înălțime mai mică, cu un centru comunitar în care să se poată întâlni oamenii, eventual cu parcare; Ar fi de dorit o parcare subterană accesibilă dinspre promenada litorală și, poate, cu o cale de acces secundară spre partea de vest. Această opțiune ar însemna mai puține spații rezidențiale sau clădiri înalte pe terenul cu o zonă deja intens populată, prin urmare nu ar maximiza beneficiile financiare sau chiar ar face să scadă valoarea reziduală a terenului. Pe de altă parte, ar oferi alte facilități în beneficiul orașului; ▪ Cu șase blocuri înalte în imediata apropiere, amplasamentul are nevoie de o zonă verde pentru îmbunătățirea calității vieții; ▪ S-a considerat că ar fi util să se integreze mai multe firme locale într-un incubator de afaceri sau/birouri flexibile; acest lucru s-ar putea realiza fie în regim privat, fie prin concesiune; ▪ De asemenea, ar trebui să existe și săli de conferință care să integreze inițiativele grupului ad-hoc, pe bază de proiecte, inclusiv inițiativele privind IPA; ▪ Un aspect esențial pentru dezvoltarea amplasamentului este asigurarea unei accesibilități adecvate a drumurilor, inclusiv cu vehicule. Atunci când va fi funcțional cel puțin un drum de acces pentru vehicule, proiectul de dezvoltare a amplasamentului va putea începe. 81 12.3 Potrivit analizei, s-a luat în considerare includerea mai multor piețe potențiale pentru dezvoltarea amplasamentului: Tabelul 22 Considerate adecvate Rezidențială Funcționalitate Figuri Bloc rezidențial Componenta rezidențială ar reprezenta o S-a urmărit, pe baza dovezilor privind prețurile abordare simplă, presupunând că interesul pentru zona specifică, un nivel preconizat în de a maximiza câștigul financiar prevalează. intervalul 1 600-1 700 €/m2. Comercială Funcționalitate Figuri Hotel Piața hotelieră este atrăgătoare, dar S-a pornit de la premisa unui preț mediu de 100 € majoritatea hotelurilor din Mamaia sunt pe zi pentru un hotel de 4 stele. deschise în perioada estivală, din luna mai până în octombrie, perioada de vârf fiind luna iulie. În Constanța, hotelurile beneficiază și de turismul de afaceri și sunt deschise tot anul. Birouri Cererea de birouri este limitată la Constanța, Chiria pentru birourile modernizate este între 8 și iar stocul principal este format din clădiri de 11 €/m2 pe lună; parterul clădirilor de birouri este, birouri de dimensiuni mici sau clădiri ocupate de obicei, închiriat cu o chirie mai mare și folosit ca de proprietari de-a lungul bulevardelor spațiu comercial. Mamaia și Tomis. Cei mai importanți ocupanți sunt băncile, societățile de asigurare și de consultanță, companiile din domeniul transporturilor și clinicile. Se consideră că o clădire de birouri de calitate cu spațiu flexibil poate reuși să atragă chiriași prin relocare sau ocupare nouă. Comerț cu Dezvoltarea rezidențială în zonă ar necesita Cu o zonă de captare cu dimensiuni medii, se amănuntul unele servicii și facilități suplimentare, preconizează o valoare de capital asemănătoare cu (parterul inclusiv magazine alimentare de proximitate. cea a componentei rezidențiale, prin urmare acest blocurilor) Aceste zone ar putea include diverse element, adecvat în ambele cazuri, ar fi activități comerciale, cum ar fi magazine dimensionat, probabil, la o suprafață minimă. alimentare, farmacii, restaurante, servicii. Infrastructuri publice Birourile S-a considerat că mai multe birouri din Zona nu are acces și vizibilitate suficientă din strada autorităților sectorul public sau municipale ar putea fi principală pentru a găzdui birourile unei autorități publice mutate în clădiri de calitate ca elemente ale publice mari, ci mai degrabă o structură mai mică acestora. și spații de birou flexibile. Săli de Orașul are multe hoteluri cu săli de Birourile din clădirile municipalității Constanța sunt conferințe conferință, însă poziția amplasam entului oferite la un preț minim fără TVA de 9,7 -10,6 vizat este unică, iar facilitățile integrate ar euro/m2, sau 59 euro pe sală de conferințe pe zi sau crește interesul pentru aceasta. 15 euro pe sală de conferință pe oră, acesta fiind considerat un nivel minim. Spațiul ar fi organizat în 82 Considerate adecvate format modular pentru a permite redimensionarea și adaptarea la diversele evenimente. Evenimente Serviciile de calitate și poziția excelentă ar O vedere panoramică, eventual de la ultimul etaj, publice și permite organizarea de întâlniri și ar putea crea o emblemă a proiectului. private evenimente într-o atmosferă relaxată. Activități în aer În orice scenariu, se consideră că ar fi nevoie Un scenariu cu clădiri joase ar putea beneficia pe liber, agrement, de o piațetă publică cu parc și de spații deplin de elementele exterioare combinate cu divertisment publice. Amprenta clădirii este scăzută, facilitățile publice pentru a permite evenimente permițând în prezent crearea de largi zone care să aducă și o rentabilitate financiară. Interesul verzi și parcuri și se prevede că acestea vor pentru o sală în aer liber este limitat la perioada atrage turiști care vor veni pe jos, ca parte a verii, prin urmare nu va maximiza componenta zonei promenadei. Cinematografe se găsesc financiară în eventualitatea unei astfel de pe o rază de 2 km până la City Park Mall. Un dezvoltări a zonei. teatru deschis, în aer liber, care să găzduiască diverse evenimente ar constitui o atracție interesantă la malul mării, dar aflându-se în imediata apropiere a unor spații de locuit, ar putea fi dificil de gestionat nivel ridicat de zgomot, în special după apusul soarelui. Spații verzi Vecinătatea imediată este dens construită cu Pentru a susține o bună calitate a vieții, noul blocuri înalte, prin urmare este nevoie de proiect trebuie să ofere spații verzi extinse în suficient spațiu verde pentru a echilibra proporție de peste 50%. Ar fi necesară și o parcare, calitatea vieții în zonă. se preconizează că aceasta s-ar baza pe o soluție de parcare verde, inteligentă, ar putea fi avute în vedere terase verzi. Pe baza dovezilor actuale de pe piață, există mai multe sectoare necorespunzătoare: Tabelul 23 Considerate necorespunzătoare Centru Densitatea centrelor comerciale se situează printre primele trei din orașele din România, toți comercial comercianții naționali și internaționali importanți fiind prezenți aici. Având în vedere dimensiunea lotului de teren și poziția acestuia, nu este considerat adecvat. Educație: Școli Orașul are numeroase unități de învățământ. Având în vedere dimensiunea lotului de teren și și grădinițe poziția acestuia, nu este considerat adecvat. Spitale și clinici Orașul are mai multe spitale și clinici, inclusiv private. Având în vedere dimensiunea lotului de teren și poziția acestuia, nu este considerat adecvat. Logistică Orașul are o serie de zone mai potrivite pentru dezvoltarea unor astfel de unități. Având în vedere dimensiunea lotului de teren și poziția acestuia, nu este considerat adecvat. Concluziile se bazează pe dovezile actuale de pe piață și pe tendințele preconizate pe termen m ediu. Este posibil ca această situație să se schimbe și, prin urmare, se recomandă să se urmărească frecvent evoluția și tendințele pieței. 83 84 13 Scenarii de dezvoltare a amplasamentului 13.1 Scenarii de dezvoltare propuse - - SCENARIO 1. DEVELOPMENT APPRAISAL - HOTEL / RESI Pescarilor Street - Constanta, Romania Appraisal Date 21/05/2019 Estimated Annual Income / Total Sale Currency Euro Income deduction Contracted Rent / EMRV (including non- Parking / EMRV (€) (net effective) recoverables and Gross External Area Gross Rentable Area No of Units Lease Length Total GOI pa structural vacancy) (% ) NOI pa sq m sq m Parking years Euro/mth/sq m Euro/mth Euro % Euro Use Type Auxiliary Sale price Sale price Total Sale Cost of Sale / Non-rec. Net Sale Aparthotel 12,375 9,900 1,700 16,830,000 16,830,000 Parking for aparthotel - underground 4,830 4,200 120 6,000 720,000 720,000 Offices 600 500 20 8.00 50.00 60,000 10.00% 54,000 Hotel - 4* with conference rooms and restaurant 12,270 8,850 1,869,231 1,869,231 CAR PARK - Overground 1,500 1,500 60 4,000 240,000 240,000 CAR PARK - Underground - Hotel 2,415 2,100 60 - - Total Area - incl. parking 29,160 22,850 Hotel No. of stars Room type No. of rooms Average rate (€) Months F&B&Others Occupancy rate Gross income/room Expenses* Yearly net income **** Double rooms 150 €100 12 35% 45% €24,923 50% €1,869,231 per sq m GLA Total GDV Estimated Gross Development Value before Purchaser's Costs - - Aparthotel 1,700 16,830,000 Parking for aparthotel - underground 6,000 720,000 Offices Capitalisation Rate @ 9.00% 1,200 600,000 Hotel - 4* with conference rooms and restaurant @ 10.5% 2,012 17,802,198 CAR PARK - Overground 4,000 240,000 CAR PARK - Underground - Hotel Blended Cap Rate 52.16% Total Sale 1,338 36,192,198 Total GDV 36,192,198 excl. parking Euro/sq m GLA 1,880 incl. parking Euro/sq m GLA 1,584 OBSERVAȚIE: Valoarea brută a dezvoltării (VBD) este o noțiune de obicei echivalentă cu valoarea de piață sau valoarea, reflectând o valoare brută totală de dezvoltare sau o valoare de capital a unui anumit program sau a unei anumite clădiri la momentul finalizării. A se vedea definiția din anexa 1. A1. Nu trebuie confundată cu costul de dezvoltare. 85 13.2 Scenarii de dezvoltare propuse - SCENARIO 2. DEVELOPMENT APPRAISAL - RESIDENTIAL Pescarilor Street - Constanta, Romania Appraisal Date 21/05/2019 Estimated Annual Income / Total Sale Currency Euro Income deduction Contracted Rent / ERV (including non- Parking / EMRV (€) (net effective) recoverables and Gross External Area Gross Rentable Area No of Units Lease Length Total GOI pa structural vacancy) (% ) NOI pa sq m sq m Parking years Euro/mth/sq m Euro/mth Euro % Euro Use Type Auxiliary Sale price Sale price Total Sale Cost of Sale / Non-rec. Net Sale Block 1+2 23,088 17,760 - 1,700 30,192,000 30,192,000 Underground Parking Block 1+2 10,063 8,750 210 6,000 1,260,000 1,260,000 Exterior Parking Block 1+2 4,323 4,323 153 4,000 612,800 612,800 Retail 1,972 1,400 20 5 9.00 151,200 10% 136,080 Total Area - excl. parking 39,446 32,233 383 30,343,200 30,328,080 Total Area - incl. parking 39,446 32,233 32,216,000 32,200,880 per sq m GLA Total GDV Estimated Gross Development Value before Purchaser's Costs - - Block 1+2 1,700 30,192,000 Underground Parking Block 1+2 6,000 1,260,000 Exterior Parking Block 1+2 4,000 612,800 Retail Capitalisation Rate @ 9.50% 1,023 1,432,421 Blended Cap Rate 90.5% Total Sale 1,039 33,497,221 Total GDV 33,497,221 OBSERVAȚIE: Valoarea brută a dezvoltării (VBD) este o noțiune de obicei echivalentă cu valoarea de piață sau valoarea, reflectând o valoare brută totală de dezvoltare sau o valoare de capital a unui anumit program sau a unei anumite clădiri la momentul finalizării. A se vedea definiția din anexa 1. A1. Nu trebuie confundată cu costul de dezvoltare. 86 13.3 Scenarii de dezvoltare propuse - Versiunea 3 Centru comunitar Utilizare principală Suprafață Suprafață Comentarii % din Chirie Ocup. Estimare m2 construită suprafața €/an VBD € desfășurată zonei m2 Infrastructura 1.160 Alei pietonale, drumuri de acces pentru vehicule cu piste protejate 10% pentru biciclete Servicii recreaționale 8.940 Parc cu spații pentru recreere, terenuri, spații de joacă, de cățărare 77% Parcare acoperită 4.300 etc. 73.800 90% 738.000 Centru de relaxare deasupra parcării 2.000 2.000 192.000 90% 1.920.000 Centru de sănătate deasupra parcării 600 600 57.600 90% 576.000 Facilități în aer liber, terenuri 1.700 deasupra parcării Alei de parc 500 Spații verzi cu copaci 4.140 Inserție comercială 1.500 Parcare subterană cu spații publice la parter și terasă la etaj, eventual 13% Spațiu de evenimente 500 500 limitată mai întâi la perioada verii, și cluburi pentru tineri, adulți și 60.000 70% 466.667 Etaj pentru comercianți stradali de 1.000 1.000 vârstnici pentru restul perioadei, cu opțiunea de a extinde spațiile 144.000 70% 1.120.000 alimente, restaurante, toalete publice pe durata întregului an dacă există cerere. Spațiile publice pot Terasă la ultimul etaj cu acoperiș 1.500 cuprinde baruri de mici dimensiuni, din gama comercianților stradali 108.000 30% 360.000 retractabil de alimente și a piețelor, inclusiv comercializare de pește și preparare de alimente, precum și diverse alte preparate. Total 11.600 4.100 100% 635.400 5.180.667 OBSERVAȚIE: Valoarea brută a dezvoltării (VBD) este o noțiune de obicei echivalentă cu valoarea de piață sau valoarea, reflectând o valoare brută totală de dezvoltare sau o valoare de capital a unui anumit program sau a unei anumite clădiri la momentul finalizării. A se vedea definiția din anexa 1. A1. Nu trebuie confundată cu costul de dezvoltare. Scenariul de mai sus oferă o indicație pentru VBD, pornind de la premisa unei clădiri joase, conform solicitării Primăriei. S-a considerat că acest lucru ar limita potențialul conflict cu opinia publică și cu vecinii rezidențiali imediați, în cazul unei clădiri înalte. În plus, ocuparea depășește lim ita de 17% din PUZ, dar s-a ținut seama de faptul că Primăria poate actualiza parametrul. Valoarea reziduală este foarte scăzută în acest scenariu, deci nu merită investiția. Pe de altă parte, există câteva avantaje pentru public care ar trebui luate în considerare: spații publice și facilități, parc, atracții sportive și o parte mică de zonă comercială care poate genera venituri din chirii. 87 13.4 În ciuda elementelor de diferențiere dintre scenarii, s-a considerat că trebuie respectate orientările generale. Cu mai multe etape, proiectul va oferi beneficii financiare și publice. Mai concret, în urma dezvoltării infrastructurii, interesul și valoarea s-ar reflecta fie ca valoare brută a dezvoltării proiectelor comerciale ridicate cu dezvoltatorii, fie direct de către Primărie, cu zone construite pentru utilizări comerciale și publice, spații verzi sau zone de agrement ca beneficii publice. Dimensiunea financiară se axează pe chiria obținută din contractul de leasing sau pe valoarea de capital din componentele vânzării, pe veniturile din impozitul pe profit și din impozitul pe proprietate. 13.4.1 Etapa 1 Ca regulă de orientare, dezvoltatorii și potențialii investitori sau cumpărători sunt interesați de un proiect de dezvoltare dacă există deja o infrastructură care include, ca primă etapă, drumurile și utilitățile. Această etapă include o intervenție publică pentru dezvoltarea drumurilor de acces pentru vehicule, iar succesul acesteia depinde de asigurarea surselor de finanțare. S-a luat în considerare ca premisă a dezvoltării amplasamentului existența cel puțin a unuia dintre următoarele drumuri de acces: ▪ drumuri extinse de la Santa Maria Bay, care este varianta cea mai probabilă; ▪ drum extins de la Bulevardul Mamaia prin Strada Pescarilor/Studenților, care este și posibil, și util pentru zonă; ▪ bulevardul de coastă, care are un calendar nesigur. De asemenea, este de așteptat, în această perioadă a etapei prealabile, să se clarifice orice probleme legate de planificare, de condițiile preliminare legale sau tehnice și de autorizațiile de construcție pentru o dezvoltare eficace. 13.4.2 Etapa 2 - Este necesară elaborarea unei cărți tehnice sau a unui proces-verbal de recepție pentru continuarea angajamentului, dat fiind faptul că aceasta implică Primăria pe termen mediu-lung și, astfel, se va câștiga și încrederea dezvoltatorilor. Este un set de reguli elaborate în mod profesionist, cu un angajament specific de a oferi un cadru clar pentru investitori și de a stabili un manual de bune practici. De exemplu, aceasta poate include cerințele pentru întreținerea zonelor publice, a zonelor verzi, a eliminării diferitelor materiale, acestea fiind doar câteva exemple. În România, cadrul legal pentru administrarea în comun este mai puțin reglementat și ar trebui avute în vedere soluții, de exemplu, în administrarea zonelor verzi. 13.4.3 Etapa 3 - Cu o resursă limitată de parcuri, Constanța trebuie să furnizeze mai multe astfel de elemente și are posibilitatea de a construi o nouă facilitate conform tendințelor. La scară mică, ca în primele două scenarii, sau la scară mai mare, ca în cel de-al treilea scenariu, este necesară o combinație care să includă facilități în aer liber, parcuri, spații de relaxare și de ședințe. Importanța deosebită acordată zonelor pietonale (promenade, parcuri, alei pietonale) va susține o viață socială activă. Acțiunile participative de tip urban sunt un factor esențial în consolidarea legăturilor sociale la nivelul cartierului. Investițiile precum centrul cultural, spațiile publice deschise, parcurile și grădinile de zarzavaturi din cadrul proiectelor rezidențiale, precum și clădirile unităților de învățământ, vor stimula implicarea turiștilor și în special a copiilor și vor contribui la construirea unei comunități. Organizarea de evenimente culturale (târguri, expoziții, concerte etc.) și activitățile pedagogice vor anima periodic interacțiunea socială la nivelul cartierului. Procesul de inserție socială prin obligația constructorilor de a angaja un procent minim de persoane aflate în dificultate socială reprezintă un element important în sustenabilitatea acestui cartier, cu impact economic și social la nivel de sector și oraș. 88 Pe de altă parte, dezvoltarea unui centru comunitar pe întreaga zonă ar limita în mod semnificativ rentabilitatea financiară, chiar dacă ar oferi beneficii publice. 89 Capitolul VIII. Anexe 90 14 Anexe Anexa 1 Anexa 2 Terminologie Anexa 3 Alte elemente de fundamentare 91 Anexa 1 Su 92 Acest studiu a accesat diverse tipuri de informații și a utilizat diferite surse disponibile, principalele surse fiind următoarele: ▪ INS - Institutul Național de Statistică - principalul producător de date statistice oficiale al țării, cu rol de coordonator al Sistemului Statistic Național, conform prevederilor Legii nr. 226/2009 a organizării și funcționării statisticii oficiale în România, cu modificările și completările ulterioare; ▪ CNP - Comisia Națională de Strategie și Prognoză - o instituție publică din România subordonată Secretariatului General al Guvernului; printre atribuțiile sale principale se numără elaborarea de prognoze privind dezvoltarea economică și socială a României pe termen scurt, mediu și lung, corelate cu prevederile Programului de guvernare, ale strategiilor naționale, sectoriale și regionale, precum și privind tendințele la nivelul economiei naționale și mondiale; ▪ Profilul competitivității sectorului 5 din București - publicație a Grupului Băncii Mondiale pentru diferiți beneficiari, inclusiv investitori; oferă informații privind specificul local, inclusiv informații despre forța de muncă, educație, tendințe, întreprinderi, aspecte identificate, recomandări și concluzii; ▪ Oxford Economics - lider în elaborarea de prognoze și analize cantitative la nivel mondial. Acest serviciu de consultanță economică, născut în cadrul Universității Oxford, oferă prognoze și analize economice privind 200 de țări, 100 de sectoare industriale și 3.000 de orașe, urmărind tendințele pieței și evaluând impactul lor economic, social și asupra activităților; ▪ Analize Imobiliare - prima și cea mai de încredere platformă online de intelligence în domeniul imobiliar din România, dezvoltată de Imobiliare.ro în cadrul unei colaborări cu statisticieni și evaluatori de top din România, precum și cu Momentum Technologies, lider pe piața neerlandeză în domeniul evaluărilor automate; ▪ Eurostat - Oficiul pentru Statistică al Uniunii Europene, cu sediul la Luxemburg. Misiunea sa este să furnizeze statistici de înaltă calitate pentru Europa; ▪ Site-urile a diverse agenții - pentru informații privind unitățile disponibile pentru chirie și vânzare; ▪ JLL / JLL Research –baze de date și cercetări JLL. OBSERVAȚIE: Pentru estimarea creșterii PIB există diferite cifre raportate de diferite instituții, unele mai conservatoare, altele mai optimiste, principalele cifre referitoare la prognoză fiind după cum urmează: pentru estimarea creșterii PIB în 2019: 5,1% (CNP), 3,8% (Eurostat), 3,5% (Banca Mondială); pentru estimarea creșterii PIB în 2020: 5,2% (CNP), 3,6% (Eurostat), 3,1% (Banca Mondială). 93 Anexa 2 Terminologie 94 A. A.1 Termeni generali SCD – Suprafața construită desfășurată: suprafața totală a unei clădiri, măsurată de obicei de la pereții exteriori (deasupra solului și la subsol). GLA (Gross leasable area) – Suprafața închiriabilă totală: suprafața care poate fi utilizată de chiriași. În general, este măsurată de la centrul pereților despărțitori până la suprafețele pereților exteriori (include suprafața utilă + suprafața spațiilor comune ale clădirii) Factor de suprafață comună („add-on”) – suprafața utilizabilă împărțită la suprafața închiriabilă exprimată în mp într-un contract comercial de închiriere de proprietăți imobiliare. Rezultatul acestui calcul va fi 1 dacă cele două numere sunt identice, dar este de obicei puțin mai mic decât 1, deoarece o parte a suprafeței clădirii va fi parțial sau total inutilizabilă. Suprafața neutilizabilă cuprinde spațiul folosit în comun cu alți chiriași (cum ar fi holuri, culoare, scări, ascensoare și toalete) sau ocupat de componente structurale (cum ar fi stâlpi de sprijin și pereți interiori). Într-o clădire proiectată necorespunzător, zona utilizabilă poate fi considerabil mai mică decât suprafața închiriabilă. În cazul imobilelor comerciale, costul de închiriere se calculează pe baza suprafeței închiriabile, care include și suprafețele neutilizabile. Aceasta înseamnă că, pentru aceeași suprafață utilizabilă, o clădire cu un factor „add-on” mai mic îl va costa pe chiriaș mai puțin decât o clădire cu un factor „add-on” mai mare. Acest factor este important deoarece chiriașul plătește pentru această suprafață inutilizabilă, conform contractului de închiriere. Chiriașul plătește pentru o fracțiune a suprafeței folosite în comun și pentru întreaga suprafață pe care o închiriază care este ocupată de componente structurale. Astfel, potențialii chiriași pot utiliza factorul „add-on” pentru a compara contractele de închiriere și a stabili care dintre acestea este mai avantajos din punct de vedere economic. Chirii premium Chiria premium pentru spații de birouri reprezintă cea mai ridicată chirie de pe piața deschisă care poate fi preconizată pentru un spațiu de birouri de referință de cea mai înaltă calitate și cu cele mai bune caracteristici, amplasat în cea mai bună zonă de pe piață, la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru). Această valoare a chiriei se referă, de regulă, la unități premium cu o suprafață închiriabilă mai mare de 500 m², excluzându-se chiriile care reprezintă un nivel premium plătit pentru o suprafață mai mică. Chiria premium reflectă un contract de închiriere de spații standard pentru piața locală. Este o chirie nominală care nu reflectă impactul financiar al stimulentelor oferite chiriașilor și exclude taxele pentru servicii și taxele locale. Reprezintă punctul de vedere al Jones Lang LaSalle privind piața și se bazează pe o analiză/revizuire a tranzacțiilor efective pentru spațiile de birouri premium, excluzându-se orice tranzacții nereprezentative. În cazul în care tranzacțiile pentru spații de birouri premium au fost insuficiente, valoarea de închiriere este evaluată prin referire la tranzacțiile care au loc în general pe acea piață, ajustate corespunzător pentru a ajunge la nivelul chiriei premium. Chiria premium pentru centre comerciale reprezintă cea mai ridicată chirie netă de pe piața deschisă care poate fi preconizată pentru un magazin cu amplasament premium de referință, situat într-un centru comercial specific, la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru). De regulă, chiriile sunt exprimate în EUR/m²/lună. Chiria temporară: chiria actuală după indexare și/sau după aplicarea pașilor conveniți în contract. Este diferită (mai mare) decât chiria contractuală inițială. 95 ERV (Estimated Rental Value) – Valoarea estimată de închiriere – chiria estimată realizabilă pentru un anumit tip de proprietate la o anumită dată; de obicei, se referă la chiria contractuală/cerută. Chiria medie – Reprezintă valoarea medie a tuturor chiriilor nominale cunoscute pentru tranzacțiile de închiriere încheiate pe o piață în cursul perioadei sondajului (în mod normal, calculată anual sau trimestrial, în mod continuu, pentru 12 luni). Exclude tranzacțiile nereprezentative. Chiria medie ponderată – Reprezintă valoarea medie a tuturor chiriilor nominale cunoscute pentru tranzacțiile de închiriere încheiate pe o piață în cursul perioadei sondajului, ponderată în funcție de suprafață (în mod normal, calculată anual sau trimestrial, în mod continuu, pentru 12 luni). Exclude tranzacțiile nereprezentative. Chiria netă efectivă – Rata reală de închiriere obținută după deducerea valorii tuturor stimulentelor (chirie gratuită, contribuție pentru amenajare, costul relocării) din rata de închiriere de bază; Costuri de ocupare a spațiului - Costurile de ocupare reprezintă suma dintre chiria netă premium și valoarea estimată a taxelor locale predominante și a obligațiilor privind tarifele serviciilor pe care le-ar plăti un vânzător cu amănuntul în mod obișnuit, pe lângă chiria netă. VNE - Venitul net din exploatare - Venit generat de proprietăți sau afaceri după deducerea cheltuielilor de funcționare, dar înainte de deducerea impozitelor pe venit și a cheltuielilor financiare (plăți de dobânzi și rate de credit) VNE = venit brut – venituri din exploatare Randament (curent) - valoare a rentabilității investiției obținută pe baza raportului procentual dintre venitul anual în numerar și costul investiției. Randamentul curent = venitul curent/costul investiției Randament (premium) - Randamentul premium reprezintă cel mai bun randament (adică cel mai scăzut) obținut pentru cea mai mare chirie posibilă, estimat a se realiza pentru o proprietate de referință de cea mai înaltă calitate și cu cele mai înalte specificații, aflată în cea mai bună zonă de pe piață, la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru). Proprietatea ar trebui să fie închiriată la chiria predominantă pe piață unui chiriaș de primă clasă, printr-un contract de închiriere de spații standard pentru piața locală. Randamentul premium reprezintă „imaginea pieței” din punctul de vedere al Jones Lang LaSalle, bazat pe o combinație de probe de pe piață, acolo unde au fost disponibile, și un sondaj de opinie în rândul experților. Tipul de randament folosit în mod normal în Europa Centrală și de Est, inclusiv pe piața imobiliară din România, este randamentul inițial brut (Gross Initial Yield - GIY), care, similar randamentului inițial net (Net Initial Yield - NIY) din țările din Europa de Vest (de exemplu, Regatul Unit, Germania sau Franța) împarte venitul net din exploatare la valoarea de piață a proprietății sau la prețul de achiziție, însă, în cazul piețelor din Europa Centrală și de Est, excluzând costurile tranzacției suportate de cumpărător. Având în vedere că GIY se calculează într-un mod diferit față de NIY, și anume, fără a se ține seama de costurile tranzacției, rezultatul (randamentul) este de obicei mai mare decât NIY. Acest lucru se datorează în mare parte faptului că, spre deosebire de piețele occidentale, mai consacrate, nu există ipoteze standard privind costurile medii ale cumpărătorilor pentru niciuna dintre piețele țintă din Europa Centrală și de Est în care investește un fond. Costurile reale de achiziționare suportate de cumpărători pentru o tranzacție variază foarte mult, în funcție de natura tranzacției (de exemplu, dacă este vorba de o achiziție a unei proprietăți sau de o achiziție SPV), precum și de tipul și nivelul de verificare prealabilă care poate fi solicitată în oricare dintre metodele alternative de cumpărare. În consecință, nu există o practică consacrată în niciuna dintre piețele din Europa Centrală și de Est în ceea ce privește nivelul costurilor suportate de cumpărători, iar majoritatea informațiilor disponibile despre randamentele pieței se referă la GIY. Prin urmare, în estimarea VBD, de obicei, se aplică 96 GIY, rezultând valoarea netă a costurilor suportate de cumpărători. Aceasta este o practică obișnuită de piață în regiunea ECE, inclusiv pe piața investițiilor imobiliare din România. Valori de capital premium - Reprezintă cea mai mare valoare de capital pe piața deschisă (pe metru pătrat) care ar putea fi așteptată pentru o clădire de referință de cea mai înaltă calitate și cu cele mai înalte specificații, situată în cea mai bună zonă, la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru). Valorile de capital premium derivă din chiriile premium și randamentele premium: Mod de calcul: Valoare de capital = (Chirie anuală premium / randament premium) * 100 VBD – Valoarea brută a dezvoltării – valoarea totală brută a dezvoltării/valoarea de capital a unui anumit sistem/a unei anumite clădiri după finalizare, înainte de a lua în considerare eventualele cote pentru stimulente, rate de neocupare și alte costuri operaționale. Se calculează după cum urmează: Mod de calcul: VBD = (ERV anual*/randament specific) * 100 * ERV anual = ERV/m2 * Suprafață (mp) WAULT (weighted average unexpired lease term) - Durată medie ponderată a contractului de închiriere neexpirat - WAULT este suma plăților contractuale fixe rămase de plată pentru închirierea portofoliului/activelor (fără a include prelungiri sau opțiuni de prelungire a contractelor de închiriere) împărțită la chiria anuală contractuală aferentă portofoliului/activelor la un moment dat. Rezervă - reprezintă valoarea totală a spațiilor finalizate din clădirile de pe o piață care pot fi ocupate, indiferent de tipul de proprietate sau de calitatea clădirii, la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru). Rezerva neconcurențială (la care se face referire de obicei în observațiile privind piața spațiilor pentru birouri) exclude rezervele din clasele A și B, care nu sunt înregistrate în baza de date JLL (pentru birouri: Vile, clasa C). Disponibilitate - spațiu neocupat la data raportării (indiferent dacă a fost semnat un pre-contract de închiriere pentru acest spațiu). Se ia în calcul data ieșirii în cazul unei relocări. Disponibilitatea nu înseamnă neocupare. În cazul în care chiriașul plătește încă chiria, chiar dacă nu mai ocupă spațiul - spațiul este disponibil, dar nu este vacant. Rata de neocupare - Rata de neocupare reprezintă spațiul imediat liber în toate clădirile finalizate din cadrul unei piețe la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru), exprimat ca procent din rezerva totală. Nu include spațiile disponibile pentru subînchiriere și nici spațiile care fac obiectul unor contracte a căror expirare este iminentă, care nu sunt ocupate, dar încă fac obiectul unui contract. De asemenea, spațiile neocupate exclud proprietățile „învechite” sau „aflate în conservare”, adică spații neocupate și care nu sunt oferite spre închiriere, de obicei, în curs de reamenajare sau renovare majoră. Construcții finalizate - Reprezintă suprafețele finalizate în cursul perioadei sondajului (în mod normal, în cursul trimestrului) în cadrul unei piețe, gata să fie ocupate. Construcțiile finalizate includ atât construcțiile noi, cât și spațiile renovate care au fost modernizate substanțial. Spații în curs de execuție - Reprezintă suprafețele aflate în curs de execuție la data sondajului (în mod normal, la sfârșitul fiecărui trimestru) pe o piață. Spațiile în curs de execuție includ atât construcțiile noi, cât și spațiile renovate care au fost modernizate substanțial. „Execuție” se referă la stadiul în care se desfășoară lucrările de construcție. Construcții planificate - Reprezintă dezvoltarea de spații de depozitare încă neimplementată pe o piață, spații a căror construcție nu a început la data sondajului (în mod normal, sfârșitul fiecărui trimestru). Sunt incluse numai construcțiile care au primit autorizație de la autoritățile competente. Construcțiile planificate includ atât construcțiile noi, cât și spațiile renovate care vor fi modernizate substanțial. 97 Construcțiile finalizate/în curs de execuție sunt împărțite în: speculative: Construcție (finalizată, în curs de execuție sau planificată) care este disponibilă pe piața deschisă la data sondajului pentru ocupare sau va fi disponibilă pentru ocupare după finalizare. nespeculative: Construcție (finalizată, în curs de execuție sau planificată) care a fost deja achiziționată pentru ocupare la data sondajului și nu este disponibilă pe piața deschisă. Spațiile nespeculative includ spațiile preînchiriate și spațiile construite conform specificației clientului (numite și spații proiectate/construite). Proprietar - ocupant: Construcție (finalizată, în curs de execuție sau planificată) contractată de la utilizatorul final (în mod normal, o persoană juridică) și nu va fi disponibilă pe piață pentru închiriere. Notă: Unitățile construite conform specificațiilor clientului reprezintă construcții de spații de depozitare care sunt în mod normal proiectate de un dezvoltator, dar în cazul cărora construcția începe numai după încheierea unui contract de ocupare cu caracter obligatoriu din punct de vedere legal. Specificațiile și conceptul spațiului vor fi în mod normal adaptate nevoilor ocupanților. A.2 Birouri Absorbție brută – o măsură a suprafeței totale, exprimată în mp, închiriate într-o perioadă specificată de timp, fără a se lua în considerare spațiul eliberat în aceeași zonă geografică în aceeași perioadă de timp. Sunt incluse absorbțiile nete (cu excepția contracției spațiului) plus renegocierea și relocarea între spații competitive. Absorbție netă - Suprafață în mp închiriată într-o perioadă fixă de timp, după deducerea spațiului eliberat în aceeași perioadă. Absorbția netă reprezintă modificarea rezervei ocupate pe o piață în timpul perioadei sondajului (în mod normal, derivată anual). Absorbția netă se calculează pe baza estimărilor descendente ale rezervelor ocupate obținute prin scăderea rezervei neocupate din rezerva totală. Rezervele „aflate în conservare”, adică spații neocupate și care nu sunt oferite spre închiriere, de obicei, în curs de reamenajare sau renovare majoră, sunt excluse. Sunt incluse relocările din rezervele necompetitive, expansiuni și intrări noi pe piață. Mod de calcul: X - Y = Absorbție netă X = Rezervă actuală - spațiu neocupat actual Y = Rezervă anterioară (același trimestru, anul precedent) - spațiu neocupat anterior (același trimestru, anul precedent) SPAȚII PENTRU DEPOZITE DESTINATE COMERȚULUI CU AMĂNUNTUL Unități separate de depozitare destinate comerțului cu amănuntul - Magazin destinat comerțului cu amănuntul, pe un nivel, autonom, destinat comercializării de mărfuri nealimentare, cu parcare de suprafață adiacentă, ocupând un tip de „depozit” special construit sau clădire industrială transformată, amplasat într- o zonă adiacentă centrului, suburbană sau în afara orașului. În general, este ocupat de proprietar cu bunuri de uz casnic, echipamente electrice, produse din sectorul de bricolaj, deși și alte sectoare devin tot mai obișnuite. Poate fi amplasat în apropierea altor comercianți cu amănuntul asociați în cadrul unei aglomerări ad-hoc de depozite destinate comerțului cu amănuntul. Unitățile separate vor avea în general o suprafață minimă de 500-1000 m2. Subsectoare: Chiriaș unic independent 98 Aglomerări: două sau mai multe unități separate în aceeași zonă, eventual cu parcare comună, dar neatașate fizic. Parcuri de depozitare destinate comerțului cu amănuntul - Scheme planificate, gestionate centralizat, cu parcare de suprafață adiacentă, ocupând un tip de „depozit” special construit sau clădire industrială transformată, amplasate într-o zonă adiacentă centrului, suburbană sau în afara orașului. Trebuie să cuprindă cel puțin 2/3 unități cu o suprafață închiriabilă brută (GLA) totală de peste 5.000 m². Orice unități ocupate de proprietari care s-ar putea afla în aceeași zonă de dezvoltare nu trebuie incluse în GLA. Subsectoarele parcurilor de depozite destinate comerțului cu amănuntul: Parcurile destinate sectorului modei: chiriașii trebuie să fie în principal comercianți cu amănuntul din sectorul modei, care ar putea, de asemenea, să își comercializeze produsele în principalele zone comerciale din oraș. Unele dintre aceste tipuri de parcuri vor include, de asemenea, comercianți cu amănuntul tradiționali de tipul depozitelor (produse pentru bricolaj, articole pentru gospodărie), deși doar o mică parte. Notă: Nu sunt incluse punctele desfacere ale fabricilor, care sunt o categorie separată. Altele / Bunuri nevoluminoase: Mixul de chiriași va cuprinde o gamă largă de unități, de la parcuri destinate produselor din sectorul modei la bunuri voluminoase. Alte tipuri de chiriași ar putea fi din sectoare precum multimedia, cărți, produse de birotică, centre auto, jucării, confecții sportive etc. Bunuri voluminoase: se limitează la produsele pentru gospodărie, echipamente electrice, accesorii pentru bricolaj, mașini și biciclete și alte tipuri de comercianți cu amănuntul tradiționali CENTRE COMERCIALE Un centru comercial (sau „mall”) este definit ca un spațiu poziționat central în care sunt grupate magazine, restaurante, precum și firme de servicii și operatori din domeniul agrementului pentru a deservi o populație locală sau mai amplă, concepția și gestionarea acestuia având următoarele caracteristici: Clădirea sau clădirile sunt construite și conduse ca entitate unică Entitatea este administrată de o singură autoritate, a cărei responsabilitate este de a controla mixul comercial, implementarea și adaptarea acestuia. Asociațiile din sectorul comerțului cu amănuntul sprijină adesea funcționarea centrelor comerciale prin coordonarea opiniilor operatorilor de retail/de agrement, care apoi sunt adoptate în activitățile de marketing și de promovare organizate de echipa de management. Suprafața minimă desfășurată destinată închirierii dintr-un centru comercial, inclusă în baza de date JLL, este de 5.000 m². Investiție rezidențială - o interpretare în sens general a achiziționării de locuințe în scopul generării de profit (ar putea include creșterea capitalului, creșterea chiriilor sau o combinație a celor două). Investițiile rezidențiale ar putea include, de asemenea, închirierea pe piață, închirierea socială sau alte rezerve închiriate intermediare. De asemenea, poate face referire la construcții, terenuri și la activitatea pieței de capital rezidențiale. Achiziționare în scopul închirierii (Buy-to-Let) - reflectă investițiile rezidențiale de tip unitate cu unitate sau în blocuri mici, în general de către proprietari neprofesioniști. Construcție în scopul închirierii (Build to Rent) - termenul folosit în industrie pentru rezervele private închiriate care au fost construite în acest scop. Noțiune analogă în sens larg sectorului multi-familial din SUA, 99 pe care se bazează modelul. Deși a devenit pentru mulți termenul implicit pentru a descrie acest sector nou, ca terminologie a industriei de dezvoltare, se referă în mod strict la crearea fizică a acestei noi clase de active. Construcție în scopul vânzării (Build for Sale) - este un termen folosit pentru a descrie toate proprietățile rezidențiale care au fost construite de un dezvoltator (sau care sunt în faza de construcție în prezent) și vândute pe piața deschisă fie unui proprietar-ocupant, fie unui investitor „Buy-to-Let”. Accesibilitatea - Deși nu există o măsură general acceptată a ceea ce constituie „locuințele accesibile”, conform Programului Națiunilor Unite pentru Așezări Umane, există trei măsuri comune care sunt asociate cu două componente: costurile locuințelor și veniturile gospodăriilor. Prima se referă la raportul dintre prețul locuinței și venit. Raportul se calculează împărțind prețul median al locuințelor la venitul median al gospodăriilor. Valoarea arată numărul de salarii medii anuale necesare pentru a cumpăra o casă cu preț mediu. Cea de a doua măsură se referă la raportul dintre chirie și venituri. Acest raport este calculat prin împărțirea chiriei medii anuale la venitul mediu anual al chiriașilor, dar nu există niciun raport sau procentaj universal acceptat la care locuințele ocupate de proprietari sau destinate închirierii sunt considerate inaccesibile. Cea de a treia măsură a accesibilității se referă la estimarea venitului rezidual. Acesta reprezintă procentajul din veniturile gospodăriilor alocat pentru cheltuielile legate de casă și ilustrează capacitatea gospodăriei de a suporta costurile locuirii fără a renunța la celelalte cheltuieli necesare care nu au legătură cu locuința. Deși nu există un procent universal acceptat, locuințele sunt considerate în general accesibile atunci când o gospodărie alocă mai puțin de 30% din venitul său pentru cheltuielile legate de locuință, cum ar fi ratele creditelor ipotecare (pentru proprietari-ocupanți), chiriile (pentru chiriași) și cheltuieli operaționale directe, cum ar fi impozite, asigurări și servicii, potrivit aceleiași surse. Un criteriu de referință folosit pentru a defini accesibilitatea locuințelor la nivel internațional este cel propus de Studiul internațional privind accesibilitatea locuințelor Demographia, folosind „Media multiplă”. Acest indicator măsoară accesibilitatea locuințelor împărțind prețul median al locuințelor la venitul median brut anual înainte de impozitare al gospodăriei. Un raport mai mic de 3,0 este considerat „accesibil”, un raport între 3,1 și 4,0 este „moderat inaccesibil”, un raport între 4,1 și 5,0 este „serios inaccesibil” și un raport mai mare de 5,1 este considerat „extrem de inaccesibil”. A.5 Hoteluri Grad de ocupare - Gradul de ocupare se calculează ca raport între numărul de camere închiriate și numărul total de camere disponibile pe parcursul perioadei analizate. Tarif mediu pentru o cameră (Average Room Rate - ARR) - Tariful mediu al unei camere este prețul mediu cu care este închiriată o cameră într-un hotel într-o anumită perioadă, calculat prin împărțirea venitului obținut din închirierea camerelor în perioada respectivă la numărul de camere închiriate/ocupate. Se mai numește și ADR (Average Room Rate) - tarif mediu zilnic. RevPAR - Venitul pe cameră sau randamentul camerei reprezintă o măsură a veniturilor obținute de pe urma unei camere de hotel, obținută prin împărțirea totalului veniturilor generate de camere la numărul de camere disponibile într-o anumită perioadă. Piața imobiliară industrială cuprinde o gamă largă de tipuri diferite de clădiri utilizate pentru activități de fabricare, asamblare industrială ușoară și prelucrare, depozitare și distribuție. Clădirile industriale au fost împărțite în două grupe principale: clădiri destinate industriei ușoare și clădiri pentru depozitare. 100 Depozit de distribuție – Proprietățile de tip depozit sunt definite ca active de tip proprietate dedicate depozitării și distribuției de bunuri, având o suprafață minimă interioară desfășurată de 5.000 m² și o înălțime a plafonului de peste 8 metri. Tipurile de depozite includ: unități de depozitare, unități de distribuție (expediere de mărfuri), unități de transfer rapid (cross-docking) și depozite frigorifice. Spațiile de depozitate nu includ clădirile din sectorul industriei ușoare și activele de producție și nici spațiile de depozitare din cadrul activelor cu utilizare mixtă. Componenta de birouri a proprietăților de tip depozit reprezintă de obicei 5-10%. Industria ușoară - Proprietățile din sectorul industriei ușoare sunt compuse din active imobiliare cu suprafața < 5.000 m², destinate asamblării, dezasamblării, fabricării, finisării, producerii, ambalării, reparării sau prelucrării materialelor. Unele procese specifice industriei ușoare, care necesită o gamă limitată de materii prime și modificări fizice ale materialelor, ar putea fi, de asemenea, situate în clădiri dedicate sectorului industriei ușoare. Componenta de birouri a proprietăților din sectorul industriei ușoare este de obicei mai mică de 10%. 101 B. Mai jos sunt rezumați termenii generali și principalele aspecte juridice care trebuie luate în considerare pentru un nou plan de dezvoltare: Plan urbanistic general (PUG) Acesta este un plan al zonei locale care va prevedea numeroși parametri și numeroase cerințe și restricții (cum ar fi înălțimea clădirilor, cerințele privind parcarea) cu privire la construcțiile dintr-o anumită zonă. Aceste planuri sunt elaborate de către Departamentul de urbanism al Primăriei responsabil pentru fiecare zonă în parte. Certificat de urbanism (CU) Acesta este un document specific emis de Departamentul de urbanism al Primăriei în urma unei solicitări privind parametrii de dezvoltare a unui anumit loc. În CU se menționează autorizațiile, cererile și alte procese oficiale de aprobare care vor fi necesare pentru o anumită construcție dintr-un anumit loc. Exemplele de astfel de cerințe: · Elaborarea unui PUZ; · Elaborarea unui PUD; · Aprobări (avize) de la autoritățile relevante (de exemplu, poliție, pompieri, agenții de mediu etc.). Plan urbanistic zonal (PUZ) Acesta este o propunere de dezvoltare a amplasamentului, care ar putea fi necesar ca răspuns la CU. Dacă o propunere nu este în concordanță cu PUG – de exemplu, PUG specifică un regim de înălțime P+3 pentru clădiri, iar dezvoltatorul dorește să construiască P+8, atunci trebuie întocmită o solicitare de tip PUZ pentru modificarea parametrilor PUG. După aprobarea PUZ, clientul poate solicita emiterea unei autorizații de construire pentru lucrări. Aceasta permite executarea construcției conform proiectului și parametrilor din PUZ. Dacă Primăria confirmă faptul că PUZ respectă cerințele din CU, atunci nu este întotdeauna necesar să se repete cererea de emitere a certificatului de urbanism. Plan urbanistic de detaliu (PUD) În cadrul CU, Primăria solicită uneori un document numit PUD. Acest document este o versiune mai detaliată a PUZ, care va preciza parametrii conținuți de acesta și va oferi mai multe detalii Primăriei. Această situație apare adesea atunci când Primăria consideră că PUZ, deși a fost aprobat, nu este destul de detaliat. Un PUZ poate conține pur și simplu zone hașurate pe care se va executa construcția, iar Primăria poate dori mai multe detalii. Trebuie menționat faptul că unele prevederi din CU nu impun întocmirea unui PUD, nici chiar a unui PUZ. Dacă propunerea corespunde detaliilor din PUG publicat de Primărie, atunci Primăria poate să omită aceste procese din CU. Autorizația de construire După îndeplinirea tuturor cerințelor stabilite în CU – care de regulă include un PUZ și, uneori, un PUD, precum și toate avizele necesare din partea tuturor departamentelor relevante din cadrul primăriei –, dezvoltatorul poate solicita o autorizație de construire. Această autorizație de construire va permite începerea execuției lucrărilor de construcție. Documentația pentru obținerea autorizației de construire trebuie să pornească de PUZ/PUG/PUD, în funcție de prevederile certificatului de urbanism specific, și să conțină informații detaliate privind proiectarea și construcția proiectului efectiv. În general, autorizațiile de construire sunt valabile timp de 1 an de la data emiterii, ceea ce înseamnă că lucrările de construcție trebuie să înceapă în termen de 1 an de la data emiterii. Autorizația rămâne apoi în vigoare pe întreaga durată a lucrărilor de construcție. Această durată a lucrărilor de construcție va fi menționată în cerere (12 luni, 18 luni etc.) și apoi chiar în autorizația de construire. Dacă lucrările nu încep în termen de 12 luni de la data emiterii autorizației de construire, se 102 poate face o singură dată o cerere de prelungire cu 12 luni, care de obicei se aprobă. Ulterior nu sunt permise alte prelungiri. 103 Inspecții în construcții În cadrul documentației de proiectare trebuie să existe un plan de control al calității întocmit de fiecare proiectant pentru secțiunea sa de proiectare. Acesta constă în lucrările specifice care trebuie verificate și confirmate ca fiind conforme cu reglementările de proiectare în vigoare. Verificarea trebuie efectuată de către: proiectant, reprezentantul clientului (dirigintele de șantier angajat de client), reprezentantul Inspectoratului de Stat în Construcții (ISC). Acest plan trebuie trimis la ISC pentru analiză și aprobare. Reprezentanții ISC vor vizita periodic șantierul pentru a se asigura că lucrările respectă proiectul și prevederile legale. Este o practică obișnuită ca ISC să confirme că prezența sa este necesară doar pentru o parte din lucrările menționate în acest plan. Pentru alte lucrări, este suficient ca verificările să fie efectuate numai de către proiectant și de dirigintele de șantier. Lucrările nu pot continua fără ca lucrările din plan să fie verificate și aprobate astfel cum se menționează în Planul de control al calității. Recepția finală La finalizarea tuturor lucrărilor, clientul trebuie să solicite prezența unei comisii formate din reprezentanți ai primăriei și specialiști independenți, care să inspecteze și să confirme faptul că lucrările sunt finalizate și conforme cu proiectul aprobat, cu documentația aferentă autorizației de construire și cu reglementările în vigoare. În vederea acestei inspecții finale, trebuie să se elaboreze o „Carte tehnică a construcției”, care va conține toate proiectele conforme cu execuția, certificatele de calitate, procesele-verbale și toate documentele prevăzute de lege. O astfel de inspecție durează de obicei câteva zile, iar rezultatul este un proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de toți membrii comisiei. Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor permite atașarea unei anexe în care se înregistrează lucrările incomplete la momentul inspecției. Legea prevede un termen de maximum 90 de zile pentru finalizarea lucrărilor menționate în această anexă. Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor îi permite clientului să înregistreze clădirea la departamentul de taxe și impozite al primăriei și la alte autorități. Înregistrarea clădirii în Registrul de cadastru și carte funciară (RCCF) Pentru înregistrarea clădirii în RCCF trebuie parcurși următorii pași: i) înregistrarea clădirii la departamentul de taxe și impozite al primăriei după primirea procesului-verbal de finalizare semnat, ii) înregistrarea clădirii la Oficiul de Cadastru pe baza procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și a măsurărilor cadastrale efectuate la fața locului la finalizarea lucrărilor de către un inspector cadastral autorizat; și iii) înregistrarea clădirii în RCCF după primirea certificatului fiscal eliberat de departamentul de taxe și impozite al primăriei și a documentelor cadastrale aprobate emise de Oficiul de Cadastru. Indicatori principali de urbanism: - CUT (Coeficient de utilizare a terenului) CUT este coeficientul de densitate și reprezintă raportul dintre suprafața construită totală (fără nivelurile subterane) și suprafața amplasamentului. Valoarea CUT a unui proiect specific este stipulată de autorități în CU. Indicatori principali de urbanism: - POT (Procent de ocupare a terenului) POT este procentul maxim corespunzător amprentei la sol a clădirii, adică raportul dintre suprafața construită la sol și suprafața amplasamentului. Din nou, acesta va fi stipulat de către autorități în CU. 104 Anexa 3 Alte elemente de fundamentare 105 A. Sfera de c - Mamaia Primăria Constanța este interesată să reamenajeze o suprafață de 1,16 ha amplasată strategic, cu ieșire la mare, din zona Mamaia – un centru turistic al orașului. Amplasamentul vizat este situat în extremitatea sudică a peninsulei Mamaia, la aproximativ 4,5 km distanță de centrul Constanței, și este înconjurat de proprietăți rezidențiale cu valoare preponderent mare. Prin urmare, amplasamentul are o valoare financiară potențial ridicată pentru oraș. Autoritățile orașului doresc însă să exploreze potențialul amplasamentului pentru alte utilizări civice, care ar putea spori dezvoltarea economică a acestei zone turistice. Au fost propuse mai multe proiecte de dezvoltare în zonă, printre care revitalizarea unei piețe de pește din apropiere și crearea unei promenade de-a lungul țărmului. În pofida dimensiunii sale relativ mici, amplasamentul poate avea, prin urmare, o valoare strategică prin conectarea și crearea de sinergii între aceste proiecte de dezvoltare, astfel încât să se intensifice dezvoltarea economică pe plan local și să se depășească valoarea financiară directă a amplasamentului. Obiectivul acestei evaluări a pieței imobiliare este de a ajuta orașul Constanța să determine potențialul imobiliar al amplasamentului, având în vedere dinamica sa urbană și la nivel de cartier, și să utilizeze informațiile pentru a decide cu privire la strategia de redezvoltare potrivită pentru amplasamentul studiat. Sfera de cuprindere a activității În pregătirea evaluării pieței imobiliare se preconizează îndeplinirea următoarelor sarcini: Prezentarea unei analize macroeconomice la nivel înalt a zonei Constanța; Identificarea tendințelor relevante ale pieței economice și imobiliare care pot afecta de zvoltarea amplasamentului; Prezentarea unei situații a pieței imobiliare locale și a subpiețelor sale (birouri / unități de comerț cu amănuntul / locuințe / hoteluri / divertisment, locuințe accesibile, altele) și prezentarea datelor privind chiria, disponibilitatea, spațiul proprietății și alte date relevante (cum ar fi dimensiunea pieței și intervalul prețurilor accesibile) pentru subpiețe; Având în vedere natura turistică a zonei Mamaia, va fi necesară o analiză a pieței turismului local. Aceasta trebuie să includă cererea de pe piață pentru cazare (costuri, disponibilități, cerere pentru diferite forme de cazare etc.) și descrierea tendințelor legate de turism care au impact asupra zonelor din apropiere; Explorarea potențialului pentru utilizări administrative și alte utilizări necomerciale, precum parcuri, spații publice și/sau utilizări culturale. Aceste utilizări ar trebui să țină seama, acolo unde este posibil, de potențialul de incluziune a sectorului privat și de oportunitățile de dezvoltare economică; Propunerea unor posibile scenarii de dezvoltare la nivel înalt care să îndeplinească criteriile muncipiului referitoare la forma urbană, mixul de dezvoltare și cerințele pentru spațiu deschis, printre altele, și propunerea unor estimări realiste privind timpul de construcție, vânzările și taxele potențiale; Să se explice, pe baza datelor de pe piața imobiliară, cât de semnificativ pot fi afectate piața și, mai specific, amplasamentul de noile dezvoltări din împrejurimea acestuia (la nivelul orașului și al cartierului) și să se prezinte datele principalilor dezvoltatori care își desfășoară activitatea sau care sunt interesați să își desfășoare activitatea în apropiere și pe aceeași piață. 106 B. No. City Transaction/ Description of the Site Area Price Price Photos Offer date property (m2) (EUR) (EUR/m2) 1 Mamaia May-19 frontage: 75m 40,900 6,135,000 150 frontage: 43m PUZ 2 Mamaia May-19 7,200 5,040,000 700 GF+12F+15F, POT 70% 3 2 Mai May-19 6,045 1,450,000 240 Palazu 4 May-19 6,000 1,080,000 180 Mare Mamaia 5 May-19 GF+2F, POT 40-70% 5,500 2,200,000 400 Central Mamaia POT 35%, GF+7F, CUT 4. 6 May-19 5,000 2,600,000 520 Nord Frontage 44m POT 35% CUT 4 7 Navodari May-19 5,000 3,250,000 650 GF+7F 42m / 108m Mamaia- Cadastral number 8 May-19 4,573 2,057,850 450 Sat 108963 Mamaia 9 Feb-19 4,371 4,000,000 915 Central Mamaia 10 May-19 4,000 2,800,000 700 Nord frontage: 70m POT 40% 11 Mamaia May-19 3,534 1,943,700 550 CUT 4 Bs+GF+10F PUZ 12 Mamaia May-19 GF+8F, 3,000 3,000,000 1,000 POT 70% frontage: 50m POT 35% 13 Mamaia May-19 3,000 900,000 300 CUT 4 GF+7F Mamaia 14 May-19 3,000 750,000 250 Nord frontage of 40m at Mamaia 15 May-19 Siutghiol Lake 2,300 2,300,000 1,000 Central GF+8F 107 108 C. Alte * zonă orientativă – harta nu se bazează pe informațiile oficiale privind amplasamentul 109