ROMÂNIA Acord privind Serviciile de Asistență Tehnică Rambursabile pentru Programul de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (P169577) COMPONENTA 1. ELABORAREA SIDU BUCUREȘTI, PLANIFICAREA ȘI GESTIONAREA INVESTIȚIILOR DE CAPITAL Livrabilul 3. Contextul urban și identificarea problemelor și nevoilor locale cheie, și Viziunea și Obiectivele SIDU și Identificarea unei liste lungi de proiecte. A. Evaluare rapidă a situației actuale Secțiunea 3. Profilul spațial și funcțional Martie 2021 Disclaimer CLAUZĂ DE LIMITARE A RESPONSABILITĂȚII Prezentul raport este un produs al Băncii Internaționale pentru Reconstrucție și Dezvoltare/Banca Mondială. Constatările, interpretările și concluziile exprimate în acest document nu reflectă în mod obligatoriu părerile Directorilor Executivi ai Băncii Mondiale sau ale guvernelor pe care aceștia le reprezintă. Banca Mondială nu garantează acuratețea datelor incluse în prezentul document. Prezentul raport nu reprezintă neapărat poziția Uniunii Europene sau a Guvernului Român. DECLARAȚIE PRIVIND DREPTURILE DE AUTOR Materialele din această publicație sunt protejate prin drepturi de autor. Copierea și/sau transmiterea anumitor secțiuni din acest document fără permisiune poate reprezenta încălcarea legislației în vigoare. Pentru permisiunea de a fotocopia sau retipări orice secțiune a prezentului document, vă rugăm să trimiteți o solicitare conținând informațiile complete la: (i) Primăria Municipiului București (Bulevardul Regina Elisabeta 47, București, România); sau (ii) Banca Mondială - biroul din România (Str. Vasile Lascăr 31, Et. 6, Sector 2, București, România). Prezentul raport a fost transmis în luna martie 2021, în cadrul Acordului privind Serviciile de Asistență Tehnică Rambursabile pentru Programul de Dezvoltare Urbană a Municipiului București semnat de Primăria Municipiului București cu Banca Internațională pentru Reconstrucție și Dezvoltare la 4 martie 2019. Acesta este parte a Rezultatului 3 din cadrul acordului menționat mai sus – Contextul urban și identificarea problemelor și nevoilor locale cheie, Viziunea și Obiectivele SIDU și Identificarea unei liste lungi de proiecte – al Componentei 1, care se referă la elaborarea Strategiei de Dezvoltare Urbană Integrată a Municipiului București, respectiv a Planului de Investiții de Capital și gestiunea acestor investiții. MULȚUMIRI Acest raport este transmis conform prevederilor Acordului privind Serviciile de Asistență Tehnică Rambursabile pentru Programul de Dezvoltare Urbană a Municipiului București și a fost pregătit sub îndrumarea și supravegherea domnului Christoph Pusch (Manager de Practica în domeniul Social, Urban, Rural și Reziliență pentru Europa și Asia Centrală) și a doamnei Tatiana Proskuryakova (Manager de Țară, România și Ungaria). Raportul a fost elaborat de o echipă aflată în coordonarea lui Dean Cira (Specialist Principal în domeniul Urban), Andreea China (Specialist în dezvoltare urbană), Corina Chirilă (Specialist Senior în dezvoltare urbană), Marius Cristea (Specialist senior în dezvoltare urbană), Andrei Mitrea (Specialist în dezvoltare urbană), Alexandru Belenyi (Specialist în dezvoltare urbană), Marcel Ionescu-Heroiu (Specialist senior în dezvoltare urbană), Marius Cristea (Specialist Senior în dezvoltare urbană), Sorina Racoviceanu (Specialist în dezvoltare urbană), Carli Venter (Specialist) Senior în dezvoltare urbană), Oana Franț (Specialist În operațiuni), Bianca Butacu (Analist), Adina Vințan (Specialist in operațiuni), Ioana Irimia (Specialist în comunicare) și George Moldoveanu (Asistent informații). Echipa dorește să își exprime recunoștința pentru excelenta cooperare, îndrumare și feedback primite de la reprezentanții Primăriei Municipiului București, în special dlui. Nicușor Dan, domnului Sorin Chiriță, domnului Cătălin Zoican, doamnei Adriana Duțu, doamnei Luminița Glodea, precum și de la nenumărații parteneri locali și regionali care au contribuit la elaborarea prezentului raport. ABREVIERI ȘI ACRONIME ADI TPBI Asociația de Dezvoltare Intercomunitară pentru transport public București–Ilfov ADI ZMB Agenția de Dezvoltare Intercomunitară Zona Metropolitană București ADR BI Agenția de Dezvoltare Regională București–Ilfov ALPAB Administrația Lacuri, Parcuri și Agrement CRE Commercial Real Estate – Proprietate Imobiliară Comercială GLA Gross Leasable Area - suprafața brută închiriabilă OAR Ordinul Arhitecților din România PATJ Plan de Amenajare a Teritoriul Județean PIB Produs Intern Brut PIDU ZCB Planul Integrat de Dezvoltare Urbană Zona Centrală București PMB Primăria Municipiului București PMUD Planul de Mobilitate Urbană Durabilă PUG Plan Urbanistic General PUZ Plan Urbanistic Zonal CUPRINS 1 INTRODUCERE.......................................................................................................................................... 1 2 METODOLOGIE ........................................................................................................................................ 6 2.1 Abordarea locuirii bucureștene ............................................................................................................. 6 2.2 Abordarea spațiilor publice din București ............................................................................................. 7 2.3 Abordarea analizei pieței imobiliare bucureștene ................................................................................ 8 3 STUCTURA ADMINISTRATIVĂ ȘI CEA FUNCȚIONALĂ A BUCUREȘTIULUI ................................................. 14 3.1 Structura administrativă ...................................................................................................................... 14 3.2 Structura funcțională ........................................................................................................................... 16 3.3 Dinamici de dezvoltare urbană ............................................................................................................ 20 3.3.1 Expansiunea urbană ........................................................................................................................ 20 3.3.2 Procesul de densificare ................................................................................................................... 25 3.3.3 Rezerve de teren ............................................................................................................................. 28 4 LOCUIREA BUCUREȘTEANĂ: REZULTATELE OBȚINUTE ............................................................................ 31 4.1 Analiza statistică .................................................................................................................................. 31 4.1.1 Profilul statistic sintetic al locuirii bucureștene .............................................................................. 32 4.2 Analiza empirică .................................................................................................................................. 53 4.2.1 Fondul de locuințe bucureștean și locuitorii lui .............................................................................. 53 4.2.2 Vechimea ansamblurilor de locuințe și sistemul lor constructiv ..................................................... 54 4.2.3 Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 0 și 14 ani .................................................................................. 54 4.2.4 Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 15 și 64 ani ................................................................................ 56 4.2.5 Locuitorii cu vârsta mai mare de 64 ani .......................................................................................... 57 4.2.6 Vechimea fondului rezidențial ........................................................................................................ 59 4.2.7 Dotările și satisfacția resimțită de locuitori ..................................................................................... 61 4.2.8 Indicele de întinerire și vechimea fondului rezidențial ................................................................... 64 5 SPAȚIILE PUBLICE DIN BUCUREȘTI: REZULTATELE OBȚINUTE ................................................................. 67 5.1 Analiza spațiilor publice din Municipiul București ............................................................................... 67 5.1.1 Scurtă prezentare istorică a spațiilor publice din București ............................................................ 68 5.1.2 Distribuția spațiilor publice din București ....................................................................................... 70 6 ANALIZA IMOBILIARĂ: REZULTATELE OBȚINUTE .................................................................................. 120 6.1 Piața imobiliară din Uniunea Europeană (UE) ................................................................................... 121 6.1.1 Piața rezidențială ........................................................................................................................... 121 6.1.2 Piața birourilor .............................................................................................................................. 126 6.2 Piața imobiliară din capitalele central- și est-europene .................................................................... 128 6.3 Piața imobiliară din România ............................................................................................................. 138 6.4 Analiza pieței imobiliare din București în perioada 2008-2019 ......................................................... 150 6.4.1 Piața rezidențială ........................................................................................................................... 150 6.4.2 Piața birourilor .............................................................................................................................. 184 6.4.3 Piața spațiilor comerciale .............................................................................................................. 192 6.4.4 Piața terenurilor ............................................................................................................................ 195 6.5 Analiza atractivității cartierelor din București ................................................................................... 210 7 CONCLUZII ........................................................................................................................................... 252 7.1 Concluziile analizei dedicate locuirii bucureștene ............................................................................. 253 7.2 Concluziile analizei dedicate spațiilor publice din București ............................................................. 256 7.3 Concluziile analizei dedicate pieței imobiliare bucureștene ............................................................. 265 8 RECOMANDĂRI PENTRU STRATEGIE .................................................................................................... 275 8.1 Recomandările pentru locuire ........................................................................................................... 275 8.2 Recomandările pentru spațiile publice .............................................................................................. 279 8.3 Recomandările pentru piața imobiliară ............................................................................................. 283 ANEXA 1: CARTIERUL DRUMUL TABEREI, SITUAȚIA PLANIFICATĂ ȘI SITUAȚIA EXISTENTĂ ........................... 288 ANEXA 2: FIȘELE STATISTICE ALE LOCUIRII BUCUREȘTENE ............................................................................ 289 Fișa statistică sintetică a locuințelor individuale din București .................................................................. 289 Fișa statistică sintetică a locuințelor colective din București ..................................................................... 291 Fișa statistică sintetică a Sectorului 1 ......................................................................................................... 292 Fișa statistică sintetică a Sectorului 2 ......................................................................................................... 294 Fișa statistică sintetică a Sectorului 3 ......................................................................................................... 295 Fișa statistică sintetică a Sectorului 4 ......................................................................................................... 297 Fișa statistică sintetică a Sectorului 5 ......................................................................................................... 298 Fișa statistică sintetică a Sectorului 6 ......................................................................................................... 300 ANEXA 3: VECHIMEA ANSAMBLURILOR DE LOCUINȚE ȘI SISTEMUL LOR CONSTRUCTIV ............................... 302 ANEXA 4: FIȘA DE INVENTARIERE A SPAȚIILOR PUBLICE ............................................................................... 323 ANEXA 5: CARTIERELE DIN BUCUREȘTI, CONFORM SOLUȚIEI TEHNICE PUG DINAMIC .................................. 325 ANEXA 6: DEFINIREA GENERALĂ A CRITERIILOR ANALITICE FOLOSITE LA SPAȚIILE PUBLICE ......................... 326 ANEXA 7: FIȘE DE SECTOR. ANALIZA CALITATIVĂ A SPAȚIILOR PUBLICE ....................................................... 327 ANEXA 8: EXEMPLE DE SPAȚII PUNCTUALE, LINIARE ȘI DE SUPRAFAȚĂ ........................................................ 349 REFERINȚE BIBLIOGRAFICE ........................................................................................................................... 364 LISTA TABELELOR Tabelul 1. Corelarea între cartiere, zonele de publicitate imobiliară, sectoarele și sub-piețele imobiliare 11 Tabelul 2. Date statistice pentru spațiile punctuale, Municipiul București 78 Tabelul 3. Date statistice pentru spațiile abandonate, Municipiul București 80 Tabelul 4. Priorități propuse prin PIDU 89 Tabelul 5. Date statistice pentru spațiile de tip suprafață, Municipiul București 116 Tabelul 6. Autorizații de Construire (AC), după suprafața autorizată (m 2), pentru toate categoriile de clădiri pentru Municipiul București și Ilfov (2008-2019) 138 Tabelul 7. Evoluția prețurilor medii la vânzare 2019 versus 2008, pe tipuri de apartament 156 Tabelul 8. Evoluția prețurilor medii pe m2 la vânzare în anul 2019 față de anul 2008, pe tipuri de apartament, în funcție de anul construcției 157 Tabelul 9. Evoluția prețurilor S01/2008 față de S01/2019. pe zone de publicitate imobiliară 172 Tabelul 10. Livrări de spații de birouri așteptate în perioada 2020-2022 188 Tabelul 11. Stocul existent de spații comerciale și rata de ocupare 194 Tabelul 12. Evoluția prețurilor terenurilor la vânzare (euro/m2), schimbare 2019 față de 2008 197 Tabelul 13. Evoluția prețurilor medii la terenuri, în perioada 2008-S01/2019, după suprafețele terenurilor 202 Tabelul 14 Evoluție preturi medii terenuri sem 1 2008 versus sem 1 2019 pe zone de publicitate imobiliară 206 Tabelul 15. Tipuri de abordări în crearea de spații publice 262 Tabelul 16. Recomandările pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B), pentru tema locuirii bucureștene. 275 Tabelul 17. Recomandările pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B), pentru tema spațiilor publice 279 Tabelul 18. Recomandările pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B), pentru tema pieței imobiliare 283 Tabelul 19. Cele doisprezece sisteme constructive întâlnite la ansamblurile documentate bibliografic 303 Tabelul 20. Descrierea sintetică a ansamblurilor de locuințe documentate bibliografic 306 Tabelul 21. Cele mai importante măsuri pentru dezvoltarea comunității, identificate de locuitorii Sectorului 5 342 LISTA FIGURILOR Figura 1. Nivelul de satisfacție privind spațiile publice precum piețe, piațete, zone pietonale 4 Figura 2. Nivelul de satisfacție privind străzile și clădirile din cartier 5 Figura 3. Elemente definitorii pentru un spațiu public de succes 7 Figura 4. Evoluția zonelor construite și densificarea Municipiului București 10 Figura 5. Corelarea între cartiere, zonele de publicitate imobiliară, sectoarele și sub -piețele imobiliare 13 Figura 6. Principalele zone de logistică (stânga), comerț (centru) și locuri de muncă (dreapta) 14 Figura 7. Împărțirea Bucureștiului pe Sectoare 15 Figura 8. Principalele zone funcționale, conform reglementărilor din Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) de Sector și celor din Planul Urbanistic General (PUG), aprobat în anul 2001 17 Figura 9. Zonele de locuințe colective (roșu), locuințe individuale (verde) și zona centrală (mov) 18 Figura 10. Principalele concentrări de dotări de interes public în relație cu densitatea populației 19 Figura 11. Noile dezvoltări în zona Nordului – Aurel Vlaicu: stânga, în anul 2002, iar dreapta, în anul 2019. 21 Figura 12. Expansiunea urbană de la marginea Capitalei 22 Figura 13. Expansiunea urbană a Municipiului București și a zonei sale periurbane în intervalul 2002 -2019 (2017) 23 Figura 14. Principalele zone de expansiune din București și din proximitatea lui 24 Figura 15. Procesul de densificare în cartierele rezidențiale și în zona centrală 26 Figura 16. Procesul de transformare a spațiilor verzi și trotuarelor în parcări rezidențiale în cartierul Aviației 27 Figura 17. Principalele rezerve de teren ale Bucureștiului 29 Figura 18: Numărul locuințelor disponibile, raportat la 1.000 persoane 34 Figura 19: Numărul locuințelor terminate anual, raportat la 1.000 persoane 34 Figura 20: Autorizațiile de Construire (AC) emise, raportate la 1.000 de locuitori 35 Figura 21: Suprafața medie locuibilă pe persoană 35 Figura 22: Costul de închiriere a locuințelor 36 Figura 23: Costul de realizare a locuințelor 36 Figura 24. Distribuția procentuală a stocului de locuințe, după vechime, pe sectoare, în anul 2011 37 Figura 25. Stocul de locuințe disponibile în perioada 2001-2018, după forma lui de proprietate 38 Figura 26. Ponderea stocul de locuințe aflat în proprietate privată. Evoluția anuală pentru perioada 2001 -2018 38 Figura 27: Dinamica stocului de locuințe publice și private. Evoluție procentuală comparată, raportată la anul 2008 39 Figura 28. Stocul de locuințe disponibile, aflate proprietate publică și privată. Evoluția anuală, raportată la 1.000 persoane 39 Figura 29: Locuințe terminate la sfârșitul anului, după sursa lor de finanțare 40 Figura 30: Locuințe terminate la sfârșitul anului, din fonduri private 41 Figura 31: Locuințe terminate la sfârșitul anului, din fonduri private. Evoluție comparativă, raportată 1.000 persoane 41 Figura 32: Locuințe terminate la sfârșitul anului, din fonduri publice și private. Creșterea procentuală, raportată la anul precedent 42 Figura 33: Locuințe noi terminate la sfârșitul anului, din fonduri publice și private. Evoluție procentuală comparativă, raportată la anul precedent 42 Figura 34: Stocul de locuințe finanțate din fonduri publice. Evoluția anuală, raportată la 1.000 persoane 43 Figura 35. Autorizații de Construire (AC) emise pentru clădiri rezidențiale și suprafața utilă aferentă, în Municipiul București. Evoluția procentuală, raportată la anul 2008 44 Figura 36. Autorizații de Construire (AC) emise pentru clădiri rezidențiale. Evoluția procentuală, raportată la anul 2008 44 Figura 37. Suprafața utilă rezidențială aprobată prin autorizații de construire. Evoluția procentuală, raportată la anul 2008 45 Figura 38: Suprafața utilă rezidențială aferentă autorizațiilor de construire emise. Evoluția comparativă anuală, raportată la 1.000 persoane 45 Figura 39: Distribuția stocului de locuințe pe sectoare, după tipologie, pe sectoare, în anul 2011 46 Figura 40: Suprafața medie locuibilă, în metri pătrați de persoană. Evoluția anuală 47 Figura 41: Suprafața utilă medie disponibilă pe persoană, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale, în anul 2011 47 Figura 42: Suprafața utilă medie disponibilă pe persoană, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective 48 Figura 43: Numărul mediu de camere de locuit aferente unei locuințe, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale 48 Figura 44: Numărul mediu de camere de locuit aferente unei locuințe, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective, în anul 2011 49 Figura 45: Numărul mediu de persoane pe locuință, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective 49 Figura 46: Numărul mediu de persoane pe locuință, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale 50 Figura 47. Structura stocului de locuințe, în funcție de tipul de utilizare 50 Figura 48. Structura stocului de locuințe, după gradul de ocupare 51 Figura 49: Ponderea locuințelor ocupate de două sau mai multe gospodării, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale 52 Figura 50: Ponderea locuințelor ocupate de două sau mai multe gospodării, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective 52 Figura 51. Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 0 și 14 de ani în anul 2011, în procente 55 Figura 52. Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 15 și 64 de ani în anul 2011, în procente 56 Figura 53. Locuitorii cu vârsta mai mare de 64 ani în anul 2011, în procente 57 Figura 54. Persoane cu vârsta cuprinsă între 0-19 ani, în procente 58 Figura 55. Persoane cu vârsta cuprinsă între 20-34 ani, în procente 58 Figura 56. Persoane cu vârsta cuprinsă între 35-54 ani, în procente 58 Figura 57. Persoane cu vârsta cuprinsă între 55-64 ani, în procente 58 Figura 58. Persoane cu vârsta peste 64 de ani, în procente 58 Figura 59. Locuințe realizate în perioada 1981-1990, în procente 60 Figura 60. Locuințe realizate în perioada 1991-2011, în procente 61 Figura 61. Gradul de acoperire cu dotări 62 Figura 62. Gradul de satisfacție cu dotările existente în zonă 63 Figura 63. Indicele de întinerire și vechimea fondului rezidențial 65 Figura 64. Stadiul actual al reabilitării termice la clădirile de locuit, în luna ianuarie a anului 2020 66 Figura 65. Distribuția spațiilor publice locale și reprezentative 70 Figura 66. Tipul toaletelor din București 72 Figura 67. Procentajul toaletelor publice aflate în subordinea instituțiilor din București 72 Figura 68. Distribuția toaletelor publice în Municipiul București 73 Figura 69. Tipuri de instalații de apă din Municipiul București 74 Figura 70. Distribuția spațiilor punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din București 75 2 2 Figura 71. Distribuția spațiilor punctuale cu suprafețe sub 500 m și peste 500 m din București 77 Figura 72. Locuri de joacă din marile ansambluri de locuit 77 Figura 73. Distribuția spațiilor punctuale, pe sectoare 78 Figura 74. Spații aferente curților școlilor primare și gimnaziale din București, care pot fi utilizate în afara programului școlar 79 Figura 75. Distribuția spațiilor abandonate din București 81 Figura 76. Spații identificate ca abandonate, cu suprafața peste 4.000 m2 și populația deservită la o distanță de 10 minute 82 Figura 77. Distribuția spațiilor abandonate, pe sectoare 83 Figura 78. Exemple de spații abandonate 83 Figura 79. Distribuția spațiilor liniare în relație cu traseele de bicicliști existente și propuse 86 Figura 80. Intervenții asupra spațiului public propuse prin PIDU 93 Figura 81. Resurse financiare alocate pentru spațiile publice (roșu) în raport cu alte categorii cuprinse în PMUD București 94 Figura 82. Areale cu prioritate pentru deplasările nemotorizate, pentru orizontul 2020 95 Figura 83. Rețeaua străzilor minore în zona de studiu 97 Figura 84. Rețeaua străzilor majore în zona de studiu 98 Figura 85. Proiecte de infrastructură pietonală din zona centrală și zona pilot analizată 99 Figura 86. Modelul străzii de tranzit (fluxuri paralele, neîntrerupte) - 1 102 Figura 87. Realitatea din teren. Imaginea se bazează pe strada Pictor Theodor Aman, Sector 1 - 2 102 Figura 88. Imagine realistă a unui flux pietonal - 3 102 Figura 89. Harta Nolli pentru zona pilot 104 Figura 90. Tipuri de parcare în zona pilot 105 Figura 91. Distribuția tipurilor de parcare din zona pilot 106 Figura 92. Reprezentarea celui de-al treilea spațiu în zona pilot 108 Figura 93. Reprezentare „al treilea spațiu”- 1 109 Figura 94. Trasarea celui de-al treilea spațiu, conform realității stradale - 2 109 Figura 95. Practici curente în utilizarea străzii - 3 109 Figura 96. Rudimentele unei parcelări stradale - 4 109 Figura 97. Suprafața aferentă celui de-al treilea spațiu în zona pilot 110 Figura 98. Scenariu de amenajare al unei străzi rezultat în urma aplicării instrumentelor propuse 112 Figura 99. Distribuția spațiilor de tip suprafață 116 Figura 100. Distribuția suprafețelor spațiilor de tip suprafață, pe sectoare 117 Figura 101. Parcuri ce necesită reabilitare și populația deservită la o distanță de 10 minute 118 Figura 102. Principalele rezerve de teren ale Bucureștiului și noile parcuri propuse prin PUZ -uri de Sector 119 Figura 103. Indicele Prețurilor Locuințelor: zona Euro și agregate UE; rata de creștere anuală 121 Figura 104. Indicele Prețurilor Locuințelor: evoluția 2014 Q1 – 2019 Q2 122 Figura 105. Distribuția locuințelor noi și a celor existente în totalul locuințelor, pentru anul 2019 122 Figura 106. Prețul mediu pe metru pătrat pentru un apartament în principalele orașe Europene în semestrul I, 2019 123 Figura 107. Valoarea medie lunară a chiriei pentru un apartament de două camere (cu utilitățile incluse) în principalele orașe Europene în 2018 (calcule: www.statista.com) 123 Figura 108. Nivelul de ușurința în a găsi locuințe la prețuri rezonabile, la nivelul capitalelor UE 124 Figura 109. Distribuția populației după modul de proprietate asupra locuințelor, în anul 2017 125 Figura 110. Cele mai active 10 piețe la nivel european, în intervalul C4 2017 – Q3 2018, în miliarde euro 126 Figura 111. Rata de preluare a spațiilor de birouri – 2018 , 2017 și 2016 127 Figura 112. Piața birourilor în Europa – ratele de neocupare a spațiilor de birouri prime (2018 și 2016) 127 Figura 113. Valoarea chiriilor prime în spațiile de birouri în Europa, S2 2019 128 Figura 114. Randamente prime nete în orașe europene, 2018 129 Figura 115. Costurile lunare de întreținere pentru o persoană și pentru o familie de 4 persoane; index cost de locuire și clasamentul în topul orașelor (conform Numbeo) pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta 132 Figura 116. Costurile lunare de chirie pentru 1 apartament cu 1 dormitor sau cu 3 dormitoare, în funcție de amplasamentul acestora (în interiorul sau în afara centrului); index cost de locuire și clasamentul în topul orașelor (conform Numbeo) pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta 133 Figura 117. Costurile medii de achiziție pentru 1 apartament, în funcție de amplasamentul acestora (în interiorul sau în afara centrului); salariu mediu; rata medie a dobânzii la creditul ipotecar; distribuția cheltuielilor și prețul unui abonament pentru transportul public (conform Numbeo) pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta 134 Figura 118. Piața spațiilor de birouri pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta 135 Figura 119. Piața spațiilor comerciale pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta 136 Figura 120. Piața spațiilor industriale pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budape sta 137 Figura 121. Autorizații de Construire (AC), după suprafața autorizată (m 2), pentru toate categoriile de clădiri pentru Municipiul București și Ilfov, distribuția în anul 2019 139 Figura 122. Autorizații de Construire (AC) pentru segmentul rezidențial, după suprafața autorizată (m2), pentru toate categoriile de clădiri pentru municipiul București și Ilfov (2008-2019) 139 Figura 123. Autorizații de Construire (AC) eliberate pentru clădiri rezidențiale pentru colectivități în județul Ilfov 140 Figura 124. Autorizații de Construire (AC) eliberate pentru clădiri rezidențiale, exclusiv cele pentru colectivități în județul Ilfov 140 Figura 125. Fondul de locuințe (apartamente și case) în București și județul Ilfov pentru perioada 2008 -2018 141 Figura 126. Evoluția anuală a prețurilor medii pe m2 util pentru apartamente 142 Figura 127. Evoluția anuală a prețurilor medii pe m2 util pentru apartamente 142 Figura 128. Comparație preț mediu/m2 util pentru apartamente în Cluj–Napoca, București, Timișoara, Constanța și Brașov (decembrie 2019) 143 Figura 129. Valorile chiriilor medii lunare, pentru un apartament de 2 camere construit în perioada 1980-2000 144 Figura 130. Livrările de spații de birouri în orașele regionale și în București 145 Figura 131. Piața spațiilor de birouri în orașele București, Brașov, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași 145 Figura 132. Structura și densitatea stocurilor de spații moderne comerciale 146 Figura 133. Evoluția chiriilor prime în centrele comerciale și pe artele comerciale 147 Figura 134. Piața spațiilor comerciale în Cluj-Napoca, Oradea, Timișoara, Iași, Brașov, București 148 Figura 135. Localizarea principalelor spații industriale și logistice din regiunea București–Ilfov 149 Figura 136. Evoluția spațiilor noi industriale și logistice la nivel național 149 Figura 137. Piața spațiilor industriale din Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Pitești, Ploiești și București 150 Figura 138. Locuințe construite după anul 1990 151 Figura 139. Noi dezvoltări rezidențiale, finalizate sau în curs de construire în perioada 2018-2021, cu disponibile la vânzare: clasificare după numărul de apartamente unități 155 Figura 140. Evoluția prețurilor medii la vânzare în anul 2019 față de anul 2008, pe tipuri de apartament 156 Figura 141. Evoluția prețurilor în S01/2008 față de S01/2019, pe zone de publicitate imobiliară 159 Figura 142. Împărțirea Municipiului București pe sub-piețele de analiză imobiliară și dezvoltarea direcțională a Municipiului București 160 Figura 143. Noi dezvoltări rezidențial, finalizate sau în curs de construire în perioada 2018 -2021, clasificate după prețul la vânzare și după prețul mediu pe s ector 165 Figura 144. Numărul de locuințe finalizate în anul 2016 (INS -DRS) și venituri medii ale populației (iunie 2019, conform rezultatelor sondajelor efectuate în cadrul SIDU), pe sectoare 167 Figura 145. Evoluția prețurilor medii la vânzare 2019 față de anul 2008, pe tipuri de apartament, pe zone de publicitate imobiliară 169 Figura 146. Prețuri medii pe zone de publicitate imobiliară (euro pe m2) la garsoniere, apartamente cu 2, 3 și cu 4+ camere (S01/2019) 174 Figura 147. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009-2018, pentru Municipiul București și pentru Județul Ilfov 180 Figura 148. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018, pentru Municipiul București, și distribuția lor după tipul de apartamen t pentru care s-a acordat creditul 180 Figura 149. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018, pentru Municipiul București, și distribuția lor după tipul de apartament pentru care s -a acordat creditul 181 Figura 150. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009-2018 pentru București și distribuția lor după vechimea construcției 181 Figura 151. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018, pe sectoare, și distribuția lor după vechimea construcției 182 Figura 152. Gruparea cererii, în funcție de sectorul de activitate al chiriașului 184 Figura 153. Amplasarea clădirilor de birouri construite după anul 1990 185 Figura 154. Evoluția anuală a stocurilor moderne de spații de birouri (milioane m2) în perioada 2010-S01/2019, pentru Municipiul București 186 Figura 155. Analiza indicatorilor pe sub-piețe (S01/2019) 187 Figura 156. Suprapunerea principalelor zone de birouri cu artere principale congestionate în orele de vârf 191 Figura 157. Încărcarea magistralelor de metrou, în relație cu amplasamentele clădirilor de birourilor 192 Figura 158. Valorile medii ale chiriilor pentru spațiile comerciale și principalele zone comerciale 193 Figura 159. Evoluția suprafețelor de spații comerciale pentru București 194 Figura 160 Distribuția marilor comercianți pe sectoare 195 Figura 161. Evoluția zonelor construite în jurul Municipiului București și rezervele de teren disponibile 197 Figura 162. Evoluția tuturor imobilelor tranzacționate, la nivel național și pe județe, în perioada 2009-2019 198 Figura 163. Evoluția tuturor imobilelor tranzacționate, pe județe (T01/2020) 199 Figura 164 Evoluția tuturor unităților individuale (apartamente) tranzacționate pe județe, în perioada 2017 - 2019 T1 199 Figura 165. Evoluția numărului de terenuri intravilane tranzacționate în București și în Județul Ilfov, în perioada 2017-T01/2019 200 Figura 166. Evoluția prețurilor medii la vânzare pentru terenuri, în perioada 2008 -S01/2019 201 Figura 167. Evoluția prețurilor medii estimate la vânzare pentru terenuri, după suprafețe, în perioada 2008 - S01/2019, pentru Municipiul București 204 Figura 168. Rezerve de teren disponibile pentru Municipiul București, după prețul mediu pe zone de publicitate imobiliară (preț mediu la vânzare) (S01/2019) 209 Figura 169. Amplasarea cartierelor față de centrul orașului 211 Figura 170. Accesibilitatea rutieră și pietonală a cartierelor 212 Figura 171. Accesul la transportul public 213 Figura 172. Gruparea cartierelor după distribuția clădirilor cu risc seismic (mai mult de 20 de clădiri per zonă). 214 Figura 173. Gruparea cartierelor după distribuția clădirilor cu fațade degradate (evaluare rapidă asupra zonei). 215 Figura 174. Gruparea cartierelor după distribuția clădirilor de locuit mai vechi de 50 de ani 216 Figura 175. Reabilitarea termică a blocurilor: situația pe sectoare 217 Figura 176. Inserții noi de clădiri pentru locuit (fond construit cu o vechime mai mică de 20 de ani) 218 Figura 177. Gruparea cartierelor după spațialitatea/densitatea fondului construit 219 Figura 178. Gruparea cartierelor după prezența factorilor naturali 220 Figura 179. Gruparea cartierelor după prezența parcurilor 221 Figura 180. Gruparea cartierelor după spațiile verzi dintre blocuri și după dotările sportive 222 Figura 181. Gruparea cartierelor după prezența centrelor comerciale 223 Figura 182. Accesul la educație: deservirea cartierelor de unitățile de învățământ primar și gimnazial 224 Figura 183. Accesul la locurile de muncă/angajatori 225 Figura 184. Gruparea cartierelor după investițiile publice 226 Figura 185. Gruparea cartierelor după investițiile private 227 Figura 186. Interacțiunea socială 228 Figura 187. Percepția cetățenilor: gradul de satisfacție față de propriul sector 229 Figura 188. Prețul mediu pe m2 la garsoniere (S01/2019) 230 Figura 189. Prețul mediu pe m2 pentru un apartament cu 2 camere (S01/2019) 231 Figura 190. Prețul mediu pe m2 pentru un apartament cu 3 camere (S01/2019) 232 Figura 191. Prețul mediu pe m2 pentru un apartament cu 4 camere (S01/2019) 233 Figura 192. Accesul la locuință prin creditare: credit cu unic debitor, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 236 Figura 193. Accesul la locuință prin creditare: credit de familie sau cu co -debitor, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 237 Figura 194. Accesul la locuință prin creditare: credit cu unic debitor, pentru locuințe construite după anul 2000 240 Figura 195. Accesul la locuință prin creditare: credit de familie sau cu co -debitor, pentru locuințe construite după anul 2000 241 Figura 196. Accesul la locuință fără creditare: un singur cumpărător, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 244 Figura 197. Accesul la locuință fără creditare: familie sau 2 cumpărători, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 245 Figura 198. Accesul la locuință fără creditare: un singur cumpărător, pentru locuințe construite după anul 2000 248 Figura 199. Accesul la locuință fără creditare: familie sau 2 cumpărători, pentru locuințe construite după anul 2000 249 Figura 200. Indicele de atractivitate al cartierelor pentru Municipiul București, rezultat în urma analizei 251 Figura 201. Un cadru conceptual de gestiune a spațiilor publice 261 Figura 202. Prețul estimativ mediu, în euro/m2, pentru un apartament de 2 camere, aflat într-o rază de 10 minute de mers față de gura de metrou cea mai apropiată, în luna ianuarie a anului 2020 267 Figura 203. Chiria estimativă medie lunară, în euro/lună, pentru un apartament de 2 camere, aflat într -o rază de 10 minute de mers față de gura de metrou cea mai apropiată, în luna ianuarie a anului 2020 268 Figura 204. Distribuția pe sectoare a locuințelor individuale, după vechimea clădirii, în anul 2011 289 Figura 205. Suprafața utilă medie a unei locuințe individuale, pe sectoare, după vechimea clădirii, în metri pătrați, în anul 2011 290 Figura 206. Numărul mediu de gospodării dintr-o locuință individuală, pe sectoare, după vechimea clădirii, în anul 2011 290 Figura 207. Distribuția pe sectoare a locuințelor colective, după vechimea clădirii, în anul 2011 291 Figura 208. Suprafața utilă medie a unei locuințe colective, pe sectoare, după vechimea clădirii, în anul 2011 291 Figura 209. Numărul mediu de gospodării dintr-o locuință colectivă, pe sectoare, după vechimea clădirii, în anul 2011 292 Figura 210. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 1, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 292 Figura 211. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 1, în anul 2011 293 Figura 212. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 1, în anul 2011 293 Figura 213. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 2, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 294 Figura 214. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 2, în anul 2011 294 Figura 215. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 2, în anul 2011 295 Figura 216. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 3, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 295 Figura 217. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 3, în anul 2011 296 Figura 218. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 3, în anul 2011 296 Figura 219. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 4, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 297 Figura 220. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 4, în anul 2011 297 Figura 221. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 4, în anul 2011 298 Figura 222. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 5, după tipologia și după vechimea lui, în an ul 2011 298 Figura 223. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 5, în anul 2011 299 Figura 224. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 5, în anul 2011 299 Figura 225. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 6, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 300 Figura 226. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 6, în anul 2011 300 Figura 227. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 6, în anul 2011 301 Figura 228. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 1 327 Figura 229. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 1 329 Figura 230. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 1 330 Figura 231. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 2 331 Figura 232. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 2 332 Figura 233. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 2 333 Figura 234. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 3 334 Figura 235. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 3 335 Figura 236. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 3 336 Figura 237. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 4 337 Figura 238. Date statistice privind spațiile punctuale, Sectorul 4 338 Figura 239. Date statistice privind spațiile abandonate, liniare și de tip suprafață, Sectorul 4 339 Figura 240. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 5 340 Figura 241. Date statistice privind spațiile punctuale, Sectorul 5 343 Figura 242. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 5 344 Figura 243. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 6 345 Figura 244. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 6 347 Figura 245. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 6 348 Figura 246. Exemple de spații punctuale din Sectorul 1 349 Figura 247. Exemple de spații liniare din Sectorul 1 350 Figura 248. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 1 350 Figura 249. Exemple de spații punctuale din Sectorul 2 351 Figura 250. Exemple de spații liniare din Sectorul 2 352 Figura 251. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 2 353 Figura 252. Exemple de spații punctuale din Sectorul 3 353 Figura 253. Exemple de spații liniare din Sectorul 3 354 Figura 254. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 3 355 Figura 255. Exemple de spații punctuale din Sectorul 4 356 Figura 256. Exemple de spații liniare din Sectorul 4 357 Figura 257. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 4 358 Figura 258. Exemple de spații punctuale din Sectorul 5 358 Figura 259. Exemple de spații liniare din Sectorul 5 359 Figura 260. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 5 360 Figura 261. Exemple de spații punctuale din Sectorul 6 361 Figura 262. Exemple de spații liniare din Sectorul 6 362 Figura 263. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 6 363 1 INTRODUCERE Capitolul de față tratează următoarele trei teme principale: • Locuirea bucureșteană, focalizată în mod explicit pe perioada de dinaintea anului 1990. Locuirea de după anul 1990 este analizată în secțiunea dedicată pieței imobiliare bucureștene. Analiza se bazează în primul rând pe cercetările dedicate locuirii bucureștene, ale căror rezultate au început să apară periodic de-a lungul ultimilor ani. De asemenea, ea sistematizează informațiile publicate în revistele românești de arhitectură și în cele de urbanism, transpunându-le într-o bază de date unitară. Pentru a stimula cititorii și eventualii colaboratori interesați de tema locuirii bucureștene, am publicat toate informațiile pe o pagină web, dedicată atât profesioniștilor, cât și publicului larg.1 Este pentru prima dată când aceste informații sunt disponibile sistematizat într-un loc ușor accesibil, diferențele în cantitatea și în calitatea informațiilor disponibile devenind astfel ușor vizibile.; • Spațiile publice din București: aici analiza este împărțită în două componente principale. Prima componentă cuprinde analiza empirică a spațiilor publice din București, clasificate după configurarea lor spațială.2 Necesitatea acestei analize a apărut în contextul în care, până în prezent, nu există o analiză cantitativă și calitativă a spațiilor publice, care să ofere o imagine de ansamblu asupra situației din București. Concret, componenta urmărește sistematizarea informațiilor culese de pe teren pentru fiecare tip de spațiu și prezentarea grafică a rezultatelor, într-o manieră sintetică și clară. Munca de sistematizare din spatele acestei analize a fost migăloasă, deoarece a presupus, dincolo de studiul amănunțit pe platforma Google Maps, și o serie de deplasări pe teren pentru validarea informațiilor obținute de pe internet. Deoarece datele acoperă atât centrul orașului, cât și cartierele bucureștene, acestei componente îi este atașată și o analiză dedicată spațiilor publice din marile ansambluri socialiste. Ea cuprinde și o parte teoretică succintă dedicată importanței spațiilor publice în creșterea calității vieții locuitorilor unui oraș. Cea de-a doua componentă a studiului reprezintă, în esență, o analiză mai detaliată a problematicii străzii din zona centrală a Municipiului București, văzută ca o parte esențială a spațiului public. Ea oferă, de asemenea, o suită de recomandări pentru regândirea acestui tip de spațiu specific orașului București. • Analiza pieței imobiliare bucureștene: Creșterea economică, diversificarea și specializarea forței de muncă, investițiile în infrastructură și dezvoltarea planificată sunt doar câteva din aspectele cheie ce au stat la baza structurării și definirii teritoriului municipiului București. Analiza pieței imobiliare este un instrument necesar pentru mulți actori sau factori de decizie, fie că aceștia operează în mediul privat, fie în sectorul public, dar care au un rol important în dezvoltarea urbană. Acesta este un instrument foarte util în toate etapele, de la planificarea la marketingul unei zone dezvoltate, cu obiectivul precis de a reduce riscurile, de a deschide noi oportunități de dezvoltare, care să ducă la creșterea atractivității unei zone, oferind totodată posibilitatea dezvoltării echilibrate a orașului, prin utilizarea durabilă a resurselor imobile disponibile. Dacă în analiza imobiliară sunt utilizate date statistice, ca în orice analiză, interpretarea lor trebuie făcută prin prisma activității pieței imobiliare la nivel european sau mondial. 1 Disponibilă la adresa: https://bit.ly/2kLpF3V [11.04.2021]. 2 Conform metodologiei studiului de față, spațiile publice sunt împărțite în trei componente principale: spații tip suprafață, spații tip punct și spații tip linie. 1 Arhitectura, materialele de construcție folosite în proiect, aspectul sau calitatea finisajelor, toate influențează percepția și condițiile de negociere ale prețurilor de vânzare sau ale celor de închiriere. În dreptul oricărei decizii private sau a sectorului public, analiza pieței imobiliare este esențială în stabilirea unui amplasament, a dimensiunii proiectului, a caracteristicilor și facilităților, a publicului țintă, dar și în stabilirea prețurilor și a fazelor de dezvoltare. Analiza pieței imobiliare, în mod curent, reprezintă studiul cererii și ofertei. Cererea este reprezentată de utilizatorii finali—cumpărătorii sau chiriașii locuințelor, ai zonelor comerciale sau ai magazinelor, ai zonelor industriale sau celor de producție, ai birourilor, ai hotelurilor etc. Oferta este reprezentată de concurenții de pe piața imobiliară: vânzătorii și proprietarii. Analiza pieței identifică utilizatorii potențiali ai bunurilor imobiliare, atât cumpărători, cât și chiriași, precum și caracteristicile grupurilor pe care aceștia le determină. Fiecare din cele trei teme principale pornește de la o suită de premise. Astfel: • Analiza locuirii bucureștene se sprijină pe următoarele ipoteze: • Există deja un corp suficient de consistent de cercetări dedicate locuirii bucureștene, ale căror rezultate pot fi sistematizate.3 Mai mult, unele din ele pot fi și localizate. Cu toate că implică o muncă perseverentă, un asemenea exercițiu ilustrează limpede lacunele care rămân încă în cercetarea locuirii bucureștene; • Similar, literatura străină de specialitate este deja suficient de matură, încât să producă seturi consistente de informații operative, care pot fi folosite, după o analiză comparată, la construcția Strategiei Integrate de Dezvoltare a Municipiului București (SIDU B);4 • Deși greu de măsurat, calitatea locuirii are un impact pronunțat asupra calității vieții. Alături de venituri și de distribuția lor,5 ea constituie una din cele trei dimensiuni ale condițiilor materiale de trai. În consecință, ea a fost studiată în fiecare din cele patru generații de sondaje europene privind calitatea vieții (EQLS).6 Mai mult, pornind de la aceste sondaje și de la cercetările ulterioare,7 devine acum posibilă o analiză comparată a calității locuirii în context european și în context național. • Similar, și analiza spațiilor publice se sprijină pe următoarele ipoteze: • În prezent, la scara întregului oraș, nu este cunoscută starea majorității spațiilor publice; • În baza unor informații clar sistematizate, care să corespundă cât mai mult realității din teren, viitoarele politici publice dedicate spațiilor publice devin mult mai ușor de proiectat, de implementat și de monitorizat; • Calitatea spațiilor publice din cartiere de blocuri este încă foarte scăzută. De-a lungul anilor, aceste spații au suferit modificări succesive. Deși modificările au răspuns uneori unor nevoi locale, de moment, nu a existat, în general, vreo viziune de ansamblu, ele producând, în timp, degradarea imaginii generale; 3 Cf. Calotă, 2017; Tulbure, 2016; Suditu, 2016; Stroe, 2015; Panaitescu, 2012; Caffé și Florian, 1987; Derer, 1977 și 1985; Rău și Mihuță, 1969 și Pop et al., 1968. 4 Cf. Bizer et al., 2010; Röber și Sinning, 2010; Bizer et al., 2009. 5 Cf. Hanell, 2018: 144ff. 6 European Quality of Life Surveys/EQLS. Mai multe informații sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/2T8X5bT [11.04.2021]. Sondajul european privind calitatea vieții (EQLS) este realizat de Fundația Europeană pentru Îmbunătățirea Condițiilor de Muncă și de Viață (European Foundation for the Improvement of Living and Working Conditions/Eurofound) o dată la patru sau la cinci ani. Astfel, primul sondaj s-a desfășurat în anul 2003, cel de-al doilea în anul 2007, cel de-al treilea în anul 2011, iar cel mai recent, în anul 2016. România a participat la toate cele patru sondaje. 7 Cf. Hanell, 2018. 2 • Strada nu este încă recunoscută unanim ca un potențial spațiu urban de calitate. Modul în care ea este adaptată cerințelor unui spațiu public de calitate și modul în care este ea administrată pot contribui la transformarea ei într-un spațiu public confortabil și de calitate; • Datele culese de către EuroStat prin intermediul Eurobarometrului pentru anul 2015 indică un grad de satisfacție scăzut al bucureștenilor față de spații publice precum piețe, piațete sau zone pietonale. La nivel european, Bucureștiul se situează pe unul dintre ultimele locuri privind gradul de satisfacție al locuitorilor față de calitatea spațiilor publice. O situație similară se regăsește și în analiza gradului de satisfacție al bucureștenilor față de clădirile și străzile din cartier (cf. Figura 1 și Figura 2). • La rândul ei, analiza pieței imobiliare bucureștene pornește de la următoarele ipoteze: • In dreptul oricărei decizii private sau a sectorului public, analiza pieței imobiliare este esențială în stabilirea unui amplasament, a dimensiunii proiectului, a caracteristicilor și facilităților, a publicului țintă, dar și în stabilirea prețurilor și a fazelor de dezvoltare. • O piață imobiliară puternică în ansamblul ei nu echivalează neapărat cu o bună oportunitate de dezvoltare, cum nici o piață mai slab dezvoltată nu înseamnă că nu poate susține o idee bună / concept de dezvoltare. Analiza aprofundată a pieței poate dezvălui oportunități care nu sunt evidente. • In contextul analizei locuirii, analiza imobiliară completează tabloul cu privire la accesul populației la locuințe (definit în literatura de specialitate prin conceptul de affordability); de asemenea, analiza imobiliară poate releva viitoare direcții de dezvoltare ulterioară a orașului, a cărui evoluție a fost puternic influențată de investițiile private. 3 Figura 1. Nivelul de satisfacție privind spațiile publice precum piețe, piațete, zone pietonale Foarte satisfăcut Oarecum satisfăcut Oarecum nesatisfăcut Deloc satisfăcut Nu știu Zurich 53% 40% 1% 5% 1% Stockholm 47% 43% 7% 3%0% Luxembourg 46% 43% 7% 4% 0% Wien 41% 47% 10% 0% 2% Oslo 36% 44% 16% 4% 0% Geneva 36% 50% 9% 3% 2% Munchen 34% 48% 14% 3% 1% Rennes 33% 54% 8% 3% 2% Ljubljana 31% 45% 17% 7% 0% Helsinki 31% 56% 11% 1% 1% Antalya 29% 34% 22% 15% 0% Belfast 29% 44% 18% 7% 2% Strasbourg 29% 53% 12% 6% 0% Dublin 28% 43% 18% 10% 1% Amsterdam 28% 52% 14% 6% 0% Copenhagen 26% 51% 16% 6% 1% London 25% 49% 16% 9% 1% Glasgow 23% 45% 17% 14% 1% Manchester 22% 45% 19% 13% 1% Nicosia 20% 41% 21% 18% 0% Zagreb 20% 43% 27% 10% 0% Prague 19% 55% 20% 5% 1% Istanbul 17% 30% 21% 32% 0% Cluj Napoca 17% 44% 23% 15% 1% Reykjavik 16% 36% 28% 17% 3% Hamburg 16% 44% 30% 9% 1% Brussel 16% 46% 26% 11% 1% Barcelona 16% 55% 18% 10% 1% Warsaw 16% 58% 20% 5% 1% Valletta 15% 31% 26% 27% 1% Tallinn 15% 42% 29% 13% 1% Madrid 14% 34% 27% 24% 1% Vilnius 14% 45% 30% 10% 1% Piatra Neamt 14% 48% 21% 16% 1% Berlin 13% 46% 27% 13% 1% Bologna 12% 40% 35% 13% 0% Paris 12% 56% 20% 12% 0% Budapest 11% 58% 23% 8% 0% Riga 9% 44% 35% 12% 0% BUCUREȘTI 8% 34% 31% 26% 1% Bratislava 8% 47% 33% 12% 0% Napoli 5% 17% 32% 46% 0% Sofia 4% 24% 38% 33% 1% Athens 4% 29% 28% 39% 0% Lisboa 4% 36% 38% 22% 0% Roma 2% 18% 34% 46% 0% Sursa: Eurobarometru, 2015 4 Figura 2. Nivelul de satisfacție privind străzile și clădirile din cartier Foarte satisfăcut Oarecum satisfăcut Oarecum nesatisfăcut Deloc satisfăcut Nu știu Zurich 53% 40% 1% 5% 1% Stockholm 47% 43% 7% 3% 0% Luxembourg 46% 43% 7% 4% 0% Wien 41% 47% 10% 2% 0% Geneva 36% 50% 9% 3%2% Oslo 36% 44% 16% 4%0% Munchen 34% 48% 14% 3%1% Rennes 33% 54% 8% 3%2% Ljubljana 31% 45% 17% 7% 0% Helsinki 31% 56% 11% 1% 1% Belfast 29% 44% 18% 7% 2% Antalya 29% 34% 22% 15% 0% Strasbourg 29% 53% 12% 6% 0% Amsterdam 28% 52% 14% 6% 0% Dublin 28% 43% 18% 10% 1% Copenhagen 26% 51% 16% 6% 1% London 25% 49% 16% 9% 1% Glasgow 23% 45% 17% 14% 1% Manchester 22% 45% 19% 13% 1% Nicosia 20% 41% 21% 18% 0% Zagreb 20% 43% 27% 10% 0% Prague 19% 55% 20% 5% 1% Istanbul 17% 30% 21% 32% 0% Cluj Napoca 17% 44% 23% 15% 1% Warsaw 16% 58% 20% 5% 1% Reykjavik 16% 36% 28% 17% 3% Barcelona 16% 55% 18% 10% 1% Hamburg 16% 44% 30% 9% 1% Brussel 16% 46% 26% 11% 1% Valletta 15% 31% 26% 27% 1% Tallinn 15% 42% 29% 13% 1% Vilnius 14% 45% 30% 10% 1% Madrid 14% 34% 27% 24% 1% Piatra Neamt 14% 48% 21% 16% 1% Berlin 13% 46% 27% 13% 1% Bologna 12% 40% 35% 13% 0% Paris 12% 56% 20% 12% 0% Budapest 11% 58% 23% 8% 0% Riga 9% 44% 35% 12% 0% Bratislava 8% 47% 33% 12% 0% BUCUREȘTI 8% 34% 31% 26% 1% Napoli 5% 17% 32% 46% 0% Lisboa 4% 36% 38% 22% 0% Athens 4% 29% 28% 39% 0% Sofia 4% 24% 38% 33% 1% Roma 2% 18% 34% 46% 0% Sursa: Eurobarometru, 2015 5 2 METODOLOGIE Secțiunea de față descrie sintetic abordările folosite pentru fiecare din cele trei teme principale tratate în studiul de față. 2.1 Abordarea locuirii bucureștene În cazul locuirii bucureștene, trebuie făcute următoarele observații: 1 Seturile de date dedicate locuirii, oferite de Institutul Național de Statistică prin intermediul Bazei de Date Tempo, au o granulație inegală. Mai exact, o parte din indicatorii dedicați locuirii nu sunt disponibili decât la nivel județean, în vreme ce alții sunt disponibili și la nivel local. Având de a face cu o imagine trunchiată, am avut grijă, prin urmare, să o prezentăm ca atare; 2 O analiză statistică exactă, care să compare Bucureștiul cu alte orașe din Uniunea Europeană este relativ dificilă, din cauza granulației datelor oferite de Oficiul European de Statistică (Eurostat). Acolo unde sunt posibile, analizele vor trebui să se limiteze la nivel județean (NUTS 3)8 sau la nivel regional (NUTS 2); 3 Informațiile disponibile în revistele românești de arhitectură și în cele de urbanism, care ar putea fi folosite pentru crearea unui profil al cartierelor bucureștene sau, mai exact, pentru schițarea lui la scara ansamblurilor de locuit, sunt neuniforme. Vor exista așadar cartiere și ansambluri bucureștene mai atent detaliate, alături de cartiere despre care, în ciuda eforturilor noastre, nu am reușit să găsim informații suficiente. Imaginea rezultată conține așadar goluri, care nu pot fi acoperite în studiul de față, dar care pot fi folosite totuși la aproximarea stadiului actual al cercetării dedicate locuirii bucureștene. Într-un asemenea context, tratarea locuirii bucureștene a cuprins următoarea suită de pași: 1 Culegerea sistematică a informațiilor disponibile despre locuirea bucureșteană, atât din literatura științifică, cât și din revistele de arhitectură și din cele de urbanism la care am avut acces. Odată culese, am sistematizat informațiile obținute într-o bază de date unitară, pe care am construit-o special pentru acest studiu, având grijă să asigurăm, ori de câte ori a s-a putut, trasabilitatea informației, prin citarea exactă a surselor; 2 Transformarea informațiilor dobândite în date localizabile geografic sau în atribute asociate acestora. Am încercat să le prelucrăm întotdeauna într-o manieră care să le facă publicabile pe pagina web dedicată studiului de fundamentare;9 3 Sistematizarea indicatorilor dedicați locuirii pe teme și pe grade de granularitate. Rezultatele acestui exercițiu au determinat, în esență, tipul analizelor longitudinale și transversale pe care le-am putut face. Mai mult, ele au determinat locurile în care a trebuit să ancorăm analizele comparate; 4 Prelucrarea indicatorilor și urmărirea evoluției lor în timp, precum și construcția analizelor comparate; 5 Sintetizarea informațiilor în format grafic sau în format tabelar, pentru a putea comprima textul și pentru a crește densitatea informațiilor din el. 8 Nomenclatura Unităților Teritoriale Statistice/Nomenclature of Territorial Units for Statistics/NUTS. Clasificarea actuală este validă începând cu data de 01.01.2018 și cuprinde următoarele niveluri: nivelul NUTS 1 include regiunile socioeconomice majore, nivelul NUTS 2, regiunile de bază pentru aplicarea politicilor regionale, iar nivelul NUTS 3 include regiunile de scară mică, folosite pentru diagnoze specifice. Mai multe informații sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/2LnvX2A [11.04.2021]. Pentru România, cele trei niveluri corespund macroregiunilor, regiunilor de dezvoltare și, respectiv, județelor. 9 Disponibilă la adresa: https://bit.ly/2kLpF3V [11.04.2021]. 6 2.2 Abordarea spațiilor publice din București În cazul spațiilor publice, prima componentă a analizei identifică și fișează spațiile publice din Municipiul București.10 Fișarea spațiilor s-a axat pe patru paliere principale:11 • Acces; • Accesibilitate; • Utilizare și • Caracteristici principale. Pentru a avea cu adevărat un impact pozitiv, intervențiile în astfel de spații nu trebuie să se rezume doar la soluții punctuale. Soluțiile pentru astfel de spații trebuie să ia în calcul o gamă variată de paliere. Din acest motiv, forma fișelor pleacă de la schema care definește un spațiu de succes (cf. Figura 3). Figura 3. Elemente definitorii pentru un spațiu public de succes Sursa: https://bit.ly/2Uw9HK3 [30.03.2020]. Identificarea propriu-zisă a spațiilor și a componentelor lor a fost realizată cu ajutorul platformei Google Maps. Ulterior, pentru validarea informațiilor, au fost realizate și o serie de deplasări pe teren. Tipurile de spații identificate au fost încadrate în patru categorii majore: 1. Spațiile punctuale sunt spații publice cu dimensiuni reduse, de sub 3 hectare, care sunt preponderent de interes local. În această categorie sunt incluse scuaruri, piețe, piațete, locuri 10 Cf. Fișa de inventariere a spațiilor publice, disponibilă în Anexa 2. 11 Cf. ibidem. 7 de joacă pentru copii etc. Aceste spații preiau rolul unor dotări de proximitate, motiv pentru care prezența lor în zonele de locuire este esențială; 2. Spațiile abandonate sunt spații publice deteriorate, unde nu se pot identifica intervenții recente asupra mobilierului urban, sistemului de iluminat, pavimentului, spațiului verde etc. În general, suprafețele acestora nu depășesc 5 hectare; 3. Spațiile liniare sunt spații cu acces public, care reprezintă, de obicei, elemente de legătură în sistemul mai amplu de spații publice. În această categorie intră bulevardele, zonele pietonale reprezentative sau porțiuni de stradă cu amenajări specifice unui spațiu urban (mobilier urban, alveole, spații plantate etc.); 4. Spațiile de tip suprafață sunt spațiile publice ample. Ele reprezintă puncte de atracție la nivelul orașului, fiind utilizate preponderent pentru activități de recreere de către locuitori sau turiști. În general, aceste spații au suprafețe mai mari de 3 hectare. Aici intră grădinile publice (3 -15 ha), parcurile (peste 15 ha) etc. Odată încadrate în una din cele patru categorii de mai sus, analiza calitativă a spațiilor s-a axat pe identificarea unor aspecte cheie necesare în obținerea unui spațiu urban de calitate: • Accesul persoanelor cu dizabilități în spațiul analizat; • Existența pistelor de bicicliști în spațiul analizat și în imediata sa vecinătate; • Existența parcărilor pentru biciclete în spațiile analizate; • Existența și calitatea locurilor pentru șezut (locuri umbrite, locuri neumbrite); • Existența cișmelelor și a toaletelor publice în aceste spații; • Existența locurilor de joacă pentru copii; • Existența instalațiilor pentru sport; • Gradul de reprezentativitate al spațiului (la scară locală sau la scara orașului). Pornind de la spațiile identificate, am realizat o analiză generală la nivelul Municipiului București. Analiza prezintă date generale privind suprafețele pentru fiecare tip de spațiu și distribuția acestora pe fiecare sector în parte. Ulterior, am realizat o analiză calitativă detaliată pentru fiecare sector în parte, plecând de la caracteristicile menționate anterior. Analiza pe fiecare sector este prezentată grafic, sintetic, pentru a fi ușor de înțeles și de comparat. În cazul ansamblurilor de locuit, analiza calitativă pe sectoare prezintă un prim pas în sistematizarea informațiilor din cartiere, care poate constitui o bază pentru viitoare politici publice urbane. Pentru componenta dedicată străzii, studiul descrie și documentează principalele motive pentru care îmbunătățirea străzii este o sarcină imposibilă în acest moment. Ulterior, studiul propune un cadru teoretic pentru înțelegerea problematicii străzii în contextul transformărilor urbane din ultimii 30 de ani și definește o serie de instrumente de planificare de durată scurtă, medie și lungă. 2.3 Abordarea analizei pieței imobiliare bucureștene Metodologia de analiză a pieței imobiliare pentru Municipiul București este una adaptată caracterului și evoluției acestuia. Piața imobiliară ca instrument de sine stătător a apărut după anul 1990, aceasta fiind strâns legată de istoria recentă a țării, evoluția pieței imobiliare din România fiind clar determinată de trecerea la o economie de piață. Dacă în perioada de dinainte de anul 1990, regulile privind structurarea și planificarea urbană au fost dictate de la nivel central, prin ignorarea completă a piețelor funciare și a celor imobiliare, în perioada de tranziție și de adaptare, 1990 -2000, nu s-au petrecut lucruri remarcabile pe piața imobiliară, evoluția fiind una lentă și relativ stabilă. Începuturile 8 dezvoltărilor și ale investițiilor străine a condus și România, și implicit Bucureștiul, în fluxul imobiliar european și mondial. Astfel că, piața imobiliară este încă puternic afectată de dualitatea abordării autorităților publice: supra-reglementarea din perioada de dinainte de 1990, cu repercusiunile actuale asupra pieței funciare și cadastrale, precum și lipsa unei reglementări efective petrecute după anul 1990, cu repercusiunile actuale ale unei dezvoltări mai puțin controlate. Dacă se consideră că un oraș este produsul intervențiilor publice și al celor private, Bucureștiul a suferit, în două perioade diferite, din cauza excesului intervențiilor unui sector în detrimentul celuilalt. Toate aceste acțiuni și intervenții s-au materializat și acum compun tabloul a ceea ce este Municipiul București. Astfel, și în analiza pieței imobiliare, cu precădere în analiza celei rezidențiale (locuirea colectivă) am ținut cont de perioada de construcție a imobilelor, ea fiind un factor definitoriu în compoziția prețurilor. Perioadele mari de construcție considerate, coincid cu perioadele mari de construcție ale ansamblurilor rezidențiale și/sau cu punctele de cotitură în îmbunătățirea legislației naționale în ceea privește normele de construcție. Aici ne-am focalizat în mod explicit pe rezistența clădirilor la riscuri seismice, cele mai importante completări aduse legislației fiind făcute în 1941 și 1977, ca urmare a celor mai puternice cutremure înregistrate până atunci. Astfel, ne-am concentrat pe următoarele grupe mari de vârstă: ante 1941, 1941-1977, 1977-2000 și post 2000. Ulterior, analiza este defalcată pe tipuri de apartamente puse la vânzare, pornind de la garsoniere, apartamente cu 2 camere, 3 camere sau cu/peste 4 camere, fiecare având ponderi diferite în compoziția fondului rezidențial și fiind determinante pentru grupe diferite de cumpărători, în diverse etape ale vieții lor. 9 Figura 4. Evoluția zonelor construite și densificarea Municipiului București Sursa: Autorii. Pentru elaborarea capitolului, în analiza pieței rezidențiale (locuirea colectivă), am consultat și am inventariat principalele surse documentare oficiale disponibile despre evoluția pieței imobiliare din București, datele fiind preluate din cadrul principalelor pagini web dedicate: www.imobiliare.ro și www.analizeimobiliare.ro, care la rândul lor folosesc bazele de date reunite din diverse pagini web sau din portaluri de specialitate și de publicitate imobiliară. În culegerea datelor, analiza statistică a pornit de la un număr minim de 10 anunțuri de publicitate imobiliară, publicate pentru zona aferentă, pentru perioada analizată (2008 – Semestrul I 2019). În cazul în care nu au existat date inserate pentru o anumită zonă, într-o anumită perioadă de timp analizată, am dedus fie că nu au fost colectate minim 10 anunțuri de publicitate imobiliară din acea perioadă în baza de date, pentru respectivul tip de imobil, fie că nu existau fizic în perioada de timp analizată, fiind construite în epoca recentă. Exemple elocvente sunt cartiere precum Aviației, 13 Septembrie, Herăstrău Nordului, care au fost construite după anul 1980 și pentru care nu există la vânzare imobile construite în perioadele anterioare. 10 Prețurile sunt exprimate în euro (€), fiind vorba despre prețurile cerute la vânzare și nu de prețurile de tranzacționare. Diferențele între prețurile de tranzacționare și cele de vânzare nu sunt tratate în acest studiu, informațiile prețurile de tranzacționare nefiind disponibile. Totuși, practica a arătat că, deși la tranzacționare variația între prețul cerut și cel final poate fi între 1%-15%, acestea sunt cazuri speciale, fiind influențate de o serie de factori de ordin subiectiv, calitativ etc. Din acest motiv, prețurile medii la vânzare colectate și calculate, oferă, comparativ, o imagine de ansamblu destul de corectă, definind dinamica pieței. În analiza pieței birourilor, a pieței spațiilor comerciale și a celor de logistică am studiat materiale oficiale, furnizate de dezvoltatori, de investitori, precum și de companii de consultanță specializate din domeniul imobiliar. Deși am depus eforturi pentru a verifica acuratețea și exhaustivitatea materialelor și a surselor de informare, pot exista unele mici diferențe a valorilor analizate, fără ca ele să influențeze sau să afecteze, în mod decisiv, concluziile analizei. Din cauza împărțirii administrative a Municipiului București, indicatorii imobiliari sunt analizați pe 3 paliere: • Palierul general (macro), în care indicatorii sunt extrași pentru Municipiul București și analizați în raport cu alte orașe similare/relevante pentru analiză; • Palierul intermediar (mezzo), unde indicatorii sunt analizați pe sub-piețele imobiliare și pe sectoarele municipiului; • Palierul de detaliu (micro), unde indicatorii sunt analizați pe zonele de publicitate imobiliară. Distribuția zonelor de statistică imobiliară se suprapune peste cea a cartierelor sau a zonelor imobiliare din București, așa cum au fost utilizate, indicate și delimitate prin paginile web de specialitate care găzduiesc anunțurile imobiliare. Corelarea între cartiere, zonele de publicitate imobiliară, sectoare și sub-piețe imobiliare este făcută în Tabelul 1 și în Figura 5.12 Tabelul 1. Corelarea între cartiere, zonele de publicitate imobiliară, sectoarele și sub -piețele imobiliare Denumire Zona de publicitate imobiliară Sector Sub-piața 1 Mai 1 Mai Sector 1 Nord Domenii 1 Mai Sector 1 Nord Aviației Aviației Sector 1 Nord Henri Coandă Aviației Sector 1 Nord Băneasa Băneasa Sector 1 Nord Pădurea Băneasa Băneasa Sector 1 Nord Vatra Nouă Băneasa Sector 1 Nord Berceni Berceni Sector 4 Sud Bucureștii Noi Bucureștii Noi Sector 1 Nord Chitila Bucureștii Noi Sector 1 Nord Dămăroaia Bucureștii Noi Sector 1 Nord Pajura Bucureștii Noi Sector 1 Nord Străulești Bucureștii Noi Sector 1 Nord Andronache Colentina Sector 2 Est Colentina Colentina Sector 2 Est Fundeni Colentina Sector 2 Est Ion Creangă Colentina Sector 2 Est Cotroceni Cotroceni/13 Septembrie-Panduri Sector 5 Centru Crângași Crângași Sector 6 Vest 12 Limitele cartierelor au fost preluate din baza de d ate ESRI disponibilă on-line. Pentru a răspunde nevoilor studiului, ulterior, acestea au fost agregate în zone de publicitate imobiliară. 11 Denumire Zona de publicitate imobiliară Sector Sub-piața Grozăvești Crângași Sector 6 Vest Eminescu Dacia-Eminescu Sector 2 Centru Baba Novac Decebal-Calea Călărașilor Sector 3 Est Calărășilor Decebal-Calea Călărașilor Sector 2 Centru Floreasca Dorobanți-Floreasca Sector 1 Nord Primăverii Dorobanți-Floreasca Sector 1 Nord Dudești Dristor-Vitan Vechi Sector 3 Est Popești Leordeni Dristor-Vitan Vechi Sector 3 Sud Brâncuși Drumul Taberei Sector 6 Vest Drumul Taberei Drumul Taberei Sector 6 Vest Tudor Vladimirescu Drumul Taberei Sector 6 Vest Pache Protopopescu Ferdinand Sector 2 Centru Ghencea Ghencea Sector 5 Sud Giulești Giulești Sector 1 Nord Giulești Sârbi Giulești Sector 1 Nord Progresul Giurgiului Sector 4 Sud Buzești Griviței-Gara de Nord Sector 1 Centru Gara de Nord Griviței-Gara de Nord Sector 1 Centru Grivița Griviței-Gara de Nord Sector 1 Nord Plevnei Griviței-Gara de Nord Sector 1 Centru Herăstrău Herăstrău-Nordului Sector 1 Nord 23 August Iancului-Mihai Bravu Sector 2 Est Kiseleff Kiseleff-Aviatorilor Sector 1 Nord Militari Militari Sector 6 Vest Moșilor Moșilor Sector 2 Centru Obor Moșilor Sector 2 Est Baicului Pantelimon Sector 2 Est Dobroești Pantelimon Sector 2 Est Electronicii Pantelimon Sector 2 Est Ostrov Pantelimon Sector 2 Est Pantelimon Pantelimon Sector 2 Est Mărășești Parcul Carol (Cantemir-Mărășești) Sector 3 Centru Pipera Pipera Sector 2 Nord Ferentari Rahova Sector 5 Sud Rahova Rahova Sector 5 Sud Sălaj Rahova Sector 5 Sud Stefan cel Mare Stefan Cel Mare Sector 2 Centru Tei Tei Sector 2 Est Tei Boboc Tei Sector 2 Est Tineretului Tineretului-Timpuri Noi Sector 4 Sud Văcărești Tineretului-Timpuri Noi Sector 4 Sud Industriilor Titan Sector 3 Est Titan Titan Sector 3 Est Unirii Unirii Sector 3 Centru Cișmigiu Victoriei-Romană-Universitate Sector 1 Centru Piața Romană Victoriei-Romană-Universitate Sector 1 Centru Piața Victoriei Victoriei-Romană-Universitate Sector 1 Centru Universitate Victoriei-Romană-Universitate Sector 1 Centru Alba Iulia Vitan Nou Sector 3 Centru Vitanul Nou Vitan Nou Sector 3 Centru Sursa: Autorii. 12 Figura 5. Corelarea între cartiere, zonele de publicitate imobiliară, sectoarele și sub -piețele imobiliare Sursa: Autorii. 13 3 STUCTURA ADMINISTRATIVĂ ȘI CEA FUNCȚIONALĂ A BUCUREȘTIULUI Scopul secțiunii de față constă în ilustrarea modului în care dispunerea și dezvoltarea principalelor zone de activități influențează buna funcționarea a Municipiului București. De aceea, am plasat accentul pe următoarele teme: • Localizarea diferitelor obiective de interes cotidian în relație cu zonele rezidențiale; • Relația între circulații și cele mai importante zone de activități; • Modul în care orașul s-a extins în ultimii ani. Pe parcursul întregii secțiuni, am privit relațiile teritoriale din perspectiva sistemului administrativ. 3.1 Structura administrativă Figura 6. Principalele zone de logistică (stânga), comerț (centru) și locuri de muncă (dreapta) Sursa: Autorii. Municipiul București formează, împreună cu Județul Ilfov, Regiunea de Dezvoltare București – Ilfov, una din cele mai dezvoltate regiuni (NUTS2) la nivelul Uniunii Europene (UE 28), atunci când este privită din perspectiva raportului PIB/locuitor.13, 14 Deși sunt unități administrativ teritoriale distincte15 relațiile de interdependență între București și Județul Ilfov sunt foarte puternice. Județul Ilfov a devenit, prin comunele periurbane ale Capitalei, principala zonă rezidențială,16 logistică, pentru depozitare și de producție.17 Astfel, în lipsa rezervelor de teren în Capitală, majoritatea funcțiunilor consumatoare de spațiu urban și dependente de infrastructură mare, cum sunt activitățile industriale, cele de depozitare, cele de logistică, precum și marile centre comerciale sau cartierele rezidențiale ample s-au orientat către 13 Luând în considerare PIB/locuitor raportat la puterea de cumpărare, Regiunea București–Ilfov ocupa în 2018 locul 21 la nivelul Uniunii Europene (UE 28) declasând regiuni precum Budapesta, Viena, Helsinki sau Berlin. 14 Regiunea București – Ilfov face parte din regiunile capitală care funcționează ca enclave în cadrul altor regiuni. Cazuri similare sunt: Budapesta, Varșovia, Viena, Praga, Bruxelles sau Berlin. Budapesta și Varșovia au modificat decupajul regiunii (NUTS2), separând practic capitala de regiunea înconjurătoare, astfel încât hinterland-ul să poată beneficia de o cantitate mai mare de resurse din FEDER (PIB sub 75% din media UE). 15 Între 1981 și 1997, Județul Ilfov era denumit Sectorul Agricol Ilfov și era subordonat Bucureștiului. 16 În perioada 2012-2018, conform Institutului Național de Statistică, populația rezidentă a județului Ilfov a crescut cu peste 19,9% pe când cea a Bucureștiului a scăzut cu 2,7%. Comune precum Dobroești, Tunari, Berceni, Stefăneștii de Jos, Corbeanca, Chiajna sau orașe precum Pantelimon, Popești Leordeni sau Bragadiru au înregistrat creșteri ale populației de peste 40% în intervalul 2007-2019 (cf. INS Tempo). 17 Parțial și birouri, în cazul Orașului Otopeni și în cel al Orașului Voluntari. 14 așezările periurbane din Județul Ilfov. În schimb, majoritatea locurilor de muncă și o mare parte din dotările de interes cotidian sunt oferite în continuare de Capitală. Relațiile frecvente între București și județul Ilfov sunt așadar cauza pentru care majoritatea arterelor care intră în Capitală sunt blocate în orele de vârf.18 De-a lungul ultimilor ani au existat diverse studii care au făcut propuneri pentru o zonă metropolitană a Capitalei.19 În final a fost aleasă însă varianta cea mai simplă din punct de vedere administrativ și anume limitarea zonei metropolitane la nivelul județului Ilfov. Astfel, coordonarea între București și Județul Ilfov este asigurată de trei organizații: • Agenția de Dezvoltare Regională București–Ilfov (ADR BI), orientată preponderent spre gestiunea fondurilor europene; • Asociația de Dezvoltare Intercomunitară pentru Transport Public București–Ilfov (ADI TPBI), dedicată în mod explicit transportului public; • Agenția de Dezvoltare Intercomunitară Zona Metropolitană București (ADI ZMB). Figura 7. Împărțirea Bucureștiului pe Sectoare Sursa: Autorii. Municipiul București este împărțit, în prezent, în 6 sectoare, el fiind administrat de Primăria Municipiului București (PMB) și primăriile celor 6 sectoare. Un statut aparte îi revine centrului istoric care, deși se află pe teritoriul Sectorului 3, este administrat de „Consiliul de coordonare – Centrul Istoric”20 conform Ordonanței de Guvern 77/2001. 18 În 2011, peste 90.000 de persoane locuiau în județul Ilfov și aveau locul de muncă înregistrat în Capitală. 19 PATZ zona aglomerației urbane si zona metropolitana a municipiului București (2005), V. Gherasim, Cercetare sociologică privind starea socială a orașului București și dezvoltare a ZMB (2014) sau CSB 2035 (2011). 20 Consiliul are rolul de a asigura coordonarea procesului de revitalizare și reabilitare a centrului istoric și este compus di n: Ministerului Lucrărilor Publice, Ministerului Administrației Publice (astăzi Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației), Transporturilor și Locuinței (astăzi Ministerul Transporturilor, Infrastructurii și Comunicațiilor), Ministerulu i Finanțelor Publice, Ministerului Justiției, Ministerului Culturii și Cultelor (astăzi Ministerul Culturii), Ministerului de I nterne și al Consiliului General al Municipiului București. 15 Deși în secolul XVIII Bucureștiul miza pe o împărțirea administrativă cu un centru distinct de sectoare, începând cu anul 1950 s-a trecut la o organizare în care zona centrală era împărțită radial, mai întâi pe raioane și, ulterior, pe sectoare (1968 – 8 sectoare/1979 – 6 sectoare). Această împărțire radială face dificilă gestionarea eficientă a zonei centrale, în care se aglomerează cea mai mare densitate de obiective de interes național, cum sunt instituțiile guvernamentale, monumentele, universitățile etc, precum și probleme complexe, care au o nevoie stringentă de intervenție. Într-un asemenea context, lansarea unui proces amplu de regenerare urbană a zonei centrale, mai mult decât centrul istoric definit prin OG 77/2001, este mult mai dificil de gestionat în cazul unui teritoriu împărțit între 7 unități administrative teritoriale (PMB și cele 6 primării de sectoare). O situație similară apare și în cazul Dâmboviței unul din cele două culoare verde-albastre care străbat Capitala. Traseul Dâmboviței traversează 5 din cele 6 sectoare ale capitalei, iar modul în care malurile sunt amenajate diferă de la sector la sector. Deși reorganizarea administrativă a Capitalei și a Județului Ilfov reprezintă un proces foarte greoi, această activitate trebuie luată în considerarea pe termen mediu sau lung și pregătită temeinic. Relațiile funcționale în teritoriu sunt din ce în ce mai intense iar modelul administrativ actual le poate susține din ce în ce mai greu. 3.2 Structura funcțională Conform zonificării funcționale din Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) Coordonatoare de Sector, avem următoarele ponderi: • Mai mult de 27% din teritoriul intravilan al Bucureștiului este reglementat în prezent ca zonă de locuire; • Încă 15% este reglementat ca zonă mixtă, adică locuire și alte funcțiuni; • Doar 14% din intravilan este ocupat de căi de circulație, procentul evidențiind posibile probleme de conectivitate, întrucât ponderea circulațiilor în orașe dezvoltate tinde să treacă pragul de 20%; • Același aspect este valabil și în cazul spațiilor verzi, unde ponderea de 13% nu poate asigura minimul de 26 m2 spații verzi pe cap de locuitor. Mai mult, luând în considerarea reglementările incluse în PUZ-urile de sector ponderea zonelor mixte va crește cu peste 6%, iar cea a circulațiilor va crește și ea cu 3%. Astfel, prin continuarea procesului de conversie funcțională a zonelor de producție și reducând ponderea zonelor de locuințe individuale, orașul se va densifica, mai ales în zonele periferice, concomitent cu creșterea conectivității, prin echiparea noilor zone de dezvoltare cu infrastructură de transport. Astfel, majoritatea zonelor periferice sunt reglementate în PUZ-urile de sector ca zone mixte de tip M2 sau M3, adică cu un regim de înălțime maxim de P+4 – P+10-14, ceea ce implică o densitate foarte mare a populației sau a locurilor de muncă, în contextul în care infrastructura de transport nu este încă suficient de dezvoltată. Pe de altă parte însă, dezvoltarea unor funcțiuni care generează locuri de muncă la marginea inelului median în lungul principalelor coridoare deservite de transportul public de mare capacitate ar mai reduce din presiunea generată de fluxurile de tip periferie–centru. 16 Figura 8. Principalele zone funcționale, conform reglementărilor din Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) de Sector și celor din Planul Urbanistic General (PUG), aprobat în anul 2001 Sursa: PUZ Sector 1,2,3,4,5,6 (în proces de avizare) și PUG 2001. În prezent, exceptând zona centrală, aproximativ 14% din suprafața capitalei este ocupată de locuințe colective și 18% de locuințe individuale.21 Principalele zone de locuințe colective se regăsesc în exteriorul inelului median, în partea de vest, est și sud-est a Capitalei. Zonele de locuire individuală se regăsesc mai degrabă la periferia orașului sau în interiorul inelului median. Datorită accesibilității ridicate și a proximității față de dotări și de instituțiile publice de interes municipal sau național, locuințele individuale din interiorul inelului median au preluat între timp funcțiunea de servicii sau alimentație publică. Concentrarea din ce în ce mai mare a obiectivelor de interes în zona centrală și a populației în exteriorul inelului median face ca o parte considerabilă din deplasările cotidiene să fie de tip periferie–centru. Abia în ultimii șapte ani au început să se dezvolte zone de activități în afara zonei centrale, redirecționând astfel o parte din fluxuri spre zona de nord (Aurel Vlaicu – Pipera sau Expoziției). 21Estimări realizate pornind de zonificările funcționale din PUZ-urile de sector și PUG 2000 și detaliate prin analiza imaginilor satelitare. 17 Figura 9. Zonele de locuințe colective (roșu), locuințe individuale (verde) și zona centrală (mov) Sursa: Prelucrare după zonificările propuse prin Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) Coordonatoare de Sector, după cele propuse în Planul Urbanistic General (PUG), aprobat în anul 2001, precum și după imaginile satelitare. 18 Figura 10. Principalele concentrări de dotări de interes public în relație cu densitatea populației Sursa: Actualizare bază de date PUG Dinamic, cartare, baza de date Open Street Maps (OSM). Cea mai mare parte a dotărilor de interes public se concentrează în continuare în zona centrală, cu toate că locuințele sunt înlocuite treptat de birouri, iar numărul de locuitori este din ce în ce mai mic. Cantitatea și diversitatea dotărilor de interes public se suprapune în mare măsură peste densitatea populației. Astfel, în cartierele de locuințe colective cum ar fi Titan, Obor/Ștefan cel Mare, Militari sau Drumul Taberei se regăsesc și cele mai mari concentrări ale dotărilor de interes public. Zonele periferice, dezvoltate recent sunt însă în continuare lipsite de dotări.22 Această problemă de deservire 22Analize mai detaliate pe deservirea dotărilor se regăsesc în analizele sectoriale, dedicate educației, culturii, agrementului etc. 19 apare preponderent pentru că noile dezvoltări s-au realizat sporadic, fără a ține cont de necesarul de dotări, iar în prezent fie nu există încă o densitate suficient de mare pentru a putea oferi aceste servicii într-un mod eficient, fie nu mai există terenuri accesibile pentru a include dotările necesare. 3.3 Dinamici de dezvoltare urbană În lipsa unor reglementări și a unor măsuri care să permită un control adecvat al dezvoltării urbane, Capitala s-a dezvoltat, cel puțin în ultimul deceniu, într-un mod preponderent necontrolat. Cu un Plan Urbanistic General (PUG) coerent, dar învechit, noile dezvoltări s-au realizat preponderent prin Planuri Urbanistice Zonale (PUZ), menite să schimbe funcțiunea terenului sau să permită o creștere a indicatorilor urbanistici. Într-un asemenea context, dezvoltarea Capitalei s-a realizat astfel simultan prin două procese diferite, atât prin expansiune, cât și prin densificare. 3.3.1 Expansiunea urbană În perioada 2002-2019, suprafața zonelor construite a Bucureștiului a crescut cu 13%, ajungând la o suprafață de aproximativ 17.361 ha, adică la aproximativ 72% din suprafața administrativă a Municipiului. Procesul de expansiune este mult mai accentuat în Județul Ilfov, în așezările periurbane Capitalei, decât la periferia ei. Pe teritoriul Municipiului București procesul de expansiune s-a manifestat întâi în zone cu un cadru natural valoros, cum este salba de lacuri ale Colentinei, sau în zone care au o accesibilitate ridicată, cum ar fi Șoseaua Nordului, unde s-au construit locuințe sau în lungul Drumului Național 1 (DN1), unde s-au construit mai degrabă birouri și centre comerciale. Zone cu rezerve prețioase de teren au fost dezvoltate treptat, însă cu o densitate foarte mare și fără a tramă stradală adecvată. Un exemplu elocvent este zona rezidențială de-a lungul Șoselei Nordului, unde un țesut de locuințe individuale a fost completat cu locuințe colective cu un regim de înălțime care variază între P+4 și P+12 și un procent de ocupare a terenului (POT) care depășește adesea pragul de 70%. Deoarece noile ansambluri rezidențiale s-au realizat prin intervenții punctuale, într-o manieră neplanificată, trama stradală rezultată este nefuncțională. Străzile sunt subdimensionate, cu 5-6 metri de carosabil și sub 1 metru de trotuar, fiind preponderent organizate ca fundături și neasigurând legături directe între cele două artere care delimitează cartierul. Abia în ultimii 5-7 ani, dezvoltările din Capitală s-au orientat și spre zone periferice cu un grad mai redus de accesibilitate, cum ar fi Prelungirea Ghencea sau zona Anghel Saligny. Nici în acest caz, noile dezvoltări nu au fost însoțite de dotări și de o tramă stradală adecvată, motiv pentru care legăturile cu zonele de interes sunt zilnic congestionate. Problema este vizibilă mai ales în cazul Străzii Prelungirea Ghencea, o importantă legătură zone de interes din Capitală care în prezent nu dispune nici măcar de trotuare pe multe din segmentele ei. Din cauza lipsei de planificare a dezvoltării, proiectul de lărgire implică acum cheltuieli însemnate pentru exproprieri. 20 Figura 11. Noile dezvoltări în zona Nordului – Aurel Vlaicu: stânga, în anul 2002, iar dreapta, în anul 2019. Sursa: Prelucrare după imagini satelitare. Pentru că disponibilitatea și costul terenurilor este mai mare în Capitală, noile dezvoltări rezidențiale s-au orientat către Județul Ilfov. Acestea au mizat pe proximitatea Bucureștiului din perspectiva dotărilor oferite și a infrastructurii de transport. Deși odată cu creșterea populației în zonele de expansiune au apărut și dotări, acestea sunt preponderent private.23 Astfel, există deja în zonele mai dense magazine alimentare sau restaurante, chiar și grădinițe sau crește, ele fiind însă private. Pentru că administrația publică nu a echipat aceste zone cu dotările necesare, nevoia a fost acoperită de mediul privat. Locuitorii acestor noi zone rezidențiale folosesc însă în continuare dotările culturale, parcuri, zonele de agrement, învățământul gimnazial, liceal sau universitățile oferite de Capitală. Transportul public metropolitan deservește doar parțial aceste zone. Din păcate însă, el are fie o frecvență redusă, fie nu poate deservi toate gospodăriile, întrucât străzile nou create sunt prea înguste sau sunt neasfaltate. 23Numărului întreprinderilor active în domeniul învățământului din Județul Ilfov a crescut cu 257,45% între 2011 și 2017, conform datelor puse la dispoziție de Institutul Național de Statistică (INS). 21 Figura 12. Expansiunea urbană de la marginea Capitalei Sursa: Prelucrare după imagini satelitare. 22 Figura 13. Expansiunea urbană a Municipiului București și a zonei sale periurbane în intervalul 2002 -2019 (2017) Sursa: Prelucrare după imagini satelitare. 23 Cele mai ample zone de expansiune din interiorul centurii rutiere a Municipiului București (DNCB) se regăsesc în partea de est (Chiajna), sud (Domnești și Popești-Leordeni) și nord (Voluntari). Abia în ultimii 5 ani s-a remarcat o un proces mai amplu de expansiune și în partea de vest a Capitalei, care a mizat pe disponibilitatea de teren și creșterea accesibilității datorită extinderii magistralei de metrou M3, în luna noiembrie a anului 2008. Din zonele de expansiune din exteriorul Capitalei, doar cea din Popești Leordeni și parțial Pipera24 s-au dezvoltat mizând pe proximitatea infrastructurii de transport de mare capacitate, celelalte mizând doar pe apropierea față de Capitală. Toate zonele de expansiune s-au dezvoltat pe o trama stradală neierarhizată, ele fiind alimentate de străzi cu profilul minim, adică de străzi de categoria a IV-a și, mai rar, de străzi de categoria a III-a. Figura 14. Principalele zone de expansiune din București și din proximitatea lui Sursa: Google Maps Deși noile dezvoltări de la marginea Capitalei sunt orientate preponderent spre de locuire, tipologia și densitatea fondului construit diferă. De exemplu, zonele din Popești Leordeni și din Chiajna s-au dezvoltat preponderent cu locuințe colective sau înșiruite, pe când cele din Domnești răspund cererii 24Până la realizarea pasajului peste calea ferată de pe Bulevardul Pipera, legătura cu Capitala era îngreunată din cauza barierelor acționate la traversarea fiecărui tren care mergea spre Constanța. 24 pe locuințe individuale izolate pe lot. Indiferent de tipologia locuințelor, în toate cazurile este vorba de o utilizare maximă a terenului, până și parcelele mai generoase din Domnești având, de regulă, un procent de ocupare a terenului (POT) de peste 30-40%. De asemenea, noile dezvoltări sunt fie punctuale sau grupări de câteva locuințe colective, repartizate în baterii de maximum 10 blocuri, și nu sunt planificate sub forma unor cartiere cu dotările aferente. Doar în partea de nord a Capitalei și a Județului Ilfov se regăsesc dezvoltări rezidențiale cu spații mai generoase, unele chiar planificate cu dotări aferente, cum ar fi proiectul Cosmopolis din Ștefănești. Lipsa dotărilor și a locurilor de muncă în proximitatea ansamblurilor rezidențiale, împreună cu deservirea precară a transportului public face ca noile zone de expansiune să funcționeze în fapt ca niște comunități dependente de automobil. Astfel, deplasările zilnice, fie către locul de muncă sau cele orientate spre dotările disponibile doar în Capitală, se realizează încă preponderent cu mașina. 3.3.2 Procesul de densificare Procesul de densificare este vizibil mai ales în zonele cu o accesibilitate ridicată, unde există, suplimentar, și parcele mai mult sau mai puțin generoase pe care s-a putut construi mai intens. Astfel, la scara Bucureștiului sunt vizibile trei tipuri diferite ale procesului de densificare: • Densificare prin conversie funcțională; • Densificarea unor zone deja dezvoltate, prin înlocuirea fondului clădit vechi sau prin inserția unor construcții care au înălțimea peste media regimului de înălțime din zonele respective; • Densificarea zonelor de locuințe colective prin inserții punctuale. Densificarea prin conversie funcțională este caracteristică fostelor zone industriale. Terenuri generoase, bine echipate cu rețele tehnico-edilitare și racordate la transportul public de mare capacitate, au fost transformate în zone de birouri sau centre comerciale. Cele mai elocvente exemple ar fi zonele de birouri de la Pipera, Petrache Poenaru, Basarab sau AFI-Cotroceni. Prin acest proces s- au conturat o suită de poli cu dotări și cu locuri de muncă în imediata apropiere a zonelor rezidențiale. Astfel, în ultimii 20 de ani structura policentrică a Capitalei s-a dezvoltat, noile centre comerciale amplasate în cartierele de locuințe colective, cum sunt ParkLake – Titan, AFI – Militari, Mega Mall – Pantelimon, Orhideea – Grozăvești etc., asigurând o deservire echilibrată a acestora cu servicii, cu alimentație publică și cu comerț. Toate acestea s-au întâmplat însă în defavoarea unităților comerciale de la parterul locuințelor colective. Totuși, deși structura policentrică a Capitalei s-a dezvoltat constant, cea mai mare parte a locurilor de muncă și cel mai amplu complex comercial se regăsesc în continuare în partea de nord, în zona Expoziției-Pipera-Băneasa, pe când zona de sud a Capitalei, dar mai ales cea de sud-vest, rămâne în continuare subdezvoltată, atunci când este privită din această perspectivă. Densificarea prin inserții punctuale este vizibilă mai ales în zonele care au profil rezidențial cu o accesibilitate ridicată. Astfel, în ultimii 20 de ani, mizând fie pe reglementările din Planul Urbanistic General (PUG)25 sau prin Planuri Urbanistice Zonale (PUZ), menite să schimbe zona funcțională sau să crească indicatorii urbanistici cu 20%, multe zone rezidențiale au fost densificate și completate cu birouri, fără a adapta însă dotările și infrastructura de transport. 25 Astfel, prin Regulamentul Local de Urbanism (RLU), în zonele de locuire individuală se poate construit cu un regim de înălțime de P+2 sau P+4, în funcție de Unitatea Teritorială de Referință (UTR) existentă. Conform L 350/2001, Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT) poate fi însă crescut cu încă 20% în urma elaborării unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ). 25 Figura 15. Procesul de densificare în cartierele rezidențiale și în zona centrală Sursa: Autorii. Procesul de densificare a unei zone rezidențiale de locuințe individuale izolate pe lot sau cuplate cu locuințe colective joase (P+2-P+4) este vizibil mai ales în cartiere precum Grivița, Bucureștii Noi sau Pajura. Aici, în ultimii 20 de ani pe terenurile libere de construcții sau pe cele cu clădiri degradate au fost inserate locuințe colective joase cu un Procent de Ocupare a Terenului (POT) care depășește adesea pragul de 60-70%. Densificarea acestei zone de locuit a avut un efect negativ asupra calității locuirii, reducându-se suprafața vegetală, apărând probleme de însorire, trama stradală 26 congestionându-se la ora de vârf iar trotuarele fiind blocate de parcări neregulamentare. Probleme similare se regăsesc și în cazul cartierelor Cotroceni, Dorobanți sau Floreasca, doar că aici aproprierea față de centru a contribuit la creșterea numărului de birouri, fie prin inserția de noi construcții, fie prin conversia unor locuințe deja existente. Problemele de congestie și cele de parcare sunt însă cele m ai accentuate în centrul istoric, mai ales în partea de nord-est, unde au fost inserate de-a lungul anilor diverse clădiri de birouri, motiv pentru care majoritatea străzilor secundare sunt congestionate, traficul pietonal și cel rutier fiind îngreunat de autoturisme parcate neregulamentar. În zonele de locuințe colective, procesul de densificare este mai puțin vizibil, însă impactul este unul semnificativ. Figura 16. Procesul de transformare a spațiilor verzi și trotuarelor în parcări rezidențiale în cartierul Aviației Sura: Analiza consultantului folosind carourile Bucureștiului din 1987, imagini arhivă proprie. Din cauza faptului că multe din cartierele de locuințe colective au fost planificate și realizate în perioada socialistă, nu prea mai există rezerve de teren pentru inserția altor construcții. Iar pentru că cererea rămâne constantă, dotările (școli, grădinițe, magazine, etc.) s-au păstrat în cea mai mare parte.26 Inserțiile de noi construcții sunt mai degrabă un fenomen punctual, vizibil mai ales pe terenurile care nu au fost afectate de procesul de sistematizare din perioada socialistă și care fie nu au fost construite, 26 Cf. Error! Reference source not found.. 27 fie dețineau construcții joase. Noile inserții contribuie însă la scăderea calității locuirii, întrucât afectează negativ însorirea clădirilor învecinate și suprasolicită dotările locale și circulațiile, inițial proiectate pentru un alt volum de locuitori. Există și cazuri în care inserțiile noi în cartierele de locuințe colective compromit foste spații verzi, cum ar fi, de exemplu, Parklake Mall, care a fost construit peste o parte din terenul planificat pentru Parcul Titan, sau varii spații comunitare din incintele locuințelor colective, cum este, de exemplu, Caranfil Residence, care s-a construit într-o incintă de locuințe colective. Creșterea numărul de autoturisme la nivelul Capitalei implică o cerere din ce în ce mai mare de locuri de parcare, mai ales rezidențiale. Astfel, în ultimii 20 de ani, spațiile verzi și segmente din trotuarele cartierelor de locuințe colective au fost reduse treptat pentru a face loc parcărilor rezidențiale. 3.3.3 Rezerve de teren Deoarece nevoia pentru locuințe noi, pentru zone industriale, precum și pentru cele de depozitare și de logistică a fost a fost acoperită în mare măsură de Județul Ilfov, Capitala dispune încă de rezerve considerabile de teren pentru a se dezvolta în continuare. Astfel, există încă aproximativ 1.523 ha de zone industriale abandonate sau aflate în declin,27 care ar putea intra într-un proces de conversie funcțională, alături de aproximativ 2.984 ha de terenuri încă neconstruite.28 Astfel, Bucureștiul dispune încă de rezerve de teren de aproximativ 18,7% din totalul suprafeței administrative, care pot fi valorificate pentru a acoperi o parte din necesarul de dotări, din cel de zone de birouri sau din cel de locuințe. Cele mai ample rezerve de teren care pot fi valorificate se regăsesc în partea de sud a Capitalei, la periferia ei. Tot aici se resimte cel mai puternic și lipsa de spații verzi, mai ales în Sectorul 5, a dotărilor, dar și a locurilor de muncă. Este important așadar ca în perspectiva utilizării rezervelor de teren să se aibă în vedere mai ales realizarea spațiilor verzi și introducerea de funcțiuni, altele decât locuirea. De asemenea, la marginea inelului central există încă zone industriale aflate în declin, ale căror terenuri nu au intrat încă într-un proces de conversie funcțională. Peste 75 de ha de teren cu zone industriale se regăsesc în partea de sud-vest a Bucureștiului, între Strada Mihail Sebastian, Calea Ferentari și Strada Progresului. În ultimul deceniu, zona a trecut printr-un proces de conversie, găzduind astăzi deja o suită de centre comerciale (Liberty Mall sau Vulcan Value Center) și de clădiri pentru birouri. În interiorul inelului central se păstrează două terenuri mai mari, unul fiind fosta „Casa Radio”, aproape de Gara de Nord, iar celălalt fiind denumit „Esplanada” și aflându-se în aproprierea Pieței Unirii, însă problemele lor juridice au limitat, cel puțin până în momentul de față, dezvoltarea celor două amplasamente. Luând în considerare localizarea documentațiilor de urbanism de tipul Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) și a celor de tipul Planurilor Urbanistice de Detaliu (PUD), aprobate sau aflate în dezbatere la Primăria Municipiului București, remarcăm un interes sporit pentru zona de nord, urmând traseul viitoarei magistrale de metrou (M6), zona de vest în apropierea stației de metrou Anghel Saligny, zona Obor dar și în zona de sud.29 27 Brownfield. 28 Greenfield. 29 Există interes pentru dezvoltări și în partea de vest a Capitalei, însă Sectorul 6 deține un Plan Urbanistic Zonal coordonator care reglementează deja acea zonă, iar nevoia pentru alte documentații de urbanism este scăzută. 28 Figura 17. Principalele rezerve de teren ale Bucureștiului Sursa: Cartare după imagini satelitare. Tendința de expansiune spre est a Capitalei este validată și de proiectele rezidențiale aflate în curs de implementare. Pentru această parte a Bucureștiului sunt în curs de proiectare, de construire sau chiar de vânzare peste 9.000 de noi apartamente în ansambluri rezidențiale. Deși numărul noilor ansambluri rezidențiale este mai mare în vestul Capitalei, cantitatea de apartamente care ar urma să intre pe piața imobiliară din cartierele Militari și Drumul Taberei este aproape dublă față de cea din est, ea depășind pragul de 16.800 de unități. În partea de sud a Bucureștiului, cel mai mare interes rămâne în continuare 29 cel pentru ansambluri rezidențiale, amplasate preponderent în apropierea stațiilor de metrou Apărătorii Patriei și Dimitrie Leonida.30 Cel mai mare pol de birouri la nivelul țării, zona Pipera Tunari, continuă să se dezvolte cu birouri, însă sunt în curs de construire și ansambluri rezidențiale cumulând un total de peste 5.500 apartamente. Zona centrală și Expoziției rămân atractive pentru noi proiecte de birouri, dar sunt planificate câteva proiecte și pentru zonele din afara axului central nord-sud, și anume în Grozăvești, Basarab sau Trafic Greu, unde mai sunt disponibile rezerve de teren. În partea de nord a Bucureștiului remarcăm din nou și o concentrare a noilor dezvoltări de birouri în lungul viitoarei magistrale de metrou care duce la Aeroportul Internațional Henri Coandă. Continuarea fenomenului de dezvoltare a zonei de nord a Bucureștiului cu birouri implică intensificarea deplasărilor periferie–centru/nord și, mai ales, cele pe direcția sud-nord, ea punând așadar presiune pe un sistem de transport deja suprasolicitat. Astfel, deși tendința de expansiune a Bucureștiului continuă, nu există încă proiecte planificate pentru zonele periferice cu cea cele mai ample rezerve de teren: Berceni, Trapezului, Ghencea, sau Giulești Sârbi. 30 Aproximativ 5.000 de apartamente. 30 4 LOCUIREA BUCUREȘTEANĂ: REZULTATELE OBȚINUTE Pentru a putea evalua performanța analizei dedicate locuirii bucureștene, aici sunt obiectivele pe care le-am urmărit sistematic: 1 O perspectivă statistică generală comparată asupra locuințelor bucureștene. La construcția perspectivei am folosit mai multe momente în timp, pentru a o transforma într-o analiză longitudinală. Am utilizat informațiile statistice relevante pentru perioada cuprinsă între anul 2001 și anul 2018, acoperind astfel două recensăminte și anume momentul acutizării crizei financiare în România, precum și situația actuală; 2 O bază de date unitară, care conține următoarele seturi de date: • Clădirile din București, inclusiv a regimului lor de înălțime; • Trama stradală a Municipiului București; • Delimitarea ansamblurilor de locuințe pentru care există referințe în literatura românească de specialitate. Pentru fiecare ansamblu am încercat să sistematizăm toată informația disponibilă și să o clasificăm pe următoarele teme: • Delimitarea contururilor inițiale ale proiectelor și indicarea fazelor determinante pe care le presupuneau; • Izolarea și ilustrarea neconcordanțelor între situația propusă prin proiect și cea existentă în momentul de față; • Catalogarea ansamblurilor de locuit după perioada lor de construcție; • Clasificarea ansamblurilor de locuit după sistemul lor structural, acolo unde acest lucru a fost posibil; 3 O suită de hărți tipologice a fondului construit rezidențial bucureștean, extrase din baza de date descrisă la punctul anterior. 4.1 Analiza statistică Analiza statistică oferă o imagine de ansamblu asupra stării actuale și a evoluției stocului de locuințe în timp. Ea se focalizează în mod explicit pe următoarele teme: • Pe evoluția numărului de locuințe finalizate; • Pe tipurile de locuințe existente; • Pe dimensiunile locuințelor; • Pe echiparea lor; • Pe ocupanții lor; • Pe rata de supraaglomerare a locuințelor; • Pe starea fondului construit rezidențial; • Iar la final, pe problemele locuințelor. Informațiile din secțiunea statistică sunt prezentate întotdeauna comparat. Astfel, pentru a pune Bucureștiul în context național, am folosit sistematic comparații cu Iașiul, cu Clujul și cu Timișoara, ele fiind primele municipii de rangul întâi, în ordinea descrescătoare a populației. 31 4.1.1 Profilul statistic sintetic al locuirii bucureștene Perspectiva statistică sistematizează datele disponibile într-un set de indicatori statistici relevanți, capabil să ofere un tablou cât se poate de complet asupra evoluției locuirii, respectiv a impactului ei asupra calității vieții. Am urmărit indicatorii din set atât dintr-o perspectivă longitudinală, cât și dintr- una comparată. Seriile de date acoperă așadar perioada cuprinsă între anul 2001 și anul 2018, ilustrând astfel și evoluția indicatorilor selectați în timpul crizei financiare, care a afectat economia românească în perioada 2008-2010. Cât despre perspectiva comparată, ea cuprinde două direcții distincte: prima compară Bucureștiul cu primele trei municipii de rangul întâi ca volum al populației, adică Iașiul, Timișoara și Clujul, iar cea de a doua compară Bucureștiul cu tendințele naționale și cu cele europene. Pentru București, am folosit două niveluri diferite de detaliu. Astfel, o parte din seturile de indicatori folosite acoperă întregul oraș, în vreme ce o parte sunt detaliate la nivelului sectoarelor. Seriile de date care descriu cele șase sectoare au la bază datele colectate în cadrul Recensământului Populației și al Locuințelor din anul 2011 (RPL 2011), cărora le lipsește dimensiunea longitudinală, imaginea surprinsă fiind astfel doar una punctuală, aferentă anului 2011. Suplimentar, în Anexa 2: Fișele statistice ale locuirii bucureștene sunt prezentate două tipuri de fișe, care cuprind: 1. Date relevante referitoare la principalele tipuri de locuințe caracteristice Bucureștiului, respectiv clădirile individuale, izolate pe parcelă, și blocurile de locuințe. Indicatorii au la bază datele colectate în cadrul Recensământului Populației și al Locuințelor din anul 2011. Le-am folosit pentru a schița o perspectivă comparată a celor șase sectoare, care atinge următoarele aspecte: • Distribuția stocului de locuințe, pe sectoare, după vechimea clădirii; • Suprafața utilă medie a unei locuințe, pe sectoare, după vechimea clădirii; • Numărului mediu de gospodării dintr-o locuință, pe sectoare, după vechimea clădirii. 2. O caracterizare a fiecărui sector, făcută din perspectiva fondului de locuințe disponibil și a nivelului său de ocupare. Indicatorii au la bază datele colectate în cadrul Recensământului Populației și al Locuințelor din anul 2011 și ating următoarele aspecte: • Distribuția stocului de locuințe, după vechimea și după tipul clădirii; • Analiza principalelor tipuri de locuințe, adică a clădirilor individuale, izolate pe parcelă, și a blocurilor de locuințe, din perspectiva raportului între numărul mediu de camere disponibile și numărul mediu de utilizatori ai fiecărei locuințe. Văzută în integralitatea ei, perspectiva statistică poate fi sintetizată în următoarea suită de observații: 1. Tipologic, stocul de locuințe este dominat de două tipuri majore: clădirile individuale, amplasate izolat pe parcelă și blocurile de locuințe. Comparativ, blocurile de locuințe au ponderea cea mai însemnată în alcătuirea stocului de locuințe din București; 2. Vechimea stocului de locuințe este în directă corelare cu politicile de locuire, aplicate în special în a doua jumătate a secolului XX. Astfel, cea mai mare pondere o au blocurile de locuințe construite între anii 1945 și 1989, cu un vârf de dezvoltare în perioada ulterioară cutremurului din anul 1977, respectiv în perioada 1978–1989; 32 3. Dată fiind ponderea stocului de locuințe dezvoltate în perioada socialistă din totalul numărului de locuințe disponibile, suprafața medie locuibilă pe persoană este mult sub media altor capitale europene, precum și sub media Clujului și a Timișoarei; 4. Lipsa investițiilor publice în dezvoltarea stocului de locuințe reprezintă un aspect problematic. Stocul de locuințe aflate în proprietate publică a scăzut semnificativ, imediat după schimbarea regimului politic din iarna anului 1989, iar locuințele noi, terminate anual din fonduri publice, sunt cvasi-inexistente. Sarcina dezvoltării locuințelor noi este preluată așadar în totalitate de mediul privat, care se orientează cu precădere spre Județul Ilfov; 5. Din corelarea seriilor de date disponibile nu rezultă că Municipiul București ar avea o rată de supraaglomerare. Aceasta concluzie trebuie însă interpretată cu precauție, dat fiind faptul că estimare nu s-a putut face în baza tuturor criteriilor definite de Oficiul European pentru Statistică (Eurostat);31 6. Există o serie de discrepanțe între prognozele și estimările făcute de Institutul Național de Statistică și situația reală, din teren. Deși vizibilă în seriile de date aferente Recensământului Populației și al Locuințelor din anul 2011 (RPL 2011), discrepanța nu are vreo explicație oficială din partea Institutului Național de Statistică. 4.1.1.1 Bucureștiul în context internațional Înainte de a trece la descrierea profilului statistic al locuirii bucureștene, am făcut o analiză comparată preliminară a Bucureștiului cu alte capitale europene, pe următoarele două teme principale: stocul de locuințe existent și prețul de închiriere sau de vânzare a locuințelor. Analiza include perioada cuprinsă între anul 2005 și anul 2018, focalizându-se în mod explicit pe capitale din fostul bloc socialist, a căror evoluție în anii ’1990 a fost similară cu cea a Bucureștiului. Astfel, la analiza stocului de locuințe am folosit comparația cu Budapesta, cu Praga și cu Varșovia, iar la analiza prețurilor de vânzare sau a celor de închiriere, am folosit, suplimentar, și comparația cu Bratislava, cu Sofia și cu Belgrad. 4.1.1.1.1 Stocul existent de locuințe Datele avute la dispoziție surprind dinamica pieței imobiliare din perspectiva următorilor patru indicatori: • Numărul locuințelor disponibile (cf. Figura 18); • Numărul locuințelor noi (cf. Figura 19); • Numărul Autorizațiilor de Construire emise (cf. Figura 20); • Suprafața medie locuibilă, pe persoană (cf. Figura 21). În acest context, Bucureștiul se situează în continuare sub media celorlalte capitale central-europene, atât ca număr de locuințe disponibile, cât și ca suprafața medie locuibilă. Totodată, dinamica pieței imobiliare rezidențiale din București tinde să fie mai redusă decât cele din restul capitalelor din regiune. 31 Criteriile folosite de Eurostat pentru definirea supraaglomerării sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/2VTGN5N [11.04.2021]. 33 Figura 18: Numărul locuințelor disponibile, raportat la 1.000 persoane 600 549 498 500 524 444 400 410 364 300 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 București Budapesta Varșovia Sursa: Prelucrare a indicatorilor statistici 410600 (Statistics Poland), RD1A01 (KSH – Hungarian Central Statistical Office), LOC101B și POP107D (INS Tempo) [12.03.2020]. 8.00 7.77 7.20 6.00 5.56 4.04 4.00 2.69 2.00 1.01 2.20 0.00 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 București Budapesta Praga Figura 19: Numărul locuințelor terminate anual, raportat la 1.000 persoane Sursa: Prelucrare a indicatorilor statistici 15-2. Housing construction in the Capital City of Prague (Czech Statistical Office), RB1A02 (KSH – Hungarian Central Statistical Office), LOC104B și POP107D (INS Tempo) [12.03.2020]. 34 Figura 20: Autorizațiile de Construire (AC) emise, raportate la 1.000 de locuitori 4.00 3.83 3.00 2.00 1.23 1.00 0.98 0.44 0.35 0.00 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 București Varșovia Praga Sursa: Prelucrare a indicatorilor statistici P3817 (Statistics Poland), 15-3. Building permits granted and approximate value of constructions in the Capital City of Prague, by administrative district in 2018 (Czech Statistical Office), LOC101B și POP107D (INS Tempo) [12.03.2020]. Figura 21: Suprafața medie locuibilă pe persoană 35 32.40 30 25.00 25 19.32 20 14.07 15 10 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 București Varșovia Sursa: Prelucrare a indicatorilor statistici 60573 (Statistics Poland), LOC103B și POP107D (INS Tempo) [12.03.2020]. 4.1.1.1.2 Prețul de vânzare și cel de închiriere al locuințelor Atât în ceea ce privește prețurile de închiriere a locuințelor, cât și prețurile lor de vânzare, Bucureștiul se află sub media capitalelor din fostul bloc socialist. Privind lucrurile din această perspectivă, dinamica pieței imobiliare tinde să fie similară tendințelor din Sofia și din Belgrad. Se poate astfel observa o diferență clară între capitalele est-europene și cele central-europene, care este de aproximativ 35-40% 35 la nivelul prețurilor de închiriere (cf. Figura 22), ajungând chiar și până la 100% în cazul prețurilor de vânzare și de cumpărare a locuințelor (cf. Figura 23). Figura 22: Costul de închiriere a locuințelor 1,400 € 1,288 € 1,200 € 1,048 € 1,072 € 1,000 € 905 € 902 € 790 € 778 € 800 € 798 € 674 € 670 € 652 € 634 € 636 € 612 € 600 € 488 € 445 € 586 € 480 € 392 € 400 € 405 € 487 € 462 € 372 € 340 € 356 € 200 € 271 € 287 € 216 € 0€ Bucuresti Bratislava Praga Varșovia Budapesta Sofia Belgrad Apartament cu un dormitor (situat central) Apartament cu un dormitor Apartament cu trei dormitoare (situat central) Apartament cu trei dormitoare Sursa: Prelucrare după Numbeo. Cost of Living [28.01.2020]. Figura 23: Costul de realizare a locuințelor 6,000 € 4,980 € 5,000 € 4,000 € 3,159 € 3,239 € 2,942 € 3,000 € 3,521 € 2,488 € 1,790 € 2,000 € 1,560 € 2,325 € 2,113 € 1,887 € 1,000 € 1,346 € 1,095 € 1,040 € 0€ Bucuresti Bratislava Praga Varșovia Budapesta Sofia Belgrad Prețul / mp (în zona centrală) Prețul / mp (în afara zonei centrale) Sursa: Prelucrare după Numbeo. Cost of Living [28.01.2020]. 36 4.1.1.2 Vechimea fondului construit rezidențial din București Ponderea cea mai ridicată o au locuințele construite în perioada socialistă, în special în perioada de după cutremurul din anul 1977, adică între anii 1978 și 1989. Singura excepție de la această tendință o face Sectorul 1, cu un fond construit rezidențial în care atât ponderea locuințelor construite înaintea anului 1945, cât și cea a locuințelor construite între anii 1945 și 1970, este mai ridicată. Figura 24. Distribuția procentuală a stocului de locuințe, după vechime, pe sectoare, în anul 2011 Sector 6 4,376 39,986 44,993 51,669 Sector 5 12,263 26,125 11,707 35,509 Sector 4 5,305 31,017 31,074 40,797 Sector 3 6,699 52,961 32,268 51,650 Sector 2 14,043 26,983 31,315 52,647 Sector 1 18,009 26,474 6,115 18,785 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 perioadă necunoscută Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 4.1.1.3 Evoluția numărului de locuințe existente Între anii 2010 și 2011, se observă un salt nejustificat în evoluția numărului de locuințe existente. Explicațiile ar putea fi următoarele: 1. Lipsa de corelare a situației din teren cu prognozele făcute de Institutul Național de Statistică, fapt corectat în 2011, când a avut loc Recensământul Populației și al Locuințelor; 2. Deficiențele de recepționare, respectiv de raportare a clădirilor terminate anual în perioada 2002-2010, care se suprapun aproape în totalitate peste perioada pe maximă evoluție a pieței construcțiilor. În lipsa unei explicații oficiale din partea Institutului Național de Statistică, ambele explicații ni se par momentan la fel de posibile. Situația pare însă similară cu cea semnalată de Vasile Ghețău în anul 2012, în contextul rezultatelor preliminare ale Recensământului Populației.32 Totodată, date fiind aceste aspecte, este foarte posibil ca ritmul de creștere a stocului de locuințe surprins de datele ulterioare recensământului din 2011 să nu reflecte situația reală, din teren. Este de așteptat ca la următorul recensământ să sesizăm, din nou, o corectare bruscă a valorilor. 32 Cf. Ghețău, 2012. 37 Figura 25. Stocul de locuințe disponibile în perioada 2001 -2018, după forma lui de proprietate 880,000 860,000 840,000 820,000 800,000 780,000 859,568 853,978 850,720 847,079 842,993 839,913 837,319 835,730 760,000 740,000 778,117 775,238 772,213 768,603 765,430 762,368 760,134 757,225 754,523 752,119 720,000 700,000 680,000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Proprietate privata Proprietate publică Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC101B, 33 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 26. Ponderea stocul de locuințe aflat în proprietate privată. Evoluția anuală pentru perioada 2001- 2018 100% 99.14% 99% 98.96% 98% 97.83% 97% 96.54% 96% 95% 94% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC101B, 34 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. 33 „Locuințe existente la sfârșitul anului, pe forme de proprietate, pe județe și pe localități” (LOC101B). Metadatele indicatorului sunt disponibile pe pagina sa web. Din păcate însă, pagina web asociată Bazei de Date Tempo nu permite momentan trimiteri exacte la ele. 34 Cf. Nota anterioară. 38 Figura 27: Dinamica stocului de locuințe publice și private. Evoluție procentuală comparată, raportată la anul 2008 25% 20% 15% 10% 9.69% 5% 6.85% 0% 0.63% -1.43% -5% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC101B, 35 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 28. Stocul de locuințe disponibile, aflate proprietate publică și privată. Evoluția anuală, raportată la 1.000 persoane 500 450 400 410 391 350 368 362 300 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorilor LOC101B și POP107D, 36 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. 35Cf. Nota anterioară. 36„Locuințe existente la sfârșitul anului, pe forme de proprietate, pe județe și pe localități” (LOC101B) și „Populația după domiciliu, la 1 ianuarie, pe grupe de vârstă, pe vârste, pe sexe, pe județe și pe localități” (POP107D). Metadatele indicatorilor 39 4.1.1.4 Evoluția numărului de locuințe finalizate Privind evoluția numărului de locuințe finalizate, se observă cu ușurință o dispariție completă a investițiilor publice, sarcina de a răspunde nevoilor pieței fiind preluată în totalitate de către mediul privat. Mai mult, este evidentă tendința de suburbanizare, care se manifestă puternic în împrejurimile Bucureștiului. În valori absolute, diferențele dintre numărul locuințelor terminate anual în Județul Ilfov și cele terminate în Municipiul București s-au atenuat în ultimii ani. Totuși, dacă le raportăm la populația aferentă, atunci ele nu fac decât să confirme faptul că Județul Ilfov servește în continuare ca bazin de absorbție al investițiilor care deservesc, de fapt, populația Municipiului București. Figura 29: Locuințe terminate la sfârșitul anului, după sursa lor de finanțare 6,000 5,000 4,000 3,000 5,689 4,448 3,838 2,000 3,637 3,324 2,913 2,772 2,673 2,655 2,045 1,814 1,746 1,000 1,637 1,288 1,255 1,170 1,110 1,086 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Fonduri private Fonduri publice Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC104B, 37 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. sunt disponibile pe paginile lor web. Din păcate însă, pagina web asociată Bazei de Date Tempo nu permite momentan trimiteri exacte la ele. 37 „Locuințe terminate în cursul anului, pe surse de finanțare, pe județe și pe localități” (LOC104B). Metadatele indicatorului sunt disponibile pe pagina sa web. Din păcate însă, pagina web asociată Bazei de Date Tempo nu permite momentan trimiteri exacte la ele. 40 Figura 30: Locuințe terminate la sfârșitul anului, din fonduri private 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Județul Ilfov Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC104B 38, din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 31: Locuințe terminate la sfârșitul anului, din fonduri private. Evoluție comparativă, raportată 1.000 persoane 30.00 24.05 25.00 17.83 17.57 20.00 16.62 15.81 15.81 14.35 13.18 14.11 15.00 12.36 11.96 12.08 11.22 10.00 7.67 5.69 6.15 4.98 4.86 5.00 2.69 1.56 2.11 1.82 1.73 0.81 0.95 1.35 1.23 1.28 0.84 1.24 0.51 0.58 0.52 0.60 0.54 0.76 0.00 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Județul Ilfov Sursa: Prelucrare a indicatorilor LOC104B și POP107D, din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. 38 Cf. nota anterioară. 41 Figura 32: Locuințe terminate la sfârșitul anului, din fonduri publice și private. Creșterea procentuală, raportată la anul precedent 392.79% 400% 330.99% 300% 200% 100% 54.38% -1.36% 0% -100% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC104B, 39 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 33: Locuințe noi terminate la sfârșitul anului, din fonduri publice și private. Evoluție procentuală comparativă, raportată la anul precedent 80% 72.75% 63.29% 60% 54.38% 40% 20% 0% -20% -28.55% -29.29% -40% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Județul Ilfov Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC104B, din baza de date INS Tempo [16.10.2019]. 39 Cf. Nota anterioară. 42 Figura 34: Stocul de locuințe finanțate din fonduri publice. Evoluția anuală, raportată la 1.000 persoane 4.00 3.00 2.00 1.00 0.46 0.14 0.00 0.00 -1.00 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorilor LOC104B și POP107D, 40 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. 4.1.1.5 Dinamica pieței imobiliare a clădirilor rezidențiale Analiza datelor surprinde două aspecte importante: în primul rând, ea întărește poziția Județului Ilfov ca bazin absorbție al investițiilor, susținând astfel procesul de suburbanizare al Bucureștiului. Aici datele relevante sunt cele care descriu comparativ suprafața aferentă autorizațiilor de construire, atât în Județul Ilfov, cât și în Municipiul București. Iar în al doilea rând, ea descrie o dinamică moderată a pieței imobiliare, atât comparativ cu anul 2008, cât și cu principalele orașe din țară. În ceea ce privește comparația cu principalele orașe din țară, merită notat faptul că indicatorul prezentat41 nu surprinde în totalitate particularitățile locale, respectiv gradul de orientarea a pieței către locuințe colective și/sau individuale sau distribuția investițiilor la nivelul zonei urbane funcționale. 40 „Locuințe terminate în cursul anului, pe surse de finanțare, pe județe și pe localități” (LOC104B) și „Populația după domiciliu, la 1 ianuarie, pe grupe de vârstă, pe vârste, pe sexe, pe județe și pe localități” (POP107D). Metadatele indicator ilor sunt disponibile pe paginile lor web. Din păcate însă, pagina web asociată Bazei de Date Tempo nu permite momentan trimiteri exacte la ele. 41 Indicatorul LOC108B face referire la Autorizațiile de Construire (AC) emise pentru clădiri rezidențiale. Conform Institutului Național de Statistică, clădirile rezidențiale sunt acele clădiri folosite integral sau in cea mai mare parte (peste 50 % din spațiul locuibil sau din volumul construit) pentru locuit. Datele disponibile nu permit o diferențiere pe tipologii de locuire. 43 Figura 35. Autorizații de Construire (AC) emise pentru clădiri rezidențiale și suprafața utilă aferentă, în Municipiul București. Evoluția procentuală, raportată la anul 2008 140% 120.27% 120% 100.00% 100% 80% 70.10% 57.25% 56.64% 60% 46.80% 40% 51.20% 20% 29.94% 18.45% 13.76% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Suprafața utilă rezidențială aferentă autorizațiilor de construire Autorizații de construire emise pentru clădiri rezidențiale Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC108B, 42 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 36. Autorizații de Construire (AC) emise pentru clădiri rezidențiale. Evoluția procentuală, raportată la anul 2008 180% 171.75% 160% 140% 120.27% 120% 100% 100.00% 80% 60% 70.10% 57.25% 40% 51.20% 20% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC108B, 43 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. 42 „Autorizații de construire eliberate pentru clădiri, pe tipuri de construcții, pe județe și pe localități” (LOC108B). Metadat ele indicatorului sunt disponibile pe pagina sa web. Din păcate însă, pagina web asociată Bazei de Date Tempo nu permite momentan trimiteri exacte la ele. 43 Cf. Nota anterioară. 44 Figura 37. Suprafața utilă rezidențială aprobată prin autorizații de construire. Evoluția procentuală, raportată la anul 2008 178.46% 180% 160% 140% 120% 100.00% 100% 80% 60% 56.64% 40% 20% 29.94% 13.76% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC108B, 44 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 38: Suprafața utilă rezidențială aferentă autorizațiilor de construire emise. Evoluția comparativă anuală, raportată la 1.000 persoane 6,000 5,581 5,000 4,000 2,950 3,000 2,537 1,832 2,000 1,264 1,048 1,000 607 145 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Municipiul București Județul Ilfov Sursa: Prelucrare a indicatorului LOC108B și POP107D, din baza de date INS Tempo [16.10.2019]. 44 Cf. Nota anterioară. 45 4.1.1.6 Tipurile de locuințe Stocul de locuințe al Municipiului București este dominat de două tipologii majore de locuire: cea individuală, în clădiri izolate pe parcelă, și cea colectivă, în blocuri de locuințe. Caracteristicile celor două tipologii de locuire sunt detaliate în fișele statistice prezentate la finalul capitolului. Figura 39: Distribuția stocului de locuințe pe sectoare, după tipologie, pe sectoare, în anul 2011 Sector 6 149,438 Sector 5 77,542 Sector 4 112,487 Sector 3 162,144 Sector 2 130,946 Sector 1 76,058 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 4.1.1.7 Dimensiunile locuințelor Suprafața medie locuibilă din București este atât sub media principalelor orașe din țară, cât și sub media altor capitale europene.45 Piața imobiliară a încercat să compenseze valorile relativ mici ale suprafețelor locuibile, observându-se o creștere a suprafeței utile medii disponibile pe persoană în cadrul locuințelor construite după anul 2011. Trebuie avut însă în vedere că acest indicator poate fi distorsionat de modificări sociale și demografice, cum ar fi creșterea numărului de persoane care locuiesc singure, a familiilor mono-parentale etc. Totodată, trebuie ținut cont și de faptul că, în ceea ce privește suprafața medie locuibilă / persoană, raportarea se face la populația care are domiciliul în orașul respectiv și nu la populația rezidentă46, aspect poate conduce la anumite distorsiuni. În realitate, este foarte probabil ca, în toate cele trei municipii luate în calcul, suprafața medie locuibilă / persoană să fie de fapt mai mică, dat fiind statutul lor de orașe universitare și gradul ridicat de atracție al acestora pentru populația din regiunea respectivă. 45De exemplu, Viena, unde media se situează între 35 și 38 m2 de persoană. 46 Datele aferente indicatorilor POP105A, POP106A și POP109A, care vizează populația rezidentă, sunt disponibi le doar la nivel de macroregiune, de regiune și de județ. 46 Figura 40: Suprafața medie locuibilă, în metri pătrați de persoană. Evoluția anuală 24 22 20 19.28 18.27 18 16 14 14.45 13.88 12 10 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Municipiul București Iași Timișoara Cluj-Napoca Sursa: Prelucrare a indicatorilor LOC103B și POP107D, 47 din baza de date INS Tempo [16.09.2019]. Figura 41: Suprafața utilă medie disponibilă pe persoană, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale, în anul 2011 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 47 „Suprafața locuibilă existentă la sfârșitul anului pe forme de proprietate, pe județe și pe localități” (LOC103B). și „Populația după domiciliu, la 1 ianuarie, pe grupe de vârstă, pe vârste, pe sexe, pe județe și pe localități” (POP107D). Metadatele indicatorilor sunt disponibile pe paginile lor web. Din păcate însă, pagina web asociată Bazei de Date Tempo nu permite momentan trimiteri exacte la ele. 47 Figura 42: Suprafața utilă medie disponibilă pe persoană, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 43: Numărul mediu de camere de locuit aferente unei locuințe, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale 4.60 4.51 4.30 4.00 3.70 3.40 3.10 3.06 2.80 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 48 Figura 44: Numărul mediu de camere de locuit aferente unei locuințe, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective, în anul 2011 2.80 2.71 2.64 2.60 2.40 2.20 2.00 2.01 1.90 1.80 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 4.1.1.8 Ocupanții locuințelor Datele confirmă tendințele deja vizibile pe piață, în special în cazul locuirii colective. Astfel, stocul de locuințe dezvoltat anterior anilor 1989 rămâne ocupat de familii cu peste două persoane, în vreme ce stocul de locuințe dezvoltat ulterior anilor 2000 se adresează în special persoanelor care doresc să locuiască singure sau familiilor fără copii. Figura 45: Numărul mediu de persoane pe locuință, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective 2.70 2.56 2.50 2.30 2.10 1.90 1.79 1.70 1.50 1.30 1.10 0.90 0.89 0.70 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 49 Figura 46: Numărul mediu de persoane pe locuință, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale 4.50 4.30 4.10 3.90 3.70 3.50 3.30 3.10 2.90 2.70 2.50 2.30 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 4.1.1.9 Stocul de locuințe. Modul de utilizare și gradul de ocupare Datele privind modul de utilizare și gradul de utilizare a locuințelor descriu situația din momentul realizării RPL 2011, motiv pentru care ar trebui interpretate cu precauție și corelate, eventual, cu rezultatele următorului recensământ, pentru a putea surprinde anumite tendințe. Cu toate acestea, la nivelul Municipiului București, se observă o disponibilizare a aproximativ 10% din stocul de locuințe disponibile, din care doar 5% sunt disponibile pentru vânzare sau închiriere. Motivele privind ponderea de 5% de locuințe nedisponibile pot fi multiple – inclusiv intenția de speculă imobiliară. Figura 47. Structura stocului de locuințe, în funcție de tipul de utilizare Timișoara 128,022 9,091 Iași 110,600 11,834 Cluj-Napoca 123,818 11,455 București 762,735 81,366 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 Locuință permanentă Locuință secundară Casă de vacanță Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 50 Figura 48. Structura stocului de locuințe, după gradul de ocupare Timișoara 93.06% 3.90% 2.01% Iași 89.78% 3.74% 4.11% Cluj-Napoca 90.88% 5.04% 2.20% București 89.11% 4.26% 4.82% 60% 65% 70% 75% 80% 85% 90% 95% 100% Locuințe ocupate Locuințe secundare Locuințe disponibile pentru vânzare, închiriere sau demolare Locuințe disponibile (din alte motive) Sursa: Prelucrare după RPL 2011 4.1.1.10 Rata de supraaglomerare a locuințelor Conform Oficiului European pentru Statistică (Eurostat), rata de supraaglomerare ilustrează procentul populației care locuiește într-o gospodărie aglomerată. Mai exact, o persoană locuiește într-o gospodărie aglomerată, când nu are la dispoziție un număr minim de camere egal cu:48 • O cameră pe gospodărie; • O cameră pentru fiecare cuplu; • O cameră pentru fiecare persoană în vârstă de peste 18 ani; • O cameră pentru fiecare două persoane de același sex, cu vârstele cuprinse între 12 și 17 ani; • O cameră pentru fiecare persoană cu vârsta cuprinsă între 12 și 17 ani, care nu e inclusă în categoria anterioară; • O cameră pentru fiecare doi copii cu vârsta mai mică de 12 ani. Datele puse la dispoziție din sursele publice nu au granularitatea necesară pentru a face acest tip de estimări. Totuși, având la bază indicatorii prezentați mai jos, respectiv ponderea locuințelor ocupate de două sau mai multe gospodării, pentru principalele tipuri de locuințe, putem concluziona că, în medie, stocul de locuințe al Municipiului București nu exprimă tendințe de supra-aglomerare. Ipoteza este susținută și de raportul supraunitar dintre numărul de camere disponibile pe locuință și numărul de persoane din locuință, prezentat în detaliu în fișele statistice aferente fiecărui sector.49 Datele disponibile la momentul actual nu ne permit să surprindem ponderea locuințelor neocupate la nivelul fiecărui sector. Ținând cont și de datele prezentate în secțiunea anterioară, este foarte probabil ca în momentul în care această variabilă ar fi introdusă în ecuație, imaginea surprinsă de indicatorii 48 Informațiile sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/2VTGN5N [11.04.2021]. 49 Cf. Anexa 2: Fișele statistice ale locuirii bucureștene. 51 analizați mai jos să se modifice și să observăm tendințe de supra-aglomerare, atât în cazul locuințelor individuale, cât și în cazul locuințelor colective. Figura 49: Ponderea locuințelor ocupate de două sau mai multe gospodării, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele individuale 14% 13.69% 12% 10% 9.15% 8% 6% 4% 2% ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 50: Ponderea locuințelor ocupate de două sau mai multe gospodării, pe sectoare, după vechimea clădirii, pentru locuințele colective 7.00% 6.28% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 52 4.2 Analiza empirică Analiza empirică este împărțită în următoarele subcapitole: • Analiza populației rezidente, pe categorii de vârstă; • Analiza fondului de locuințe, după vechimea lui; • Distribuția tipologică a fondului construit rezidențial din București, după vechime și după sistemul lui constructiv. 4.2.1 Fondul de locuințe bucureștean și locuitorii lui Analizele de fond construit pe care le-am făcut confirmă o suită de caracteristici identificate atât prin Planul Urbanistic General al Municipiului București care este încă în vigoare (PUG 2000), cât și prin studiile de fundamentare pentru Noul Plan Urbanistic General al Municipiului București (PUG Dinamic): • Mai mult de 50% din fondul de locuințe al Bucureștiului are o vechime mai mare de 50 de ani. În plus, faptul că majoritatea locuințelor se află în proprietate privată reprezintă un dezavantaj în implementarea politicilor de reabilitare a clădirilor, deoarece presupune existența unor mecanisme dedicate și eficiente de negociere între Municipalitate și proprietarii de drept ai imobilelor. Mecanismele disponibile în prezent nu au, din păcate, un grad suficient de maturitate; • Gradul de asigurare cu dotări urbane corespunzătoare, raportate la densitățile ridicate ale populației din marile ansambluri de locuințe reprezintă în continuare o provocare, la care Municipalitatea trebuie să răspundă cât mai prompt și cât mai eficient; • Tendințele de extindere a periferiilor, cu locuințe preponderent individuale, impun gândirea unor politici care să limiteze expansiunea necontrolată a proiectelor cu densități reduse, deoarece ele duc la consumuri ineficiente de teren. Iar în ceea ce privește vârsta populației, tendințele sunt relativ clare: • Perimetrul central cuprinde zone cu un procent relativ mare, de peste 20%, în care locuiește o populație vârstnică, adăpostită de un fond construit realizat înainte de anul 1945; • Periferia este caracterizată de extinderi necontrolate, cu locuințe ocupate de o populație preponderent tânără; • Există zone ample care au un parcelar subdimensionat, dar cu o pondere mare a populației tinere, peste care se suprapun zone de sărăcie extremă. Cartarea distribuției tipologice a ansamblurilor de locuit construite în perioada socialistă în București se bazează pe următoarele informații: • Localizarea și delimitarea ansamblurilor de locuit; • Stabilirea vechimii lor; • Clasificarea sistemului lor constructiv; • Evidențierea etapelor proiectului inițial, precum și a diferențelor între proiect și realitate; • Caracterizarea sintetică a proiectului inițial, în funcție de indicatorii publicați. Fiind vorba de o gamă destul de largă de informații, efortul de sistematizare a surselor bibliografice a fost însemnat. Am încercat să folosim intensiv toate sursele disponibile în momentul de față, indiferent dacă a fost vorba de publicații periodice sau de cărți. După cum se poate observa din secțiunile următoare, nu putem vorbi momentan decât de rezultate parțiale. Totuși, ni s-a părut important să 53 sistematizăm pe de-o parte stadiul actual al cercetării dedicate ansamblurilor de locuit din perioada socialistă, iar pe de alta, să arătăm exact cât de mari sunt încă golurile din informațiile de care dispunem. Am folosit așadar următoarele surse: • Buletinele de Informare Tehnică (BIT),50 editate de Centrul de Documentare pentru Construcții, Arhitectură și Sistematizare (CDCAS); • Întreaga colecție a Revistei Arhitectura;51 • Cataloage de prezentare a ansamblurilor de locuințe;52 • Lucrări de sinteză dedicate locuirii bucureștene.53 4.2.2 Vechimea ansamblurilor de locuințe și sistemul lor constructiv Coroborând datele despre vechimea ansamblurilor sau a imobilelor cu informațiile găsite despre sistemele lor constructive, am reușit să construim o periodizare care marchează etapele definitorii în dezvoltarea procesului de prefabricare. Ne-au rezultat astfel șapte perioade, fiecare având caracteristici constructive specifice: 1918-1939, 1940-1950, 1951-1958, 1959-1963, 1964-1970, 1971- 1977 și 1978-1990. Cele două tabele rezultate reprezintă una din contribuțiile cele mai valoroase ale acestei analize, ele sistematizând majoritatea informațiilor publicate până în momentul de față. Ele pot fi consultate în Anexa 3: Vechimea ansamblurilor de locuințe și sistemul lor constructiv. Studiul asupra sistemului constructiv utilizat urmează logica dezvoltării procesului de prefabricare și de industrializare în construirea locuințelor. Pornind de la acest considerent, există multe variațiuni ale sistemelor constructive de bază, fiecare având elemente caracteristice. Ulterior definirii și clasificării finale a tuturor derivatelor sistemelor constructive, este necesară revizuirea și, eventual, comasarea categoriilor între care există diferențe nesemnificative. 4.2.3 Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 0 și 14 ani Figura 51 arată ponderile copiilor și ale tinerilor de până în paisprezece ani în circumscripțiile de recensământ, suprapuse peste vechimea fondului construit și peste zonele urbane marginalizate, conform zonificării actualizate, făcute pentru Atlasul Zonelor Urbane Marginalizate din România. Amplitudinea ponderilor este cuprinsă între 6,70% și 17,70%. 50 Din păcate nu am reușit să găsim colecția întreagă a Buletinelor. Am folosit așadar doar următoarele numere: 2/1963, 3/1963, 5/1963, 6/1963, 7/1963, 8/1963, 9/1963, 10/1963, 11/1963, 12/1963, 6/1968 și 8/1969. 51 Spre deosebire de Buletinele de Informare Tehnică, în cazul Revistei Arhitectura, am avut acces la întreaga colecție, prin bunăvoința Doamnei Olimpia Sultana, de la Biblioteca Uniunii Arhitecților din România. Următoarele numere s-au dovedit a fi relevante pentru studiul ansamblurilor de locuit din perioada socialistă: 1/1950, 2 -3/1950, 4-5/1950, 6/1950, 1/1951, 2/1951, 3-4/1951, 1-2/1951, 3-4/1951, 1-2/1952, 3/1952, 4-5/1952, 6-7/1952, 8/1952, 9-10/1952, 11/1952, 12/1952, 1/1954, 4/1954, 5/1954, 6-7/1954, 9/1954, 5/1955, 6/1955, 7/1955, 8/1955, 11-12/1955, 3/1956, 4-5/1956, 6/1956, 7/1956, 8/1956, 10/1956, 12/1956, 1/1957, 2/1957, 7/1957, 8/1957, 9/1957, 1-2/1958, 4/1958, 5/1958, 6/1958, 7/1958, 10-11/1958, 12/1958, 2/1959, 4/1959, 5/1959, 6/1959, 1/1960, 2/1960, 4/1960, 5/1960, 1/1961, 2/1961, 3/1961, 6/1961, 2/1962, 4/1962, 1/1963, 2/1963, 4/1963, 5/1963, 6/1964, 2/1965, 3/1965, 5/1965, 1/1966, 2-3/1966, 4/1966, 2/1967, 4/1968, 1/1970, 4/1970, 6/1970, 1/1971, 1/1972, 3/1974, 2/1975, 4/1975, 22/1976, 3/1976, 6/1977, 5/1979, 1-2/1980, 6/1981, 2/1982, 4/1983, 6/1983, 2/1985, 4/1985, 6/1986, 1/1987, 4/1987, 1/1989 și 21/2004. 52 Cf. Șerban, 1962; 53 Cf. Lăzărescu, 1977; Derer, 1985; Onofrei, 2002; Noica, 2003; Zahariade, 2011; Panaitescu, 2013; Stroe, 2015; Suditu, 2016; Tulbure, 2016; Calotă, 2017 și Voinea, 2018. 54 Figura 51. Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 0 și 14 de ani în anul 2011, în procente Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Folosind Figura 51, putem face următoarele observații: • Populația cu vârsta cuprinsă în intervalul 0-14 ani este concentrată preponderent în zonele periferice ale Municipiului București. Acest lucru confirmă tendința de expansiune urbană din ultimii 10 ani, fenomen care a caracterizat în principal dinamica familiilor tinere; • Zonele cu pondere mare a populației tinere și cu fond construit realizat preponderent după anul 1977 sunt: cartierul Militari, Crângași, Colentina, Vitan, Titan est, Băneasa. Astfel de zone pot fi stimulate în viitor prin dezvoltarea transportului în comun și prin proiectarea unor dotări urbane și amenajări publice de calitate; • Există zone cu parcelar subdimensionat, cu o pondere mare a populației cu vârsta cuprinsă între 0-14 ani, peste care se suprapun comunități marginalizate: Sectorul 5, în zona Ferentari, Sectorul 3, în zona Industriilor. Pentru ameliorarea calității locuirii în aceste zone, sunt necesare intervenții dedicate și politici urbane specifice; 55 4.2.4 Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 15 și 64 ani Figura 52 arată ponderile tinerilor de peste cincisprezece ani și ale adulților în circumscripțiile de recensământ, suprapuse și ele peste vechimea fondului construit și peste zonele urbane marginalizate, conform zonificării actualizate, făcute pentru Atlasul Zonelor Urbane Marginalizate din România. Amplitudinea ponderilor este cuprinsă între 58,10% și 86,10%. Putem face și aici următoarele observații: • Următoarele zone au o populație preponderent matură: Crângași, Rahova, Tudor Vladimirescu, Văcărești, Aviației, Henri Coandă, Pantelimon, Tineretului, Baicului, Electronicii și Militari; • Deoarece cartierele Vitan, Militari și Crângași sunt caracterizate și de o pondere mare a populației cu vârsta între 0 și14 ani, ele pot fi considerate cartiere cu familii tinere, în dezvoltare. Figura 52. Locuitorii cu vârsta cuprinsă între 15 și 64 de ani în anul 2011, în procente Sursa: Prelucrare după Recensământul Populației și al Locuințelor 2011 (RPL 2011). 56 4.2.5 Locuitorii cu vârsta mai mare de 64 ani În mod similar cu cazurile anterioare, Figura 53 arată ponderile persoanelor vârstnice, suprapuse peste vechimea fondului construit și peste zonele urbane marginalizate, conform zonificării actualizate, făcute pentru Atlasul Zonelor Urbane Marginalizate din România. Amplitudinea ponderilor este cuprinsă, în cazul de față, între 3,90% și 34,40%. Figura 53. Locuitorii cu vârsta mai mare de 64 ani în anul 2011, în procente Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Pentru o imagine mai detaliată, mai jos am ales să reprezentăm distribuția procentuală a categoriilor de vârstă defalcat, după cum urmează: categoria 0-19 ani, categoria 20-34 ani, categoria 35-54 ani, categoria 55-64 ani și categoria cu vârsta peste 64 ani. 57 Figura 54. Persoane cu vârsta cuprinsă între 0-19 ani, în procente Figura 55. Persoane cu vârsta cuprinsă între 20-34 ani, în procente Figura 56. Persoane cu vârsta cuprinsă între 35-54 ani, în procente Figura 57. Persoane cu vârsta cuprinsă între 55-64 ani, în procente Figura 58. Persoane cu vârsta peste 64 de ani, în procente Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 58 Observațiile sunt următoarele: • Populația cu vârsta peste 64 ani este concentrată preponderent în zona de centru și de nord a Capitalei. Pentru ameliorarea calității locuirii în aceste zone sunt necesare strategii și politici de regenerare urbană dedicate centrului; • Există o pondere considerabilă a populației vârstnice în marile ansambluri de locuit din Drumul Taberei, din Balta Albă – Titan și din Berceni. În cartierele Drumul Taberei și Balta Albă – Titan există zone de concentrare a locuințelor de mici dimensiuni, cu o medie a suprafeței locuibile/locuință sub media națională de 35 m2/locuință; • În cazul cartierelor Drumul Taberei, Titan și Berceni apare o problemă suplimentară, legată de vechimea fondului construit, mai exact a locuințelor colective realizate înainte de anul 1977, în perioadele 1951-1958 și 1964-1970. Aceste ansambluri și-au depășit durata normată de viață, stabilită momentan la 50 de ani, ele presupunând în viitor intervenții costisitoare de reabilitare și de adaptare la locuitori noi; • Zonele Cotroceni, Vatra Luminoasă și Floreasca sunt cartierele relativ îmbătrânite, cu o pondere mare a populației de peste 64 de ani cuprinsă între 20,11% și 25,50%, în vreme ce zonele Andronache, Ion Creangă, Bucureștii Noi sunt zone cu o pondere cuprinsă între 13,61% și 16,20%. În cartierele cu locuințe colective în care populația este preponderent îmbătrânită pot apărea probleme la furnizarea serviciilor publice dedicate acestei categorii de vârstă. În prezent, cartierele nu par pregătite să răspundă cerințelor acestei categorii de populație, nici din perspectiva amenajării spațiilor publice, nici din perspectiva dotărilor cu centre de întreținere și de recuperare. 4.2.6 Vechimea fondului rezidențial Relaționând analizele anterioare la analiza fondului de locuințe realizat în perioada 1981-1990 (cf. Figura 59) și în perioada 1991-2011 (cf. Figura 60), putem face următoarele observații: • Populația matură este concentrată în circumscripțiile în care există o pondere mare a fondului de locuințe realizat în perioada 1981-1990. Se confirmă astfel dinamica demografică din perioada socialistă, când România se afla în grupul țărilor cu cele mai ridicate niveluri ale natalității și ale nupțialității, concomitent cu scăderea drastică a divorțialității, a nașterilor extraconjugale, a vârstei medii la prima căsătorie sau a vârstei medii la nașterea primului copil. Privit dintr-o perspectivă evolutivă, fenomenul explică de ce o mare parte din populația matură se concentrează în ansamblurile colective realizate în perioada 1981-1990; • Perioada 1991-2011 indică o creștere a fondului de locuințe, cu precădere în zonele de periferie: în vest, în cadrul Sectorului 6: Cartierul Militari, în sud, în cadrul Sectorului 4: Cartierul Progresul, Cartierul Apărătorii Patriei, respectiv în zona de dezvoltare spre Măgurele a Sectorului 5, iar în nord, în cadrul Sectorului 5, în Cartierele Băneasa și Aviației. Creșterea fondului de locuințe de la periferia Bucureștiului confirmă tendința de expansiune urbană, care se manifestă fie prin dezvoltarea locuințelor individuale, mai ales în partea de sud, fie prin dezvoltarea noilor ansambluri rezidențiale, preponderent în partea nordică a Bucureștiului. În intervalul 2006-2011, construcția noilor clădiri de locuințe se concentrează cu predilecție în partea de vest a Cartierului Drumul Taberei, precum și în partea de est, de o parte și de alta a Bulevardului Theodor Pallady. 59 Figura 59. Locuințe realizate în perioada 1981-1990, în procente Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 60 Figura 60. Locuințe realizate în perioada 1991-2011, în procente Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 4.2.7 Dotările și satisfacția resimțită de locuitori Observațiile din această secțiune se bazează pe cercetarea sociologică făcută pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Bucureștiului (SIDU B), de o echipă a Băncii Mondiale în toamna anului 2019. Figura 61 spațializează răspunsurile primite la întrebările dedicate gradului de acoperire cu dotări a circumscripției de recenzare, în vreme ce Figura 62 arată gradul de satisfacție resimțit de locuitorii Bucureștiului. 61 Figura 61. Gradul de acoperire cu dotări Sursa: Cercetarea sociologică din cadrul Strategiei Integrate pentru Dezvoltare Urbană București (SIDU B), din toamna anului 2019. 62 Figura 62. Gradul de satisfacție cu dotările existente în zonă Sursa: Cercetarea sociologică din cadrul Strategiei Integrate pentru Dezvoltare Urbană București (SIDU B), din toamna anului 2019. În acest context, putem face următoarele observații: • Cartierele Tudor Vladimirescu, Cotroceni, Sălaj și Ferentari sunt considerate zone în care gradul de dotare cu echipamente publice este scăzut. Într-o poziție similară se află și cartierul Băneasa; • Zona Industriilor este problematică, fiind considerată o zonă cu un grad mic de dotări și cuprinsă în același timp în Atlasul Zonelor Urbane Marginalizate. Mai mult, zona este locuită de o populație relativ tânără. Pentru creșterea calității locuirii într-o astfel de zonă sunt necesare politici țintite pe mai multe paliere, de la educație până la reabilitarea fondului construit, care pot fi costisitoare pentru Municipalitate; • O altă zonă sensibilă este zona Crângași, caracterizată de o populație tânără, cu copii mici, care are și ea destul de puține dotări urbane; 63 • În general, în circumscripțiile care au puține dotări urbane, există și un grad redus de satisfacție resimțit de populație. O asemenea situație nu indică doar necesitatea regândirii sistemului de dotări publice, ci și revizuirea calității lor, în măsura în care acest lucru poate fi controlat de Municipalitate; • Zonele în care populația pare să fie cea mai satisfăcută cu dotările existente sunt următoarele: Cartierul Tei, Cartierul Tineretului, Cartierul Kiseleff, Cartierul Floreasca și zona centrală. Trebuie avut însă în vedere faptul că toate aceste zone se suprapun în mare parte cu marile parcuri din București; • Zona Militari este încadrată în categoria zonelor relativ bine deservite cu dotări, cu un grad de satisfacție mediu în ceea ce privește calitatea lor. Cea mai probabilă explicație este dezvoltarea accelerată a fondului de locuințe, în paralel cu diversificarea portofoliului de servicii. 4.2.8 Indicele de întinerire și vechimea fondului rezidențial Figura 63 sintetizează analizele de mai sus, folosind indicele de întinerire, format din populația cu vârsta mai mică de paisprezece ani, raportată la cea cu vârsta peste șaizeci și cinci de ani, suprapus peste vechimea fondului de locuințe. Concluziile sunt următoarele: • Zonele cele mai îmbătrânite sunt: partea sud-vestică a Zonei Centrale, Cartierul Drumul Taberei, în zona de vest a Bucureștiului, Cartierul Tineretului și Cartierul Berceni, în zona de sud, Cartierul Titan – Balta Albă, în zona de est, și Cartierele Kiseleff, Floreasca și Bucureștii Noi, în zona de nord a Capitalei; • Zone cu populație tânără sunt următoarele: Militari, Sălaj, Ferentari, Vitan, Progresul, Industriilor și Cățelu; • Zone cu populație îmbătrânită și cu fond construit realizat înainte de anul 1977 sunt: Drumul Taberei, Titan – Balta Albă, Berceni, Cotroceni și Floreasca; • Fondul construit realizat după anul 1977, locuit preponderent de populație matură se află în zonele: Băneasa, Militari, Crângași – Giulești, Cotroceni, Vitan și Titan est; • Fondul nou de locuințe, format fie din locuințe individuale, fie din ansambluri de locuințe colective apare preponderent în zonele periferice și este locuit de o populație relativ tânără. Pentru a completa imaginea rezultată din Figura 63, am spațializat și procesul actual de reabilitare termică a blocurilor de locuințe, pentru fiecare sector în parte (cf. Figura 64). Trebuie subliniat aici că procesul de reabilitare termică nu implică reparații capitale, durata normată de viață a clădirilor nefiind astfel afectată. 64 Figura 63. Indicele de întinerire și vechimea fondului rezidențial Sursa: Cercetarea sociologică din cadrul Strategiei Integrate pentru Dezvoltare Urbană București (SIDU B), din toamna anului 2019, și prelucrare după RPL 2011. 65 Figura 64. Stadiul actual al reabilitării termice la clădirile de locuit, în luna ianuarie a anului 2020 Sursa: Prelucrare după paginile web ale Primăriilor de Sector, în luna ianuarie a anului 2020. 54 54 Pentru Sectorul 1: http://bit.ly/38WJ7h0 (în execuție), respectiv http://bit.ly/38WJ7h0 (în proiectare) [11.04.2021]; pentru Sectorul 2: http://bit.ly/2xAxbof [11.04.2021]; pentru Sectorul 3: http://bit.ly/2TUhO2R (în execuție), respectiv http://bit.ly/2QAxOoL (finalizate) [11.04.2021]; pentru Sectorul 4: http://bit.ly/2QfgTI3 [11.04.2021]; pentru Sectorul 5: http://bit.ly/2WoXZm1 [11.04.2021] și pentru Sectorul 6: http://bit.ly/2xIRXSR [11.04.2021]. 66 5 SPAȚIILE PUBLICE DIN BUCUREȘTI: REZULTATELE OBȚINUTE În mod similar cu analiza locuirii bucureștene, am folosit și aici un set format din următoarele obiective: 1. O perspectivă sintetică, dar sistematică, asupra stării actuale a spațiilor publice din Municipiul București; 2. O perspectivă sintetică asupra străzii, privită ca o componentă esențială în sistemul de spații publice din oraș; 3. O serie de recomandări pentru gestiunea spațiului public din Municipiul București. 4. O bază de date unitară, care să conțină următoarele seturi de date: • Clădirile din București; • Trama stradală a Municipiului București; • Punctele aferente spațiilor publice de dimensiuni reduse, denumite „spații publice punctuale”;55 • Punctele aferente spațiilor publice abandonate, denumite „spații publice abandonate”;56 • Poligoanele aferente spațiilor verzi și cimitirelor, denumite „spații publice de suprafață”;57 • Liniile aferente spațiilor publice liniare, denumite „spații publice liniare”.58 5.1 Analiza spațiilor publice din Municipiul București Secțiunea de față analizează sintetic distribuția spațiilor publice din București, folosind următoarele trei tipuri geometrice: spații punctuale,59 spații liniare60 și spații de suprafață61. De asemenea, secțiunea oferă și o suită de date cantitative: suprafața totală, amplitudinea suprafețelor, media aritmetică a suprafețelor și mediana suprafețelor. O categorie specială identificată o reprezintă spațiile abandonate. Ele sunt spații de diferite dimensiuni, asupra cărora nu s-a remarcat la momentul inventarierii niciun tip de intervenție recentă, dar care au potențial de a se transforma in atractori pentru locuitorii unei anumite zone. Capitolul prezintă sintetic o serie de date cantitative referitoare la spațiile publice din Municipiul București. Pe baza acestor date se pot formula o suită de concluzii relevante atât pentru scara orașului, cât și pentru scara sectorului. Ulterior, analiza detaliată a tipurilor de spații pentru fiecare sector va indica măsuri posibile pentru scara cartierului. Spațiile publice pot fi privite fie ca elemente de potențial, ca active ale orașului, fie ca elemente pasive, greu de gestionat și costisitoare în întreținere. Atunci când ne referim la spațiile publice, de cele mai 55 Spațiile punctuale au dimensiuni relativ mici fiind, în general, spații cu suprafețe mai mici de 3 hectare. 56 Spațiile publice abandonate sunt, în general, spații deteriorate, unde nu se pot identifica intervenții recente asupra mobilierului urban, sistemului de iluminat, pavimentului, spațiului verde etc. 57 Spațiile de suprafață se întind pe suprafețe mai mari de 3ha. Aici intră grădinile publice (3 -15 ha), parcurile (peste 15 ha), dar și cimitirele. 58 Spațiile liniare au lungimea mai mare decât lățimea. În această categorie intră, de regulă, străzile, bulevardele etc., împreună cu alveolele lor. 59 Spațiile punctuale au dimensiuni relativ mici. În această categorie intră, de regulă, scuarurile sau amenajările cu o suprafață mai mică de 3 hectare. 60 Spațiile liniare au lungimea mult mai mare decât lățimea. În această categorie intră, de regulă, străzile, bulevardele etc., împreună cu alveolele lor. 61 Spațiile de suprafață se întind pe suprafețe mai mari de 3 hectare. Aici intră grădinile publice (3-15 ha), parcurile (peste 15 ha) etc. 67 multe ori, administrațiile locale nu cunosc pe deplin situația din teritoriu (care sunt spațiile pe care le dețin, care este calitatea acestora și cum răspund ele la necesitățile locuitorilor). Prin urmare, deciziile legate de modul de gestionare al unor astfel de bunuri publice devin complicate, iar intervențiile se dovedesc uneori insuficiente în creșterea sau în conservarea valorii acestor spații. Din acest motiv, credem că procesul de inventariere al spațiilor publice din București, deși aflat doar în fază incipientă, este unul esențial în determinarea modului în care intervențiile asupra spațiilor sunt ierarhizate. În primă fază, inventarierea s-a axat pe culegerea unor informații legate de tipul, dimensiunea, starea și calitatea acestor spații. Considerăm esențial pentru procesul viitor de planificare, ca acestor date să le fie asociate date legate de regimul juridic, de structura de gestiune și date financiare (costuri operaționale și de întreținere, venituri și cheltuieli etc.), date la care nu am avut acces la momentul elaborării studiului. 5.1.1 Scurtă prezentare istorică a spațiilor publice din București În termeni simpli, spațiile publice pot fi considerate ca acele spații dintre clădiri sau acele facilități deschise publicului, care se referă, în general, la trei tipuri de spații urbane: străzi și zone cu acces pietonal, spații deschise de tipul piețelor, piațetelor, scuarurilor, falezelor, grădinilor și parcurilor și facilitățile publice, precum centrele comunitare, bibliotecile etc. În studiul de față, analiza este dedicată exclusiv primelor două tipuri de spații, în timp ce facilitățile publice comunitare, de regulă spații închise, sunt parte componentă a altor studii de fundamentare cuprinse în Strategie. Ceea ce caracterizează spațiile publice, indiferent de definirea acestora (funcțiuni, conformare spațială, relația spațială față de oraș și zona înconjurătoare) este faptul că accesul este permis oricăror categorii de cetățeni. Putem pleca de la această înțelegere chiar dacă accesul poate fi uneori permis numai în anumite perioade de timp și numai anumitor categorii de persoane. Este bine de precizat faptul că strada, ca element definitoriu al texturii spațial-funcționale a orașului, deși reprezintă un spațiu public, poate intra în accepțiunea prezentei sinteze numai în măsura în care dotările publice adiacente reprezintă determinante majore ale vieții urbane (dotări comerciale, culturale etc.) având încărcătură simbolică consolidată de-a lungul mai multor generații. Din această perspectivă, Bucureștiul istoric a avut o primă categorie de spații publice legate de bisericile în jurul cărora se grupau mahalalele care constituiau parohii62 precum și mănăstirile. Atracția pe care edificiile și așezămintele de cult o au de regulă săptămânal sau ritmată de sărbătorile religioase majore, a determinat adunarea mai multor persoane aflate într-o comuniune religioasă. Aceste spații publice au constituit repere spațiale identitare pentru bucureșteni. O altă categorie a fost reprezentată de spațiile și grupările de clădiri comerciale, care, prin caracterul lor utilitar, au devenit spații publice esențiale pentru funcționarea orașului. De asemenea, clădirile și zonele definite de sediile puterii au constituit zone de atragere a publicului implicat în exercitarea atribuțiilor administrative sau judecătorești. Mai putem aminti și zonele libere de acum 150-200 de ani având destinații ad-hoc: este vorba de spațiile vagi reprezentate de maidane, în fapt terenuri reziduale, dintre care unele s-au păstrat și în prezent în textura țesutului urban actual, dar cu suprafețe mult mai mici. Evoluția continuă a Bucureștiului, atât sub raportul creșterii complexității funcțiunilor urbane, cât și în ceea ce privește numărul de locuitori, a produs expansiunea spațială a orașului. Aceste elemente ale 62 Cf. Voiculescu, 1997: 146ff. 68 dinamicii urbane generale au fost strâns legate de contextul social și economic al țării și de determinatele politice ale perioadelor istorice. Măsurile privind industrializarea cât mai rapidă a României au stimulat imigrarea în masă către orașe și mai ales către București, ceea ce a impus acțiuni susținute pentru realizarea necesarului de cazare și pentru asigurarea funcțiunilor urbane necesare concentrării unor mari mase de oameni în marile ansambluri de locuințe colective. Un alt aspect important în evoluția spațiilor publice a fost și evoluția paradigmei privind delimitarea spațiilor publice de cele private63, inclusiv în ceea ce privește aspectele spațiale și juridice ale urbanismului liber din ansamblurile de locuințe colective. Realizarea bulevardelor interbelice bucureștene constituie și acestea un reflex al urbanismului intervențiilor urbanistice pariziene de la mijlocul secolului al XIX-lea. Trecerea de la urbanismul închis, de sorginte medievală, în care strada reprezintă spațiul public opus celui privat, determinat de limitele curților, către urbanismul liber, promovat de Le Corbusier și aplicat în București după cel de-al doilea război mondial prin realizarea ansamblurilor de blocuri, a produs o categorie de terenuri între clădiri, aflate în proprietate colectivă. Realizarea ansamblurilor de locuințe colective și a dotărilor aferente s-a făcut după principiile de proiectare ale anilor ’1970, în mare măsură bazate pe conceptele Unității de Vecinătate, conceptualizate și inițiate de Clarence Perry în 1929. Abordarea a avut drept rezultat realizarea unor spații publice definite de centrele comerciale de cartier, precum și de spațiile libere plantate (scuaruri, locuri de joacă), acestea din urmă fiind legate de dotările cu acces selectiv sau restricționat (educație, sănătate). O categorie foarte importantă în definirea spațială și funcțională urbană este strada, care de cele mai multe ori reprezintă o categorie de spațiu public cu un caracter informal sub aspectul reprezentativității spațiale, dar esențial ca reper identitar. De asemenea, nu pot fi neglijate posibilele spații publice informale, de mici dimensiuni, care au capacitatea de a genera înțelesuri ale apartenenței unor grupuri sociale la acestea. Caracteristica cea mai evidentă a spațiilor publice din București o constituie diversitatea lor, care ajunge uneori până la incoerența organizării programatice a acestora la scara orașului. Această stare impune necesitatea ierarhizarea acțiunilor și a intervențiilor în funcție de nivelul Administrației Locale (Sector sau Municipiu). Distribuția spațiilor publice reflectă evoluția istorică a orașului. Astfel, țesutul zonei istorice centrale prezintă elemente funcționale care vizează reprezentativitatea, ilustrată de dimensiunea simbolică, dar și de orientarea preponderentă către anumite activități de loisir (cf. Figura 65). Spațiile publice aflate în imediata proximitate a centrului istoric au, pe lângă atributul reprezentativității, și elemente ale zonelor amintite anterior, inclusiv dispunerea uneori liniară a dotărilor de-a lungul unui spațiu adiacent bulevardelor. 63 Cf. Benevolo, 2003: 162. Benevolo punctează efectul definitoriu spațial indus de Haussmann în ceea ce privește realizarea marilor bulevarde pariziene, prin „Noua ordine legislativă [care] consolidează sfera proprietății și a inițiativei private...”. 69 Figura 65. Distribuția spațiilor publice locale și reprezentative Sursa: Autorii. Realizarea marilor concentrări de funcțiuni multifuncționale comerciale, și uneori popular-culturale, precum și a rețelelor de magazine, a diminuat importanța și logica de funcționare a unor spații publice tradiționale, tendință firească generată de schimbarea modurilor de consum. De remarcat faptul că distribuția lor pe tot teritoriul orașului a reprezentat o schimbare a paradigmei de funcționare a spațiilor publice în capitală prin atracția predilectă a cetățenilor către aceste centre de interes, în detrimentul celorlalte tipuri de zone. 5.1.2 Distribuția spațiilor publice din București Figura 70 reprezintă rezultatul inventarierii diferitelor tipuri de spații publice din București, conform metodologiei detaliate în capitolul 4. La nivelul spațiilor punctuale, distribuția este una relativ unitară în zona centrală și în zona din imediata proximitate a inelului central. Cu toate acestea, lipsa de intervenții asupra spațiului public se remarcă 70 mai ales în zonele periferice ale orașului, unde se regăsesc multe din ansamblurile noi de locuit (preponderent în zona de vest și sud-vest). Spațiile publice punctuale, reprezentate de regulă prin scuaruri, piațete sau locuri de joacă pentru copii se regăsesc preponderent în zona centrală sau în incintele locuințelor colective. Nevoia de spații publice de mici dimensiuni se resimte mai ales în zonele cu locuințe individuale (Andronache, Industriilor, Cotroceni etc.). Deși Sectoarele 2 și 6 duc lipsă de spații publice amenajate de mare amploare cum sunt cele amplasate în celelalte sectoare (Parcul Herăstrău, Parcul Tineretului, Parcul Titan, Delta Văcărești), acestea beneficiază de o serie de parcuri de dimensiuni mici sau medii (2–10 ha), care reușesc să deservească relativ satisfăcător cea mai mare parte a populației. În acest context, Sectorul 5 încă este în urmă, cu un număr relativ mic de spații punctuale sau de suprafață. Spațiile publice de tip suprafață, care acoperă marile parcuri ale orașului, se regăsesc preponderent în zonele cu densități mari ale populației, cum ar fi cartierele Pantelimon, Vatra Luminoasă, Kiseleff, Drumul Taberei, Balta Albă-Titan. Din păcate, aceste spații de amploare sunt intervenții realizate ante 1989. În ultimii 30 de ani nu s-au realizat intervenții majore de creare a unor spații publice reprezentative la nivel de oraș, fie ele parcuri sau piețe publice. Spațiile publice de amploare lipsesc din zona centrală, cu precădere în partea de est a inelului central de circulație. De asemenea, la nivelul orașului nu se conturează o abordare unitară în crearea accesului la elementele de apă specifice orașului (Salba de Lacuri și Dâmbovița). Acest lucru se observă prin distribuția pulverizată a spațiilor punctuale. O excepție de la regulă o reprezintă Sectorul 2, care în ultimii 10 ani a reușit să amenajeze o serie de spații verzi de diferite dimensiuni. Cu toate acestea, în continuare, cea mai mare parte a malurilor de apă nu sunt amenajate sau accesibile publicului. Dezvoltările recente de locuințe individuale de-a lungul apei au compromis accesul la părți considerabile din malul de lac. Pentru a putea valorifica malurile de lac sub forma unui circuit de agrement va trebui completat procesul de amenajare și de echipare cu dotări. Acest demers trebuie susținut sub forma unor parteneriate cu UAT-urile învecinate. De asemenea, rețeaua de spații verzi de la nivelul orașului încă nu este completă. Se resimte nevoia de inserare a elementelor de legătură (străzi cu vegetație de aliniament), dar și a unor elemente punctuale de tip scuar, piațetă, grădină, care să anime traseul pe parcurs. Datele calitative indică faptul că o mare parte din spațiile identificate beneficiază doar de facilități de bază (mobilier urban minimal, iluminat public limitat etc.). O analiză mai detaliată a dotărilor aferente acestor spații se regăsește în fișele sintetice de Sector din anexă. Cu toate acestea, la nivelul Municipiului, am ales să reprezentăm sintetic distribuția toaletelor publice și a instalațiilor de apă (fântâni, cișmele și țâșnitori), considerate dotări esențiale într-un spațiu urban de calitate. Astfel, Bucureștiul beneficiază doar de un număr de 220 de toalete publice, ecologice sau automate, aflate în subordinea Primăriilor de Sector sau a Administrației Lacuri, Parcuri și Agrement București. Cele mai multe toalete publice se află în subordinea ALPAB, respectiv 52% din total. La polul opus se situează Primăriile Sectoarelor 2 și 5, care au în subordinea doar 1% din totalul de toalete.64 64 Date disponibile la adresa https://bit.ly/2TLVtE6 [28.05.2020] 71 Figura 66. Tipul toaletelor din București Tipul toaletelor din București 120 97 100 80 60 48 40 17 17 20 11 12 6 8 6 8 0 0 0 0 0 Sectorul 1 Sectorul 2 Sectorul 3 Sectorul 4 Sectorul 5 Sectorul 6 ALPAB Toalete Automate Toalete Ecologice Sursa: Prelucrare după https://bit.ly/2TKyXeK [28.05.2020] Figura 67. Procentajul toaletelor publice aflate în subordinea instituțiilor din București Procentajul toaletelor publice aflate în subordinea instituțiilor din București 1% 11% 5% 3% 1% 52% 27% Sectorul 1 Sectorul 2 Sectorul 3 Sectorul 4 Sectorul 5 Sectorul 6 ALPAB Sursa: Prelucrare după https://bit.ly/2TKyXeK [28.05.2020]. 72 Figura 68. Distribuția toaletelor publice în Municipiul București Sursa: Prelucrare după https://bit.ly/3gs79pg [28.05.2020]. Atât din analiza distribuției toaletelor publice, cât și din analiza tipurilor de instalații de apă reiese slaba dotare a spațiilor publice și a parcurilor cu astfel de dotări esențiale. Toaletele publice reprezintă o alternativă mai ales pentru categoriile de persoane aflate în situații speciale (femei însărcinate, părinți cu copii mici, persoane vârstnice), dar și pentru persoanele fără adăpost, acestea fiind adesea singurele locuri unde astfel se persoane pot utiliza toaleta, inclusiv pentru igiena personală. Cișmelele și țâșnitorile de apă ar trebui să facă parte integrată a sistemului de parcuri și de piste de bicicliști a orașului și să completeze inclusiv rețeaua toaletelor publice. Cu toate acestea, mare parte din partea estică a orașului este slab deservită de astfel de dotări. De asemenea, o mare parte din cișmelele și țâșnitorile instalate sunt adesea nefuncționale sau închise. 73 Figura 69. Tipuri de instalații de apă din Municipiul București Sursa: Prelucrare hartă digitală Apa Nova. Mare parte din spațiile punctuale identificate necesită intervenții de reabilitare, care să le transforme în puncte de atracție pentru locuitorii din zonă. Mai mult, Figura 70 indică încă un număr relativ mare de spații publice abandonate (cu precădere pe direcția vest-est și în zona centrală. Revitalizarea acestor spații se poate face în parteneriat public-privat, cu costuri reduse, dar cu un impact important în creșterea calității vieții. Spațiile liniare se regăsesc preponderent de-a lungul marilor artere de circulație (Bulevardul Timișoara, Șoseaua Pantelimon, Șoseaua Ștefan cel Mare etc.). Aceste artere beneficiază de trotuare generoase, delimitate de regulă de vegetație de aliniament, ele fiind deservite de activități comerciale și de alimentație publică. Deși capacitatea lor este adecvată pentru fluxurile de pietoni care le tranzitează, calitatea imaginii urbane este una precară. Pavimentul este degradat, calitatea estetică a funcțiunilor de la parter este precară, mobilierul urban este degradat, nu există piste de bicicliști care să faciliteze parcurgerea lor în siguranță atât pentru pietoni, cât și pentru bicicliști etc. Pe de altă parte, spațiile 74 liniare din zona centrală ar putea prelua rolul de spații publice de calitate, dar ele sunt în continuare blocate de autovehicule parcate pe trotuar. Figura 70. Distribuția spațiilor punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din București Sursa: Autorii. 75 5.1.2.1 Spațiile punctuale Piețele publice, piațetele și scuarurile au rol de identificare și de reprezentare permanentă a societății. Ele reprezintă noduri importante ale rețelei de spații publice, care stau la baza structurii orașului. De asemenea, acestea stau la baza ierarhiei spațiilor urbane și constituie un punct de referință în harta mentală a orașului.65 Conceptul din spatele configurării unei piețe ar trebui să se bazeze pe rolul acesteia în structura și în viața orașului. O piață ar putea lua multe forme în funcție de factorii care îi determină înfățișarea – amplasamentul, originea, dezvoltarea istorică, semnificația, caracterul, traficul etc. O piață poate avea, așadar, caracter de parc, caracter rezidențial, caracter reprezentativ etc. Un astfel de spațiu este, de asemenea, definit de calitatea limitelor sale. Piețele tradiționale ale zonelor istorice și compacte ale unui oraș, definite de clădirile care le înconjoară, sunt, de obicei, printre spațiile publice cele mai de calitate. Piețele care sunt traversate de un drum aglomerat suferă din punctul de vedere al felului în care sunt percepute și din punctul de vedere al calității generale. Calitatea unei piețe este, de asemenea, dependentă de proporțiile ei (de exemplu, raportul dintre suprafață și înălțimea clădirilor din jur). Mai mult, este important ca un astfel de spațiu să fie multifuncțional. El ar trebui să ofere o varietate de activități utilizatorilor săi și libertatea de a se mișca liber, fără restricții. O piață ar trebui să fie un mediu favorabil pentru întâlniri de dimensiuni mari, să aibă suficiente locuri de stat, suficientă umbră și să conțină elemente care îmbogățesc spațiul, cum ar fi elementele în relație cu apa și instalațiile artistice66. Distribuția spațiilor punctuale (cf. Figura 71) în funcție de suprafață ilustrează câteva aspecte esențiale pentru dinamica orașului. Majoritatea spațiilor identificate cu suprafața sub 500 mp sunt locuri de joacă sau scuaruri situate în intersecții. Acest lucru se observă cu ușurință din concentrarea lor în marile ansambluri de locuit (Drumul Taberei, Berceni, Balta Albă – Titan). Deși realizarea locurilor de joacă din ultimii ani în aceste cartiere reprezintă acțiuni lăudabile, trebuie menționat faptul că din punctul de vedere al calității și al identității, multe din aceste spații încă lasă de dorit. În marea majoritate a cazurilor, materialele utilizate nu sunt prietenoase cu copii, spațiile sunt aproape în toate cazurile îngrădite cu garduri metalice, iar diversitatea jocurilor este aproape întotdeauna aceeași, indiferent de cartierul în care sunt amplasate. Mai mult decât atât, aceste spații sunt dedicate doar unui anumit interval de vârstă, iar de cele mai multe ori adolescenții nu beneficiază de spații special gândite pentru categoria lor de vârstă. Din acest motiv, nu sunt rare situațiile în care copiii ajung să utilizeze spații nesigure (parcările din incintele blocurilor, zonele din spatele blocurilor dedicate colectării de deșeuri etc.) (cf. Figura 71 și Anexa 8: Exemple de spații punctuale, liniare și de suprafață) 65 Cf. Chirilă et al., 2020: 30 66 În lipsa unui program coerent de promovare a artei în spațiul public în București, de cele mai multe ori, intervențiile artistice ocupă conjunctural spațiile, fără a contribui semnificativ la creșterea calității lor. Pentru o artă urbană de calitate, convingătoare și actuală, este necesar un program care să aibă identitatea spațiului public și fundamentarea temei pe caracteristicile amplasamentului. 76 Figura 71. Distribuția spațiilor punctuale cu suprafețe sub 500 m 2 și peste 500 m2 din București Sursa: Autorii. Figura 72. Locuri de joacă din marile ansambluri de locuit Sursa: Google Maps. 77 Tabelul 2. Date statistice pentru spațiile punctuale, Municipiul București 650, din care 96% sunt spații de importanță Numărul spațiilor identificate locală și 4% spații reprezentative Suprafața totală 137 ha Amplitudinea De la 31 m2 la 30.768 m2 (3,0768 ha) Media aritmetică 2.109 m2 Mediana 791 m2 Deviația standard 3.863 Sursa: Autorii. Figura 73. Distribuția spațiilor punctuale, pe sectoare Distribuția spațiilor punctuale, pe sectoare Sectorul 6 Sectorul 1 17% 19% Sectorul 5 Sectorul 2 10% 12% Sectorul 4 Sectorul 3 22% 20% Sectorul 1 Sectorul 2 Sectorul 3 Sectorul 4 Sectorul 5 Sectorul 6 Sursa: Autorii. Distribuția spațiilor punctuale pe sectoare indică o pondere relativ echilibrată între acestea. Deși Sectoarele 2 și 6 duc lipsă de spații publice amenajate de mare amploare cum sunt cele amplasate în celelalte sectoare (Parcul Herăstrău, Parcul Tineretului, Parcul Titan, Delta Văcărești), acestea beneficiază de o serie de parcuri de dimensiuni mici sau medii (2 – 10 ha), care reușesc să deservească relativ satisfăcător o parte din populație. În acest context, Sectorul 5 încă este în urmă, cu un număr relativ mic de spații punctuale sau de suprafață; Situația indicată anterior impune necesitatea gândirii unor politici de revitalizare sau de creare a unor noi spații dedicate petrecerii timpului liber, care să corespundă mai multor categorii de vârstă și care să încurajeze interacțiuni între mai multe generații. De asemenea, o atenție deosebită ar trebui acordată procesului de proiectare al acestor spații, de la faza de proiect până la faza de implementare, unde detaliile joacă un rol esențial în crearea unui spațiu de calitate. Dincolo de reabilitarea spațiilor publice existente și de integrarea acestora într-un sistem mai amplu de spații minerale sau verzi, pot fi gândite variante alternative de activare a unor spații cu potențial de utilizare pe parcursul întregii zile. Astfel, utilizarea curților școlilor pentru diverse activități sportive și de recreere în afara programului școlar poate deveni o soluție viabilă pentru oraș. Aceste spații pot 78 deveni nuclee de activitate în comunități, mai ales acolo unde spațiul existent nu permite intervenții sau extinderi mai ample în acest scop. În Figura 74, am ales să reprezentăm pentru orașul București curțile școlilor primare, gimnaziale și a liceelor care ar putea fi utilizate după programul școlar. Imaginea ilustrează destul de clar posibilitatea completării rețelei de spații publice punctuale și abandonate din marile ansambluri socialiste, cu aceste noi suprafețe. De asemenea, o abordare similară poate fi propusă și pentru zona cuprinsă în interiorul inelului central de circulație, unde un număr relativ mare de școli ar putea fi deschise comunităților după programul de funcționare uzual. Figura 74. Spații aferente curților școlilor primare și gimnaziale din București, care pot fi utilizate în afara programului școlar Sursa: Autorii. 79 5.1.2.2 Spațiile abandonate Spațiile abandonate reprezintă o categorie specială de spații publice. Ele sunt spații de diferite dimensiuni, asupra cărora nu se remarcă niciun tip de intervenție recentă, dar care au potențial de a se transforma în atractori pentru locuitorii unei anumite zone. Ele pot fi atât suprafețe minerale, cât și suprafețe plantate, dezvoltate spontan. De remarcat este numărul relativ mare de spații abandonate din interiorul inelului central al orașului, care prin investiții relativ mici de reabilitare, ar putea găzdui anumite activități specifice zonelor centrale ale orașelor. Cu toate acestea, la momentul inventarierii terenurilor, nu au fost puse la dispoziție date legate de regimul juridic al terenurilor. Din acest motiv, este important ca pentru aceste spații să se stabilească cu precizie regimul juridic si să se gândească mecanisme dedicate pentru fiecare caz in parte. De exemplu, în baza L 227/201567 privind Codul Fiscal, pentru terenurile abandonate și neîngrijite private, aparținând persoanelor fizice sau juridice, pot fi aplicate mecanisme de supraimpozitare de până la 500%, care sa încurajeze întreținerea până la construcția lor ulterioară. Tabelul 3. Date statistice pentru spațiile abandonate, Municipiul București Numărul spațiilor identificate 104, 100% sunt spații de importanță locală Suprafața totală 18 ha Amplitudinea De la 48 m2 la 13.657 m2 (1,3657 ha) Media aritmetică 1.740 m2 Mediana 855 m2 Deviația standard 2.396 Sursa: Autorii. 67 Cf. L 277/2015, Art. 489, §5, disponibilă la adresa https://bit.ly/2AmWKul [14.05.2020] 80 Figura 75. Distribuția spațiilor abandonate din București Sursa: Autorii. În imaginea de mai jos am ales să reprezentăm spațiile abandonate, identificate conform metodologiei detaliate anterior, cu suprafața peste 4.000 m2.68 Fiind zone cu o suprafață relativ mare, fără intervenții recente vizibile de reabilitare, este important ca în urma clarificării regimului juridic pentru acestea, să fie stabilite o serie de măsuri de intervenție dedicate. Aceste măsuri pot pleca de la instrumente fiscale precum supraimpozitarea terenurilor neîngrijite (în cazul terenurilor private), până la reabilitări și transformări ale zonelor în spații verzi sau spații publice atractive pentru comunitatea deservită. În zona centrală, astfel de spații sunt reprezentate de terenul din fața Academiei Române care, împreună cu zona Pieței Unirii, terenul Esplanada și rondul din Piața Alba Iulia pot deveni obiectul unei acțiuni complexe de reabilitare a axei vest-est. 68Suprafața de 4.000 m2 reprezintă o suprafață aproape dublă față de suprafața medie stabilită în urma identificării spațiilor abandonate. Astfel, amploarea acestor suprafețe reprezintă un potențial major pentru dezvoltarea viitoare a rețelei de spații publice a orașului. 81 Alte spații identificate care pot fi reabilitate sunt situate în vecinătatea unor parcuri existente (Parcul Drumul Taberei, Parcul Bazilescu, Parcul Titan, Salba de Lacuri) și pot, prin investiții minimale, deveni parte integrată a unui sistem mai amplu de spații publice la nivel de oraș. Figura 76. Spații identificate ca abandonate, cu suprafața peste 4.000 m 2 și populația deservită la o distanță de 10 minute Sursa: Autorii 82 Figura 77. Distribuția spațiilor abandonate, pe sectoare Distribuția spațiilor abandonate, pe sectoare Sector 1 9% Sector 2 Sector 6 15% 36% Sector 3 Sector 5 23% 6% Sector 4 11% Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Autorii. Figura 78. Exemple de spații abandonate Sursa: Google Maps. 83 5.1.2.3 Spațiile liniare Străzile reprezintă un element liniar al designului de bază al spațiilor publice. Rolul străzilor într-un oraș nu ar trebui să fie redus la ideea de transport. Străzile ar trebui să fie un mediu plăcut pentru plimbare, opriri frecvente și chiar petrecerea unui timp mai îndelungat pentru relaxare.69 Caracterul și modul de utilizare specifice unei străzi sunt determinate de cadrul spațial al acesteia, în special de lățimea străzii și de felul în care este ea este inclusă în structura orașului. Calitatea detaliilor arhitecturale ale clădirilor adiacente și felul în care fațadele lor sunt utilizate contribuie substanțial la calitatea spațiilor publice de la nivelul străzilor. Pentru ca străzile să fie sigure și locuibile, clădirile trebuie să comunice cu străzile la nivelul parterului. Aceasta se bazează în principal pe tipologia clădirilor, unde sediile serviciilor și ale magazinelor sunt îndreptate către stradă și pot fi accesate de la nivelul acesteia. În același timp, frecvența cu care sunt stimulate simțurile de la nivelul ochiului, felul în care se accesează clădirile, ferestrele magazinelor și o serie de alte elemente sunt, la rândul lor, importante. Clasificarea străzilor în funcție de lățimea lor și de tipul de trafic nu garantează o calitate ridicată a spațiului public adiacent, întrucât nu înlocuiește alți factori importanți care creează caracterul unui loc. Ca și amplasarea structurii sau a mobilierului într-o clădire, felul în care se circulă de-a lungul unei străzi și morfologia acesteia ar trebui să formeze o compoziție armonioasă. Conceptul de design sau de refuncționalizare a spațiilor publice existente ar trebui, așadar, să aibă la bază importanța străzii în structura urbană a orașului. Străzile pot avea caractere diferite, de la străduțe liniștite sau străzi dedicate cumpărăturilor, la promenade reprezentative. Vederile de-a lungul străzilor sunt, de asemenea, o parte din peisaj. Ele completează imaginea străzii și ajută pietonii să se orienteze. Aceste imagini ar trebui păstrate și îmbunătățite compozițional folosind arbori sau aliniamente cu arbori. Aspectul spațial al unei străzi și al facilităților acesteia trebuie să fie construit având în minte faptul că ele vor fi percepute de la nivelul ochiului în timpul plimbărilor/trecerilor cu o anumită viteză. De fiecare dată când ritmul, scara și amplasarea obiectelor sunt percepute din viteză, scara umană dispare, iar spațiul este deformat. Intersecția a două străzi poate crea deseori un loc de o importanță mai mare decât cea a străzilor în sine. Potențialul de creare a spațiului generat de intersecții și anomalii spațiale locale poate fi folosit pentru a genera o zonă locuibilă plăcută, informală (de exemplu prin plantarea unui copac, prin mobilier urban, elemente arhitecturale de scară mică și instalații de artă în spațiul public). La intersecții și noduri de trafic importante, unde activitățile și oamenii se concentrează în mod natural, impactul traficului trebuie minimizat prin modificări corespunzătoare ale spațiului și trebuie depuse eforturi de a transforma locul într-un spațiu public de înaltă calitate, ușor de utilizat de toate grupurile de locuitori ai orașului. Din imaginea de mai jos reiese slaba conectivitate a spațiilor liniare prin mijloace alternative de transport, mai exact incoerența sistemului de piste de bicicliști care străbate marile bulevarde ale orașului. Acest aspect are efecte negative și asupra unei posibile rețele de spații verzi, care ar putea fi accesată printr-un sistem coerent de transport alternativ. Deși aceste artere beneficiază de trotuare generoase, delimitate în unele cazuri de vegetație de aliniament, calitatea imaginii urbane de la nivelul pietonilor este una precară. Pavimentul este degradat, calitatea estetică a funcțiunilor de la parter lasă de multe ori de dorit, mobilierul urban este degradat, nu există elemente de proiectare care să sugereze segregarea fluxurilor în aș fel încât să fie încurajată parcurgerea lor în siguranță etc. Mai mult, amplasarea necoordonată a publicității pe fațade 69 Cf. Chirilă et al., 2020: 28f. 84 afectează în mod negativ imaginea de ansamblu a spațiului public. Deși în anul 2018, prin HGCMB 99/2018 a fost aprobat „Regulamentul privind modalitatea de delegare a serviciului public de administrare a domeniului public și privat privind activitățile de publicitate stradală și afișaj din Municipiul București”, rezultatele întârzie să apară. Acest lucru este o urmare directă a faptului că Primăria nu deține în prezent o evidență exactă a numărului de autorizații pentru amplasarea mijloacelor de publicitate, a numărului avizelor, a contractelor de închiriere, concesiune și a titlurilor de proprietate pentru majoritatea mijloacelor de publicitate.70 În imaginea de mai jos se observă încă un aspect important: spațiile liniare majore se regăsesc preponderent la nivelul bulevardelor mari. Acestea pot fi dublate de o rețea de granularitate mai mică în interiorul inelului median, unde o parte din străzi ar putea prelua acest rol de spațiu public, dar ele sunt în continuare blocate de autovehicule parcate pe trotuar. O astfel de abordare necesită atât colaborare între cele șase sectoare, cât și asumarea unor politici de taxare pentru parcare și de încurajare a deplasărilor pietonale, în detrimentul utilizării autovehiculelor personale în zona centrală. 70 OAR (2016): 24, document disponibil la adresa https://bit.ly/3fz0p8P [07.05.2020] 85 Figura 79. Distribuția spațiilor liniare în relație cu traseele de bicicliști existente și propuse Sursa: Autorii. 5.1.2.3.1 Problematica străzii din perspectiva spațiului public Bucureștiul nu poate rămâne un oraș orientat spre trafic auto. Cu toate acestea, reorientarea, chiar și o minimă domolire a efectului mașinii personale asupra infrastructurii, accesibilității și vieții publice a orașului, este extrem de dificilă. Astfel, analiza de față: 1. Descrie și documentează principalele motive pentru care îmbunătățirea străzii este o sarcină greu de îndeplinit în acest moment: • Fragmentarea administrativă (sau viața în ruina sistemului de planificare socialist); • Legislație incompletă sau lacunară; 86 • Lipsa datelor sau a unui model de colectare a datelor (sau lipsa imaginii reale a situației străzilor); • Discursul profesional (sau lipsa unui model conceptual pentru înțelegerea spațiului străzii); • Lipsa unor concepte de planificare și de acțiune de scurtă durată, cu impact imediat, care pot fi aplicate în condițiile legale și administrative curente. 2. Propune un cadru teoretic pentru înțelegerea problemei străzii în contextul transformărilor urbane din ultimii 30 de ani; 3. Definește o serie de recomandări de durată scurtă, medie și lungă în care acțiunile din etapa de scurtă durată constituie baza pentru termen mediu și lung. 5.1.2.3.2 Definirea problemei „Spațiul public este tot ceea ce se află în jurul spațiilor private, ceea ce le leagă împreună. E ceea ce ți se întâmplă odată ce ieși din casă.” Polițist, 42 ani În perioada 2012-2019 s-au derulat anual serii de interviuri în București, în cadrul cursului de Experiență Urbană71, prin care studenții au cerut publicului să definească spațiul public, să îi afirme însemnătatea, să enumere spațiile publice bucureștene cu valoare identitară și cele pe care le folosesc, cu calitățile și defectele lor, modul în care le-ar dori îmbunătățite, să exemplifice spații publice bucureștene create în ultimii 20 de ani și modul în care le utilizează, să numească responsabilii pentru întreținerea și dezvoltarea spațiilor publice, precum și propria implicare în ceea ce le privește. 180 de chestionare (2012-2014) au fost folosite ca material de analiză în teza de doctorat Realitate, așteptări, ofertă. Spațiul public bucureștean actual. Piețele centrale bucureștene,72 continuarea investigației rămânând ca un element de control asupra evoluției sau stagnării relației publicului cu spațiul care, teoretic, îi este dedicat. Din punct de vedere teoretic, definiția spațiului public pare universal apropriată, accentul fiind pus nu pe caracteristicile fizice ci pe posibilitatea de diverse relaționări funcționale și de comunicare pe care spațiul public o conferă. La nivel de experiență proprie și exemplificare, majoritatea bucureștenilor identifică însă spațiul public cu parcul, și respectiv cu spații construite, închise, de destinație: mall, teatru, operă, primărie. „Spațiul public e locul sau locurile în care îmi petrec timpul. Cum ar fi spațiul verde din spatele blocului.” Bărbat, 55 de ani. „Spațiile publice din apropierea casei mele sunt spații comerciale: Plaza Mall, AFI Palace, Cora.” Ștefan, 26 de ani „În apropierea casei nu am ce folosi, poate doar vreo parcare.” Pavel, dentist Publicul se confruntă cu o reală problemă de identificare teritorial-spațială, cât și funcțională a spațiului public concret. Preferința pentru tipologiile enumerate mai sus vine din claritate și recognoscibilitate fizică: parcul, mall-ul, clădirile culturale și comerciale sunt delimitate, specifice, însă nu alcătuiesc conștient o rețea - sunt destinații unice, fără devieri. În plus, aceste tipologii, care reușesc să răspundă unei palete largi de vârste și obiective, de utilizare individuală sau în grup, exclud mașinile în interiorul perimetrului lor și se exclud teritorial regularității urbane, ele implică alte reguli de utilizare și oferă un confort perceptiv non-urban. Spațiul public prevalent în mentalul colectiv și individual bucureștean este o enclavă, o retragere din spațiul urban. Foarte rar menționate, semn că nu sunt asociate cu nevoia de interacțiune sau relaxare, și nici relaționate cu obiective sau limite, sunt strada, trotuarul, piața. 71 Facultatea de Arhitectură, Universitatea Spiru Haret București, titular curs Maria Duda. 72 Autor Maria Duda, coordonator prof. univ. dr. Emil Barbu Popescu, susținută în cadrul SD -SITT UAUIM octombrie 2014 87 „Mi se pare că ne lipsește foarte mult plimbarea și ieșitul din casă de dragul relaxării.” femeie, 45 de ani După 1990, recuperarea proprietății personale asupra spațiului intim a condus la o implozie nedigerată, o întoarcere exclusivă a controlului și a responsabilității spre spațiul privat. În literatura occidentală, a teoretizării spațiului public, pe care totuși majoritatea intervievaților îl admiră, spațiul public și spațiul domestic sunt într-o continuă, simbiotică relaționare de oglindire, de întrebare și răspuns, de contrabalansare a necesităților73. În practica locală, spațiul public se traduce neoficial ca spațiu al posibilităților imediate de braconare individuală, o prelungire a protecției spațiului privat: ocupare, rezervare, îngrădire, amenajare improvizată – inclusiv elementele oficiale, proiectate de confort sau protecție se transformă în piedici suplimentare. Suntem martorii și participanții la teritorializarea spațiului public. Strada, cu precădere, este spațiul experienței noastre urbane cotidiene – ceea ce ne influențează nu doar comportamentul, ci ne sedimentează și relația cu propriul oraș. Prin urmare, componenta dedicată spațiului public aferent străzii pleacă de la următoarele întrebări: • (De ce nu) e strada recunoscută drept spațiu public? • Acceptând că strada și mai ales rețeaua minoră de străzi este complet inadaptată chiar și mașinilor, care sunt cauzele care stau la baza acestei situații? • Care sunt motivele pentru care administrația publică, împreună cu mediul profesional nu reușesc să remedieze sau nici măcar să îmbunătățească puțin rețeaua de străzi minore? • Cum se raportează construitul/ spațiu parter/ spațiul privat la stradă? • Cine administrează, proiectează și implementează strada? • Cum ar fi strada ideală pentru riverani/ turiști/ comercianți/ pietoni/ tineri/ vârstnici/ copii/ părinți cu copii/ livratori/ administratori/ artiști/ șoferi/ posesori de animale de companie/ alergători/ femei/ nevăzători/ oameni cu deficiențe de auz/ oameni cu motricitate redusă/ bicicliști/ șoferi de transport public/ pompieri/ ambulanțe? • Care sunt modelele teoretice pe care se întemeiază înțelegerea străzii ca spațiu urban și rolul ei în oraș? • Care sunt pașii pentru a transforma o stradă într-un spațiu public confortabil? • Cum putem combate cultura automobilului personal și ideea nemărturisită că parcarea e un drept, nu un privilegiu. • Cum putem crea un limbaj comun de acțiune între diferitele domenii profesionale responsabile pentru proiectarea străzilor minore? • Care sunt principalele provocări urbanistice pe care Bucureștiul va trebui să le înfrunte și ce rol va avea infrastructura stradală? • Cum se poate adapta la nevoile de astăzi un sistem de design urban al străzii care păstrează beneficiile siguranței și eficienței fluxurilor de transport înglobând totodată diversitatea tipurilor de utilizare socială și reconectând la aceasta frontul urban (plinta urbană)? 73Cf. Monteys, 2018. Public space is the collective dimension of domestic space (Spațiul public este dimensiunea colectivă a spațiului domestic) 88 5.1.2.3.3 Problematica străzii în alte studii de specialitate Planul Integrat de Dezvoltare Urbană (2011) și Planul de Mobilitate Urbană Durabilă (2016) au o bază analitică puternică, formată din studii de trafic, accesibilitate și flux axat pe cele componente – transport public, transport personal și bicicliști. Ambele planuri evidențiază agresivitatea cu care strada, în general, este ocupată de parcări ilicite, care fac dificil tranzitul pietonal. Strada este tratată în ambele studii ca instrument de trafic, ce capacitează mișcarea, urmând catalogările clasice în funcție de importanța fluxului pe care îl conduce și arealul deservit. Strada ca spațiu public este identificată ca posibilitate doar în momentul în care fluxul pietonal este majoritar față de restul componentelor, iar acest lucru este condiționat de introducerea de noi elemente: parcări reglementate, de dimensiuni mici și medii în zona centrală (PIDU), respectiv park and ride pe inelul median, și parcări de stradă reglementate (PMUD). PIDU propune transformarea a 23 de străzi centrale existente în trasee prioritar pietonale și ciclabile, pentru a crea un traseu buclă ce leagă atractorii de la nord și sud de Dâmbovița. Se propune configurarea unei rețele integrate de circulație pietonală și pentru biciclete într-o zonă largă a centrului, care să reprezinte nu numai oportunități de circulație, ci și spații publice de calitate. Mai mult, studiul de context privind traficul, realizat pentru PIDU evidențiază o serie de spații publice reprezentative, pentru care sunt necesare concursuri de urbanism, proiectare urbană sau arhitectură, menite să producă soluții viabile la provocările evidențiate. Acestea sunt următoarele: 1. Piața Unirii; 2. Piața Universității; 3. Piața Revoluției; 4. Piața Victoriei; 5. Piața Națiunilor Unite. În esență, PIDU lucrează cu trei tipuri de proiecte: • Proiecte la scară macro, care necesită integrare în strategii la nivel municipal. Proiectele legate de reciclarea terenurilor, precum și cele cu o componentă puternică și reprezentativă, reprezintă cazuri particulare; • Proiecte la scara mezzo, orientate spre finalizarea infrastructurii necesare funcționării corespunzătoare a zonei centrale a Bucureștiului. Acest tip de proiecte include sistemul de parcare integrat, podurile nou construite și reproiectarea terminalelor de transport public; • Și, în sfârșit, proiecte la scara micro, dedicate în principal reamenajării spațiilor publice, având ca public țintă principal bicicliștii și pietonii. Astfel, prioritățile propuse prin PIDU sunt sintetizate în tabelul următor: Tabelul 4. Priorități propuse prin PIDU Prioritate Observații 1. Recuperare Prima prioritate este împărțită în cinci teme. Recuperarea unei identități Ideea principală din spatele acestei priorități este un concept 1.1 urbane pentru centrul de revitalizare și reconectare a zonelor cu caracter diferit Bucureștiului care, luate împreună, constituie centrul orașului București. Recuperarea zonei de la sud de Această prioritate decurge din conexiunile slabe dintre sudul 1.2 Dâmbovița și reconectarea și centrul Bucureștiului. Mai precis, PIDU ZCB își propune să acesteia la centrul Bucureștiului reconecteze Calea Rahovei și strada Uranus la centrul 89 Prioritate Observații orașului, de-a lungul podurilor nou construite, respectiv Podul Mihai Bravu și Podul Calea Rahovei. Un beneficiu suplimentar al restabilirii acestor două conexiuni ar fi creșterea vizibilității Mănăstirii Antim, a Palatului Bragadiru și a Pieței de Flori Coșbuc. Conceptul din spatele acestei priorități urmărește transformarea în promenadă a malurilor râului dintre Piața Recuperarea râului Dâmbovița și Unirii și Parcul Izvor. Mai mult, această transformare 1.3 a rolului major al acestuia la servește ca impuls pentru transformarea Splaiul Dâmboviței nivelul zonei centrale în stradă locală, modificându-se astfel caracterul actual de arteră de circulație. Ideea principală din spatele acestei priorități provine din imposibilitatea PIDU ZCB de a se implica în intervenții pe terenuri private. Prin urmare, singura opțiune disponibilă este investiția în infrastructură, în spațiile publice și în Regenerarea cartierelor 1.4 construirea incubatoarelor de afaceri și a centrelor tradiționale degradate comunitare, acolo unde este posibil. Trei domenii principale beneficiază de această prioritate: Rahova–Uranus, Calea Moșilor Vechi și Grivița. Această prioritate implică și proiecte de restaurare a patrimoniului construit. Această prioritate se bazează pe cea precedentă, prin Recuperarea și refuncționalizarea promovarea transformării clădirilor istorice în incubatoare 1.5 fondului construit prin de afaceri și platforme de afaceri, precum și o conversie într- reconversie un centru social și cultural.74 Trafic [Țesut urban restructurat și 2. Această a doua prioritate este împărțită în trei domenii. reintegrat] Această prioritate susține, în esență, ideea finalizării drumurilor de centură interioare și exterioare ale Eliminarea traficului de tranzit 2.1 Bucureștiului. În ceea ce privește Zona Centrală a prin zona centrală Bucureștiului, această prioritate favorizează transformarea arterelor centrale în străzi locale. Pe fundalul unor concentrări ridicate de facilități publice care pătrund în centrul orașului, această prioritate sprijină crearea unei serii de parcări subterane și supraterane de Realizarea unui sistem integrat de 2.2 dimensiuni mici și mijlocii, cu capacități mai mici de 500 de parcări mici și medii locuri. Acest sistem urmează să fie integrat cu sistemul de transport public, precum și cu rețeaua de piste de biciclete propusă. Această prioritate recunoaște tendința actuală de a favoriza transportul public, mersul pe bicicletă și mersul pe jos în Încurajarea modalităților de detrimentul utilizării autoturismelor personale și, prin 2.3 transport durabile urmare, sprijină crearea unui sistem integrat de infrastructură rutieră, care să ofere o alternativă atractivă la utilizarea autoturismelor personale. 74 Situat pe Strada Blănari nr. 2 90 Prioritate Observații Similar cu prioritatea anterioară, cea de-a treia prioritate 3. Spații publice este și ea împărțită în trei priorități. Formularea acestei priorități speciale este oarecum vagă. În esență, se consideră că realizarea sistemului integrat de Promovarea calității și diversității parcare va ajuta la economisirea spațiului public, care, la 3.1 spațiilor publice rândul său, poate fi dedicat din nou cetățenilor și a turiștilor, sub forma unor trasee de mers, a zonelor de relaxare sau a locurilor de joacă pentru copii. Această prioritate se concentrează pe reabilitarea sau Străzi și piețe ca spații publice modernizarea a 21 de spații publice, bazându -se pe 3.2 prietenoase observația că, în prezent, calitatea majorității spațiilor publice din București lasă destul de mult de dorit. Există o suprapunere parțială între această prioritate și cea anterioară. Cu toate acestea, această prioritate specială 3.3 Spații publice reprezentative încurajează explicit angajarea concursurilor internaționale de urbanism, proiectare urbană și proiectare arhitecturală pentru spațiile reprezentative din București. Cu toate că este oarecum generală, această prioritate finală afirmă, în esență, că PIDU ZCB servește ca plan strategic care 7. Competitivitate vizează atragerea de finanțări europene, precum și stabilirea de parteneriate public-private viabile (PPP). Sursa: PIDU ZCB, 146ff. Implementarea proiectelor propuse prin PIDU ridică o suită de întrebări, precum: Este suficientă alegerea străzilor pe baza datelor de trafic și pe baza analizelor de permeabilitate, sau este necesară analiza în detaliu a fiecărei străzi în parte și a rețelei formate din profesioniști și comunitate? Gestionarea ulterioară a traseului buclă va depinde de jurisdicția de sectoare, de administrația municipală sau va avea un coordonator separat? Cum se va racorda la rețeaua și contextul adiacent? Va crea o astfel de buclă o nouă limită? Cu toate acestea, PIDU rămâne până în momentul prezent unul dintre singurele studii dedicate spațiului public central bucureștean. 91 Figura 80 ilustrează o suită de intervenții propuse în zona centrală. 92 Figura 80. Intervenții asupra spațiului public propuse prin PIDU Sursa: Studii de fezabilitate, PIDU. 93 Pe de altă parte, PMUD oferă soluții teoretice pentru reorganizarea străzilor păstrând dimensiunile existente, dedicând parcare la bordură pe diferite categorii – rezidenți, vizitatori, urgențe, livrări, utilizatori cu dizabilități. Recomandările cuprind și conferirea unui caracter real de bulevard marilor artere cu pondere crescută de spațiu alocată utilizatorilor nemotorizați, amenajărilor peisagistice și o ameliorată accesibilitate la TP. Totodată, se menționează lipsurile majore de echipare a străzilor pentru accesibilitate generală (racorduri, marcaje extrudate, panouri informative, treceri sonorizate). Studiile de stradă sunt păstrate însă în linia teoreticului fără o metodologie de investigare și de aplicare. De asemenea, PMUD se concentrează pe rețeaua de transport în comun (tramvai, metrou, autobuze și troleibuze), diminuând importanța spațiului urban public. Acest lucru este evidențiat și în Figura 81, care ilustrează ponderea investițiilor dedicate spațiului public în raport cu alte categorii de investiții propuse prin PMUD. Astfel, din totalul de 7 miliarde de euro, 3.5 miliarde vor fi investiți în extinderea și modernizarea metroului (bani proveniți în principal de la bugetul de stat și din fonduri europene), iar restul pentru proiectele dezvoltate de autoritățile locale pentru transportul public de suprafață, managementul traficului, infrastructura de biciclete etc. Din cei 3.5 miliarde, 141 milioane de euro vor fi investiți în crearea unor noi zone cu prioritate pentru pietoni în centrul orașului (zone pietonale și cu utilizare mixtă).75 Cu toate acestea, orizontul de timp pentru implementarea proiectelor (anul 2020) a fost depășit. Figura 82 ilustrează arealele cu prioritate pentru deplasările nemotorizate pentru anul 2020. Figura 81. Resurse financiare alocate pentru spațiile publice (roșu) în raport cu alte categorii cuprinse în PMUD București Sursa: PMUD (2016): 72. 75 Cf. PMUD București, disponibil la adresa https://bit.ly/3c0yH2k [04.05.2020] 94 Figura 82. Areale cu prioritate pentru deplasările nemotorizate, pentru orizontul 2020 Sursa: PMUD (2016): 75. 95 5.1.2.3.4 Definirea zonei de analiză Trama stradală a Bucureștiului, în special în zona centrală, unde marile proiecte de urbanizare (începute în sec XIX și continuate până în 1989) se suprapun peste țesutul originar (organic) al orașului, reprezintă un model specific de sistem de circulație și de spațiu public, alcătuit în principal din două rețele suprapuse, cu caracteristici distincte din punct de vedere formal, al scării și a funcțiunii. Majoritatea conflictelor spațiale (ierarhizare/secționare, rectificare/regularizare, ocupare etc.), care se manifestă la nivelul tramei stradale și a spațiului public, au loc în acest areal, care cu excepția unor proiecte punctuale (parcelare, bulevarde, grădini) nu a fost planificat, ci a rezultat în urma unui permanent proces de rescriere sau de reconfigurare. Prin urmare, centrul orașului, așa cum este acesta definit de inelul central, reprezintă zona de interes a acestui studiu. Cele două rețele de circulație care alcătuiesc trama stradală a zonei centrale sunt: • Rețeaua majoră, formată din bulevarde și artere principale (cu rol de străpungere/traversare) a zonei centrale. Ea este construită parțial pe structura drumurilor de acces în oraș din perioada fanariotă și este parțial generată printr-o multitudine de proiecte de sistematizare urbană desfășurate între sfârșitul secolului XIX și anul 1989; • Rețeaua minoră formată din: Țesutul vechi organic al Bucureștilor din perioada fanariotă, rectificat parțial la începutul secolului XX și în perioada interbelică; Cartierele și parcelările noi din zona centrală, apărute la sfârșit de secol XIX, început de secol XX; Țesutul de distribuție din interiorul noilor cartiere construite în perioada comunistă (Cartierul Vitan). Scara străzii din rețeaua minoră este una domestică, intimă, potrivită caracterului său preponderent rezidențial. Tipologiile arhitecturale des întâlnite la nivelul tramei secundare (casa, vila, imobilul de raport) nu au inclus spații comerciale la nivelul trotuarului care să activeze strada și să acopere necesitățile consumatorilor locali. Ca răspuns la această situație, după 1989, multe clădiri din zona centrală și-au schimbat funcțiunea, devenind, minimarket-uri, boutique-uri, restaurante, baruri etc., activând ca atractori atât la nivel local cât și la nivelul întregului oraș și introducând un nou strat de utilizatori ai străzii. În același timp, unele vile au fost transformate în spații de birouri, în timp ce pe loturi vacante sau prin demolarea unor construcții existente țesutul a fost ocupat de noi imobile rezidențiale colective sau clădiri de birouri care au atras după ele noi straturi de utilizatori și vizitatori. Procesele de densificare din zona centrală, firești în contextul nivelului de echipare a acesteia și a valorii imobilelor, se desfășoară pe suportul acestei rețele minore, cu spațialitatea ei specifică, în condițiile multiplicării și suprapunerii utilizatorilor fluxurilor și proceselor. Conformația topologică a rețelei minore (neplanificată și neproiectată), forma organică cu profil variabil și alternanță între spații dinamice (strada, aleea) și spații statice (piațeta, largo-ul), în combinație cu practicile de utilizare contemporană (ocupare, teritorializare, fragmentare) fac din strada centrală minoră laboratorul ideal pentru identificarea unor instrumente de mediere și gestiune a proceselor urbane care transformă spațiul public din zona centrală. 96 Din multitudinea de străzi ce alcătuiesc rețeaua minoră a sistemului circulator a fost selectată o zonă care cuprinde (în mod ideal) o bogăție foarte mare de caracteristici formale, funcționale, de utilizare, de gestiune. Zona de studiu: Cartierul Creativ - Prelungirea Dacia, Mircea Vulcănescu, Știrbei Vodă, Popa Tatu, Calea Victoriei Zona pilot: Intersecția dintre Prelungirea Dacia, Calea Griviței, Mircea Vulcănescu, Theodor Aman. Figura 83. Rețeaua străzilor minore în zona de studiu Sursa: Autorii. Rețeaua străzilor majore în București în zona centrală, suprapusă peste rețeaua minoră și zona de studiu, ilustrează principalele traversări nord-sud și est-vest realizate prin sisteme de bulevarde și artere realizate între 1870 și 1989. 97 Figura 84. Rețeaua străzilor majore în zona de studiu Sursa: Autorii. 98 Figura 85. Proiecte de infrastructură pietonală din zona centrală și zona pilot analizată Sursa: Prelucrare după PMUD, PIDU, JICA În Figura 85 am ales să reprezentăm proiectele de infrastructură pietonală propuse în trei din strategiile majore ale capitalei, și modul în care acestea se integrează cu zona pilot analizată: JICA (Planul Director Extins al Transportului Urban în Municipiul București și aria sa metropolitană, elaborat de Agenția Japoneză pentru Colaborare Internațională în anul 1999), PMUD (Planul de Mobilitate Urbană Durabilă, elaborat în anul 2016) și PIDU (Planul Integrat de Dezvoltare Urbană, elaborat în anul 2010). Imaginea detaliază inclusiv stadiul actual de implementare al proiectelor (0 = compromis, 5 = implementat). Dincolo de posibilitatea evidentă de integrare a acestor proiecte în zona centrală, beneficiul major al analizei și al modelului de intervenție propus este reprezentat de posibilitatea extinderii abordării pentru toată trama stradală minoră cuprinsă în interiorul inelului central. 99 5.1.2.3.5 Modelul stradal curent și situația reală a străzii, ca spațiu public Modelul unei străzi tipice implică deplasarea regulamentară pe trotuar a pietonilor și pe carosabil a mașinilor. Parcarea se poate face doar în locurile special amenajate sau acolo unde există indicatoare de parcare permisă pe bordură. Fluxurile pietonale și auto sunt neîntrerupte, iar strada este un spațiu în general folosit pentru diferite moduri de transport. Bicicletele și trotinetele sunt considerate vehicule și se deplasează pe carosabil. Figura 86 ilustrează această alcătuire stradală, pe care o putem denumi ideală sau cel puțin în acord cu reglementările în vigoare și cu modelul străzii de tranzit. Cu toate acestea, realitatea se prezintă diferit. Documentele care reglementează alcătuirea străzii nu sunt foarte cuprinzătoare. Legea utilizării domeniului public, codul rutier, normativele în vigoare legate de amenajarea și proiectarea străzii sunt sumare și tehniciste, prin urmare nu țin cont de forțele culturale care acționează în acest spațiu, de evoluția pieței de automobile și de creșterea numărului de mașini personale, de apariția micro-mobilității, de distrugerile de la nivelul carosabilului, de excepții și de evenimente neprevăzute care, în București, au devenit aproape la fel de importante ca normalitatea. Prin urmare, între model și realitate pare să existe o diferență radicală. Dacă modelul ideal al străzii de tranzit (cf. Figura 86) se bazează pe elaborarea unui profil care este apoi prelungit în lungul axului drumului, în realitate profilul stradal și repartizarea fluxurilor nu evoluează deloc cursiv sau previzibil, în lungul axului drumului (cf. Figura 87). Astfel, am identificat următoarea secvență de mutații ale modelului originar: 1. Număr foarte mare de mașini personale. Parcarea gratis la bordură este un cunoscut stimul al traficului în zona centrală; 2. În lipsa unor reglementări clare și într-un climat de toleranță politică și legislativă, șoferii decid singuri unde se poate parca și unde nu se poate parca. În scurt timp, strada de două benzi devine o stradă cu un singur sens de parcurgere. Legislația, de multe ori, urmează acestor schimbări și strada este în mod oficial transformată în sens unic; 3. Se parchează pe ambele laturi. Trotuarul drept este protejat de baluștri, deci rămâne relativ accesibil. Pe trotuarul din stânga se parchează cu două roți pe trotuar. Mașinile nu sunt parcate la linie. De multe ori șoferii, din precauție față de strada oricum aglomerată, parchează cât mai aproape de aliniament, lăsând sub un metru pentru pietoni. Din acest șir de acțiuni rezultă un trotuar sacadat, aproape necirculabil; 4. Lipsa distincției între diferite moduri de a parca duce la adaptări extreme. Cel mai comun exemplu de adaptare este cel al mașinilor de curier care se parchează perpendicular pe aliniament, în dreptul porților de acces (de obicei libere). Astfel, blochează complet trotuarul și incomodează semnificativ carosabilul; 5. Din aceste motive, carosabilul începe să fie utilizat la comun de mașini, pietoni, bicicliști, trotinete etc. Apare un shared-space tolerat (lucru deosebit de bun) dar nereglementat, ceea ce duce la conflict și la un climat nesigur pentru pietoni; 6. Diverse alte situații fragmentează și perturbă și mai mult fluxurile de circulație. Parte din baluștri au fost demontați sau deteriorați pentru a permite un loc de parcare mai mare pentru un șantier care folosește trotuarul pentru organizarea sa proprie. Drept urmare, trotuarul din dreapta este și el întrerupt pentru o perioadă de minim 6 luni; 7. Acest lucru are un impact negativ asupra unui spațiu comercial de pe stradă. În condiții de aglomerație excesivă, mica intenție de informare devine un obstacol; 8. Finalmente, nu există corelare sau sincronizare la nivelul mobilării stradale sau a instalării de noi echipamente ce țin de domeniul public. Sistemul de iluminat public, semnele de circulație, 100 utilitățile publice – toate au norme de amplasare și distanțe recomandate, dar doar în interiorul propriului sistem. 9. Simple detalii de amenajare pot genera blocaje stradale, mai ales atunci când se coroborează cu situațiile detaliate la punctele anterioare. Amplasarea coșurilor de gunoi, a rampelor de acces în instituții, eternele unități exterioare de aer condiționat ocupă, câteodată, spațiul prețios care mai rămâne. 101 Figura 86. Modelul străzii de tranzit (fluxuri paralele, neîntrerupte) - 1 Figura 87. Realitatea din teren. Imaginea se bazează pe strada Pictor Theodor Aman, Sector 1 - 2 Figura 88. Imagine realistă a unui flux pietonal - 3 R – refugiere din calea unei mașini, B-acces pe trotuar imposibil (deplasarea continuă pe carosabil), A – strategie extremă. Accesul la trotuar e blocat dar cuplul ridică în aer căruciorul cu tot cu copil, pentru a trece de bolard. Odată ajunși pe trotuar, descoperă că pasajul este din nou întrerupt Sursa: Autorii. 102 5.1.2.3.6 Descrierea uneltelor analitice Pentru a aborda problematica străzii din perspectiva spațiului public în centrul orașului, propunem următoarea succesiune de unelte conceptuale, având ca scop atât colectarea de date, dar mai ales stabilirea unui cadru teoretic și operativ pentru regândirea felului în care este reglementat și finalmente utilizat spațiul străzii. Analiză plin gol (analiză de tip Nolli) Analiza de tip Nolli vizează reprezentarea spațiului public al orașului, ca și cum ar fi un singur mare interior. Criteriul de analiză este unul foarte simplu – toate spațiile publice, indiferent că sunt străzi, piațete, interioare de instituții, edificii religioase sau altele sunt desenate ca gol (alb) iar tot ce ține de proprietate privată este desenat ca plin (negru). Acest tip de analiză este legată de ideea că orașul este în primul rând formă construită, spațiu, loc. De-a lungul timpului acest tip de analiză a fost folosit (sub numele de analiză plin gol) doar în relație cu spațiul edificat și obiective de infrastructură. În mod obișnuit sunt considerate ca fiind „pline” doar clădirile/ masa construită, privată. Revenind totuși la esența acestui instrument analitic – accesibilitatea - propunem utilizarea lui în zona centrală a Bucureștilor cu următoarea completare: includerea în rândul obiectelor permanente a tuturor reperelor ce sunt percepute ca fiind permanente în utilizarea străzii: • Mașini/vehicule staționare sau în mișcare; • Vegetație; • Alte elemente care blochează deplasarea pietonală sau de alt fel (pubele, utilități publice etc.). În figura de mai jos este ilustrată o situație din București, din punct de vedere al accesibilității. 103 Figura 89. Harta Nolli pentru zona pilot Sursa: Autorii. 104 Figura 90. Tipuri de parcare în zona pilot Sursa: Autorii. 105 Figura 91. Distribuția tipurilor de parcare din zona pilot Sursa: Autorii. Din distribuția parcărilor în zona pilot și din analiza de tip Nolli putem extrage următoarele concluzii relevante pentru analiza de față: • Nu există parcări pe spațiul privat. Mai exact, spațiul public a preluat în totalitate rolul de spațiu destinat parcărilor, în detrimentul altor utilizări specifice unui spațiu public de calitate; • Aproape toate autovehiculele sunt parcate ilegal. Cu toate acestea, starea actuală pare a fi mai degrabă una tacit și unanim acceptată, astfel încât putem vorbi de un paradox al parcărilor ilegale, dar permise; • Rezolvarea unei astfel de situații necesită o reglementare coerentă și deschiderea unor politici publice pentru parcări private care, în timp relativ scurt, pot deveni o reală forță de dezvoltare a cartierului prin dinamica pe care o creează. 106 Al treilea spațiu Al treilea spațiu este rezultatul ambiguităților legale și administrative din București și cel mai bun loc de pornire într-un demers de reorganizare a străzii. Prin această sintagmă ne referim la spațiul care nu este folosit pentru tranzit pietonal, auto sau de alt fel. De obicei, acest spațiu este definit ca având „funcție staționară”. În București, totuși, această definiție nu este una potrivită sau corectă. Atunci când vorbim de funcția staționară a spațiului public ne referim la ceva cunoscut ca amploare, determinat legal și monitorizat administrativ. Al treilea spațiu apare ziua și dispare noaptea, tocmai prin lipsa acestui control și a unei definiții legale clare. De asemenea, el se extinde de la an la an. Al treilea spațiu este probabil cea mai importantă lecție a dinamicii stradale și baza pe care o propunem pentru a regândi organizarea străzii în București. Importanța lui este următoarea: în ultimii ani, parcarea excesivă și agresivă, cât și toate celelalte feluri de a folosi strada au redus din ce în ce mai mult spațiul dedicat traficului auto. Parcarea haotică și excesivă a devenit o modalitate de a observa și de a cuantifica precis cât din spațiul stradal trebuie folosit pentru tranzit auto și cât rămâne un spațiu vag care poate fi folosit flexibil, în scop pietonal sau de alt fel (cf. Figura 93 și Figura 94). Acest spațiu este predominant ocupat de parcări la bordură, dar și de alte obiecte: cabine de pază, toalete, echipamente de utilități publice, mobilier stradal, coșuri de gunoi etc. Al treilea spațiu este și un spațiu al libertății și al improvizației în utilizare. Este un loc în care oamenii desfășoară un număr de acțiuni de co-creare a spațiului stradal, descrise schematic în Figura 95: inventează modalități de apropriere și de comunicare; devin teritoriali; negociază; intră în competiție; fac acte de bravură/ corectitudine; folosesc elemente de metalimbaj stradal Toate aceste procese se desfășoară în legătură cu o structură plană – un fel de parcelar dezorganizat, deci o relaționare a tuturor participanților în strada în baza ideii că fiecare entitate, mobilă sau staționară (mașină, om, biciclist) ocupă o porțiune de stradă. Figura 95 susține ideea că strada este mai mult o serie de secvențe spațiale care se succed aproape ca niște camere și nu doar spațiul de curgere al unor fluxuri. Este un spațiu al relaționării, al strecurărilor și al întreruperilor. Forma suferă schimbări minore de la zi la zi dar, în general, înaintează ca suprafață, din ce în ce mai mult, în teritoriul adjudecat mobilității. Cucerit aproape integral, teritoriul mobilității pietonale s-a contopit cu cel al mobilității auto. În acest fel, o bună parte din străzile secundare ale orașului funcționează acum ca shared spaces neoficiale, deci periculoase și extrem de inconfortabile pentru pietoni. O particularitate a spațiului al treilea este ideea de permanență a unui obiect stradal. În mod obișnuit permanentul stradal este alcătuit din obiectele cu fundație, bine înfipte în pământ. Stâlpișorii, coșurile de gunoi, mobilierul chiar și panourile publicitare sunt la limita permanenței iar mașinile sunt elemente mobile. Cu toate acestea, zidul de mașini parcate are în acest moment permanența unui front stradal, a unui obiect arhitectural. Această hartă a străzii ca spațiu ocupat sau ca parcelar dezorganizat constituie baza conceptuală a noțiunii de al treilea spațiu, dar mai ales modalitatea prin care această noțiune va fi transformată într- o unealtă de modelare a spațiului străzii în capitolul de propuneri strategice. 107 Figura 92. Reprezentarea celui de-al treilea spațiu în zona pilot Sursa: Autorii. 108 Figura 93. Reprezentare „al treilea spațiu”- 1 Figura 94. Trasarea celui de-al treilea spațiu, conform realității stradale - 2 Figura 95. Practici curente în utilizarea străzii - 3 Figura 96. Rudimentele unei parcelări stradale - 4 Sursa: Autorii. 109 Figura 97. Suprafața aferentă celui de-al treilea spațiu în zona pilot Sursa: Autorii. Prin urmare spațiul al treilea, așa cum este descris în Figura 93, este: Pe termen scurt: • Un teritoriu maleabil cu care se poate lucra pentru a echilibra ecuația mobilității urbane. Un punct esențial în proiectul de regenerare al rețelei minore de străzi este accentul pe micro-proiecte, rapid de implementat și cu bugete mici. Proiectele de micro-intervenții mai sunt cunoscute și ca proiecte de acupunctură urbană sau urbanism tactic. Una dintre cele mai cunoscute definiții ale urbanismului tactic este: A deliberate, phased approach to instigating change; An offering of local ideas for local planning challenges; Short-term commitment and realistic expectations; Low risks, with possibly a high reward; The development of social capital between citizens, and the building of organizational capacity between public/private institutions, non-profit/ NGOs, and their constituents.76 Importanța micro-intervențiilor în planificare este următoarea: • Rezolvare rapidă a unor probleme stringente și punctuale; • Comunicarea și educarea opiniei publice, direct în stradă; • Prototiparea unor noi modele de colaborare între diferite grupuri profesionale, administrație și mediul privat; • Colectarea de date și testarea unor principii de design – stabilirea unui feedback-loop în procesul de planificare. Etapa de micro-proiecte sau easy wins este, în general, considerată o etapă de scurtă durată, cu rol în câștigarea încrederii opiniei publice. Pentru următoarea perioadă de planificare strategică propunem 76 Lydon, Mike, Dan Bartman, Ronald Woudstra and Aurash Khawarzad, Tactical Urbanism: Short-term action Long-term change (Vol. 1), New York City: The Street Plans Collaborative, 2011. Inițiative care au ca scop instigarea la schimbare a mediului urban/ Idei locale pentru provocări urbanistice locale/ Intervenții de scurtă durată, care presupun angajamente personale de scurtă durată și așteptări realiste/ Riscuri mici cu posibilitatea unui efect semnificativ/ Formarea unui capital social între cetățeni și dezvoltarea capacității de organizare între instituți i publice, private, ONG-uri și constituenții lor. 110 ca instrumentul micro-intervenției și etapa de easy wins din cadrul proiectului de management să fie considerate elemente principale ale proiectului de planificare. Pentru a putea realiza cu adevărat acest obiectiv, este necesară cuplarea ideii de micro-intervenție cu cea de scară de ansamblu. Acest lucru nu poate fi făcut în mod tradițional, ierarhic, ci este necesară introducerea unei metodologii de succesiune pe orizontală a micro-intervențiilor. Această succesiune va crea premisele unui plan rețea, în locul unui plan piramidal. Cel mai important aspect acestui plan rețea este nevoia de dezvolta o instituție de sine stătătoare care să includă membrii ai administrației, mediului profesional și mediului privat și ai societății civile, organizată teritorial și cu mecanisme de decizie democratică. Direcții strategice de intervenție: 1. Definirea și legalizarea posibilității de a închiria spațiul carosabil folosit în prezent ca parcare, cu scop comercial sau de uz personal; 2. Introducerea unui instrument legal pentru utilizarea străzilor minore diferențiat (de exemplu, mobilitate auto în timpul săptămânii/ pietonal în zilele de sâmbătă și de duminică); 3. Înființarea unui instrument bugetar exclusiv pentru proiecte de artă, care au ca scop conștientizarea problemelor legate de funcționarea spațiului public. Pe termen mediu: • Util pentru a începe, treptat, reducerea numărului de mașini care circulă în zona centrală, pentru a inventa și a testa elemente de politici publice menite să sprijine micii comercianți. Pe termen mediu este importantă sprijinirea strategiilor de ierarhizare a mobilității inclusive, asigurarea accesibilității în spațiul public, ridicarea gradului de pietonalizare a străzilor, construirea unei relații între administrație, profesioniști și cetățeni, sprijin instituțional pentru implicarea decizională a comunității locale, sprijinul afacerilor locale și stabilirea unei relații cu mediul dezvoltatorilor imobiliari. Prin urmare, principalul obiectiv pe termen mediu este dezvoltarea și rafinarea unui instrument integrat de proiectare-și-gestiune. O serie de politici și proiecte ce vor fi implementate prin acest instrument pot fi deja indicate, dar obiectivul principal rămâne crearea unui unelte administrative flexibile, deschisă către noi soluții sau idei. Acest instrument este denumit aici parcelar stradal sau al treilea spațiu Ca instrumente de lucru, proiectul vizează două obiective majore: Trasarea și reglementarea întregului spațiu stradal cu potențial de utilizare pentru parcări sau alte întrebuințări (reglementarea celui de-al treilea spațiu). Scopul acestei acțiuni este crearea unui parcelar între zona minimă pentru deplasări pietonale (1 m de la aliniament) și zona minimă pentru trafic auto. Acest parcelar va fi monitorizat și administrat în timp real și va avea ca funcțiune principală parcarea, dar „loturile” vor putea fi închiriate și pentru alte scopuri. Parcelarul va fi conectat la un sistem de administrare electronică și va permite acțiuni precum adaptarea dinamică a prețurilor de parcare, modificarea dinamică a raportului auto/pietonal și încurajarea comerțului și afacerilor locale care depind de o relație bună cu spațiul străzii; Începerea unui proces de reducere a numărului de locuri de parcare în zona centrală și implicit descurajarea traficului în centru. Acest proces trebuie desfășurat în paralel cu dezvoltarea transportului în comun și mai ales ca un mijloc de a sprijini și a stimula cetățenii să folosească transportul în comun. Acest obiectiv poate fi atins prin creșteri treptate și diferențiale ale prețului parcării pe stradă. 111 Prețul și oferta de abonamente pentru parcarea pe stradă trebuie făcută în corelare atentă cu legislația pentru noi dezvoltări imobiliare – solicitările de standarde minime de locuri de parcare fiind un cunoscut instrument de încurajare sau descurajare a construcțiilor, în special a celor rezidențiale. Figura 98. Scenariu de amenajare al unei străzi rezultat în urma aplicării instrumentelor propuse Sursa: Autorii. 112 Pe termen lung: • Util pentru a adapta orașul la revoluția în mobilitate care va exploda odată cu transformarea automobilului personal și nuanțarea modalităților de deplasare în oraș (mașini electrice, mașini fără șofer, micro-mobilitate etc.). Fluidizarea traficului prin eliberarea străzilor secundare nu va funcționa. Ideea de a elibera cât mai mult spațiu stradal pentru a face loc și mai multor mașini este acum recunoscută ca fiind complet greșită și poartă numele de cerere indusă.77 Cel mai probabil sugrumarea uniformă a străzilor secundare este unul din modurile de a reduce în mod omogen viteza de deplasare și, prin urmare, reducerea congestiei. Etapa de termen lung, care vizează întreaga perioadă de planificare 2050, este oarecum dincolo de orizontul de timp în care acest proiect poate propune obiective și acțiuni clare. Cu toate acestea, pe termen lung, este de așteptat ca instrumentul integrat de planificare-și-gestiune denumit aici „parcelarul spațiului al treilea” propus prin parcelarul stradal să își găsească utilitatea în medierea schimbărilor majore ce vor avea loc în domeniul mobilității urbane: • Schimbarea radicală a ideii de automobil personal, popularizarea automobilului electric și a mașinilor fără șofer; • Diversificarea și fragmentarea mijloacelor de transport urban (a se remarca aici importanța micro-mobilității); • Dezvoltarea și implementarea de proiecte și politici în direcția crizei climatice și sănătății publice. 5.1.2.4 Spațiile de tip suprafață În mare parte, studiul de față identifică spațiile de tip suprafață cu spațiile ample, verzi, care formează structura de bază a peisajului unui oraș. Acestea ar trebui sa fie complementare străzilor și piețelor. Când vine vorba de viața unui oraș, acestea reprezintă o oază verde pentru recreere, relaxare și încărcare cu energie pozitivă. Aspectul lor ar trebui să corespundă acestor principii de bază.78 Parcurile și spațiile verzi ar trebui să fie percepute ca părți de bază ale ecosistemului urban. Ele ar trebui să funcționeze ca parte a unei infrastructuri verzi. Mai mult, aceste zone verzi pot deveni parte a sistemului de drenaj descentralizat a apelor pluviale. Intervențiile propuse nu ar trebui să deterioreze atmosfera sau mediul natural existent, iar procesul de proiectare ar trebui să țină cont de anotimpuri și de schimbările de peisaj de-a lungul anului. În oraș, parcurile pot apărea, de asemenea, sub forma buzunarelor verzi și pot fi folosite ca elemente compoziționale în structura urbană (curți, spații din jurul clădirilor de sine stătătoare și piețe asemănătoare parcurilor). Aici, elementele urbane pot fi mai masive, iar ideile arhitecturale – mai curajoase. În parcurile istorice calitatea ar trebui să fie evaluată împreună cu peisajul, conexiunile și contextul istoric, iar conceptul designului inițial ar trebui, de asemenea, luat în considerare. Limita este și ea un element important. Limita dintre parc și clădirile din jur ar trebui să fie lizibilă și clar definită. Un parc ar trebui să atragă vizitatori și nu ar trebui să lase impresia unui spațiu greu accesibil. 77 Disponibil la adresa https://bit.ly/2QZ3zaT [30.03.2020] 78 Cf. Chirilă et al., 2020: 31. 113 În zilele noastre, pentru a menține atractivitatea lor și pentru a încuraja petrecerea timpului în aer liber, este de dorit să se creeze în interiorul lor spații pentru recreere, terenuri de sport, locuri de joacă pentru copii, elemente în strânsă conexiune cu apa, cafenele etc. În 114 Figura 99 se observă distribuția spațiilor de tip suprafață. Menționăm că această analiză nu reprezintă o analiză exclusiv dedicată spațiilor verzi. În analiză au fost marcate marile parcuri din București cu acces public și în care se pot desfășura activități de recreere și loisir. Din acest motiv, am ales să excludem din analiză partea vestică a Pădurii Băneasa, care în prezent nu îndeplinește condițiile unui spațiu public (accesul în zona verde este imposibil de realizat). Din imaginea de mai jos putem extrage o suită de concluzii: 1. Raportat la suprafața Municipiului, există un număr foarte mic de spații ample dedicate petrecerii timpului liber; 2. Majoritatea spațiilor verzi ample sunt situate în interiorul sau în vecinătatea marilor ansambluri de locuit construite înainte de 1990. Zonele periferice sunt foarte slab deservite de spații verzi. În contextul noilor dezvoltări imobiliare din aceste zone, Municipalitatea va trebui să gândească mecanisme de refacere a fondului funciar sau de negociere cu dezvoltatorii privați, în așa fel încât aceste noi cartiere să beneficieze de dotările specifice unui ansamblu de locuit de calitate; 3. Spațiile verzi existente nu constituie o rețea unitară. Acest lucru se poate realiza prin crearea unor coridoare verzi mai ample de-a lungul marilor bulevarde care conectează aceste parcuri; 4. Relația cu apa este foarte slab valorificată, atât în zona centrală (relația cu Dâmbovița), cât și în zona de nord (Salba de Lacuri). O excepție de la regulă o reprezintă Sectorul 2, care în ultimii ani a reușit să amenajeze o parte din zonele tangente la râul Colentina. Cu toate acestea, în continuare cea mai mare parte a malurilor de apă nu sunt amenajate sau accesibile publicului. Dezvoltările recente de locuințe individuale de-a lungul apei au compromis accesul la părți considerabile din malul de lac. Pentru a putea valorifica malurile de lac la adevăratul lor potențial, este necesar un demers susținut sub forma unor parteneriate cu unitățile administrativ-teritoriale (UAT) învecinate. 115 Figura 99. Distribuția spațiilor de tip suprafață Sursa: Autorii. Tabelul 5. Date statistice pentru spațiile de tip suprafață, Municipiul București 38, din care 68% sunt spații de importanță locală Numărul spațiilor identificate și 32% spații reprezentative Suprafața totală 1.238 ha Amplitudinea De la 9.578 m2 la 379,56 ha Media aritmetică 325.951 m2 Mediana 95.918 m2 Deviația standard 694.186 Sursa: Autorii. 116 Figura 100. Distribuția suprafețelor spațiilor de tip suprafață, pe sectoare Distribuția suprafețelor aferente spațiilor de tip suprafață, pe sectoare Sectorul 6 5% Sectorul 5 1% Sectorul 4 Sectorul 1 29% 45% Sectorul 3 11% Sectorul 2 9% Sectorul 1 Sectorul 2 Sectorul 3 Sectorul 4 Sectorul 5 Sectorul 6 Sursa: Autorii. Distribuția procentuală a suprafețelor spațiilor de tip suprafață pe sectoare indică, așa cum de altfel reiese și din Figura 100, faptul că Sectorul 5 și Sectorul 6 sunt sectoarele cu cele mai puține spații ample, dedicate petrecerii timpului liber. Deși Sectorul 1 deține o pondere importantă a suprafețelor spațiilor ample comparativ cu alte sectoare, aici încă nu sunt valorificate spații ample de-a lungul râului Colentina. De asemenea, Sectorul 4 poate miza mult mai mult în viitor pe existența Deltei Văcărești, care în prezent nu este suficient valorificată și promovată. În cazul Sectorului 2, Sectorului 5 și Sectorului 6, se pot gândi soluții alternative de satisfacere a nevoii de recreere pentru locuitori. De exemplu, pot fi reamenajate sau create noi spații publice punctuale, distribuite sub forma unei rețele coerente pe toată suprafața sectorului. Există încă un număr relativ mare de spații de tip suprafață care necesită reabilitare sau care pot găzdui mai multe funcțiuni de relaxare și de divertisment, și pentru care se pot organiza concursuri de arhitectură și de urbanism în acest sens. O parte dintre aceste spații sunt deja aflate în proces de reabilitare și, din acest motiv, este foarte important ca demersurile să fie încheiate și completate în viitor. Spațiile identificate pentru fiecare sector în parte, sunt: Parcul Bazilescu (Sectorul 1), Parcul Motodrom, Parcul Sticlăriei și Parcul Verdi (Sectorul 2)79, Parcul Constantin Brâncuși, Parcul Unirii80, Ștrand Cara-Titan (Sectorul 3), Parcul Natural Văcărești (Sectorul 4), Parcul Centenarului, Parcul Romniceanu, Parcul Izvor (Sectorul 5) respectiv Insula Lacul Morii și Parcul Grozăvești (Sectorul 6)81. În imaginea de mai jos am ales să reprezentăm spațiile de tip suprafață, clasificate în funcție de accesibilitatea populației la o distanță de 10 minute de mers pe jos. Suprafețele care deservesc cea mai mare populației sunt reprezentate de marile parcuri din proximitatea marilor ansambluri de locuit socialiste (Balta Albă – Titan, Drumul Taberei, Tineretului). Cu excepția Parcului Natural Văcărești, aceste spații sunt relativ bine întreținute iar nivelul de dotări pentru relaxare este unul satisfăcător. Pe de altă parte, spațiile enumerate anterior, preponderent situate la tangența cu insule de locuire individuală, deși deservesc o populație mai redusă, necesită intervenții de reabilitare imediată. O astfel de abordare contribuie la menținerea unei rețele relativ echilibrate de spații verzi de calitate care, în 79 Disponibil la https://bit.ly/3cbVcAy [30.03.2020] 80 Disponibil la https://bit.ly/3d9NOHv [30.03.2020] 81 Disponibil la https://bit.ly/2ZGvAJL [30.03.2020] 117 timp, prin completarea cu noi parcuri, noi trasee și coridoare verzi de legătură, poate deservi relativ satisfăcător un procent mai mare al populației bucureștene. Figura 101. Parcuri ce necesită reabilitare și populația deservită la o distanță de 10 minute Sursa: Autorii. De asemenea, Bucureștiul dispune încă de rezerve considerabile de teren pentru a se dezvolta în continuare. Există încă aproximativ 1.523 ha de zone industriale abandonate sau în declin, care ar putea intra într-un proces de conversie funcțională, alături de aproximativ 2.984 ha de terenuri încă neconstruite. Cele mai ample rezerve de teren care pot fi valorificate se regăsesc în partea de sud, în zonele periferice. Tot în această parte a orașului se resimte cel mai puternic și lipsa spațiilor verzi (mai ales în Sectorul 5), de dotări dar și de locuri de muncă. Este astfel important ca în perspectiva utilizării rezervelor de teren82 să se aibă în vedere mai ales realizarea de spații verzi ample și introducerea de 82Deși o mare parte din terenurile aflate la periferie se află în proprietate privată, este important ca municipalitatea să deruleze acțiuni de expropriere pentru zonele strategice ale orașului, care pot contribui semnificativ la crearea unei rețele coerente de spații verzi mai ample pentru zona București-Ilfov. 118 dotări, altele decât locuirea. Imaginea de mai jos ilustrează rezervele de teren de tip „Greenfield”83 și „Brownfield”84 din București, și noile parcuri propuse prin PUZ-urile de sector, care se suprapun peste aceste zone. Figura 102. Principalele rezerve de teren ale Bucureștiului și noile parcuri propuse prin PUZ -uri de Sector Sursa: Autorii. 83 Siturile de tip greenfield reprezintă terenuri libere de construcții, cu potențial de dezvoltare economică, de cele mai multe ori nedeservite de infrastructura tehnico-edilitară, situate preponderent în zonele periferice ale orașelor. 84 Siturile de tip brownfield reprezintă spații abandonate sau subutilizate, nevalorificate la potențialul lor economic maxim. Ele sunt amplasate cel mai frecvent în zone urbane, parțial sau integral dezvoltate. Ele cuprind terenuri și clădiri vacante, ocupate în întregime sau parțial, pentru care reutilizarea poate fi constrânsă într-o anumită măsură de probleme de natură fizică sau de reglementare. 119 6 ANALIZA IMOBILIARĂ: REZULTATELE OBȚINUTE Analiza imobiliară își propune să creeze o imagine de ansamblu privind etapele principale de transformare și dezvoltare ale orașului, prin prisma evoluției pieței imobiliare ca rezultat al expansiunii și al declinului imobiliar de după anul 2008 și până în prezent: • Pentru a putea identifica zonele de atractivitate cât și motivele pentru care sunt atractive; • Posibile tendințe de dezvoltare ulterioară; • Relevarea unor zone cu un potențial încă neexplorat, unde amplasamente considerate inaccesibile sau nesigure, pot deveni interesante ca urmare a schimbărilor demografice sau a oportunităților pe care le oferă resursele de terenuri sau proiectele de infrastructură viitoare; • Să identifice oportunități pentru sectorul public în care acesta fie poate investi, fie poate să își concentreze eforturile pentru a atrage investitori sau fonduri externe, de exemplu, prin proiecte fanion de revitalizare sau de regenerare urbană sau oferirea de locuințe de serviciu pentru o forță de muncă tot mai căutată. Spre deosebire de o analiză imobiliară efectuată pentru sectorul privat, pentru sectorul public aceasta este realizată pentru: • A înțelege mai bine cererea de locuințe din oraș sau zona metropolitană; • Identificarea cererii pentru locuințe accesibile/sociale; • Identificarea unor posibile amplasamente în care ar trebui încurajată construcția de locuințe noi; • Creșterea capacității și dezvoltarea rețelei de utilități; • Dezvoltarea de noi dotări sau servicii publice în zonele nou construite; • Determinarea posibilelor efecte ale unor noi dezvoltări comerciale asupra traficului; • Justificarea creșterii bazei de impozitare; • Identificarea nevoilor de dezvoltare a punctelor multimodale; • Crearea unei baze de date despre fondul locativ, prețuri, chirii, terenuri libere care poate fi folosită atunci când potențiali investitori caută să se localizeze în oraș; • Crearea unui portofoliu de proiecte ierarhizate/investiții în facilități și infrastructură care să atragă turiști și alți vizitatori ș.a.m.d.. 120 6.1 Piața imobiliară din Uniunea Europeană (UE) Piața imobiliară, ca și produs, este direct afectat de schimbările piețelor economice, acestea fiind intercorelate și influențând stabilitatea macro-climatului economic, chiar dacă se petrec în zone geografice diferite. Deschiderea economică a Uniunii Europene și globalizarea, care au permis marilor investitori să își aleagă piețele de investiții au creat o serie de legături subtile și puternice în același timp, atât la nivelul Uniunii Europene, cât și la nivel internațional. In cadrul acestui sistem, piața imobiliară românească în general, și cea bucureșteană în special, încep să își definească rolul și potențialul. 6.1.1 Piața rezidențială Analiza indicelui privind prețurile locuințelor, agregat la nivelul Uniunii Europene, pentru perioada 2007-2019 relevă faptul că, definitorie pentru piața imobiliară, per ansamblu, este creșterea continuă a prețurilor, creștere înregistrată din 2014 și până acum. La nivelul Uniunii Europene, rata anuală de creștere a indicelui privind prețurile locuințelor a înregistrat un maxim, în primul trimestru din anul 2007, respectiv de +10%, și un minim în al doilea trimestru din 2009, respectiv de -6,0%. Figura 103. Indicele Prețurilor Locuințelor: zona Euro și agregate UE; rata de creștere anuală Sursa: Prelucrarea datelor oferite de Eurostat. În general, prețurile locuințelor au crescut la nivelul Uniunii Europene, excepție făcând Italia, unde prețurile acestora au scăzut constant de la debutul crizei financiare.85 Creșterea medie anuală a prețurilor locuințelor în UE a fost de 5% în ultimii trei ani. Prețurile locuințelor în Republica Cehă, Ungaria, Letonia și Portugalia au crescut de două ori mai repede decât media UE.86 În timp, față de Europa de Vest, prețurile locuințelor din Europa Centrală și de Est au fost mai mici, diferență care începe să se estompeze, datorită posibilităților pe care aceste piețe le oferă (o forță de lucru calificată și mai puțin costisitoare, dar și un randament al investițiilor mai mare și mai rapid), și care devin din ce în ce mai atrăgătoare pentru investitori. Spre deosebire de vecinii ei, România a înregistrat un ritm al creșterii mai mic, peste media Uniunii Europene și a zonei Euro (118%), astfel că, a ajuns în trimestrul I al anului 2019 să se situeze peste media înregistrată în țări precum Marea Britanie, Suedia sau Franța. Un alt indicator al pieței locuințelor, analizat la nivelul Uniunii Europene, este cel legat de vechimea fondului construit - prețurile locuințelor fiind diferite în funcție de anul construcției. Figura de mai jos arată ponderea locuințelor noi în numărul total al acestora, la nivelul semestrului al doilea al anului 2019. Din nou, cele mai mari valori se înregistrează în țări în curs de dezvoltare, precum Cipru sau 85 Property Index Overview of European Residential Markets Where does residential price growth end? 8th edition, July 2019 86 Cf. ibid. 121 Malta (peste 50% din fondul construit), valorile cele mai mici regăsindu-se în țări precum Danemarca sau Slovenia; România înregistrează și ea o pondere a locuințelor noi de 20% din total, ponderi similare fiind înregistrate în Germania, în Irlanda sau în Portugalia. Figura 104. Indicele Prețurilor Locuințelor: evoluția 2014 Q1 – 2019 Q2 Sursa: Prelucrarea datelor oferite de Eurostat. Evoluția prețurilor de achiziționare a locuințelor noi, așa cum reiese din analiza statistică la nivelul Uniunii Europene, susține concluzia prezentată anterior: nivelul cel mai crescut al achizițiilor a fost înregistrat în Cipru și Malta, în vreme ce România s-a situat în jumătatea inferioară a clasamentului. Figura 105. Distribuția locuințelor noi și a celor existente în totalul locuințelor, pentru anul 2019 87 Sursa: Prelucrarea datelor oferite de Eurostat. 87 Locuințele noi sunt considerate cele a fi livrate în anul curent (stoc nou versus stoc existent). 122 Figura 106. Prețul mediu pe metru pătrat pentru un apartament în principalele orașe Europene în semestrul I, 2019 Sursa: Prelucrare după https://bit.ly/3bDtAnT [11.04.2021] și calcule proprii. Atunci când este defalcată pe medii de rezidență, pentru mediul urban, în continuare, valoarea cea mai mare a prețului mediu pe metru pătrat pentru apartamente se înregistrează în Londra (aproximativ 16.500 euro/mp), fiind urmată de Geneva, Zurich, Luxembourg (cu valori medii ale prețurilor pe metru pătrat peste 10.000 euro). In analiza a peste 60 de orașe, Bucureștiul se situează în coada clasamentului în ceea ce privește prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamente, cu o valoare medie de 12 ori mai mică decât valoarea maximă, înregistrată în Londra. Deși analiza este interesantă din punct de vedere al valorii imobiliare, un aspect foarte important, care nu trebuie neglijat în analiza acestui indicator, este corelarea acestuia cu puterea de cumpărare, salariul mediu și ratele dobânzilor. Figura 107. Valoarea medie lunară a chiriei pentru un apartament de două camere (cu utilitățile incluse) în principalele orașe Europene în 2018 (calcule: www.statista.com) Sursa: Prelucrare date https://www.statista.com/statistics/1052000/cost-of-apartments-in-europe-by-city/. In analiza valorilor medii ale chiriilor, clasamentul se schimbă puțin, Parisul fiind orașul cu valoarea cea mai mare înregistrată a chiriei medii lunare, cu aproape 2.500 euro/lună, Londra situându-se pe poziția imediat următoare, cu o valoare aproximativă de 2.150 euro/lună, fiind urmată de Luxembourg și Geneva. Diferențele între orașele Europei de Vest și cele din Europa de Est sunt mai vizibile, unde majoritatea chiriilor medii lunare din cea de-a doua categorie se situează sub 1.000 de euro. Unul dintre factorii principali care mențin la niveluri ridicate valorile chiriilor medii lunare în orașele vestice este cererea care depășește oferta. Relocarea profesioniștilor în orașele de top, susținută de o rată 123 scăzută a locuințelor disponibile și a costurilor ridicate de construcție, toate contribuie la creșterea valorilor chiriilor. Un alt aspect ce transpare dincolo de clasamentele analizate în figurile anterioare, se referă la accesul la locuințe al cetățenilor, ca un drept fundamental. Astfel că, acest subiect este foarte important la nivelul Uniunii Europene, iar ultimul Eurobarometru efectuat pe tema nivelului de satisfacție privind ușurința de a găsi locuințe la prețuri rezonabile a relevat următoarele aspecte: majoritatea locuitorilor din principalele orașe analizate se declară satisfăcuți / oarecum satisfăcuți (în procente egale sau mai mari de 50%), aceștia putând găsi ușor locuințe la prețuri rezonabile; locuitorii din zone economice puternice, active, unde nivelul salariilor este peste media Uniunii Europene (precum Zurich, Glasgow, Belfast, Antalya, Ljubljana, Viena, Luxembourg, Munchen, Rennes, Copenhaga) susținut de o politică bună a locuințelor – se declară, într-o proporție de peste 30% foarte satisfăcuți, în ceea privește ușurința de a găsi locuințe la prețuri rezonabile. La popul opus, locuitorii orașelor Atena (29%), Istanbul (28%) și Valletta (25%) se declară deloc satisfăcuți. Pentru România, pentru cele 3 orașe analizate: Piatra Neamț, Cluj-Napoca și București – ponderea cea mai mare a respondenților (între 46% și 55%) se declară oarecum satisfăcuți privind ușurința de a găsi locuințe la prețuri rezonabile. O analiză mai în detaliu asupra accesului la locuințe în municipiul București va fi făcută ulterior, în cadrul documentului. Figura 108. Nivelul de ușurința în a găsi locuințe la prețuri rezonabile, la nivelul capitalelor UE (Răspunsul la întrebarea Este ușor să găsești locuințe adecvate la prețuri rezonabile?) Sursa: Prelucrare date Eurobarometru 2015 - ttps://data.europa.eu/euodp/en/data/dataset/S1035_366. Raportul State of the Housing in EU 2019 subliniază că, în continuare, Uniunea Europeană trece printr- o criză locativă (manifestată încă din anul 2015), ca urmare a faptului că, principalii factori de decizie continuă să abordeze o problemă structurală printr-o serie de politici, adesea costisitoare. Deși datele statistice arată că, în anul 2017, 10,2% din gospodăriile din UE au folosit peste 40% din veniturile disponibile pe ceea ce înseamnă costurile locuinței / costurile locuirii, această pondere crește la 37,8% atunci când sunt luate în considerare gospodăriile cu risc ridicat de sărăcie. Pe tipuri de proprietate, proporția cea mai mare a populației care a cheltuit mai mult de 40% din venituri au fost chiriașii (care închiriază locuințele la prețul pieței) – în proporție de 26,3%; populația care este proprietară sau care 124 plătește rate pentru achitarea locuințelor ipotecate a fost mai puțin afectată (în proporție de aproape 5%). Figura 109. Distribuția populației după modul de proprietate asupra locuințelor, în anul 2017 Sursa: Prelucrare datelor oferite de Eurostat. Mai mult de jumătate din populația UE a locuit în locuințele proprietate privată, cifrele înregistrate variind între 51,4% - în Germania și 96,8% - în România (unde, ponderea mare a proprietarilor este favorizată și de accesul la credite ipotecare, de cele mai multe ori, raportul chirie/rată lunară fiind echivalente, devenind astfel mult mai avantajos pentru o persoană să economisească în vederea constituirii avansului creditului ipotecar, decât să plătească o chirie; totuși, este posibil ca această tendință să fie inversată, din cauza volatilității forței de muncă, dispuse să se mute frecvent, acolo unde este mai bine remunerată, are mai multe facilități etc.). Elveția rămâne o excepție, unde proporția populației care locuia în locuințe închiriate a depășit-o pe cea care locuia în locuințe proprietate personală - aproximativ 58,7% din total erau chiriași. Țările din Europa de Vest cu cele mai mari ponderi ale populației care trăiau în locuințe pentru care plăteau un împrumut erau Olanda (60,7%), Suedia (52,2%), Islanda (63,9%, date din 2016) și Norvegia (60,5%). Un alt aspect relevat pentru analiza locuirii este dată de una dintre dimensiunile cheie în evaluarea calității locuințelor, și anume, disponibilitatea unui spațiu suficient și adecvat într-o locuință. Rata de supraaglomerare descrie proporția de persoane care trăiesc într-o locuință supraaglomerată, așa cum este definită prin numărul de camere disponibile pentru gospodărie, dimensiunea gospodăriei, precum și vârstele membrilor și situația familiei lor88. Cea mai mare rată de supraaglomerare dintre statele membre ale UE a fost înregistrată în România (47,0%), rată comparativă cu statele non-membre UE: Serbia (56,2%), Macedonia de Nord (46,3%) și Turcia (43,7%). Cipru și Irlanda (2,8% fiecare), Malta (3,0%), Regatul Unit (3,4%) și Olanda (4,1%) au înregistrat cele mai mici rate de supraaglomerare, în timp ce alte opt state membre ale UE, precum și Norvegia, Elveția și Islanda au raportat că un procent mai mic de 10% din populație trăiește în locuințe supraaglomerate. 88 https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics#Type_of_dwelling 125 6.1.2 Piața birourilor Volumul89 investițiilor totale în piața europeană a atins 261 miliarde EUR în 2018, fiind la un nivel similar cu 2017. In fapt, investițiile s-au consolidat în cele mai mari 16 orașe, principale piețe la nivel european, înregistrând o creștere de 10% și atingând valoarea de 100 miliarde de euro, spațiile pentru birouri rămânând cele mai căutate active. Spațiile pentru birouri reprezentau 45% din volumele investite în Europa și făcând parte din mega tranzacțiile efectuate. Conform analiștilor din domeniu, se așteaptă ca, în ciuda unei încetiniri economice la nivelul Uniunii Europene, piața de birouri, pentru anul 2019, să se găsească într-o situație de stabilitate, datorită unei creștere a chiriilor prime, cu o scădere a ratelor de birouri libere/neocupate și o cerere în creștere90. Piața birourilor este influențată major de stabilitatea economică a unei țări, și, în special, a unei regiuni sau a unui oraș, ca principale furnizoare de spații de birouri la nivel național. Conform studiilor Cushman & Wakefield91, există o corelare foarte strânsă între PIB și CRE (Commercial Real Estate – Proprietate Imobiliară Comercială, indicator al profitabilității unei investiții prin randamentul veniturilor aduse de aceasta), astfel că, pentru fiecare procent de creștere a PIB a rezultat o absorbție netă de 2.8 milioane de metri pătrați în spații de birouri, anual, în zona euro . Și, deși, se așteaptă o încetinire a creșterii economice, anumite piețe vor performa în continuare, iar accentul se va pune acum, nu doar pe principalele orașe deja consacrate, precum Londra, Paris sau Amsterdam, ci pe orașele care acum sunt pe punctul de a-și întări atractivitatea, precum Lisabona, Viena etc. Figura 110. Cele mai active 10 piețe la nivel european, în intervalul C4 201 7 – Q3 2018, în miliarde euro Sursa: Prelucrarea datelor din raportul PWC emerging trends in real estate Europe, 2019. Rapoartele de specialitate92, confirmă toate aceleași lucruri: piața de birouri din Europa a fost înfloritoare, înregistrând o creștere a valorii totale de mp de birouri până în 2018, aproape la același 89 https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-edition 90 https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-overview 91http://www.cushmanwakefield.com/~/media/global- reports/2018/Europe%20Economic%20CRE%20Outlook%20September%202018.pdf?_ga=2.181951975.1393579310.15514 58187-128360525.1551458187 92 https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-edition 126 nivel cu cel din 2017 (de departe cel mai activ an din deceniu) și cu o estimare de 9.2 milioane de mp pentru sfârșitul anului 201993 (în scădere față de 2018). Figura 111. Rata de preluare a spațiilor de birouri – 2018 , 2017 și 2016 Sursa: Prelucrare date din https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-edition. Lipsa de spațiu disponibil în zonele atractive (precum Amsterdam, Londra sau Paris) a condus la noi reorientări către piețele marginale, unde investitorii urmăresc, în special, oportunitățile de recondiționare, relocare și vânzare, cu accent sporit pe spațiile flexibile și de co-working (în special în cazul industriilor creative sau IT). Anul 2019 a fost un alt an de boom pentru birourile flexibile din toată Europa, când 687.000 mp de spații de birouri au fost închiriate în primul trimestru, cu 15% peste nivelul echivalent din aceeași perioadă din anul 2018. Figura 112. Piața birourilor în Europa – ratele de neocupare a spațiilor de birouri prime (2018 și 2016) Sursa: Prelucrare date din https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-edition. Rata medie de neocupare a spațiilor de birouri a scăzut din nou în Europa în 2018 și probabil a atins nivelul său minim pentru mai multe piețe. Piețele germane au afișat în continuare cele mai mici rate de neocupare, în special Berlin (cu 1,7%, reprezentând doar 327.000 mp) și Munchen cu 2,3%; Luxemburg (cu 3,7% rată de neocupare) a fost aproape de nivelul piețelor germane. Ratele de neocupare au scăzut cel mai mult în Amsterdam (-310 bps) și Varșovia (-340 bps). Ponderea spațiilor neocupate a scăzut pe toate celelalte piețe, cum ar fi Paris (-100 bps), Londra (-120 bps), Milano (-110 bps) și Dublin (-170 bps). Rata medie de neocupare a spațiilor de birouri din București a înregistrat 93 http://europe-re.com/european-office-take-up-to-reach-9-2-million-m-by-the-end-of-2019/67253 127 pentru anul 2018 un minim istoric, de aproximativ 6,6%, comparativ cu 9,2% la finele anului 2017, conform JLL România94. Figura 113. Valoarea chiriilor prime în spațiile de birouri în Europa, S2 2019 Sursa: Prelucrare date din raportul EMEA Office Rents S2 2019, Colliers International. Valorile chiriei prime au rămas constante sau au crescut pe toate principalele piețe europene, cu excepția Londrei (-2% față de sfârșitul anului 2018, unde chiriile prime au ajuns la 1.211 GBP/m2/an). Madrid (+13%, 432 €/m2/an) a înregistrat cea mai semnificativă creștere a valorilor de închiriere. Alte mari creșteri au fost la Hamburg, Berlin (+9%), Milano și Frankfurt (+7%). Pentru București, chiria prime s-a menținut cinci ani la rând la nivelul de 18,5 euro/mp/lună conform JLL România și Colliers International.95 6.2 Piața imobiliară din capitalele central- și est-europene Prin prisma analizei anterioare, relevantă pentru analiza pieței imobiliare din București este comparația cu alte orașe capitală din Europa Centrală și de Est, comparațiile cu piețele imobiliare principale de la nivel European (precum Viena sau Amsterdam) fiind mai mult de natură aspirațională, în acest moment. Piețele imobiliare din vestul și cele din estul Europei sunt două piețe total diferite, care s-au dezvoltat în urma unei istorii și a unui traseu diferit, comprimând caracterul și dinamica diferită. Astfel, pentru analiza comparativă a pieței imobiliare din București au fost selectate următoarele orașe din Europa Centrală și de Est: Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta. Mai mult, o analiză a acestor orașe se dovedește a fi interesantă prin prisma performanței economice susținute a întregii regiuni, regiune spre care investitorii și-au îndreptat atenția, tranzacționând în zona CEE – 5 (România, Ungaria, Cehia, Polonia, Bulgaria) mai bine de 13,1 miliarde de euro în 201896. 94https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/238728/jll-romania-rata-medie-de-neocupare-la-spatii-de-birouri- cresterea-chiriilor.html#gref și EMEA Office Rents Q1 2019, Colliers International 95 Mai multe informații sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/2z7BvfZ [11.04.2021]. 96 conform raportului Global Investment Atlas 2019, Cushman & Wakefield, 2019 128 Investițiile au înregistrat o creștere față de anul 2017 și au stabilit un nou record pentru încă un an consecutiv; aceiași tendință s-a manifestat și în prima jumătate a anului 2019, depășind volumul de investiții tranzacționat în aceeași perioadă a anului 201897. In continuare investițiile în spațiile de birouri au fost cele mai mari, acesta dovedindu-se a fi unul dintre cele mai profitabile sectoare, fiind urmat de cel industrial și de logistică, ca urmare a consolidării economiilor țărilor analizate și a avântului pe care l-a luat comerțul online; sectorul hotelier își păstrează ponderea constantă, în timp ce sectorul retail a scăzut ca intensitate în volumul investițiilor; sectoarele mai puțin vizate până acum, precum piața rezidențială pentru închirieri și cea pentru studenți, au început să prindă avânt, deși disponibilitatea produselor este redusă98. Varșovia, Praga, Budapesta și, într-o măsură mai mică, București și Sofia, au apărut pe radarul investițiilor, în măsura în care investitorii caută randamente mai mari decât cele pe care le pot obține pe piețele europene mai mature. În consecință, concurența accentuată pentru produsele de investiții din regiunea CEE ar trebui să vizeze în continuare randamentele pentru active prime și secundare, în special în sectoarele de birouri și industriale și logistice.99 Figura 114. Randamente prime nete în orașe europene, 2018 Sursa: Prelucrarea datelor din raportul The Polish Real Estate Guide 2019 edition Poland, The real state of the real estate și completarea cu datele despre București. Tendința de creștere a indicilor relevanți pentru piața imobiliară este manifestată de toate cele 5 orașe selectate din Europa Centrală și de Est. Dacă Praga, Varșovia sau Budapesta și-au afirmat și întărit poziția la nivel european de orașe dinamice și care încep să joace un rol important în cadrul Uniunii Europene, în ultimii ani, surprizele au venit din partea orașelor precum București sau Sofia, care, datorită boom-ului economic, încep să recupereze din decalaje. Dacă primele orașe încep să își atingă limitele (fie ele fizice – prin limitările rezultate al spațiilor disponibile, sau sociale- reprezentate de forța de muncă limitată sau indisponibilă), ultimele două, respectiv București și Sofia, vin ca un competitor 97 Conform raportului What’s up CEE?All you need to know about real estate in CEE, BNP Parisbas 2019. 98 Cf. ibid. 99 Cf. ibid. 129 puternic, putând îndeplini tocmai nevoile remarcate. Ritmul cu care au crescut cele două este un indicator al profilării acestora pe piața investițiilor datorită atât prețurilor mai mici de închiriere, cât și a randamentelor mari ale investițiilor. 130 Profilul orașelor (2019) Oraș Varșovia (Polonia) Praga (Cehia) Budapesta (Ungaria) Sofia (Bulgaria) București (România) Ierarhie Oraș capitală Oraș capitală Oraș capitală Oraș capitală Oraș capitală Organizare 18 cartiere / districte 22 cartiere / districte 23 de cartiere / districte 24 de cartiere / districte 6 sectoare Comparație suprafață Investiții recente în dezvoltarea Lipsă centuri complete, (parțial operaționale Budapesta este cel mai important terminal • Sofia este un important hub pentru Bucureștiul este o intersecție majoră a infrastructurii; inelul central – MO și centura exterioară – rutier, iar toate autostrăzile și căile ferate transportul feroviar internațional și rețelei de drumuri naționale a României. Transport și accesibilitate Lipsă centură completă, orașul fiind D0) orașul fiind tranzitat zilnic pentru a putea principalele se termină la limita orașului; auto. Trei din cele zece coridoare pan- Autostrăzile A1 până la Pitești, A2 până la (surse multiple tranzitat zilnic pentru a putea fi traversat fi traversat; Șoseaua de centură M0 din jurul europene de transport traversează Constanța și A3 până la Ploiești pornesc de (locul 11 -ambuteiaje în UE); Orașul constituie hub-ul sistemului feroviar Budapestei este aproape finalizată, lipsind orașul: IV, VIII și X. aici. de documentare:pa Conexiune directă Lodz- Poznan – Berlin ceh, cu servicii către toate zonele țării și în doar un singur tronson; • Gara Centrală este principalul nod Există centura Bucureștiului, iar în lucru prin Autostrada A2; străinătate; Există trei gări principale: Keleti (est), pentru transportul feroviar intern și acum este centura metropolitană. (locul 1 – ginile oficiale ale Stația principală de cale ferată este Principala stație feroviară internațională din Nyugati (vest) și Déli (sud), care operează internațional. ambuteiaje in UE). orașelor, www.wikipedia. Warszawa cu conexiuni în aproape toate Praga este Hlavní Nádraží, existând și alte 3 atât servicii feroviare interne, cât și • Aeroportul Internațional Sofia se află la Principalul nod feroviar este Gara de Nord, com orașele importante din Polonia, cât și cu gări și stații suburbane; Serviciile ferov iare de internaționale. Budapesta este una dintre aproximativ 11 km depărtare de centrul ce asigură transportul feroviar intern și conexiuni internaționale. Există, de navetă operează sub denumirea de Esko principalele opriri pe traseul dintre Europa orașului. internațional. Adițional există încă 4 gări: asemenea, alte cinci gări majore și o serie Praha, care fac parte din PID (Praga Centrală și de Est. Există și un serviciu • Transportul public este bine dezvoltat Basarab, Obor, Băneasa și Progresul. de stații suburbane. Transport Integrat). feroviar suburban în jurul Budapestei, cu autobuze (2.380 km), linii de tramvai București este deservit de 2 aeroporturi: 2 aeroporturi internaționale: Aeroportul Praga este deservită de Aeroportul Václav dintre care trei linii sunt operate sub (308 km) și troleibuz (193 km) care Aeroportul Internațional Henri Coandă, Internațional Chopin (la 10 km depărtare de Havel Praga, cel mai mare aeroport din denumirea de HÉV. circulă în toate zonele orașului. Metroul (aflat la 16.5 km de centrul orașului – cel centrul orașului) și Aeroportul Internațional Republica Cehă și unul dintre cele mai mari și Budapesta este deservită de Aeroportul din Sofia are două linii și 34 de stații, mai important nod aerian la nivel național) Varșovia – Modlin (la 35 km depărtare de ocupate aeroporturi din Europa centrală și Internațional Ferenc Liszt din Budapesta existând în lucru o a treia linie. și de aeroportul Aurel Vlaicu (care este centru orașului); de est (aflat la o distanță de aproape 20 km (BUD) – aflat la 16 km de centrul orașului. exclusiv pentru dedicat VIP, aflat la 8 km Transportul public în Varșovia include de centrul orașului); Pe Dunăre există 2 porturi comerciale, un depărtare de centrul orașului); autobuze, tramvaie metrou, linia ferată Transportul public în Praga include metrou port cargo internațional și unul pentru Transportul public în București este ușoară Warszawska Kolej Dojazdowa, calea (foarte utilizat și cu o lungime de 65 km, cu pasageri. asigurat de STB (Societatea de Transport ferată urbană Szybka Kolej Miejska, calea 61 de stații în total), tramvaie, autobuze, Transportul public în Budapesta este București) și Metrorex, cu 4 linii de metrou, ferată regională Koleje Mazowieckie (căile trenuri suburbane, funiculare și șas e asigurat de Centrul pentru Transportul din autobuze, linii de tramvai și troleibuze. ferate Mazoviene) și sistemele de partajare feriboturi. Budapesta (BKK), una dintre cele mai mari Linia de metrou este în proces de extindere. a bicicletelor (Veturilo). Autobuzele, Praga are una dintre cele mai mari rate de autorități de transport din Europa.BKK tramvaiele, căile ferate urbane și metroul utilizare a transportului public din lume, cu operează 4 linii de metrou, 5 linii de cale sunt administrate de Zarząd Transportu 1,2 miliarde de călătorii de călători pe an. ferată suburbane, 33 linii de tramvai, 15 Miejskiego (ZTM, Autoritatea Municipală linii de troleibuz, 264 linii de autobuz de Transport din Varșovia). (inclusiv 40 de rute de noapte), 4 servicii de barcă și BuBi - o rețea inteligentă de partajare a bicicletelor. Futár, sistemul de informare a călătorilor și planificare în timp real a călătoriilor este implementat deja. 131 Figura 115. Costurile lunare de întreținere pentru o persoană și pentru o familie de 4 persoane; index cost de locuire și clasamentul în topul orașelor (conform Numbeo) pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta Sursa: Prelucrarea datelor de pe site-ul numbeo.com; indexul costurilor de locuire/ costurilor de trai și clasamentul orașelor este realizat de numbeo.com, după metodologia lor (accesat martie 2020) . București înregistrează un index mai mic al costurilor de locuire / costurilor de trai, comparativ cu celelalte orașe analizate: mai puțin cu aproape 2% față de Sofia, mai puțin cu aproape 7% față de Varșovia, mai puțin cu aproape 10% față de Budapesta și mai puțin cu aproape 20% față de Praga. 132 Figura 116. Costurile lunare de chirie pentru 1 apartament cu 1 dormitor sau cu 3 dormitoare, în funcție de amplasamentul acestora (în interiorul sau în afara centrului); index cost de locuire și clasamentul în topul orașelor (conform Numbeo) pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapest a Sursa: Prelucrarea datelor de pe site-ul numbeo.com; indexul costurilor de locuire și clasamentul orașelor este realizat de numbeo.com, după metodologia lor (accesat martie 2020) Din punctul de vedere al chiriilor, Bucureștiul este surclasat de Budapesta (unde chiria medie lunară este cu 30% mai mare ca în București), de Varșovia (unde chiria medie lunară este cu 60% mai mare ca în București) și de pe Praga (unde chiria medie lunară este cu 90% mai mare ca în București). Doar în Sofia se înregistrează valori mai mici (chiria medie este cu aproape 0,5% mai mică decât în București). 133 Figura 117. Costurile medii de achiziție pentru 1 apartament, în funcție de amplasamentul acestora (în interiorul sau în afara centrului); salariu mediu; rata medie a dobânzii la creditul ipotecar; distribuția cheltuielilor și prețul unui abonament pentru transportul public (conform Numbeo) pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta Sursa: Prelucrarea datelor de pe site-ul numbeo.com; prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamente este preluat de pe site-ul numbeo.com, și este păstrat pentru o mai bună comparație între orașe (accesat martie 2020). Din punctul de vedere al accesului la locuințe, analiza macro a situației relevă că, 2 din cele 5 orașe, respectiv București și Sofia înregistrează cele mai mici valori ale salariilor medii nete și ale prețurilor medii de achiziție pe mp. În topul clasamentului, detașat conduce Praga (cu un preț mediu pe mp cu 270% mai mare ca în București), fiind urmat de Varșovia (cu un preț mediu pe mp cu 180% mai mare ca în București) și de Budapesta (cu un preț mediu pe mp cu 163% mai mare ca în București). Un aspect interesant de remarcat este că, în cazul analizei ratei dobânzilor anuale ipotecare, clasamentul este inversat, Praga înregistrând cea mai mică rată, fiind urmată de Sofia, Varșovia și Budapesta; iar Bucureștiul înregistrând cea mai mare rată (aproape cu 230% mai mare ca în Praga, pentru un credit ipotecar acordat pe baza unui salariu mediu net mai mic cu 36%, înregistrat tot în același oraș). 134 Figura 118. Piața spațiilor de birouri pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta Sursa: Prelucrarea datelor din raportul What’s up CEE? All you need to know about real estate in CEE, BNP Paribas 2019 și completări. Din punctul de vedere al chiriilor, piața spațiilor de birouri este încă dominată de cei 3 mari competitori din Europa Centrală și de Est: Praga, Varșovia și Budapesta, care înregistrează și o rată de neocupare sub 8,5%. Stocurile în construcție au cele mai mari valori înregistrate în Varșovia, însă, Bucureștiul domină piața noilor livrări – cu peste 50% mai multe ca în Varșovia, datorită cererii mari pentru spații de birouri de clasă A, cerere venită din partea sectorului terțiar (în special, IT, servicii financiare și bancare sau de afaceri). 135 Figura 119. Piața spațiilor comerciale pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta Sursa: Prelucrarea datelor din raportul What’s up CEE? All you need to know about real estate in CEE, BNP Paribas 2019 și completări. Piața spațiilor comerciale, din punctul de vedere al chiriilor, este dominată tot de cei 3 mari competitori din Europa Centrală și de Est: Praga, Varșovia și Budapesta. Însă, piețele din București și Sofia se dovedesc a fi atractive, datorită unor creșteri constante și substanțiale în ultimi 5 ani în sectorul comercial, dar mai ales datorită randamentelor prime pe care le oferă. 136 Figura 120. Piața spațiilor industriale pentru București, Varșovia, Praga, Sofia și Budapesta Sursa: Prelucrarea datelor din raportul What’s up CEE? All you need to know about real estate in CEE, BNP Paribas 2019 și completări. Din punctul de vedere al chiriilor, piața spațiilor industriale se găsește într-un anumit echilibru, discrepanțele, între cele 5 piețe analizate, fiind foarte mici. Totuși, între acestea, câteva piețe sunt mai active: Varșovia și București au cele mai mari stocuri în construcție; iar Sofia și București înregistrează cele mai mari randamente prime, datorită relocării unor firme de producție și logistică în zonă (în căutarea unei forțe de muncă, stabile, calificate) și a scăderii ratei șomajului în ultimii 5 ani. 137 6.3 Piața imobiliară din România Piața rezidențială: Cele mai recente date publicate de INS, indică, pentru luna martie 2020, eliberarea unui număr de 3.224 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în creștere cu 4,0% fată de luna februarie 2020 și în scădere cu 15,0%, față de luna martie 2019. În trimestrul I 2020, s-au eliberat 8.645 autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, în scădere cu 0,3% fată de trimestrul corespunzător al anului precedent. Scăderi s-au înregistrat în următoarele regiuni de dezvoltare: București-Ilfov (-238 autorizații), Sud Est (-107), Vest (-94) și Centru (-69). Creșteri au fost înregistrate în următoarele regiunile de dezvoltare: Nord Vest (+233 autorizații), Nord-Est (+167), Sud-Vest Oltenia (+72) și Sud-Muntenia (+8).100 În anul 2019 au fost eliberate un număr total de autorizații de 50.648, la nivel național, din care 152 de autorizații pentru clădiri rezidențiale pentru colectivități și 42.541 de autorizații pentru clădiri rezidențiale (exclusiv cele pentru colectivități); acestea au corespuns unor suprafețe utile totale de 101.171 m2 și respectiv 10.965.486 m2 (conform INS Tempo online). Numărul total de autorizații și suprafața utilă totală autorizată au scăzut, la nivel național, cu peste 32% față de anul 2008. Defalcat pe tipuri de clădiri, suprafața totală utilă a scăzut, pentru clădirile rezidențiale pentru colectivități cu peste 75% (fiind construiți în anul 2019 cu 370.000 mp mai puțini ca în anul 2008), iar pentru clădiri rezidențiale (exclusiv cele pentru colectivități) cu peste 25% (fiind construiți în anul 2019 cu 3.986.289 m2 mai puțini ca în anul 2008). Tabelul 6. Autorizații de Construire (AC), după suprafața autorizată (m2), pentru toate categoriile de clădiri pentru Municipiul București și Ilfov (2008-2019) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 precedent 3,055,675 preceden 2,106,714 1,173,704 1,076,996 1,148,459 1,405,360 1,273,085 763,928 793,769 850,262 969,799 936,317 999,175 dinamică Municipiu dinamică județul față de Ilfov - 56% 65% 104% 107% 114% 97% 107% 108% 107% 122% 91% București anul t 1,270,440 1,180,661 1,163,695 1,205,442 1,024,134 1,560,475 1,624,297 1,916,963 951,579 679,179 906,947 față de l - 42% 93% 99% 82% 71% 177% 75% 113% 152% 104% 118% anul Sursa: Prelucrare date INS Tempo online. Din numărul total de autorizații eliberate pentru anul 2019, 5.130 s-au regăsit în regiunea București - Ilfov, ceea ce reprezenta aproximativ 10%; suprafața totală autorizată pentru regiunea București – Ilfov era de 3.190.048, respectiv aproximativ 30% din totalul la nivel național. Deși numărul total de autorizații indică o activitate mai mare de autorizare în județul Ilfov (unde au fost de 6 ori mai multe autorizații ca în municipiul București), suprafața totală autorizată este mai mică cu aproape 35% față de municipiul București. De asemenea, și dinamica suprafețelor autorizate, pentru cele două UAT -uri analizate este diferită: scăderea suprafeței utile total autorizate pentru municipiul București în perioada 2008 – 2013 și reluarea creșterii din 2015 până în 2019 (scădere de 38% pentru anul 2019 față de anul 2008); scăderea suprafeței utile total autorizate pentru județul Ilfov în perioada 2008 – 100 https://insse.ro/cms/sites/default/files/com_presa/com_pdf/autoriz03r20.pdf 138 2010, creșterea constantă în perioada 2010 -2018 (cu un vârf considerabil în 2014, când aproape s-a dublat suprafața autorizată de la un al altul) și scădere înregistrată în anul 2019 față de 2018. Figura 121. Autorizații de Construire (AC), după suprafața autorizată (m2), pentru toate categoriile de clădiri pentru Municipiul București și Ilfov, distribuția în anul 2019 Sursa: Prelucrare date INS Tempo online. Dezvoltarea economică a Bucureștiului a avut efecte considerabile și în teritoriul periurban al acestuia, cu precădere pentru localitățile din prima coroană a municipiului, lucru care este vizibil prin numărul mare de autorizații de construcție emise în acele localități, mai ales în sectorul rezidențial. Analizat în detaliu, numărul mare de locuințe finalizate în jurul capitalei a favorizat accentuarea procesului de suburbanizare, mai ales datorită prețurilor mult mai mici ale terenurilor, suport ale viitoarelor dezvoltări. Cele mai căutate/active localități au fost: Voluntari, Mogoșoaia, Snagov, Corbeanca, Popești-Leordeni, Berceni, Bragadiru, Otopeni, Chiajna, Domnești și Clinceni. În ultimii doi ani numărul autorizațiilor emise în județul Ilfov a scăzut și a crescut în București, aspect ce prevestește încetinirea fenomenului de suburbanizare. Per ansamblu însă, se construiește cu aproape 40% mai puțin ca în anul 2008, ceea ce denotă o scădere a cererii, chiar și în contextul creșterii accentuate a veniturilor populației; efectele declinului demografi se fac resimțite chiar și pe cea mai activă piață imobiliară la nivel național. Figura 122. Autorizații de Construire (AC) pentru segmentul rezidențial, după suprafața autorizată (m2), pentru toate categoriile de clădiri pentru municipiul București și Ilfov (2008 -2019) Sursa: Prelucrare date INS Tempo online. 139 Figura 123. Autorizații de Construire (AC) eliberate pentru clădiri rezidențiale pentru colectivități în județul Ilfov Sursa: Prelucrare date INS Tempo online. Figura 124. Autorizații de Construire (AC) eliberate pentru clădiri rezidențiale , exclusiv cele pentru colectivități în județul Ilfov Sursa: Prelucrare date INS Tempo online. 140 La nivel național, piața rezidențială a cunoscut o creștere temperată în anul 2018, prețurile de vânzare continuând tendința manifestată deja încă din anul 2014. Conform datelor INS, numărul locuințelor se află pe un tren ascendent: a crescut cu 12% în anul 2018, față de anul 2017, însumând în total 59.725 de noi unități și a crescut cu 13% în anul 2019 față de anul 2018, însumând în total 67.512 de noi unități; astfel, anul 2019 aduce o ușoară depășire a pragului maximal înregistrat în anul 2008 (de 67.255 unități). Distribuția în profil regional în anul 2019 fată de anul 2018, pune în evidență o creștere a numărului de locuințe terminate, în următoarele regiuni de dezvoltare: București–Ilfov (+3560 locuințe), Nord– Vest (+1.742), Vest (+1.372), Sud-Muntenia (+605), Centru (+509) și Nord – Est (+428). Scăderi s-au înregistrat în regiunile de dezvoltare Sud–Est (-381 locuințe) și Sud–Vest Oltenia (-36)101. Figura 125. Fondul de locuințe (apartamente și case) în București și județul Ilfov pentru perioada 2008 -2018 Sursa: Prelucrare date INS Tempo online. In ultimii doi ani, în regiunea București-Ilfov, numărul locuințelor finalizate anual a fost în creștere: au fost finalizate 14.832 de unități noi în anul 2019, corespunzând unei creșteri de +22% față de anul precedent; iar în anul 2018 au fost finalizate 11.272 de unități noi, corespunzând unei creșteri de 18,2% față de anul precedent. Dacă din anul 2008 și până în anul 2017 a fost vizibil manifestată tendința de a construi în afara orașului, în 2018 și 2019 se poate observa o creștere subtilă a numărului de unități noi din oraș (58% din totalul unităților noi livrate), față de cele din județul Ilfov, ceea ce denotă o încetinire a ritmului de creștere din județ și o întoarcere către zona urbană – nucleu. 101 https://insse.ro/cms/sites/default/files/com_presa/com_pdf/constr_loc_tr4r_19.pdf 141 Figura 126. Evoluția anuală a prețurilor medii pe m2 util pentru apartamente Sursa: Prelucrare date https://www.analizeimobiliare.ro/wp-content/uploads/ 2019/11/Raport_Q3_2019eng.pdf Conform indicelui imobiliare.ro, la nivel național, prețurile medii de vânzare ale locuințelor au crescut în medie cu 6,4% în 2018 și cu 4.7% în primele 3 trimestre din 2019. Astfel, la nivel național, prețul mediu a atins valoarea de 1.239 Euro/mp util (conform indicelui imobiliare.ro), în 2018, și a continuat să crească la 1.341 euro/mp (conform economica.net) pentru primele 3 trimestre ale anul 2019102. Conform aceluiași site, la nivel național, prețurile medii ale apartamentelor noi au crescut cu 8,1%, până la 1.412 Euro / mp util, în timp ce prețurile medii pentru apartamentele vechi au crescut cu 3,8%, până la 1.232 Euro / mp util, pentru anul 2018. Figura 127. Evoluția anuală a prețurilor medii pe m2 util pentru apartamente Sursa: Prelucrare date https://www.analizeimobiliare.ro/ wp-content/uploads/2019/ 11/Raport_Q3_2019eng.pdf și indicele imobiliare.ro și INS Tempo online . 102 https://www.economica.net/pretul-mediu-solicitat-pentru-apartamente-la-nivel-national-a-crescut-cu-8- 2prc-anul-trecut-la-1-341-euro/mp_178320.html 142 Pentru anul 2018, municipiile cu cele mai mari valori ale prețurilor medii pe mp util sunt (în ordine): Cluj-Napoca, București, Timișoara, Constanța și Brașov, toate înregistrând valori mai mari de 1.000 de euro/mp. Pentru anul 2019, Craiova și Iași s-au alăturat municipiilor cu o valoare mai mare de 1.000 euro/mp util (respectiv 1.090 euro și 1.010 euro), Oradea fiind și el foarte aproape de a depăși acest prag pentru valoarea medie pe mp util (cu 990 euro). Figura 128. Comparație preț mediu/m2 util pentru apartamente în Cluj–Napoca, București, Timișoara, Constanța și Brașov (decembrie 2019) Sursa: https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/ și https://www.analizeimobiliare.ro/wp - content/uploads/2019/11/Raport_Q3_2019eng.pdf. Piața imobiliară din România continuă să înregistreze cele mai mari valori în orașul Cluj Napoca datorită dezvoltării economice puternice a acestuia, prin consolidarea clusterelor IT (salariul mediu net la nivel național fiind de 5.731 lei pe lună în acest sector,, conform paylab.ro, în anul 2018) și datorită valorilor mari ale migrației, prin atragerea unei forțe de muncă bine remunerate. De asemenea, Cluj Napoca este un centru universitar puternic, care beneficiază de o poziție geografică strategică. Astfel, Cluj Napoca, ca și București a cunoscut o dezvoltare puternică a zonei periurbane (de exemplu suburbanizarea intensivă a comunei Florești, amplasament favorabil pentru noi dezvoltări rezidențiale la prețuri mult mai accesibile față de zona urbană – nucleu sau, respectiv, suburbanizarea intensivă a localităților Popești- Leordeni sau Berceni, ca o prelungire a cartierelor bucureștene deja existente). In ceea ce privește piața chiriilor, topul chiriilor medii lunare (pentru un apartament de 2 camere construit în perioada 1980-2000) este dominat de principalele centre universitare: Cluj- Napoca (cu 143 420 euro/chirie lunară), București (cu 410 euro/chirie lunară), Iași și Brașov (cu 350 euro/chirie lunară), Târgu Mureș și Tulcea (320 euro/chirie lunară), Constanța și Ploiești (cu 300 euro/chirie lunară).103 Figura 129. Valorile chiriilor medii lunare, pentru un apartament de 2 camere construit în perioada 1980- 2000 Sursa: Prelucrare date din https://www.analizeimobiliare.ro/wpcontent/uploads/2019/11/Raport_Q3_2019eng.pdf. Piața birourilor: Diversificarea economică și specializarea forței de muncă în domenii de excelență și cu potențial de creștere și dezvoltare pe termen lung (precum IT) a condus la definirea unor clustere de specializare tehnologică, în zona centrală a României (în orașe precum Cluj – Napoca, Sibiu sau Brașov) și înregistrând o rată de creștere a numărului de locuri de muncă în domeniul IT, atât pentru municipiul Cluj-Napoca, cât și pentru municipiul București, comparabilă cu a unor regiuni europene. Datorită evoluției economice a orașelor regionale, dezvoltatorii imobiliari manifestă un interes din ce în ce mai crescut pentru investițiile în clădirile moderne de birouri (investiții susținute de randamente peste media europeană). La nivel național, peste 565.000 mp GLA (Gross Leasable Area – Suprafața Brută Închiriabilă) de noi spații de birouri au termen de livrare finalul anului 2019.104 Ca și în cazul pieței rezidențiale, piața spațiilor de birouri a înregistrat o creștere deosebită a stocurilor de birouri moderne și a livrărilor în ultimii ani (cu noi valori maxime înregistrate în anul 2019), atât în București, cât și în orașele regionale importante, precum: Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov, însumând peste 870.000 mp de spații de birouri moderne, pentru primul trimestru al anului 2019105. În ultimii 5 ani, stocul pentru birouri moderne s-a dublat pentru marile orașe regionale, Cluj-Napoca fiind, în acest moment, cea mai mare piață de birouri din afara Bucureștiului, cu un stoc total de aproximativ 300.000 mp pentru a fi atins până la sfârșitul anului 2019; este urmată de Timișoara cu aproximativ 270.000 mp de birouri moderne; din total, peste 50% din spații au fost livrate în ultimii 5 ani. Datorită migrației interne și a unui fond de resurse de muncă disponibile în zonă, lucru care a 103 Conform raportului despre piața rezidențială în trimestrul 3 2019 în România - https://www.analizeimobiliare.ro/wp- content/uploads/2019/11/Raport_Q3_2019eng.pdf 104Conform https://www.vitalis.com/news/131/45/Office-market-evolution-over-the-past-5-years-in-Bucharest-and-major- regional-cities 105 Conform raportului Romania – office market , regional cities, Cushman & Wakefield l Echinox, H1 2019 144 încredințat investitorii că pot găsi angajații și clienții potriviți acolo, piețele de birouri regio nale au înregistrat rezultate importante în livrările de birouri noi, stocurile crescând în perioada 2014-2019106. Figura 130. Livrările de spații de birouri în orașele regionale și în București Sursa: Prelucrarea datelor din https://www.vitalis.com/news/131/45/Office‐market‐evolution‐over‐the‐ past‐5‐years‐inBucharest‐and‐major‐regional‐cities. Figura 131. Piața spațiilor de birouri în orașele București, Brașov, Cluj -Napoca, Timișoara, Iași Sursa: Prelucrare date din Cushman & Wakefield l Echinox, H1 2019 și INS Tempo online . 106 Conform https://www.vitalis.com/news/131/45/Office-market-evolution-over-the-past-5-years-in-Bucharest-and- major-regional-cities 145 În ceea ce privește volumul închirierilor, pentru anul 2018, în principalele orașe regionale cererea s-a menținut la niveluri comparabile cu cele ale Bucureștiului, fiind raportat un volum de peste 95.000 mp107. Rata de preluare a fost de 45.400 mp pentru S1 2019108. Timișoara a înregistrat cea mai mare rată de preluare, cu peste 44.000 mp, care corespunde unei creșteri anuale de 19%, fiind urmată de Cluj-Napoca (+25.000 mp), Iași (+12.000 mp) și Brașov (+6.000 mp)109. Nivelul chiriei medii pentru birouri de clasă A, în orașele regionale, s-a situat între 11-15 euro / mp / lună110. La nivelul județului Ilfov, este notabilă concentrarea spațiilor de birouri în zona urbană, favorizată de accesibilitatea sporită. Piața spațiilor comerciale: Stocul de spații comerciale a atins la sfârșitul anului 2018, la nivel național, o valoare totală de 3.228.250 mp pentru indicatorul GLA (suprafața brută închiriabilă) și o densitate medie națională de 163 mp GLA / 1.000 de locuitori111. În acest calcul sunt incluse 131 de unități comerciale (cu suprafețe mai mari de 5.000 mp GLA) la nivel național, dintre care 30 de unități sunt localizate în București112. Rata de creștere medie anuală pentru perioada 2009-2018 a fost de 150.000 mp GLA/an, reprezentând aproape 50% din stocul total113. Capitala este plasată pe locul 11 în România în ceea ce privește densitatea centrelor comerciale, înregistrând o valoare a densității medii de 546 mp GLA / 1.000 de locuitori114. Figura 132. Structura și densitatea stocurilor de spații moderne comerciale Sursa: Prelucrare date Retail – Regional Cities 2019, Cushman & Wakefield l Echinox, 2019. Majoritatea proiectelor pentru spațiile comerciale sunt localizate în piețele regionale principale, iar dezvoltările noi recente sunt concentrate în afara Bucureștiului; astfel că, la sfârșitul anului 2018, stocurile de spații moderne comerciale, la nivel național, atinseseră 2,5 milioane de mp (suprafețe amplasate în afara Bucureștiului). Dintre acestea, 58% erau spații în centre comerciale, 35% parcuri comerciale (retail park) și 7% galerii comerciale.115 107 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 108 Conform raportului Romania – office market , regional cities, Cushman & Wakefield l Echinox, H1 2019 109 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 110 Conform raportului Romania – office market , regional cities, Cushman & Wakefield l Echinox, H1 2019 111 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 112 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 113 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 114 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 115 Conform raportului Retail – Regional Cities 2019, Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 146 Dacă în anul 2018 au fost livrate aproximativ 104.000 mp de spații comerciale în orașele re gionale (principale, cât și secundare și terțiare), este de așteptat ca, în anul 2019, livrările să ajungă la valoarea de 117.000 mp, datorită proiectelor majore anunțate în Sibiu și Timișoara116. Spre deosebire de piața spațiilor de birouri, piața spațiilor comerciale este mult mai fragmentată fiind împărțită dincolo de principalele centre regionale cu putere economică, cu centrele urbane secundare și terțiare (precum Satu Mare, Oradea, Baia Mare, Bistrița, Focșani, Roman sau Slobozia), acestea din urmă fiind foarte active. Orașele de peste 100.000 de locuitori concentrează 89% din stocul existent; 31% sunt plasate în București și 27% sunt situate în capitalele regionale (Cluj-Napoca, Timișoara, Iași, Constanța, Brașov și Craiova)117. Ca urmare a unei disponibilități scăzute a spațiilor comerciale și a vânzărilor în creștere, se remarcă o tendință în creștere, pentru anul 2018, în special pe segmentul prime, a valorilor chiriilor din centrele comerciale. Defalcate pe localități, valorile medii ale chiriilor prime din centrele comerciale (cu suprafețe cuprinse între 100-200 mp) au un nivel mediu de 45-80 Euro / mp / lună în București, 20-40 Euro / mp/ lună în orașe cu peste 150.000 de locuitori și 10-25 Euro / mp / lună în capitalele de județ de 80.000 - 150.000 de locuitori. Ratele de neocupare sunt la niveluri foarte mici pe segmentul prime – atingând doar 2%-3%118. Indicatorii imobiliari pentru spațiile comerciale stradale (parterul comercial / vitrinele de-a lungul bulevardelor / arterelor comerciale) au manifestat o tendință de ușoară creștere (constantă din 2014 și până în prezent), fără a se înregistra modificări esențiale în raportul cerere/ofertă. Această creștere a survenit pe fondul creșterilor volumelor generale de vânzări, ceea ce a permis comercianților să se extindă și să caute locații prime, cu chirii pe măsură. Locațiile stradale înregistrează încă valori mari ale ratei de neocupare a spațiilor, ca urmare a unor restricții legislative, a degradării spațiilor recipient sau din cauza lipsei unor facilități conexe – precum parcările, acestea fiind aspecte determinante în crearea obiceiurilor cumpărătorilor, care în ciuda accesibilității sporite - fie pietonale, fie prin intermediul mijloacelor de transport în comun, preferă să își facă cumpărăturile în spațiile mari comerciale (aspect sesizat și de majoritatea comercianților). Figura 133. Evoluția chiriilor prime în centrele comerciale și pe artele comerciale Sursa: Prelucrare date Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019. Arterele comerciale care înregistrează evoluții pozitive în marcarea indicatorilor imobiliari, se regăsesc în orașele în care au fost făcute cele mai multe investiții publice de reabilitare și revitalizare a spațiilor publice, fiind majoritatea concentrate în partea de vest și de centru a țării (în orașe precum Brașov, Sibiu, Timișoara, Cluj-Napoca și Oradea119). Chiriile prime pentru spațiile comerciale adiacente arterelor comerciale înregistrau pentru anul 2019 valori cuprinse între 45 și 90 Euro / mp / lună în 116 Conform raportului Retail – Regional Cities 2019, Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 117 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 118 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 119 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 147 București, 35-40 Euro / mp / lună în cele mai bune locații din afara Bucureștiului și 15 -35 Euro / mp / lună în alte orașe (cu populație mai mare de 75.000 de persoane)120. Figura 134. Piața spațiilor comerciale în Cluj-Napoca, Oradea, Timișoara, Iași, Brașov, București Sursa: Prelucrare date Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 și INS Tempo online. Piața spațiilor industriale și logistice: Suprafața spațiilor industriale și de logistică a crescut constant din anul 2015, ajungând în S1 2019 să înregistreze valoarea de 3.61 milioane mp, din care București deține aproape 50% (1.76 milioane mp), fiind urmat în clasament de Timișoara (cu aproape 0.5 milioane mp)121. Livrările de spații noi, ce s-au ridicat la 200.000 mp în S1 2019, au fost în proporție de 57.5% realizate în zona Bucureștiului. Pentru S2 2019, cei 300.000 mp planificați a fi livrați, se împart între Ploiești, București, Deva și Oradea. Alt indicator important, respectiv GLA, a crescut până la valoarea de 900.000 mp GLA de spații industriale noi finalizate la nivel național, fiind cu aproape 50% mai mult decât în 2017122. Bucureștiul rămâne cea mai căutată destinație, cu aproximativ 41% din cererea totală înregistrată aici și cu valorile cele mai mari ale suprafețelor nou construite. Se observă o concentrare a zonelor rezidențiale și de 120 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 121 Conform raportului MARKETBEAT INDUSTRIAL & LOGISTICS MARKET H1 2019, Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 122 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 148 clădiri de birouri în București, concentrare dublată de transferul industriilor suport și a activităților de logistică, către zonele limitrofe capitalei. Figura 135. Localizarea principalelor spații industriale și logistice din regiunea București–Ilfov Sursa: Autorii. Figura 136. Evoluția spațiilor noi industriale și logistice la nivel național Sursa: Prelucrare date Cushman & Wakefield l Echinox, 2019. Chiriile pentru spațiile industriale au înregistrat o tendință ascendentă, influențate de volumul cererii și activității de pre-construcție, precum și de creșterea costurilor pentru anul 2019. Chiriile prime continuă să varieze între nivelurile medii de 3,5-4,0 Euro / mp / lună123. Având în vedere că 80% din active sunt controlate de un număr limita de jucători (precum CTP, WDP), este de așteptat ca piața spațiilor industriale să se consolideze în viitor124. 123 Conform raportului Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 124 Conform raportului MARKETBEAT INDUSTRIAL & LOGISTICS MARKET H1 2019, Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 149 Figura 137. Piața spațiilor industriale din Cluj-Napoca, Timișoara, Brașov, Pitești, Ploiești și București Sursa: Prelucrarea datelor Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 și INS Tempo online 6.4 Analiza pieței imobiliare din București în perioada 2008-2019 6.4.1 Piața rezidențială Strâns legată de istoria recentă a țării, evoluția pieței imobiliare din România a fost clar determinată de trecerea la o economie de piață. Dacă în perioada 1990 – 1998 nu au s-au petrecut lucruri remarcabile pe piața imobiliară, evoluția fiind una lentă și relativ stabilă, se poate spune că perioada 1998-2000 a adus din punct de vedere imobiliar, pentru prima data, mici corecții. Începuturile dezvoltărilor și investițiilor străine a condus și România în fluxul imobiliar european și mondial. Ulterior, în perioada 2008-2010 avea să se producă și în România criză imobiliară, deși mulți analiști considerau că această criza nu va afecta o piață în creștere cum era cea românească. Un aspect determinant în producerea acestei crize imobiliare a fost legat de diminuarea capitalului și a investițiilor străine, influențate de evoluția mondială a pieței imobiliare, deoarece capitalul românesc era unul în formare. 150 Figura 138. Locuințe construite după anul 1990 Sursa: Autorii. Dacă, prin observarea ciclurilor istorice, o criză în domeniul imobiliar dura în medie doi ani, criza din 2008 a fost mult mai serioasă, determinată de criza sistemului bancar la nivel mondial. Totuși, perioada de după criză a însemnat, pentru piața imobiliară, maturizare și stabilizare. Dacă în perioada de boom imobiliar s-a construit haotic și mult, pasul ulterior al dezvoltatorilor imobiliari a fost de a rafina produsele, de a finaliza construcțiile și de a le vinde cu pierderi cât mai mici, pentru a degreva portofoliile. Cererea de locuințe. Bucureștiul își păstrează poziția de top și pentru anul 2019125, cererea înregistrată pe site-ul de publicitate imobiliară (imobiliare.ro) depășind valoarea de 350.100 de vizualizări / potențiali cumpărători (ce au analizat oferta de apartamente sau case puse spre vânzare dintr-un total de 662.000 de vizualizări la nivel național), valoare în creștere pentru trimestrul 4 al anului 2019 cu 18% față de anul precedent și cu 71% pentru ultimii 5 ani; acest aspect vine să întărească poziția 125Conform datelor din rapoartele ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT – Q1, Q2, Q3 și Q4, pentru anul 2019 elaborat de analizeimobiliare.ro, împreună cu imobiliare.ro. In acest caz, cerere este reprezentată de potențialii cumpărători care și - au exprimat interesul pentru o anumită proprietate pe portalul imobiliare.ro, într-o anumită perioadă, prin înregistrarea unei acțiuni (vizualizarea telefonului, trimiterea unui e-mail pentru a solicita mai multe detalii, tipărirea sau salvarea anunțului). 151 Capitalei, în raport cu celelalte orașe regionale importante, prin menținerea unei valori aproape constante de cereri de locuințe pe parcursul anului. Structura căutărilor, în ceea ce privește vechimea locuințelor a rămas relativ constantă de-a lungul anului, cu un raport de 60%-40%126, în favoarea locuințelor construite după anul 2000. Numărul listărilor/apartamentelor construite înainte de anul 2000 și puse la vânzare a înregistrat, pentru anul 2019, o valoare de aproximativ 30.000 de unități127, în scădere cu aproape 18% față de anul 2018. Analizând acești 2 factori ce definesc piața imobiliară, este evidentă contribuția lor la menținerea unor valori ridicate ale prețurilor de vânzare, cu variațiile identificate, în urma analizei, între zonele de publicitate imobiliară. De asemenea, apare clară corelarea între cererea mare de locuințe noi și noile investiții (pentru trimestrul 4 al anului 2019 fiind disponibile peste 11.000 de apartamente în noi proiecte rezidențiale ce sunt în derulare sau vor începe), prin stabilizarea unor puncte cheie în sub-piețele de Nord, Est și Vest, piețele cele mai active din punct de vedere al numărului de unități disponibile la vânzare (pentru perioada 2019-2021). Analiza cererii ofertelor la închiriere, pentru anul 2019, relevă un număr de aproximativ 150.000 de vizualizări numai pentru municipiul București128, valori în creștere cu 7% față de anul precedent și de 54% creștere pentru ultimii 5 ani. Oferta apartamentelor oferite spre închiriere (în blocuri construite înainte de anul 2000) se ridica la aproximativ 35.600 de unități129, depășind astfel cererea înregistrată. Oferta mare este susținută și de rolul de centru universitar pe care îl joacă municipiul. Dacă pentru locuințele noi (în acest caz considerându-le pe cele construite după anul 2000) preferința este susținută de beneficiile achiziționării unui apartament nou, de multe ori finisat la cheie (după preferințele cumpărătorului), rămâne problema gestiunii stocului de locuințe existente construite înainte de anul 1990 și cu precădere al celor construite înainte de anul 1977, care și-au depășit ciclurile de utilizare. Cererea încă depășește oferta pentru București, iar locuințele din marile ansambluri construite înainte de anul 1990 sunt atractive (mai ales din punct de vedere al amplasamentului față de mijloace de transport în comun, al dotărilor sau al prețurilor de vânzare – cu variațiile identificate în analiză). Acestea sunt atractive mai ales pentru o populație cu venituri sub medie, care nu are acces la credite ipotecare pentru sume care să acopere valori mai mari sau apropiate de valoarea maximă impusă prin Programul Prima Casă, de exemplu; unele locuințe fiind încadrate în lista celor cu risc seismic, nici nu se încadrează ca ipotecă pentru garantarea creditului, nici nu pot fi asigurate. Analiza ofertelor la vânzare. Municipiul, împreună cu zona periurbană, s-a dezvoltat și a crescut ca urmare a investițiilor private, care au avut un ritm mai alert decât cel al investițiilor publice, dezvoltarea lentă a infrastructurii suport în raport cu ritmul de construcție fiind un punct nevralgic, dar care, printr-o abordare planificată și strategică, poate propulsa orașul într-o nouă perioadă de creștere și evoluție imobiliară. Această potențială creștere este favorizată și de fondul schimbărilor ce se produc pe piața imobiliară europeană, precum Brexitul, suprasaturarea piețelor din Europa de Vest și Centrală etc.. Totodată, vizibilă este și maturizarea pieței imobiliare din România, ca urmare a utilizării unor instrumente consacrate în vederea lansării unor noi proiecte, instrumente precum analiza și radiografierea exactă a cererii, elaborarea unor studii imobiliare fundamentate, investitorii căutând să construiască în zone accesibile și cu perspective reale de accesibilizare, investițiile private corelându- 126 Conform datelor din raportul ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT – Q1, Q2, Q3 și Q4, 2019 elaborat de analizeimobiliare.ro, împreună cu imobiliare.ro. 127 Conform datelor din raportul ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT – Q1, Q2, Q3 și Q4, 2019 elaborat de analizeimobiliare.ro, împreună cu imobiliare.ro. 128 Conform datelor din raportul ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT – Q1, Q2, Q3 și Q4, 2019 elaborat de analizeimobiliare.ro, împreună cu imobiliare.ro. 129 Conform datelor din raportul ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT – Q1, Q2, Q3 și Q4, 2019 elaborat de analizeimobiliare.ro, împreună cu imobiliare.ro. 152 se cu cele în infrastructură. Astfel că, este de așteptat, ca pentru perioada 2019-2021, corecțiile ciclice să nu aibă valori de dezechilibrare a pieței imobiliare, având în vedere stabilizarea petrecută în perioada 2008 -2019. Piața rezidențială în București a cunoscut o tendință ascendentă, manifestată până în trimestrul 3 al anului 2019. După o stagnare în jurul valorii de 0,8% în primul trimestru al anului 2019 și, respectiv, la 0,4% în cel de-al doilea, rata trimestrială de creștere a prețurilor a atins valoarea de 3,2% în trimestrul al treilea. Astfel, noile apartamente din Capitală au avut cea mai mare creștere a prețurilor la locuințe, la nivel național, din ultimii doi ani.130 Această creștere a prețurilor manifestată pe parcursul anului 2019 a fost favorizată de creșterea prețurilor locuințelor noi, stocurile noi de proiecte rezidențiale având amplasamente mult mai accesibile, fiind construite cu mai multă grijă la detalii, aspect care a influențat costul final de construcție; toate aceste aspecte trebuie corelate și cu diminuarea resurselor de teren disponibile în capitală, mai ales în jurul nodurilor de infrastructură, terenuri care acum sunt și ele mai scumpe. Totodată, anii cei mai recenți au venit cu câteva schimbări majore în piața rezidențială: • Instituțiile bancare au devenit mai selective și mai atente în finanțarea proiectelor (spre deosebire de anul 2008); sistemul de acordare a creditelor a fost schimbat (atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători), gradul de îndatorare reducându-se până la 40% din veniturile persoanei fizice care se împrumută. Mai mult, pe piața bancară există o serie de instituții bancare care nu finanțează dezvoltările rezidențiale din două motive: (1) pentru că la un moment dat (în perioada de după 2008) au avut un set de active toxice în portofoliu, pe care au trebuit să le valorifice; (2) multe din instituțiile bancare active în România sunt subsidiare ale unor importante bănci străine, acestea supunându-se deciziilor băncilor mamă. • Accesul la creditele ipotecare: procesul de evaluare a activelor în vederea accesării unui credit ipotecar s-a schimbat - dacă în 2008 evaluările făcute nu reflectau nicidecum valoarea de piață reală a vreunui activ analizat, ci, mai mult, erau supraevaluări și erau acceptate de către instituția finanțatoare, datorită ritmului de creștere susținut, în anul 2019 evaluările au fost, în general, sub-evaluări sau evaluări ponderate, pentru menținerea unei atitudini mai ponderată în ceea ce privește creditarea și gradul de îndatorare suportat, și mai ales prin impunerea unei limite inferioare de minim 15% avans solicitat de bancă. • Comportamentul cumpărătorilor: clientul este mai educat și mult mai conștient de ceea ce înseamnă achiziția unei locuințe, fiind martorul perioadei recesiune economică, este mai informat (platformele online dedicate vânzărilor și cumpărărilor, devenind o bază de informare destul de apropiată de realitate) și are mult mai multe opțiuni în piață, datorită unei game de oferte mult mai diverse, fiind capabil să aleagă în funcție de buget, perspective sau nevoi. • Schimbarea legislației: apariția programului guvernamental Prima Casa (2009) și menținerea acestui produs pe piața imobiliară, prin ale cărui condiții s-a modelat piața apartamentelor (în special al celor cu 2 camere) și prin impunerea cotei de TVA de 19% pentru locuințele noi, ca urmare a crahului imobiliar, toate acestea au modelat încet un tip de comportament atât al vânzătorilor, cât și al dezvoltatorilor. Dacă în capitolele anterioare, analiza s-a concentrat pe prețurile medii pe metru pătrat la nivelul municipiului, în continuare, analiza evoluției prețurilor apartamentelor în București, pentru perioada 2008-2019 (S1), se va concentra pe tipuri de apartamente: garsoniere, apartamente cu 2 camere etc., mergând până la nivel de cartier, pentru a putea oferi o imagine cât mai corectă. De asemenea, în analiză, se pun în discuție și particularitățile și unicitatea dezvoltărilor imobiliare, care nu pot 130 Conform raportului Romanian residential market report, Q3 2019 153 caracteriza o zonă întreagă (deși se înscriu în valorile medii ale zonei), prețul fiind influențat și de amplasament, numărul de unități disponibile sau de calitatea finisajelor disponibile sau compartimentări etc.. Acest aspect este relevant pentru că prețurile de vânzare se stabilesc și în funcție de câteva aspecte calitative ale cartierelor Bucureștiului: • Notorietatea acestuia – aceasta fiind strâns legată de percepția locuitorilor, contând foarte mult dacă o zona are un grad de infracționalitate crescută sau este percepută ca fiind nesigură, sau, dimpotrivă, este foarte sigură; acest aspect a influențat valoarea prețului mediu de vânzare în cartiere precum Rahova (Ferentari) sau Ghencea, unde, deși stocul de locuințe existent este construit post 1977, notorietatea acestora a menținut valoarea preturilor sub media generală înregistrată la nivelul orașului. • Gradul de accesibilitate și mobilitatea în / din cartier și relația cu celelalte zone ale orașului sau zone limitrofe - reprezentat atât de accesibilitatea pe cale rutieră, cât și de accesul la mijloacele de transport în comun, zonele cu mai multe tipuri de transport în comun, fiind, desigur, cele mai căutate. • Calitatea stocului de locuințe existent și viitor - un aspect foarte important ce apare a cântări mult în decizia cumpărătorilor informați, acesta raportându-se atât la vechimea construcției (aspect important în caz de risc seismic, de exemplu, având în vedere că normativele de construcții, istoric, au fost îmbunătățite succesiv după fiecare eveniment major) cât și la calitatea materialelor de construcție sau la eventuale îmbunătățiri aduse atât apartamentului în sine, cât și spațiilor comune (de exemplu, prin procesul de reabilitare termică); • Accesul la facilitățile și dotările zonei – spații și complexe comerciale, școli, grădinițe sau creșe, parcuri sau grădini publice, luciu de apă fiind doar câțiva din factorii care pot influența decisiv valoarea unei proprietăți; majoritatea facilităților care există la nivelul cartierelor au fost construite și amplasate pentru a deservi nevoilor locuitorilor estimați a trăi în blocurile planificate la momentul respectiv; astfel că, după anul 2000, construcția serviciilor conexe dezvoltărilor imobiliare, suport locuirii, a rămas în urmă, locuitorii noi utilizând spațiile deja existente (care acum au devenit subdimensionate). • Gradul de dezvoltare și diversificare a zonei – apariția unor noi funcțiuni, a clădirilor de birouri, zone comerciale, servicii sau dezvoltarea infrastructurii (rutiere sau a mijloacelor de transport etc.) acestea sunt cele mai puternice stimulente în creșterea prețurilor proprietăților. Anul 2019 a adus pentru București noi dezvoltări imobiliare pe segmentul rezidențial, în creștere cu peste 40% față de anul 2018. Astfel că cele mai mari proiecte imobiliare începute – unități planificare în total, sunt concentrate în părțile de nord, vest și est (conform datelor disponibile pe site-urile imobiliare sau proprii ale dezvoltatorilor): 154 Metalurgiei Park Sud 5000 de unități Palladium Residence Est 2500 de unități Plaza Residence Vest 2042 de unități AFI City Nord 2000 de unități Onix Park Nord 2000 de unități West Garden Vest 1700 de unități Belvedere Residence Nord 1550 de unități 21 Residence Vest 1500 de unități Vivenda Est 1400 de unități H Pipera Lake Nord 1350 de unități Moghioros Park REsidence Vest 1300 de unități Rotar Park Residence Vest 1300 de unități Sema City Vest 1200 de unități Gran Via Park Vest 1200 de unități One United + One Herăstrau Park + One Verdi Nord 236 + 106 + 134 de unități Vastint - Sisești Nord 10.000 unități Figura 139. Noi dezvoltări rezidențiale, finalizate sau în curs de construire în perioada 2018-2021, cu disponibile la vânzare: clasificare după numărul de apartamente unități Sursa: Autorii. Analizând valorile prețurilor medii, pentru tipurile de apartamente, în funcție de etajul la care se află acestea, se observă că prețurile la nivelul S1 - 2019 nu au atins aceleași niveluri ca în S1-2008, ba mai mult, unele zone au fost foarte afectate de scăderi, iar prețul mediu pe mp ajuns să fie cu 50% mic față de anul 2008, chiar și în urma tendințelor de creștere manifestate din 2014 până în prezent. 155 Tabelul 7. Evoluția prețurilor medii la vânzare 2019 versus 2008, pe tipuri de apartament Apartament 2 Apartament 3 Garsonieră Apartament +4 camere camere camere etaj intermediar etaj intermediar etaj intermediar etaj intermediar parter/ ultimul- parter/ ultimul- parter/ ultimul- parter/ ultimul- etaj preț mediu etaj preț mediu etaj preț mediu etaj preț mediu preț mediu preț mediu preț mediu preț mediu vânzare vânzare vânzare vânzare vânzare vânzare vânzare vânzare 134.360 171.361 179.256 207.654 85.782€ 87.858 € 129.824 € 229.934 € € € € € 2008-S1 (2.468 € / (2.401 €/ (2.294 €/ (2.350 (2.145 € / (2.178 € (2.020 € (2.103 €/ mp) mp) mp) mp) €/ mp) mp) /mp) /mp) 77.995 47.754 € 73.432 € 114.891 116.538 160.411 45.013 € € 168.600 € € € € 2019-S1 (1.302 € (1.347 € (1.333 € (1.394 € (1.406 € (1.422 € (1.346 € (1.441 € /mp) /mp) /mp) /mp) /mp) /mp) /mp) /mp) Evoluție 2019 vs -44% -49% -43% -42% -33% -35% -23% -27% 2008 Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. Figura 140. Evoluția prețurilor medii la vânzare în anul 2019 față de anul 2008, pe tipuri de apartament Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. La începutul anului 2008, prețurile apartamentelor din blocurile construite înainte de 1990 crescuseră cu circa 50% față de anul 2007; iar în București au fost livrate către clienți doar 1.500 apartamente în proiecte rezidențiale de mari dimensiuni, cum ar fi Central Park din zona Ștefan cel Mare și Quadra Place din zona Militari/ Lujerului. Debutul crizei imobiliare a avut un impact deosebit asupra dezvoltatorilor/ investitorilor, într-o măsură mai mare decât asupra proprietarilor care aveau apartamente la vânzare. Astfel, aceștia s-au văzut nevoiți să schimbe strategiile de vânzare; astfel, au apărut reduceri ale prețurilor de vânzare de până la 25% sau posibilitatea plăților ratelor lunare direct la dezvoltator. Unele strategii s-au dovedit a fi eficiente, unii dezvoltatori reușind să depășească perioada, pe când alții au intrat în insolvență sau faliment. 156 Scăderile prețurilor la vânzare au început să se facă resimțite din a doua jumătate a anului 2008, deși blocajul inițial nu a fost conștientizat atât de puternic la început. Abia la începutul anului 2009 au fost înregistrate, această tendință fiind menținută până în anul 2014. Perioada 2009-2014 relevă totodată o scădere a numărului de apartamente scoase la vânzare, în lipsa unei cererii foarte solide, coroborată cu diminuarea accesului la instrumentele de creditare. Astfel, schimbările survenite în anul 2008 au dat două semnale puternice: • Piața imobiliară este a cumpărătorilor – cei care dețineau lichidități, în perioada 2009-2014 au putut face achiziții foarte profitabile. Vânzătorii care nu erau presați să vândă și-au retras ofertele de la vânzare, activând un fel de hibernare imobiliară. • Finanțarea bancară intră într-o altă fază – condițiile creditării au fost schimbate, și pe piață au fost introduse noi instrumente de stimulare a revitalizării pieței imobiliare rezidențiale. Totodată, perioada 2009 – 2014 a fost caracterizată de vânzarea unităților locative din stocul construit înainte de 1990 și de un număr de oferte cu mult mai mic la vânzare, față de anul 2008. Nu au fost demarate proiecte imobiliare de amploare. Chiar dacă la nivelul pieței părerile sunt împărțite, unele dintre ele indicând o revenire a valorilor prețurilor la nivelul celor înregistrate în anul 2008, prin perspectiva creșterii economice și a valorilor nete ale salariilor, se pot aduce contra argumente prin faptul că și unele condiții ale pieței s-au schimbat drastic: oferta apartamentelor noi pe piață a crescut pentru anul 2019 comparativ cu anul 2008, iar condițiile de creditare s-au înăsprit. Dacă în anul 2008, majoritatea tranzacțiilor privind apartamentele noi se realizau încă la stadiul de proiect (dezvoltatorii încercând să atragă cumpărătorii cu prețuri promoționale, pentru ca peste o perioadă de 2-3 luni când avea loc vânzarea efectivă, prețul să fi crescut în medie cu 15-20%), pentru anul 2019 situația este un pic diferită, gradul de vânzare al apartamentelor la stadiul de proiect fiind de circa 30-40%. Astfel, și statisticile din perioada de boom imobiliar au fost influențate de această evoluție, fiind înregistrate mii de unități vândute lunar, deși fizic nu se construise încă nimic. Mai mult, la nivelul anului 2008, portofoliul de apartamente aflate la vânzare în București era dominat de stocul de locuințe construite înainte de 1990. Tabelul 8. Evoluția prețurilor medii pe m 2 la vânzare în anul 2019 față de anul 2008, pe tipuri de apartament, în funcție de anul construcției Apartament 2 Apartament 3 Apartament +4 Garsonieră camere camere camere 2008- 2019- 2008- 2019- 2008- 2019- 2008- 2019- S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 S1 Preț mediu pe mp construcție 2.560 1.284 2.329 1.312 2.259 1.328 2.325 1.400 ante 1941 € € € € € € € € Evoluție 2019 vs 2008 -50% -44% -41% -40% Preț mediu pe mp construcție 2.553 1.344 2.270 1.238 2.141 1.208 2.062 1.230 perioada 1941-1977 € € € € € € € € Evoluție 2019 vs 2008 -47% -45% -44% -40% Preț mediu pe mp construcție 2.366 1.393 2.315 1.406 2.126 1.409 2.083 1.435 perioada 1977-2000 € € € € € € € € Evoluție 2019 vs 2008 -41% -39% -34% -31% Preț mediu pe mp construcție 2.010 1.348 2.359 1.506 2.275 1.520 2.226 1.698 după 2000 € € € € € € € € Evoluție 2019 vs 2008 -33% -36% -33% -24% Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare 157 Principalele aspecte relevante pentru perioada analizată: • Diferența între prețurile înregistrate în 2008 și cele din 2019 este de peste -50% în unele cazuri, piața având o tendință accentuat descendentă până în anul 2014 – când s-au înregistrat valorile minime reprezentative pentru întreaga perioada analizată. Începând cu anul 2014, datorită unei creșteri economice susținute și sporirea veniturilor populației, dublat de prezența programului ”Prima Casă”, ceea ce a dus și la o revitalizare a pieței imobiliare. • În perioada analizată (2008 – 2019 / S1) suprafețele utile ale apartamentelor puse la vânzare au fluctuat, pentru toate cele 4 categorii analizate, suprafața minimă scăzând constant; acest aspect este relevant mai ales pentru construcțiile noi, unde dezvoltatorii au încercat să combată scăderile de prețuri prin diverse metode – scăderea suprafeței utile construite fiind una din ele (o suprafață utilă mai mică la vânzare rezultând cu un preț mai mic la achiziționare). Acest tip de abordare, deși profitabil pe termen scurt pentru dezvoltatori, nu este unul benefic la nivel global, acesta afectând calitatea spațiilor de locuit și având ca rezultat un stoc de locuințe (și așa destul de mare – a se vedea locuințele confort 2 sau 3 construite în perioada de dinainte de 1990) care se va deprecia rapid. Variația valorii maxime, dublă față de cea minimă, rezultă tot ca urmare a dezvoltărilor noi, unde, în cadrul proiectelor premium sau în cadrul dezvoltărilor aflate la distanțe considerabile de zona urbană compactă construită (la periferia orașului, în special), au fost construite unități locative cu suprafețe mult mai generoase, dezvoltatorii alegând alt tip de instrument de rentabilizare a investițiilor: apartamente cu spații generoase care se adresează unui segment de cumpărători cu venituri peste medie sau compensarea lipsei unei locații super atractive cu spațiile generoase ale apartamentelor. Acest lucru are impact, de asemenea, asupra dezvoltării și evoluției ulterioare a zonelor: delimitarea zonelor premium și accentuarea diferențelor de preț sau crearea unor zone cu un stoc atractiv de locuințe, dar greu accesibil – lucru care ar trebui luat în considerare și de autoritățile publice, în vederea extinderii / completării ofertei de servicii publice furnizate. • În perioada analizată (2008 – 2019 / S1) prețurile pentru apartamentele aflate la parterul / ultimul etaj 131 au scăzut pentru garsoniere (cu un minimum înregistrat în 2014 – sub 20.000€ preț la vânzare), pentru apartamentele cu 2 camere (cu valori minime înregistrate în perioada 2012-2015 de sub 40.000€), pentru apartamentele cu 3 camere (cu valori minime înregistrate în perioada 2013-2016 de sub 60.000€) și pentru apartamentele cu 4+ camere (cu un minimum înregistrat în 2014 – sub 70.000€ preț la vânzare). Se poate observa că diferența între prețurile minime de vânzare ofertate pentru cele 4 tipuri de apartamente se diminuează pe măsură ce numărul camerelor crește – piața apartamentelor cu 4+ camere având cea mai mică fluctuație în perioada analizată. Aceleași aspecte se remarcă și în analiza variației valorii maxime de vânzare. • În perioada analizată (2008 – 2019 / S1) prețurile pentru apartamentele aflate la etaje intermediare au cunoscut o evoluție similară cu a categoriei de apartamente analizată anterior: prețurile minime de vânzare au scăzut pentru garsoniere (cu un minimum înregistrat în 2014 - 2015 – sub 25.000€ preț la vânzare), pentru apartamentele cu 2 camere (cu valori minime înregistrate în perioada 2013-2015 de sub 45.000€), pentru apartamentele cu 3 camere (cu valori minime înregistrate în perioada 2013-2015 de sub 60.000€) și pentru apartamentele cu 4+ camere (cu un minimum înregistrat în 2014 – sub 75.000€ preț la vânzare). Se păstrează aceeași tendință de diminuare a diferenței între prețurile minime de vânzare ofertate pentru cele 4 tipuri de apartamente, pe măsură ce numărul camerelor crește – piața apartamentelor cu 4+ camere având cea mai mică fluctuație în perioada analizată. Aceleași aspecte se remarcă și în analiza variației valorii maxime de vânzare. 131Indicator imobiliar distinct față de apartamentele aflate la etajele intermediare, în general acestea înregistrând prețuri diferite la vânzare, datorită planurilor diferite – apartamentele, în general având curți sau terase generoase 158 • Analiza prețurilor medii/mp după anul construcției relevă, de asemenea, câteva particularități interesante ale pieței imobiliare rezidențiale: în anul 2008 – toate prețurile medii/mp înregistrau valori de peste 2000 €/mp, pentru toate cele 4 categorii de apartamente, pentru ca în anul 2009, prețurile medii să ajungă în jurul valorii de 1600 €/mp. Dacă în anul 2008, prețurile pentru construcțiile din perioada ante 2000 și post 2000, se înregistrau în jurul acelorași valori, oferta de locuințe noi fiind redusă, pentru primul semestru al anului 2019-S1 se poate observa o diferențiere netă. Astfel că, prețul pe mp pentru locuințele noi crește detașat (existând diferențieri clare în funcție de amplasamentele dezvoltărilor noi – în acest capitol fiind luată în calcul prețul mediu), garsonierele înregistrând valori medii sub 1350 €/mp, în timp ce apartamentele cu 2 și 3 camere înregistrează valori situate în jurul sumei de 1550 €/mp (lucru care afectează accesul familiilor tinere la spații locative de mari dimensiuni – trecerea de la apartamentul cu 2 camere la cel cu 3 făcându-se treptat și de multe ori prin accesarea unui credit ipotecar); pentru apartamentele cu 4 + camere se poate observa că prețurile medii pentru cele 4 categorii de construcții analizate în funcție de anul recepționării sunt cele mai mari, prețurile pentru construcțiile noi fiind de aproximativ 1700 €/mp – ceea ce conduce la preț mediu pentru apartamentele de 4+ camere de aproximativ 170.000 € - preț aproape prohibitiv pentru majoritatea locuitorilor din municipiul București. Figura 141. Evoluția prețurilor în S01/2008 față de S01/2019, pe zone de publicitate imobiliară Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. 159 Analiza indicatorilor în funcție de sub-piețe rezidențiale (Centru, Nord, Sud, Est, Vest). Analiza indicatorilor pe sub-piețe rezidențiale este un instrument util în procesul de planificare, deoarece sunt relevate principalele direcții de dezvoltare ale orașului. Pentru București, relevantă este analiza pentru cele 5 sub-piețe: Centru, Nord, Sud, Est, Vest, dată fiind dezvoltarea inițială de tip radial – concentric și de așezarea geografică a municipiului (câmpie, cu elemente naturale predominante alcătuite din luciul de apă – râul Dâmbovița și salba de lacuri din Nord)132. Figura 142. Împărțirea Municipiului București pe sub-piețele de analiză imobiliară și dezvoltarea direcțională a Municipiului București Sursa: Autorii. Analiza comparativă a celor 5 sub-piețe, confirmă tendința istorică de a dezvolta orașul către zona de nord, în lungul principalelor trasee structurante nord-sud, care istoric făceau legătura între curtea domnească, aflată acum în centrul municipiului și palatul Mogoșoaia. Astfel că, zona de nord este încă una din cele mai atractive și căutate zone, atât de investitori, cât și de locuitori, susținând mare parte din oferta premium atât de pe piața rezidențială, cât și din cea a spațiilor de birouri. Celelalte sub-piețe (excepție făcând zona centrală), rămân atractive mai ales datorită ofertei mari disponibile, la prețuri sub media înregistrată la nivelul municipiului, atât în primul semestru al anul 2019, cât și în peri oada analizată 2008-2018. 132 Componența cartierelor care formează sub-piețele descrise este redată în prima parte a documentului – în descrierea metodologiei. 160 Sub-piața imobiliară Centru Alcătuită din cartiere precum Unirii sau Cotroceni, dominată de marile bulevarde comerciale ale municipiului, este una din zonele cu cel mai mare grad eterogen, fiind un mix între nou și vechi, suferind perpetuu transformări, datorită gradului de atractivitate crescut. Intervențiile urbane în țesutul istoric, precum ridicarea Casei Poporului și trasarea Bulevardului Unirii (în perioada 1977-1990), sau trasarea axelor nord-sud sau est-vest din perioada interbelică, sau, mai recent, trasarea bulevardului Berzei – Buzești, ca axă de dublare a Căii Victoriei, toate au avut un rol de a regulariza țesutul urban și de a crea spații largi pietonale (asemenea marilor bulevarde din orașele europene). Astfel că, și oferta spațiilor de locuit din centru, este una la fel de diversă, precum sunt perioadele istorice în care acestea au fost clădite. Prețul mediu pentru sub -piața centru, înregistrat în S1-2019 a fost de 1.488 €/mp. Și în cadrul acesteia există diferențieri: de exemplu, zona bulevardului Unirii este una din cele mai scumpe zone din București, iar apartamentele puse la vânzare înregistrează valori peste media municipiului - de 1.559 €/mp pentru primul semestru al anului 2019. Comparativ, un alt cartier istoric care și-a prezervat mult mai bine caracterul, cartierul Cotroceni, înregistrează valori medii comparabile cu cele din nordul orașului - 1.713,53 €/mp. Sub-piața imobiliară Nord Sub-piața cu cea mai mare ofertă premium, este și zona care încă exercită cea mai mare atracție, oferind în continuare resurse de terenuri pentru dezvoltări imobiliare ample, fiind probabil una din zonele cele mai bogate în astfel de oferte din București, deși condițiile de trafic devin foarte dificile (mai ales pe direcția Ploiești-Brașov). Prețul mediu pentru sub-piața nord, înregistrat în S1-2019 a fost de 1.691 €/mp. Acest preț mediu a fost influențat de investițiile private ce s-au petrecut după anul 2008: construcția unor mari spații comerciale precum Promenada Mall sau Băneasa Mall, construcția un pol de birouri, unde Sky Tower este cea mai înaltă clădire din România etc. sau publice - construcția noului pod care leagă cartierele Aviației de zona Pipera /Voluntari. Astfel că, aceste cartiere - 1 Mai / Domenii, Aviației sau Herăstrău - Nordului, deși diferite din punct de vedere morfologic, beneficiază de o seamă de facilități: multiple mijloace de transport în comun (inclusiv, metroul pe magistrala nord-sud), mari spații verzi în proximitate, spații comerciale de mari dimensiuni, unități de învățământ etc. Și în cadrul acestei sub-piețe, diferențierile sunt substanțiale: cartierul Aviației (cartier creat în anii 1980, cu blocuri cu un regim mic de înălțime, P+4, fără lift interior, cu suprafețe interioare generoase pentru apartamente – media pentru cele cu 2 camere fiind în jur de 60 m.p. utili; cartier proiectat cu străzi interioare largi care oferă numeroase locuri de parcare) înregistrează un preț mediu de vânzare de 1.870,90 €/mp în S1-2019; comparativ, cartierul Herăstrău-Nordului, care beneficiază de proximitatea parcului Herăstrău, înregistrează unul dintre cele mai mari prețuri medii: 1.801,21 €/ mp, alături de cartierele Dorobanți – Floreasca (cu 1.986,05 €/mp) sau Kiseleff-Aviatorilor (1.945,46 €/mp). Cartierul 1 Mai (Mihalache), cu blocuri cu regim mare de înălțime, construite în anii 1960, cu apartamente de 2 camere cu suprafețe mai mici - de 45 m.p. utili, deși mai aproape de zona centrală, este unul din cartierele care se situează sub media sub-pieței - 1.597,00 €/mp. 161 Sub-piața imobiliară Est Sub-piața de est este alcătuită preponderent din marile ansambluri rezidențiale (cartiere dormitor) construite începând cu anii 1960 (majoritatea fiind construite până în anii 1980) alcătuind și una din zonele cele mai dens locuite din București și oferind unul din cele mai mari stocuri de vânzare. Din punct de vedere al accesibilității prețurilor aceasta se adresează clasei de mijloc, înregistrând o valoare medie de 1.309 €/mp pent ru S1 – 2019. Datorită diversității caracteristicilor cartierelor Colentina, Pantelimon sau Titan (cartiere cu densitate ridicată, cu blocuri cu regim mare de înălțime – mai ales în lungul bulevardelor principale), stocul mare de apartamente disponibil la vânzare, înregistrează valori medii de 1.080 €/mp - pentru cartierul Pantelimon, 1.096 €/mp - pentru cartierul Colentina sau 1.150 €/mp – pentru cartierul Titan. De asemenea, investițiile private au jucat și aici un rol decisiv – prin polarizarea pe care o exercită centrul comercial Obor (și dublarea acestuia cu mall Veranda sau cu Mega Mall și prelungirea cu Park Lake); totodată investițiile publice, precum construcția pasajului Doamna Ghica sau a viitoarei linii de metrou care face legătura directă între Piața Universității și Pantelimon, rămân puternice stimulente pentru investiții. 162 Sub-piața imobiliară Vest Alături de sub-piața de est, cea de vest este la rândul ei alcătuită preponderent din marile ansambluri rezidențiale (cartiere dormitor) construite începând cu anii 1960 (majoritatea fiind construite până în anii 1980) alcătuind una din zonele cele mai dens locuite din București și oferind unul din cele mai mari stocuri de vânzare. Din punct de vedere al accesibilității prețurilor, aceasta se adresează clasei de mijloc, înregistrând o valoare medie de 1.121 €/mp pentru S1 – 2019. Cartierele, fiind construite pe baza unor proiecte prestabilite și coordonate de autoritățile locale din acea vreme dispun, ca majoritatea cartierelor construite înainte de 1990, de dotările necesare – spații comerciale, unități de învățământ, fiind dublate de investițiile noi private (precum spațiile comerciale de mari dimensiuni – mall-urile AFI sau Plaza România, spațiile de birouri de lângă mall AFI) sa u investițiile publice (precum realizarea Parcului Moghioroș sau a unui nou parc în lungul bulevardului Timișoara, a pasajului Ciurel sau a extinderi liniei de metrou către Drumul Taberei). Deși cartierele ce compun această sub - piață au caracteristici diferite - cartierul Drumul Taberei fiind construit în perioada 1960-1975, are un regim de înălțime mai variat (cu blocuri cu regim mic de înălțime în interiorul cartierului, cu spații verzi interstițiale și locuri de parcare amenajate), și cartierul Militari – fiind construit în perioada 1977- 1994 ( cu blocuri cu regim mare înălțime, fără spații verzi amenajate, dar cu acces la metrou – magistrala est - vest), prețurile medii înregistrate sunt comparabile 1.096,05 €/mp pentru Drumul Taberei și 1.052,87 €/mp p entru cartierul Militari. Din punct de vedere imobiliar, pe site-urile imobiliare există doar zonele Drumul Taberei și Militari, fără alte subzone, părți de cartier. Astfel nu se poate face o distincție de preț între două sau trei zone din Militari, cum ar fi Păcii – Lujerului – Gorjului (zone de accesibilitate sporită și care au prețuri peste medie), sau în Drumul Taberei, între Favorit și Moghioroș, de exemplu. Sub-piața imobiliară Sud Sub-piața de sud este cea mai ieftină dintre sub-piețele analizate, înregistrând o valoare de 1.083 €/mp în S1- 2019. Deși este aproape de zona centrală, beneficiind de multiple mijloace de transport în comun, rămâne o sub - piață, în care se înregistrează valorile medii cele mai scăzute din București (sub 1000 €/mp pentr u S1 – 2019): Giurgiului - 949,54 €/mp, Rahova - 914,19 €/mp, Ghencea - 934,46 € - toate 3 cartierele fiind cartiere dezvoltate în lungul arterelor principale de acces în oraș în perioada 1960 - 1988, cu regim mare de înălțime și densitate, și în spatele cărora se află zone cu case. Cartierul Berceni este unul din cartierele rezidențiale principale dezvoltate dinainte de 1990, care deși are dimensiuni mai mici față de cartierul Titan sau Drumul Taberei, prezintă similitudini cu acestea: blocuri cu regim de înălțime variat (între 4 și 10 etaje), cu accesibilitate sporită, și care a beneficiat de investiții private (precum dezvoltarea centrului comercial Sun Plaza sau refacerea Pieței Sudului) sau de investiții publice (precum pasajul subteran de la Piața Sudului sau prelungirea liniei de metrou cu încă o stație la capătul Berceni – pentru a putea asigura mobilitatea locuitorilor din zonele rezidențiale nou dezvoltate în prelungire – în Popești Leordeni și Berceni). Zona Berceni a oferit și încă oferă o zonă extrem de bogată de terenuri pentru dezvoltări imobiliare. Astfel zona IMGB – Luica a devenit un pol de dezvoltare a centrelor de retail și ulterior rezidențială. 163 Analiza indicatorilor pe sectoare. Dacă analiza pe sub-piețe imobiliare rezidențiale este una specifică și utilă analizelor imobiliare, căci determină direcțiile potențiale de creștere ale orașului, gruparea indicatorilor de analiză pe sectoare este un instrument util pentru administrația publică. Se poate argumenta că analiza pe sub-piețe imobiliare este suficientă, însă din start trebuie specificat că, zona centrală (sub-piața centru) este împărțită între sectoare, excepție făcând Sectorul 6, iar acest influențează valorile prețurilor medii; deci analiza va oferi o perspectivă puțin diferită față de cea anterioară. De asemenea, această analiză este interesantă din perspectiva posibilităților de dezvoltare pentru fiecare sector în parte și pentru municipiu ca întreg, investiții corelate cu nevoile populației și intențiile autorităților publice. Analiza pieței rezidențiale pe sectoare a relevat următoarele aspecte relevante: • Sectorul 1 este sectorul cu cele mai mari prețuri medii înregistrate în întreaga perioadă analizată (2008-2019 l S1), fiind urmat de Sectoarele 2 și 3. Preferința investitorilor sau a locuitorilor pentru zona de nord, a făcut din Sectorul 1 unul din cele mai scumpe sectoare din punct de vedere imobiliar. In componența Sectorului 1, intră unele din cele mai atractive cartiere precum Kiseleff-Aviatorilor, Dorobanți, Floreasca, acesta găzduind și zona centrală de afaceri (CBD – central business district). Menținerea unor prețuri ridicate pentru locuințe în sectorul 1 (excepție făcând zona 1 Mai, de exemplu) a fost favorizată atât de existența unui fond construit de calitate a cărui valoare nu a scăzut sub prețul pieței (a se vedea cartierul Aviației), de prezența unor mari suprafețe naturale/verzi și de agrement (parcul Herăstrău, de exemplu), dar și de investițiile private în construcția unor noi spații de birouri / clădiri rezidențiale, care prin poziția lor au impus respectarea unor indicatori performanți în ceea ce privește calitatea spațiilor de locuit (suprafețe, spații verzi, dotări etc.). Totodată, Sectorul 1 este sectorul cu veniturile medii cele mai mari înregistrate la nivelul municipiului București (singurele zone cu populații cu venituri sub medie fiind cartierele Străulești și Giulești – care este împărțit cu Sectorul 6). • Sectorul 2 este un sector eterogen, compus din cartiere cu o dezvoltare rapidă în ultimii ani (a se vedea dezvoltarea districtului de afaceri Pipera-Dimitrie Pompeiu, dezvoltare cu reverberații și în piața imobiliară a Sectorului 1 – mari creșteri ale prețurilor la apartamente înregistrându-se în cartierul Aviației), cât și din cartiere dormitor, a căror cotă de piață a scăzut (a se vedea cartierul Pantelimon). Prezența cartierului de afaceri a ridicat media veniturilor în cartier, fără a desemna o tendință. Majoritatea populației cu venituri peste medie se află în inelul central, aspect care distorsionează piața per ansamblu. • Sectorul 3 este un sector eterogen, care la fel ca Sectorul 2, este compus din cartiere cu o dezvoltare rapidă în ultimii ani (a se vedea dezvoltarea nodului de afaceri Timpuri - Noi), cât și din cartiere dormitor (precum Titan). Spre deosebire de Sectorul 2, cota de piață a apartamentelor din cartierele Dristor sau Vitan Nou / Baba Novac nu a scăzut, acestea înregistrând o creștere constantă. De asemenea investițiile făcute în amenajarea spațiilor publice (spații verzi interstițiale, a spațiilor verzi din lungul bulevardelor) a contribuit la creșterea atractivității sectorului, lucru care a încurajat extinderea cartierului rezidențial Titan în lungul bulevardului Pallady, spre exemplu. Si aici, majoritatea populației cu venituri peste medie se află în inelul central, aspect care distorsionează piața per ansamblu. • Sectorul 4 este, la rândul lui, un sector eterogen cuprinzând atât parte din zona centrală, cât și cartiere dormitor. Deja, pentru Sectoarele 4,5 și 6, sondajul efectuat în cadrul SIDU a relevat că veniturile medii se situează sub valoarea de 700 de euro, diferența între veniturile medii înregistrate în Sectorul 1 și Sectorul 4 ajungând la până la 120 de euro. Acest aspect a influențat dezvoltarea cartierelor, majoritatea investițiilor private fiind făcute în afara limitei acestuia, fiind favorizate zonele precum Popești-Leordeni sau Berceni. Diferențele între cartiere sunt destul de evidente: cartierul Timpuri Noi – Tineretului, datorită situării în inelul central și a proximității față de parcul Tineretului concentrează o populație cu venituri peste 164 medie, în timp ce cartierul Giurgiului, aflat pe limita cu sectorul 5 concentrează o populație îmbătrânită, cu venituri mici. • indicatorii Sectorului 5 sunt distorsionați de prezența cartierelor care polarizează o populație cu venituri peste medie (de exemplu cartierul Cotroceni, cu prelungirea Panduri / 13 Septembrie) și a celor care polarizează o populație cu venituri mici și foarte mici (de exemplu, cartierul Rahova, cu subzona Ferentari, afectată de sărăcie extremă). Investițiile private în zone de birouri sau rezidențiale de mari amploare sunt încă la început (de exemplu clădirile de birouri Afi Tech Park sau Green Gate), în ciuda existenței unor parcele libere de mari dimensiuni. • Sectorul 6, este poate cel mai omogen sector din punct de vedere rezidențial, fiind dominat de prezența marilor cartiere construite în perioada anilor 1960-1990. Dominanta investițiilor private, în zona adiacentă autostrăzii A2, a fost legată de activitățile de logistică sau producție, mai puțin de cele de birouri. Accesibilitatea sporită, ca poartă de intrare din Vest (dinspre Pitești, pe A3) a favorizat dezvoltările rezidențiale pe limita teritoriului municipiului, investiții care au scăzut prețurile ofertate pentru locuințele din cartierele deja stabilite. Astfel, sectorul găzduiește populația cu veniturile medii cele mai mici înregistrate la nivelul municipiului, fără a avea cartiere etalon. Figura 143. Noi dezvoltări rezidențial, finalizate sau în curs de construire în perioada 2018-2021, clasificate după prețul la vânzare și după prețul mediu pe sector Sursa: Autorii. 165 Din perspectiva tipurilor de apartamente, se observă următoarele aspecte: • Pentru garsoniere – creșterile cele mai mari ale prețurilor medii au fost înregistrate în Sectorul 1 și în Sectorul 2 (în perioada 2016-2018), fiind urmate de sectoarele 3 și 4. Creșterea prețului mediu în Sectorul 6 este relativ constantă din 2014 și până acum, situându-se în jurul valorii de 5%, fiind favorizată de prezența campusului Regiei și de prezența Politehnicii. • Pentru apartamentele cu 2 camere – creșterile cele mai mari ale prețurilor medii au fost înregistrate în Sectorul 1 și în Sectorul 2 (în perioada 2016-2018), fără a fi mult peste mediile înregistrate în celelalte sectoare. Datorită prezenței programului Prima Casă, oferta pentru apartamente de 2 camere este încă depășită de cerere (prețul mediu al unui apartament de 2 camere putând fi acoperit dintr-un credit ipotecar garantat de stat – respectiv 65.000 euro). • Pentru apartamentele cu 3 camere, cele mai mari creșteri ale prețurilor medii au fost înregistrate în Sectorul 3 (cu un maxim în anul 2017), fiind urmate de Sectoarele 2, 5 și 6. Segmentul acesta este unul special, care se adresează familiilor cu copii și care, după, cum se observă, caută să se relocheze în zonele cele mai bine deservite de dotări (în special cele de învățământ). • Piața apartamentelor cu 4 camere, așa cum au arătat și analizele anterioare, a fost cea mai stabilă în perioada analizată. Desigur și aceasta a fost afectată de scăderile de prețuri post- boom imobiliar, însă, fiind o piață de nișă, care se adresează unui segment din populație cu venituri peste medie și mari (datorită costurilor ridicate de achiziție), și-a păstrat clienții de nișă, stocurile disponibile la vânzare fiind mult mai mici comparativ cu cele de 2 și 3 apartamente, care formează majoritatea. Pe acest segment, de departe cea mai bună evoluție a fost înregistrată în Sectorul 5, mai exact în partea centrală a orașului. Toate celelalte sectoare au înregistrat creșteri ale prețului mediu, situate în jurul valorilor de 5-6%. 166 Figura 144. Numărul de locuințe finalizate în anul 2016 (INS-DRS) și venituri medii ale populației (iunie 2019, conform rezultatelor sondajelor efectuate în cadrul SIDU), pe sectoare Sursa: Prelucrarea datelor din INS-DRS și sondajele din cadrul SIDU. Analiza indicatorilor pe zone de publicitate imobiliară. La nivel de zonă de publicitate imobiliară se detașează câteva aspecte relevante cu privire la evoluția prețurilor, pe zone de publicitate imobiliară: • Cartierele aflate în zonele premium (precum cele din nordul capitalei) au suferit cele mai mici scăderi față de anul 2008, păstrându-și poziția în clasamentul preferințelor cumpărătorilor. Investițiile numeroase în clădiri de birouri clasă A, conturarea unui pol de spații de birouri și comercial în zona Pipera – Aviației (datorită disponibilității terenurilor libere de construcției și a accesibilității sporite), a atras inevitabil și dezvoltarea rezidențială, permițând păstrarea unei valori ridicate și pentru stocurile existente. Astfel, dacă în 2008-2010 se construiau mici blocuri de 3-4 etaje, noile dezvoltări au trecut la dimensiuni mai mari atât din punct de vedere al regimului de înălțime, cât și al numărului de apartamente (putând enumera dezvoltările precum Metropolitan Aviației, New Point, UpGround, Laguna Residence, Belvedere Residence, North Park, Aviației Park, Aviației Tower, One etc.). Cartierul Aviației va rămâne în continuare o zonă extrem de căutată, mai ales de tinerii care lucrează în birourile din 167 proximitate. Tot în zona de nord, cartierul 1 Mai (Mihalache) se prezintă ca o zonă distinctă, fiind afectată de scăderi mici ale prețurilor, analizate în perioada 2008-2019, fiind o zonă caracterizată de proiecte rezidențiale noi tip “boutique” cu un număr între 10 și 30 de unități, pe lângă care au apărut și câteva proiecte rezidențiale noi de dimensiuni mai mari (cum ar fi Domenii Park și Arcadia). • Zonele rezidențiale constituite în perioada de dinainte de 1990, precum cartierele Drumul Taberei, Militari, Titan, Berceni, Colentina sau Pantelimon sunt cele care se adresează în continuare clasei de mijloc, având un cel mai mare stoc existent de apartamente. Deși, toate cartierele beneficiază de același grad de dotare inițial, evoluția fiecăruia în contextul sub- piețelor a determinat o poziționare mai atractivă sau mai puțin atractivă pe piața imobiliară. • Zona Drumul Taberei și Militari, două din cele mai dens populate cartiere, cu o populație estimată la circa 600.000 locuitori, atrage în continuare noi dezvoltări, ca urmare a investițiilor publice în rețeaua de transport public subteran. Acestea au suferit scăderi accentuate ale prețurilor în perioada analizată, față de anul 2008, urmând acum un trend ascendent datorită noilor dezvoltări rezidențiale (care vor contribui și mai mult la densificarea cartierelor – cu peste 50.000 locuitori). In Drumul Taberei cele mai noi dezvoltări sunt Gran Via Park, Moghioroș Park Residence, Drumul Taberei Residence, Timișoara 58, alături de alte numeroase proiecte de mici dimensiuni răspândite prin cartier. In zona Militari, cele mai noi dezvoltări sunt Rotar Park, 10 Blocks, precum și proiectele sub umbrela 21 Residence – Politehnica, Lujerului; și aici există numeroase proiecte de mici dimensiuni atât adiacente Bulevardului Iuliu Maniu, cât și Uverturii. Oferta aici este echilibrată foarte mult de stocurile de apartamente construite înainte de 1990.133 • Cartierele din est, Colentina și Pantelimon, au fost și ele afectate de scăderile de prețuri. In cazul cartierului Colentina se poate observa o prelungire a crizei până către sfârșitul lui 2015, prețul mediu coborând sub 900 Euro/ mp, iar revenirea a fost extrem de lentă în ultimii 3 -4 ani. Investițiile private mari sunt puține: Rose Garden (amplasat chiar pe Sos. Colentina), proiectul Planorama sau Romfelt Plaza/redenumit Doamna Ghica Plaza, NeoPeninsula; Citta Residential Park este cel mai nou și mai mare proiect rezidențial din Pantelimon, alături de proiectul Vivenda care este amplasat pe limita cu cartierul Titan. • Cartierul Titan, care găzduiește aproximativ 400.000 locuitori, a fost construit în jurul Parcului IOR. In cazul cartierului Titan, care în 2008 a înregistrat un preț mediu de 2.100 Euro/mp – cel mai ridicat al zonei de est, se poate observa scăderea constantă până la un minim 950 Euro/mp la sfârșitul lui 2014. Cartierul Titan, a fost după apariția programului Prima Casă, unul dintre cele mai bogate în oferte noi rezidențiale care se adresau cumpărătorilor. Astfel că, zona Theodor Pallady a fost în ultimii ani, zona cu cea mai mare dezvoltare din București (lucru facilitat de accesibilitatea sporită - bulevardul larg, prezența liniei de metrou și a mijloacelor de transport suprateran pe bulevardul T. Pallady și accesul către A3, dublată de disponibilitatea terenurilor de dimensiuni generoase), aici fiind localizate proiecte de dimensiuni mari și medii (Pallady Towers, Metropolitan, Pallady Residence etc.). • Adiacent cartierului Titan, se poate observa dezvoltarea cartierului Dristor/Vitan Nou, prin inserțiile noi apărute în zona Mihai Bravu, ca urmare a investiției pilon – Asmita Gardens. In cartierul Dristor/Vitan Nou se poate observa o creștere constantă a prețurilor din 2014 și până acum, ca urmare a investițiilor noi derulate în zonă (construcția pasajului Mihai Bravu și a 133Mai mult, noile proiecte imobiliare apărute în ultimii ani pe limita municipiului București au capitalizat reputația stabilită a cartierelor, astfel încercând să se promoveze cât mai bine, folosindu-se de localizarea acestora. Astfel că, în statistica prețurilor de vânzare au intrat și proprietăți care sunt adiacente cartierului efectiv, însă sunt promovate ca și cum ar face parte din acel cartier - în statistica cartierului Militari, cu siguranță sunt incluse și oferte din alte unități administrativ – teritoriale, precum Chiajna sau Dudu; la fel și în Drumul Taberei, cu siguranță, sunt incluse oferte din Prelungirea Ghencea (care aparține de Bragadiru). Acest aspect ce ține de metodologia de colectare a datelor este important, căci poate influența foarte mult variația de prețuri a unei zone. 168 mall-ului Park Lake – pe limita cu cartierul Titan), investiții care încep să revitalizeze zona, și să o transforme într-una cu puternic caracter rezidențial (din comercial). • Cartierele din zona de sud sunt în continuare cele mai accesibile din punct de vedere al prețurilor, acestea fiind dintre cele mai afectate în perioada post- boom imobiliar. Statistica pieței imobiliare rezidențiale analizată în perioada 2008-2019 ne arată că în cele 3 zone (Giurgiului, Rahova și Ghencea) prețurile odată prăbușite, nu și-au revenit și nici nu au fost create premisele pentru o evoluție ascendentă viitoare. In aceste cartiere nu au fost făcute investiții de mari anvergură, iar oferta de noi locuințe este limitată la inserții punctuale pe terenurile disponibile. Figura 145. Evoluția prețurilor medii la vânzare 2019 față de anul 2008, pe tipuri de apartament, pe zone de publicitate imobiliară Garsoniere – evoluție preț mediu 2008 – S1 versus 2019 – S1 Parcul Carol (Cantemir-Marasesti) Victoriei-Romana-Universitate Decebal-Calea Calarasilor Tineretului-Timpuri Noi 13 Septembrie-Panduri Grivitei-Gara de Nord Iancului-Mihai Bravu Dorobanti-Floreasca Herastrau-Nordului Dristor-Vitan Vechi Kiseleff-Aviatorilor Stefan Cel Mare Dacia-Eminescu Drumul Taberei Bucurestii Noi Necunoscuta Pantelimon Ferdinand Vitan Nou Cotroceni Giurgiului Colentina Ghencea Crangasi Baneasa Mosilor Giulesti Berceni Aviatiei Rahova Militari Pipera 1 Mai Unirii Titan Tei 0% -10% -15% -20% -30% -33% -40% -36% -36% -39% -39% -39% -39% -39% -40% -41% -42% -42% -43% -43% -44% -44% -45% -45% -45% -45% -50% -45% -46% -46% -48% -48% -48% -48% -48% -48% -48% -53% -60% -55% -58% -70% 169 -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% -32% 1 Mai -42% 1 Mai -46% 13 Septembrie-Panduri -44% 13 Septembrie-Panduri -28% Aviatiei -36% Aviatiei -35% Baneasa -37% Baneasa -44% Berceni -48% Berceni -35% Bucurestii Noi -39% Bucurestii Noi -42% Colentina -47% Colentina -49% Cotroceni -38% Cotroceni -41% Crangasi -40% Crangasi -31% Dacia-Eminescu -37% Dacia-Eminescu -43% Decebal-Calea Calarasilor -37% Decebal-Calea Calarasilor -37% Dorobanti-Floreasca -21% Dorobanti-Floreasca -40% Dristor-Vitan Vechi -34% Dristor-Vitan Vechi -45% Drumul Taberei -41% Drumul Taberei -44% Ferdinand -36% Ferdinand -50% Ghencea -47% Ghencea -40% Giulesti -43% Giulesti -49% Giurgiului 170 -45% Giurgiului -40% Grivitei-Gara de Nord -37% Grivitei-Gara de Nord -23% Herastrau-Nordului -19% Herastrau-Nordului -41% Iancului-Mihai Bravu -38% Iancului-Mihai Bravu -39% Kiseleff-Aviatorilor -17% Kiseleff-Aviatorilor -47% Militari -44% Militari -47% Mosilor -36% Mosilor -46% Necunoscuta -47% Necunoscuta -43% Pantelimon -43% Pantelimon -41% Parcul Carol (Cantemir-… -28% Parcul Carol (Cantemir-… -32% Pipera Apartamente cu 3 camere – evoluție preț mediu 2008 – S1 versus 2019 – S1 Apartamente cu 2 camere – evoluție preț mediu 2008 – S1 versus 2019 – S1 -18% Pipera -46% Rahova -45% Rahova -39% Stefan Cel Mare -30% Stefan Cel Mare -39% Tei -35% Tei -39% Tineretului-Timpuri Noi -36% Tineretului-Timpuri Noi -45% Titan -40% Titan -41% Unirii -40% Victoriei-Romana-Universitate -39% Unirii -39% Vitan Nou -33% Victoriei-Romana-Universitate -35% Vitan Nou -5% -50% -45% -40% -35% -25% -20% -15% -10% -30% 0% -26% 1 Mai -43% 13 Septembrie-Panduri -25% Aviatiei -30% Baneasa -37% Berceni -32% Bucurestii Noi -34% Colentina -27% Cotroceni -36% Crangasi -32% Dacia-Eminescu -43% Decebal-Calea Calarasilor -17% Dorobanti-Floreasca -35% Dristor-Vitan Vechi -39% Drumul Taberei -22% Ferdinand -37% Ghencea Giulesti 171 -47% Giurgiului -40% Grivitei-Gara de Nord -13% Herastrau-Nordului -39% Iancului-Mihai Bravu -28% Kiseleff-Aviatorilor -39% Militari -41% Mosilor -42% Necunoscuta -40% Pantelimon -21% Parcul Carol (Cantemir-Marasesti) -23% Pipera Apartamente cu 4+ camere – evoluție preț mediu 2008 – S1 versus 2019 – S1 -43% Rahova -24% Stefan Cel Mare -30% Tei Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. -33% Tineretului-Timpuri Noi -38% Titan -37% Unirii -22% Victoriei-Romana-Universitate -33% Vitan Nou Tabelul 9. Evoluția prețurilor S01/2008 față de S01/2019. pe zone de publicitate imobiliară Garsoniere Ap. 2 camere Ap. 3 camere Ap. 4 camere etaj intermediar - etaj intermediar - etaj intermediar - etaj intermediar - etaj preț vânzare etaj preț vânzare etaj preț vânzare etaj preț vânzare parter/ ultimul- parter/ ultimul- parter/ ultimul- parter/ ultimul- preț mediu preț mediu preț mediu preț mediu mediu mediu mediu mediu Cartier 1 Mai - 43,19% - 35,06% - 35,55% - 49,62% - 13,64% - 20,71% - 20% - 19,57% (Domenii) 13 septembrie - 47,06% - 47,16% - 43,02% - 45,19% - 51,54% - 46,17% - 43,43% - 55,02% Aviației - 28,57% - 6,96% - 37,56% - 32,35% - 26,84% - 24,39% 18,48% 9,62% Băneasa - 48% - 29,73% - 48,13% - 38,71% - 25% - 30,02% 26,8% - 4,42% Berceni - 51,37% - 50% - 47% - 47,12% - 39,53% - 42,31% - 39,31% - 36,7% București Noi - 40% - 35,92% - 40,37% - 40,43% - 37,67% - 35,96% - 38,3% - 56,94% Colentina - 55,42% - 47,88 - 48,7% - 46,9% - 40,23% - 42,86% - 37,58% - 38,71% Cotroceni - 64,76% - 59,09% - 47,31% - 45,92% - 52,68% - 53,51% - 47,55% 5,26% Crângași - 42,41% - 41,38% - 34,25% - 41,39% - 42,48% - 40,74% - 46,26% - 37,74% Dacia- - 56,63% - 55,21% - 45,45% - 38% - 12,11% - 32,17% - 29,69% - 38,29% Eminescu Decebal-Calea - 48% - 46,67% - 37,02% - 37,5% - 34,21% - 35,81% - 42,86% - 44,44% Călărașilor Dorobanți- - 28,49% - 41,41% - 37,93% - 25,32% - 27,66% - 7,56% 5% 15,48% Floreasca Dristor- - 42,31% - 42,21% - 42,11% - 42,92% - 41,43% - 36,24% - 38,71% - 30,3% Vitanul Vechi Drumul - 48,49% - 43,14% - 50% - 45% - 46,89% - 43,85% - 46,25% - 42,4% Taberei Ferdinand - 44,3% - 49,38% - 46,85% - 48,08% - 35,78% - 30,91% - 30,27% - 3,33% Ghencea - 22,22% - 53,69% - 51,69% - 52,26% - 42,19% - 47,35% - 54,36% - 17,27% Giulești - 33,33% - 53,24% - 37,99% - 44,79% - 50,4% - 49,16% - - Giurgiului - 58,55% - 55,26% - 47,73% - 50% - 49,6% - 49,15% - - 38,93% Griviței- Gara - 51,62% - 50,35% - 51% - 43,2% - 31,77% - 46,99% - 35,16% - 58,99% de Nord Herăstrău - - 20% - 66,86% - 44,51% - 43,1% - 8,51% - 34,88% - 11,56% - 29,81% Nordului Iancului-Mihai - 41,56% - 44,02% - 41,67% - 35,17% - 32,21% - 39,31% - 29,71% - 37,86% Bravu Kiseleff- - - 54,55% - 35,48% - 39,51% - 14,97% - 1,53% - 10,28% 10,43% Aviatorilor Militari - 48,03% - 51,33% - 50,96% - 46,23% - 46,92% - 43,61% - 43,48% - 43,33% Moșilor - 39,8% - 44,57% - 56,88% - 42,86% - 8,82% - 39,28% - 55,92% - 41,88% Pantelimon - 57,33% - 48% - 38,89% - 45% - 43,1% - 43,3% - 35,61% - 42,9% Parcul Carol(Cantemi - 43,25 - 35 - 35 -32 - 15,28% 3,79% - 54,56% - 14,01% r-Mărășești) Pipera 20,88% 17,54% 10,53% - 42,57% - 41,46% - 41,24% - 16,67% - 25,65% Rahova - 60,74% - 54,93% - 49,79% - 48% - 50% - 47,15% - 42,38% - 42,86% Stefan cel - 41,62% - 25,63% - 27,5% - 36,27% 0% - 27,02% - 29,17% - 4,68% Mare Tei - 38,96% - 39,87% - 45,18% - 42,82% - 37,6% - 39,29% - 45,71% - 44,12% Tineretului- - 41,49% - 32,58% - 44,81% - 41,61% - 26,25% - 36,47% - 41,03% - 38,33% Timpuri noi Titan - 45,34% - 47,68% - 47,62% - 44,55% - 42,19% - 40,91% - 42% - 42,53% Unirii - 47% - 39,25% - 45,79% - 36,11% - 35,45% - 34,48% - 34,69% - 27,78% 172 Garsoniere Ap. 2 camere Ap. 3 camere Ap. 4 camere etaj intermediar - etaj intermediar - etaj intermediar - etaj intermediar - etaj preț vânzare etaj preț vânzare etaj preț vânzare etaj preț vânzare parter/ ultimul- parter/ ultimul- parter/ ultimul- parter/ ultimul- preț mediu preț mediu preț mediu preț mediu mediu mediu mediu mediu Cartier Victoriei- Romana- - 46,86% - 43,67% - 44,63% - 45% - 34,34% - 24,1% - 8,3% - 29,42% Universitate Vitanul Nou - 44,25% - 38,71% - 37,5% - 39,29% - 51,5% - 30,57% - 35,1% - 39,74% Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare 173 Figura 146. Prețuri medii pe zone de publicitate imobiliară (euro pe m 2) la garsoniere, apartamente cu 2, 3 și cu 4+ camere (S01/2019) Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. 174 Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. 175 Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. 176 Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. 177 Analiza impactului derulării Programului Prima Casă. Programul Prima Casă134 a fost lansat pe piața financiar-bancară în data de 20 mai 2009, prin Ordonanța de Urgentă nr.60, ca urmare a instalării crizei imobiliare, fiind susținut deopotrivă și de către dezvoltatorii strategici, activi în acea perioadă, cât și de instituțiile statului care doreau o revigorare a economiei. Astfel, acest program a avut un dublu impact: (1) în primul rând a fost o măsură socială, prin care persoanele care-și achiziționau pentru prima dată o casă, puteau accesa credite ipotecare în condiții favorabile, (2) fiind, în același timp, o măsură de resuscitare a unei piețe imobiliare, care se confrunta cu cea mai mare criză cunoscută la nivel național, până la acel moment. Acest tip de program este folosit în multe din țările din Europa de Vest, având o tradiție de zeci de ani, fiind un program social, care se adresează în special tinerilor (first- time buyers). La nivel național, în primul an de la lansare au fost achiziționate 24.300 de locuințe, iar media achizițiilor s-a situat în jurul valorii de 36.000 euro. Până la sfârșitul anului 2018, FNGCIMM raporta un număr de peste 260.000 de garanții acordate și promisiuni de garantare pentru cumpărarea locuințelor la nivel național. De-a lungul timpului, programul a suferit diferite modificări, ajungând în anul 2019 la următoarele plafoane pentru garanțiile individuale135: • Pentru achiziția locuințelor noi sau consolidate (recepționate la terminarea lucrărilor de construcție cu mai mult de 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat) maximum 66.500 euro; • Pentru construcția de locuințe individuale, maximum 66.500 euro, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din devizul estimativ de lucrări, anexă la contractul de construire a locuinței; • Pentru construcția de locuințe în regim asociativ, maximum 72.500 euro, dar nu mai mult decât valoarea rezultată din devizul estimativ de lucrări; • Pentru achiziția altor categorii de locuințe (recepționate la terminarea lucrărilor de construcție cu mai mult de 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat) maximum 57.000 euro; Este considerat a fi cel mai de succes program lansat de autorități, chiar dacă pe parcurs a suferit o serie de modificări menite să reglementeze procedurile de acordare și să implementeze noi reguli, impuse de propria evoluție și dezvoltare. La nivelul anului 2019 programul Prima Casa este derulat prin intermediul a 15 bănci finanțatoare și care sprijină acest program: BRD-GSG, BCR, Banca Transilvania, CEC Bank, ING Bank, Raiffeisen Bank, OTP Bank, Banca Românească, Garanti Bank, Unicredit Bank, Intesa Sanpaolo Bank, Marfin Bank, Credit Agricole, Leumi Bank și First Bank. Prin amploarea sa, programul Prima Casă a determinat, în timp, crearea unor produse imobiliare care să corespundă unui tipar. Este de așteptat, ca în următoarea perioadă influența programului social să se diminueze, ca răspuns la apariția, în paralel, a unor noi produse ipotecare ale băncilor comerciale. Dincolo de concurența dobânzilor interbancare, cel mai mult a contat, pentru cei care au aplicat pentru acest instrument de creditare, avansul de 5%, mult sub limita inferioară în vederea accesării unui credit ipotecar clasic, unde avansul este cuprins între 15% și 30%. Dincolo de avantajele și beneficiile acestui program au existat și critici aduse, mai ales cu privire la aplicarea plafonului de 66.500 euro, care a dus de fapt la o menținere artificială a unor preturi, la o 134 Programul “Prima casă” este un program guvernamental care are ca obiectiv facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziția sau construirea unei locuințe prin contractarea de credite garantate de stat. Garanțiile acordate în cadrul Programului sunt garanții în numele și în contul statului, iar procentul de garantare se aplică în funcție de categoria de locuință: 40% pentru locuințe aflate în exploatare curentă pe perioade mai mari de 5 ani de la data efectuării recepției la terminarea lucrărilor de construcții noi sau de intervenție în vederea consolidării și/sau reducerii riscului seismic, după caz, destinate achiziționă rii, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL; 50% locuințe noi, destinate achiziționării, inclusiv cele construite prin programele derulate de ANL, pentru care documentele de recepție la terminarea lucrărilor de construcții noi au data de emitere/încheiere cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat - conform site-ului fngcimm.ro. 135 conform site-ului fngcimm.ro / accesat în ianuarie 2019 178 cotație care nu avea de-a face cu realitatea pieței, nelăsând posibilitatea pieței de a se autoreglementa, așa cum ar face o piață liberă. Cert este că radiografia cererii pe segmental rezidențial, ne arată că stocurile existente nu au fost niciodată capabile să satisfacă cererea, puterea de cumpărare fiind cea care a suferit tot timpul din cauza lipsei instrumentelor de creditare pe piață. Programul Prima Casă a fost, la un moment dat, singurul instrument care a putut să susțină atât beneficiarii, cât și pe dezvoltatorii. In esența sa, un program de natură socială, însă prin implementarea sa la o scară mult mai largă, fără a defini foarte clar valoarea prag maximă a veniturilor celor care puteau beneficia de acest program, Prima Casă a influențat enorm piața imobiliară prin echilibrarea și compensarea instrumentelor lipsă de creditare într-o anumită perioadă, devenind ulterior un instrument de creditare prin care se puteau accesa locuințe la nivelul de preț (plafonat prin Prima Casă și adoptat de dezvoltatorii imobiliari). In alte țări, acolo unde clasa de mijloc este suficient prezentă, acest program are o tradiție și nu s-a întrerupt niciodată. Au existat țări, precum Italia, unde și asociațiile profesionale au lansat programe naționale în domeniul imobiliar (inițiativa FIAIP - Federația Italiană a Agenților Imobiliari Profesioniști care, la nivel național, a lansat programul „Se riparte l’immobiliare, riparte l’Italia”, unde revitalizarea pieței imobiliare era echivalentă cu relansarea economiei țării). Programul Prima Casă ar trebui să reprezinte un factor de stabilitate, de ajutor a tinerilor, de continuitate, ca bază socială și economică, dar și de susținere a unei piețe care în acest moment, deși auto-reglementată, duce lipsă de produse ipotecare diversificate (care să aibă un rol social mult mai pronunțat). După debutul crizei imobiliare din 2008, odată cu apariția programului Prima Casă și a Legii prin care se puteau vinde anumite locuințe noi cu un TVA mai mic, de numai 5%, a fost creat un nou produs pe piață: apartamentele care se încadrau în parametrii stabiliți de legile menționate mai sus. Astfel se explică și creșterile generale ale prețurilor medii după anul 2014, când au început să apară din ce în ce mai multe proiecte, cele noi având ca scop principal vânzarea unităților cu TVA de 5%, mai ales că prin program se puteau achiziționa și locuințe vechi. Astfel că, analiza numărului creditelor ipotecare acordate prin programul Prima Casă, relevă, conform datelor primite de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri, că în perioada 2009 – 2018, un număr de 61.111 credite acordate pentru București și un număr de 24.307 credite acordate pentru județul Ilfov. Distribuția creditelor acordate, în funcție de numărul de camere, relevă, așa cum era de așteptat, un maxim pentru creditele acordate pentru achiziția de apartamente cu 2 camere (de 47.600 de credite acordate în total pe București și județul Ilfov, în perioada analizată). Comparativ, municipiul București depășește toți indicatorii înregistrați față de județul Ilfov, excepție făcând creditele pentru achiziția apartamentelor cu 4 camere. 179 Figura 147. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018, pentru Municipiul București și pentru Județul Ilfov Sursa: Prelucrarea datelor puse la dispoziție de către FNGCIMM prin adresa RCP 1643 / 06.06.2019 . Repartiția pe sectoare, în cadrul municipiului București, relevă o concentrare mare a creditelor acordate prin program în sectoarele 3 și 6, cu aproximativ 50% din totalul creditelor acordate; sectorul 1 fiind sectorul cu cel mai mic număr de credite acordate prin acest program (10%). Această statistică se suprapune peste sectoarele cu cele mai mari densități de locuințe – ale căror valori de tranzacționare se învârt în jurul valorii maxime de creditare. Proporția cea mai mare a creditelor acordate, la nivelul municipiului, a revenit apartamentelor cu 2 camere – peste 55% din totalul creditelor acordate prin program; fiind urmate de creditele pentru apartamentele cu 3 camere - aproximativ 30%. Figura 148. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009-2018, pentru Municipiul București, și distribuția lor după tipul de apartament pentru care s -a acordat creditul Sursa: Prelucrarea datelor puse la dispoziție de către FNGCIMM prin adresa RCP 1643 / 06.06.2019. 180 Figura 149. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018, pentru Municipiul București, și distribuția lor după tipul de apartament pentru care s -a acordat creditul Sursa: Prelucrarea datelor puse la dispoziție de către FNGCIMM prin adresa RCP 1643 / 06.06.2019 . După vechimea locuințelor, repartiția creditelor este în favoarea locuințelor mai vechi de 5 ani la acordarea garanției – ceea ce relevă că un procent mai mic din populație a dispus de un avans mai mare de 5% pentru achiziționarea unei locuințe peste plafonul impus prin program. Astfel, că peste 60% din locuințele achiziționate prin programul Prima Casă, în perioada 2009-2018, atât în municipiul București, cât și în județul Ilfov, au fost locuințe vechi. Figura 150. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018 pentru București și distribuția lor după vechimea construcției Sursa: Prelucrarea datelor puse la dispoziție de către FNGCIMM prin adresa RCP 1643 / 06.06.2019 . Dacă în Sectoarele 5, 4, 2 și 1, proporția între apartamentele noi și cele vechi este relativ egală pentru creditele acordate prin program, pentru celelalte 2 sectoare rămase, au fost tranzacționate aproape dublu ca număr apartamentele vechi (datorită unui stoc existent foarte generos și a unei înnoiri treptate a acestuia). 181 Figura 151. Numărul creditelor acordate prin programul Prima Casă în perioada 2009 -2018, pe sectoare, și distribuția lor după vechimea construcției Sursa: Prelucrarea datelor puse la dispoziție de către FNGCIMM prin adresa RCP 1643 / 06.06.2019 . Fondul de locuințe sociale. Bucureștiul înregistrează, de asemenea, un număr foarte mare de cereri pentru locuințe sociale: 20.000 de cereri înregistrate atât la PMB, cât și la sectoare136, majoritatea solicitanților fiind persoane din grupe de risc social: persoane cu venituri foarte mici, vârstnici, persoane care și-au pierdut locuințele în urma retrocedărilor, persoane cu dizabilități sau familii monoparentale. Comparativ cu oferta de unități disponibile și, în acest caz, cererea depășește cu mult ceea ce este disponibil pe piața rezidențială. Fondul de locuințe dezvoltat prin programul derulat de ANL, program care se adresează tinerilor cu vârste cuprinse între 18 și 35 de ani la data depunerii cererii pentru repartizarea unei locuințe construite prin ANL și destinate închirierii, persoane care nu își permit să cumpere sau să închirieze o locuință de pe piața liberă137 se dovedește a fi și el insuficient. Acestea se află în următoarele amplasamente: Programul de construcții locuințe cu credit ipotecar138 Amplasamente recepționate în perioada 2000 – 28.06.2017 Regim Nr. u. l. recepționate/ Localitate Amplasament înălțime predate beneficiarilor B-dul Ion Mihalache 187 S+P+8(9)E 37 DS+P+1E, Str. Parcului nr. 67-79 124 Sector 1 P+1E Str. Fabrica de Cărămidă P+1E 90 Cartier Henri Coandă - case P+1E(+M) 182 Str. Cernăuți nr. 31 P+4E 100 BUCUREŞTI Sector 2 Str. Maior Băcilă Vasile nr. 28-30 S+P+3E+M 83 Str. Baicului nr. 65-67 P+4E 80 Str. Vitioara P+1E 42 B-dul Unirii - bl. F3 S+P+M+8E 75 Sector 3 B-dul Unirii - bl. G1, tr. 4 S+P+M+7E 20 B-dul Unirii - bl. G1, tr. 5 S+P+M+10E 32 136 https://www.mediafax.ro/social/gabriela-firea-in-bucuresti-sunt-20-000-de-cereri-pentru-locuinte-sociale- 18783316 137 https://www.anl.ro/ro/locuinte-pentru-tineri/ 138 https://www.anl.ro/ro/locuinte-pentru-tineri/ 182 Programul de construcții locuințe cu credit ipotecar138 Amplasamente recepționate în perioada 2000 – 28.06.2017 Regim Nr. u. l. recepționate/ Localitate Amplasament înălțime predate beneficiarilor Str. Max. Popper - bl. F6 S+P+8E 60 Aleea Potaisa nr. 3 P+4E 60 P+4E 397 Cartier Brâncuși P+E 133 Sector 6 Sos Virtuții nr. 22, bloc R10 P+8E 101 P+1E+M, Intrarea Godeni nr. 16A 103 P+2E+M Str. Apeductului P+4E 55 Cartier Henri Coandă - bl. A22 (lot 712), A26 (lot 721), bl. A21 (lot 700) P+3E+M 15 ILFOV Voluntari și bl. A27 (lot 754) Cartier Henri Coandă - case P+1E(+M) 236 AMPLASAMENTE RECEPŢIONATE 2001- 31.12.2019 DIN PROGRAMUL "LOCUINŢE PENTRU TINERI, DESTINATE INCHIRIERII"139 BUCUREŞTI Sector 3 Aleea Cioplea, nr. 3-5 (Cămin 1 și 2)+ modernizare 90 Str. Alexander von Humbold 62 Aleea Cioplea nr. 4 50 Şos.Gării Cățelu nr.170 -174 90 Sector 2 Spitalul Colentina, Bl. Ştefan cel Mare nr.21 100 Str. Maior Băcilă, et.I 83 Str. Maior Băcilă, et.IV 83 Str. Maior Băcilă, et.III 83 Sector 4 Cartier Tonitza, Şos. Olteniței nr. 219, Zona I, bloc Z1.3 48 Cartier Tonitza, Şos. Olteniței nr. 219, bloc ZI1, etapa I, bloc Z.I.2 72 Sector 6 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona A, etapa 1 204 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona A, etapa 2 204 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona A, etapa 3 182 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona A, etapa 4 182 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona A, etapa 5 204 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona A, etapa 6 204 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona C, etapa 8 128 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona C, etapa 1, bl. 150 C1.7, C1.8, C1.1 Sector 6 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona C, etapa 7, bloc 112 C1.12, C1.9 Cartier Brâncuși, Valea Oltului - B-dul Timișoara, zona C, etapa 9, bloc 109 C1.13, C1.14 Total unități libere BUCUREŞTI 2,440 Pentru amplasamentele care se află în stocul destinate închirierii, legea permite achiziția ulterioară a acestora, ceea ce pe termen lung, poate conduce la schimbarea destinației originale a locuințelor, acestea trecând în proprietate privată. Stocul de locuințe deținut de ANL este insuficient comparativ cu cererea și mai mult, așa cum este prezentat pe site-ul ANL, stocul de unități necontractate prin credit ipotecar este majoritar amplasat în cartierul Henri Coandă și se vinde cu prețuri cuprinse între 54.949 euro și 168.758 euro (cu TVA inclus), 139 https://www.anl.ro/ro/locuinte-pentru-tineri/ 183 situându-se în categoria locuințelor mai puțin accesibile, dacă se consideră un venit mediu de 4.050 lei / echivalent 862 euro / lună. De aceea, deficitul de locuințe sociale / accesibile grupurilor defavorizate a fost preluat în mare parte prin achizițiile derulate prin Programul Prima Casă. Rezultatele directe ale acestei situații, în fapt, s-au materializat prin plafonarea unui preț mediu pentru un apartament de 2 camere în jurul valorii de 65.000 de euro în municipiul București și în dezvoltarea și extinderea zonei periurbane a acestuia, prin dezvoltarea unor zone cu locuințe accesibile ca preț, dar fără dotări și servicii adecvate. 6.4.2 Piața birourilor In anul 2019, Bucureștiul a înregistrat un stoc de aproximativ 3 milioane mp de spații de birouri modern, dintre care birourile clasă A reprezintă aproximativ 75%, corespunzând unei densități de 1.590 mp GLA / 1000 locuitori. Spațiile livrate în primul semestru al anului 2019, de peste 190.000 mp, au depășit valorile totale ale anului 2018 cu peste 14%. Nivelul chiriei prime a rămas stabil la nivelul semestrului I al anului 2019 – la valoarea medie de 18.5 euro/mp. Rata de neocupare a scăzut la un nivel record de 8,2% la sfârșitul lui 2018, ca apoi să crească la un nivel de 9,2% în 2019, ca urmare a noilor livrări de spații. Rata de neocupare a rămas relativ stabilă până la sfârșitul lui 2019, ca urmare a contrabalansării între oferta de spații noi și cererea nouă. Ratele de neocupare continuă să fie inegal distribuite pe sub- piețe, fapt reflectat și de evoluția nivelului chiriilor. Această dezvoltare continuă, este susținută și de o cerere tot mai accentuată pentru spațiile moderne de birouri, ca urmare a consolidării sectorului IT și a creșterii numărului de angajați în acest sector, cât și în cel al serviciilor. Mai mult, dezvoltarea imobiliară rezidențială a ținut pasul cu dezvoltarea spațiilor de birouri, unde investițiile private au dictat direcția de dezvoltare a unei zone (de exemplu, zona Pipera sau, mai nou zona bulevardului Expoziției). Dacă la începutul anilor 1990, clădirile de birouri era concentrate în zona centrală și semi-centrală, evoluția ulterioară a pieței a adus cu sine diversificarea și creșterea numărului de sub-piețe de birouri, majoritatea dezvoltate în lungul liniilor de transport public (metroul fiind unul din punctele strategice). Abordarea acesta este una cât se poate de corectă, urmărind îmbunătățirea accesibilității și fluxurilor locuință – loc de muncă. Însă, aceasta a însemnat și o supraîncărcare a unei infrastructuri existente, care nu a ținut întotdeauna pasul cu dezvoltarea economică. Figura 152. Gruparea cererii, în funcție de sectorul de activitate al chiriașului Sursa: Prelucrarea datelor https://content.knightfrank.com/research/1856/documents/en/romania-market- report-h1-2019-6705.pdf. 184 Figura 153. Amplasarea clădirilor de birouri construite după anul 1990 Sursa: Autorii. Astfel că, piața de birouri din București reprezintă una dintre cele mai spectaculoase nișe din piața imobiliară, din mai multe perspective: • Datorită investițiilor care au loc într-o astfel de dezvoltare, investiții care, în general, se învârt în jurul zecilor de milioane de euro; plecând de la utilități și până la detaliile finisajelor și ale facilităților, toate aceste elemente fac din dezvoltarea de birouri în general o dezvoltare de nișă, tocmai din cauza complexității domeniului, condițiilor de finanțare bancară și, nu în ultimul rând, al notorietății din piață; • A schimbărilor produse în peisajul urban, prin crearea unor noi repere din punct de vedere arhitectural care marchează silueta orașului, dar și prin crearea unor spații adiacente amenajate pentru a fi atractive; • Prin crearea de noi locuri de muncă (atât în timpul construcției lor, cât și pe durata exploatării acestora); • Prin dezvoltarea zonelor adiacente, acestea polarizând zonele conexe și fiind fertile apariției altor funcțiuni suport, precum cele rezidențiale, comerciale sau de agrement (săli de sport, cafenele, restaurante etc.). Graficul de mai jos relevă o dinamică ascendentă prezentă din anul 2010 și până acum, numai în perioada 2014 – 2019 fiind livrați peste 1 milion de mp de spații de birouri. 185 Figura 154. Evoluția anuală a stocurilor moderne de spații de birouri (milioane m 2) în perioada 2010-S01/2019, pentru Municipiul București Sursa: Prelucrare date https://content.knightfrank.com/research/1856/documents/en/romania-market- report-h1-2019-6705.pdf. Una din diferențele în analiza pieței de birouri, față de piața rezidențială, este dată de faptul că în piața rezidențială există investiții “off plan” – urmate de tranzacții în ceva ce urmează a fi dezvoltat, pe când în piața de birouri, tranzacțiile se efectuează la recepția construcției. Ca și în cazul pieței rezidențiale, și pe piața de birouri există variații între cifrele anunțate și cele realizate, între suprafețele livrate și cele estimate, aici intervenind foarte mulți factori (interni sau externi). Astfel că, pentru anul 2019, relevante sunt următoarele aspecte: • Livrarea a 30 de clădiri noi, cu spații de birouri de clasă A și B+, cu suprafețe cuprinse între 6.000 mp și 40.000 mp; majoritatea sunt faze noi în cadrul unor proiecte mari, se vor dezvolta pe parcursul mai multor ani; dintre acestea reamintim The Bridge, Business Garden Bucharest, Oregon Park, Globalworth Campus, Expo Business Park și The Light. • Din punctul de vedere al amplasamentelor, anul 2019 a adus o mai mare diversificare, cu spații noi în clădiri moderne, întărind sau conturând noi poli: (1) poli deja consacrați - Grozăvești – Politehnică - Orhideea și Aviației - Barbu Văcărescu - Pipera, unde se găsesc proiecte în faze avansate de construcție, (2) poli noi precum cei din zonele Expoziției, Militari – Preciziei - Păcii și Timpuri Noi - Tineretului. • În primul trimestru din 2019, au fost finalizate patru clădiri de birouri: Renault Bucharest Connected, în zona Militari – Preciziei – Păcii, iar în zona Politehnică - Grozăvești - Orhideea au fost finalizate simultan toate cele trei clădiri de birouri din proiectul Business Garden Bucharest, cu o suprafață totală de 41.000 mp spații de birouri de clasă A. • Dintre clădirile finalizate în cel de-al doilea trimestru din 2019, alături de clădirea de birouri The Light - The Light I (cu o suprafață de 21.000 mp.), interesant de remarcat este apariția clădirilor verzi, precum The Bridge II, situată în zona centru-vest (având o suprafață de totală de 20.200 mp), clădire care are caracteristici sustenabile și consum redus de energie conform standardelor internaționale LEED Platinum, și care mai are foarte puține spații libere spre închiriere; • În zona de centru-nord sunt disponibile pentru pre-închiriere spații care vor fi livrate în primul semestru al anului viitor, proiecte de ultimă generație: Oregon Park Building C, cu o suprafață de 24.000 mp și un proiect nou - Zone 313, cu o suprafață de 6.907 mp (ambele situate pe Barbu Văcărescu); • În partea de centru-est se va da în folosință Timpuri Noi Square III - a treia fază a proiectului cu același nume (având o suprafață de 20.000 mp.); și această clădire este pre-certificată BREEAM Excellent (certificare internațională privind protejarea mediului și consum redus de energie); 186 • În cel de-al treilea trimestru din 2019 au fost livrate clădiri zona Expoziției: finalizarea celor două clădiri (2 și 3) din proiectul Expo Business Park; tot în zona de nord au fost finalizate următoarele: o clădire de birouri de tip boutique - Caramfil Office Building (cu o suprafață totală de 13.200 mp) și prima fază din proiectul Equilibrium (cu o suprafață de 20.600 mp - în zona Barbu Văcărescu). Dezvoltarea noului district din zona Expozitiei – Piața Presei Libere, însumând o suprafață de peste 80.000 mp de spații de birouri, va pune o presiune în plus pe spațiile de birouri de clasă B din zona de nord sau pe cele din zona Pipera, o locație din ce în ce mai dificil de accesat. Figura 155. Analiza indicatorilor pe sub-piețe (S01/2019) Sursa: Prelucrare date statistice imobiliare. 187 Sursa: Prelucrare date rapoarte imobiliare. Tabelul 10. Livrări de spații de birouri așteptate în perioada 2020-2022 Proiect Suprafață Zona An finalizare Anchor Plaza Metropol 34.500 Vest 2020 Campus 6 19.810 Vest 2020 Campus 6 17.581 Vest 2020 Dacia One 14.000 Centru 2020 Globalworth Campus 30.000 Vest 2020 Globalworth Square 29.700 2020 Green Court 16.000 2020 Matei Millo Boutique Offices 9.170 Centru 2020 One Tower 23.866 Nord 2020 Sema Parc C3+C4 Vest 2020 The Bridge 20.000 2020 Tiriac Tower 20.000 Nord 2020 AFI Office Extension 15.000 Vest 2021 AFI Tech Park 22.000 Vest 2021 Arc Office Building 29.400 2021 188 Proiect Suprafață Zona An finalizare Atenor Expozitiei 44.000 Nord 2021 Equilibrium 19.522 2021 Globalworth Luterana 60.000 Centru 2021 Globalworth Preciziei 60.000 Vest 2021 Jiului Office 46.580 Nord 2021 One Cotroceni Park 70.000 Centru 2021 One Verdi 20.000 Nord 2021 The Light 24.000 Nord 2021 U-Center 32.500 Nord 2021 AFI Imax Offices 29.000 2022 Campus 6 22.232 Vest 2022 City Rose Park 50.000 2021 - 2022 Sursa: Prelucrare date Colliers International. Analiza indicatorilor pieței spațiilor de birouri relevă o tendință clară de localizare a investitorilor în zona de nord, în detrimentul celei din sud. Polii de afaceri situați în nord s-au întărit și extins (a se vedea polul nou creat în zona bulevardului Expoziției) – amplasament favorizat în primul rând de apropierea de aeroportul internațional Henri Coandă; în sud sau est investițiile au fost foarte puține, deși ambele zone sunt accesibile pe căile de transport public. Zona centrală și districtul de afaceri își păstrează locul în clasament. Noile investiții în zona de vest (publice și private) dublate de disponibilitatea unor loturi mari de teren și de amplasamentul lângă mari centre universitare și campus, au deschis oportunitatea unor noi investiții. In analiza valorilor de piață ale chiriilor, pe zone și clase de imobile, se pot observa plaje extinse în majoritatea zonelor / polilor de birouri. Diferențele sunt date în principal de distanța față de metrou și vizibilitatea fiecărei clădiri, dar și de facilitățile oferite chiriașilor în respectivele clădiri. In mod evident, factori precum suprafața, termenul contractului, costurile de întreținere lunare influențează nivelul valorilor de tranzacționare. Evoluția pieței imobiliare de spații de birouri în perioada 2014-2018. Pentru anul 2018, era așteptată finalizarea a mai mult de 243.000 mp spații de birouri în centre de afaceri, dintre care au fost recepționați 200.000 de m.p. De exemplu, în primele trei trimestre din 2018, proiectele nou construite și livrate au atins o suprafață de 133.000 mp, în creștere cu 18% față de aceeași perioadă din 2017 (când fuseseră finalizate 109.000 mp de spații de birouri). În trimestrul trei al anului 2018 au fost tranzacționați peste 73.000 de mp. Peste jumătate din tranzacții au fost reprezentate de cereri noi de închiriere și extinderi de spații (15%), pre-închirieri (8%) și relocări (32%). Restul a fost reprezentat de renegocieri. Cele mai active sub-piețe, din perspectiva închirierii de spații de birouri au fost: vestul municipiului (23%), Pipera (22%), CBD (zona Piața Victoriei, Piața Charles de Gaulle (21%) și zona centrală (18%). Cele mai active zone, din punct de vedere al cererii totale, au fost: vestul capitalei (31%), zona centrală (22%), zona de nord (16%), Pipera (14%) și CBD (14%). Cea mai mare ofertă de spații de birouri în clădiri recepționate, la nivelul anului 2018, s-a regăsit în zona Centru-Nord (perimetrul Aviatorilor – Caranfil – Barbu-Văcărescu) totalizând peste 155.000 mp - aproximativ 27% din stocul de spații disponibile); a fost urmată de zona de Nord (Băneasa, Pipera) cu 107.200 mp, respectiv zona Centru-Vest, cu 73.100 mp disponibili. In cursul anului 2017 s-a livrat un volum total de aproximativ 144.000 mp, din care 45% în zona de Centru-Vest, spre deosebire de anii precedenți, fiind urmată de zona Centru-Nord cu 26% și de zona Centru-Sud, cu 24%. Astfel că, volumul de spații tranzacționate în 2017 s-a situat la un nivel de aproximativ 308.000 mp, în ușoară creștere față de volumul tranzacțiilor din anul 2016, și cu 6,6% mai ridicat față de media înregistrată în perioada 2012-2015. Peste 77% din proiectele livrate în cursul anului 189 2017 s-au închiriat până la finalul anului. De remarcat, că din volumul total anunțat pentru anul 2017 (246.000 mp), construcția a 102.000 mp au fost decalați pentru prima jumătate a anului 2018, înregistrându-se astfel o creștere procentuală considerabilă a marjei de amânare a proiectelor. Totodată, interesantă este lipsa totală de spații de birouri din zona de est, zonă care beneficiază de aceleași facilități și infrastructură (poate chiar mai bună) față de zona de Vest, dar care însă se află la o distanță considerabilă față de centrele universitare, lucru care poate s-a dovedit că influențează decizia investitorilor. Anul 2017 a adus și unele îmbunătățiri pe piața spațiilor de birouri pentru zona centru-sud, unde proiectul Timpuri Noi Square a marcat un nou pol. Companiile care au ales să se localizeze în TN Square – Fazele I și II (și ulterior în 2019 – în spațiile din Faza III a proiectului) au avut în vedere în primul rând accesibilitatea sporită a zonei, prin scurtarea timpilor de deplasare între locul de muncă și locuință. Nivelul chiriilor în centrele de afaceri s-au menținu la același nivel în perioada 2017- 2018. La începutul anului 2016, stocul de spații de birouri disponibile pentru închiriere era de peste 824.000 mp, din care 79% erau spatii situate în clădiri de birouri (de clasa A, B și C) și 21% spatii situate în vile sau imobile similare. 49% din clădirile de birouri din București aveau spații disponibile pentru închiriere (respectiv în 512 imobile din totalul de 1056 clădiri clasa A, B sau C). Cea mai mare parte din stocul de spații de birouri (56%) se afla concentrat pe segmente de chirie sub 11 Euro/mp, în timp ce doar 23% revenea spațiilor cu chirii între 11‐14 Euro/mp, și 20% - chiriile de peste 14,1 Euro/mp. Zona centru-nord rămânea și în 2016 zona cu cea mai bogată oferta, respectiv 187.000 mp, reprezentând o treime din totalul stocului spre închiriere (Piața Victoriei – Domenii – Aviației – Barbu Văcărescu‐ Dimitirie Pompeiu). Anul 2015 a fost anul cu cel mai mic volum de spații livrate (cu aproximativ 85.000 mp) în perioada 2008- 2019, ca urmare a decalării (pentru anul 2016) a patru proiecte ce însumau peste 90.000 mp spații de birouri în plus. Volumul de spații tranzacționate în 2015 s‐a situat la un nivel de aproximativ 260.000 mp, în scădere cu 15% față de volumul tranzacțiilor din anul 2014, și cu 7% mai redus fata de media ultimilor 3 ani. 73% din totalul tranzacțiilor de închiriere și pre‐închiriere au fost realizate în zona centru‐ nord, unde zonele Băneasa, Pipera aveau o pondere variind între 6‐12%. Cel mai mic grad de tranzacționare (2% / 4%) s‐a înregistrat în zonele est și sud, zone semnificativ mai puțin dezvoltate pe segmentul de birouri. Anul 2014 a confirmat faptul că oferta de spații de birouri de calitate disponibilă la pre-închiriere va impulsiona ritmul de tranzacționare. Pe parcursul anului 2014, cererea de spații de birouri s-a situat în continuare pe un trend ușor ascendent. Finalul lui 2014 a consemnat stabilizarea nivelului de tranzacționare. Astfel, activitatea totală de tranzacționare (incluzând pe lângă tranzacțiile cu sedii noi și reînnoirile de contracte) s-a ridicat la 305.935 mp, cu 4% mai mare decât volumul înregistrat în 2013; tot atunci, ponderea tranzacțiilor în sedii noi a crescut, în detrimentul segmentului reînnoirilor. Remarcabilă a fost evoluția pre-închirierilor, care au consemnat o triplare: 73.274 mp în anul 2014, față de 24.430 mp înregistrați în 2013. In 2014, valorile medii ale chiriilor au fost relativ stabile, menținându- se în general în marjele înregistrate în anul precedent. O altă categorie a spațiilor de birou, este cea a birourilor localizate în vile. Pentru spațiile în vile, a căror cerere se găsește pe un trend descendent, chiriile oferă o plajă extinsă, în funcție de standardul de calitate, dotare, dar mai ales în funcție de amplasament. Valorile cele mai ridicate ale chiriilor se înregistrează în vilele de patrimoniu, cu sub-categoria celor renovate (la un standard înalt) - premium, unde chiriile medii depășesc 18 euro/mp ajungând până la 25 euro/mp, peste valorile medii pentru birourile clasă A. Acesta este un segment delicat, pentru că atât oferta, cât și cererea sunt limitate. Pentru celelalte spații, stocul actual în astfel de amplasamente au valori medii ale chiriilor între 8 – 14 euro/mp, fiind amplasate în zone centrale și semi-centrale. Pentru zonele periferice chiriile se situează sub 8 euro/mp. Tipologia chiriașilor este una diferită față de cea a celor care închiriază birouri în zonele 190 de afaceri (aceștia fiind în general corporații sau firme mari): în general chiriașii din spațiile de birouri amplasate în vile, sunt companii mici sau medii (după numărul de angajați) și în general sunt din industria creativă sau liber profesioniști. Figura 156. Suprapunerea principalelor zone de birouri cu artere principale congestionate în orele de vârf Sursa: Prelucrare hartă din capitolul SIDU București – Mobilitate. 191 Figura 157. Încărcarea magistralelor de metrou, în relație cu amplasamentele clădirilor de birourilor Sursa: Prelucrare hartă din capitolul SIDU București – Mobilitate. 6.4.3 Piața spațiilor comerciale Spațiile comerciale din București au fost constituite, în mare parte, până la începutul anilor 1990, din spațiile existente la parterul blocurilor ce bordau principalele artere de circulație. Existau și centre comerciale dedicate precum magazinul Unirea, magazinul Cocor sau magazinul Victoria, cu un management centralizat. Perioada anilor 1990-2000 a fost caracterizată de privatizarea acestor spații și de preluarea acestora de către investitori privați. Perioada anilor 2000 -2006 este caracterizată de reinventarea acestor spații și transformarea lor atât la exterior, cât și la interior. In acea perioadă de boom, instituțiile bancare, care își deschideau tot mai multe sedii, deveniseră principalul chiriaș dorit. Spațiile comerciale din București au fost constituite, în mare parte, până la începutul anilor 1990, din spațiile existente la parterul blocurilor ce placau principalele artere de circulație. Existau și centre comerciale dedicate precum magazinul Unirea, magazinul Cocor sau magazinul Victoria, cu un management centralizat. Perioada anilor 1990-2000 a fost caracterizată de privatizarea acestor spații și de preluarea acestora de către investitori privați. Perioada anilor 2000 -2006 este caracterizată de reinventarea acestor spații și transformarea lor atât la exterior, cât și la interior. In acea perioadă de boom, instituțiile bancare, care își deschideau tot mai multe sedii, deveniseră principalul chiriaș dorit. 192 Figura 158. Valorile medii ale chiriilor pentru spațiile comerciale și principalele zone comerciale Sursa: Prelucrare hartă din baze de date de analize imobiliare . Trecerea la o economie de piață activă a însemnat și o diversificare a pieței, când au apărut și spațiile comerciale de mari dimensiuni – mall-urile: cele mai mari proiecte livrate până în prezent fiind București Mall (1999), Băneasa Shopping City (2008), AFI Palace Cotroceni (2009), Sun Plaza (2010), Mega Mall (2015) și Park Lake Plaza (2016). Stocul actual este de peste 1,2 milioane mp, Bucureștiul concentrând mai mult de 35% din stocul total al țării. Datorită densității populației și loturilor de teren disponibile, partea de vest a Bucureștiului a atras cel mai mare număr de proiecte notabile în acest domeniu , fiind urmată de partea de nord, și mai recent, de partea de est (prin noile dezvoltări din zona bulevardului Pallady). Partea de sud a cunoscut o dezvoltare mai puțin intensă a acestor tipuri de spații, Sun Plaza fiind cel mai mare centru comercial din această zonă, după ce City Mall (deschis în 2008 în zona Eroii Revoluției) a dat faliment în 2011, clădirea funcționând în prezent ca spații de birouri. Dacă se analizează oferta spațiilor comerciale este evident că majoritatea spațiilor de la parterul blocurilor au suprafețe mici și medii (suprafața maximă întâlnită în astfel de locații fiind de maxim 500 mp), fiind restricționate de structura de rezistență a blocurilor de locuințe. Astfel că, o dată cu apariția mall-urilor s-au schimbat și tipologiile de magazine, fiecare dintre spațiile menționate anterior oferind spre închiriere suprafețe cuprinse între 70.000 – 80.000 mp. Piața comerțului cu amănuntul din București a fost inițial reprezentată de magazine descentralizate de format mare, precum magazine de tip cash & carry, hipermarketuri și magazine de bricolaj, odată cu deschiderea primelor magazine Metro, în 1996, respectiv Carrefour, în 2001. In prezent, 193 supermarketurile au acaparat foarte multe din spații comerciale din București. De la cele mici, de tip “shop&go” care au până la 50 mp și până la cele mari, de câteva sute de metri, supermarketurile au devenit chiriașii preferați, căutând cele mai bune amplasamente. Din punct de vedere al indicatorilor, suprafețele GLA sunt distribuite astfel: 700.000 mp în centre comerciale, 395.000 mp în magazine de comerț cu amănuntul și 105.000 mp în galerii comerciale. Rata de neocupare a fost de 3% în anul 2017. Spațiile comerciale se concentrează în Sectorul 1, unde populația înregistrează cele mai mari venituri între cele 6 sectoare, beneficiind de o densitate a spațiilor comerciale de 967 mp/1000 locuitori; totodată în Sectorul 1 rata de ocupare era aproape de 100% în anul 2018, înregistrând și cele mai mari valori medii ale chiriilor prime: 75-85 euro/mp/lună. In Sectorul 6 se găsește cea mai mare suprafață de spații de tip retail – 317.000 mp, fiind urmat de sectorul 3 cu 271.000 mp, aspecte susținute de o densitate mare a locuitorilor. Figura 159. Evoluția suprafețelor de spații comerciale pentru București Sursa: Prelucrare date Cushman and Wakefield, 2018. Tabelul 11. Stocul existent de spații comerciale și rata de ocupare Densitate Din care Rata de Sector (mp/1000 GLA total Centre Parcuri ocupare Galerii comerciale loc) comerciale retail 1 967 218000 99.6% 86000 118000 14000 2 495 171000 98.7% 103000 54000 14000 3 703 271000 98.1% 213000 58000 0 4 552 159000 96.8% 129000 30000 0 5 239 65000 94.1% 26000 25000 14000 6 862 317000 98.5% 144000 110000 63000 Sursa: Prelucrare date Cushman and Wakefield, 2018. 194 Figura 160 Distribuția marilor comercianți pe sectoare Leroy Merlin Brico Depot Mobexpert Hornbach Carrefour Dedeman Mathaus Kaufland Auchan Selgros Metro Sector Cora Ikea Kika 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 2 1 1 3 1 1 2 1 2 3 1 1 3 1 1 1 1 4 1 1 1 1 1 1 1 1 1 5 3 1 1 1 1 6 1 1 3 4 1 1 1 1 3 1 Sursa: Prelucrare și centralizare date disponibile pe Google Maps. 6.4.4 Piața terenurilor Analiza pieței terenurilor devine un instrument util atât dezvoltatorilor, cât și autorităților locale, ambele fiind interesate de prețurile de tranzacționare ale acestora, atunci când sunt vizate investiții sau dezvoltări. Totodată, prețul de achiziție al unui teren va fi reflectat în costurile ulterioare ale unui produs imobiliar, fie că este din segmentul rezidențial, comercial, logistic sau comercial, intrând în compoziția unei chirii sau a unui preț de vânzare. Interacțiunea între piețele funciare și economia extinsă a unui oraș este strâns legată: performanța piețelor funciare afectează întreaga economie, de la consumatori la contribuabili, de la dezvoltatori la autoritățile centrale sau locale. Spre deosebire de celelalte piețe, analiza imobiliară a terenurilor necesită un grad mai mare de rafinare, căci în multitudinea factorilor analizați nu primează doar valoarea de tranzacționare; politicile locale și reglementărilor urbane joacă un rol mult mai important în configurarea unei soluții tehnice pentru ocuparea unui teren, așa cum funcțiunea indică amplasamentul sau dimensiunea. Însă, în logica și necesarul prezentului studiu, și în acest caz, vom face referire doar la valorile medii oferite la vânzare, pentru a oferi o imagine de ansamblu cu privire la potențiala utilizare a rezervelor de teren disponibile și valorile de piață ale acestora. Pentru un oraș funcțional, inventarul rezervelor de terenuri (indiferent de tipul de proprietate) este indispensabil, fiind unul din principalele instrumente de control al dezvoltării planificate. Resursă neregenerabilă, terenul (cu precădere cel liber de construcții) este supus unui proces mult mai accelerat de tranzacționare, fiind în egală măsură un bun care garantează atât prosperitatea individului, cât și a comunității locale. Identificarea terenurilor adecvate pentru funcțiunile necesare/vizate pune în competiție directă, de multe ori, sectorul public cu cel privat, primul fiind favorizat de legislație, prin exercitarea drepturilor pentru ca interesul public să primeze. Pentru exemplul României, evoluția pieței imobiliare a terenurilor este și ea marcată istoric și temporal de evenimentele petrecute în anul 1990. Astfel că, schimbarea regimului din anii 1990 se poate să fi avut un impact mult mai accentuat asupra acestei piețe, ca urmare a schimbărilor survenite și în implementarea și definirea politicilor funciare. Dacă înainte de anul 1990, dreptul de proprietate asupra terenului era limitat, iar toate marile operațiuni urbane s-au desfășurat într-un ritm mult mai rapid, terenurile necesare fiind naționalizate, curățate și construcțiile demolate / populația strămutată doar prin semnarea unui decret de la nivel central, anul 1990 a adus schimbări de fond asupra acest or aspecte. Tranziția la o economie de piață, dublată de schimbarea legislației, a dus la repunerea graduală în drepturi a piețelor funciare. Lipsa unui cadastru oficial al terenurilor (așa cum au orașele din vestul țării) și existența unei legislații ambigue, a dat naștere unor situații de confuzie asupra drepturilor de proprietate a terenurilor, situația juridică a multor din terenurile din București fiind încă incertă și astăzi: aplicarea îngreunată, din lipsa 195 unui cadastru, a legii 18/1991, prin care s-au retrocedat terenurile agricole, cu suprapuneri/ întrepătrunderi ale limitelor de proprietate sau emiterea de titluri de proprietate pentru suprafețe de teren mai mari decât existau în realitate; cumpărarea drepturilor litigioase pentru terenurile aflate în procedură de retrocedare și ale căror termene s-au prelungit excesiv de mult, punând astfel proprietarii de drept în imposibilitatea finalizării procedurilor legale – deci ambiguizarea și mai mare a transferului de proprietari; proceduri îngreunate pentru emiterea titlurilor de către Prefectura Municipiului București, tot din lipsa unor arhive organizate și a unui cadastru. Începutul tranzacțiilor imobiliare în București post 1990 a fost reprezentat de tranzacționarea terenurilor, acestea devenind bunuri tranzacționabile la valori foarte mari. Terenurile au fost în centrul tranzacțiilor imobiliare în perioada 2005-2008, ca viitor suport al dezvoltărilor imobiliare. Si pentru că, în acea perioadă, abia își făceau simțite efectele reglementărilor primului plan urbanistic general (realizat post 1990) pentru municipiul București, au avut loc cele mai multe schimbări de destinație a terenurilor, fie prin mărirea coeficienților urbanistici (coeficienți care dictează valoarea de investiție într- un teren), fie prin schimbarea încadrării categoriei (din extravilan în intravilan). In acest răstimp, multe terenuri aflate în zone verzi au devenit zone construibile cu posibilitatea edificării de clădiri cu regim mare de înălțime sau multe terenuri din jurul municipiului au devenit din terenuri arabile, terenuri propice dezvoltării de noi zone rezidențiale (indiferent de gradul de acces la utilitățile publice). Preferința dezvoltării proiectelor pe terenurile aflate la periferie, a condus rapid la epuizarea opțiunilor viabile, în primă etapă de dezvoltare fiind vizate și ultimele terenuri agricole disponibile. Trecerea acestora din extravilan în intravilan se făcea fie printr-o Hotărâre de Consiliu Local, fie printr-un PUZ de către proprietar. Odată trecut din extravilan in intravilan, în vederea creșterea valorii de piață a terenului trebuia făcută scoaterea din circuitul agricol. Legea, la acel moment, prevedea o taxă de 300% a valorii de achiziție în cazul scoaterii din circuitul agricol (de exemplu, daca un teren a fost cumpărat cu 100.000 dolari și era încadrat ca teren agricol, deși era amplasat într-o zonă urbanizată, taxa de scoatere din circuitul agricol era 300.000 dolari, bani ce reveneau bugetului de stat). In realitate, bugetul de stat nu a înregistrat încasări atât de mari, plata taxei fiind evitată prin diverse proceduri juridice. Ulterior, atenția investitorilor s-a îndreptat către platformele industriale existente pe teritoriul municipiului București, acestea fiind amplasamente preferențiale pe care s-au construit sau se construiesc si astăzi cele mai variate proiecte (rezidențiale, comerciale sau clădiri de birouri). Închiderea sau mutarea treptată a activității industriale în afara limitelor municipiului, mai ales a celor aflate în imediata vecinătate a zonelor rezidențiale a deschis oportunitatea reconfigurării / regenerării urbane a acestor zone. Firesc, acestea s-au dovedit a fi amplasamente suport perfecte pentru o sumedenie de activități și funcțiuni, mai ales datorită echipării și a accesibilității sporite la nivelul orașului (dezvoltarea din zona platformei Pipera – transformată în principal pol de birouri, dezvoltarea zonei de est – cu un nou pol comercial pe amplasamentele fostei platforme Policolor sau dezvoltarea unui nou pol business pe amplasamentul fostei platforme Timpuri Noi). Efervescența tranzacțiilor de pe teritoriul municipiului s-a extins, firesc, așa cum am mai menționat și în alte capitole ale studiului, și în zona imediat limitrofă (în primul inel de localități). Astfel că, este vizibilă suburbanizarea zonei periurbane, proces concentrat, în perioada 1999-2010, în localitățile Voluntari, Popești Leordeni, Bragadiru, Otopeni, Chiajna, Domnești, Corbeanca și Clinceni, și extins, în perioada următoare, și în localitățile Mogoșoaia, Pantelimon și Snagov; acest lucru a permis păstrarea unor mari rezerve de teren intacte, majoritate aflate pe limita administrativ-teritorială. 196 Figura 161. Evoluția zonelor construite în jurul Municipiului București și rezervele de teren disponibile Sursa: Autorii. În 2008, pe terenurile din zonele limitrofe Capitalei se construiau cu precădere ansambluri de vile sau case particulare. „Perioada de criză a adus mai multe complexuri rezidențiale colective, pe fondul scăderii prețurilor la terenuri, în special în Chiajna (în spatele Metro Militari). Criza a înjumătățit prețurile terenurilor pentru dezvoltare în majoritatea zonelor limitrofe din București, așadar s-a ajuns de la 300- 400 de euro pe metru pătrat la sub 200 de euro și chiar mai puțin în zonele Chiajna, Mogoșoaia și Pipera- Tunari, iar odată cu ieșirea din criză, acestea au început să crească cu o medie de 5-10% pe an, dar fără a mai atinge valorile din perioada de boom”. „Odată cu apariția programului Prima Casă, au apărut mai mulți dezvoltatori neinstituționali care s-au adaptat programului și au oferit locuințe (apartamente și vile) care să întâmpine atât nevoile cumpărătorilor, cât și ale programului. Astfel de proiecte s-au dezvoltat cu preponderență în zonele Chiajna, Popești-Leordeni, Chitila, Tunari-Balotești, Corbeanca, Mogoșoaia” 140. Evoluția prețurilor 2019 versus 2008, pentru localitățile din zona periurbană este prezentată în tabelul de mai jos. Tabelul 12. Evoluția prețurilor terenurilor la vânzare (euro/m 2), schimbare 2019 față de 2008 Localități 2008 2019 2019 vs. 2008 Berceni 50 28,78 -42,44% Bragadiru 107 50 -53,27% Cernica 90 40 -55,56% Chiajna 170 100 -41,18% Chitila 100 40 -60,00% 140 Conform Knight Frank România - Gabriel Simulescu, associate director, Land Division, publicat în https://realestatemagazine.ro/2019/10/terenurile-din-jurul-capitalei-evolutie-si-tendinte/ 197 Localități 2008 2019 2019 vs. 2008 Corbeanca 97,18 45 -53,69% Domnești 65 25 -61,54% Măgurele 70 29,14 -58,37% Mogoșoaia 155 77 -50,32% Pantelimon 128,75 50 -61,17% Pipera 450 210 -53,33% Tunari 76,15 55 -27,77% Voluntari 329,6 104,5 -68,29% Sursa: Imobiliare.ro publicat în https://realestatemagazine.ro/2019/10/terenurile-din-jurul-capitalei-evolutie- si-tendinte. Analiza datelor disponibile de pe site-ul ANCPI, pentru perioada 2009 – 2020, relevă două perioade de tranzacționare la nivel național (număr total de imobile tranzacționate la nivel național pe județe): (1)2009 – 2015, perioadă caracterizată de o creștere accentuată a tranzacțiilor, acestea crescând cu 158% (2015 vs. 2009) ca număr, și (2) 2015 – 2019, perioadă caracterizată de o scădere accentuată, de până la 61% ca volum (2019 vs. 2015). Această tendință nu a fost manifestată, însă și în cazul municipiului București, acesta înregistrând creșteri pentru întreaga perioadă analizată (cu excepția anului 2017). Pentru cel din urmă, rata medie de creștere anuală a fost de aproximativ 10% cu excepția anului 2017, când a scăzut cu 4%. Figura 162. Evoluția tuturor imobilelor tranzacționate, la nivel național și pe județe, în perioada 2009-2019 Sursa: Prelucrare date site ANCPI - http://www.ancpi.ro/index.php/presa-3/statistici In topul tranzacțiilor, primele 10 unități administrativ teritoriale totalizau aproximativ 40% din totalul tranzacțiilor derulate la nivel național în anul 2008, crescând până la 57% din total în anul 2019. In ordine descrescătoare acestea sunt: București, Ilfov, Cluj, Timiș, Brașov, Iași, Constanța, Dolj, Bihor și Mureș – clasament păstrat relativ constant pentru întreaga perioadă analizată (cu mici variații pentru ultimele 3 clasate). Desigur, o analiză în detaliu a tipurilor de imobile tranzacționate, va releva și un portofoliu specializat pentru fiecare din UAT-uri, de exemplu, tranzacționarea unui număr mare de terenuri din intravilan pentru București, Cluj sau Ilfov, față de alte județe precum Ialomița sau Călărași, unde au fost tranzacționate mult mai multe terenuri din extravilan (agricole). 198 Figura 163. Evoluția tuturor imobilelor tranzacționate, pe județe (T01/2020) Sursa: Prelucrare date site ANCPI - http://www.ancpi.ro/index.php/presa-3/statistici Aceeași situație este prezentă și la nivelul primului trimestru al anului 2020, unde municipiul București ocupă primul loc la nivel național, totalizând aproximativ 18% din tranzacțiile înregistrate; următoarele trei județe clasate însumate se apropie de valoarea înregistrată de municipiul București: județele Ilfov (are cu aproape 50% mai puține tranzacții înregistrate), Cluj și Timiș. Figura 164 Evoluția tuturor unităților individuale (apartamente) tranzacționate pe județe, în pe rioada 2017 - 2019 T1 Sursa: Prelucrare date site ANCPI - http://www.ancpi.ro/index.php/presa-3/statistici În compoziția numărului tranzacțiilor totale, unitățile individuale (apartamentele) tranzacționate în perioada 2017-T01/2020 (conform datelor disponibile pe site-ul ANCPI) au reprezentat 24,08% (în 2017), 52,24% (2018), 21,06% (2019), și respectiv 21,07% (în T01/2020). Aceste valori medii au fost depășite atât în municipiul București, cât și în județul Cluj: 47.27% (în 2017), 73,43% (în 2018), 36,08% (în 2019) și 31,74% 9 (în T01/2020) – pentru București; și 32,66% (în 2017), 61,08% (în 2018), 27,77% (în 2019), 37,41% 9 (în T01/2020) – pentru județul Cluj. 199 Figura 165. Evoluția numărului de terenuri intravilane tranzacționate în București și în Județul Ilfov, în perioada 2017-T01/2019 Sursa: Prelucrare date site ANCPI - http://www.ancpi.ro/index.php/presa-3/statistici. Rămâne evidentă preferința pentru tranzacționarea terenurilor față de cea a unităților individuale, pentru București și Ilfov, pentru perioada 2017 – 2020, cu următoarele precizări: numărul terenurilor cu construcții tranzacționate în București a fost și cu 66% mai mare față de județul Ilfov (în anul 2018), pe când, numărul terenurilor fără construcții tranzacționate în aceeași perioadă se păstrează aproximativ la același nivel pentru ambele unități, cu un avantaj clar pentru municipiul București. De remarcat, este variația numărului de tranzacții pentru terenurile fără construcții care scade din anul 2017, de la 43.491 de unități la 33.982 unități în 2019; dintr-o perspectivă comparativă, se poate concluziona că oferta pentru terenurile libere de construcții, disponibile la vânzare, este în scădere. Principalele investiții în ultimii 3 ani analizați relevă o creștere a tranzacțiilor pe piața funciară, în care investitorii români au cumpărat terenuri mai ales pentru blocuri de locuințe, iar străinii pentru clădiri de birouri sau centre logistice; piața terenurilor din București a înregistrat al treilea an consecutiv de creștere, dar este cu 60% sub nivelul din 2007, cel mai bun an din punct de vedere al volumului tranzacționat, când s-a înregistrat un total de circa 628 de milioane de euro141. Volumul tranzacțiilor a înregistrat o creștere anuală, pornind de la aproximativ 216 milioane de euro pentru anul 2017142, 245 de milioane de euro pentru anul 2018143 și ajungând la 400 de milioane de euro pentru 2019144 (valori de tranzacționare care nu cuprind și segmentul industrial). Pentru perioada 2017- 2018 zonele cu cele mai mari și multe tranzacții, rămân, cea de vest și de nord cu accent pe dezvoltarea segmentului de birouri; pentru anul 2019, dominante au fost terenurile pentru segmentul rezidențial, zona de est fiind favorită, susținută și de dezvoltarea nodului comercial deja prefigurat (nodul de la ieșirea spre autostrada A2). 141 Conform https://www.constructiv.ro/2019/02/piata-terenurilor-din-bucuresti-al-3-lea-an-consecutiv-de-crestere/ 142 https://www.agerpres.ro/economic-intern/2018/03/29/tranzactiile-cu-terenuri-in-bucuresti-au-ajuns-la-cel-mai-mare- volum-din-ultimii-10-ani-116-hectare-in-2017--82507 143 Conform Colliers International și Cushman Wakefield -https://cpi.imobiliare.ro/piata-imobiliara/record-in-tranzactiile-de- terenuri-din-bucuresti-cine-au-fost-principalii-investitori-in-2018 144 Conform Colliers International – publicat în https://www.zf.ro/business-construct/in-2019-s-au-tranzactionat-terenuri-de- 400-mil-euro-tot-mai-multi-investitori-si-au-consolidat-pozitiile-in-anumite-zone-au-reaparut-si-tranzactiile-speculative- 18712653 200 Figura 166. Evoluția prețurilor medii la vânzare pentru terenuri, în perioada 2008 -S01/2019 Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. Analiza indicatorului pentru prețul mediu la vânzare, pentru municipiului București, urmează tendințele deja detaliate în capitolele anterioare, toate fiind interconectate: scădere accentuată a prețurilor începând cu anul 2008 și până în anul 2014, urmată de o creștere subtilă anuală, manifestată până în anul 2019. Dacă scăderea față de anul 2008 se apropie de 60%, pentru perioada 2015 – 2019 creșterea medie anuală se înregistrează în jurul valorii de 3 puncte procentuale, cu un maxim înregistrat de 6% în anul 2017. În semestrul I al anului 2019, prețurile au scăzut din nou cu aproximativ 1% în București. Cert este, că prețurile nu au revenit la valorile pre-criză, iar mulți din dezvoltatori construiesc/ definitivează proiecte pe terenuri achiziționate în perioadele anterioare. Prețurile medii ale terenurilor disponibile la vânzare au fost influențate și de dimensiunile variabile ale loturilor, acestea fiind importante în prefigurarea investițiilor ulterioare: • Prețurile medii ale loturilor cu suprafețe cuprinse între 150 – 300 mp – pretabile construirii locuințelor individuale, de exemplu, s-au situat peste valoarea medie înregistrată pe tot parcursul perioadei analizate, având o scădere de 55% față de anul 2008 și o creștere din 2016 până în primul semestru al anului 2019. • Prețurile medii ale loturilor cu suprafețe cuprinse între 300 mp – 500 mp pretabile construirii locuințelor individuale, de exemplu, s-au situat peste valoarea medie înregistrată pe tot parcursul perioadei analizate, având o scădere de 60% față de anul 2008 și o creștere din 2016 până în primul semestru al anului 2019. • Prețurile medii ale loturilor cu suprafețe cuprinse între 500 mp – 1.000 mp pretabile construirii locuințelor individuale / locuințelor colective, de exemplu, s-au situat peste valoarea medie înregistrată pe tot parcursul perioadei analizate, având o scădere de 64% față de anul 2008 și o creștere din 2016 până în anul 2018. • Prețurile medii ale loturilor cu suprafețe cuprinse peste 1.000 mp pretabile construirii locuințelor colective / spații comerciale / spații de birouri, de exemplu, s-au situat peste valoarea medie înregistrată pe tot parcursul perioadei analizate, având o scădere de 57% față de anul 2008 și o creștere din 2016 până în anul 2018. 201 Tabelul 13. Evoluția prețurilor medii la terenuri, în perioada 2008-S01/2019, după suprafețele terenurilor 2019 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 -S1 preț mediu per 1,334 1,277 1,102 836 646 519 478 487 505 536 552 547 mp € € € € € € € € € € € € variație față de 102 104 106 103 - 96% 86% 76% 77% 80% 92% 99% anul precedent % % % % preț mediu per mp pentru 1,394 1,326 1,162 923 738 608 559 554 527 550 586 629 terenuri cu € € € € € € € € € € € € suprafețe între 150 și 300 mp variație față de 104 107 107 - 95% 88% 79% 80% 82% 92% 99% 95% anul precedent % % % preț mediu per mp pentru 1,417 1,348 1,186 846 660 536 522 535 544 555 563 563 terenuri cu € € € € € € € € € € € € suprafețe între 300 și 500 mp variație față de 103 102 102 101 100 - 95% 88% 71% 78% 81% 97% anul precedent % % % % % preț mediu per mp pentru 1,499 1,399 1,195 863 676 539 499 506 516 549 568 541 terenuri cu € € € € € € € € € € € € suprafețe între 500 și 1000 mp variație față de 101 102 106 103 - 93% 85% 72% 78% 80% 93% 95% anul precedent % % % % preț mediu per mp pentru 1,227 1,162 1,058 896 651 484 422 453 487 521 545 524 terenuri cu € € € € € € € € € € € € suprafețe de peste 1000 mp variație față de 107 108 107 105 - 95% 91% 85% 73% 74% 87% 96% anul precedent % % % % Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. Desigur, aceste valori ale ofertelor la vânzare, cu rol indicativ, reflectă doar o mică parte a ceea se tranzacționează, loturile cu suprafețe foarte mari (pornind de la 2 – 3 hectare) și care, datorită amplasamentului, accesului facil la infrastructura de transport și rețeaua magistrală de utilități etc., devin vedete în termeni de investiții. Menționăm câteva din investițiile de amploare înregistrate până în prezent și care au restructurat sau vor restructura în continuare sub-piețele imobiliare : • Achiziția fostei platforme Laromet, cu o suprafață de 155.000 mp de către AFI Europe în anul 2007 pentru 77,5 mil. euro145 - investiție ulterioară în segmentul rezidențial (sub-piața nord), • Achiziția fostei platforme Timpuri Noi cu o suprafață de 54.000 mp de către Vastint în anul 2010 pentru 34,6 mil. euro (conform economica.net)146 – investiție ulterioară în segmentul birouri (sub-piața centru), 145 https://www.zf.ro/constructii-imobiliare/afi-europe-demareaza-constructia-proiectului-rezidential-afi-city-in-zona- bucurestii-noi-din-capitala-16984054 146 https://www.economica.net/divizia-imobiliara-a-inter-ikea-investeste-surse-proprii-in-turnurile-de-la-timpuri-noi-si- pregateste-al-doilea-proiect_109526.html 202 • Achiziția unui teren cu o suprafață de 47 hectare în zona Șisești de către Vastint în anul 2016 pentru 70 mil. euro147 (conform economica.net) - investiție ulterioară în segmentul rezidențial (sub-piața nord), • Achiziția fostei platforme Policolor cu o suprafață de 14 hectare în anul 2017 pentru 22 mil. euro148 - investiție ulterioară pe segmentul retail (sub-piața est), • Achizițiile din zona Expoziției făcute de GTC, Impact Developer&Contractor și Atenor Group în – tranzacții situate în jurul valorii de 10 mil. euro fiecare149 - investiție ulterioară în segmentul birouri (sub-piața nord), • Achiziția terenului fostei fabrici Helitube din Colentina cu o suprafață de 89.000 mp în primă fază – în anul 2008, cu 60 mil. euro și revândut în anul 2019 cu 20 mil. euro către BelRom 150 (sub-piața est), • Achiziția unui teren în strada Expoziției cu o suprafață de 28.700 mp de către London Partners în anul 2019 pentru 15 mil. euro - investiție ulterioară în segmentul rezidențial (sub-piața nord),, • Achiziția unui teren pe Calea Victoriei cu o suprafață de 5.000 mp de către Strabag în anul 2019 pentru 12 mil. euro151 - investiție ulterioară în segmentul birouri (sub-piața centru). 147 https://www.economica.net/vastint-solicita-aprobarea-puz-pentru-componenta-rezidentiala-a-timpuri-noi- square_177025.html 148 https://adevarul.ro/economie/imobiliare/studiu-tranzactiile-terenuri-depasit-350-milioane-euro-2017-cele-mai-vanate- zone-capitala-1_5a55e2cadf52022f755ca947/index.html 149 https://adevarul.ro/economie/imobiliare/studiu-tranzactiile-terenuri-depasit-350-milioane-euro-2017-cele-mai-vanate- zone-capitala-1_5a55e2cadf52022f755ca947/index.html 150 https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/244683/tranzactii-cu-terenuri-in-bucuresti-peste-500-000-mp-in-primele- 6-luni-2019.html#gref 151 https://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/244683/tranzactii-cu-terenuri-in-bucuresti-peste-500-000-mp-in-primele- 6-luni-2019.html#gref 203 Figura 167. Evoluția prețurilor medii estimate la vânzare pentru terenuri, după suprafețe, în perioada 2008 - S01/2019, pentru Municipiul București Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. Ca și în analiza pieței apartamentelor, relevantă pentru analiza terenurilor este distribuția și amplasamentul acestora în zonele de publicitate imobiliară, prețurile variind foarte mult, de la o zonă la alta, în funcție de mai mulți factori: • Amplasamentul: ca pentru orice proprietate imobiliară, localizarea terenului este primordială. Zona/ cartierul sunt cele mai importante, ele “furnizând” deja cea mai importanta valoare, respectiv fie localizarea într-o zona renumită, fie localizarea într-o zonă mai puțin atractivă. Vecinătățile joacă un rol foarte important: chiar dacă locația este cea dorita, vecinătatea imediată poate să nu fie cea mai adecvată, cum ar fi, de exemplu, prezența unui cimitir sau a unei activități industriale active sau inactive și care poate reprezenta un disconfort viitor, o sursa de poluare sau zgomot pentru un viitor proiect rezidențial / de clădiri de birouri. • Configurația spațială a loturilor: • Deschiderea lotului la stradă - în funcție de lățimea lotului se stabilesc accesele, atât de importante în configurarea viitoarei investiții; evident că o deschidere cât mai generoasă aduce plus valoare respectivului teren. Acesta este un punct crucial în alegerea terenurilor pentru dezvoltarea funcțiunilor comerciale / retail, de exemplu, unde companiile care funcționează în domeniu pornesc în căutarea terenurilor adecvate de la îndeplinirea unor factori minimali, precum deschiderea lotului, în vederea configurării unui acces auto viabil. • Forma lotului: majoritatea cumpărătorilor preferă terenurile cu o formă apropiată de cea a pătratului care oferă lejeritate în proiectare. Însă, parcelarul dezvoltat în București, cu puține excepții notabile, este preponderent dominat de loturi cu forme alungite, înguste și cu construcții lipite pe limita de proprietate; această situație a condus la soluții mai mult sau mult inspirate, Bucureștiul având o siluetă dominată, încă, de calcane. 204 • Reglementările și posibilitățile de ocupare ale loturilor – indicatorii urbanistici, dictează modul de ocupare al terenului, și ulterior, investiția per total: • Procentul de Ocupare a Terenului (POT) – coeficient care variază în funcție încadrare în zona de reglementare, fiind determinat și în relație cu retragerile față de limitele de proprietate; • Coeficientul de Utilizare a Terenului (CUT) – coeficient determinat prin raportul între suprafața desfășurată totală (fără subsol) și suprafața parcelei; • H maxim: este reprezentat de înălțimea maximă a viitoarei clădiri, înălțimea fiind corelată cu cea a vecinătăților; însă, regimul de înălțime este dependent de POT și CUT, și prin schimbarea cărora se pot aduce schimbări de structură și de fond ale unei zone. • Funcțiunea pe care terenul o poate susține – este, nu în ultimul rând, definitorie în procesul de achiziție al unui teren. • Accesul la utilități – un alt factor extrem de important în stabilirea valorii unui teren; și aici, există diferențe de abordare, ca urmare a funcțiunii propuse: (1) pentru funcțiunile rezidențiale, dacă până în anul 2020, dezvoltatorii puteau achiziționa terenuri care nu erau racordate la rețeaua de utilități, și puteau construi, vinde și da în folosință, acest lucru a fost modificat prin legea nr. 7/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții și pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții (articolul 22) care stipulează că darea în folosință se poate face numai după punerea în funcțiune a branșamentelor autorizate și definitive la rețelele de utilități publice ale infrastructurii edilitare; lipsa respectării unor aspecte de bună funcționare urbană a condus la apariția unor cartiere, de mari dimensiuni in suburbiile Bucureștiului fără apă curentă și fără canalizare; (2) pentru noile dezvoltări de birouri și comerciale/retail, situația a fost complet inversată, accesul la utilități, puterea instalată, capacitatea zonei, posibilitățile viitoare de mărire a acestor capacități, erau si sunt primordiale în procesul de achiziție. • Accesibilitatea rutieră sau la transportul în comun: accesul la artere principale, modalitățile de intrare sau ieșire de pe lot, dacă accesul este făcut de pe un drum public sau privat, asfaltat sau pietruit, dacă este un drum supra aglomerat deja, sunt primele aspecte investigate în cazul achiziției unui teren. In funcție de viitorul proiect, decizia relocării se poate lua cu ușurință, dacă accesul nu este facil. In plus, acoperirea cu mijloace de transport, joacă un rol esențial în stabilirea valorii unui teren, cele mai bine cotate terenuri au fost și vor rămâne cele din zonele centrale și în aproprierea mijloacelor de transport, preferabil a metroului. Apropierea față de o stație de metrou existentă este un criteriu care cântărește greu, în special pentru dezvoltarea spațiilor de birouri (aspect demonstrat de dispunerea în teritoriu a acestora ), dar și a celor rezidențiale. Luând în calcul cele menționate anterior, apar ca evidente anumite zone preferențiale, unde terenurile disponibile sunt puține ca ofertă sau se împuținează. Așa cum arată și tabelul următor, în anumite zone de publicitate imobiliară, și anume: Kiseleff-Aviatorilor, Cotroceni, Dacia-Eminescu, Victoriei-Romana- Universitate, Dorobanți-Floreasca, Ferdinand, Herăstrău-Nordului, Moșilor și Vitan Nou, ofertele la vânzare depășeau 2000 euro/mp (preț mediu) în anul 2008 – S1; dar până și acestea au urmărit tendința manifestată pe piața imobiliară, înregistrând scăderi substanțiale ale prețurilor pentru anul 2019 – S1, comparativ cu 2008 – S1. Interesant este faptul că, dintre acestea, doar zonele Kiseleff-Aviatorilor, Cotroceni, Victoriei-Romană-Universitate, Dorobanți-Floreasca și Herăstrău-Nordului mai înregistrau în 2019 – S1 valori la vânzare de peste 1000 euro/mp (preț mediu). Excepție notabilă o face zona Kiseleff- Aviatorilor, unde terenurile cu suprafețe de peste 1000 mp ating valori medii de 2500 euro/mp. Două zone au rămas la niveluri relativ constante în perioada analizată, acestea fiind Pantelimon și Berceni (situate în jurul valorii de 250 - 300 euro/ mp preț mediu cerut la vânzare), aspect care a favorizat apariția unor noi zone rezidențiale către limita administrativă a municipiului. Zonele care au suferit cele 205 mai mari scăderi la nivelul prețului mediu (de peste 65%) au fost Ferdinand, Dristor-Vitan Vechi, Dacia- Eminescu, Tineretului-Timpuri Noi, Băneasa, Tei, Vitan Nou și Aviației. Tabelul 14 Evoluție preturi medii terenuri sem 1 2008 versus sem 1 2019 pe zone de publicitate imobiliară 2008-S1- prețuri medii pe mp 2019-s1- prețuri medii pe mp preț mediu per mp pentru terenuri cu preț mediu per mp pentru terenuri cu terenuri cu suprafețe între 300 și 500 terenuri cu suprafețe între 300 și 500 terenuri cu suprafețe între 150 și 300 terenuri cu suprafețe între 150 și 300 Evoluție scădere prețuri pentru anul terenuri cu suprafețe de peste 1000 terenuri cu suprafețe între 500 și suprafețe între 500 și 1000 mp 2019-S1 față de anul 2008- S1 suprafețe de peste 1000 mp preț mediu per mp preț mediu per mp 1000 mp cartier mp mp mp mp mp 1,600 1,784 1,500 1,950 600 - 1 Mai 786 € 787 € 830 € 700 € € € € € € 51% 13 1,300 1,226 1,250 1,558 1,625 633 - Septembrie- 700 € 633 € 554 € 750 € € € € € € € 46% Panduri 1,800 1,990 1,700 1,700 1,500 661 - Aviației 526 € 652 € 600 € 210 € € € € € € € 71% 1,500 1,200 209 - Băneasa 680 € 670 € 517 € 214 € 562 € 281 € 210 € € € € 68% 193 - Berceni 355 € 860 € 750 € 275 € 155 € 290 € 394 € 397 € 279 € € 18% Bucureștii 250 - 865 € 850 € 930 € 917 € 550 € 313 € 324 € 365 € 25 € Noi € 64% 251 - Colentina 700 € 832 € 758 € 566 € 675 € 262 € 335 € 254 € 210 € € 63% 2,750 2,750 3,200 1,600 1,200 1,103 1,200 1,500 - Cotroceni € € € € € € € € 56% 1,030 1,111 1,000 1,200 - Crângași 825 € 400 € 418 € 400 € € € € € 61% Dacia- 2,500 2,470 2,600 2,500 815 - 807 € 657 € 799 € 895 € Eminescu € € € € € 68% Decebal- 1,850 1,850 1,825 1,650 2,100 675 - Calea 653 € 665 € 667 € 622 € € € € € € € 65% Călărașilor Dorobanți- 2,385 2,304 2,500 3,050 2,550 1,040 1,071 1,050 807 - 920 € Floreasca € € € € € € € € € 56% Dristor- 1,500 1,500 1,251 1,335 1,523 600 - 513 € 490 € 500 € 615 € Vitan Vechi € € € € € € 66% Drumul 1,200 225 - 500 € 250 € 500 € 250 € 237 € 286 € Taberei € € 50% 2,000 2,705 1,500 2,000 2,000 750 - Ferdinand 698 € 601 € 703 € 617 € € € € € € € 65% 100 - Ghencea 206 € 363 € 300 € 195 € 216 € 100 € 101 € 94 € € 51% - Giulești 360 € 533 € 624 € 363 € 190 € 202 € 239 € 262 € 100 € 95 € 44% 206 2008-S1- prețuri medii pe mp 2019-s1- prețuri medii pe mp preț mediu per mp pentru terenuri cu preț mediu per mp pentru terenuri cu terenuri cu suprafețe între 300 și 500 terenuri cu suprafețe între 300 și 500 terenuri cu suprafețe între 150 și 300 terenuri cu suprafețe între 150 și 300 Evoluție scădere prețuri pentru anul terenuri cu suprafețe de peste 1000 terenuri cu suprafețe între 500 și suprafețe între 500 și 1000 mp 2019-S1 față de anul 2008- S1 suprafețe de peste 1000 mp preț mediu per mp preț mediu per mp 1000 mp cartier mp mp mp mp mp - Giurgiului 185 € 845 € 600 € 140 € 110 € 100 € 337 € 170 € 95 € 77 € 46% Griviței-Gara 1,200 1,500 1,200 1,600 625 - 575 € 556 € 719 € 423 € 540 € de Nord € € € € € 54% Herăstrău- 2,000 2,000 2,550 2,250 1,400 1,000 1,000 1,083 1,00 - 983 € Nordului € € € € € € € € 0€ 50% Iancului- 1,671 1,475 1,600 1,700 2,000 607 - 625 € 660 € 568 € 651 € Mihai Bravu € € € € € € 63% Kiseleff- 2,800 3,350 4,000 2,200 1,683 1,721 1,407 1,650 2,50 - Aviatorilor € € € € € € € € 0€ 40% 235 - Militari 600 € 700 € 800 € 550 € 400 € 293 € 346 € 450 € 338 € € 51% 2,000 1,988 2,117 2,000 2,694 711 - Moșilor 711 € 822 € 900 € 554 € € € € € € € 64% 240 Pantelimon 223 € 540 € 200 € 185 € 258 € 220 € 260 € 304 € 100 € -1% € Parcul Carol 1,754 1,625 1,754 3,150 1,600 575 - (Cantemir- 623 € 709 € 759 € 513 € € € € € € € 64% Mărășești) 1,391 255 - Pipera 414 € 500 € 477 € 400 € 243 € 249 € 220 € € € 41% - Rahova 195 € 447 € 205 € 187 € 163 € 110 € 266 € 147 € 100 € 90 € 44% Stefan Cel 1,765 1,420 1,700 2,300 2,500 - 750 € 770 € 598 € 765 € Mare € € € € € 58% 1,500 1,497 1,100 1,400 2,250 500 - Tei 453 € 310 € 415 € 596 € € € € € € € 70% Tineretului- 1,900 1,750 1,875 2,550 2,100 550 - 600 € 605 € 600 € 800 € Timpuri Noi € € € € € € 68% 1,100 137 - Titan 361 € 500 € 600 € 300 € 137 € 578 € 150 € 111 € € € 62% 1,648 1,650 2,000 2,060 830 - Unirii 200 € 830 € 813 € 693 € 958 € € € € € € 50% Victoriei- 2,450 2,060 2,795 2,225 2,000 1,091 1,000 1,100 1,00 - Romana- 938 € € € € € € € € € 0€ 55% Universitate 2,000 1,500 2,300 2,000 380 - Vitan Nou 600 € 591 € 622 € € € € € € 70% Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. Analizând evoluția pieței imobiliare, se pot evidenția următoarele aspecte cu privire la piața funciară și circulația terenurilor, în funcție de tipologia funcțională vizată: 207 • Clădirile de birouri, fie că este vorba de clădiri individuale sau de un complex de clădiri de birouri, s-au dezvoltat în jurul stațiilor de metrou, ocupând terenurile libere de construcții sau ale fostelor platforme industriale. Zona Aviației / Pipera / Barbu Văcărescu / Floreasca fiind, de departe, polul cel mai închegat. A urmat închegarea zonei Politehnica – Grozăvești, unde au existat o serie de parcele de mari dimensiuni; noi poli se conturează, datorită investițiilor curente, în zona bulevardului Expoziției și Tineretului – Timpuri (unde se prevăd noi achiziții de terenuri libere sau ale fostelor fabrici, de către noi investitori). • Pentru proiectele comerciale / de retail, accesibilitatea a avut primul cuvânt în procesul de achiziție a terenurilor: astfel au apărut noi centre comerciale (mall-uri) pe limita zonei centrale, în general pe amplasamentele fostelor incinte industriale și în preajma marilor ansambluri de locuit; alte noduri comerciale de mari dimensiuni au fost amplasate la limita municipiului, în jurul nodurilor de intersecție cu drumurile de mare viteză: A1, în primă instanță și ulterior A2 (zonă de expansiune) și A3, în viitor. • Dezvoltarea rezidențială nouă, spre deosebire de celelalte segmente, s-a făcut în toate zonele municipiului, acolo unde terenurile au avut dimensiuni acceptabile pentru a suporta o nouă inserție. Astfel, există proiecte dezvoltate pe terenuri centrale sau semicentrale în apropierea stațiilor de transport în comun, dar și în zone unde acesta este deficitar sau lipsește, dar prețul foarte mic al terenurilor a reprezentat un motiv suficient pentru dezvoltarea de noi zone rezidențiale. Acesta fiind și unul din factorii care au participat la variația mare a prețurilor apartamentelor (unde, în clădiri noi, garsonierele erau vândute cu 25.000 euro în zonele limitrofe, iar un loc de parcare în zona centrală se vindea cu 15.000 euro). 208 Figura 168. Rezerve de teren disponibile pentru Municipiul București, după prețul mediu pe zone de publicitate imobiliară (preț mediu la vânzare) (S01/2019) Sursa: Calcule proprii pe baza ofertelor la vânzare din bazele de date imobiliare. Cartarea suprafețelor disponibile de teren (fie de tip brownfields sau de tip greenfields), pe zonele de publicitate imobiliară relevă, încă, un portofoliu bogat de terenuri, mai ales în zonele mai puțin exploatate până acum. Cele mai ample rezerve de teren și care ar putea fi valorificate se regăsesc în partea de sud a Capitalei, la periferie, în cartierele Rahova sau Giurgiului (zonele cu cele mai mici prețuri medii la vânzare – 150 euro/mp), însă și pe axa est – vest în cartierele Titan (preț mediu de 150 euro/mp), Militari sau Drumul Taberei (prețuri medii variind între 250 – 300 euro/mp). Dacă terenurile din partea de sud suferă încă din lipsa unei infrastructuri (rutiere de mare viteză sau de transport public în comun, respectiv metroul), zonele de est și vest nu se confruntă cu această problemă. De aceea, este clar manifestată tendința investitorilor de a-și concentra eforturile în aceste două zone (cu precădere în zonele Militari / A1 sau Theodor Pallady / Anghel Saligny), conturând zonele de expansiune urbană și mai accentuat. Zona de nord nu și-a pierdut din atractivitate, ci, dimpotrivă, este în plină dezvoltare, perspectiva finalizării liniei de metrou care va face legătura cu Aeroportul Internațional Otopeni, deschizând noi oportunități de dezvoltare în interiorul și în exteriorul limitelor administrativ teritoriale ale municipiului. In schimb, situația terenurilor disponibile în zona inelului central și pe limita acestuia rămâne incertă. Încă există o serie de amplasamente, de mari dimensiuni, situate în zona centrală, care din cauza presiunii imobiliare și a incertitudinii cu privire la regimul juridic al acestora, sunt lăsate în paragină; între acestea menționăm câteva exemple precum Esplanada (zona Unirii), fostul amplasament al Casei 209 Radio (Splaiul Unirii) sau alte terenuri rămase libere / nedezvoltate ca urmare a operațiunilor urbanistice de amploare executate până în anul 1990 (precum cele din zona Cartierului Evreiesc sau de pe lângă Casa Poporului, de exemplu). 6.5 Analiza atractivității cartierelor din București În prezent, concurența între orașe a devenit un fenomen aproape cuantificabil, mai ales când se vorbește despre orașe din diferite țări, aflate, mai mult sau mai puțin în același stagiu de dezvoltare, dar în directă competiție pentru resursele de orice fel. Mai mult, această competiție este vizibilă și la nivel național sau regional. Competiția este atât de acerbă, întrucât acest fenomen ajunge să se manifeste și în cadrul aceluiași sistem urban, pentru că și sectoarele / districtele / cartierele aceluiași oraș se bazează pe aceleași tipuri de resurse: potențiale investiții, atragerea și relocarea cetățenilor, atragerea vizitatorilor. Datorită acestui fenomen, și nefiind limitat la acesta, municipalitățile încearcă să aducă schimbări și să devină sustenabile (din punct de vedere social, economic și ecologic), prin acțiuni țintite precum crearea de noi spații verzi, îmbunătățirea economiei locale etc.. Cu alte cuvinte, orașele / districtele / sectoarele vor să devină mai atractive. Astfel că, analiza atractivității cartierelor din punct de vedere al locuirii apare ca un pas firesc, ulterior analizei imobiliare și încearcă să răspundă la întrebarea de ce sunt preferate unele cartiere, în defavoarea altora, în acțiunile de relocare, aspect care influențează decisiv și valoarea de piață a proprietăților (prin crearea unui dezechilibru între cerere și ofertă) și, în același timp, influențează accesul la locuințe, în general. Această analiză este relevantă pentru înțelegerea dinamicii dezvoltării urbane, unde cartierul, deși nu are limite fizice și administrative, joacă un rol important în mentalul colectiv, oamenii identificând și raportându-se mult mai facil la el, decât la sector (mai ales datorită omogenității și particularităților spațiale distincte – repere, centre, spații etc.). Gruparea indicatorilor este făcută astfel: (1) pentru a evalua atributele fizice ale mediului construit în ceea ce privește aspectele funcționale și spațiale; (2) pentru a evalua gradul de satisfacție al utilizatorilor cu privire la dotarea cartierelor / sectoarelor (pornind de la ampla cercetare sociologică făcută în cadru SIDU București); și (3) pentru a cuantifica gradul de accesibilitate la o locuință. Ceea152 ce se dovedește a fi foarte important de menționat, este că, dimensiunea fizică a unui mediu construit (prin utilizarea acestuia) are impact asupra dimensiunii sociale (prin comportamentul utilizatorului), în timp ce dimensiunea perceptivă este un rezultat al interacțiunii dimensiunii sociale cu atributele fizice ale mediului construit de vecinătate. 152 R. Qawasmeh, Identification of the quality of urban life assessment aspects in residential neighbourhoods in Doha, articol în The Sustainable City IX, Vol. 1 391 210 Detalierea indicatorilor și a rezultatelor / aplicarea metodologiei pe municipiul București153. pe teritoriul sectorului Amplasare în interiorul inelului central 10 în afara inelului central / periferie 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: Cotroceni, Dacia-Eminescu, Decebal- Calea Călărașilor, Dorobanți-Floreasca, Ferdinand, Griviței-Gara de Nord, Moșilor, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești), Sefan Cel Mare, Tineretului-Timpuri Noi, Unirii, Victoriei-Romana-Universitate și Vitan Nou (cartierele amplasate în inelul central). Figura 169. Amplasarea cartierelor față de centrul orașului Sursa: Autorii 153 aplicarea metodologiei utilizate a fost făcută pe limitele zonelor de publicitate imobiliară, pentru a putea corela toți indicatorii; în aplicarea metodologiei au fost preluate rezultatele și din alte studii SIDU, precum: Locuirea, Serviciile, Transportul, Demografie, Economie sau Ancheta Socială. 211 fără străzi asfaltate -1 Accesibilitate artere importante de circulație 3 cu artere majore 1 zone pietonale si piste de biciclete 10 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: 13 Septembrie- Panduri / Cotroceni, Aviației, Băneasa, Decebal-Calea Călărașilor, Dorobanți-Floreasca, Kiseleff-Aviatorilor, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești), Pipera, Tineretului-Timpuri Noi, Titan, Unirii, Victoriei-Romana-Universitate, Vitan Nou (cartierele cu accesibilitate pietonală sporită: artere pietonale și / sau piste de bicicletă). Figura 170. Accesibilitatea rutieră și pietonală a cartierelor Sursa: Autorii 212 fără transport public dependent de singur tip de transport de suprafață 1 Transport public cu mai multe mijloace de transport de suprafață 2 cu mijloace de transport de suprafață si metrou 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: 1 Mai-Domenii, Aviației, Berceni, Bucureștii Noi, Cotroceni, Crângași, Dacia-Eminescu, Decebal-Calea Călărașilor, Dorobanți-Floreasca, Dristor-Vitan Vechi, Griviței-Gara de Nord, Herăstrău-Nordului, Iancului-Mihai Bravu, Kiseleff- Aviatorilor, Militari, Moșilor, Pantelimon, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești), Pipera, Stefan Cel Mare, Tineretului-Timpuri Noi, Titan, Unirii, Victoriei-Romana-Universitate, Vitan Nou (accesibile cu multiple mijloace de transport în comun, inclusiv metrou). Figura 171. Accesul la transportul public Sursa: Autorii 213 clădiri cu risc seismic (mai mult de 20 de clădiri per zonă) -5 clădiri vechi cu fațade degradate (evaluare rapidă asupra zonei) -3 Starea fondului blocuri cu o vechime mai mare de 50 de ani -2 construit blocuri reabilitate termic in proporție de sub 50% (evaluare la nivel de sector) 3 blocuri reabilitate termic in proporție de peste 50% (evaluare la nivel de sector) 4 inserții clădiri noi de locuit (mai noi de 20 de ani) 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt (după însumarea tuturor punctajelor, cu o valoare mai mare de 8 puncte): Aviației, Băneasa, Colentina, Crângași, Dristor-Vitan Vechi, Ghencea, Herăstrău-Nordului, Kiseleff-Aviatorilor, Pipera, Tei, Tineretului-Timpuri Noi și Vitan Nou. Figura 172. Gruparea cartierelor după distribuția clădirilor cu risc seismic (mai mult de 20 de clădiri per zonă). Sursa: Autorii 214 Figura 173. Gruparea cartierelor după distribuția clădirilor cu fațade degradate (evaluare rapidă asupra zonei). Sursa: Autorii 215 Figura 174. Gruparea cartierelor după distribuția clădirilor de locuit mai vechi de 50 de ani Sursa: Autorii 216 Figura 175. Reabilitarea termică a blocurilor: situația pe sectoare Sursa: Autorii 217 Figura 176. Inserții noi de clădiri pentru locuit (fond construit cu o vechime mai mică de 20 de ani) Sursa: Autorii 218 blocuri cu regim ridicat de înălțime (prezente preponderent în lungul arterelor de circulații) 1 Densitate / blocuri cu regim scăzut de înălțime 2 spațialitate zone de case pe plan prestabilit / parcelări (interbelice) 3 zone cu case noi (parcelări) 4 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt (după însumarea tuturor punctajelor, cu o valoare mai mare de 6 puncte): 1 Mai-Domenii, Băneasa. Bucureștii Noi, Dorobanți-Floreasca, Ghencea, Giurgiului, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești) și Vitan Nou. Figura 177. Gruparea cartierelor după spațialitatea/densitatea fondului construit Sursa: Autorii 219 mai mult de 5 km distanta de păduri/lacuri/râu (pentru mai mult de 50% din suprafața cartierului) 1 Factori naturali intre 3 si 5 km distanta de păduri/lacuri/râu 2 intre 1 si 3 km distanta de păduri/lacuri/râu 3 mai puțin de 1 km distanta de păduri/lacuri/râu 4 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: 1 Mai-Domenii, Aviației, Băneasa, Colentina, Crângași, Giulești, Herăstrău-Nordului, Kiseleff-Aviatorilor, Pantelimon, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești), Pipera, Tei, Tineretului-Timpuri Noi, Unirii și Vitan Nou. Figura 178. Gruparea cartierelor după prezența factorilor naturali Sursa: Autorii 220 cartier rezidențial fără parc de mari dimensiuni -1 în vecinătatea unui parc (mai puțin de 1 km) 2 cu parc de mici dimensiuni 3 Recreere cu parc de mari dimensiuni 5 cu multiple spații verzi între blocuri 3 facilități sportive (mai puțin de 1 km) 4 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt (după însumarea tuturor punctajelor, cu o valoare mai mare de 14 puncte): Băneasa, Colentina, Dorobanți-Floreasca, Pipera, Tineretului- Timpuri Noi, Titan și Unirii. Figura 179. Gruparea cartierelor după prezența parcurilor Sursa: Autorii 221 Figura 180. Gruparea cartierelor după spațiile verzi dintre blocuri și după dotările sportive Sursa: Autorii 222 magazine de proximitate 1 supermarket-uri 2 Centre comerciale hipermarketuri 3 mall (la mai puțin de 3 km) 4 parter comercial 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt (după însumarea tuturor punctajelor, cu o valoare mai mare de 15 puncte): 13 Septembrie- Panduri / Cotroceni, Aviației, Băneasa, Berceni, Bucureștii Noi, Colentina, Crângași, Decebal-Calea Călărașilor, Dristor-Vitan Vechi, Drumul Taberei, Ghencea, Giulești, Giurgiului, Griviței-Gara de Nord, Herăstrău-Nordului, Iancului-Mihai Bravu, Militari, Moșilor, Pantelimon, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești), Pipera, Rahova, Stefan Cel Mare, Tei, Tineretului-Timpuri Noi, Titan, Unirii, Victoriei-Romana-Universitate și Vitan Nou. Figura 181. Gruparea cartierelor după prezența centrelor comerciale Sursa: Autorii 223 fără unități publice de învățământ -1 cu unități de învățământ preșcolar 1 Educație unități de învățământ primar și gimnazial 2 unități de învățământ liceal 3 unități de învățământ superior 4 Pentru acest indicator, analiza relevă că toate cartierele sunt deservite de unități de învățământ primare și gimnaziale, iar punctajul cel mai mare este obținut cartierele: Cotroceni, Crângași, Griviței-Gara de Nord, Tei, Tineretului-Timpuri Noi și Victoriei-Romana-Universitate (pe teritoriul cărora se regăsesc și unități de învățământ superior). Figura 182. Accesul la educație: deservirea cartierelor de unitățile de învățământ primar și gimnazial Sursa: Autorii 224 zone lipsite de mari angajatori publici si privați 1 zone cu mulți angajatori publici 2 Locuri de muncă zone cu mulți angajatori privați 3 zone cu mulți angajatori publici si privați 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: Cotroceni, Dacia-Eminescu, Decebal- Calea Călărașilor, Dorobanți-Floreasca, Ferdinand, Griviței-Gara de Nord, Parcul Carol (Cantemir- Mărășești), Pipera, Stefan Cel Mare, Unirii, Victoriei-Romana-Universitate și Vitan Nou. Figura 183. Accesul la locurile de muncă/angajatori Sursa: Autorii 225 Investiții majore în în lucru 5 infrastructură proiecte în viitorul apropiat (1-5 ani) 3 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: Berceni, Colentina, Cotroceni, Crângași, Decebal-Calea Călărașilor, Drumul Taberei, Ghencea și Stefan Cel Mare. Figura 184. Gruparea cartierelor după investițiile publice Sursa: Autorii 226 Investiții majore private (în lucru și în noi ansambluri de locuit 3 viitor) noi clădiri de birouri 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt (cu o valoare de 8 puncte): Aviației, Dacia-Eminescu, Dorobanți-Floreasca, Herăstrău-Nordului, Pipera, Stefan Cel Mare și Tineretului- Timpuri Noi. Figura 185. Gruparea cartierelor după investițiile private Sursa: Autorii 227 fără spații interstițiale generoase 1 cu spatii interstițiale generoase 2 Interacțiune socială cu parcuri in proximitate / în interiorul cartierului 3 cu centre de cartier bine definite 4 cu centre de zi 5 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt (cu o valoare cumulată mai mare de 9 puncte): Aviației, Berceni, Bucureștii Noi, Colentina, Crângași, Dorobanți-Floreasca, Dristor-Vitan Vechi, Drumul Taberei, Giulești, Iancului-Mihai Bravu, Moșilor, Pantelimon, Stefan Cel Mare, Tei, Tineretului- Timpuri Noi și Titan. Figura 186. Interacțiunea socială Sursa: Autorii 228 Percepția cetățenilor în foarte mică măsură (medii 5 - 6) 5 - satisfacția față de într-o măsură mare (medii 7-8) 8 propriul sector într-o măsură foarte mare (medii 9-10) 10 Pentru acest indicator, cartierele cu punctajul cel mai mare sunt: Dristor-Vitan Vechi, Giurgiului, Tineretului-Timpuri Noi, Titan și Vitan Nou. Figura 187. Percepția cetățenilor: gradul de satisfacție față de propriul sector Sursa: Autorii 229 cu 20% sub medie 1 Preț mediu pe mp 10-20% sub medie 2 garsoniere (Sem 1 - la fel ca media pe București 3 2019) 10-20% peste medie 4 mai mult de 30% peste medie 5 Figura 188. Prețul mediu pe m2 la garsoniere (S01/2019) Sursa: Autorii 230 cu 20% sub medie 1 Preț mediu pe mp 10-20% sub medie 2 apartament 2 la fel ca media pe București 3 camere (Sem 1 - 10-20% peste medie 4 2019) mai mult de 20% peste medie 5 Figura 189. Prețul mediu pe m2 pentru un apartament cu 2 camere (S01/2019) Sursa: Autorii 231 cu 20% sub medie 1 Preț mediu pe mp 10-20% sub medie 2 apartament 3 la fel ca media pe București 3 camere (Sem 1 - 10-20% peste medie 4 2019) mai mult de 20% peste medie 5 Figura 190. Prețul mediu pe m2 pentru un apartament cu 3 camere (S01/2019) Sursa: Autorii 232 cu 20% sub medie 1 Preț mediu pe mp 10-20% sub medie 2 apartament 4+ la fel ca media pe București 3 camere (Sem 1 - 10-20% peste medie 4 2019) mai mult de 20% peste medie 5 Figura 191. Prețul mediu pe m2 pentru un apartament cu 4 camere (S01/2019) Sursa: Autorii 233 Calcul privind gradul de accesibilitate la o locuință construită în perioada 1977-2000 – prin creditare venit lunar (cu codebitor 70% din Credit maxim pt 6885 lei/ 1464 Credit maxim pt 4050 lei / 862 Pret mediu apartament 45 mp Pondere credit - valoare ap % pret mediu pe mp construcție Pondere credit - valoare perioada 1977-2000 rata lunara maxima rata lunara maxima euro venit lunar apartament % veniturile lui) cartier 1 Mai 1,649 € 74,192 € 45,545 € 259 € 61% 77,352 € 439 € 104% 13 Septembrie- 1,151 € 51,774 € 45,545 € 259 € 88% 77,352 € 439 € 149% Panduri Aviației 1,812 € 81,561 € 45,545 € 259 € 56% 77,352 € 439 € 95% Băneasa 1,565 € 70,404 € 45,545 € 259 € 65% 77,352 € 439 € 110% Berceni 1,138 € 51,204 € 45,545 € 259 € 89% 77,352 € 439 € 151% Bucureștii Noi 1,087 € 48,937 € 45,545 € 259 € 93% 77,352 € 439 € 158% Colentina 1,162 € 52,303 € 45,545 € 259 € 87% 77,352 € 439 € 148% Cotroceni 45,545 € 259 € 77,352 € 439 € Crângași 1,205 € 54,240 € 45,545 € 259 € 84% 77,352 € 439 € 143% Dacia-Eminescu 1,737 € 78,154 € 45,545 € 259 € 58% 77,352 € 439 € 99% Decebal-Calea 1,620 € 72,917 € 45,545 € 259 € 62% 77,352 € 439 € 106% Călărașilor Dorobanți- 2,120 € 95,405 € 45,545 € 259 € 48% 77,352 € 439 € 81% Floreasca Dristor-Vitan 1,270 € 57,134 € 45,545 € 259 € 80% 77,352 € 439 € 135% Vechi Drumul Taberei 1,107 € 49,799 € 45,545 € 259 € 91% 77,352 € 439 € 155% Ferdinand 45,545 € 259 € 77,352 € 439 € Ghencea 1,073 € 48,266 € 45,545 € 259 € 94% 77,352 € 439 € 160% Giulești 1,152 € 51,848 € 45,545 € 259 € 88% 77,352 € 439 € 149% Giurgiului 1,014 € 45,623 € 45,545 € 259 € 100% 77,352 € 439 € 170% Griviței-Gara de 45,545 € 259 € 77,352 € 439 € Nord Herăstrău- 2,202 € 99,083 € 45,545 € 259 € 46% 77,352 € 439 € 78% Nordului Iancului-Mihai 1,288 € 57,946 € 45,545 € 259 € 79% 77,352 € 439 € 133% Bravu Kiseleff- 2,112 € 95,030 € 45,545 € 259 € 48% 77,352 € 439 € 81% Aviatorilor Militari 1,125 € 50,608 € 45,545 € 259 € 90% 77,352 € 439 € 153% Moșilor 1,451 € 65,289 € 45,545 € 259 € 70% 77,352 € 439 € 118% Necunoscuta 1,200 € 53,991 € 45,545 € 259 € 84% 77,352 € 439 € 143% Pantelimon 1,150 € 51,759 € 45,545 € 259 € 88% 77,352 € 439 € 149% Parcul Carol 1,543 € 69,443 € 45,545 € 259 € 66% 77,352 € 439 € 111% (Cantemir- Mărășești) Pipera 45,545 € 259 € 77,352 € 439 € 234 Rahova 1,000 € 45,012 € 45,545 € 259 € 101% 77,352 € 439 € 172% Ștefan Cel Mare 1,455 € 65,489 € 45,545 € 259 € 70% 77,352 € 439 € 118% Tei 1,220 € 54,913 € 45,545 € 259 € 83% 77,352 € 439 € 141% Tineretului- 1,520 € 68,398 € 45,545 € 259 € 67% 77,352 € 439 € 113% Timpuri Noi Titan 1,175 € 52,888 € 45,545 € 259 € 86% 77,352 € 439 € 146% Unirii 1,748 € 78,638 € 45,545 € 259 € 58% 77,352 € 439 € 98% Victoriei- 1,902 € 85,605 € 45,545 € 259 € 53% 77,352 € 439 € 90% Romană- Universitate Vitan Nou 1,381 € 62,142 € 45,545 € 259 € 73% 77,352 € 439 € 124% Sursa: calcule proprii 235 pondere credit din valoare apartament: 90%-105% 10 Accesul la locuință prin pondere credit din valoare apartament: 85%-90% 6 creditare - credit cu unic pondere credit din valoare apartament: 80%-85% 2 debitor (locuințe construite pondere credit din valoare apartament: 70%-80% -2 în perioada 1977 – 2000) pondere credit din valoare apartament: 70%-45% -4 Figura 192. Accesul la locuință prin creditare: credit cu unic debitor, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 Sursa: Autorii 236 Accesul la locuință prin creditare pondere credit din valoare apartament: 105% - 175% 20 - credit familie / cu co-debitor pondere credit din valoare apartament: 90%-105% 10 (locuințe construite în perioada 1977 – 2000) pondere credit din valoare apartament: 70%-80% -2 Figura 193. Accesul la locuință prin creditare: credit de familie sau cu co-debitor, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 Sursa: Autorii 237 Calcul privind gradul de accesibilitate la o locuință construită după anul 2000 – prin creditare Pret mediu apartament 45 Pret mediu apartament 45 Credit maxim pt 4050 lei / Credit maxim pt 6885 lei/ Pondere credit - valoare Pondere credit - valoare ediu pe mp construcție 862 euro venit lunar 1464 venit lunar (cu rata lunara maxima rata lunara maxima codebitor 70% din veniturile lui) după 2000 preț m cartier ap % ap % mp mp 1 Mai 1,710 € 76,953 € 45,545 € 259 € 59% 76,953 € 77,352 € 439 € 101% 13 1,431 € 64,378 € 45,545 € 259 € 71% 64,378 € 77,352 € 439 € 120% Septembrie- Panduri Aviației 1,879 € 84,554 € 45,545 € 259 € 54% 84,554 € 77,352 € 439 € 91% Băneasa 1,614 € 72,643 € 45,545 € 259 € 63% 72,643 € 77,352 € 439 € 106% Berceni 1,054 € 47,447 € 45,545 € 259 € 96% 47,447 € 77,352 € 439 € 163% Bucureștii Noi 1,243 € 55,933 € 45,545 € 259 € 81% 55,933 € 77,352 € 439 € 138% Colentina 1,006 € 45,275 € 45,545 € 259 € 101% 45,275 € 77,352 € 439 € 171% Cotroceni 2,912 € 131,031 45,545 € 259 € 35% 131,031 77,352 € 439 € 59% € € Crângași 1,232 € 55,456 € 45,545 € 259 € 82% 55,456 € 77,352 € 439 € 139% Dacia- 2,015 € 90,680 € 45,545 € 259 € 50% 90,680 € 77,352 € 439 € 85% Eminescu Decebal-Calea 1,678 € 75,516 € 45,545 € 259 € 60% 75,516 € 77,352 € 439 € 102% Călărașilor Dorobanți- 2,147 € 96,610 € 45,545 € 259 € 47% 96,610 € 77,352 € 439 € 80% Floreasca Dristor-Vitan 1,312 € 59,050 € 45,545 € 259 € 77% 59,050 € 77,352 € 439 € 131% Vechi Drumul 1,023 € 46,043 € 45,545 € 259 € 99% 46,043 € 77,352 € 439 € 168% Taberei Ferdinand 1,853 € 83,384 € 45,545 € 259 € 55% 83,384 € 77,352 € 439 € 93% Ghencea 898 € 40,398 € 45,545 € 259 € 113% 40,398 € 77,352 € 439 € 191% Giulești 971 € 43,692 € 45,545 € 259 € 104% 43,692 € 77,352 € 439 € 177% Giurgiului 889 € 39,990 € 45,545 € 259 € 114% 39,990 € 77,352 € 439 € 193% 238 Griviței-Gara 1,593 € 71,691 € 45,545 € 259 € 64% 71,691 € 77,352 € 439 € 108% de Nord Herăstrău- 2,425 € 109,115 45,545 € 259 € 42% 109,115 77,352 € 439 € 71% Nordului € € Iancului-Mihai 1,446 € 65,073 € 45,545 € 259 € 70% 65,073 € 77,352 € 439 € 119% Bravu Kiseleff- 2,287 € 102,918 45,545 € 259 € 44% 102,918 77,352 € 439 € 75% Aviatorilor € € Militari 974 € 43,811 € 45,545 € 259 € 104% 43,811 € 77,352 € 439 € 177% Moșilor 1,624 € 73,091 € 45,545 € 259 € 62% 73,091 € 77,352 € 439 € 106% Necunoscuta 1,285 € 57,839 € 45,545 € 259 € 79% 57,839 € 77,352 € 439 € 134% Pantelimon 1,019 € 45,870 € 45,545 € 259 € 99% 45,870 € 77,352 € 439 € 169% Parcul Carol 1,903 € 85,633 € 45,545 € 259 € 53% 85,633 € 77,352 € 439 € 90% (Cantemir- Mărășești) Pipera 1,383 € 62,238 € 45,545 € 259 € 73% 62,238 € 77,352 € 439 € 124% Rahova 824 € 37,093 € 45,545 € 259 € 123% 37,093 € 77,352 € 439 € 209% Stefan Cel 1,794 € 80,715 € 45,545 € 259 € 56% 80,715 € 77,352 € 439 € 96% Mare Tei 1,825 € 82,147 € 45,545 € 259 € 55% 82,147 € 77,352 € 439 € 94% Tineretului- 1,618 € 72,831 € 45,545 € 259 € 63% 72,831 € 77,352 € 439 € 106% Timpuri Noi Titan 1,130 € 50,853 € 45,545 € 259 € 90% 50,853 € 77,352 € 439 € 152% Unirii 1,752 € 78,850 € 45,545 € 259 € 58% 78,850 € 77,352 € 439 € 98% Victoriei- 2,306 € 103,756 45,545 € 259 € 44% 103,756 77,352 € 439 € 75% Romana- € € Universitate Vitan Nou 1,567 € 70,533 € 45,545 € 259 € 65% 70,533 € 77,352 € 439 € 110% Sursa: calcule proprii 239 pondere credit din valoare apartament: 105%-125% 20 Accesul la locuință prin creditare - pondere credit din valoare apartament: 90%-105% 10 credit cu unic debitor (locuințe pondere credit din valoare apartament: 80%-85% 2 construite după anul 2000) pondere credit din valoare apartament: 70%-80% -2 pondere credit din valoare apartament: 70%-45% -4 Figura 194. Accesul la locuință prin creditare: credit cu unic debitor, pentru locuințe construite după anul 2000 Sursa: Autorii 240 pondere credit din valoare apartament: 175% - 210% 30 Accesul la locuință prin creditare - pondere credit din valoare apartament: 105% - 175% 20 credit familie / cu co-debitor pondere credit din valoare apartament: 90%-105% 10 (locuințe construite după anul 2000) pondere credit din valoare apartament: 80%-85% 2 pondere credit din valoare apartament: 70%-45% -4 Figura 195. Accesul la locuință prin creditare: credit de familie sau cu co-debitor, pentru locuințe construite după anul 2000 Sursa: Autorii 241 Calcul privind gradul de accesibilitate la o locuință construită în perioada 1977- 2000 – fără creditare construcție perioada 1977- Pret mediu apartament 45 Pret mediu apartament 45 6885 lei/ 1464 venit lunar 4050 lei / 862 euro venit Număr salarii necesare Număr salarii necesare (cu codebitor 70% din pret mediu pe mp achizitionarii ap achizitionarii ap veniturile lui) cartier lunar 2000 mp mp 1 Mai 1,649 € 74,192 € 862 € 86 74,192 € 1,464 € 51 13 Septembrie- 1,151 € 51,774 € 862 € 60 51,774 € 1,464 € 35 Panduri Aviatiei 1,812 € 81,561 € 862 € 95 81,561 € 1,464 € 56 Baneasa 1,565 € 70,404 € 862 € 82 70,404 € 1,464 € 48 Berceni 1,138 € 51,204 € 862 € 59 51,204 € 1,464 € 35 Bucurestii Noi 1,087 € 48,937 € 862 € 57 48,937 € 1,464 € 33 Colentina 1,162 € 52,303 € 862 € 61 52,303 € 1,464 € 36 Cotroceni 862 € 1,464 € Crangasi 1,205 € 54,240 € 862 € 63 54,240 € 1,464 € 37 Dacia-Eminescu 1,737 € 78,154 € 862 € 91 78,154 € 1,464 € 53 Decebal-Calea 1,620 € 72,917 € 862 € 85 72,917 € 1,464 € 50 Calarasilor Dorobanti- 2,120 € 95,405 € 862 € 111 95,405 € 1,464 € 65 Floreasca Dristor-Vitan 1,270 € 57,134 € 862 € 66 57,134 € 1,464 € 39 Vechi Drumul Taberei 1,107 € 49,799 € 862 € 58 49,799 € 1,464 € 34 Ferdinand 862 € 1,464 € Ghencea 1,073 € 48,266 € 862 € 56 48,266 € 1,464 € 33 Giulesti 1,152 € 51,848 € 862 € 60 51,848 € 1,464 € 35 Giurgiului 1,014 € 45,623 € 862 € 53 45,623 € 1,464 € 31 Grivitei-Gara 862 € 1,464 € de Nord Herastrau- 2,202 € 99,083 € 862 € 115 99,083 € 1,464 € 68 Nordului Iancului-Mihai 1,288 € 57,946 € 862 € 67 57,946 € 1,464 € 40 Bravu Kiseleff- 2,112 € 95,030 € 862 € 110 95,030 € 1,464 € 65 Aviatorilor Militari 1,125 € 50,608 € 862 € 59 50,608 € 1,464 € 35 Mosilor 1,451 € 65,289 € 862 € 76 65,289 € 1,464 € 45 Necunoscuta 1,200 € 53,991 € 862 € 63 53,991 € 1,464 € 37 Pantelimon 1,150 € 51,759 € 862 € 60 51,759 € 1,464 € 35 Parcul Carol 1,543 € 69,443 € 862 € 81 69,443 € 1,464 € 47 (Cantemir- Marasesti) Pipera 862 € 1,464 € Rahova 1,000 € 45,012 € 862 € 52 45,012 € 1,464 € 31 Stefan Cel Mare 1,455 € 65,489 € 862 € 76 65,489 € 1,464 € 45 242 Tei 1,220 € 54,913 € 862 € 64 54,913 € 1,464 € 38 Tineretului- 1,520 € 68,398 € 862 € 79 68,398 € 1,464 € 47 Timpuri Noi Titan 1,175 € 52,888 € 862 € 61 52,888 € 1,464 € 36 Unirii 1,748 € 78,638 € 862 € 91 78,638 € 1,464 € 54 Victoriei- 1,902 € 85,605 € 862 € 99 85,605 € 1,464 € 58 Romana- Universitate Vitan Nou 1,381 € 62,142 € 862 € 72 62,142 € 1,464 € 42 Sursa: calcule proprii 243 Accesul la locuință fără creditare - până la 60 de salarii (valoarea pe 5 ani) 10 singur cumpărător (locuințe între 61 - 96 de salarii (valoarea pe 8 ani) 5 construite în perioada 1977 – 2000) peste 97 de salarii 2 Figura 196. Accesul la locuință fără creditare: un singur cumpărător, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 Sursa: Autorii 244 Accesul la locuință fără creditare - familie / până la 36 de salarii (valoarea pe 3 ani) 20 2 cumpărători (locuințe construite în între 37-60 de salarii (valoarea pe 5 ani) 10 perioada 1977 – 2000) între 61 - 96 de salarii (valoarea pe 8 ani) 5 Figura 197. Accesul la locuință fără creditare: familie sau 2 cumpărători, pentru locuințe construite în perioada 1977-2000 Sursa: Autorii 245 Calcul privind gradul de accesibilitate la o locuință construită după anul 2000 – fără creditare Pret mediu apartament 45 Pret mediu apartament 45 6885 lei/ 1464 venit lunar 4050 lei / 862 euro venit Număr salarii necesare Număr salarii necesare construcție după 2000 (cu codebitor 70% din preț mediu pe mp achizitionarii ap achizitionarii ap veniturile lui) cartier lunar mp mp 1 Mai 1,710 € 76,953 € 862 € 89 76,953 € 1,464 € 53 13 Septembrie- 1,431 € 64,378 € 862 € 75 64,378 € 1,464 € 44 Panduri Aviatiei 1,879 € 84,554 € 862 € 98 84,554 € 1,464 € 58 Baneasa 1,614 € 72,643 € 862 € 84 72,643 € 1,464 € 50 Berceni 1,054 € 47,447 € 862 € 55 47,447 € 1,464 € 32 Bucurestii Noi 1,243 € 55,933 € 862 € 65 55,933 € 1,464 € 38 Colentina 1,006 € 45,275 € 862 € 53 45,275 € 1,464 € 31 Cotroceni 2,912 € 131,031 € 862 € 152 131,031 € 1,464 € 90 Crangasi 1,232 € 55,456 € 862 € 64 55,456 € 1,464 € 38 Dacia-Eminescu 2,015 € 90,680 € 862 € 105 90,680 € 1,464 € 62 Decebal-Calea 1,678 € 75,516 € 862 € 88 75,516 € 1,464 € 52 Calarasilor Dorobanti- 2,147 € 96,610 € 862 € 112 96,610 € 1,464 € 66 Floreasca Dristor-Vitan 1,312 € 59,050 € 862 € 69 59,050 € 1,464 € 40 Vechi Drumul Taberei 1,023 € 46,043 € 862 € 53 46,043 € 1,464 € 31 Ferdinand 1,853 € 83,384 € 862 € 97 83,384 € 1,464 € 57 Ghencea 898 € 40,398 € 862 € 47 40,398 € 1,464 € 28 Giulesti 971 € 43,692 € 862 € 51 43,692 € 1,464 € 30 Giurgiului 889 € 39,990 € 862 € 46 39,990 € 1,464 € 27 Grivitei-Gara de 1,593 € 71,691 € 862 € 83 71,691 € 1,464 € 49 Nord Herastrau- 2,425 € 109,115 € 862 € 127 109,115 € 1,464 € 75 Nordului Iancului-Mihai 1,446 € 65,073 € 862 € 75 65,073 € 1,464 € 44 Bravu Kiseleff- 2,287 € 102,918 € 862 € 119 102,918 € 1,464 € 70 Aviatorilor Militari 974 € 43,811 € 862 € 51 43,811 € 1,464 € 30 Mosilor 1,624 € 73,091 € 862 € 85 73,091 € 1,464 € 50 Necunoscuta 1,285 € 57,839 € 862 € 67 57,839 € 1,464 € 40 Pantelimon 1,019 € 45,870 € 862 € 53 45,870 € 1,464 € 31 Parcul Carol 1,903 € 85,633 € 862 € 99 85,633 € 1,464 € 58 (Cantemir- Marasesti) Pipera 1,383 € 62,238 € 862 € 72 62,238 € 1,464 € 43 Rahova 824 € 37,093 € 862 € 43 37,093 € 1,464 € 25 Stefan Cel Mare 1,794 € 80,715 € 862 € 94 80,715 € 1,464 € 55 Tei 1,825 € 82,147 € 862 € 95 82,147 € 1,464 € 56 246 Tineretului- 1,618 € 72,831 € 862 € 84 72,831 € 1,464 € 50 Timpuri Noi Titan 1,130 € 50,853 € 862 € 59 50,853 € 1,464 € 35 Unirii 1,752 € 78,850 € 862 € 91 78,850 € 1,464 € 54 Victoriei- 2,306 € 103,756 € 862 € 120 103,756 € 1,464 € 71 Romana- Universitate Vitan Nou 1,567 € 70,533 € 862 € 82 70,533 € 1,464 € 48 Sursa: calcule proprii 247 Accesul la locuință fără creditare - singur până la 60 de salarii (valoarea pe 5 ani) 10 cumpărător (locuințe construite după anul între 61 - 96 de salarii (valoarea pe 8 ani) 5 2000) peste 97 de salarii 2 Figura 198. Accesul la locuință fără creditare: un singur cumpărător, pentru locuințe construite după anul 2000 Sursa: Autorii 248 Accesul la locuință fără creditare - familie / până la 36 de salarii (valoarea pe 3 ani) 20 2 cumpărători (locuințe construite după între 37-60 de salarii (valoarea pe 5 ani) 10 anul 2000) între 61 - 96 de salarii (valoarea pe 8 ani) 5 Figura 199. Accesul la locuință fără creditare: familie sau 2 cumpărători, pentru locuințe construite după anul 2000 Sursa: Autorii 249 În final, indexul de atractivitate este rezultatul însumării tuturor indicatorilor analizați. Analiza multi- criterială și modelarea statistică a unui set de factori atât de extins vine în sprijinul elaborării unei analize cât mai profunde. Așa cum a fost definit încă de la început, indexul atractivității este realizat pentru locuirea colectivă și nu ia în considerare alte tipuri de activități, cum ar fi relocarea unei companii sau preluarea unui spațiu comercial etc., deși mulți din factorii analizați se pot aplica și altor tipuri funcțiuni. Pe baza acestuia, pentru București, au reieșit următoarele rezultate ale indicelui de atractivitate: • Punctaj între 120 și 145: cartierele Tineretului-Timpuri Noi, Dorobanți-Floreasca, Pipera, Aviației, Băneasa, Unirii și Victoriei-Romana-Universitate; • Punctaj între 110 și 120: cartierele Cotroceni, Decebal-Calea Călărașilor, Stefan Cel Mare, Vitan Nou, Kiseleff-Aviatorilor, Bucureștii Noi, Titan, Herăstrău-Nordului, Moșilor, • Punctaj între 100 și 110: cartierele Colentina, Parcul Carol (Cantemir-Mărășești), Tei, Crângași, Berceni, Iancului-Mihai Bravu, 1 Mai-Domenii, Dristor-Vitan Vechi și Drumul Taberei; • Punctaj între 85 și 100: cartierele Griviței-Gara de Nord, 13 Septembrie-Panduri, Dacia- Eminescu, Pantelimon, Ghencea și Militari; • Punctaj între 67 și 85: cartierele Ferdinand, Giulești, Rahova și Giurgiului. Clasificarea se suprapune peste concluziile și tendințele relevate din analiza pieței imobiliare. Și deși, punctajele sunt similare pentru unele cartiere, factorii care contribuie la realizarea acestora sunt diferiți. Pentru prezentul studiu, relevant este faptul că, metodologia de analiză a atractivității cartierelor prezintă unele limitări, cum au dovedit-o și alte studii conduse la nivel internațional: unele componente au o pondere mai mare în conturarea unei decizii în caz de relocare. Iar printre acestea se pot identifica următoarele: proximitatea față de centrele comerciale, mijloace de transport sau parcuri, distanța față de locul de muncă sau accesul la servicii educaționale sau de sănătate, toate fiind elemente extrem de subiective și fiind puternic influențate de o multitudine de alți factori necuprinși în această analiză, cum ar fi, de exemplu, factorii de natură emoțională. Concluzii privind crearea unor cartiere atractive. Urmărind rezultatele metodologiei, se poate afirma că, planificarea, proiectarea și amenajarea unor spații pentru oameni, care să înglobeze atât elementele estetice, cât și pe cele funcționale reprezintă baza creării unor cartiere atractive, prielnice dezvoltării unei vieți comunitare active. De aceea, dincolo de aspectele evidente ce trebuie îmbunătățite, cartierele construite înainte de anul 1990 sunt încă atractive, prezentând o structură închegată, funcțională, unde unii locuitori își petrec toată viața, fără a se gândi la relocare. Principiile care au stat la baza proiectării cartierelor ar trebui utilizate și îmbunătățite în crearea noilor ansambluri rezidențiale: • Proiectarea ansamblurilor ținând seama de mediul înconjurător, cum ar fi integrarea caracteristicilor naturale, păstrarea vegetației și încorporarea caracteristicilor naturale în proiectare; prezervarea caracteristicilor naturale importante, cum ar fi zonele umede și pădurile; • Gradul de ocupare al terenurilor adecvat mediilor urbane prin integrarea diferitelor utilizări, densități și tipuri de clădiri; crearea unor spații salubre (distanțe între blocuri, orientare cardinală favorabilă etc.); • Accesibilitate și mobilitate prin crearea oportunităților necesare deplasării în condiții optime pentru pietoni, mașini sau biciclete, prin realizarea unor conexiuni sigure și accesibile tuturor tipurilor de utilizatori: accesul rapid și facil la rețeaua de mijloace de transport în comun; • Fond construit de înaltă calitate prin folosirea unor materiale de construcție rezistente și de înaltă calitate, adecvate cerințelor actuale de eficiență energetică, reducere a consumurilor 250 și a emisiilor gazelor cu efect de seră; încorporarea sistemelor de prevenire a criminalității și proiectarea spațiilor pentru utilizarea în siguranță; • Infrastructură și utilități la standarde înalte de proiectare și construcție; • Servicii și dotări publice de înaltă calitate, atât prin infrastructura pusă la dispoziție, cât și prin serviciile furnizate; • Amenajarea peisagistică, prin integrarea zonele naturale cu cele construite, dezvoltarea spațiilor plantate (spații interstițiale, copaci de aliniament, parcuri de mici dimensiuni etc.); • Incluziune și mixaj funcțional; • Participare civică, prin coagularea comunităților, responsabilizarea acestora și implicarea în acțiunile ce privesc cartierele lor. O comunitate prietenoasă cu persoanele în vârsta oferă oportunități pentru ca aceștia să contribuie la viața comunității prin acțiuni de voluntariat. Figura 200. Indicele de atractivitate al cartierelor pentru Municipiul București, rezultat în urma analizei Sursa: Autorii. 251 7 CONCLUZII Secțiunea de față cuprinde concluziile celor trei analize. Pentru a înlesni parcurgerea textului, am grupat concluziile pe fiecare analiză în parte. Mai mult, concluziile sunt ordonate tematic, pentru a sistematiza recomandările făcute în secțiunea următoare.154 Ele sunt precedate de o evaluare sintetică a evoluției Municipiului București în ultimele două decenii, care joacă rolul unui cadru de referință. Relațiile funcționale între București și Ilfov s-au intensificat în ultimele două decenii. Județul Ilfov a preluat o mare parte din cererea pentru locuințe generată de Capitală, ceea ce s-a concretizat într-un proces amplu de expansiune necontrolată. Această dispersie urbană a generat zone de locuire cu o tramă stradală neplanificată și subdimensionată, lipsite de dotări de interes cotidian. Lipsa intervenției autorităților publice a făcut ca dotările de învățământ să fie acoperite de domeniul privat. Dotările de interes municipal, alături de locurile de muncă se regăsesc însă în continuare în București, motiv pentru care toate arterele care asigură legătura între Ilfov și Capitală sunt blocate la orele de vârf. Dezvoltarea necontrolată a zonelor periferice și a coroanei periurbane a Bucureștiului este, din păcate, rezultatul lipsei coordonării între autoritățile locale,155 în contextul unui cadru legal deficitar și al instrumente ineficiente pentru controlul dispersiei urbane. Nevoia unor servicii de transport public de calitate a favorizat dezvoltarea Asociației de Dezvoltare Intercomunitară pentru Transport Public București–Ilfov (ADI TPBI), un prim pas fundamental pentru ameliorarea accesibilității și, implicit, a calității locuirii în zonele periurbane. Cu toate acestea, este necesară colaborarea între autoritățile publice locale și pe palierul dezvoltării urbane, pentru a permite controlul dispersiei urbane și repararea erorilor din trecut. Prioritatea este definitivarea și corelarea principalelor documentații de planificare urbană și amenajare a teritoriului la nivelul regiunii, mai exact a Planului Urbanistic General (PUG) al Municipiului București și Planul de Amenajare a Teritoriului Județean (PATJ) Ilfov. Modul actual de administrare a Bucureștiului, format din Primăria Generală și din Primăriile de Sector, îngreunează oarecum dezvoltarea echilibrată a zonelor de interes strategic, cum sunt zona centrală, parcursul Dâmboviței sau salba de lacuri a Colentinei. Modul de gestiune a centrului istoric reprezintă însă un model testat cu succes care poate fi replicat cu eventuale îmbunătățiri și pentru alte zone strategice de dezvoltare. Deși este un proces complex, se impune însă necesitatea regândirii, pe termen mediu și lung, a modului de administrare a Bucureștiului, inclusiv în relație cu Județul Ilfov. Deși noile zone au fost constituite în jurul ideii unei calități ridicate a locuirii la un preț redus sau rezonabil, pe termen mediu și lung acest lucru nu se susține. Rezidenții noilor cartiere pierd foarte mult timp în trafic pentru a ajunge la locul de muncă sau pentru a beneficia de dotările de interes cotidian, atunci când ele nu regăsesc în vecinătate. Costurile reparării erorilor vor fi foarte mari pentru administrația publică locală, dacă nu se intervine cât timp mai există încă rezerve de teren. O opțiune aplicabilă pentru zonele de expansiune dezvoltate în proximitatea infrastructurii de transport de mare capacitate (Apărătorii Patriei sau Berceni) ar fi transformarea străzilor actual de categoria a IV-a și a V- a, cu trotuare de sub 1 metru, în circulații ocazional carosabile sau să fie definite ca zone rezidențiale din perspectiva circulațiilor, pentru a facilita accesul în siguranță cu bicicleta sau cu trotineta la stațiile de metrou. O asemenea operațiune va avea însă nevoie de un ghid de proiectare și de reconfigurare a tramei stradale la nivelul Bucureștiului și al județului Ilfov, care să trateze în mod explicit modul de amenajare a străzilor ocazional carosabile,156 opțiunile de calmare a traficului, precum și variantele de 154 Cf. Secțiunea 8. 155 Care sunt, în momentul de față, 25 la număr: sectoarele și primăria Bucureștiului, primăriile comunelor și orașelor din prima coroană de localități și județul Ilfov. 156 Shared Space/Living Street. 252 inserare a infrastructurii pentru biciclete și a dotărilor pentru servicii dedicate mobilității la scară foarte mică.157 Deși Bucureștiul se află printre cele mai dense orașe din Europa, procesul de densificare continuă și în ziua de astăzi. În zone rezidențiale cum ar fi Grivița, Bucureștii Noi, Cotroceni sau Dorobanți, fondul construit este înlocuit treptat, iar parcelele încă libere sunt construite cu clădiri care depășesc media regimului de înălțime în zonă (preponderent P+3/4 – P+6). Acest aspect pune presiune pe dotările existente, proiectate pentru altă capacitate, iar rezultatul este o scăderea calității locuirii, sesizabilă prin nivelurile de congestie, prin trotuarele ocupate de mașini parcate neregulamentar, prin însorirea precară, etc. Într-o situație similară se află și cartierele de locuințe colective caracterizate de inserții punctuale de blocuri, care nu dispun de o suplimentare a dotărilor. Densificarea cartierelor de locuințe colective alături de creșterea indicelui de motorizare au făcut ca în ultimii ani din ce în ce mai multe spații verzi din condominii să fie înlocuite de parcări rezidențiale. Dispersia urbană se manifestă și la periferia Bucureștiului. Importante resurse de teren din zonele Anghel Saligny, Prelungirea Ghencea sunt transformate treptat în zone rezidențiale, care nu exprimă nicio gândire de ansamblu. Dezvoltările sporadice de la periferia Capitalei sunt caracterizate de străzi subdezvoltate, lipsa acută a dotărilor și de utilizarea la maximum a parcelei. Există încă rezerve de teren care ar putea asigura redresa dezvoltarea acestor zone, printr-un proces de planificare la nivel de cartier.158 Rezervele de teren trebuie folosite în primul rând pentru a asigura necesarul de infrastructură și cel de dotări, atât pentru situația existentă, cât și pentru cea prognozată. În cazul cartierelor din sudul Bucureștiului va fi nevoie mai ales ca rezervele de teren să fie folosite pentru spații verzi ample, dar și pentru completarea infrastructurii de transport. Există deja proiecte ample care au în vedere amenajarea unor parcuri în zone precum Prelungirea Ghencea și Ghencea-Rahova sau conturarea unui nou bulevard între gările Progresul și Filaret, valorificând astfel fosta platformă industrială de la Rocar. Dezvoltările recente și cele planificate de birouri continuă să se concentreze în partea de nord a Bucureștiului și în zona centrală, în vreme ce proiectele rezidențiale se regăsesc, în continuare, preponderent la periferie. Perpetuarea acestei tendințe pune presiune din ce în ce mai mare pe o infrastructură de transport deja suprasolicitată. Pentru a echilibra fluxurile de trafic este esențială susținerea dezvoltării policentrice la nivelul Capitalei. Mizând pe infrastructura de transport de mare capacitate, formată din liniile de metrou și din cele de tramvai, trebuie dezvoltate centre secundare în proximitatea marilor ansambluri de locuințe colective. 7.1 Concluziile analizei dedicate locuirii bucureștene În momentul de față suntem în măsură să formulăm următoarea suită de concluzii, pe care am ordonat-o de la nivelul locuinței, până la nivelul zonei metropolitane a Bucureștiului: 1 Atât parametrii ariilor utile, cât și structura pe camere a locuințelor, sunt aproape omogene pentru locuințele din blocurile bucureștene. Totuși, diferența de frecvență în realizarea apartamentelor cu una sau cu două camere, raportată la celelalte categorii de mărime, stă la baza mobilității rezidențiale, care este legată, la rândul ei, de evoluția dinamicii familiilor. Ea ar trebui să constituie așadar o temă principală pentru asigurarea necesarului de locuințe, prin apariția unor noi zone de locuit. Mai mult, definirea și delimitarea noilor zone de locuit trebuie să ia în considerare în mod explicit presiunile exercitate pentru extinderea rețelelor edilitare, a celor de circulație și a celor de dotări. 157 Micromobilitate. 158 În prezent este vorba mai degrabă de un proces de planificare la nivel de parcelă, în cel mai bun caz de ansamblu. 253 De asemenea, aprecierea gradului de confort nu ține cont doar de elementele dimensionale ale spațiilor de locuit, de modul lor de construcție și, implicit, de amplasamentul și de accesibilitatea lor, sau de dotările urbanistice, ci și de un mod colectiv sau individual de locuire. Din acest motiv, o suită de standarde unitare pentru aprecierea gradului de confort este aproape imposibil de stabilit, ele fiind dependente nu numai de veniturile locuitorilor, ci și de vârsta lor; 2 Dotările prevăzute și construite, de regulă, după normele anilor ’1970, pentru unitățile complexe de locuit le-au asigurat multă vreme spațiile comerciale, cele de servicii și cele de învățământ necesare. În prezent însă, apariția și proliferarea centrelor comerciale în toate zonele orașului au schimbat paradigma centrului de oraș, prin concentrarea într-o clădire de mari dimensiuni a tuturor categoriilor de comerț necesare funcționării locuirii la scara orașului. Din acest motiv, rolul dotărilor și compoziția lor funcțională trebuie regândite fundamental. Aici mai trebuie făcute următoarele observații, rezultate din analiza empirică: • Centrul orașului necesită politici țintite de regenerare, care să trateze în mod explicit tema mobilității, a riscului seismic și a creșterii calității vieții; • Drumul Taberei, Titan – Balta Albă și Berceni sunt zone cu locuințe colective care necesită intervenții dedicate unei populații preponderent îmbătrânite, de la furnizarea serviciilor sociale, până la amenajarea zonelor de agrement și de relaxare; • Cotroceni, Vatra Luminoasă, Bucureștii Noi, Andronache sunt zone de locuire individuală care necesită, de asemenea, intervenții dedicate unei populații îmbătrânite; • Zone în dezvoltare precum Băneasa și Aviației necesită creșterea gradului de dotări urbane; • Centrele de cartier ar trebui să se constituie în puncte de atracție pentru cartierele respective, ele putând fi tratate prin proiecte urbane dedicate și bine definite în raport cu necesitățile locuitorilor; • Zonele Ferentari, Sălaj și Industriilor necesită creșterea gradului de dotări publice, îmbunătățirea calității celor existente și aplicarea unor politici publice țintite, ele fiind locuite de o populație marginalizată, preponderent tânără; • Ameliorarea calității serviciilor publice în zonele sensibile depinde direct de intervenții în zonele cu densitate foarte ridicată, compensând astfel lipsa altor elemente care țin de calitatea vieții și de confortul urban; • În zonele periferice este necesară refacerea fondului funciar al Municipalității, pentru a putea face față necesarului de dotări publice impus de noile proiecte rezidențiale. De asemenea, ele trebuie incluse în sisteme mai ample de spații verzi conectate la rețeaua orașului, rezervarea unor terenuri cheie pentru viitoare parcuri ale Municipiului București devenind indispensabilă; • Este necesară colectarea datelor privind salubrizarea, evaluarea ulterioară a situației, precum și combaterea insalubrității prin politici dedicate, atent monitorizate. Mai mult, analizele de fond construit pe care le-am făcut confirmă o suită de caracteristici identificate atât prin Planul Urbanistic General al Municipiului București care este încă în vigoare (PUG 2000), cât și prin studiile de fundamentare pentru Noul Plan Urbanistic General al Municipiului București (PUG Dinamic): • Mai mult de 50% din fondul de locuințe al Bucureștiului are o vechime mai mare de 50 de ani. În plus, faptul că majoritatea locuințelor se află în proprietate privată reprezintă un dezavantaj în implementarea politicilor de reabilitare a clădirilor, deoarece presupune existența unor mecanisme dedicate și eficiente de negociere între 254 Municipalitate și proprietarii de drept ai imobilelor. Mecanismele disponibile în prezent nu au, din păcate, un grad suficient de maturitate; • Gradul de asigurare cu dotări urbane corespunzătoare, raportate la densitățile ridicate ale populației din marile ansambluri de locuințe reprezintă în continuare o provocare, la care Municipalitatea trebuie să răspundă cât mai prompt și cât mai eficient; • Tendințele de extindere a periferiilor, cu locuințe preponderent individuale, impun gândirea unor politici care să limiteze expansiunea necontrolată a proiectelor cu densități reduse, deoarece ele duc la consumuri ineficiente de teren. Iar în ceea ce privește vârsta populației, tendințele sunt relativ clare: • Perimetrul central cuprinde zone cu un procent relativ mare, de peste 20%, în care locuiește o populație vârstnică, adăpostită de un fond construit realizat înainte de anul 1945; • Periferia este caracterizată de extinderi necontrolate, cu locuințe ocupate de o populație preponderent tânără; • Există zone ample care au un parcelar subdimensionat, dar cu o pondere mare a populației tinere, peste care se suprapun zone de sărăcie extremă. 3 Diversitatea tipologică este caracteristica principală a construcțiilor de locuințe din București, fie că ne raportăm la vechime, la sistemele constructive, la regimul de construire sau la modul de locuire. Este nevoie așadar de politici diferențiate de întreținere și de dezvoltare a fondului de locuințe, mai ales din cauza porțiunilor de țesut urban neomogen. Exemplele cele mai elocvente sunt zonele cu locuințe desfășurate pe un singur nivel, aflate în spatele blocurilor înalte de locuințe, care mărginesc arterele de circulație, sau inserțiile brutale ale noilor clădiri în textura urbană constituită anterior; 4 Dinamica actelor legislative și tehnic-normative din domeniul locuirii și din domeniile conexe oglindește transformări sociale și economice permanente. În zona tehnică a proiectării și a construcției clădirilor de locuit, dinamica este într-un relativ acord cu evoluția economică și a esteticii arhitecturale a epocii. În ceea ce privește însă direcțiile și normele care privesc dezvoltarea urbană, situația este diferită. Pornind de la cele de detaliu și ajungând până la cele dedicate întregului oraș, majoritatea sunt grevate de anacronismul unora dintre reglementări, cum este exemplul Planului Urbanistic General al Municipiului București din anul 2001, care a impus realizarea unor Planuri Urbanistice Zonale pentru adaptarea orașului la noi necesități, sau prezintă dificultăți de coordonare între actele normative, ducând astfel la rezultate imprevizibile în evoluția calității locuirii; 5 Bucureștiul nu are definită o politică coerentă pentru construirea locuințelor, liberalizarea construirii lor neurmând în mod sistematic o dezvoltare a infrastructurilor edilitare, a căilor de acces și, eventual, a redimensionării celor existente. În plus, elementele complementare locuințelor, în special comerțul și serviciile, sunt, de asemenea, supuse exclusiv legilor pieței. Iar cum piața locuințelor și a dotărilor aferente din București nu este întotdeauna funcțională, apar externalități negative, care sunt suportate, de regulă, de cumpărătorii finali; 6 Din cauza faptului că Bucureștiul s-a dezvoltat de-a lungul timpului împreună cu zona adiacentă, locuirea devine treptat o problemă a întregii zone metropolitane. Din acest motiv, Aglomerația Urbană București este deosebit de importantă pentru formularea politicilor de locuire ale Bucureștiului. În concluzie, Bucureștiul prezintă o mare varietate de organizare a zonelor de locuit, de la cele cuprinse în țesuturile de locuințe individuale, până la marile ansambluri de locuințe, care sunt de mărimea unor orașe mijlocii sau mari din România. Această varietate a zonelor de locuit necesită abordări nuanțate în dirijarea investițiile publice, în primul rând pentru cele dedicate lucrărilor de întreținere a rețelelor 255 de infrastructură și a căilor de comunicație, precum și pentru direcționarea realizării noilor locuințe prin Regulamentele Locale de Urbanism (RLU). 7.2 Concluziile analizei dedicate spațiilor publice din București În urma analizelor cantitative și calitative, suntem în măsură să facem următoarele observații: 1. Spațiile publice de tip suprafață se regăsesc preponderent în zonele cu densități mari ale populației, cum ar fi cartierele Pantelimon, Vatra Luminoasă, Kiseleff, Drumul Taberei, Balta Albă-Titan. Din păcate, aceste spații de amploare sunt intervenții realizate ante 1989. În ultimii 30 de ani nu s-au realizat intervenții majore de creare a unor spații publice reprezentative la nivel de oraș, fie ele parcuri sau piețe publice; În directă legătură cu spațiile publice aferente marilor ansambluri socialiste, se pot face următoarele afirmații: Marile ansambluri din anii 1960 și 1980 au apelat la așa numitul „urbanism deschis”, în care, începând de la micile unități până la marele ansamblu, dispunerea blocurilor prop unea diverse configurații spațiale în relație cu spațiile verzi, cu evidențierea unor puncte de interes și cu valorificarea cadrului natural. Rezulta astfel o compoziție aerată, cu o ritmare subtilă atât la interior cât și la fronturi. În opoziție, „urbanismul închis” se remarcă prin incinte și fronturi continue. La nivel de cartier, caracterul de spațiu public se materializează în centrul său, în grădina de cartier, în cazurile unde s-a realizat, sau în lungul unor axe cu un pietonal generos. Centrul de cartier era amplasat, de obicei, la mijlocul distanței dintre extremele cartierului (asigurându -se egalitate de șanse) sau în cazuri singulare, în vecinătatea unei suprafețe de apă. Organizarea și dimensionarea sa depindeau de numărul și felul dotărilor dar și de asigurarea unui spațiu al evenimentelor (politice, culturale, tradiționale). În cadrul ansamblurilor mari, în relație cu centrul erau dispuse, la distanțe cerute de norme, micro - complexe pentru comerț și servicii, pentru satisfacerea necesităților zilnice și a unora din cele periodice. La nivelul de oraș, vor fi noile piețe centrale realizate fie printr-o hibridare cadru vechi – intervenții noi, fie prin înlocuirea integrală a fostului „centru” al orașului sau alegerea unui amplasament în afara centrului tradițional. La sfârșitul anilor 1960 și 1970, sistemul politic va impune trecerea la aplicarea practicii sovietice, respectiv organizarea rezidențialului în mari unități de locuit, respectiv „raionul”, structurat la rândul lui din mai multe „microraioane” formate din „grupe de locuit”. Principiul utilizat va fi cel al „unității de vecinătate”, trecut prin experiența franceză (mai apropiată de „socialismul științific”) și care propunea ca ansamblul rezidențial să folosească o circulație auto periferică (cu penetrări care să nu prejudicieze mobilitatea pietonală), să aibă dotările principale în nucleul central al ansamblului (favorizându-se accesul pietonal), nucleu care să beneficieze și de prezența spațiului verde. În anii 1960 se va face și trecerea de la denumirea de raion la cea de cartier, păstrându -se principiile de la faza anterioară, iar ulterior se va folosi denumirea de „unitate complexă de locuit”. Odată cu „marile ansambluri”, practica românească în domeniul urbanismului va apela la norme: • La nivel de oraș privind: ponderea zonelor funcționale în cadrul bilanțului teritorial al intravilanului; detalierea circulației auto; necesarul de dotări majore în funcție de dinamica demografică. • La nivelul zonei rezidențiale: suprafața locuibilă/locuitor; capacitatea dotărilor pe categorii în funcție de caracteristicile populației; necesarul de spații verzi (vezi distanța maximă de parcurs până la dotări – de la cele de strictă necesitate până la cele de rară folosință); însorirea la nivel de apartament ș.a. Cartierul, prin centrul său, dotat și amenajat, oferea un punct de coagulare socială. 2. Lipsa de intervenții asupra spațiului public se remarcă mai ales în zonele periferice ale orașului, în care se regăsește marea majoritate a dezvoltărilor noi. Peste această problemă se suprapune și lipsa altor dotări necesare locuirii. Cele două aspecte vor deveni o problemă 256 critică pentru noile dezvoltări în următorii ani. Din acest motiv, spațiile abandonate reprezintă o resursă esențială de teren, care prin investiții minime de reabilitare, poate să compenseze o parte din lipsa spațiilor dedicate petrecerii timpului liber din cartierele noi; 3. Deși Sectoarele 2 și 6 duc lipsă de spații publice amenajate de mare amploare cum sunt cele amplasate în celelalte sectoare (Parcul Herăstrău, Parcul Tineretului, Parcul Titan, Delta Văcărești), acestea beneficiază de o serie de grădini de dimensiuni mici sau medii (2–10 ha), care reușesc să deservească relativ satisfăcător cea mai mare parte a populației. În acest context, Sectorul 5 încă este în urmă, cu un număr relativ mic de spații punctuale sau de suprafață; 4. Există un număr relativ mare de spații de tip suprafață care necesită reabilitare și pentru care se pot organiza concursuri de arhitectură și de urbanism. Spațiile identificate pentru fiecare sector în parte, sunt: Parcul Bazilescu (Sectorul 1), Parcul Motodrom, Parcul Sticlăriei și Parcul Verdi (Sectorul 2), Parcul Constantin Brâncuși, Parcul Unirii, Ștrand Cara-Titan (Sectorul 3), Parcul Natural Văcărești (Sectorul 4), Parcul Centenarului, Parcul Romniceanu, Parcul Izvor (Sectorul 5) respectiv Insula Lacul Morii și Parcul Grozăvești (Sectorul 6). O parte din aceste spații au intrat deja într-un proces de reabilitare, care va trebui menținut, finalizat, și ulterior completat cu alte spații noi. 5. La nivelul orașului nu se conturează o abordare unitară în crearea accesului la apele care traversează orașul: Salba de Lacuri și Dâmbovița. Acest lucru se observă prin distribuția pulverizată a spațiilor punctuale și a celor de tip suprafață. O excepție de la regulă o reprezintă Sectorul 2, care în ultimii 10 ani a reușit să amenajeze o serie de spații verzi de diferite dimensiuni. Cu toate acestea, în continuare, cea mai mare parte a malurilor de apă nu sunt amenajate sau accesibile publicului. Dezvoltările recente de locuințe individuale de-a lungul apei au compromis accesul la părți considerabile din malul de lac; 6. Pentru a putea valorifica malurile de lac ale Râului Colentina sub forma unui circuit de agrement, va trebui completat procesul de amenajare și de echipare cu dotări. Acest demers trebuie susținut sub forma unor parteneriate cu UAT-urile învecinate; 7. Rețeaua de spații verzi de la nivelul orașului încă nu este completă. Se resimte nevoia de inserare a elementelor de legătură (străzi cu vegetație de aliniament), dar și a unor elemente punctuale de tip scuar, piațetă, grădină, care să anime traseul pe parcurs. De asemenea, este necesară crearea unor coridoare verzi către partea de sud, care la rândul lor să fie conectate la traseul Dâmboviței, spre centrul orașului. 8. Există încă suprafețe ample neamenajate cu potențial crescut la nivelul orașului care necesită reabilitare cât mai promptă (Delta Văcărești); 9. Spațiile publice de amploare lipsesc din zona centrală, cu precădere în partea de est a inelului central de circulație; 10. În cazurile în care nevoia de spațiu public nu poate fi satisfăcută prin spații publice ample, este esențială gândirea unui sistem pulverizat, echilibrat distribuit în teritoriu, de spații de mici suprafețe, interconectate cu rețeaua principală de spații publice de la nivelul orașului; 11. Un procent relativ mare din spațiile de dimensiuni mici sunt locuri de joacă pentru copii. Deși aparent transformarea spațiilor în locuri de joacă este un lucru pozitiv, faptul că varietatea lor este aproape inexistentă și faptul că de cele mai multe ori sunt proiectate exclusiv pentru o singură categorie de vârstă, reprezintă un punct extrem de slab în conturarea identității cartierelor bucureștene și în încurajarea interacțiunii inter-generaționale; 12. Spațiile publice punctuale sunt relativ bine dispersate în teritoriu și au o structură morfologică diversă, care permite reabilitarea și integrarea lor în sisteme mai ample de spații publice. Curțile școlilor reprezintă o resursă importantă de teren pentru oraș. Ele pot fi convertite în spații semi-publice, accesibile comunităților după programul școlar; 257 13. Spațiile publice punctuale, reprezentate de regulă prin scuaruri, piațete sau locuri de joacă pentru copii se regăsesc preponderent în zona centrală sau în incintele locuințelor colective. Totuși, nevoia de spații publice de mici dimensiuni se resimte mai ales în zonele cu locuințe individuale (Andronache, Industriilor, Cotroceni etc.); 14. O mare parte din spațiile punctuale beneficiază doar de facilități de bază (mobilier urban minimal, iluminat public limitat etc.). Multe din aceste spații necesită intervenții noi de reabilitare, care să le transforme în puncte de atracție pentru locuitorii din zonă; 15. Majoritatea intervențiilor de reabilitare a spațiilor de mici dimensiuni s-au realizat cu materiale necorespunzătoare, fără un concept unitar și fără o atenție deosebită acordată detaliilor. O astfel de abordare se va dovedi ineficientă în timp, deoarece spațiile vor impune costuri de întreținere mai mari; 16. O mare parte din spațiile punctuale pot fi revitalizate prin concursuri de arhitectură și urbanism sau prin intervenții de acupunctură urbană promovate de către administrația publică. O astfel de abordare presupune transparență decizională și un grad mai mare de apropriere a spațiilor de către locuitorii orașului; 17. Există încă un număr relativ mare de spații publice abandonate, cu precădere pe direcția vest-est și în zona centrală. Revitalizarea acestor spații se poate face în parteneriat public- privat, cu costuri reduse, dar cu un impact important în creșterea calității vieții. În zona centrală, astfel de spații sunt reprezentate de terenul din fața Academiei Române care, împreună cu zona Pieței Unirii, terenul Esplanada și rondul din Piața Alba Iulia pot deveni obiectul unei acțiuni complexe de reabilitare a axei vest-est; 18. În general, rețeaua de spații publice nu cuprinde piețe sau zone pietonale ample care să susțină evenimente de interes pentru comunitate și vizitatori; 19. Regândirea spațiilor publice din cartiere trebuie să aibă în vedere reconfigurarea sistemelor actuale de parcare a autovehiculelor. Acolo unde este posibil, este recomandată transformarea suprafețelor de la nivelul solului în spații dedicate comunității și crearea parcărilor subterane sub acestea. 20. Regândirea insulelor urbane la nivel de cartier permite, în cele mai multe cazuri, câștigarea unor spații suplimentare, care pot fi transformate în spații libere sau construite, dedicate comunităților; 21. Curțile școlilor reprezintă o resursă importantă de teren pentru oraș. Ele pot fi convertite în spații semi-publice, accesibile comunităților după programul școlar; 22. Spațiile liniare se regăsesc preponderent de-a lungul marilor artere de circulație (Bulevardul Timișoara, Șoseaua Pantelimon, Șoseaua Ștefan cel Mare etc.). Aceste artere beneficiază de trotuare generoase, delimitate de regulă de vegetație de aliniament și deservite de activități comerciale și de alimentație publică. Deși capacitatea lor este adecvată pentru fluxurile de pietoni care le tranzitează, calitatea imaginii urbane este una precară. Pavimentul este degradat, calitatea estetică a funcțiunilor de la parter este precară, mobilierul urban este degradat, nu există piste de bicicliști care să faciliteze parcurgerea lor în siguranță atât pentru pietoni, cât și pentru bicicliști etc.; 23. Spațializarea pistelor de bicicliști existente de-a lungul spațiilor liniare indică lipsa coerenței unui traseu dedicat mijloacelor de transport alternativ la nivelul orașului. Mai mult, traseele existente nu conturează un traseu coerent între spațiile reprezentative ale orașului; 24. Rețeaua de spații liniare poate fi completată în zona centrală, unde o parte din străzile secundare pot prelua rolul de spații publice de calitate, dar ele sunt în continuare blocate de autovehicule parcate pe trotuar. O analiză mai detaliată a acestui aspect se regăsește în capitolele următoare. 25. Pentru rețeaua secundară de spații liniare din centrul orașului, sunt necesare acțiuni etapizate, pe termen scurt, mediu și lung, după cum urmează: termen scurt - încurajarea 258 acțiunilor de comunicare și conștientizare prin artă stradală, introducerea mai multor unelte administrative care să permită și să încurajeze o utilizare nuanțată și diversificată a spațiului străzii (ex. posibilitatea de a închiria spațiu pietonal/carosabil pentru afaceri, introducerea conceptului de pietonizare temporară, condiții financiare și birocratice atrăgătoare pentru organizarea de evenimente stradale etc.), introducerea unui sistem incipient de colectare de date la nivel administrativ; termen mediu - introducerea unui instrument integrat de dezvoltare-gestiune a spațiului străzii (gestionare, monitorizare și reglare ai parametrilor de utilizare ai străzii în timp real), introducerea parcărilor plătite la bordură, dezvoltarea unor strategii comune în legătură cu piața de imobiliare; termen lung: instrumentul integrat de dezvoltare-gestiune propus în etapa anterioară își va găsi utilitatea în medierea schimbărilor majore ce vor avea loc în domeniul mobilității urbane: 1. Schimbarea radicală a ideii de automobil personal, popularizarea automobilului electric și a mașinilor fără șofer, 2. Diversificarea și fragmentarea mijloacelor de transport urban, 3. Dezvoltarea și implementarea de proiecte și politici în direcția temperării crizei climatice și îmbunătățirii sănătății publice. În mod similar, am ordonat tematic și o suită de concluzii generale despre spațiile publice, aplicabile în București. 1. Calitatea spațiilor publice influențează modul în care oamenii, comunitățile și antreprenorii interacționează în oraș. Ideal, spațiile publice produc valoare adăugată prin creșterea diversității și a incluziunii sociale, prin facilitarea schimburilor de cunoștințe, bunuri și servicii. Un spațiu public de calitate este atractiv, vibrant, confortabil, accesibil, plăcut și sigur pentru toți locuitorii, inclusiv pentru persoanele în vârstă și persoanele cu dizabilități. Un astfel de loc implică, cel mai adesea, colaborarea dintre domeniul public și cel privat pe întreg parcursul implementării și menținerii sale. Pe de altă parte, spațiile publice slab proiectate pot afecta negativ productivitatea și vitalitatea orașului și pot contribui, în cazuri extreme, chiar și la divizarea comunităților; 2. O parte din factorii care contribuie la limitarea beneficiilor unui spațiu public, sunt: • Capacitatea locală limitată de a planifica, de a finanța, de a implementa și de a întreține spațiile publice; • Soluțiile ierarhice,159 care produc adesea spații care nu corespund nevoilor comunității dintr-o anumită zonă; • Mecanisme operaționale și de mentenanță slab dezvoltate, care rezultă în deteriorarea spațiilor publice, cu efecte asupra furnizării de servicii direct relaționate; • Lipsa domeniului public necesar creării unor noi spații publice și lipsa controlului autorităților față de dezvoltările private care cel mai adesea nu acoperă necesarul de spațiu public pentru viitorii locuitori. 3. Autoritățile publice sunt nevoite să caute soluții cât mai eficiente pentru implementarea și gestionarea spațiilor publice, pe tot parcursul ciclului lor de folosință, de la etapele de planificare și proiectare, până la etapa de mentenanță, reabilitare și, după caz, refacere totală. Problematica gestiunii spațiilor rezultă și din necesitatea de asigurare a necesarului de socializare și a celui funcțional-urban. Din această abordare rezultă, cel puțin, tipul, amploarea intervenției și, pe cale de consecință, amploarea resurselor alocate. Mai concret, scara abordării poate varia de la una locală, axată pe gestiunea unui număr redus de spații, la o scară strategică, axată pe administrarea unei rețele de spații publice, la nivelul orașului (cf. Figura 201); 4. Ideea de eșalonare bazată pe definirea priorităților de intervenție pe categorii de spații poate fi considerată opusă aceleia de a remedia concomitent toate spațiile publice. Aceste 159 Top–Down. 259 modalități diferite de acțiune se situează fie în sfera urmăririi avantajelor pe termen scurt din partea autorităților, fie se bazează pe studiul necesităților populației cărora li se adresează, într-o viziune de perspectivă; 5. Deși nu există o rețetă legată de ierarhizare a acțiunilor, care să fie aplicată uniform în toate orașele, putem defini cel puțin patru abordări diferite, după cum urmează: • Acțiuni dedicate reabilitării spațiilor publice existente și recuperării a spațiilor reziduale din oraș sau a celor care sunt utilizate sub capacitatea lor. Spațiile reziduale de-a lungul infrastructurilor de tipul podurilor, zonelor tehnice sau străzilor sunt spații urbane valoroase, și pot fi reamenajate și integrate într-o rețea mai amplă de spații pietonale și de recreere. Concret, astfel de acțiuni se referă la explorarea oportunităților de revendicare a spațiilor nefolosite existente de-a lungul infrastructurilor majore; • Acțiuni dedicate creării unor spații publice noi, care presupun alocarea de teren aflat în domeniul public, cu precădere în zonele periferice, în curs de urbanizare. În această categorie intră și valorificarea activelor naturale aflate în domeniul public (păduri, zone umede), care pot deveni spații de recreere și divertisment; • Acțiuni referitoare la furnizarea de servicii publice în cartierele defavorizate. Acestea presupun planificarea spațiilor publice concomitent cu facilități publice de tipul centrelor comunitare, bibliotecilor, centrelor medicale etc.; • Acțiuni referitoare la conectarea spațiilor publice printr-o rețea de conexiuni pietonale și piste de bicicliști, având ca noduri de rețea dotări comunitare. 260 Figura 201. Un cadru conceptual de gestiune a spațiilor publice Sursa: Prelucrare după Kaw et al., 2020: 8. 6. În funcție de context și de provocările cu care se confruntă orașul, autoritățile publice trebuie să aleagă strategia cea mai potrivită pentru realizarea spațiilor publice. Abordările pot varia între: reabilitare și înfrumusețare sau transformare completă, urbanism tactic și acupunctură urbană sau planificare comprehensivă și integrare/sinergie cu infrastructura tehnică și cu activele valoroase existente:160 • Reabilitarea este necesară atunci când un spațiu public este deteriorat, dar rolul lui în cartier este vital; • Transformarea sau conversia, care presupune schimbarea totală a funcțiunii și a utilizării unui spațiu public, este necesară în situația în care municipalitatea nu dispune de active noi de teren într-o anumită zonă. De exemplu, transformarea poate presupune conversia unor locuri de parcare într-un scuar verde sau reutilizarea unei clădiri publice care nu este utilizată la capacitatea ei într-un spațiu comunitar; • Urbanismul tactic, prin faptul că presupune investiții cu cost redus, cu rezultat rapid și cu impact mare, poate fi folosit ca abordare în zonele în care se dorește creșterea încrederii unei comunități față de autoritățile publice. Totuși, această abordare 160 Cf. Kaw et al., 2020: 14 261 presupune impact doar pe termen scurt, dacă nu este susținută sistematic de politici și programe mai ample, la nivelul orașului;161 • Planificarea comprehensivă este cea mai complexă dintre toate abordările și, de cele mai multe ori, este necesară atunci când nu există o viziune mai amplă de dezvoltare la nivelul orașului. O astfel de abordare implică implementare pe termen mediu și lung și este susținută de cadrul legal de planificare existent. O astfel de abordare ar trebui să se concentreze pe regenerarea urbană, pe transformarea străzilor în spații prietenoase cu pietonii și pe crearea unor rețele de spații publice în întreg orașul; • Integrarea cu infrastructura tehnică presupune realizarea de spații publice cu dublu rol: rol de recreere și rol de infrastructură verde, care folosește soluții naturale pentru gestiunea apelor pluviale. O astfel de infrastructură contribuie la creșterea rezilienței orașului împotriva inundațiilor și poate fi integrată la scară mare cu zone umede (de exemplu, Delta Văcărești), valorificând astfel și biodiversitatea acestora; • Integrarea cu elementele de patrimoniu cultural este necesară în zonele istorice, unde investițiile în spațiul public contribuie la revitalizarea zonelor în curs de deteriorare; 7. Stabilirea și asumarea responsabilității entității care gestionează organizarea, declanșarea și desfășurarea acțiunilor poate fi diferită în funcție de mărimea spațiilor publice, de importanța acestora pentru comunitățile urbane și de amploarea intervenției (intervenții realizate de Primăriile de Sector sau de Primăria Municipiului București); 8. Identificarea actorilor implicați reprezintă una din premisele desfășurării eficiente a acțiunilor (cf. Tabelul 15). Aceștia pot fi beneficiari direcți (societatea civilă) sau parteneriate public- privat (ca vectori de acțiune). Totuși, rolul determinant în atingerea obiectivelor care vizează spațiile publice revine administrației publice locale. Direcția de acțiune presupune implicarea populației în cel puțin două etape: consultarea, respectiv posibilitatea de stabilire a unor parteneriate și gestiunea post implementare. De asemenea, acțiunile se vor sprijini și pe deciziile politice ale Administrațiilor locale și pe instrumentele legale aflate la dispoziția Primăriilor. Acestea includ, pe lângă Hotărâri ale Consiliilor Locale, și Studii și Documentații de Urbanism; Tabelul 15. Tipuri de abordări în crearea de spații publice Responsabilul pentru Forma de Responsabil Tipul de acces Exemple implementare proprietate pentru gestiune Autoritatea Parcuri publice, publică (buget 162 Public sau piețe urbane, alte Autoritatea publică Domeniu public local) sau alte limitat, după caz tipuri de dotări surse de finanțare comunitare externe Autoritatea Dotări publice în Public sau Domeniu public, publică (buget dezvoltări de Entități private limitat163, după prin transfer local) sau alte scară mare (școli, caz surse de finanțare biblioteci etc.) Proprietate Autoritatea Public sau limitat, Spațiu închiriat de Entități private privată publică (buget după caz către autoritatea 161 O mișcare pozitivă în acest sens o reprezintă acțiunea I AM KARACHI, care a pornit ca o inițiativă cetățenească, care presupunea expunerea temporară a unor opere de artă în spațiul public și igienizarea altor spații de interes din proximitate. Ulterior, mișcarea a fost susținută sistematic prin lansarea unor competiții internaționale pentru picturi murale în cartier, prin reabilitarea facilităților din piațeta principală în colaborare cu firme private, prin dezvoltarea unor programe sportive în facilitățile sportive existente etc. 162 Acces public se referă la spații care nu limitează accesul și care nu necesită achitarea unei taxe de intrare. 163 Acces privat se referă la spații care nu sunt accesibile publicului larg. 262 Responsabilul pentru Forma de Responsabil Tipul de acces Exemple implementare proprietate pentru gestiune local) sau alte publică de la surse de finanțare entități private (un spațiu pentru o bibliotecă, un centru comunitar etc.) Proprietate Spații publice Entități private Entitatea privată Public privată private Spații publice Limitat sau Proprietate realizate pe Entități private Entitatea privată privat164, după privată terasele unor caz centre comerciale Sursa: prelucrare după Kaw et al., 2020: 11 9. Etapizarea acțiunilor și gestionarea dinamică a acestora, respectiv flexibilitatea în nuanțarea căilor punctuale de intervenție reprezintă un principiu esențial, în acord cu posibile schimbări ale necesităților și ale resurselor financiare. Acest principiu este valabil în cazul unor acțiuni pe termen lung, care vizează opțiuni strategice, la scara orașului. 10. Pentru eficientizarea acțiunilor privind gestiunea spațiilor publice este necesară parcurgerea unor etape metodologice care trebuie însușite de către organele administrației publice locale. Pentru derularea acțiunilor se vor lua în considerare o serie de etape, prezentate secvențial în acest document. Aceste etape pot conține relații de retroacțiune165 și pot fi individualizate pentru fiecare intervenție în parte. Etapizarea generală a acțiunilor va cuprinde: • Stabilirea criteriilor de identificare a spațiilor publice și identificarea propriu-zisă a acestora; • Clasificarea multicriterială a acestora; • Înțelegerea necesităților de intervenție în funcție de clasificare; • Formularea obiectivelor generale (care vizează mai multe spații publice analizate) și a celor individuale (pentru fiecare spațiu public); • Stabilirea priorităților de intervenție, evaluarea resurselor necesare și realizarea montajelor financiare adecvate; • Formularea acțiunilor necesare în cadrul procesului de realizare; • Controlul acțiunilor de implementare și de gestionare post-intervenție. Etapizarea acțiunilor de intervenție definite la punctul 10 este următoarea: 1. Alegerea spațiilor pentru analiză. Ea va fi orientată către scopurile operaționale ale acțiunilor (instrumentalizarea criteriilor analitice). Aceasta presupune definirea și alegerea unor criterii generale, care au în vedere nu numai parametri fizici, identificabili prin studiile de specialitate, ci și elemente care se pot încadra în strategiile de dezvoltare ale teritoriului mai larg vizat de politicile Administrațiilor Publice implicate Tot în această etapă generală se va analiza 164 Acces limitat se referă la spații în care accesul este limitat în funcție de perioadele zilei sau care necesită achitarea unei taxe de intrare sau înregistrare în prealabil. 165 Feedback. 263 oportunitatea necesității de realizare a unor noi spații publice. Această etapă operațională se va baza pe: • Identificarea și cartarea dotărilor de cartier (ansamblu de locuit) și la nivel de oraș; • Identificarea terenurilor și imobilelor aflate în proprietatea autorităților publice, precum și a spațiilor și a terenurilor clădirilor sau a părților de clădiri abandonate, și valorificarea lor pentru îmbunătățirea dotărilor publice; • Identificarea proprietarilor spațiilor clădirilor și a părților de clădiri care sunt sau au potențial să asigure dotările locale, precum și a terenurilor aferente, cu potențial de a dezvolta spații publice existente sau de a genera unele noi. 2. Analiza spațiilor alese pentru intervenții; 3. Această etapă are ca obiectiv definirea criteriilor de ierarhizare a intervențiilor și stabilirea acțiunilor privind spațiile publice. Ea va cuprinde analiza critică care va evidenția calitățile și disfuncționalitățile care vor sta la baza derulării acțiunilor: 4. Din punct de vedere operațional, această etapă va defini parametrii morfologici și funcționali ai spațiilor publice alese;166 5. Tot în această etapă se vor defini și criteriile de ierarhizare ale parametrilor care definesc fiecare spațiu public, în vederea formulării acțiunilor de intervenție; 6. Definirea obiectivelor; 7. Această etapă va defini obiectivele operaționale comunitare, definite în urma analizelor de specialitate și a consultării populației, precum și cele funcționale și operaționale, care vizează atât parametrii fizici, cât și obiectivele referitoare la gestiunea acțiunilor; 8. În această etapă se vor defini obiective pe baza unor criterii simbolice, capabile să contribuie la crearea unei identități a spațiilor publice, atât la nivelul orașului, cât și la nivelul unor teritorii care vizează comunități mai mici. Totodată, se va avea în vedere și formularea succintă a unor strategii alternative de intervenție; 9. Formularea acțiunilor referitoare la spațiile publice 10. Aceste acțiuni vor cuprinde: • Definirea tipurilor de intervenții și a tipurilor generale de acțiuni necesare; • Realizarea unor matrice analitice de coordonare a acțiunilor, pentru fiecare spațiu public considerat; • Sinteza analitică a spațiilor publice privind operațiunile propuse. 11. Tipurile de intervenție vor fi diferite în funcție de morfologia spațiilor publice: • „Concentrate” (complexe comerciale, piețe agroalimentare, dotări culturale majore, spații publice în jurul lăcașelor de cult); • „Liniare”, situate de-a lungul unor axe majore de comunicație pietonală (spații de interes public situate la parterul locuințelor colective sau în cadrul unor fronturi continue); • „Liniare de mici dimensiuni” (în general definite în urma evoluției istorico-spațiale a țesutului urban); 12. Acțiuni pregătitoare: • Evaluarea și definitivarea generală a efortului financiar și organizațional necesar acțiunilor; • Programarea derulării în timp și spațiu a acțiunilor privind intervențiile asupra spațiilor publice – (Graficul Gant); 166 Cf. Secțiunea 0. 264 • Stabilirea structurilor operaționale privind realizarea acțiunilor și implementarea măsurilor specifice. 13. Tipuri de acțiuni posibile privind spațiile publice 14. Acțiunile posibile vizează: • Reabilitarea funcțională a dotărilor care definesc spațiul public, îmbunătățirea dotărilor existente; • Restructurarea funcțională a dotărilor care definesc spațiul public (modificarea destinației dotărilor); • Remodelare spațial – funcțională a) De natură constructivă (demolări, reabilitări și extinderi/supraetajări ale construcțiilor existente, clădiri noi); b) Reabilitare și extindere spații plantate; c) Lucrări de modificare microtopografică; d) Modificarea (facilitarea) accesibilității (pietonală, transport în comun, transport auto – inclusiv parcaje). • Reabilitarea ambientală a spațiilor publice exterioare pietonale: a) Pardoseli, scări , arhitectură peisagistică, mobilier urban, inclusiv bazine cu apă, facilități de parcare a bicicletelor și trotinetelor, chioșcuri; b) Iluminat exterior, accesibilitate wi-fi. 7.3 Concluziile analizei dedicate pieței imobiliare bucureștene Analiza evoluției pieței imobiliare în ultima decadă a relevat, așa cum era de așteptat, o dezvoltare accentuată a zonei de nord a capitalei, care datorită investițiilor constante în spații comerciale sau de birouri, a condus și la consolidarea pieței rezidențiale de valori premium. Zona de nord este atractivă mai ales datorită accesibilității sporite către aeroportul internațional, fiind deservită și de importante spații de agrement și loisir. Astfel, diferențele între dezvoltarea zonelor din nord și a celor din sud s-au mărit, în ultimii zece ani, spre deosebire de perioada ante 1990, când, prin planificarea și dezvoltarea cartierelor muncitorești/dormitor, s-a avut în vedere o dezvoltare echilibrată pe toate direcțiile cardinale. Ce este important de remarcat este că, după anul 1990, în domeniul rezidențial, investițiile au fost făcute de către dezvoltatorii privați, investițiile fiind influențate de accesul acestora la finanțare, la amplasamente favorabile (cu sau fără utilități adecvat dimensionate sau cu acces direct către mijloacele de transport în comun – strategică fiind amplasarea lângă gurile de metrou), calitatea spațiilor interioare cât și exterioare fiind foarte mult condiționate de dimensiunile loturilor, de orientarea acestora etc. Astfel că, dacă planificarea juca un rol esențial în perioada ante 1990, rolul autorităților locale fiind crucial în dezvoltarea municipiului, post 1990, acest rol a fost preluat de investitorii privați, care au investit de cele mai multe ori punctual (prin îndesiri în zonele deja construite, prin schimbarea caracterului unei zone rezidențiale preponderent dominată de locuințe individuale sau prin dezvoltarea unor noi zone periferice/neconstruite până atunci). Diferența între cartierele nou dezvoltate și cele existente este una crucială: gradul de dotare al acestora diferă, prima categorie fiind dezvoltată în jurul unor dotări pre-existente și care astfel au determinat o sub- dimensionare în timp a acestora. Atenția investitorilor s-a concentrat în primă instanță în zona centrală, prin utilizarea resurselor de teren rămase, ca apoi să se extindă către periferia orașului (unde terenurile erau mai ieftine) ca apoi să își întoarcă privirea către zonele interioare ale orașului. Singurele cartiere în care atenția nu a fost abătută sunt cele din nordul capitalei, dar care prin poziția lor pe piața imobiliară se adresează mult mai mult unei clientele cu venituri peste medie. Astfel se remarcă zone noi de dezvoltare, precum zona 265 Străulești (în lungul șoselei Gheorghe Ionescu Șisești, de exemplu), care a cunoscut o evoluție accelerată ca urmare a finalizării liniei de metrou ce face legătura cu zona centrală a orașului, prin nodul Basarab. Aceleași preferințe s-au manifestat și în cazul amplasării clădirilor de birouri, prin noi dezvoltări în zona CBD sau în zona de nord sau în lungul magistralelor de metrou. Spațiile comerciale distribuite în cele patru puncte cardinale acoperă nevoile locuitorilor din toate cartierele; totuși se remarcă o concentrare mai mare a acestora în nord și vest. Piața rezidențială. Ca și în cazul celorlalte piețe analizate, și piața rezidențială este una în creștere, deși cu randamente ale investițiilor mult mai mici. Scăderea prețurilor de vânzare din 2008 s-a făcut simțită până în anul 2014 (unul de referință la nivel național) – când prețurile au început să crească din nou, acest segment înregistrând o evoluție ascendentă de atunci și până în prezent. Deși, la nivel european, Bucureștiul se află în coada clasamentului în ceea ce privește prețul mediu al apartamentelor, cu o valoare medie de 12 ori mai mică comparativ cu valoarea maximă înregistrată în Londra, se poate afirma că piața imobiliară își afirmă atractivitatea, într-un climat economic în care mai există loc de creștere și care devine un loc oportun pentru investirea economiilor, unde ratele dobânzilor oferite de bănci sunt mult mai mici în cazul depozitelor de economii. Piața rezidențială românească rămâne în urma celei occidentale, în ceea ce privește structura proprietății, cu o pondere de peste 95% locuințe proprietate personală, lăsând piața de închiriere nedezvoltată și nereglementată. Un aspect foarte important, care nu trebuie neglijat în analiza acestor indicatori este cel legat de puterea de cumpărare, salariul mediu și ratele dobânzilor. Ca și în cazul prețurilor medii de vânzare, Bucureștiul înregistrează cele mai mici valori medii ale chiriilor la nivel european, depășind doar Sofia. Ponderea mare a locuințelor proprietate personală îngreunează procesul de reabilitare / regenerare a clădirilor de locuit, fiind necesare alte proceduri față de cazul proprietăților deținute de autoritățile locale. Preferința pentru locuințe proprietate personală vine atât din cultura locală cât și din accesul la creditare, unde valoarea unei chirii pentru un apartament cu două camere este comparativ cu valoarea unei rate în cazul unui credit ipotecar. Analiza și evoluția ofertei la vânzare, pe tipuri de apartamente, relevă următoarele aspecte: • Pentru garsoniere: creșterile cele mai mari ale prețurilor medii au fost înregistrate în Sectoarele 1 și 2 (în perioada 2016-2018), fiind urmate de Sectoarele 3 și 4. Creșterea prețului mediu în Sectorul 6 este relativ constantă din 2014 și până acum, situându-se în jurul valorii de 5%, fiind favorizată de prezența campusului Regiei și de prezența Politehnicii; • Pentru apartamentele cu două camere: creșterile cele mai mari ale prețurilor medii au fost înregistrate în Sectoarele 1 și 2 (în perioada 2016-2018), fără a fi mult peste mediile înregistrate în celelalte Sectoare. Datorită prezenței programului Prima Casă, oferta pentru apartamente de 2 camere este încă depășită de cerere (prețul mediu al unui apartament de 2 camere putând fi acoperit dintr-un credit ipotecar garantat de stat – respectiv 65.000 euro); • Pentru apartamentele cu trei camere: cele mai mari creșteri ale prețurilor medii au fost înregistrate în Sectorul 3 (cu un maxim în anul 2017), fiind urmat de Sectoarele 2, 5 și 6. Segmentul acesta este unul special, care se adresează familiilor cu copii și care, după, cum se observă, caută să se mute în zonele cele mai bine deservite de dotări (în special cele de învățământ); • Piața apartamentelor cu patru camere, așa cum au arătat și analizele anterioare, a fost cea mai stabilă în perioada analizată. Desigur și aceasta a fost afectată de scăderile de prețuri post- boom imobiliar, însă, fiind o piață de nișă, care se adresează unui segment din populație 266 cu venituri peste medie și mari (datorită costurilor ridicate de achiziție), și-a păstrat clienții de nișă. Totodată, stocurile disponibile la vânzare sunt mult mai mici comparativ cu cele pentru apartamente cu două și cu trei camere, care formează majoritatea. Pe acest segment, de departe cea mai bună evoluție a fost înregistrată în Sectorul 5, mai exact în partea centrală a orașului. Toate celelalte sectoare au înregistrat creșteri ale prețului mediu situate în jurul valorilor de 5-6%. Analiza dezvoltărilor rezidențiale cu unități disponibile la vânzare vine să susțină rezultatele studiului: periferia este dominată de ansamblurile rezidențiale de mari dimensiuni, excepție făcând sub-piețele de vest și de est. În continuare, piața de sud este cea mai puțin căutată, mai ales cartierul Rahova – unde încă se găsesc o serie de loturi mari de teren amplasate în zone accesibile și cu potențial de dezvoltare. Sub-piața de vest, datorită perspectivelor oferite de finalizarea noii magistrale de metrou, este foarte activă. Figura 202. Prețul estimativ mediu, în euro/m2, pentru un apartament de 2 camere, aflat într-o rază de 10 minute de mers față de gura de metrou cea mai apropiată, în luna ianuarie a anului 2020 Sursa: Calcule proprii pentru prețurile estimate, pornind de la oferta prezentată și disponibilă pe paginile web imobiliare, coroborate cu rezultatele stud iului și cu tipologia locuințelor aflate în preajma gurilor de metrou. Ele ilustrează o situație pentru un anumit moment, fără a fi definitive sau finale, prețurile de achiziție diferind în funcție de o multitudine de alți factori, neconsiderați în această estimare. Investițiile anunțate pentru perioada următoare, fie că sunt pe piața rezidențială sau pe cea a birourilor, sunt concentrate în jurul zonelor în care există proiecte de dezvoltare a infrastructurii (în 267 implementare sau viitoare). Se remarcă o extindere și o diversificare a zonelor de investiții, cu noi opțiuni de dezvoltare în sub-piețele de vest sau est. Zona de sud oferă încă oportunități pentru investiții, atât datorită prețurilor scăzute, cât și a disponibilităților terenurilor libere sau ocupate de industrii nefuncționale (terenuri cu suprafețe mari și racordate la toate utilitățile necesare). Se observă și creșterea interesului pentru investițiile în interiorul orașului, ca răspuns la limitarea timpilor necesari deplasării și întărirea unor poli excentrici, precum Timpuri Noi sau Expoziției. Figura 203. Chiria estimativă medie lunară, în euro/lună, pentru un apartament de 2 camere, aflat într -o rază de 10 minute de mers față de gura de metrou cea mai apropiată, în lun a ianuarie a anului 2020 Sursa: Calcule proprii pentru chiriile estimate, pornind de la oferta prezentată și disponibilă pe site -urile imobiliare, coroborate cu rezultatele studiului și cu tipologia locuințelor aflate în preajma gurilor de metrou; acestea ilustrează o situație pentru un anumit moment, fără a fi definitive sau finale, diferind în funcție de o multitudine de alți factori, neconsiderați în această estimare (precum starea apartamentului, dacă acestea sunt mobilate sau utilate, dacă sunt apartamente mai noi sau nu etc.); această estimare nu include și cheltuielile curente la utilități. Piața birourilor. Deși este așteptată o încetinire a ritmului de creștere economică la nivelul Uniunii Europene, piața de birouri, pentru anul 2019 (și pentru anii următori), se găsește într-o situație de stabilitate, datorită unei creștere a valorilor chiriilor prime, cu o scădere a ratelor de birouri libere/neocupate și o cerere în creștere (încă din anul 2017 – an de referință – când s-au atins noi valori maxime pentru ocuparea spațiilor și valori minime pentru rata de neocupare). Stocul total de spații de birouri în București a atins noi valori maxime în anul 2019, și împreună cu orașele regionale analizate, conturează apariția unui nou rival pe piața Centrală și de Est. 268 Pentru București, valoarea chiriilor prime s-a menținut pentru cinci ani la rând la nivelul de 18,5 euro/m2/lună, sub valorile înregistrate în principalele orașe din Europa de Vest, cât și a unora din orașele din proximitate, precum Atena, Istanbul sau Budapesta. Astfel că, pentru București oportunitățile de dezvoltare sunt prezente, atât ca disponibilitate a terenurilor sau a spațiilor, cât și a forței de muncă. Având în vedere ratele de neocupare tot mai mici, cât și ratele de închiriere, dezvoltatorii încep proiecte noi, ocupanții se extind, în timp ce investitorii urmăresc noi oportunități în Capitală (sau în principalele centre regionale, ca principale furnizoare a unei forțe de muncă specializate). Astfel, deoarece piața este dominată de sectoarele ce înregistrează cele mai mari creșteri, sectoare de nișă, precum IT sau SSC, apare evidentă necesitatea adaptării spațiilor oferite spre închiriere, pentru a acomoda noi tipuri de angajați, cu noi obiceiuri. Cea mai puternică creștere a cererii va veni din sectoarele bazate pe cunoaștere, inclusiv servicii profesionale, știință și high-tech. Piața birourilor este una dintre cele mai atractive piețe pentru investiții, iar factorii atractivității sunt legați de conectivitate, mobilitate, accesibilitate, în domenii cruciale precum transportul, IT&C sau atragerea forței de muncă. Bucureștiul are încă șansa să crească și să dezvolte inteligent, susținut de puterea economică și de o forță de muncă specializată și calificată în domenii de excelență. Proiectele în implementare sau viitoare, mai ales cele în dezvoltarea infrastructurii, vor putea deschide noi oportunități de investiții, puțin exploatate, conectând mult mai bine nucleul urban de zona metropolitană extinsă. Autoritățile locale astfel, au posibilitatea de a face un pas în plus, prin implementarea unor proiecte care înglobează și componente tehnice de ultimă generație (inteligente/smart), recuperând decalajele existente printr-o abordare integrată. Costurile de construcție tot mai ridicate, mai ales ca urmare a lipsei forței de muncă și a creșterii prețurilor la materialele de construcție, coroborate cu prețurile în creștere ale terenurilor (brown- sau greenfield), pot conduce la o creștere a valorilor chiriilor, pe termen lung. Piața spațiilor comerciale. Cererea pentru spații comerciale prime este în continuare în creștere. Chiriile din centrele comerciale de top au avut tendința de a se stabiliza de-a lungul anului, existând un decalaj mare între nivelurile acestora și ale celor din spațiile comerciale stradale. Centrele comerciale sunt un loc pentru interacțiune socială, unde oamenii nu doar fac cumpărături, dar își petrec și timpul liber, pentru a mânca sau pentru opțiunile de divertisment. Spațiile comerciale stradale nu oferă același ambient controlat tot timpul anului, și, în plus, sunt amplasate în zone care se degradează rapid, din cauza lipsei investițiilor și a lucrărilor de întreținere și regenerare, în zone fără locuri de parcare la dispoziție sau în care imaginea urbană este din ce în ce mai puțin atractivă. Mai mult, schimbările legislative, prin care, pentru o perioadă scurtă de timp multe din spațiile în clădirile cu risc seismic ridicat au fost închise, fără a fi susținute de o politică de regenerare urbană integrată, vor duce la dispariția sau diminuarea spațiilor comerciale stradale, mai ales a celor din zonele centrale – care pot juca un rol de reper în definirea unei imagini a orașului. Cu toate că este un punct forte pentru economie, comerțul electronic este celălalt pericol pentru viața comercială urbană. Pentru a face față concurenței, tehnologiile precum Big Data, Internet of Things și inteligența artificială trebuie incorporate în domeniile țintă, iar imaginea urbană trebuie îmbunătățită. Astfel politicile urbane integrate, susținute de măsuri active pentru îmbunătățirea spațiilor publice sau a celor comerciale din inima orașului, precum Calea Victoriei sau Bulevardul Magheru/Brătianu, trebuie să devină o prioritate zero pentru autoritățile locale, ca prim pas de atragere a investitorilor și a vizitatorilor. De asemenea, prin valorificarea punctelor forte ale aglomerărilor urbane mari, precum este Bucureștiul cu zona sa extinsă, apare oportunitatea de a dezvolta zone funcționale complexe, unde sectorul comercial este unul suport, adiacent spațiilor de birouri sau culturale. Astfel este creată 269 posibilitatea generării unui trafic continuu de consumatori și de utilizatori, și, implicit, sunt evitate a fi create zonele lipsite de activitate în zilele libere, de exemplu. Astfel de modele de utilizare mixtă creează locuri unice pe harta orașului și ar trebui încurajate încă de la nivel de idee, atât de autorități, cât și de dezvoltatori. Piața spațiilor industriale/logistice. Bucureștiul este atractiv într-o măsură foarte mare și pentru amplasamentele cu funcțiuni logistice sau comerciale, datorită potenței financiare. Amplasamentul favorabil, este susținut de prezența celui mai mare aeroport internațional de pe teritoriul României și de investițiile în infrastructura de transport de la nivel metropolitan, dar și de creșterea producției, a vânzărilor cu amănuntul și a comerțului; toate acestea reprezintă fundamentele incontestabile care stau în spatele unei prognoze pozitive pentru acest sector. În continuare, tendința manifestată este de amplasare a spațiilor dedicate în afara limitelor municipiului, în lungul principalelor trasee de transport rutier sau pe cale ferată, precum și în apropierea nodurilor intermodale. Piața terenurilor. Pentru perioada 2017-2018 zonele cu cele mai mari și multe tranzacții, rămân cea de vest și de nord, cu un accent pus pe dezvoltarea segmentului de birouri. Pentru anul 2019, dominante au fost terenurile pentru segmentul rezidențial, zona de est fiind favorită, susținută și de dezvoltarea nodului comercial deja prefigurat (nodul de la ieșirea spre autostrada A2). Se preconizează noi investiții și în zona Tineretului – Timpuri Noi sau pe lângă Gara de Nord. Zonele limitrofe încă dispun de mari rezerve de teren, care încă nu fac obiectul unor investiții de amploare (cele mai puțin atractive zone rămânând, în ciuda potențialul, zona de sud și sud-vest). Pentru sectorul public cele mai importante concluzii pot fi grupate astfel: 1. Identificarea cererii de locuințe: Bucureștiul înregistrează cele mai multe accesări la nivel național și pentru anul 2019,167 cu peste 350.100 de vizualizări sau de potențiali cumpărători), depășind cu mult oferta la vânzare; 2. Identificarea cererii pentru locuințe accesibile și/sau sociale: problema accesului la locuințe este una foarte prezentă în București, problemă care afectează tot populația săracă, care trăiește în cele mai precare condiții și cheltuiește mare parte din venituri pe ceea ce înseamnă locuire – plata chiriei, întreținerii sau a utilităților. De multe ori, alegerile rezidențiale se fac între un apartament situat într-unul din ansamblurile rezidențiale construite în perioada anilor 1960-1980 și un apartament nou construit, adică după anul 2000, situat la periferia orașului, departe de dotările și de serviciile necesare unui bun trai. Atunci când este analizat gradul de accesibilitate la o locuință pe zone de publicitate imobiliară, pentru un venit mediu net de 4.050 lei net/persoană, considerat pentru luna noiembrie 2019, pentru două categorii de moduri de achiziție: • Cu creditare pentru o persoană sau pentru o familie168 • Creditul ipotecar maxim estimat pe care îl poate accesa o persoană singură se situează în jurul valorii de 46.000 de euro; astfel că, acesta devine eligibil să își achiziționeze un apartament de două camere într-unul din următoarele cartiere: Rahova, Giurgiului, Ghencea, Bucureștii Noi, Drumul Taberei, Militari (spre periferia cartierului), Berceni, Colentina, Titan sau Pantelimon, mici diferențe apărând între valorile înregistrate în aceste cartiere atunci când vorbim de anul construcției blocului sau de apropierea față de o stație de metrou etc.; 167 Conform datelor din raportul ROMANIAN RESIDENTIAL MARKET REPORT – Q1, Q2, Q3 și Q4, 2019 elaborat de analizeimobiliare.ro, împreună cu imobiliare.ro. În acest caz, cerere este reprezentată de potențialii cumpărători care și-au exprimat interesul pentru o anumită proprietate pe portalul imobiliare.ro, într-o anumită perioadă, prin înregistrarea unei acțiuni (vizualizarea telefonului, trimiterea unui e-mail pentru a solicita mai multe detalii, tipărirea sau salvarea anunțului). 168 Considerând un credit pe o perioadă de 30 de ani; dobândă aproximativă de 5,5% (DAE); grad de îndatorare de 30%; avans de 30%; și prețul mediu pe zonă de publicitate imobiliară, pentru un apartament de 45 m2 (S1 – 2019). 270 • Situația devine mult mai relaxată atunci când este luat în considerare un credit pentru o familie (credit ipotecar cu co-debitor), unde creditul maxim estimativ care poate fi accesat se situează în jurul valorii de 77.500 de euro, familia putând astfel să își achiziționeze un apartament cu două camere într-unul din următoarele cartiere: Rahova, Giurgiului, Ghencea, Giulești, Militari, Colentina, Pantelimon, Drumul Taberei, Berceni, Titan, Crângași, Bucureștii Noi, Dristor- Vitan Vechi, Pipera, 13 Septembrie-Panduri, Iancului-Mihai Bravu, Vitan Nou, Griviței-Gara de Nord, Băneasa, Tineretului-Timpuri Noi, Moșilor, Decebal-Calea Călărașilor, 1 Mai sau chiar Unirii. Desigur, și în acest caz este evaluat un preț mediu, valorile variind în funcție de o serie alți factori, identificați anterior în analiză; mai mult, se poate vorbi și de o rată de supra-aglomerare, așa cum este ea definită de Uniunea Europeană, 45 m2 nefiind o suprafață suficientă pentru întemeierea unei familii; • Fără creditare pentru o persoană sau pentru o familie, rezultatele relevă următoarele aspecte: • Achiziția fără creditare sau perioada echivalentă de economisire a salariului mediu identificat pentru achiziționarea unui apartament, relevă, pentru o persoană următoarele aspecte: pentru un apartament de 45 m2 sunt necesare minim 52 de salarii, cele mai accesibile cartiere (până la 60 de salarii) fiind: Rahova, Giurgiului, Ghencea, Bucureștii Noi, Drumul Taberei, Militari, Berceni, Pantelimon, 13 Septembrie-Panduri, Colentina, Titan sau Giulești; • Ca și în cazul anterior, atunci când vorbim de familie, achiziția fără creditare sau perioada echivalentă de economisire a salariului mediu identificat pentru achiziționarea unui apartament, relevă următoarele aspecte: pentru un apartament de 45 m2 sunt necesare minim 31 de salarii, cele mai accesibile cartiere (până la 36 de salarii) fiind: Rahova, Giurgiului, Ghencea, Bucureștii Noi, Drumul Taberei, Militari, Berceni, Pantelimon, 13 Septembrie-Panduri, Giulești, Colentina sau Titan. Devine astfel clar faptul că anumite zone, care momentan sunt mai puțin atractive, așa cum reiese și din analiza gradului de atractivitate a unui cartier, sunt cele mai accesibile pentru o populație cu un venit mediu spre mic. 3. Identificarea unor posibile amplasamente în care ar trebui încurajată construcția de locuințe noi: după anul 1990 și până în prezent, dezvoltarea orașului s-a petrecut independent de o planificare riguroasă a resurselor și independent de viziunea autorităților locale, acestea intervenind în proces, doar la etapa de avizare sau în cea de autorizare, aspecte negative amplificate și de lipsa unor documente solide și actuale de reglementare și planificare urbană. În multe din noile zone dezvoltate, construite după anul 2000, locuințele nu respectă nici normele în vigoare (privind suprafețele utile minime, orientare favorabilă, distanță adecvată între blocuri, asigurarea unui număr suficient de locuri de parcare etc.), nici principiile unui urbanism durabil, ele nedispunând de centre comunitare, de zone verzi amenajate sau de spații publice, reducând astfel potențialul de creștere a calității vieții în București. Pe termen lung aceste noi zone sunt în pericol de a deveni mult mai puțin atractive din cauza gradului de confort mult mai scăzut oferit, comparativ cu marile ansambluri de locuit, de exemplu. Pe măsură ce Bucureștiul devine tot mai atractiv pentru investitori, investițiile înregistrând randamente prime mult mai bune față de alte orașe europene, dezvoltarea acestuia nu se mai poate întâmpla fără intervenția și implicarea strategică a autorităților locale, implicare încă de la faze incipiente, de concept. Astfel de soluții pot fi aplicate și unor zone mai puțin explorate la nivel urban, dar cu un potențial la fel de mare - zonele din sudul Bucureștiului, spre exemplu: în zona Antiaeriană - dezvoltarea unei zone compacte, extras din raportul Băncii Mondiale privind identificarea 271 principalelor intervenții urbane pentru creșterea atractivității zonei Antiaeriană, unde componenta rezidențială este considerată a fi punctul de plecare și va reprezenta fundația, asigurând masa critică necesară pentru această dezvoltare; cu o zonă de birouri propusă, împreună cu clădirile administrației publice care vor fi dezvoltate în zona analizată și care vor crea cel mai probabil un nou nucleu în București, devenind prima zonă individuală din Sectorul 5 cu o densitate ridicată de birouri moderne, având chiar potențialul de a redirecționa chiriașii din zonele supraaglomerate din sub-piețele din nord și centru vest, dublat de funcțiuni comerciale), sau pe coridorul Filaret-Progresul – regenerarea urbană a unei zone liniare (extras din raportul Băncii Mondiale: Soluții practice urbane pentru cartierul Ferentari Raport ce trasează soluții de creștere a oportunităților pentru locuitorii din Ferentari - construirea de noi bulevarde urbane/străzi principale de-a lungul porțiunilor viabile. Activarea bulevardelor urbane prin alocarea unor utilizări adecvate ale terenurilor (de exemplu, comerț cu amănuntul, locuințe, birouri, utilizare mixtă), cu atenție specială la utilizarea și tratamentul parterului clădirilor. Organizarea de inițiative/eforturi pentru crearea de locuri emblematice pentru a genera un sentiment de apartenență și de vitalitate. Crearea de parcuri noi, prin reconversia parțială sau totală a terenurilor vacante existente și modernizarea spațiilor deschise existente. Amplasamente potențiale: fostul sit industrial Rocar (permite crearea unui parc de dimensiuni medii) și/sau zona logistică Baduc - permite crearea unui parc de dimensiuni mici). Acestea reprezintă doar câteva din opțiunile pe care municipiul București încă le are și le poate exploata; 4. Creșterea capacității și dezvoltarea rețelei de utilități/infrastructurii: acest punct se corelează foarte bine cu punctul anterior, unde planificarea dezvoltării urbane, cu limitarea expansiunii urbane necontrolate, prin utilizarea spațiilor nefolosite și revitalizarea acestor cu noi funcțiuni, reprezintă câteva din instrumentele pe care le pot utiliza autoritățile publice. In București încă există o serie de terenuri de dimensiuni mari și medii, unele amplasate chiar în zona centrală (precum zona Esplanada sau zona Casei Radio etc.) și care pot susține noi dezvoltări, strategice, deși sunt (total sau parțial în) proprietate privată (prin activarea parteneriatelor public-private). Utilizarea rațională a terenurilor existente care sunt racordate deja la utilități este necesară în procesul de densificare, deși prețul mai mare al terenurilor din intravilanul municipiului față de cele din zona periurbană poate deveni un punct slab. O abordare preventivă se poate aplica și în cazul extinderilor zonelor construite; atât dezvoltarea rețelei de utilități, cât și identificarea rezervelor de teren necesare lărgirii infrastructurii rutiere/pietonale existente sau introducerii unor noi trasee de mijloace de transport în comun, spre exemplu, reprezentând pași necesari înaintea începerii investiției propriu-zise. Astfel că, în zonele de maximă activitate imobiliară, precum Titan/Theodor Pallady sau Militari/Iuliu Maniu, dar și în zone cu potențial, precum Antiaeriană, Ghencea, Progresul/Giurgiului sunt necesare a fi identificate principalele opțiuni sau scenarii de dezvoltare și implementarea unor soluții tehnice de dezvoltare a rețelei de utilități, care să susțină dezvoltarea economică ulterioară a acestora și să contribuie la creșterea calității vieții în acele zone. Rămâne de explorat, de asemenea, problema sistemului de termoficare, problemă care merge dincolo de aspectele de eficientizare și utilizare rațională a resurselor, din cauza faptului că acesta este supus unor presiuni mai mari, venite din partea noilor dezvoltări rezidențiale. In aproape toate dezvoltările rezidențiale construite după anul 2000 încălzirea apartamentelor se face prin centrale individuale de apartament, mai rar prin centrale de bloc, lucru care a condus la o creștere a consumului de energie electrică și de gaze; 5. Dezvoltarea de noi dotări și servicii publice în zonele nou construite: pentru București, apare ca un punct de investigat și calitatea dotării în cazul ansamblurilor noi dezvoltate în zonele de expansiune urbană. Deși mare parte din aceste zone noi dezvoltate sunt locuite, gradul de dotare al acestora este precar (fie că este vorba de facilități de sănătate, educație sau agrement), majoritatea din ele bazându-se pe dotările din cartierele vecine. Acest lucru a 272 condus la o supra-aglomerare a facilităților pre-existente și la crearea unor zone fără acces rapid (o rază de 10 minute de mers) la dotările esențiale unei bune funcționări. Astfel, deja se prefigurează unele zone ale căror funcționalitate trebuie regândită, zone precum Militari/Drumul Belșugului, Berceni/Bulevardul Metalurgiei, Rahova /Strada Pucheni, mai ales în contextul în care populația care s-a mutat în aceste zone este una tânără. Este necesară identificarea nevoilor locuitorilor, mai ales în zonele densificate; sunt necesare previzionări ale necesarului dotări și servicii publice în dezvoltările viitoare și rezervarea terenurilor necesare pentru construcția acestora; 6. Determinarea posibilelor efecte ale unor noi dezvoltări asupra traficului: dezvoltarea zonelor periferice (Titan - Anghel Saligny, Prelungirea Ghencea, Iuliu Maniu, Bucureștii Noi – Chitila, Berceni – Bulevardul Metalurgiei sau Șoseaua Sălajului, fiind doar câteva din exemple) s-a făcut neplanificat, fără a respecta o tramă stradală ierarhizată și pe baza unor străzi de categorii inferioare, subdimensionate. Aceste aspecte au condus la compromiterea dezvoltării sustenabile a rețelei stradale și asigurarea unui serviciu de transport public performant pentru noile dezvoltări. Mai mult, dezvoltarea imobiliară a continuat dincolo de limitele administrative, în zona periurbană, aspect care îngreunează traficul pe cele patru direcții cardinale, în punctele de acces/ ieșire ale municipiului; 7. Justificarea creșterii bazei de impozitare: diferențele înregistrate în zonele de publicitate imobiliară au relevat existența unor zone premium, precum Kiseleff, Herăstrău sau Dorobanți, unde locuiește (dar și lucrează) o populație care înregistrează venituri mari și peste medie. Astfel, clădirile și terenurile ar trebui impozitate conform valorii de piață a acestora. Mai mult, calitatea unui cartier influențează cantitatea de impozite pe proprietate care pot fi colectate. Dacă impozitele pe proprietate vor deveni o sursă importantă de venit pentru bugetele locale, oficialii locali vor trebui să investească mai mult în crearea unui set de reguli și reglementări pentru o dezvoltare urbană sănătoasă și o bună întreținere a clădirilor pentru a menține și chiar extinde o bază de impozitare puternică.169 De asemenea, o altă sursă de venituri, instrument util și în combaterea dezvoltării urbane necontrolate, o reprezintă supraimpozitarea terenurilor abandonate; 8. Crearea unei baze de date despre fondul locativ, prețuri, chirii: managementul resurselor locative este un instrument indispensabil unei administrații locale; de aceea, necesitatea creării unei baze de date actualizate constant este de maximă importanță, fiind corelată și cu aspectele ce țin de cadastru. Administrația locală trebuie să știe care sunt resursele pe care se poate baza, mai ales în relația cu potențiali investitori. In mediul urban, managementul fondului construit (clădiri existente sau noi) reprezintă una din cele mai mari provocări; 9. Gestiunea resurselor de teren: managementul resurselor de teren, prin corelarea cu aspectele ce țin de cadastru și de natură imobiliară, joacă un rol primordial în dezvoltarea susținută a municipiului, cu obiective ce se întind pe termen scurt, mediu sau lung; astfel că, identificarea unui portofoliu de terenuri (cu proprietari privați sau publici), dar cu rol strategic în dezvoltarea urbană, trebuie să devină primordială. Identificarea unor terenuri bine localizate trebuie să fie bine reglementate, în vederea introducerii funcțiunilor urbane publice. Exemplul trasării diametralei Nord-Sud / lărgirea bulevardului Berzei – Buzești, cu o lungime de aproximativ 3 km (intervenție urbană de mare amploare după anul 1990) s-a dovedit a fi atât anevoioasă ca proceduri de urmat, cât și costisitoare, ca urmare a terenurilor expropriate (procedura s-a întins pe o perioadă mult mai lungă decât a fost prevăzută: autorizația de construcție fiind emisă în anul 2009 și darea în folosință petrecându-se în anul 2013; costurile totale ale exproprierilor au ajuns la valoarea de 168,7 milioane lei170/ echivalent aproximativ 38,2 milioane euro); 169 Cf. Ionescu-Heroiu et al. (2013): 42. 170 Mai multe informații sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/2WG9sNx [11.04.2021]. 273 10. Crearea unui portofoliu de proiecte și de investiții în dotări și în infrastructură, care să atragă turiști și alți vizitatori: portofoliu de investiții cu prioritate zero în zona centrală, ca zonă de maximă reprezentativitate pentru identitatea orașului. Regenerarea și revitalizarea economică și urbană a acesteia trebuie să devină un obiectiv de sine stătător pentru municipiul București, în competiția urbană directă cu alte capitale precum Budapesta, Viena sau Praga, renumite pentru atractivitatea pe care zonele lor centrale o exercită. De asemenea, trebuie gândite și o serie de intervenții țintite pentru creșterea atractivității unor zone cu potențial de dezvoltare și care, în prezent, suferă din cauza lipsei infrastructurii de transport în comun (de exemplu, cartierele Rahova sau Progresului/Giurgiului care nu beneficiază de prezența liniei de metrou, lucru care afectează în mod negativ traficul, accesibilitatea și mobilitatea în raport cu intrările/ieșirile din oraș către Giurgiu sau Alexandria). 274 8 RECOMANDĂRI PENTRU STRATEGIE Pornind de la concluziile formulate puțin mai sus,171 putem face următoarele recomandări pentru proiectarea Strategiei Integrate de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B). Pentru a ușura parcurgerea textului, am grupat recomandările pe fiecare temă principală în parte. Astfel: • Tabelul 16 sistematizează recomandările pentru locuirea bucureșteană; • Tabelul 17 sistematizează recomandările pentru spațiile publice din București; • Tabelul 18 sistematizează recomandările pentru piața imobiliară bucureșteană. Mai mult, am ordonat recomandările făcute, pentru a evita pe cât se poate redundanțele și suprapunerile între ele, simplificând astfel operațiunile pe care le implică. 8.1 Recomandările pentru locuire Tabelul 16 sistematizează recomandările pentru locuirea bucureșteană. Tabelul 16. Recomandările pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B), pentru tema locuirii bucureștene. Concluzia studiului Recomandările aferente 1. Spațializarea pe cartiere a informațiilor despre numărul de camere care alcătuiesc o locuință și alcătuirea unei fișe sintetice pentru fiecare cartier în parte.172 În funcție de precizia necesară, fișa poate fi detaliată cu informații cuprinse fie în cărțile tehnice ale construcțiilor,173 disponibile la asociațiile de proprietari, fie în documentațiile În vreme ce ariile utile și structura pe camere tehnice necesare autorizării construcțiilor, disponibile într-un exemplar în arhiva Primăriei a locuințelor din ansamblurile de locuințe Municipiului București, ca emitent al Autorizației colective sunt aproape omogene, frecvențele de Construire;174 cu care s-au realizat apartamentele cu una 2. Corelarea informațiilor despre clădirile de locuit cu 1. sau cu două camere, raportate la celelalte cele despre locuitorii lor, fie prin folosirea datelor categorii de mărime. Alături de dotările de de recensământ, fie prin anchete sociologice, cartier, ele contribuie cel mai mult la făcute pe eșantioane reprezentative, extrase din dinamica mobilității rezidențiale a ansamblurile care alcătuiesc cartierele. În mod ideal, fiecare ansamblu ar trebui să dispună, la locuitorilor din București. finalul anchetei, de un profil demografic, social și economic, care, însumate, să dea profilul general al cartierului respectiv; 3. În funcție de profilul cartierului și, implicit, al ansamblurilor de locuințe care îl compun, Primăria Municipiului București ar trebui să organizeze un concurs combinat de arhitectură și de urbanism, menit să trateze explicit următoarele teme: 171 Cf. Secțiunea Error! Reference source not found.. 172 Pentru început, poate fi preluat modelul fișelor statistice sintetice din Secțiunea Error! Reference source not found.. 173 Cf. HG 343/2017, în forma ei consolidată până în data de 11.04.2021, Regulament, Articolul 46 și L 10/1995, în forma ei consolidată până în data de 11.04.2021, Articolul 17. Deși improbabil, este posibil ca fondul arhivistic al fostei Întreprinderi pentru Administrarea Locuințelor (IAL) să mai existe. Dacă el mai există într-adevăr, atunci recuperarea cărților tehnice ale construcțiilor de locuințe din perioada socialistă ar mai fi posibilă, măcar parțial. 174 Cf. OM 1.867/2010, în forma lui consolidată până în data de 11.04.2021, Articolul 20 § 1 c. 275 Concluzia studiului Recomandările aferente • Folosirea teraselor blocurilor de locuințe pentru activități comune, în aer liber, în funcție de structura demografică și socială a ansamblurilor existente într-un anumit cartier; • Înlesnirea circulațiilor verticale pentru persoanele cu dificultăți de deplasare, astfel încât ele să fie încurajate să aibă o viață cât mai activă, pe tot parcursul zilei, indiferent de anotimp; • Completarea și optimizarea traseelor de biciclete și a celor de alergare, astfel încât ele să formeze rețele și bucle coerente, proiectate după nevoile și după pregătirea fizică a utilizatorilor; • Variante pentru diversificarea activităților care presupun mișcare în aer liber din cadrul ansamblurilor de locuit și al cartierelor; • Transformarea propunerilor făcute în soluții modulare, eficiente, interesante și durabile. 4. Alcătuirea catalogului soluțiilor obținute în urma concursului și testarea lor pe câteva zone pilot; 5. Punerea la dispoziția asociațiilor de proprietari a catalogului descris la punctul anterior, la începerea reparațiilor capitale, necesare la atingerea duratei normate de viață a clădirii; 6. Proiectarea și testarea stimulentelor financiare și a celor nefinanciare care încurajează adopția soluțiilor propuse în catalog. 1. Identificarea imobilelor aflate în proprietatea Autorităților Publice și valorificarea lor pentru îmbunătățirea dotărilor publice, în special pentru creșe, pentru grădinițe, pentru școli sau pentru centrele sociale. Această măsură este deosebit de importantă pentru ansamblurile care au densități crescute ale populației; 2. Identificarea și cartarea dotărilor de cartier, la nivel Dotările pentru ansamblurile de locuit au de ansamblu de locuit; fost construite după principiile de proiectare 3. Identificarea spațiilor, a clădirilor sau a părților de ale anilor ’1970. În momentul de față însă, clădiri abandonate; logica lor de funcționare este afectată de 4. Identificarea proprietarilor spațiilor sau a clădirilor 2. centrele comerciale mari și de rețelele de care alcătuiesc dotările de cartier; magazine. Din acest motiv, ele pot primi, în 5. Testarea unor proiecte pilot, temporare, pentru a determina tipul de funcțiuni pe care ar trebui să îl viitor, mai multe funcțiuni comunitare, care găzduiască un centru de cartier contemporan să le transforme în centre de cartier viabile. viabil; 6. Proiectarea și testarea unei campanii agresive de mediatizare a proiectelor pilot descrise la punctul anterior, menită să aproximeze aderența pe care ele o au în diferitele cartiere; 7. Proiectarea mecanismelor de transfer al proprietății asupra spațiilor cu proprietari neidentificați. 276 Concluzia studiului Recomandările aferente 1. Identificarea arhivelor care mai conțin încă proiecte relevante pentru ansamblurile construite în perioada socialistă, în speciale proiectele tip, dar și cele unicat; 2. Digitizarea fondului documentar relevant pentru fondul bucureștean de locuințe, în special a pieselor desenate, pentru completarea informațiilor disponibile în revistele de specialitate; 3. Transpunerea fondului documentar și a referințelor bibliografice într-o platformă digitală deschisă, Diversitatea tipologică este principala dedicată atât specialiștilor, cât și publicului larg; caracteristică a fondului de locuințe 4. Proiectarea și validarea unui set minim de 3. bucureștean, atât ca vechime, cât și ca indicatori, relevanți pentru analize tipologice, sisteme constructive, ca regim de construire pentru etapizarea reparațiilor capitale, precum și sau ca mod de locuire.175 pentru modelarea comportamentului diferitelor ansambluri la seism; 5. Lansarea unei suite de apeluri pentru optimizarea platformei și a paginii web asociate, precum și pentru integrarea ei cu platformele deja existente. Ele se pot organiza în formatul unui hackathon; 6. Modelarea comportamentului la seism a diferitelor cartiere bucureștene; 7. Întocmirea listelor de priorități pentru ansamblurile care necesită reparații capitale (cf. Punctul 1 din Tabelul 16). 1. Analiza critică a codificării dedicate Codului Amenajării Teritoriului, al Urbanismului și al Construcțiilor, în paralel cu cea a Codului Patrimoniului Cultural; 2. Analiza juridică a documentațiilor de urbanism Dinamica actelor legislative și a celor importante pentru dezvoltarea Municipiului normative, dedicate proiectării clădirilor de București și clasificarea spețelor de urbanism locuit, este, de regulă, sincronă cu evoluția rezultate; 4. economică și cu cea estetică a diferitelor 3. Analiza critică a instrumentelor disponibile pentru perioade de timp. planificarea și pentru implementarea dezvoltării Din păcate însă, dinamica celor de urbanism urbane, făcută din perspectiva clasificării tipologice descrise la punctul anterior; este una anacronică. 4. Alcătuirea unei liste minimale de instrumente experimentale de proiectare urbană, fundamentate juridic și financiar, care să fie incluse în Codul Amenajării Teritoriului, al Urbanismului și al Construcțiilor și în Codul Patrimoniului Cultural. 1. Cartarea rezervelor de teren disponibile în fiecare cartier, incluzând atât identificarea proprietarilor terenurilor blocate, cât și terenurile cu proprietari neidentificați; Lipsește încă o politică urbană coerentă 2. Proiectarea mecanismelor de supra-impozitare 5. dedicată locuirii bucureștene. pentru terenurile blocate, precum și a mecanismelor de transfer al proprietății asupra terenurilor cu proprietari neidentificați, astfel încât Primăria Municipiului București să își refacă, treptat, fondul funciar; 175 În prezent nu există suficiente date cu privire la locuințele neocupate, la locuințele închiriate, la locuințele insalubre, sau la așezările informale, fiind astfel îngreunat procesul de elaborare a unor politici dedicate eficiente. 277 Concluzia studiului Recomandările aferente 3. Identificarea și alcătuirea profilului social și economic al zonelor cu populație îmbătrânită, care locuiește într-un fond construit vechi (cf. Figura 63). Ele ar trebui să constituie zonele prioritare de intervenție, precum și zonele de testare a politicilor de locuire; 4. Analiza critică și transferul modelelor viabile pentru politici de locuire din străinătate și armonizarea lor cu cadrul legislativ și normativ românesc; 5. Proiectarea unor politici experimentale de locuire, dedicate, într-o primă fază, zonelor identificate la Punctul 3. Luând în considerare experiența germană de proiectare a politicilor pentru ansamblurile de locuințe construite în perioada postbelică, propunem gestiunea ciclului de folosință ca punct de plecare în proiectarea lor. 176 1. Definitivarea unui mecanism de planificare pentru zona metropolitană a Bucureștiului, care să trateze în mod explicit următoarele teme:177 • Definirea zonelor de intervenție strategică, prin intermediul unui Plan de Amenajare a Teritoriului Zonal Interjudețean (PATZ–IJ) sau unui Plan de Amenajare a Teritoriului Zonal Regional (PATZ–R); • Propunerea soluțiilor pentru rezolvarea problemelor de conectivitate, pentru dezvoltarea infrastructurii critice la nivel regional și subregional, pentru stabilirea cadrului programelor de regenerare urbană, precum și pentru îmbogățirea portofoliului de servicii ecosistemice; Locuirea bucureșteană devine treptat o • Alcătuirea cerințelor preliminare pentru 6. problemă a întregii zone metropolitane a caietele de sarcini dedicate actualizării Planurilor Urbanistice Generale (PUG) ale Bucureștiului. Unităților Administrativ-Teritoriale afectate; • Alcătuirea cerințelor preliminare pentru proiectarea politicilor dedicate dezvoltării urbane în zona metropolitană a Bucureștiului; • Sistematizarea proiectelor majore care au impact asupra zonei metropolitane a Bucureștiului. 2. Inițierea și finanțarea Planului de Amenajare a Teritoriului Zonal Interjudețean (PATZ–IJ) sau a Planului de Amenajare a Teritoriului Zonal Regional (PATZ–R) de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației (MLDPA).178 La aprobarea Planului, dispozițiile lui devin obligatorii pentru actualizarea Planurilor Urbanistice Generale ale Unităților Administrativ-Teritoriale afectate; 176 Cf. Secțiunea Error! Reference source not found.. 177 Am propus un mecanism asemănător pentru Inițiativa Laser Valley ( cf. Aprahamian, 2018: 86ff.). 178 Cf. L 350/2001, în forma ei actualizată până în data de 11.04.2021, Articolul 51, § 1.1. 278 Concluzia studiului Recomandările aferente 3. Finanțarea actualizării și a armonizării Planurilor Urbanistice Generale (PUG) ale Unităților Administrativ-Teritoriale afectate de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației (MLDPA); 4. Implementarea Planurilor de Acțiune aferente Planurilor Urbanistice Generale armonizate și construcția politicilor dedicate locuirii metropolitane. Sursa: Autorii. 8.2 Recomandările pentru spațiile publice Tabelul 17 sistematizează recomandările pentru spațiile publice din București. Tabelul 17. Recomandările pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B), pentru tema spațiilor publice Concluzia studiului Recomandările aferente 1. Proiectarea și amenajarea spațiilor publice 1. Organizarea unui concurs de soluții, în parteneriat cu Ordinul Arhitecților din România (OAR), pentru elaborarea catalogului de soluții tehnice și cu detalii principale de execuție pentru intervențiile în spațiile publice. Catalogul trebuie să ofere soluțiile de principiu pentru intervențiile în întregul oraș, pe tipuri de spații publice; 2. Elaborarea și publicarea catalogului soluțiilor tehnice și a detaliilor de execuție, atât în format Majoritatea intervențiilor de reabilitare a imprimat, cât și în format digital; spațiilor de mici dimensiuni s -a realizat cu 3. Elaborarea și publicarea manualelor de bune materiale necorespunzătoare, fără un practici pentru intervențiile în spațiile publice din concept unitar și fără o atenție deosebită Municipiul București, folosind exemplele naționale 1.1 acordată detaliilor. O asemenea abordare se și internaționale existente; va dovedi ineficientă în timp, deoarece 4. Adoptarea catalogului și a manualelor de bune practici prin Hotărâre a Consiliului General al spațiile vor impune costuri de întreținere mai Municipiului București (HCG MB); mari. 5. Sinteza și transformarea manualelor de bune practici în Ghiduri de intervenție aprobate de Ministerul Lucrărilor Publice, Dezvoltării și Administrației (MLPDA); 6. Actualizarea periodică a catalogului de soluții tehnice și a detaliilor principale de execuție, în funcție de rezultatele obținute în urma intervențiilor și a progresului în tehnologiile de execuție. Multe din spațiile de mici dimensiuni 1. Cartarea și evaluarea detaliată a spațiilor cu acces beneficiază doar de mobilier urban minimal și public care se întind pe mai puțin de 3 hectare de iluminat public limitat, ele nefiind (spațiile punctuale); 2. Organizarea unei anchete sociologice în câteva 1.2 atractive pentru locuitorii din zonă. comunități pilot, menite să identifice activitățile Un procent relativ mare au fost transformate principale care se desfășoară în spațiile cartate la în locuri de joacă pentru copii. Deși aparent punctul anterior. Rezultatele anchetelor sociologice benefică, transformarea lor nu a contribuit trebuie sintetizate ulterior într-o analiză tipologică 279 Concluzia studiului Recomandările aferente sesizabil la conturarea identității cartierelor a nevoilor utilizatorilor și a activităților pe care ei le bucureștene, ele fiind proiectate, de regulă, desfășoară, în funcție de tipul spațiului; pentru o singură categorie de vârstă. Mai 3. Compunerea și diseminarea cataloagelor pentru piesele de mobilier urban și pentru amenajări. mult, ele nu au încurajat interacțiuni Cataloagele ar trebui să încurajeze soluții constructive între generații. ergonomice, care să aibă o gamă cât mai largă de utilizatori; 4. Alcătuirea unui pachet minim de dotare pentru spațiile punctuale, pornind de la catalogul de soluții și de la manualele de bune practici descrise la punctul anterior, precum și de la rezultatele anchetei sociologice. Pachetul minim de dotare trebuie să permită o folosință sigură și plăcută a spațiului. El poate fi negociat cu locuitorii din zonă, astfel încât să cuprindă rezolvări speciale, adaptate contextului respectiv. 1. Primăriile de Sector pot organiza, pentru câteva din tipurile caracteristice de spații punctuale cartate la punctul anterior, concursuri de soluții, organizate în parteneriat cu Ordinul Arhitecților din România O mare parte din spațiile punctuale pot fi (OAR); revitalizate fie prin concursuri de arhitectură 2. Alternativ, Primăriile de Sector pot publica spațiile 1.3 și urbanism, fie prin intervenții de selectate pe o platformă dedicată alocării acupunctură urbană, promovate de către participative a bugetului local, după modelul folosit Primăriile de Sector. la Brașov și la Cluj. O implicare mai largă în alocarea fondurilor destinate intervențiilor în spațiile punctuale ar trebui să ducă, în principiu, la o responsabilizare mai accentuată a comunităților care le folosesc. Amplasarea necoordonată a publicității pe fațade afectează în mod negativ imaginea de 1. Crearea unei baze de date comprehensive la nivelul ansamblu a spațiului public. Deși în anul Primăriei, cu situația la zi a elementelor de 2018, prin HGCMB 99/2018 a fost aprobat publicitate stradală; 2. Realizarea unui ghid de estetică pentru formele de „Regulamentul privind modalitatea de 1.4 publicitate stradală și alte tipuri de prezentări delegare a serviciului public de administrare comerciale pentru centrul istoric al orașului; a domeniului public și privat privind 3. Înființarea unui serviciu dedicat la nivelul Primăriei, activitățile de publicitate stradală și afișaj din care să ofere consultanță operatorilor economici Municipiul București”, rezultatele întârzie să privind forma, dimensiunea și estetica publicitară. apară. 1. Realizarea unei structuri de finanțare publică a În lipsa unui program coerent de promovare artei urbane (similar cu modelul european „procent a artei în spațiul public în București, de cele pentru artă”) și utilizarea ocazională a spațiului urban pentru expunerea lucrărilor de artă mai multe ori, intervențiile artistice ocupă 1.5 contemporană; conjunctural spațiile, fără a contribui 2. Realizarea de concursuri naționale și internaționale semnificativ la creșterea calității și identității pentru artiști, pentru amplasamente bine lor. fundamentate din centrul istoric și din cartiere, care pot contribui la creșterea imaginii urbane. 2. Rețeaua secundară de spații publice Spațiile publice punctuale, reprezentate de 1. Analiza rețelei stradale minore în cartierele care au 2.1 regulă prin scuaruri, piațete sau locuri de un deficit major de spații de petrecere a timpului joacă pentru copii se regăsesc preponderent liber în aer liber; 280 Concluzia studiului Recomandările aferente în zona centrală sau în incintele locuințelor 2. Analiza rețelei stradale minore și a încărcării ei, colective. pentru a identifica variantele de proiectare a unei Totuși, nevoia de spații publice de mici rețele coerente de piste de bicicletă, care să a asigure o legătură interesantă și sigură cu cele mai dimensiuni se resimte mai ales în zonele cu apropiate spații pentru petrecerea timpului în aer locuințe individuale (Andronache, liber; Industriilor, Cotroceni etc.). 3. Proiectarea rețelei de biciclete și stabilirea priorităților ei de extindere în bucle coerente; 4. Testarea unui instrument de închiriere a spațiului de pe străzile secundare, folosit în prezent ca parcare, fie în scop comercial, fie în uz personal; 5. Proiectarea și testarea unui instrument pentru utilizarea diferențiată a străzilor secundare: de exemplu, pentru circulația autoturismelor în timpul săptămânii și pentru circulația pietonală, la sfârșiturile de săptămână; 6. Proiectarea și testarea unui instrument bugetar, dedicat exclusiv proiectelor de artă, care au ca scop conștientizarea problemelor legate de funcționarea spațiului public. Lipsa intervențiilor în spațiul public este cea 1. Identificarea spațiilor, a clădirilor sau a părților de mai vizibilă în zonele periferice ale orașului, clădiri abandonate; 2. Identificarea proprietarilor spațiilor sau a clădirilor; unde sunt cele mai mult proiecte imobiliare 3. Testarea unor proiecte pilot, temporare, pentru a noi. În aceste zone lipsesc, de regulă, și determina tipul de funcțiuni pe care ar trebui să îl dotările necesare locuirii. găzduiască noile spații cu acces public; 2.2 Din acest motiv, spațiile abandonate 4. Proiectarea și testarea unei campanii agresive de reprezintă o resursă esențială de teren, care mediatizare a proiectelor pilot descrise la punctul prin investiții minime de reabilitare, poate să anterior, menită să aproximeze aderența pe care compenseze o parte din lipsa spațiilor ele o au în diferitele cartiere; 5. Proiectarea mecanismelor de transfer al dedicate petrecerii timpului liber din proprietății asupra spațiilor cu proprietari cartierele noi. neidentificați. 3. Rețeaua principală de spații publice După testarea și validarea pașilor 4-6 de la Punctul 2.1 în zonele pilot, ei pot fi transformați într-o suită de reglementări pentru folosirea străzilor secundare În ultimii ani, parcarea excesivă și agresivă, din Municipiul București, care să le transforme precum și toate felurile de folosire a străzii au treptat într-un instrument de proiectare și de redus din ce în ce mai mult spațiul dedicat gestiune a lor. traficului auto. 1. Analiza rețelei stradale minore, pentru Astfel, parcarea haotică și excesivă a devenit identificarea locurilor în care există potențial 3.1 pentru utilizări multiple ale străzilor secundare; o modalitate de a observa și cuantifica precis 2. Trasarea și reglementarea întregului spațiu al cât din spațiul stradal trebuie folosit pentru străzilor secundare, care au un potențial dovedit tranzit auto și cât rămâne un spațiu vag, care pentru utilizări multiple. Scopul acțiunii constă în poate fi folosit flexibil, în scop pietonal sau în crearea unui „parcelar” între zona minimă pentru alt fel. deplasări pietonale, de 1 m de la aliniament, și zona minimă pentru trafic auto. Acest parcelar va fi monitorizat și administrat în timp real și va avea ca funcțiune principală parcarea, „loturile” putând fi însă închiriate și în alte scopuri. Parcelarul va fi 281 Concluzia studiului Recomandările aferente conectat la un sistem de administrare electronică și va permite următoarele tipuri de acțiuni: • Adaptarea dinamică a prețurilor de parcare; • Modificarea dinamică a raportului auto/pietonal; • Încurajarea comerțului și afacerilor locale care depind de o relație bună cu spațiul străzii; 3. Reducerea treptată a numărului locurilor de parcare în zona centrală și, implicit, descurajarea traficului în zona centrală a Municipiului București, în paralel cu stimularea folosirii transportului în comun. Unul din mecanismele eficiente pentru susținerea acestei tranziții presupune creșterea treptată și diferențiată a prețului parcărilor de pe străzile secundare. Prețul și oferta abonamentelor pentru parcarea stradală trebuie făcută însă într-o corelare atentă cu legislația pentru noile dezvoltări imobiliare, solicitările de standarde minime de locuri de parcare fiind un instrument cunoscut și testat de încurajare sau de descurajare a construcțiilor, în special a celor rezidențiale. 1. Cartarea spațiilor abandonate, care pot asigura legături viabile în rețeaua actuală a spațiilor verzi, indiferent de regimul lor de proprietate; 2. Clasificarea lor tipologică, în funcție de activitățile pe care le pot găzdui și în funcție îmbunătățirile pe care le pot aduce portofoliului actual de servicii ecosistemice ale Municipiului București; Rețeaua de spații verzi din București este încă 3. Identificarea proprietarilor spațiilor; incompletă. Există însă un număr relativ 4. Proiectarea mecanismelor de transfer al proprietății asupra spațiilor cu proprietari mare de spații abandonate, cu precădere pe 3.2 neidentificați; direcția vest-est și în zona centrală, care ar 5. Testarea unor proiecte pilot, temporare, pentru a putea fi transformate, în principiu, în legături determina tipul de funcțiuni pe care ar trebui să îl viabile ale rețelei actuale de spații verzi. găzduiască noile spații cu acces public; 6. Proiectarea și testarea unei campanii agresive de mediatizare a proiectelor pilot descrise la punctul anterior, menită să aproximeze aderența pe care o au ele în diferitele cartiere; 7. Monitorizarea folosirii noilor spații și evaluarea impactului pe care îl au ele în utilizarea rețelei de spații verzi. Nu există o abordare unitară a cursurilor de 1. Evaluarea documentațiilor de urbanism și a apă care străbat Bucureștiul, în special a documentelor strategice care au fost elaborate de- salbei de lacuri de pe Colentina și a a lungul timpului pentru zonele verzi–albastre care Dâmboviței. Cu excepția Sectorului 2, care în însoțesc Colentina și Dâmbovița; 3.3 2. Verificarea situației de fapt și a celei de drept din ultimii zece ani a reușit să amenajeze o serie teren; de spații verzi de diferite dimensiuni, 3. Organizarea, în parteneriat cu Consiliul Județean malurile apelor sunt în continuare Ilfov, cu Primăriile Municipalităților străbătute de neamenajate și greu accesibile publicului. Colentina și de Dâmbovița, precum și cu Ordinul 282 Concluzia studiului Recomandările aferente Arhitecților din România (OAR), a unui concurs internațional de soluții pentru amenajarea malurilor Colentinei și ale Dâmboviței. Zona de intervenție trebuie să cuprindă cel puțin porțiunile celor două râuri și zonele din imediata lor vecinătate care sunt cuprinse în teritoriul administrativ al Județului Ilfov; 4. Evaluarea posibilităților minimale și maximale de intervenție pentru proiectarea și pentru realizarea spațiilor de agrement din imediata vecinătate a celor două râuri; 5. Stabilirea culoarelor de expropriere pentru intervențiile minimale necesare; 6. Programarea exproprierilor; 7. Actualizarea documentațiilor de urbanism care reglementează zonele din vecinătatea celor două râuri și proiectarea mecanismelor de compensare a proprietarilor afectați; 8. Implementarea proiectelor de amenajare, pe module și pe etape. Sursa: Autorii. 8.3 Recomandările pentru piața imobiliară Tabelul 18 sistematizează recomandările pentru piața imobiliară bucureșteană. Tabelul 18. Recomandările pentru Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană a Municipiului București (SIDU B), pentru tema pieței imobiliare Concluzia studiului Recomandările aferente 1. Încurajarea dezvoltării unor noi zone de birouri și activități economice în afara zonei centrale și de nord, cu precădere în partea de sud-vest a Dezvoltarea inegală și dezechilibrată între municipiului, dintre acestea zona Antiaeriană sub-piețele analizate, cu ritmuri și cu (Sectorul 5) prezentând un potențial unic în intensități diferite ale investițiilor, fie momentul de față la nivel regional și având publice, fie private; supraaglomerarea zonei posibilitatea de a echilibra în oarecare măsură de nord și stagnarea economică a zonei de dezvoltarea polarizată nord-sud a Capitalei; sud, prin accentuarea unor zone de sărăcie, 2. Identificarea unor posibile amplasamente, cu de exemplu, în Sectorul 5, planificarea precădere în zonele de sud (în cartierele Rahova 1. urbană fiind plasată adesea în sau Berceni, pe loturile mari de teren disponibile), responsabilitatea dezvoltatorilor privați. de est sau vest, în care ar trebui încurajată Afectarea morfologiei urbane existente de construcția de locuințe noi, prin crearea unor numeroasele „îndesiri”, care au schimbat parteneriate strategice cu investitorii privați care s‐ caracterul unor zone dominate de locuințe au dovedit a fi actori principali în dezvoltarea individuale, sau proiectarea unor ansambluri zonelor de atractivitate, fie că sunt zone de birouri, noi în zone neconstruite/dezvoltate, cu un comerciale sau rezidențiale; grad de dotare precar. 3. Creșterea capacității și dezvoltarea rețelei de utilități – planificarea dezvoltării urbane, cu limitarea expansiunii urbane necontrolate, 283 Concluzia studiului Recomandările aferente utilizarea spațiilor nefolosite și revitalizarea acestora cu noi funcțiuni; 4. Limitarea expansiunii urbane necontrolate și asigurarea echilibrului dintre expansiune, accesibilitate și echipare edilitară, prin instrumente de reglare a pieței de tipul scuturilor de taxe și a încurajării dezvoltării preferențiale în anumite zone ale orașului (de exemplu Antiaeriană, Ghencea, Progresul/Giurgiului). 1. Crearea unui portofoliu de proiecte/investiții în facilități și în infrastructură, care să atragă turiști și alți vizitatori, cu precădere în zona centrală (bulevardul Magheru / Calea Victoriei); regenerarea și revitalizarea economică și urbană a acesteia, corelată cu măsurile de extindere a Schimbarea modelului comportamental al zonelor exclusiv pietonale sau de tip shared-space; cumpărătorilor, al companiilor, angajaților 2. Valorificarea în scop economic (comercial, birouri) sau al turiștilor se va răsfrânge asupra cererii a patrimoniului construit din zona central–istorică de pe piața imobiliară (cu implicații în toate a orașului, după modelul majorității capitalelor componentele: rezidențial, de birouri, europene, prin îmbunătățirea imaginii urbane, comercial, logistic/industrial). Nu mai sunt reabilitarea / restaurarea clădirilor de patrimoniu căutate doar spații locative, de birouri sau (în primă fază a clădirilor cu risc seismic, dar cu comerciale, ci zone atractive, unde factori valoare identitară la nivelul orașului); precum accesibilitate, imagine urbană, spații 3. Creșterea atractivității cartierelor de locuințe 2. publice / verzi sau dotări sunt foarte existente, prin reabilitarea stocului existent, cu importanți. prioritate zero vizând clădirile care și‐au depășit Totodată, oferta va fi influențată de ciclul de funcționare (au peste 50 de ani vechime – creșterea costurilor de construcție, pe fondul cartierele Titan, Berceni sau Militari). Introducerea creșterii salariilor din domeniu, a costurilor unor sisteme inovative și a unor tehnologii noi în materialelor și energiei, a penuriei de forță vederea reducerii consumurilor și a eficientizării de muncă, a exigențelor de mediu și eficiență din toate punctele de vedere a operării acestora; energetică tot mai ridicate, aspecte care vor 4. Întărirea parteneriatelor public–private, în care concura toate spre o creștere a prețurilor de administrația locală, prin mijloace de stimulare vânzare. fiscală a investitorilor, să contribuie la dezvoltarea zonelor de interes economic sau social pentru aceasta, prin crearea unor zone atractive din punct de vedere al calității construcțiilor, a imaginii urbane și prin prezervarea interesului public (mai ales în noile zone de dezvoltare imobiliară precum Pipera, Theodor Pallady sau Militari). Piața imobiliară se extinde dincolo de 1. Apare ca oportună și necesară abordarea integrată limitele municipiului, influențând atât de dezvoltare a teritoriului metropolitan, cu o dezvoltarea cât și limitarea dezvoltării în privire critică, în primă fază, în zona periurbană a municipiu și zona metropolitană. Cu Municipiului București, alcătuită din prima coroană 3. precădere, prima coroană de localități din de localități din jurul Capitalei și în special în partea jurul municipiului este cea mai afectată/are de nord și în partea de sud, zone deosebit de active cele mai mari beneficii din dezvoltarea din punct de vedere economic, cu o capacitate sectorului imobiliar. antreprenorială ridicată și profil economic 284 Concluzia studiului Recomandările aferente complementar Capitalei. Dezvoltările imobiliare de pe limita municipiului (atât cea interioară, cât și cea exterioară) impun găsirea unui set de măsuri integrate și comune unităților administrativ- teritoriale de bază (UATB) afectate, pentru a permite o creștere sustenabilă, în viitor (spre exemplu, în zone precum Prelungirea Ghencea, Militari sau Berceni – Popești Leordeni); 2. Identificarea nevoilor de dezvoltare a punctelor multimodale – în corelare cu noile dezvoltări și extinderi în zona metropolitană; corelarea fluxurilor de mobilitate locuință – loc de muncă, pentru a permite dezvoltarea unei mobilități durabile și verzi. Mai mult, este necesară planificarea dezvoltărilor viitoare în legătură cu aceste puncte modale, experiența demonstrând că, investițiile în infrastructură atrag investițiile imobiliare; 3. Crearea unei baze de date metropolitane, dedicată pieței imobiliare, care să poată fi pusă la dispoziția investitorilor, dar și a cumpărătorilor/chiriașilor sau a altor categorii de utilizatori interesați. Baza de date poate cuprinde informații despre fondul locativ, prețuri, chirii, terenuri libere, locuințe neocupate, locuințe închiriate, locuințele insalubre sau așezări informale, contribuind astfel la accelerarea procesului de elaborare a unor politici de dezvoltare urbană/de locuire dedicate și eficiente. 1. Reforma sistemului actual de impozitare a clădirilor, mai ales în zonele premium, evaluarea și diferențierea proprietăților în funcție de valoarea de piață (în cartierele Primăverii, Kiseleff sau Aviatorilor, de exemplu); 2. Scutirea de impozit sau reducerea impozitelor pentru dezvoltatorii care contribuie la crearea unor Evaluarea proprietăților și sistemul actual de spații publice de calitate, spații verzi etc., care pot impozitare a proprietăților private este bazat intra în circuitul comunităților, în zonele noi de 4. pe localizarea construcției și nu pe valoarea dezvoltare; de piață a acesteia, ceea ce limitează 3. Scutirea de impozit sau reducerea impozitelor încasările la bugetul local. pentru asociațiile de proprietari sau pentru proprietari, care contribuie la îmbunătățirea imaginii urbane din cartierul sau zona lor prin crearea unor laboratoare urbane, în care actorii urbani cheie împreună cu utilizatorii finali să amenajeze, îngrijească și să folosească spațiile publice sau semi-publice din proximitate; 285 Concluzia studiului Recomandările aferente 4. Măsuri cu caracter punitiv pentru proprietarii care nu își îngrijesc proprietățile și care, astfel, contribuie la deteriorarea imaginii urbane a unui cartier / scăderea atractivității lui; 5. Supraimpozitarea de către primăriile de sector a terenurilor abandonate de către proprietari și a celor de tip brownfield, în vederea stimulării introducerii acestora în circuitul imobiliar (vânzare, dezvoltare etc.). 1. Identificarea cererii pentru locuințe accesibile / sociale ‐ și crearea unui stoc de locuințe sociale – care, prin mecanisme specifice să sprijine categoriile defavorizate în procesul de achiziționare/ închiriere a unei locuințe. Implementarea de măsuri subsumate conceptului Nu există încă o politică dedicată locuirii de locuințe accesibile /”affordable housing”, bucureștene, lucru care afectează accesul focalizate pe categoriile vulnerabile (introducerea 5. populației la locuințe, categoriile cele mai de chirii subvenționate sau controlul chiriilor, de afectate fiind populația tânără și populația exemplu); cu venituri sub medie. 2. Accesul la finanțare înlesnit pentru categoriile defavorizate – regândirea programului guvernamental Prima Casă, astfel încât acesta să sprijine în mod real categoriile sociale expuse și să le asigure accesul la locuințe de bună calitate, în zone cu acces la dotări, servicii, infrastructură și facilități urbane. 1. Completarea, în timp real, a bazei de date propuse pentru ansamblurile construite în perioada socialistă cu proiectele nou propuse, astfel încât: • Să existe o corelare între investiții și capacitatea rețelelor și a dotărilor de a susține investițiile (la nivel macro); • Să poată fi identificate viitoarele zone de dezvoltare, iar Autoritățile Locale să poată Lipsa unui control al autorităților locale interveni încă din faze incipiente în (PMB sau Primăriile de Sector) asupra noilor negocierea unor indicatori urbanistici 6. dezvoltări - dezvoltarea imobiliară făcându- favorabili unei dezvoltări urbane durabile se într-un ritm mult mai alert, autoritățile (mixaj funcțional, spații verzi și publice de locale neținând pasul cu acestea. calitate); 2. Planificarea dezvoltării urbane, identificarea loturilor / spațiilor nefolosite și revitalizarea acestora prin inserția unor noi funcțiuni mixte. De exemplu, negocierea indicatorilor urbanistici pentru locuințele nou construite în vederea cedării unui număr de locuințe sociale, pentru a încuraja integrarea socială; 286 Concluzia studiului Recomandările aferente 3. Adoptarea unei politici urbane de densificare și înverzire, ca mod de a combate expansiunea urbană necontrolată și pentru o utilizare judicioasă a resurselor de teren. Acoperișuri verzi pentru locuințele noi - acordarea de facilități fiscale dezvoltatorilor care introduc astfel de tehnologii; 4. Reevaluarea zonelor nou construite, deficitare din punct de vedere al utilităților și dotărilor, în vederea identificării unor soluții privind creșterea calității locuirii și pentru dezvoltarea dotărilor conexe necesare, pentru a limita deplasările zilnice pe distanțe lungi, de exemplu, în zone precum Militari, Ghencea sau Berceni. Sursa: Autorii. 287 ANEXA 1: CARTIERUL DRUMUL TABEREI, SITUAȚIA PLANIFICATĂ ȘI SITUAȚIA EXISTENTĂ 288 ANEXA 2: FIȘELE STATISTICE ALE LOCUIRII BUCUREȘTENE Pentru a sistematiza informația statistică dobândită până în momentul de față, am dedicat această secțiune unor fișe statistice sintetice, care tratează următoarele teme: 1 Distribuția și caracteristicile179 locuințelor individuale pe cele șase sectoare ale Bucureștiului. 2 Distribuția și caracteristicile180 locuințelor colective pe cele șase sectoare ale Bucureștiului; 3 Caracteristicile181 stocului de locuințe din Sectorul 1; 4 Caracteristicile stocului de locuințe din Sectorul 2; 5 Caracteristicile stocului de locuințe din Sectorul 3; 6 Caracteristicile stocului de locuințe din Sectorul 4; 7 Caracteristicile stocului de locuințe din Sectorul 5; 8 Caracteristicile stocului de locuințe din Sectorul 6. Fișa statistică sintetică a locuințelor individuale din București Figura 204. Distribuția pe sectoare a locuințelor individuale, după vechimea clădirii, în anul 2011 Sector 6 Sector 5 Sector 4 Sector 3 Sector 2 Sector 1 0 4,000 8,000 12,000 16,000 20,000 24,000 28,000 32,000 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 perioadă necunoscută Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 179 Caracteristicile alese sunt următoarele: vechimea clădirilor, suprafața utilă medie a unei locuințe și numărul mediu de gospodării dintr-o locuință. 180 Pentru a înlesni comparația între locuirea individuală și cea colectivă, caracteristicile alese pentru fișa statistică dedicată locuințelor colective sunt aceleași cu cele alese pentru locuințele individuale. 181 Fișa statistică sintetică a fiecărui sector al Bucureștiului cuprinde următorii indicatori: tipologia și vechimea stocului de locuințe, numărul mediu de camere, precum și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, atât pentru locuințele individuale, cât și pentru cele colective. 289 Figura 205. Suprafața utilă medie a unei locuințe individuale, pe sectoare, după vechimea clădirii, în metri pătrați, în anul 2011 120 110 100 90 80 70 60 50 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 206. Numărul mediu de gospodării dintr-o locuință individuală, pe sectoare, după vechimea clădirii, în anul 2011 1.20 1.10 1.00 0.90 0.80 0.77 0.70 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 290 Fișa statistică sintetică a locuințelor colective din București Figura 207. Distribuția pe sectoare a locuințelor colective, după vechimea clădirii, în anul 2011 Sector 6 Sector 5 Sector 4 Sector 3 Sector 2 Sector 1 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 perioadă necunoscută Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 208. Suprafața utilă medie a unei locuințe colective, pe sectoare, după vechimea clădirii, în anul 2011 80.00 74.83 70.00 60.00 50.00 40.00 39.20 35.00 30.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 291 Figura 209. Numărul mediu de gospodării dintr-o locuință colectivă, pe sectoare, după vechimea clădirii, în anul 2011 1.10 1.00 0.90 0.80 0.70 0.60 0.50 0.40 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Sector 1 Sector 2 Sector 3 Sector 4 Sector 5 Sector 6 Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Fișa statistică sintetică a Sectorului 1 Figura 210. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 1, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 2002-2011 1990-2001 1978-1989 1971-1977 1961-1970 1946-1960 1919-1945 ante - 1919 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 292 Figura 211. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 1, în anul 2011 4.50 4.35 4.36 4.00 3.72 3.57 3.50 3.68 3.26 3.22 3.52 3.12 3.41 2.97 3.00 3.18 2.81 2.50 2.63 2.53 2.41 2.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 212. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 1, în anul 2011 3.00 2.80 2.70 2.71 2.60 2.47 2.45 2.40 2.27 2.29 2.23 2.37 2.20 2.00 1.76 1.96 1.80 1.88 1.60 1.75 1.73 1.70 1.57 1.40 1.20 1.00 1.13 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 293 Fișa statistică sintetică a Sectorului 2 Figura 213. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 2, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 2002-2011 1990-2001 1978-1989 1971-1977 1961-1970 1946-1960 1919-1945 ante - 1919 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 214. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 2, în anul 2011 4.50 4.27 4.07 4.00 3.70 3.50 3.37 3.27 3.29 3.56 3.59 3.14 3.40 3.06 3.36 3.00 2.92 2.73 2.50 2.68 2.57 2.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 294 Figura 215. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 2, în anul 2011 3.00 2.52 2.56 2.51 2.49 2.49 2.50 2.33 2.18 2.17 2.38 2.26 2.20 2.00 2.09 1.91 1.81 1.50 1.69 1.00 0.89 0.50 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Fișa statistică sintetică a Sectorului 3 Figura 216. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 3, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 2002-2011 1990-2001 1978-1989 1971-1977 1961-1970 1946-1960 1919-1945 ante - 1919 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 295 Figura 217. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 3, în anul 2011 5.00 4.50 4.39 4.19 4.20 3.94 4.00 3.87 3.50 3.30 3.66 3.24 3.20 3.23 3.57 3.50 3.27 3.00 3.19 2.79 2.50 2.64 2.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 218. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 3, în anul 2011 2.60 2.40 2.39 2.40 2.28 2.29 2.20 2.20 2.20 2.14 2.24 2.26 2.05 2.17 2.00 2.04 1.94 1.91 1.80 1.80 1.60 1.40 1.41 1.20 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 296 Fișa statistică sintetică a Sectorului 4 Figura 219. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 4, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 2002-2011 1990-2001 1978-1989 1971-1977 1961-1970 1946-1960 1919-1945 ante - 1919 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 220. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 4, în anul 2011 4.50 4.28 4.10 4.00 3.50 3.32 3.28 3.46 3.09 3.12 3.35 3.01 2.99 3.30 3.00 3.13 2.71 2.68 2.50 2.51 2.41 2.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 297 Figura 221. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 4, în anul 2011 Title 2.80 2.66 2.60 2.50 2.42 2.41 2.36 2.40 2.31 2.48 2.20 2.21 2.38 2.20 2.28 2.21 2.00 2.12 2.01 1.80 1.89 1.60 1.40 1.20 1.17 1.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Fișa statistică sintetică a Sectorului 5 Figura 222. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 5, după tipologia și după vec himea lui, în anul 2011 2002-2011 1990-2001 1978-1989 1971-1977 1961-1970 1946-1960 1919-1945 ante - 1919 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 298 Figura 223. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 5, în anul 2011 4.50 4.09 3.97 4.00 3.79 3.63 3.71 3.50 3.58 3.20 3.51 3.47 3.13 3.12 3.06 3.00 3.08 2.86 2.88 2.82 2.50 2.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 224. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 5, în anul 2011 2.80 2.55 2.56 2.60 2.48 2.37 2.54 2.40 2.33 2.22 2.38 2.22 2.20 2.14 2.18 2.00 2.10 2.01 1.93 1.80 1.90 1.60 1.40 1.38 1.20 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 299 Fișa statistică sintetică a Sectorului 6 Figura 225. Distribuția stocului de locuințe al Sectorului 6, după tipologia și după vechimea lui, în anul 2011 2002-2011 1990-2001 1978-1989 1971-1977 1961-1970 1946-1960 1919-1945 ante - 1919 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 Clădiri individuale Clădiri cuplate Clădiri înșiruite Blocuri de locuințe Clădiri destinate spațiului colectiv de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. Figura 226. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele individuale din Sectorul 6, în anul 2011 5.00 4.51 4.50 4.29 4.00 4.00 3.80 3.50 3.68 3.66 3.26 3.27 3.55 3.15 3.14 3.28 3.00 3.03 2.91 2.91 2.81 2.50 2.00 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 300 Figura 227. Numărul mediu de camere și numărul mediu de persoane dintr -o locuință, pentru locuințele colective din Sectorul 6, în anul 2011 2.80 2.64 2.60 2.47 2.56 2.40 2.40 2.29 2.31 2.40 2.24 2.20 2.09 2.23 2.21 2.00 1.90 2.05 1.80 1.88 1.79 1.60 1.55 1.40 1.20 ante - 1919 1919-1945 1946-1960 1961-1970 1971-1977 1978-1989 1990-2001 2002-2011 Număr mediu de persoane Număr mediu de camere de locuit Sursa: Prelucrare după RPL 2011. 301 ANEXA 3: VECHIMEA ANSAMBLURILOR DE LOCUINȚE ȘI SISTEMUL LOR CONSTRUCTIV Coroborând datele despre vechimea ansamblurilor sau a imobilelor cu informațiile găsite despre sistemele lor constructive, am reușit să construim o periodizare care marchează etapele definitorii în dezvoltarea procesului de prefabricare. Ne-au rezultat astfel șapte perioade, fiecare având caracteristici constructive specifice: 1918-1939, 1940-1950, 1951-1958, 1959-1963, 1964-1970, 1971- 1977 și 1978-1990. Studiul asupra sistemului constructiv utilizat urmează logica dezvoltării procesului de prefabricare și de industrializare în construirea locuințelor. Pornind de la acest considerent, există multe variațiuni ale sistemelor constructive de bază, fiecare având elemente caracteristice. Ulterior definirii și clasificării finale a tuturor derivatelor sistemelor constructive, este necesară revizuirea și, eventual, comasarea categoriilor între care există diferențe nesemnificative. 302 Tabelul 19. Cele doisprezece sisteme constructive întâlnite la ansamblurile documentate bibliografic Sistemul constructiv Descriere Datarea Proiectarea seismică Observații • Zidărie portantă din cărămidă, cu ziduri Perioada pre-cod (ante În această perioadă s-au propus transversale sau longitudinale; 1940, respectiv ante niște instrucțiuni și niște ghiduri, 1. Sistemul constructiv 01 (SC01) • Grad redus de industrializare și de 1950-1958 1963):182 dar care nu se pot considera Coduri prefabricare, aplicat la elemente mici de • I–41 (1941); de proiectare seismică. construcție. • I–45 (1945). • Structuri de rezistență din beton armat monolit cu dale groase de planșeu, diafragme sau schelet monolit și zidărie de umplutură; Perioada pre-cod (ante • Experimentarea, în special în alcătuirea 1950-1958 1940, respectiv ante 2. Sistemul constructiv 02 (SC02) fațadelor, a panourilor mari prefabricate din 1963): 1958-1963 beton armat; • I–41 (1941); • Erori de concepție a structurii: transformarea • I–45 (1945). diafragmelor de la etaj în stâlpi la parter, suprimarea unor stâlpi la parter. • Construcții din beton armat monolit turnat în tencuială, folosind un cofraj confecționat din Perioada pre-cod (ante ipsos; 1940, respectiv ante 3. Sistemul constructiv 03 (SC03) • Fundații din beton masiv; 1950-1958 1963): • Zidurile despărțitoare, atât cele portante, cât • I–41 (1941); și cele neportante, sunt alcătuite din beton • I–45 (1945). semi-compact. • Zidărie portantă longitudinală, de tip tradițional sau din blocuri mari de zidărie, cu sâmburi sau cu stâlpișori din beton armat; Perioada pre-cod (ante • Elemente prefabricate de planșee: 1940, respectiv ante • Fâșii prefabricate cu goluri; 4. Sistemul constructiv 04 (SC04) 1958-1963 1963): • Prefabricate din beton armat; • Corpuri ceramice sau beton • I–41 (1941); precomprimat, cu porțiuni din planșee • I–45 (1945). monolit, în locurile unde trec instalațiile; • Comportare termică relativ bună. 182 Mai multe informații despre metodologia aferentă periodizării Codurilor de proiectare seismică sunt disponibile la adresa: https://bit.ly/35KlVSR [11.04.2021]. 303 Sistemul constructiv Descriere Datarea Proiectarea seismică Observații Perioada pre-cod (ante 1940, respectiv ante 1963): • Zidărie portantă din blocuri ceramice, cu 1958-1963 • I–41 (1941); stâlpi și centuri din beton armat; 5. Sistemul constructiv 05 (SC05) • I–45 (1945). • Planșee prefabricate (sau monolit) din beton 1963-1970 Perioada cod inferior armat. (1963-1977): • P13–63 (1963); • P13–70 (1970). • Structuri cu schelet (cadre și grinzi) sau cu diafragme din beton armat, folosind intensiv Perioada cod inferior tehnologia cofrajelor glisante; (1963-1977): 6. Sistemul constructiv 06 (SC06) • Zidărie de umplutură din blocuri ceramice 1963-1970 (mai rar, deocamdată, BCA183); • P13–63 (1963); • Planșee prefabricate sau monolit din beton • P13–70 (1970). armat. • Sisteme de pereți structurali, alcătuiți din Perioada cod inferior panouri mari prefabricate din beton armat, (1963-1977): 7. Sistemul constructiv 07 (SC07) de dimensiunea unei camere; 1963-1970 • Planșee prefabricate; • P13–63 (1963); • Pereți despărțitori din BCA. • P13–70 (1970). • Clădiri construite integral din panouri mari prefabricate din beton armat, pentru 9-11 niveluri; Perioada cod inferior • Pereți nestructurali din BCA; 1963-1970 (1963-1977): 8. Sistemul constructiv 08 (SC08) • Din cauza constrângerilor de reducere a 1970-1977 • P13–63 (1963); tipului și a dimensiunilor elementelor • P13–70 (1970). prefabricate, sunt preferate planurile cu două axe de simetrie. 9. Sistemul constructiv 09 (SC09) • Alcătuiri mixte, cu pereți structurali de tip 1970-1977 Perioada cod inferior fagure sau celular, dar și în sisteme cu (1963-1977): 183 Beton Celular Autoclavizat/BCA. 304 Sistemul constructiv Descriere Datarea Proiectarea seismică Observații schelet format din grinzi și din cadre de • P13–63 (1963); beton armat; • P13–70 (1970). • Folosesc elemente prefabricate: panouri mari la fațadă, pereți nestructurali din fâșii de BCA, celule spațiale prefabricate etc.; • Începe să se reducă folosirea structurilor glisante. • Structuri care permit obținerea unor spații liber compartimentabile la parter: cadre cu dală groasă: diafragme rare, pereți de Perioada cod inferior închidere și fațade ușoare; (1963-1977): 10. Sistemul constructiv 10 (SC10) • Încercările de suprimare a unor grinzi sau 1970-1977 reducerea unor diafragme pentru obținerea • P13–63 (1963); spațiilor libere de la parter au determinat • P13–70 (1970). avarii importante la cutremurul din anul 1977. Perioada cod moderat • Structuri alcătuite integral din panouri mari (1978-1990): 11. Sistemul constructiv 11 (SC11) prefabricate de beton armat; 1977-1990 • Pereți interiori despărțitori ușori. • P100–78 (1978); • P100–81 (1981). • Grad înalt de industrializare pentru structuri care nu sunt integral prefabricate: stâlpi sau Perioada cod moderat cadre de beton armat, planșee prefabricate (1978-1990): 12. Sistemul constructiv 12 (SC12) 1977-1990 (dală), diafragme rare în sistem celular; • P100–78 (1978); • Închideri ușoare, pentru fațade și pentru • P100–81 (1981). pereții interiori despărțitori. Sursa: Prelucrare după diferite numere ale Revistei Arhitectura. 305 Tabelul 20. Descrierea sintetică a ansamblurilor de locuințe documentate bibliografic Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală 1. Ansamblul de locuințe 1950–1958 Consolidarea cvartalului a început în anul 1954 și cuprinde — Drumul Taberei 1 aproximativ 1.500 de apartamente. Densitatea este de 420 de locuitori la hectar. Prin construirea periferică a blocurilor de locuințe s-au creat în interiorul cvartalului curți care permit amenajarea spațiilor verzi, dotate cu jocuri de apă, solarii și locuri de joacă pentru copii, terenuri de sport, zone de odihnă, chioșcuri etc. Tronsonul tip pentru aceste blocuri este cel cu trei apartamente la scară, care rezolvă cel mai bine problema orientării. S-a obținut astfel ca cel puțin 70% din camerele de locuit să fie bine orientate, fiecare apartament având cel puțin o cameră cu orientare bună. Cele 1.500 de apartamente sunt împărțite astfel: 10% cu o cameră, 75% cu două camere, 15% cu trei camere. Au mai fost prevăzute și dotări conexe, precum comerțul de mici dimensiuni. În stabilirea plasticii fațadelor s-a avut în vedere faptul că în zona respectivă nu existau lucrări de importanță deosebită, care să fi impus o anumită arhitectură, precum și faptul că aceste lucrări vor constitui sâmburele unui nou carter ce se va dezvolta aici. În consecință, aceste blocuri au rolul de a impune arhitectura noului cartier. (Revista Arhitectura 1-2/1958) 2. Ansamblul de locuințe 1958-1963 Detaliul de sistematizare pentru cartierul Drumul Taberei — Drumul Taberei 2 1963-1970 propunea 11.901 apartamente, din care 10.035 apartamente de categoria I și 1.866 apartamente de 1970-1977 categoria II. Totodată, s-au urmărit: evitarea formării unor incinte rigide; amplasarea masivă a construcțiilor către arterele de circulație exterioare și interioare ale 306 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală microraioanelor; scoaterea dotărilor din incintele blocurilor și amplasarea lor în spațiul verde format de parcul microraionului; amplasarea grupată a parcajelor auto, de regulă pe conturul microraioanelor; scoaterea terenurilor de sport (generatoare de zgomot) din microraioane și gruparea lor într-o bază sportivă comună, departe de locuințe; obținerea unei densități locuibile brute de aproximativ 6.700 m2, suprafață locuibilă/ha; prevederea realizării construcțiilor prin metode industriale avansate etc. (Revista Arhitectura 1/70) 3. Ansamblul de locuințe 1963-1970 Un număr total de 40.000 de apartamente, dispuse în SC06: Militari 1977-1990 construcții colective. S-au utilizat un număr însemnat de • Structuri cu schelet construcții unicat, dar și proiecte tip sau refolosibile, cu un (cadre și grinzi) sau cu grad înalt de industrializare. Construcții tip de înălțimi diafragme din beton variate (P+4, P+7, P+8, P+10), cu numeroase adaptări și armat, folosind intensiv tratări diferențiate, până la 100 de tipuri de case, gândite să tehnologia cofrajelor glisante; atenueze monotonia dintr-un cartier dormitor. Totodată, s-a urmărit dispunerea în adâncime a unor construcții cu spații • Zidărie de umplutură din blocuri ceramice (mai comerciale la parter, proiectarea și executarea, în paralel cu rar, deocamdată, locuințele, a numeroase creșe, grădinițe, școli, licee, săli de BCA184); gimnastică, dispensare etc. În etapa 1980-1985 ansamblul a • Planșee prefabricate sau fost completat de cinematografe, magazine universale, monolit din beton armat. parcuri, piețe agroalimentare, cantină, club social și alte SC05: dotări. • Zidărie portantă din (Revista Arhitectura 1-2/1980) blocuri ceramice, cu stâlpi și centuri din beton armat; 184 Beton Celular Autoclavizat/BCA. 307 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală • Planșee prefabricate (sau monolit) din beton armat. 4. Ansamblul Giulești – Calea 1958–1963 Sistematizarea cartierului Giulești cuprinde o zonă de SC05: Giulești (Calea aproximativ 110 ha, formată din 4 microraioane cu • Zidărie portantă din Giulești) aproximativ 8000 de apartamente, putând caza aproximativ blocuri ceramice, cu 1977–1990 36.000 locuitori. Locuințele sunt adaptate după proiectul stâlpi și centuri din (Cartier refolosibil cu P+4 niveluri care a fost asamblat în diferite beton armat; Crângași – moduri, cu două, cu trei și cu patru tronsoane așezate liniar • Planșee prefabricate sau decalate, cu magazine la parter, așezate la un capăt al (sau monolit) din beton sud) blocului sau pe jumătate de secțiune. Pe întreg cvartalul s -au armat. realizat: 943 de apartamente de 3 camere, 1.060 de apartamente de două camere și 7 apartamente de o cameră. (Revista Arhitectura 6/1961) 5. Ansamblu de locuințe pe 1950–1958 Ansamblul de locuințe de locuințe din bulevardul Bucureștii SC04: Bulevardul Bucureștii Noi Noi (cartierul Grivița Roșie) a presupus construcția a 15 • Zidărie portantă blocuri cu subsol, parter și 3 etaje, cuprinzând aproximativ longitudinală, de tip 450 de apartamente cu 1, 2 și 3 camere. În ansamblu pot fi tradițional sau din cazate aproximativ 1.800 de persoane. În ceea ce privește blocuri mari de zidărie, plastica, s-a căutat formarea unui cadru pentru cu sâmburi sau cu stâlpișori din beton cinematograful Înfrățirea între Popoare. Astfel, au fost armat; întrebuințate și la fațadele blocurilor tot elemente de • Elemente prefabricate arhitectură clasică stilizate sau elemente inspirate din de planșee: arhitectura românească veche. • Fâșii prefabricate cu (Revista Arhitectura 10-11/1958) goluri; • Prefabricate din beton armat; • Corpuri ceramice sau beton precomprimat, 308 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală cu porțiuni din planșee monolit în locurile unde trec instalațiile; • Comportare termică relativ bună. 6. Ansamblu în cartierul 1963-1970 Limitarea extinderii ansamblului spre est a fost corelată cu SC01: Jiului/Pajura prevederile schiței de sistematizare a orașului, care impune • Zidărie portantă din pătrunderea unei pene verzi principale din nord spre sud, cărămidă, cu ziduri înglobând Casa Scânteii, pavilionul Expoziției Economiei transversale sau Naționale și Parcul Herăstrău. Ansamblul a fost orientat în longitudinale; așa fel încât să ofere către oraș un front compus din blocuri • Grad redus de înalte, amplasate într-un ritm rar, permițând legătura industrializare și de spațială între interiorul și exteriorul cartierului și creând prefabricare, aplicat la elemente mici de pătrunderi de perspectivă către pavilionul Expoziției și către construcție. Casa Scânteii. SC07: (Revista Arhitectura 2-3/1966) • Sisteme de pereți structurali, alcătuiți din panouri mari prefabricate din beton armat, de dimensiunea unei camere; • Planșee prefabricate; • Pereți despărțitori din BCA. 7. Ansamblul de pe Calea 1958-1963 Proiectarea complexelor de locuințe din zona Calea Grivița, SC07: Griviței – 1 Mai totalizând un număr de aproape 8.000 de apartamente, a • Sisteme de pereți ridicat o serie de probleme încă de la început: lipsa unei structurali, alcătuiți din schițe de sistematizare a orașului prin care să fie precizate panouri mari rețeaua generală de circulație, traseele și profilurile prefabricate din beton 309 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală arterelor de circulație, zonificarea, principiile de organizare a armat, de dimensiunea cartierelor de locuințe, regimul de înălțime și densitatea unei camere; populației, dotările socio-culturale, etapizarea construcțiilor • Planșee prefabricate; și a echipării tehnico-edilitare etc. • Pereți despărțitori din (Revista Arhitectura 2/1961) BCA. 8. Ansamblul Gara de Nord 1958-1963 Piața Gării de Nord este unul dintre marile ansambluri SC02: realizate în București și una dintre primele piețe • Structuri de rezistență arhitecturale ce s-a închegat în capitală, constituind din beton armat monolit totodată și una dintre principalele porți de intrare în oraș. În cu dale groase de studiul întocmit pentru completarea fronturilor pieței s-a planșeu, diafragme sau prevăzut executarea a trei blocuri de locuințe, și anume: schelet monolit și zidărie de umplutură; blocurile A și C pe latura de est – Strada Gării de Nord, și blocul B pe latura de vest – Bulevardul Dinicu Golescu. La • Experimentarea, în special în alcătuirea întocmirea proiectului blocurilor de locuințe s-a urmărit: fațadelor, a panourilor obținerea unui număr cât mai mare de apartamente, ceea mari prefabricate din ce a dus la întrebuințarea unui tronson cu posibilități de beton armat; execuție și în adâncime, prin adăugarea unei anexe în corpul • Erori de concepție a principal al tronsonului; folosirea în cea mai mare parte a structurii: transformarea unui singur tronson tip cu posibilități de cuplare; diafragmelor de la etaj în îmbunătățirea confortului, prin executarea de dulapuri stâlpi la parter, înzidite în camerele de locuit, rafturi în cămări, etc. suprimarea unor stâlpi la parter. (Revista Arhitectura 2/1962) 9. Ansamblul Băneasa 1977-1990 Sistematizarea acestei zone, constituind poartă de intrare a SC09: orașului, păstrează trama existentă și un număr de • Alcătuiri mixte, cu pereți construcții în stare bună, cu 1 și 2 niveluri, care au fost structurali de tip fagure integrate noilor fronturi construite. Trama stradală, sau celular, dar și în rectangulară, subîmparte teritoriul în incinte, în jurul cărora sisteme cu schelet se grupează noile locuințe, dotate cu terenuri de joacă format din grinzi și din cadre de beton armat; pentru copii, parcaje, construcții tehnice etc. Marea zonă verde din jurul lacurilor a impus alegerea unui regim de 310 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală înălțime de P+3, P+4, care să conducă la integrarea • Folosesc elemente armonioasă a construcțiilor noi în caracterul și în scara prefabricate: panouri vegetației. Câteva accente mai înalte, P+5, la fronturile mari la fațadă, pereți nestructurali din fâșii de dinspre arterele majore, asigură și o punctare a capătului de BCA, celule spațiale perspectivă dinspre oraș printr-un volum P+7. Ansamblul prefabricate etc.; însumează un număr de 226 apartamente, pentru platforma • Începe să se reducă industrială aeronautică, și e dotat cu toate utilitățile și folosirea structurilor serviciile care îi asigură independența funcțională în cadrul glisante. orașului: magazine, școală, creșă, dispensar, club cu SC11: cinematograf etc. • Structuri alcătuite (Revista Arhitectura /1981) integral din panouri mari prefabricate de beton armat; • Pereți interiori despărțitori ușori. 10. Ansamblul Primăverii – 1977-1990 Trecerea de la marile ansambluri de locuințe din zonele SC10: Calea Dorobanților periferice ale municipiului, la soluționarea importantelor • Structuri care permit artere de penetrație, a impus o cotitură în modul de gândire obținerea unor spații al proiectanților. S-a urmărit realizarea unui front stradal liber compartimentabile reprezentativ, continuu și închegat, păstrându-se fondul la parter: cadre cu dală locativ cu valoare de folosință, precum și schema stradală groasă: diafragme rare, pereți de închidere și existentă. Ca idee centrală se impunea diversificarea fațade ușoare; volumelor clădirilor, atât sub raportul regimului lor de • Încercările de suprimare înălțime, cât și în privința expresiei plastice. Prin executarea a unor grinzi sau noului ansamblu al Căii Dorobanților, s-a obținut și o mărire reducerea unor a spațiului locativ în zonă cu 41.995 m2 corespunzător a diafragme pentru 1.388 de apartamente fizice realizate, precum și a spațiului obținerea spațiilor libere comercial, cu 17.068 m2. de la parter au determinat avarii (Revista Arhitectura 6/1977) importante la 311 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală cutremurul din anul 1977. 11. Ansamblul Floreasca 1950-1958 Pentru realizarea de locuințe confortabile s-a folosit seria n. SC01: 1958-1963 140/1954 de secțiuni tip proiectate de Institutul Proiect • Zidărie portantă din București, care au fost asamblate în blocuri de 2-7 cărămidă, cu ziduri tronsoane. S-a realizat astfel o compoziție cu 84 de blocuri transversale sau din fondul centralizat al statului și 22 de blocuri prin longitudinale; cooperare cuprinzând 2.621 de apartamente pentru 9.128 • Grad redus de persoane. Dacă la această populație se adaugă cei 920 de industrializare și de locuitori din clădirile existente, parcelarea Floreasca are prefabricare, aplicat la elemente mici de capacitatea unui orășel. construcție. (Revista Arhitectura 6/1967) SC05: • Zidărie portantă din blocuri ceramice, cu stâlpi și centuri din beton armat; • Planșee prefabricate (sau monolit) din beton armat. 12. Ansamblul Bulevardul Lacul 1977-1990 Caracteristic ansamblului este profilul transversal asimetric SC10: Tei al arterei, dictat de existența pe latura de sud a cartierului • Structuri care permit de locuințe de tip vilă, cu parter și un etaj desfășurat pe o obținerea unor spații lungime de aproximativ 400 m, de existența unei școli, a liber compartimentabile Institutului de construcții și a Spitalului Emilia Irza. la parter: cadre cu dală Ansamblul totalizează un număr de 1.750 de apartamente, groasă: diafragme rare, pereți de închidere și spații comerciale cu o suprafață utilă de 4.700 m2. Blocurile fațade ușoare; au fost conformate, în general, cu secțiuni refolosibile și tip • Încercările de suprimare cu grad avansat de industrializare, cu excepția unor blocuri a unor grinzi sau unicat. reducerea unor (Revista Arhitectura 1-2/1980) diafragme pentru 312 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală obținerea spațiilor libere de la parter au determinat avarii importante la cutremurul din anul 1977. 13. Ansamblul Șoseaua 1977-1990 Construcția ansamblului Colentina s-a desfășurat pe o — Colentina lungime totală de 3 km, cu pătrunderi în profunzime pe o adâncime medie de 440 m. Punctul terminus l-a marcat limita exterioară construibilă a capitalei, determinată de Șoseaua Fundeni. Proiectele, prin soluțiile urbanistice și prin cele de arhitectură, împreună cu cele funcționale și tehnice propuse, au avut ca scop rezolvarea următoarelor probleme majore: construirea concomitentă a ambelor fronturi de clădiri ale arterei, cu pătrunderi în profunzimea teritoriului pe adâncimi convenabile, în paralel cu realizarea dotărilor social-cultural necesare; încadrarea armonioasă în sistematizare a elementelor naturale ale teritoriului ca: denivelări de teren, oglinzi de apă, spații verzi etc. și a unor clădiri valoare din punct de vedere istoric și arhitectural; realizarea unei artere magistrale de penetrație în oraș, Șoseaua Colentina, care să preia în întregime circulația, atât în prezent cât și în viitor; crearea unui cadru urban- arhitectural corespunzător, propriu noului cartier, variat și interesant, caracterizat prin unitate de expresie, în condiții de eficiență economică ridicată; asigurarea întregului confort urban pentru un nou cartier de locuințe. Într-un bilanț succint, în noul cartier Colentina s-au construit 120 de blocuri de locuințe cu un total de 14.000 de apartamente în care trăiesc 50.000 de locuitori. S-a obținut o densitate de 313 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală 2 locuire de 12.500 m locuibili/ha. Spațiile comerciale însumează o suprafață de aproximativ 18.000 m2. (Revista Arhitectura 6/1977) 14. Ansamblul Șoseaua 1970-1977 S-a urmărit realizarea unui cadru urban cu fronturi SC10: Pantelimon 1977-1990 compacte, deschise în zona principalelor intersecții și spre • Structuri care permit pătrunderile în zonele verzi de agrement, deschideri obținerea unor spații marcate atât prin amplasarea pe teren a clădirilor, cât și prin liber compartimentabile sporirea numărului de niveluri la unele blocuri, creându-se la parter: cadre cu dală un ritm pe parcursul întregului traseu. Pentru tronsonul groasă: diafragme rare, pereți de închidere și cuprins între Șoseaua Vergului și bulevardul Marelui Stadion fațade ușoare; datele caracteristice sunt: suprafața teritoriului – 50 ha; • Încercările de suprimare numărul apartamentelor – 13.600; populația (12 m2/pers): a unor grinzi sau 36.425 locuitori; densitatea netă – 10.800 m2 loc/ha. reducerea unor (Revista Arhitectura 4/1975) diafragme pentru obținerea spațiilor libere de la parter au determinat avarii importante la cutremurul din anul 1977. 15. Cartierul Berceni și 1963-1970 Programul de construire a prevăzut două etape, fiecare în SC09: Ansamblul din Bulevardul 1970-1977 parte presupunând construcția a 15.000 de apartamente. • Alcătuiri mixte, cu pereți Metalurgiei Datele de temă au fost legate în special de necesitatea unei structurali de tip fagure 1977-1990 execuții rapide – deci folosirea de tehnologii care să ducă la sau celular, dar și în (Bulevardul sisteme cu schelet o cât mai mare productivitate – și de regimul de înălțime, Metalurgiei) format din grinzi și din stabilit la P+4 și P+9 etaje. Ansamblul este menit să cadre de beton armat; găzduiască 11.000 de familii, pe un teritoriu de aproximativ 100 ha, ceea ce înseamnă aproximativ 35.000 locuitori, • Folosesc elemente prefabricate: panouri similar cu populația unui orășel. mari la fațadă, pereți (Revista Arhitectura 4/1968) nestructurali din fâșii de 314 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală BCA, celule spațiale prefabricate etc.; • Începe să se reducă folosirea structurilor glisante. 16. Ansamblul pe magistrala 1958-1963 Una dintre sarcinile importante primite de IPCMC în 1960 a SC07: nord-sud, Tineretului – fost proiectarea a două mari ansambluri de locuințe pe • Sisteme de pereți Bulevardul Dimitrie magistrala nord-sud; străpungerea Piața Mărășești – Liceul structurali, alcătuiți din Cantemir Șincai și ansamblul din Piața Pieptănari. Ambele ansambluri panouri mari au fost încadrate ca șantiere experimentale, ele urmând să prefabricate din beton folosească materiale noi și metode de execuție cât mai armat, de dimensiunea unei camere; industrializate, în vederea scurtării timpului de execuție, a reducerii prețului de cost și a măririi confortului. Prima fază • Planșee prefabricate; totalizează 1.148 apartamente, cu structură predominantă • Pereți despărțitori din de 2 camere, urmate de 3 camere și o cameră și 4 camere. A BCA. doua fază a prezentat inconvenientul de a fi axată pe o soluție urbanistică mai veche, dar a plecat de la ideea reconsiderării sistematizării ansamblului, în vederea realizării unei soluții mai corespunzătoare principiilor urbanistice actuale. (Revista Arhitectura 3/1961) 17. Ansamblul Balta Albă – 1950-1958 Condiții de folosire rațională a terenurilor au determinat o SC06: Titan / Dudești 1963-1970 densitate variabilă a construcțiilor. La nivel de unitate • Structuri cu schelet structurală au fost prevăzute următoarele densități: pentru (cadre și grinzi) sau cu 1970-1977 zonele centrale în lungul arterelor de circulație – o densitate diafragme din beton 1977-1990 armat, folosind intensiv de 5.500 m2 locuibili/ha; în marile ansambluri de locuințe din est, vest și sud – 5.000 m2 locuibili/ha; în zonele riverane tehnologia cofrajelor glisante; lacurilor și la nord de acestea (în cazul dezvoltării unor cartiere de locuit adiacente) – o densitate medie de 4.500 • Zidărie de umplutură din blocuri ceramice (mai m2 locuibili/ha, rezultată din folosirea unei game variate de rar, deocamdată, BCA); 315 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală tipuri de clădiri, de la case unifamiliale, tip vilă, până la • Planșee prefabricate sau clădiri foarte înalte, situate în spații plantate. monolit din beton armat. (Revista Arhitectura 1/1971) SC05: • Zidărie portantă din blocuri ceramice, cu stâlpi și centuri din beton armat; • Planșee prefabricate (sau monolit) din beton armat. SC07: • Sisteme de pereți structurali, alcătuiți din panouri mari prefabricate din beton armat, de dimensiunea unei camere; • Planșee prefabricate; • Pereți despărțitori din BCA. SC08: • Clădiri construite integral din panouri mari prefabricate din beton armat, pentru 9-11 niveluri; • Pereți nestructurali din BCA; • Din cauza constrângerilor de reducere a tipo- dimensiunilor 316 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală elementelor prefabricate, sunt preferate planurile cu 2 axe de simetrie. SC09: • Alcătuiri mixte, cu pereți structurali de tip fagure sau celular, dar și în sisteme cu schelet format din grinzi și din cadre de beton armat; • Folosesc elemente prefabricate: panouri mari la fațadă, pereți nestructurali din fâșii de BCA, celule spațiale prefabricate etc.; • Începe să se reducă folosirea structurilor glisante. SC11: • Structuri alcătuite integral din panouri mari prefabricate de beton armat; • Pereți interiori despărțitori ușori. SC12: • Grad înalt de industrializare pentru structuri care nu sunt integral prefabricate: 317 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală stâlpi sau cadre de beton armat, planșee prefabricate (dală), diafragme rare în sistem celular; • Închideri ușoare, pentru fațade și pentru pereții interiori despărțitori. 18. Ansamblul Baba Novac 1950-1958 Blocurile rezultate din asamblarea în diverse feluri a acestor SC01: 1958-1963 apartamente sunt de 5 tipuri: A, B, C, D, E. Ele au • Zidărie portantă din următoarele caracteristici comune: cărămidă, cu ziduri 1963-1970 • Soluționarea economică a apartamentelor, printr-o transversale sau 1970-1977 longitudinale; justă dimensionare a încăperilor de locuit și auxiliare, eliminarea spațiilor pierdute și reducerea spațiilor de • Grad redus de circulație; industrializare și de • Luminarea și ventilarea directă a tuturor încăperilor prefabricare, aplicat la din care se compune apartamentul, inclusiv cămările; elemente mici de construcție. • Dispoziție de plan care permite orientarea favorabilă a încăperilor principale în orice amplasament; SC04: • Modularea și tipizarea construcțiilor, pentru a permite • Zidărie portantă experimentarea diferitelor sisteme constructive și longitudinală, de tip execuția lucrărilor în orice sistem, de la cel tradițional tradițional sau din la marea mecanizate; blocuri mari de zidărie, cu sâmburi sau cu • Utilizarea circulațiilor orizontale și verticale obligatorii stâlpișori din beton pentru deservirea acceselor în apartamente, ca armat; elemente decorative pentru agrementarea fațadelor; • Elemente prefabricate • Suficientă varietate de tipuri de blocuri pentru a de planșee: favoriza compoziția arhitecturală de ansamblu și pentru a realiza o gamă de apartamente diferit • Fâșii prefabricate cu compuse, în vederea experimentării lor; goluri; • Dotarea fiecărui apartament cu o terasă sau cu o logie, • Prefabricate din fie individuală, fie colectivă, acest din urmă tip realizat beton armat; 318 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală foarte economic printr-o ușoară supralărgire a • Corpuri ceramice sau circulației orizontale; beton precomprimat, • Adoptarea, pentru expresia plastică exterioară, a unei cu porțiuni din arhitecturi lapidare și expresive, inspirată și preluată planșee monolit în după valorile noastre arhitecturale tradiționale. locurile unde trec instalațiile; (Revista Arhitectura 2/1957) • Comportare termică relativ bună. SC06: • Structuri cu schelet (cadre și grinzi) sau cu diafragme din beton armat, folosind intensiv tehnologia cofrajelor glisante; • Zidărie de umplutură din blocuri ceramice (mai rar, deocamdată, BCA); • Planșee prefabricate sau monolit din beton armat. SC09: • Alcătuiri mixte, cu pereți structurali de tip fagure sau celular, dar și în sisteme cu schelet format din grinzi și din cadre de beton armat; • Folosesc elemente prefabricate: panouri mari la fațadă, pereți nestructurali din fâșii de 319 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală BCA, celule spațiale prefabricate etc.; • Începe să se reducă folosirea structurilor glisante. 19. Ansamblul de locuințe Circul 1958-1963 Necesitatea asigurării unui cadru corespunzător clădirii SC07: de Stat 1977-1990 Circului de stat, cu accesele și degajările cele mai favorabile • Sisteme de pereți au generat întocmirea unui studiu amănunțit pentru structurali, alcătuiți din sistematizarea și construcția unei zone în suprafața de panouri mari aproximativ 40 ha. Poziția circului a determinat cele două prefabricate din beton accese importante ale parcului: unul dinspre Șoseaua Ștefan armat, de dimensiunea unei camere; cel Mare, de-a lungul unei esplanade de aproximativ 350 m lungime, și altul din piațeta de intersecția Strada Barbu • Planșee prefabricate; Văcărescu, cu Strada Dinu Vintilă și cu Bulevardul Lacul Tei, • Pereți despărțitori din de-a lungul unei esplanade de aproximativ 180 m. Aceste BCA. două accesuri au determinat și cele două grupări ale ansamblului de locuințe. Gruparea de pe Șoseaua Ștefan cel Mare cuprinde blocurile de locuit și cuprinde poarta de intrare spre esplanadă. Rezolvarea acestei grupări de blocuri trebuia să țină seama de regimul de înălțime al inelului II, adică Șoseaua Ștefan cel Mare (P+7), îmbinat cu regimul de înălțime adecvat unei esplanade de pătrundere într-o zonă verde. În construcția blocurilor s-au folosit aceleași secțiuni (cu excepția capetelor cu rezolvări mai speciale), fațadele conțin elemente comune. Tronsoanele cu trei apartamente la scară au fațadă compusă cu logii, formând elemente decorative alternate de la nivel la nivel, accentuate și prin culoare. Cele 7 blocuri conțin 727 de apartamente, în care se pot caza 3.200 de persoane. Al doilea grup de blocuri, realizat în 1962, 320 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală cuprinde un număr de 13 clădiri, dintre care 7 blocuri punct P+11. Acest al doilea grup de blocuri conține aproximativ 887 de apartamente. (Revista Arhitectura 6/1961) 20. Cvartal de locuințe în Vatra 1950-1958 Cvartalul Vatra Luminoasă face parte din microraionul SC01: Luminoasă cuprins între străzile Vatra Luminoasă, Victor Manu, Maior • Zidărie portantă din Coravu și Șoseaua Mihai Bravu. În total s-au realizat 7 cărămidă, cu ziduri blocuri, cu regimul de înălțime P+3. În interiorul incintei transversale sau principale s-a prevăzut un bazin decorativ în mijlocul unui longitudinale; spațiu plantat. Suprafața cvartalului este de 3,6 ha, cu o • Grad redus de densitate a construcțiilor de 25%. Ansamblul adăpostește industrializare și de 1.950 de locatari în cele 36 de apartamente. prefabricare, aplicat la elemente mici de (Revista Arhitectura 10-11/1958) construcție. 21. Ansamblu de locuințe în 1950-1958 Complex de locuințe (1950-1958) pe strada Ana Davilla: În SC04 (1958-1963): cartierul Cotroceni 1958-1963 fața Facultății de Medicină au fost proiectate 3 tipuri de • Zidărie portantă locuințe: 4 blocuri cu apartamente de 3 camere, 3 blocuri cu longitudinală, de tip apartamente de 2 camere și un bloc pentru celibatari cu tradițional sau din apartamente de 1 cameră. Secțiunile au fost proiectate în blocuri mari de zidărie, așa fel încât nicio cameră să nu fie mai mică de 16 m2. cu sâmburi sau cu stâlpișori din beton Numărul total al apartamentelor este de72 din care 12 cu 1 armat; cameră, 36 cu 2 camere și 24 cu 3 camere: capacitatea de • Elemente prefabricate cazare este de 288 de persoane. Proiectanții au urmărit în de planșee: compunerea apartamentelor realizarea unui confort cât mai • Fâșii prefabricate cu ridicat și reducerea la minimum a spațiilor de circulație. goluri; (Revista Arhitectura 10-11/1958). • Prefabricate din Cvartal de locuințe (1950–1958) cu peste 200 de beton armat; apartamente și aproximativ 250 de camere pentru • Corpuri ceramice sau necăsătoriți. Pe o suprafață de 2,5 ha, construcțiile ocupă beton precomprimat, 5.362 m2, cu un procentaj construit de 21,4%, cu o densitate cu porțiuni din 321 Denumirea ansamblului Datarea Caracteristicile inițiale Sistemul constructiv Situația actuală a populației de 500 de locuitori/ha. Toate intrările în blocuri planșee monolit în se fac dinspre interiorul cvartalului, realizându-se în acest fel locurile unde trec o mai bună izolare față de circulația de pe stradă. În centrul instalațiile; curții se găsește o fântână arteziană și un bazin de apă care, • Comportare termică împreună cu spațiile verzi, terenul de joc pentru copii, relativ bună. băncile și alte elemente decorative, completează plăcut incinta din interiorul cvartalului. De jur împrejurul cvartalului, blocurile fiind retrase de la trotuarul străzii cu 5, respectiv 10 metri, s-au creat fâșii verzi de fațadă. (Revista Arhitectura 9/1957) Ansamblul de blocuri (1958–1963) amplasate pe laturile esplanadei care duce către Academia Militară conține 10 blocuri pentru care s-au creat 3 tipuri: tip A – 5 blocuri cu P+4 niveluri, format din două tronsoane cu 38 de apartamente; tip B – 3 blocuri cu P+3 niveluri format dintr- un tronson cu 15 apartamente; tip C – două blocuri cu P+4 niveluri format din trei tronsoane cu 53 de apartamente. S-a urmărit o plastică a fațadelor care să se înscrie în ansamblul arhitecturii Academiei Militare și al construcțiilor vecine. (Revista Arhitectura 5/1960) Sursa: Prelucrare după diferite numere ale Revistei Arhitectura. 322 ANEXA 4: FIȘA DE INVENTARIERE A SPAȚIILOR PUBLICE185 Criteriul Evaluarea 1.0 Denumire 1.1 Denumirea spațiului 2.0 Localizare 2.1 Țara RO 2.2 Județul — 2.3 Localitatea București 186 2.4 Cartierul 2.5 Strada 2.6 Numărul 2.7 Codul poștal 2.8 Sistemul de proiecție cartografică WGS84 2.9 Coordonatele centrului geometric Latitudine: Longitudine: Altitudine: 2.0 Tip 2.1 Spațiu public reprezentativ187 2.2 Spațiu public local188 3.0 Geometrie 3.1 Punct189 3.2 Linie190 3.3 Suprafață191 4.0 Acces 4.1 Acces public nelimitat 4.2 Acces public limitat 5.0 Accesibilitatea 185 Pentru scopul fișei de față, un spațiu public trebuie să îndeplinească următoarele două condiții: în primul rând, toți oamenii ar trebui, în principiu, să poată poposi într-un spațiu public. În al doilea rând, ele sunt locuri în care principiul excluziunii, conform căruia proprietarul unui bun poate să excludă persoane de la folosirea lui în lipsa unei plăți, nu se aplică sau se aplică într-un mod foarte limitat (cf. Selle, 2010: 18ff.). Cele două condiții ocolesc astfel problemele definirii precise a spațiilor publice. 186 Pentru a garanta trasabilitatea informației, repartiția spațiilor pe cartiere a fost făcută pe harta cartierelor bucureștene. 187 Pentru a ușura clasificarea, spațiile publice reprezentative sunt cele care sunt cunoscute în afara Bucureștiului. 188 Prin eliminare, spațiile publice locale sunt spațiile care nu sunt cunoscute în afara Bucureștiului. Ele sunt însă importante pentru comunitățile care le folosesc. 189 Spațiile punctuale au dimensiuni relativ mici. În această categorie intră, de regulă, scuarurile sau amenajările cu o suprafață mai mică de 3 ha. 190 Spațiile liniare au lungimea mult mai mare decât lățimea. În această categorie intră, de regulă, străzile, bulevardele etc., împreună cu alveolele lor. 191 Spațiile de suprafață se întind pe suprafețe mai mari de 3 ha. Aici intră grădinile publice (3 -15 ha), parcurile (peste 15 ha) etc. 323 Criteriul Evaluarea 5.1 Spațiul se află la o distanță mai mică de 150 m Da de o stație de transport în comun192 Nu 6.0 Utilizare 6.1 Spațiu utilizat pentru activități necesare193 6.2 Spațiu utilizat pentru activități opționale194 6.3 Spațiu utilizat pentru activități sociale 195 6.4 Spațiu utilizat diurn 6.5 Spațiu utilizat nocturn 7.0 Caracteristici 7.1 Proporția trotuarelor196 [XX]% 7.2 Proporția coronamentului vegetal197 [XX]% 7.3 Accesul persoanelor cu dizabilități Facil Greu Imposibil 7.4 Piste de bicicletă Da Nu 7.5 Parcări pentru biciclete Da Nu 7.6 Locuri pentru șezut Da, umbrite Da, neumbrite Nu 7.7 Cișmele Da Nu 7.8 Toaletele publice Da Nu 7.9 Locuri de joacă pentru copii Da Nu 7.10 Spații sau instalații pentru sport Da Nu 8.0 Observații 8.1 Observații 192 Măsurată de pe conturul spațiului analizat 193 Activitățile necesare sunt, de regulă, obligatorii. Ele includ mersul la școală, la muncă, la cumpărături etc. Activitățile necesare sunt independente de condițiile meteorologice și de calitatea mediului construit ( cf. Gehl, 2006: 9). 194 Activitățile opționale depind de starea participanților și de calitatea mediului construit. Ele includ: plimbările la aer curat, statul la soare, alergatul etc. (cf. ibid.: 11). 195 Activitățile sociale depind de prezența altor participanți și de calitatea mediului construit. Ele includ: jocurile copiilor, conversațiile, concertele în aer liber etc. (cf. ibid.: 12ff.) 196 Raportată la suprafața spațiului analizat. 197 Raportată la suprafața spațiului analizat. 324 ANEXA 5: CARTIERELE DIN BUCUREȘTI, CONFORM SOLUȚIEI TEHNICE PUG DINAMIC 325 ANEXA 6: DEFINIREA GENERALĂ A CRITERIILOR ANALITICE FOLOSITE LA SPAȚIILE PUBLICE Difuze Criterii spațiale – tipologii Concentrate/punctuale Liniare Suită de spații succesive Administrativ-politice Comerț/tipuri de comerț dominant, Mall-uri Loisir/Cultură/Religie Sport Criterii funcționale Spațiu verde Mixaj funcțional Consistență funcțională – funcțiuni dominante și/sau complementare Grad de utilizare: zilnică; diurn/nocturn; săptămânal; pe anotimpuri Dimensiuni geometrice Criterii dimensionale Capacitate – nr. persoane în public Scara spațiului public față de oraș Legături auto; pietonale; Biciclete Relativă la marile artere de circulație Accesibilitate Parcaje Relativă la marile concentrări de populație Relativă la rețelele de transport în comun – pe tipuri de mijloace de transport Față de intrările/ieșirile în oraș Amplasare Față de concentrările de populație – mari cartiere; față de noile inserții de locuințe Macro-amplasarea în oraș – Față de marile artere de circulație centralitatea Față de axul Dâmboviței; față de zona lacurilor din Nordul Capitalei Criteriul istoric Vechime Valoare declarată – LMI Evaluarea globală a calității peisajului urban: claritate; Criterii compozițional-estetice originalitate Textură; culoare; materiale; vegetație Unitate stilistică Criterii simbolice Importanța relativă, eventual de-a lungul anilor Interacțiuni umane posibile Criterii privind starea fizică Integritatea clădirilor Integritatea/definirea spațială Însorire Criterii privind microclimatul Poluare Evaluare curenți majori de aer 326 ANEXA 7: FIȘE DE SECTOR. ANALIZA CALITATIVĂ A SPAȚIILOR PUBLICE Sectorul 1 Figura 228. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 1 Sursa: Autorii. Crearea și gestionarea spațiilor publice ca parte integrată a unei infrastructuri urbane mai ample necesită o înțelegere profundă a oportunităților și a provocărilor cu care se confruntă fiecare oraș. De exemplu, o parte din provocări se pot manifesta la scară locală, în timp ce altele pot avea efecte la scara orașului. Sectorul 1, prin distribuția actuală a spațiilor publice, se confruntă preponderent cu o problemă a spațiului public cu impact la scara orașului. Deși numeroase spații publice cu suprafețe reduse încă necesită reabilitare și dotare cu facilități urbane (mobilier urban, toalete publice, parcări pentru bicicliști, iluminat de calitate etc.), modul în care este gestionat sistemul de spații publice de suprafață (rețeaua de parcuri) și relația cu apa este încă ineficient. În continuare, cea mai mare parte a malurilor de apă nu sunt amenajate sau accesibile publicului. Dezvoltările recente de locuințe individuale în lungul apei au compromis, totodată, și accesul la părți considerabile din malul de lac. De asemenea, nu sunt încă valorificate corespunzător în sector relațiile între zone de agrement intens utilizate de către locuitori și turiști (Parc Herăstrău – Pădurea Băneasa). Completarea rețelei se poate realiza prin elemente de legătură de tipul străzilor cu vegetație de aliniament, piste de bicicliști, dar și 327 cu spații alveolare de tip scuar sau grădină în zonele cu țesut dens. Mai mult, oportunitatea realizării unor noi relații la nivelul orașului ar trebui să integreze concepte precum „strada ca ecosistem urban”. Un astfel de concept integrează o serie de elemente esențiale în creșterea calității unui spațiu public, precum: • Sisteme de captare și filtrare a apelor pluviale în zone unde peste 60% din suprafețe sunt minerale. Infrastructura verde de acest tip ameliorează calitatea aerului, diminuează efectul negativ al insulelor de căldură și creează habitate pentru noi specii de plante, păsări și insecte; • Includerea elementelor verzi de-a lungul arterelor mari îmbunătățește starea mentală și sănătatea populației prin creșterea calității aerului, prin crearea de zone umbrite și prin relația nou construită cu elementele naturale; • În contextul schimbărilor climatice (perioade tot mai lungi de căldură, cu temperaturi tot mai mari), sistemele de captare și filtrare a apelor pluviale pot facilita procesul de întreținere a spațiilor verzi publice, ceea ce conduce, în timp, la costuri mai mici de mentenanță. 328 Figura 229. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 1 Sursa: Autorii. 329 Figura 230. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 1 Sursa: Autorii. 330 Sectorul 2 Figura 231. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 2 Sursa: Autorii. Deși Sectorul 2 este lipsit de spații verzi de amploare, recentele investiții în noi parcuri și scuaruri au reușit să asigure o mai bună deservire cu spații publice a majorității zonelor rezidențiale (cu excepția cartierului Andronache). Există însă rezerve de teren și spații abandonate care pot fi valorificate pentru a contura rețeaua de spații publice. Similar cu Sectorul 1, este esențial ca demersul amenajărilor malurilor de lac să continue și să se integreze într-un traseu de agrement unitar, la nivelul orașului. Sectorul 2 încă este lipsit de spații care să poată găzdui evenimente pentru comunitate și, din acest motiv, este necesară suplimentarea cu spații publice de mici dimensiuni în incintele locuințelor colective (cf. Figura 231). 331 Figura 232. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 2 Sursa: Autorii 332 Figura 233. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 2 Sursa: Autorii. 333 Sectorul 3 Figura 234. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 3 Sursa: Autorii. Deși Sectorul 3 a derulat în ultimii ani o serie de acțiuni de reabilitare a spațiilor publice existente, zona periferiei și zona de la nord de Dâmbovița încă nu sunt deservite corespunzător de spații destinate petrecerii timpului liber. Ca și în cazul altor sectoare, Planul Urbanistic Zonal prevede densificarea în zonele exterioare inelului median de circulație, ceea ce generează, implicit, o cerere mai mare de spații de loisir pe viitor. Dat fiind faptul că marea majoritate a terenurilor sunt în proprietate privată, Sectorul 3 va trebui să se îndrepte către o strategie care să urmărească consolidarea unei rețele pulverizate de spații publice de mici dimensiuni, conectate la actualele spații verzi de mari dimensiuni (Parcul Titan și Parcul, Parcul Pantelimon). De asemenea, este necesară crearea unor coridoare verzi către partea de sud, care la rândul lor să fie conectate la traseul Dâmboviței, spre centrul orașului. 334 Figura 235. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 3 Sursa: Autorii 335 Figura 236. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 3 Sursa: Autorii 336 Sectorul 4 Figura 237. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 4 Sursa: Autorii. Similar cu celelalte sectoare, în Sectorul 4 ponderea cea mai mare a spațiilor publice este concentrată în proximitatea inelului median, cu precădere în marile ansambluri de locuit (cartierul Berceni). Problematică este însă zona de sud-est (Apărătorii Patriei), unde dezvoltările de locuințe individuale au produs un consum ineficient de teren, iar dotările necesare locuirii sunt aproape inexistente. Cu toate acestea, existența Parcului Tineretului, Deltei Văcărești și a Parcului Carol reprezintă un potențial major al sectorului, mai ales prin accesibilitatea lor crescută (Șoseaua Olteniței și Calea Șerban Vodă sunt tangente la cele trei spații). Strategia pentru Sectorul 4 ar trebui să se concentreze pe întărirea legăturilor verzi dintre aceste spații, pe consolidarea unor noi spații publice în zona de sud și de-a lungul Dâmboviței, și pe reabilitarea spațiilor punctuale din cartiere. O atenție sporită ar trebui acordată și Deltei Văcărești, care în prezent nu este valorificată la potențialul ei real. 337 Figura 238. Date statistice privind spațiile punctuale, Sectorul 4 Sursa: Autorii 338 Figura 239. Date statistice privind spațiile abandonate, liniare și de tip suprafață, Sectorul 4 Sursa: Autorii 339 Sectorul 5 Figura 240. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 5 Sursa: Autorii. Sectorul 5 reprezintă un caz aparte în Municipiul București prin caracterul neomogen al cartierelor care îl compun. Dacă, pe de-o parte, în zona centrală se regăsesc o serie de cartiere și spații reprezentative (Cartierul Cotroceni, Parcul Izvor, Casa Poporului, Piața Constituției, Academia Română, zona Energiea), pe de altă parte, zonele din afara inelului central sunt definite ca zone problematice la nivelul întregului oraș (cartier Rahova, cartier Ferentari), atât din punctul de vedere al funcțiunilor publice de bază necesare locuirii, cât și din punctul de vedere al calității spațiilor publice. În același timp, potențialul de transformare al sectorului, chiar și din perspectiva spațiului public este uriaș prin oferta de spații libere sau industriale pe care le oferă (zona Antiaeriană, axa industrială care se întinde de la nord-vest către sud și către terenul Rocar) sau zona Pieței de Flori, aflată în ultimii ani într-un proces mai amplu de conversie funcțională (clădirea The Ark). Din acest motiv, strategia pentru Sectorul 5 va trebui să se axeze pe două direcții principale. Prima direcție are rolul de control al dezvoltării pentru zonele libere sau în curs de urbanizare (zona Antiaeriană, zona Rocar, zona industrială dar și zona periferiei), control care va trebui să se reflecte la nivelurile inferioare ale documentațiilor de urbanism (PUG, PUZ). Aceste documentații ar trebui să 340 prevadă crearea de spații publice de calitate prin diferite forme de parteneriat public-privat, cu posibilitatea de conectare la rețeaua mai mare de spații publice a orașului. O a doua direcție de dezvoltare va trebui să se axeze pe crearea și pe reabilitarea de spații publice de mici dimensiuni, situate în cartierele de locuit. Acțiunile ar trebui să vizeze amenajarea spațiilor publice libere cu locuri de joacă pentru copii, spații de relaxare, trasee pietonale, trasee ciclabile și zone destinate desfășurării de activități sportive. Spațiile dintre blocuri necesită reamenajare prin reorganizarea parcărilor care reduc din spațiul public și prin plantarea spațiilor verzi cu specii de arbori și arbuști care să mențină ambianța de la un anotimp la altul. Aceste spații ar trebui dotate inclusiv cu sisteme contemporane de colectare a deșeurilor și cu sisteme de iluminat care să asigure siguranța inclusiv pe perioada nopții. De asemenea, o parte din intersecțiile majore din cartiere pot fi reconfigurate și reamenajate prin introducerea elementelor de mobilier urban și a unor obiecte de artă urbană. Necesitatea acestor intervenții este confirmată și de către locuitorii sectorului în „Studiul privind problematica socială a Sectorului 5 din Municipiul București”198. În urma interpretării datelor, au fost evidențiate 7 cartiere, conform auto poziționării respondentului. Aceste cartiere corespund unor zone cu identitate culturală stabilă și istoric asumat. Cele 7 cartiere sunt: Cotroceni, Uranus, Antiaeriană- Ghencea, Pieptănari, Rahova, Giurgiului și Ferentari.199 Din colectarea datelor au reieșit o serie de priorități de intervenție, iar unele dintre acestea vizează direct spațiul public (cf. Tabelul 21). În cartierele Antiaeriană și Ghencea, măsurile importante pentru dezvoltarea comunității sunt investiții în infrastructura sportiv-culturală, în reorganizarea parcărilor și a spațiilor verzi, în iluminatul public și în amenajarea spațiilor dintre blocuri. Pentru cartierele Rahova și Giurgiului, măsurile ar trebui să vizeze creșterea dotărilor de educație și de sănătate, dar și identificarea și realizarea unor noi zone de colectare a deșeurilor. Pentru cartierele Uranus, Pieptănari și Ferentari, dincolo de creșterea locurilor de muncă, populația a identificat ca fiind necesare investiții în modernizarea străzilor, colectarea deșeurilor și în creșterea calității spațiilor publice existente. 198 Studiul a fost realizat de către AB European Research Group pentru Banca Mondială, pe un eșantion reprezentativ de 1001 de respondenți peste 18 ani, rezidenți în Sectorul 5, pe perioada efectuării culegerii datelor. Metoda de eșantionare a fost una de tip random-route, stadială, stratificată. În selecția persoanelor s-a urmărit acoperirea tuturor cartierelor din sector. Marja de eroare statistică, raportată la volumul eșantionului, pentru un interval de încredere de 95%, este de +/- 3,2% 199 Cf. Chirilă et al., 2020: 7f. 341 Tabelul 21. Cele mai importante măsuri pentru dezvoltarea comunității, identificate de locuitorii Sectorului 5 Măsuri C. A. C. C. C. F. C. G. C. P. C. R. C. U Investiții în incluziunea socială a 2,3 5,4 5,9 3,8 6,7 5,1 5,6 grupurilor marginalizate Crearea de noi locuri de muncă 3,8 7,8 7,0 6,8 7,8 7,6 7,1 Modernizarea infrastructurii educaționale (creșe, grădinițe, școli, 5,3 8,7 6,1 7,9 6,7 7,5 7,2 licee) Modernizarea infrastructurii de sănătate și servicii sociale (spitale, policlinici, centre pentru îngrijirea 5,9 7,5 6,2 7,6 6,4 7,1 7,0 copiilor, bătrânilor, persoanelor defavorizate etc.) Reabilitarea și modernizarea spațiilor publice, spații verzi, spații 6,6 5,1 5,9 5,8 6,5 6,1 6,2 dintre blocuri, iluminat public Termoizolarea blocurilor și 5,9 3,9 6,9 3,7 5,9 6,5 5,9 estetizarea fațadelor Îmbunătățirea sistemului de 6,3 6,2 5,9 4,4 6,8 7,0 5,9 colectare a deșeurilor Dezvoltarea infrastructurii sportive și culturale (săli de sport, bazine, 6,6 4,9 6,1 5,0 5,9 6,2 6,3 patinoare, săli de spectacole) Modernizarea de străzi și alei 5,8 4,7 6,4 5,7 6,9 6,3 6,4 pietonale Crearea de noi locuri de parcare 7,8 4,2 6,0 4,8 6,3 6,1 6,1 C. A. – Cartier Antiaeriană C. P. – Cartier Pieptănari C. C. – Cartier Cotroceni C.R. – Cartier Rahova C. F. – Cartier Ferentari C. U – Cartier Uranus C. G – Cartier Giurgiului Sursa: Ghid de Reabilitare Urbană – Sector 5 342 Figura 241. Date statistice privind spațiile punctuale, Sectorul 5 Sursa: Autorii 343 Figura 242. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 5 Sursa: Autorii 344 Sectorul 6 Figura 243. Spații punctuale, abandonate, liniare și de tip suprafață din Sectorul 6 Sursa: Autorii. Distribuția spațiilor publice din Sectorul 6 indică, ca și în cazul celorlalte sectoare, o concentrare a acestora preponderent în marile ansambluri de locuit. O pondere crescută a spațiilor punctuale este concentrată în cartierul Drumul Taberei, un cartier aerisit, cu mult spațiu verde, deservit bine de centre comerciale, magazine, dotări de educație și mijloace de transport în comun. Dintre spațiile verzi mai ample, cel mai mare este parcul Drumul Taberei (fost Parc Moghioroș), care acoperă o suprafață de 15 ha. Cu toate acestea, cartarea spațiilor publice indică un număr relativ mare de spații abandonate, poziționate între blocurile de locuințe. Astfel de spații pot fi reabilitate și pot acoperi din necesarul de locuri de joacă pentru copii și pentru adolescenți, mai ales în contextul în care la vest de cartierul Drumul Taberei, s-a dezvoltat, după anul 2000, cartierul Constantin Brâncuși. Acest cartier nu este dotat cu facilități de bază necesare locuirii, iar majoritatea terenurilor sunt private, ceea ce îngreunează posibilitatea de intervenție a municipalității în crearea de spații de recreere noi. Tocmai din acest motiv, atenția administrației locale va trebui să se îndrepte spre reabilitarea spațiilor deja existente în proximitate, care pot fi utilizate de locuitorii cartierelor nou dezvoltate. Comparativ cu cartierul Drumul Taberei, cartierul Militari nu excelează din punctul de vedere al suprafețelor spațiilor verzi. Există aici câteva parcuri mici și zone amenajate ca locuri de joacă, dar sunt 345 necesare și altele noi. Cel mai mare parc din cartier este Parcul Politehnicii, care nu este însă amenajat pentru a oferi locuitorilor posibilități de petrecere a timpului liber. În cartierul Crângași, parcul Crângași este una dintre atracțiile Sectorului 6, după ce a fost reamenajat, fiind instalate bănci, locuri de joacă pentru copii, spații pentru animale de companie etc. În parc se organizează periodic evenimente, au loc concerte sau se joacă piese de teatru. Acesta se completează în mod fericit cu Lacul Morii și cu zona de promenadă din jurul acestuia. Totuși, Lacul Morii și albia râului Dâmbovița nu sunt încă suficient amenajate pentru desfășurarea unor activități de recreere. Amenajarea unei promenade, cu spații de odihnă, traseu de alergare, inclusiv amenajarea Insulei Lacului Morii sunt acțiuni ce vor trebui implementate în viitor, pentru a crește atractivitatea zonei și a sectorului. Valorificarea spațiului liber dintre Lacul Morii și limita de vest a sectorului, prin construirea unui parc de mari dimensiuni, poate deveni, împreună cu Lacul Morii și Parcul Crângași, un important pol de atracție pentru recreere și divertisment al Capitalei. Cartierul Giulești este în mare măsură lipsit de spații publice200, dar necesitatea de reabilitare și modernizare a șoselelor și a străzilor în această zonă este mult mai mare. Specifică Sectorului 6 este și zona Regie, renumită pentru complexul studențesc. Deși în cartier există un număr relativ mare de dotări pentru studenți, calitatea spațiilor publice încă lasă de dorit. În această zonă, atenția ar trebui acordată modului în care aceste spații corespund realmente necesităților acestei categorii de vârstă și, acolo unde este cazul, să se realizeze intervenții de modernizare a spațiilor publice și a spațiilor verzi. Ca recomandări, atenția autorităților publice va trebui să se concentreze pe identificarea tuturor terenurilor ce se pretează destinației de spațiu public sau parc, și transformarea lor în consecință. De asemenea, pentru spațiile liniare, străbătute de linii de tramvai, se pot implementa acțiuni de înverzire a traseelor. De-a lungul acestor străzi se pot crea și trasee de bicicliști integrate cu rețeaua mai largă a orașului, care să lege zona Lacului Morii cu alte spații verzi majore din Capitală. 200Cu toate acestea, în anul 2017 Primăria Sector 6 a modernizat fostul Parc Giulești, actual Parcul „Marin Preda”. Noul parc oferă locuitorilor multiple posibilități de petrecere a timpului liber, inclusiv activități sportive. 346 Figura 244. Date statistice privind spațiile punctuale și abandonate, Sectorul 6 Sursa: Autorii 347 Figura 245. Date statistice privind spațiile liniare și de tip suprafață, Sectorul 6 Sursa: Autorii 348 ANEXA 8: EXEMPLE DE SPAȚII PUNCTUALE, LINIARE ȘI DE SUPRAFAȚĂ Figura 246. Exemple de spații punctuale din Sectorul 1 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Parcul Luncani – paviment de calitate, iluminat ambiental, vegetație diversificată; Dreapta (așa nu): Parcul Nicolae Iorga – spații înierbate neîngrijite, limite neclare între zonele pietonale și cele de pământ, zone verzi îngrădite nejustificat etc. Materialele și suprafețele care apar în spațiile publice joacă un rol important în cunoașterea contextului spațial, temporal și ideologic al unui anumit loc. Dincolo de rolul lor funcțional, materialele și suprafețele sunt esențiale în experiența senzorială imediată a utilizatorilor, în special la nivelul percepției vizuale, tactile, precum și la nivelul percepției mișcării. Din acest motiv, toate materialele și suprafețele folosite în spațiile publice ar trebui să aibă o calitate vizuală și structurală ridicată.201 201 Cf. Chirilă et al. (2020): 67. 349 Figura 247. Exemple de spații liniare din Sectorul 1 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Șoseaua Kiseleff – vegetație de aliniament, trotuare largi, locuri de parcare clar reglementate; Dreapta (așa nu): Calea Dorobanți – trotuare afectate de parcări nereglementate corespunzător, fronturi comerciale tratate neomogen, reclame poziționate haotic etc. Aliniamentele și masivele de vegetație trebuie considerate elemente de peisaj și de compoziție ale spațiului urban. De asemenea, aliniamentele de arbori și arbuști pot fi utilizate și în integrarea locurilor de parcare cu mediul înconjurător. În mod normal, pentru a asigura o distribuție coerentă a arborilor de-a lungul unei străzi cu locuri de parcare, este recomandată plantarea unui arbore la fiecare 5 locuri de parcare. Minimul acceptat este de un arbore la 8 locuri de parcare.202 Figura 248. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 1 Sursa: Google Maps. 202 Cf. Chirilă et al. (2020): 86. 350 Stânga (așa da): alee din Pădurea Băneasa – menținerea aspectului natural al vegetației și al aleilor oferă autenticitate spațiului public. Există încă potențial de creștere a calității spațiului prin inserția unor elemente de iluminat sau de mobilier urban, care să nu afecteze însă aspectul natural al Pădurii; Dreapta (așa nu): alei din Parcul Herăstrău – mineralizare excesivă a suprafețelor, pavaj cu rosturi multiple pe suprafețe întinse într-o zonă utilizată de bicicliști sau alți sportivi, jardiniere cu plante cu rol de aliniament etc. Arborii și vegetația perenă reprezintă elemente importante în spațiile publice. Prin intermediul lor se reglează temperaturile extreme din orașe, se stimulează circulația și umiditatea aerului, se reduce praful din atmosferă, se asigură necesarul de umbră etc. Vegetația de aliniament nu ar trebui înlocuită cu vegetație în jardiniere. Vegetația din jardiniere aduce un beneficiu mult mai mic mediului înconjurător, iar costurile de îngrijire sunt mult mai mari.203 Figura 249. Exemple de spații punctuale din Sectorul 2 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Parcul Izvorul Rece – deși situat de-a lungul unei artere, amenajarea reușește să creeze senzația de intimitate prin dispunerea vegetației; Dreapta (așa nu): scuar Bulevardul Carol – mineralizare excesivă a suprafeței, lipsa unei funcțiuni clare pentru scuar încurajează parcarea haotică a autovehiculelor, lipsa mobilierului urban și a unei minime amenajări dedicate locuitorilor și trecătorilor etc. Mobilierul urban poate fi asociat cu o cameră de zi a orașului. El creează, alături de elementele de vegetație, fundamentul pentru utilizarea integrală a unui spațiu public. Mobilierul stradal trebuie să fie suficient de rezistent la vandalism și ușor de întreținut. Elementele componente ar trebui proiectate în așa fel încât să fie simple și eficiente. Actualele probleme legate de gestionarea disociată și de întreținerea nesistematică și insuficientă a mobilierului stradal au un imens impact negativ asupra spațiilor publice, devalorizându-le în timp.204 203 Cf. Chirilă et al. (2020): 81. 204 Cf. Chirilă et al. (2020): 114. 351 Figura 250. Exemple de spații liniare din Sectorul 2 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Șoseaua Pantelimon – linii de tramvai înverzite, vegetație de aliniament bogată, parcări reglementate; Dreapta (așa nu): Șoseaua Mihai Bravu – autovehicule parcate necorespunzător pe trotuar, separare inestetică a liniilor de tramvai față de zona carosabilă, reclame luminoase la nivelul parterului blocurilor inestetice etc. Liniile de tramvai contribuie la crearea caracterului unui spațiu public, făcându-l mai atractiv atunci când suprafața aferentă traseului este integrată în mod natural cu spațiul adiacent, astfel încât spațiul să nu pară divizat. În oraș și în special în centrul orașului, este recomandată integrarea traseelor de tramvai cu materialele și suprafețele utilizate în spațiile publice adiacente. Acest lucru contribuie la o imagine unitară a spațiului public și permite mișcarea nerestricționată în spațiu, caracteristică extrem de importantă în mediul urban. Traseele separate de tramvai trebuie întotdeauna atent proiectate în relație cu conceptul general al spațiului prin care trec. Secțiunile lungi, greu de străbătut transversal, nu trebuie utilizate în mediul urban deoarece limitează trecerea și fragmentează spațiul public. Dacă totuși aceste elemente sunt folosite, ele trebuie asociate cu un număr suficient de mare de treceri de pietoni și căi de acces. Traseele înverzite necesită întreținere costisitoare și, din acest motiv, se pot utiliza soluții alternative de tipul peluzelor xerofite. Există suprafețe alternative care pot crește calitatea unui spațiu public și care pot fi utilizate pe traseele de tramvai. Un astfel de exemplu se regăsește în Grenoble, Franța, unde traseul este realizat dintr-o suprafață de lemn. Plăcile din beton armat, fără alte tipuri de finisaje, nu ar trebui folosite în mediul urban deoarece sunt neplăcute vizual și zgomotoase.205 205 Cf. Chirilă et al. (2020): 44. 352 Figura 251. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 2 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Parcul Național – relație cu apa corespunzător valorificată prin elemente de protecție transparente; Dreapta (așa nu): Parcul Sticlăriei – spațiu insalubru, fără amenajări specifice unui spațiu public. Datorită vegetației abundente, parcul are potențialul de a fi amenajat într-o manieră mai naturală, cu o pondere mică a zonelor minerale. Relația cu apa trebuie valorificată într-un spațiu public, ori de câte ori este posibil. Apa poate fi pusă în valoare fie prin platforme care ajung la nivelul ei, fie prin amenajări de promenade care să mențină legătura vizuală cu aceasta. Zonele umede au, de asemenea, valoare peisajeră semnificativă și pot fi valorificate prin amenajări de tip soft, care să nu afecteze caracteristicile lor naturale. Mobilierul urban și facilitățile conexe din spațiile publice trebuie să fie alese corespunzător, în funcție de specificul fiecărui spațiu în parte. Figura 252. Exemple de spații punctuale din Sectorul 3 Sursa: Google Maps. 353 Stânga (așa da): Scuar plantat – scuarul este bine întreținut, vegetația este abundentă iar pavimentul creează o atmosferă prietenoasă. Totuși, este important ca în amenajările de acest tip să nu fie folosite culori stridente, care să întrerupă unitatea vizuală a spațiului mai larg; Dreapta (așa nu): Loc de joacă Strada Odobești – loc de joacă neprietenos și nesigur. Materialele utilizate în amenajarea pavimentului nu sunt conforme unui loc de joacă care să asigure desfășurarea jocului în deplină siguranță (pietriș, alei de beton). De asemenea, vegetația este inexistentă iar băncile nu beneficiază de umbră. Marginile și limitele în spațiul public ar trebui să facă parte din compoziția globală a unui spațiu. Acestea nu ar trebui tratate ca o barieră fizică, ci ca o linie naturală de ghidare, care contribuie la organizarea spațiului. Diferențierea spațiilor pe înălțime marchează diferitele utilizări, facilitează mișcarea, protejează pietonii și direcționează scurgerea apelor meteorice. În spațiile deschise, ele au rolul unor linii de ghidare pentru persoanele cu deficiențe de vedere. Bordurile pot contribui pozitiv la definirea unui anumit spațiu. Din acest motiv, materialele utilizate trebuie să fie de înaltă calitate. Suprafețele adiacente unt cele care dictează tipul și structura bordurilor. În cazul zonelor pietonale îi trecerilor de pietoni, bordurile trebuie să fie coborâte la nivelul suprafeței carosabile, astfel încât parcursul pietonilor, al persoanelor cu dizabilități și al bicicliștilor să fie unul cât mai confortabil.206 Figura 253. Exemple de spații liniare din Sectorul 3 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Bulevardul Unirii – borduri joase în zona stației de autobuz, marcaje corespunzătoare pentru locul de staționare al mijloacelor de transport în comun, jardiniere ample, cu margini care pot fi utilizate ca spațiu pentru șezut, vegetație abundentă; Dreapta (așa nu): Calea Vitan – trotuare foarte înguste, fronturi neomogene, panouri publicitare inestetice. Calitatea vizuală, funcționalitatea, confortul utilizatorului, starea tehnică a stațiilor de tramvai și de autobuz, alături de cultura generală privind transportul public au o influență directă asupra atractivității punctelor de oprire și asupra gradului de utilizare a mijloacelor de transport în comun. În cazul proiectelor noi de infrastructură de transport, este foarte important să fie eliminate spațiile vagi sau reziduale. În primul rând, este recomandă integrarea spațiului din apropierea infrastructurii de oprire într-un spațiu mai amplu (trotuar, parc, promenadă etc.). Prin astfel de intervenții, infrastructura tehnică nu va mai domina zona, iar caracterul spațiului nu va fi doar unul strict destinat traficului. În astfel de cazuri, este posibil ca spațiile să fie amenajate mai puțin pretențios din punctul 206 Cf. Chirilă et al. (2020): 78. 354 de vedere al întreținerii și al utilizării de materiale, ca parte a unei investiții mai ample pentru o zonă mai mare.207 Figura 254. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 3 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Parcul IOR – sunt utilizate materiale de calitate, vegetație este abundentă și cosmetizată iar relația cu apa este valorificată prin aleile care coboară către lacuri; Dreapta (așa nu): Ștrand Titan, Parcul Cara – îngrădire necorespunzătoare a parcului cu gard metalic, vegetație neîngrijită, relația cu zona pietonală adiacentă este inexistentă etc. Împrejmuirile spațiilor publice trebuie să fie cât mai permeabile. Anumite spații publice trebuie separate de zonele învecinate din motive de trafic, protecție, siguranță, mentenanță etc. În aceste categorii sunt incluse și spațiile care nu pot fi deschise publicului decât în anumite perioade ale zilei, care necesită achitarea unor taxe de acces, care sunt protejate deoarece sunt utilizate ca locuri de joacă pentru copii, ca parcuri sau ca grădini. Elementele de delimitare trebuie privite ca structuri cu două fețe, iar calitatea lor trebuie întotdeauna monitorizată atât din interiorul spațiului, cât și din exteriorul său. În general, gardurile nu ar trebui percepute ca o barieră, ci ca o parte a spațiului public, cu utilizări secundare. De exemplu, în cazul unui loc de joacă, împrejmuirea ar trebui să servească și ca zonă de stat pentru părinți. Zona de stat poate fi combinată cu un gard viu sau cu un rând de copaci, fără a diminua vizibilitatea către zonele învecinate.208 207 Cf. Chirilă et al. (2020): 43. 208 Cf. Chirilă et al. (2020): 134. 355 Figura 255. Exemple de spații punctuale din Sectorul 4 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Parc Gazelei – amenajare simplă dar îngrijită, cu atenție sporită acordată zonelor înierbate. Locul de joacă este poziționat retras, fiind protejat de traficul auto; Dreapta (așa nu): Loc de joacă, Strada Tulnici – spațiu lipsit de vegetație și de mobilier urban. Lipsa amenajării transformă spațiul într-o zonă nesigură, mai ales pe timpul nopții, deoarece iluminatul public este absent. Locurile de joacă imită experimentarea naturală a mediului înconjurător. Aceste spații, împreună cu facilitățile publice de petrecere a timpului liber reprezintă o alternativă pentru terenurile sportive private sau pentru cele din incinta unităților de învățământ. Locurile de joacă sunt unele dintre cele mai frecvente proiecte de spații publice, o mare parte din fondurile publice fiind investite în ele. Prin urmare, când se proiectează un nou loc de joacă, ar trebui luate în calcul criterii cum ar fi costurile mici de mentenanță, durabilitatea, rezistența la vandalism, siguranța utilizatorilor și protecția față de trafic. Atât componentele individuale, cât și întreg ansamblul locului de joacă ar trebui divizate pe categorii de vârstă. Utilizarea la comun a unui anumit spațiu, de către mai multe categorii de vârstă, poate contribui substanțial la incluziunea socială. De asemenea, configurația, proporțiile și capacitatea locurilor de joacă trebuie să răspundă caracterului zonei în care sunt amplasate.209 209 Cf. Chirilă et al. (2020): 49. 356 Figura 256. Exemple de spații liniare din Sectorul 4 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Șoseaua Berceni – amenajare unitară, parcări organizate, spațiu intermediar înverzit, bolarzi care protejează trotuarul de dimensiuni reduse, care nu afectează imaginea generală a spațiului; Dreapta (așa nu): Strada Luica – parcări organizate ineficient de-a lungul străzii, trotuare înguste cu paviment deteriorat, vegetație abundentă, care nu este pusă în valoare din cauza mașinilor parcate pe trotuar etc. Parcarea în spațiile publice trebuie să completeze activitățile rezidențiale și comerciale adiacente. Spațiul destinat parcărilor trebuie gândit astfel încât să permită parcurgerea pietonală fără bariere în spațiul public. Gândirea unei politici de parcare pentru întregul oraș reprezintă o condiție ca spațiile publice să fie funcționale. Domeniul public este valoros, iar parcările ocupă spațiu fie cu titlu gratuit, fie contra unor taxe minore. Scopul unei politici și a unui regulament pentru parcări este de a influența în mod pozitiv comportamentul rezidenților și al vizitatorilor deopotrivă, reducând treptat cererea pentru locuri de parcare, și încurajând utilizarea transportului în comun. Printre măsurile care pot fi aplicate în acest sens se numără următoarele: limitarea timpului de parcare, aplicarea taxelor de parcare, îmbunătățirea infrastructurii de transport în comun, implementarea unui sistem de „ car sharing” etc.210 210 Cf. Chirilă et al. (2020): 47. 357 Figura 257. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 4 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da/așa nu): Parc Tineretului – amenajare unitară, care permite petrecerea mai multor activități în aer liber. Totuși, amenajarea peisagistă lasă de dorit iar vegetația înaltă este aproape inexistentă; Dreapta (așa nu): Delta Văcărești – zone de acces perimetrale neamenajate, cu paviment deteriorat, uneori chiar periculoase din cauza elementelor de armătură vizibile la exterior. Promenadă perimetrală insalubră, fără mobilier urban și facilități specifice spațiilor publice (bănci, cișmele, coșuri de gunoi). Creșterea calității spațiilor publice și a rețelei mai ample de la nivelul orașului se poate realiza și prin implementarea unui circuit pentru bicicliști unitar, fără întreruperi pe parcurs. Dincolo de aspectul recreativ, scopul unui astfel de traseu este de a determina, măcar o parte din locuitori, să folosească mai mult bicicletele în parcurgerea unor anumite zone. În cazul Deltei Văcărești, un astfel de traseu poate fi parte integrată a unui traseu mai amplu dedicat turiștilor, făcând astfel și legătura cu Dâmbovița și mai departe cu centrul orașului. Figura 258. Exemple de spații punctuale din Sectorul 5 Sursa: Google Maps. 358 Stânga (așa da): Parc Sebastian – vegetație diversificată, cu zone de șezut situate la umbră, paviment potrivit pentru un parc de mici dimensiuni, locuri de joacă protejate prin vegetație de aliniament; Dreapta (așa nu): Parc Ferentari – paviment deteriorat, zone înierbate neîngrijite, îngrădire inestetică, lipsesc facilități specifice spațiilor publice (cișmele, coșuri de gunoi, zone de sport pentru adulți etc.). Zonele de stat sunt elementele care atrag oamenii în spațiul public. Spațiile publice ar trebui să ofere o gamă largă de posibilități de ședere, care ar trebui să includă și mobilierul urban cu spătar. Subordonarea tipului de zonă de stat față de conceptul general al spațiului impune un efort în determinarea unui concept de design pragmatic, eficient și economic. De asemenea, problemele sociale și criminalitatea nu ar trebui să influențeze decizia de a poziționa zonele de stat într-un anumit loc sau nu, și nici forma acestora. Aceste aspecte ar trebui abordate prin alte mijloace sistematice, de tipul măsurilor restrictive sau de prevenire. Zonele de stat ar trebui poziționate în vecinătatea surselor de lumină existente și a elementelor naturale, fără a afecta însă permeabilitatea zonei. De asemenea, dispunerea pieselor de mobilier trebuie să țină cont de rolul spațiului public (spațiu pentru interacțiune socială, loc de joacă, odihnă, contemplare etc.). Acest lucru impune atât numărul și mărimea pieselor de mobilier, cât și relația lor cu rutele principale de acces. Este recomandată analizarea posibilității de combinare a zonelor de stat cu alte piese de mobilier de tipul coșurilor de gunoi sau rastelurilor pentru bicicletă.211 Figura 259. Exemple de spații liniare din Sectorul 5 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Bulevardul Regina Elisabeta – vegetație de aliniament îngrijită, paviment reabilitat, trotuare generoase, fronturi comerciale fără reclame agresive; Dreapta (așa nu): Splaiul Independenței – trotuare înguste, separatoare utilizate excesiv, relație inexistentă cu apa, spații verzi de aliniament neîngrijite, limite de proprietate inestetice. În mod obișnuit, separatoarele sunt folosite pentru delimitarea diferitelor benzi de circulație dintr-un oraș (benzi de bicicletă, benzi de tramvai, trasee pietonale etc.). Totuși, astfel de intervenții ar trebui utilizate doar în cazul în care folosirea materialelor sau a marcajelor rutiere nu este suficientă pentru a împiedica conducătorii auto să intre în zonele neautorizate. De asemenea, utilizarea unei palete restrânse de culori pentru toate elementele tehnice contribuie la uniformizarea spațiilor publice și le face mai plăcute din punct de vedere vizual. Stâlpii, containerele de gunoi, balustradele, mobilierul 211 Cf. Chirilă et al. (2020): 116. 359 urban, toate trebuie să fie subordonate unei imagini unitare. Diferențele dintre acestea trebuie întotdeauna justificate pe baza ierarhiei compoziționale arhitecturale a unui spațiu.212 Figura 260. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 5 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da/așa nu): Parc Izvor – vegetație îngrijită, sisteme de iluminat inteligente, alei naturale. Totuși, conceptul parcului este unul monoton și nu oferă foarte multe posibilități de petrecere a timpului liber; Dreapta (așa nu): Parcul Romniceanu – aspect neîngrijit al elementelor care îl compun, elemente de identificare și de orientare îmbătrânite, realizate din materiale inestetice. Un sistem unitar de orientare și de informare favorizează utilizarea eficientă a spațiului public și identificarea locuitorilor cu un anumit loc. Diferitele elemente care formează sistemul de informare (ghiduri, panouri de informare, hărți etc.) ar trebui să se potrivească din punctul de vedere al designului și caracterului cu celelalte elemente care compun spațiul. Ele ar trebui să fie în conformitate cu un concept elaborat la nivel de oraș. În subzonele cu caracter distinct, se pot utiliza sisteme de informare personalizate. O parte din problemele de gestiune apar din cauza faptului că astfel de sisteme sunt expuse vremii, iar monitorizarea și întreținerea acestora este costisitoare. Din acest motiv, panourile și indicatoarele trebuie să fie proiectate astfel încât să fie durabile, rezistente, ușor de întreținut și de înlocuit, dacă este cazul.213 212 Cf. Chirilă et al. (2020): 67. 213 Cf. Chirilă et al. (2020): 103. 360 Figura 261. Exemple de spații punctuale din Sectorul 6 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da/așa nu): Parcul Parva, loc de joacă – suprafețe de călcare potrivite unui loc de joacă pentru copii, pavimentul trotuarului se integrează cromatic și estetic cu locul de joacă, nu există diferențe de nivel între zona pietonală și locul de joacă, fapt care oferă senzația unui spațiu mult mai amplu etc.; Dreapta (așa nu): Loc de joacă – aspect neîngrijit al elementelor care îl compun, pavimentul nu este potrivit pentru desfășurarea activităților specifice copiilor de vârste mici, iar bordurile care delimitează spațiile de joacă scad siguranța spațiului, garajele din partea dreaptă sunt inestetice (există posibilitatea reabilitării lor prin picturi murale cu teme pentru copii), zonele de stat nu sunt poziționate la umbră, iluminatul este deficitar etc. Atunci când se proiectează spații publice, iluminatul exterior trebuie abordat ca un element compozițional complet. El afectează, de asemenea, aspectul și atmosfera mediului construit. Iluminatul exterior are mai multe domenii de aplicare, printre care: iluminatul stradal (străzi, piețe), iluminatul arhitectural (clădiri, structuri tehnice, opere de artă), iluminatul zonelor de stat în aer liber, iluminatul facilităților sportive etc. Iluminatul exterior creează condiții care permit oamenilor să fie activi în spațiile publice și în afara orelor de zi. Designul ales pentru iluminarea unui spațiu trebuie să țină cont de caracterul, importanța și ierarhia spațiilor publice din oraș.214 214 Cf. Chirilă et al. (2020): 107. 361 Figura 262. Exemple de spații liniare din Sectorul 6 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da/așa nu): Bulevardul Iuliu Maniu – separator de sens cu vegetație joasă și înaltă, parcări pentru autovehicule organizate. Totuși, gardul de protecție pentru spațiul verde este inestetic și putea fi înlocuit cu alte elemente de vegetație mai înalte, cu același rol. Fronturile bulevardului sunt inestetice (reclamele magazinelor nu sunt unitare, există chioșcuri realizate din materiale ușoare, inestetice) etc.; Dreapta (așa nu): Strada Valea Oltului – aspect neîngrijit vegetației și al suprafețelor de călcare, vegetație precară, stație de tramvai inestetică. Interacțiunile care sunt importante pentru viața orașului se întâmplă la limita dintre spațiul public și cel privat. În consecință, dacă se dorește o îmbunătățire a calității spațiului public, zona de fronturi necesită, de asemenea, reabilitare. Un front stradal activ înseamnă dinamică atât în interiorul, cât și în exteriorul clădirilor. Cu alte cuvinte, spațiul interior al clădirilor este direct și permanent conectat cu spațiul public atât fizic, cât și vizual. Astfel, trotuarul poate fi utilizat pentru terasele cafenelelor, vitrine, bănci etc. Lățimea acestor tipuri de spații trebuie să corespundă cu intensitatea la care este utilizat frontul. Pe străzile importante, unde frontul este lipsit de viață. Trebuie mai întâi depistate cauzele care au condus la această situație. Cauzele funcționării defectuoase pot include existența traficului auto, lipsa spațiilor pietonale sau calitatea slabă a acestora. Astfel, trebuie căutate modalități de ameliorare a calității străzilor și a trotuarelor și eventual variante de reducere a traficului auto, acolo unde este posibil.215 215 Cf. Chirilă et al. (2020): 34. 362 Figura 263. Exemple de spații de tip suprafață din Sectorul 6 Sursa: Google Maps. Stânga (așa da): Parcul Drumul Taberei – zone înierbate menținute corespunzător, materiale diferite utilizate unitar, promenadă cu locuri de șezut de-a lungul lacului artificial, elemente de design care contribuie la identitatea spațiului (podul peste apă); Dreapta (așa nu): Parcul Grozăvești – zonă amplă înierbată, fără un sistem de drenaj corespunzător. Spațiu pietonal neîngrijit, fără o limită precisă față de zona verde, care să asigure scurgerea apelor și care să protejeze zona de călcare de pământul din zonele adiacente. Realizarea și întreținerea unei peluze sunt procese costisitoare. Din acest motiv, ele ar trebui propuse acolo unde servesc unui scop recreațional și unde funcționează unitar. Ca elemente de peisaj, ele au fie rol de unificare la nivel compozițional și vizual, fie rol de accentuare a masivelor plantate sau a unor structuri construite. Diferitele tipuri de peluze trebuie atent alese în funcție de cât de utilizate vor fi, dar și în funcție de costurile pe care administrația le poate suporta pentru îngrijire. În primul rând, trebuie să se decidă dacă peluza este una intensivă (ornamentală, parc, loc de joacă) sau extensivă (pajiște). O peluză intensivă necesită îngrijire de până la 30 de ori pe an și, din acest motiv, ele nu ar trebui propuse în spații reziduale. Din punct de vedere tehnic, încă de la început se impune o analiză a solului, tratamentul acestuia împotriva compactării, asigurarea unui sistem de irigații și pregătirea stratului ce urmează a fi plantat.216 216 Cf. Chirilă et al. (2020): 90. 363 REFERINȚE BIBLIOGRAFICE Aprahamian, A. S. (ed.) (2018), Laser Valley: Development Scenarios. Document disponibil la adresa: http://bit.ly/2RTJen1 [11.04.2021]. Bizer, K., Ewen, C., Knieling, J. și Stieß, E. (eds.) (2009), Zukunftsvorsorge in Stadtquartieren durch Nutzungszyklus-Management. Qualitäten entwickeln und Flächen sparen in Stadt und Region . Detmold: Dorothea Rohn. Bizer, K., Ewen, C., Knieling, J. și Stieß, E. (eds.) (2010), Nachfrageorientiertes Nutzungszyklus-Management. Konzeptionelle Überlegungen für nachhaltiges Flächenmanagement in Stadt und Region . Detmold: Dorothea Rohn. Caffé, M. și Florian, A. (1987), Performanțele locuinței contemporane, în Caffé, M. (ed.), Locuința contemporană. Probleme și puncte de vedere. București: Editura Tehnică, pp. 98-155. Calotă, I. (2017), Dincolo de centru. Politici de locuire în București (1910-1944). București: Ozalid. Chen, P. Y. și Cooper, C. L. (eds.) (2014), Work and Wellbeing. Wellbeing: A Complete Reference Guide. Volume III. Chichester (WSX): John Wiley & Sons. Chirilă, C-T. et al (2020), Ghid de Reabilitare Urbană — Sectorul 5. București: Banca Mondială. Cooper, R., Burton, E. și Cooper, C. L. (eds.) (2014), Wellbeing and the Environment. Wellbeing: A Complete Reference Guide. Volume II. Chichester (WSX): John Wiley & Sons. Cristea, D. (1977), Dotările urbane, în Lăzărescu, C. (coord.), Urbanismul în România. București: Editura Tehnică, pp. 94-101. Derer, P. (1977), Locuirea urbană și problemele locuinței, în Lăzărescu, C. (coord.), Urbanismul în România. București: Editura Tehnică, pp. 42-93. Derer, P. (1985), Locuirea urbană. Schiță pentru o abordare evolutivă . București: Editura Tehnică. Ghețău, V. (2012), Drama noastră demografică. Populația României la recensământul din octombrie 2011 . București: compania. Hanell, T. (2018), Regional Quality of Life in the EU. Comprehending the European Space beyond GDP through the Capability Approach. Teză de doctorat disponibilă la adresa: http://bit.ly/2u83CJ8 [ 11.04.2021]. Huppert, F. și Cooper, C. L. (eds.) (2014), Interventions and Policies to Enhance Wellbeing. Wellbeing: A Complete Reference Guide. Volume VI. Chichester (WSX): John Wiley & Sons. Kaw, J. K., Lee, H., Wahba, S. (2020), The Hidden Wealth of Cities. Creating, Financing and Managing Public Spaces. Washington (DC): International Bank for Reconstruction and Development/The World Bank. Kirkwood, T. și Cooper, C. L. (eds.) (2014), Wellbeing in Later Life. Wellbeing: A Complete Reference Guide. Volume IV. Chichester (WSX): John Wiley & Sons. Landry, S. H. și Cooper, C. L. (eds.) (2014), Wellbeing in Children and Families. Wellbeing: A Complete Reference Guide. Volume I. Chichester (WSX): John Wiley & Sons. McDaid, D. și Cooper, C. L. (eds.) (2014), Economics of Wellbeing. Wellbeing: A Complete Reference Guide. Volume V. Chichester (WSX): John Wiley & Sons. Monteys, X. (2018), La calle y la casa. Urbanismo de interiores. Barcelona: Editura Gustavo Gilli. Nae, A. et al (2019), Ghid de Regenerare Urbană a Cartierelor de Blocuri – Constanța. București: Banca Mondială. OAR (2016), Raportul pentru București. București: Ordinul Arhitecților din România. Onofrei, V. (2002), Locuința colectivă. Evoluție și calitate. Iași: Editura Societății Academice „Matei – Teiu Botez”. Panaitescu, A. (2012), De la Casa Scânteii la Casa Poporului. Patru decenii de arhitectură în București (1945- 1989). București: Simetria. Pop, S., Ricci, T., Cristescu, G., Fulicea, V. și Vernescu, D. (1968), București. București: Institut Proiect București. Pope, A. (2014), Ladders. New York: Princeton Architectural Press, p. 9. Rău, R. și Mihuță, D. (1969), Unități urbanistice complexe. București: Editura Tehnică. Selle, K. (2010), Stadträume im Wandel. Einführung in die Diskussion um eine zentrale Aufgabe der Stadtentwicklung, în Havemann, A. și Selle, K. (Eds.), Plätze, Parks & Co. Stadträume im Wandel — Analysen, Positionen und Konzepte. Detmold: Dorothea Rohn, pp. 16-87. 364 Stroe, M. (2015), Locuirea între proiect și decizie politică. România 1954-1966. București: Simetria. Suditu, B. (2016), Bucureștiul în locuințe și locuitori, de la începuturi până mai ieri (1459-1989). București: Compania. Tulbure, I. (2016), Arhitectură și urbanism în România anilor 1944-1960: constrângere și experiment. București: Simetria. Voiculescu, S. (1997), Parohia, Revista Secolul XX, 4-6, pp. 146-153. Voinea, A. R. (2018), Idealul locuirii bucureștene: familia cu casă și grădină. Parcelările Societății Comunale pentru Locuințe Ieftine — București (1908-1948). București: Studio Zona. Qawasmeh R., Identification of the quality of urban life assessment aspects in residential neighbourhoods in Doha, articol în The Sustainable City IX, Vol. 1 391 Lynch, K (2010). The Image of the Environment and the City Image and its Elements . In M. Larice, & E. Macdonald, The Urban Design Reader. New York: Routledge, 153-166, p. 158, 2010 Webografie (piața imobiliară): • State of the Housing in EU 2019 (Statutul Locuinței în UE în 2019), raport al Uniunii Europene • PwC and the Urban Land Institute. Emerging Trends in Real Estate Europe 2019. London: PwC and the Urban Land Institute, 2018 • Emerging Trends in Real Estate Europe 2019, Europe Economic & Commercial Real Estate Outlook, 2018, Cushman & Wakefield • https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-edition • http://europe-re.com/european-office-take-up-to-reach-9-2-million-m-by-the-end-of-2019/67253 • https://www.realestate.bnpparibas.com/european-office-market-2019-edition • The Polish Real Estate Guide 2019 edition Poland, The real state of the real estate • What’s up CEE? All you need to know about real estate in CEE, BNP Parisbas 2019 • https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/ • https://www.analizeimobiliare.ro/wp-content/uploads/2019/11/Raport_2019 • https://www.vitalis.com/news/131/45/Office‐market‐evolution‐over‐the‐past‐5‐years‐inBucharest‐ and‐major‐regional‐cities • https://content.knightfrank.com/research/1856/documents/en/romania-market-report-h1-2019- 6705.pdf • Retail – Regional Cities 2019, Cushman & Wakefield l Echinox, 2019 • Romania Real Estate Market Report, GVA Activ, spring 2019 • Romanian residential market report, Q3 2019, analizeimobiliare.ro și imobiliare.ro • rapoartele de specialitate ale tuturor Colliers International, JLL, Cushman & Wakefield l Echinox, PWC, Deloitte, KPMG, analizeimobiliare.ro cu referire la Bucuresti 365