ROMÂNIA Acord privind Serviciile de Asistență Tehnică Rambursabile pentru Programul de Dezvoltare Urbană a Municipiului Cluj-Napoca (P172384) COMPONENTA 3. SIDU 2021-2030 - Strategia locuințelor Livrabilul 2. Raport privind analiza cererii și ofertei de locuințe și recomandări privind modul de soluționare a decalajului dintre cerere și ofertă Raport principal: Concluzii cheie și recomandări Iulie 2021 CLAUZĂ DE LIMITARE A RESPONSABILITĂȚII Prezentul raport este un produs al Băncii Internaționale pentru Reconstrucție și Dezvoltare/Banca Mondială. Constatările, interpretările și concluziile exprimate în acest document nu reflectă în mod obligatoriu părerile Directorilor Executivi ai Băncii Mondiale sau ale guvernelor pe care aceștia le reprezintă. Banca Mondială nu garantează acuratețea datelor incluse în prezentul document. Prezentul raport nu reprezintă neapărat poziția Uniunii Europene sau a Guvernului Român. DECLARAȚIE PRIVIND DREPTURILE DE AUTOR Materialele din această publicație sunt protejate prin drepturi de autor. Copierea și/sau transmiterea anumitor secțiuni din acest document fără permisiune poate reprezenta încălcarea legislației în vigoare. Pentru permisiunea de a fotocopia sau retipări orice secțiune a prezentului document, vă rugăm să trimiteți o solicitare conținând informațiile complete la: (i) Primăria Municipiului Cluj-Napoca (Str. Moților nr. 3, Cluj-Napoca, Cluj, România); sau (ii) Grupul Banca Mondială în România (Strada Vasile Lascăr, nr. 31, et. 6, Sector 2, București, România). Prezentul raport a fost transmis în iulie 2021 în cadrul Acordului privind Serviciile de Asistență Tehnică Rambursabile pentru Programul de Dezvoltare Urbană a Municipiului Cluj-Napoca (P172384) semnat de Primăria Municipiului Cluj-Napoca cu Banca Internațională pentru Reconstrucție și Dezvoltare la 6 februarie 2020. Acesta corespunde Livrabilului 2 din cadrul acordului menționat mai sus – Raport privind analiza cererii și ofertei de locuințe și recomandări privind modul de soluționare a decalajului dintre cerere și ofertă, parte a Componentei 3. SIDU 2021-2030 - Strategia locuințelor. Strategia pentru locuire a Municipiului Cluj-Napoca RAPORT PRINCIPAL: Concluzii cheie și recomandări Iulie 2021 Banca Mondială Cuprins Introducere ...................................................................................................................................... 1 Situația locuirii la nivel global ................................................................................................... 1 Structura raportului .................................................................................................................. 3 Concluzii cheie: Analiza Lanțului Valoric Locativ.............................................................................. 5 Populația și dinamica spațială ................................................................................................... 5 Caracteristicile fondului de locuințe ......................................................................................... 7 Piața imobiliară ....................................................................................................................... 10 Urbanism și administrarea activelor publice .......................................................................... 16 Cadrul politicilor publice/instituțional .................................................................................... 17 Asistență locativă și subvenții pentru locuințe oferite de Guvern.......................................... 18 Dezvoltatorii imobiliari și sectorul construcțiilor .................................................................... 19 Terenuri ................................................................................................................................... 19 Finanțarea achiziției locuințelor (ipoteci) ............................................................................... 21 Strategia locuirii ............................................................................................................................. 22 Principii fundamentale ............................................................................................................ 22 Strategia: Obiectiv și Priorități Strategice ............................................................................... 26 Obiectiv: Sprijin pentru dezvoltarea de locuințe accesibile .................................................... 29 Obiectiv: Consolidarea pieței locuințelor private de închiriat ................................................ 32 Obiectiv: Îmbunătățirea fondului de locuințe sociale existent ............................................... 34 Obiectiv: Extinderea fondului de locuințe sociale................................................................... 35 Obiectiv: Sprijin pentru întreținerea fondului de locuințe existent (vechi) ............................ 40 Obiectiv: Consolidarea capacității tehnice a administrațiilor publice locale .......................... 41 Obiectiv: Promovarea reformelor la nivel național ................................................................ 47 Anexa 1. Modele de locuințe sociale .......................................................................................................... 51 Anexa 2. Indicatori ilustrativi de stabilire a obiectivelor / atingere a obiectivelor..................................... 65 Lista Figuri Figura 1.1 Impactul sectorului locuințelor asupra creșterii economice Figura 2.1 Lanțul valoric al locuințelor Figura 2.2 Soldul schimbării rezidenței obișnuite, județul Cluj (2018) Figura 2.3 Distribuția spațială a populației <18 ani (2019) Figura 2.4 Vârsta medie a construcției de locuințe la nivelul localităților din județul Cluj (1900- 2018) Figura 2.5 Zonele urbane marginalizate din Cluj-Napoca Figura 2.6 Prețurile medii pe mp util. pentru apartamente în principalele orașe din România în primul trimestru al anului 2020 Figura 2.7 Prețul de vânzare a proprietăților rezidențiale pe mp. (case și apartamente) Figura 2.8 Valori ale chiriilor medii lunare pentru un apartament cu 2 camere construit în perioada 1980-2000 în primul trimestru al anului 2020 Figura 2.9 Prețul mediu de vânzare al terenului (EUR / mp) în comunele Cluj-Napoca, Baciu și Florești, în S2 2019 Figura 3.1 Piața funcțională a locuințelor: Rolurile părților interesate din sectorul public și privat Figura 3.2 Matricea locuințelor sociale Lista tabele Tabelul 2.1 Locuința și dinamica populației în CNMA Tabelul 2.2(a) Plata lunară estimată pentru diferite tipuri de unități de preț „medii” pe baza termenelor de împrumut pe 15, 20 și 30 de ani Tabelul 2.2(b) Venitul net, venitul brut și economiile necesare pe baza condițiilor de împrumut pe 15, 20 și 30 de ani Tabelul 3.1 Strategia locuințelor din Cluj-Napoca Tabelul 3.2(a) Modele de locuințe sociale Tabelul 3.2(b) Modele de asistență socială în sectorul locuințelor Tabelul 3.3 Indicatori ilustrativi ai datelor privind locuințele Lista casete Caseta 3.1 Principiile fundamentale ale strategiei de locuință Caseta 3.2 Modelul ciclului de viață pentru locuințe Caseta 3.3 Autorizații de construire: bune practici Caseta 3.4 Unități de locuințe accesorii: Cazul Vancouver Caseta 3.5 Corporații de dezvoltare comunitară din SUA Caseta 3.6 Casă decentă Standard Caseta 3.7 Polonia: Agenții de închiriere socială Caseta 3.8 Georgia: Asistență guvernamentală locală pentru reparații de clădiri multifamiliale Caseta 3.9 Studiu de caz: îndeplinirea priorităților de dezvoltare locală din Birmingham Caseta 3.10 Locuințe cooperative și asociații de locuințe Acronime AMI Venitul mediu al zonei ANL Autoritatea Națională pentru Locuințe BOT Build-Operate-Transfer CDBG Grant pentru blocuri de dezvoltare comunitară CLT Community Land Trust CNMA Zona Metropolitană Cluj-Napoca DA Acord de dezvoltare DRS Departamentul de Statistică Regională DTI Datorie-la-Venituri ESCO Compania de servicii energetice EU Uniunea Europeană FMR Chirie medie echitabilă GD Decret guvernamental GDP Produsul intern brut GHG Gazele cu efect de seră GIZ Corporația germană pentru cooperare internațională GNI Venitul national brut GTZ Corporația germană pentru cooperare internațională HCV Voucher pentru alegerea locuințelor HH Gospodărie HOA Asociația proprietarilor de case HUD Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană IMF Fondul Monetar Internațional INS Institutul Național de Statistică LIHTC Credit pentru impozite pe locuințe cu venituri mici LPHA Asociații de locuințe cu profit limitat LTV Împrumut la valoare MHT Mahila Housing Trust NHT National Housing Trust O&M Operațiuni și întreținere OECD Organizatia pentru Cooperare si Dezvoltare Economica PPP Parteneriat public-privat PUG Planul general de dezvoltare urbană PUZ Planuri zonale de dezvoltare urbană PWA Administrația Lucrărilor Publice RAD Demonstrație de asistență pentru închiriere RAS Serviciul consultativ rambursabil RIM Metoda venitului rezidual SHICC Locuințe durabile pentru orașe incluzive și coezive SP Prioritate strategică SPARC Societatea pentru promovarea centrelor de resurse de zonă UK Regatul Unit US Statele Unite WB Banca Mondiala Introducere Situația locuirii la nivel global Provocarea globală privind locuirea La nivel global, guvernele din întreaga lume reușesc cu greu să asigure locuințe adecvate pentru cetățenii lor. Aceste provocări se manifestă atât la nivel de cerere și ofertă, cât și în privința accesibilității din punct de vedere financiar. Astăzi, de exemplu, cererea globală delocuințe noi este de 100.000 de unități pe zi, propulsată de creșterea populației, apariția noilor gospodării și urbanizare. În același timp, deficitul calitativ al locuințelor rămâne ferm la un nivel ridicat, până la 1 miliard de oameni trăind în cartiere sărace și locuințe precare – o cifră care s-ar putea dubla în curând, până în 2030. Constrângeri precum terenuri din domeniul public administrate defectuos, lipsa clarității privind proprietatea funciară, planificări care nu reglementeazădezvoltarea și construcții de locuințe care preced dezvoltarea infrastructurii interurbane, alături de reglementările uneori greoaie privind dezvoltarea locală, contribuie împreună la blocaje severe care limitează oferta de locuințe. De exemplu, în medie, termenul de obținere a unei autorizații de construire este de 159 de zile în țări din afara OCDE, și până la 70% dintre locuințele din lume nu au un titlu de proprietate asigurat. Acest lucru contribuie la criza globală de accesibilitate a locuințelor, estimându-se că o treime din gospodăriile urbane nu reușesc să își asigure locuințe accesibile.1 Condiții de locuire și o calitate a vieții adecvate Pandemia globală de COVID-19 a evidențiat inegalitățile sociale în moduri ce nu au fost întotdeauna la fel de clare. Persoane care locuiesc în medii supraaglomerate, în locuințe ce nu permit distanțare socială corespunzătoare, cu infrastructură inadecvată pentru lucru și educație de acasă, au fost afectate în mod disproporționat de criză. Amenințările de evacuare sau executare silită au alimentat stresul zilnic, în special pentru gospodăriile cu venituri mici deja copleșite de costuri legate de locuire mari și nesiguranța locativă. Mai mult decât oricând, factorii de decizie și societatea au remarcat faptul că locuința este mai mult decât un simplu adăpost. O locuință sănătoasă contribuie la bunăstarea fizică, mentală și socială în ansamblu. Reușește acest lucru oferind un adăpost împotriva intemperiilor și permițând temperaturi de confort, condiții salubre și iluminare adecvată, spațiu suficient, combustibil în condiții sigure sau conexiune la rețeaua electrică, dar și protecție împotriva poluanților, pericolelor de vătămare, mucegaiului și dăunătorilor. De asemenea, locuințele durabile pot spori reziliența orașelor. Creșterea siguranței și sustenabilității orașelor implică asigurarea accesului la locuințe sigure și accesibile ca preț și reglementarea așezărilor informale. Proiectarea durabilă a clădirilor, adecvarea climatică și culturală a locuințelor pot optimiza impactul acestora în mediul urban, asupra schimbărilor climatice și rezilienței orașelor. Efectul multiplicator al locuințelor Rolul eminamente fundamental al locuinței este de a oferi adăpost, ca necesitate de bază pentru ca oamenii să poată duce o viață decentă. De asemenea, aceasta oferă siguranță, stabilitate, sentimentul de apartenență la comunitate, stimă de sine și statut social, care influențează deseori calitatea vieții. Investițiile în sectorul locuirii constituie și un generator de locuri de muncă prin lanțul valoric locativ, în timp ce pentru gospodării, o locuință în condiții de siguranță și securitate este o cerință fundamentală 1 McKinsey Global Institute (2014). Abordarea provocării mondiale a locuințelor accesibile. 1 pentru existența bunăstării. Aceste avantaje cheie ale locuirii – adăpost, crearea locurilor de muncă și sursă de bunăstare – produc beneficii suplimentare vizibile pe toate palierele economiei. Figura 1.1 Impactul sectorului locuirii asupra creșterii economice Sursă: Banca Mondială, 2021. Schimbările demografice și cererea de locuințe Tendințele globale din sectorul locuirii sugerează faptul că ne aflăm într-un moment important în care autoritățile publice trebuie să gândească strategic sectorul locuirii și să valorifice aceste tendințe. Cererea de locuințe va fi propulsată de urbanizare, care va atinge la nivel mondial 60% până în 2030 și se așteaptă să atingă 70% până în 2050. Chiar și în țările cu creștere scăzută sau în declin a populației, unele orașe precum Cluj-Napoca vor continua să atragă migranți noi, sporind cererea de locuințe noi în zonele urbane. În plus, schimbările demografice vor crea cerere pentru noi tipologii de locuințe, tendințele fiind către gospodării mai mici, mai mobile, ce locuiesc separat de familiile lor extinse. Creșterea populației vârstnice și a numărului de studenți va alimenta cererea de locuințe pentru vârstnici, de închiriat și pentru studenți. Locuințele și necesitatea rezistenței la schimbările climatice Aproximativ 20% dintre emisiile mondiale de GES provin de la clădiri. 80% din economiile de energie permise de clădiri și viabile din punct de vedere economic nu sunt exploatate. Construcțiile verzi oferă șansa de a realiza reduceri definitive ale emisiilor cu costuri minime, precum și economii de curent electric și apă timp de decenii. Ca urmare a necesității de a locui în proximitatea zonelor cu locuri de muncă și facilități urbane, dar și de a 2 îmbunătăți tranzitul urban, există tendința mutării în centrele orașelor. Această tendință este consolidată de accentul pus pe controlul expansiunii urbane în favoarea unor orașe mai verzi, mai compacte și mai eficiente din perspectivă energetică. Dată fiind lipsa de spațiu în astfel de centre urbane, clădirile devin mai eficiente (mai mici) și se înmulțesc clădirile înalte. Orașele vor fi nevoite să se axeze pe reconfigurarea clădirilor existente pentru a asigura locuințe în centrele orașelor și a oferi șansa creării de locuințe pe loturi intravilane mici. Această tendință ia amploare în țările în curs de dezvoltare, dar și în cele dezvoltate. Sectorul locuirii în Cluj-Napoca Dezvoltarea zonei metropolitane Cluj-Napoca a generat o serie de provocări în domeniul locuirii, oferind un moment prielnic pentru o strategie în domeniul locuirii. România, precum multe alte țări europene, se confruntă cu rate negative de creștere a populației, cauzate atât de migrația peste hotare, cât și de rata scăzută a natalității. Pentru numeroase zone urbane din România, acest lucru a atras un declin al populațiilor urbane sau fenomenul orașelor în contracție. Cluj- Napoca nu se află, totuși, în această situație. Cluj este unul dintre orașele mai dinamice ale României, bucurându-se de o creștere a populației atât prin apariția unor familii noi, cât și migrarea către oraș. Fiind gazda unei universități de prestigiu, profilul demografic al Clujului indică un număr mai mare al populației de vârstă activă (cu vârste de 18-64) decât media pe țară, în timp ce populația sa totală a crescut la o rată de 6,6% începând cu 2011. Se sugerează astfel că cererea de locuințe va rămâne relativ ridicată în următorii ani. Costul ridicat al locuințelor se numără printre principalele preocupări ale factorilor locali de decizie și susținătorilor domeniului locuirii. Costul mediu de cumpărare a unei unități este de 1.760 EUR pe mp, iar chiriile ating în medie 410 EUR/lună pentru o unitate cu 2 camere (1 dormitor). Prețurile (de vânzare ale) locuințelor au crescut mai rapid în Cluj-Napoca decât în București în ultimii ani, astfel că în 2020, prețurile medii pentru cumpărare și închiriere de locuințe în Cluj-Napoca le-au depășit pe cele din București și multe orașe din Europa de Vest. Deși intensificarea construcțiilor de locuințe noi pare să fi depășit creșterea populației, prețurile ridicate sugerează faptul că cererea anumitor segmente de piață nu este satisfăcută de numărul crescut al noilor locuințe construite. După toate probabilitățile, noile locuințe ar putea fi secundare sau de vacanță, spre deosebire de locuințele rezidențiale pe termen lung sau locuințe adresate segmentelor de piață care preferă locuințe de închiriat, precum populația studențească numeroasă din Cluj-Napoca. Există o discrepanță între cererea și oferta de locuințe care va trebui soluționată de către autoritățile locale. Pe lângă costul ridicat al locuințelor, autoritățile locale gestionează și alte provocări. Includem aici, de exemplu, o cerere ridicată de locuințe sociale, în contextul unei oferte extrem de limitate care a fost exacerbată de decenii întregi de privatizare a sectorului locativ în urma prăbușirii regimului comunist în anii ’90. Dincolo de imposibilitatea de a acoperi cererea anumitor segmente de piață, multe dintre noile locuințe în construcție se află în zone de periferie, unde lipsește infrastructura edilitară urbană, fiind astfel în contradicție cu obiectivele de sustenabilitate. O bună parte din fondul de locuințe existent, în principal multifamilial, este relativ veche – 70% din acesta fiind construit înainte de 1990 – și suferă de mentenanță amânată și o lipsă de management eficient al proprietății. Structura raportului Prezentul raport cuprinde două secțiuni principale: (i) Analiza Lanțului Valoric Locativ, și (ii) Strategia pentrulocuire. 3 Analiza Lanțului Valoric Locativ Secțiunea 2 prezintă Analiza Lanțului Valoric Locativ, ce include constatări cheie privind sectorul locuințelor din Cluj-Napoca. Aceasta identifică principalele provocări atât pentru cererea, cât și pentru oferta de pe piața locuințelor, precum și impactul avut de aceste provocări asupra asigurării unui acces mai mare la locuințe și a accesibilitățiisporite a locuințelor. O analiză aprofundată completă a tuturor aspectelor evidențiate în această secțiune este oferită în Analiza situației, prezentat drept document însoțitor al prezentului document. Strategia pentru locuire Secțiunea 3 prezintă Strategia pentru llocuire în Municipiul Cluj-Napoca, incluzând și principiile fundamentale pe care aceasta se bazează. Prioritățile, Obiectivele și Acțiunile Strategice care constituie Strategia sunt completate de exemple de cazuri și bune practici internaționale, în măsura relevanței lor. 4 Concluzii cheie: Analiza Lanțului Valoric Locativ Analiza Lanțului Valoric Locativ examinează mediul de asigurare a locuințelor printr-o lentilă trans- sectorială care acoperă întregul lanț valoric (a se vedea Figura 2.1). Înțelegerea modului în care funcționează aceste aspecte distincte, dar și interconectate, poate facilita diferențierea și poate eficientiza performanța lor pentru a îmbunătăți activitatea pieței locuințelor. Constatările prezentate mai jos sunt extrase dintr-un raport însoțitor care include o Analiză aprofundată a Situației sectorului locativ din Cluj-Napoca. Vă rugăm să consultați acel raport pentru mai multe detalii. Figura 2.1. Lanțul Valoric Locativ Politică de Reglementări și locuire procese în Infrastructură Administrarea și materie de clădiri și servicii Subvenții activelor publice urbanism Fond locativ Accesul la Sectorul Finanțarea Managementul existent terenuri clădirilor și al locuințelor proprietății construcțiilor Instrumente instituționale Mecanisme pentru participarea cetățenilor Rezistență în fața dezastrelor Populația și dinamica spațială Creșterea populației Cluj se numără printre puținele județe din România cu o creștere a populației între 2008 și 2019 – de la 707.647 la 732.267 de locuitori. Rămâne în continuare un loc atractiv pentru persoane cu domiciliul în afara județului: 30% din populația județului are domiciliu permanent în altă parte în Romania. Creșterea este atribuită într-o mare măsură orașului Cluj-Napoca, singura localitate din județ cu o populație de 327.272 de locuitori (2021) și o balanță netă pozitivă a migrației; cele mai multe dintre localitățile rurale din județul Cluj înregistrează pierderi de populație. Populația Zonei Metropolitane Cluj-Napoca (ZMCN) este de 445.600 de locuitori. Cluj-Napoca găzduiește în jur de 44% din populația totală domiciliată în județul Cluj, iar 10% din populația județului este concentrată în comunele adiacente: Florești, Apahida, Baciu, Chinteni, Ciurila, Feleacu. Din populația cu domiciliul în Cluj-Napoca, aproximativ 2.700 de persoane locuiesc în Florești și în jur de 500 fiecare în Baciu și Apahida. 5 Figure2.2 Balanța schimbării reședinței obișnuite, județul Cluj (2018) Sursă: Studiu de Fundamentare privind populația, Planul de Amenajare a Teritoriului Județului Cluj, 2020. Vârstă și dependență Deși județul Cluj prezintă o creștere naturală negativă a populației, raportul între numărul vârstnicilor și cel al copiilor în întreținere încă favorizează a doua categorie. În majoritatea UAT-urilor din județul Cluj, persoanele de vârstă activă (18-64 ani) reprezintă 60-70% din populația totală. Unsprezece din cele 81 de UAT-uri au cel puțin 30% din populație vârstnică. La nivel agregat, cea mai vastă populație vârstnică locuiește în partea estică a județului, în timp ce comunele Florești (6,6%), Apahida (12,2%) și Baciu (12,8%) cuprind cele mai restrânse populații vârstnice. Atât în termeni de valori absolute, cât și de procente, cele mai multe comune din zona periurbană a orașului Cluj-Napoca înregistrează cele mai mari populații de copii (sub 18 ani). Acest lucru indică apariția neîntreruptă a noilor gospodării și, astfel, o cerere crescută de locuințe. Raportul dintre populația vârstnică și populația de vârstă activă este de 25:100 în zonele urbane și de 32:100 în zonele rurale. Raportul „dependenți” (adică persoane vulnerabile/vârstnice/copii) versus populația de vârstă activă este de 57:100 în zonele urbane și de 42:100 în zonele rurale. Rapoartele de dependență demografică sunt importante în înțelegerea cererii viitoare de locuințe. 6 Figura 2.3 Distribuția spațială a populației <18 ani (2019) Sursă: Studiu de Fundamentare privind populația, Planul de Amenajare a Teritoriului Județului Cluj , 2020. Dezvoltarea spațială Dezvoltarea fragmentată, expansiunea urbană periferică și infrastructura inadecvată caracterizează dezvoltarea spațială din județul Cluj. Coridorul de dezvoltare est-vest este definit de topografie și teren – deluros la nord și la sud de Cluj-Napoca. S-a remarcat un avânt al dezvoltării imobiliare – inclusiv al construcțiilor de locuințe – pe terenuri (mai ieftine) din zonele periferice ale orașului Cluj-Napoca, cu precădere în Florești, Baciu și Apahida. Totuși, această expansiune urbană s-a produs în mare parte cu excluderea mecanismelor de reglementare (Planuri Urbanistice Generale (PUG)), fiind caracterizată prin insule individuale de dezvoltare ce nu iau în mod adecvat în considerare împrejurimile sau necesitățile de infrastructură (transport etc.). Caracteristicile fondului de locuințe Vârstă și tipologie Fondul de locuințe al județului Cluj este relativ vechi, peste două treimi (70%) dintre clădirile rezidențiale fiind construite înainte de anul 2000. Zonele urbanizate ale județului Cluj sunt dominate de un fond de locuințe mai nou, multifamilial, construit după anul 2000, în timp ce în zonele rurale acesta conține în mare parte locuințe mai vechi – majoritatea case monofamiliale – construite înainte de 2000. Cel mai nou fond de locuințe, la nivel județean, se găsește în comuna Florești. Marea majoritate a oamenilor din ZMCN locuiesc în clădiri multifamiliale: 75% în Cluj-Napoca, 52% în Florești. 7 Figura 2.4 Vârsta medie a construcțiilor de locuințe la nivelul localităților din județul Cluj (1900-2018) Date de ordin tehnic: se evidențiază anul mediu 1996, anul mediu de construcție a clădirilor cu cea mai mică valoare fiind 1953, în Vultureni, iar anul mediu de construcție cu cea mai mare valoare a fost 2007, în Florești. Intensitatea maximă a culorii este indicată de valoarea din 1990. Sursa datelor: Recensământul Locuințelor și al Clădirilor din România, 2011 perioada de construcție a clădirilor și anul de construcție după 1970. Institutul Național de Statistică, Tempo Loc104B. Infrastructură și servicii urbane În ZMCN, expansiunea noilor ansambluri rezidențiale în zonele rurale adiacente orașului Cluj-Napoca s-a produs în mare parte cu excluderea mecanismelor de reglementare (Planuri Urbanistice Generale (PUG)). Drept urmare, aceste zone au ajuns să se caracterizeze prin insule individuale de dezvoltare ce nu iau în mod adecvat în considerare împrejurimile sau necesitățile de infrastructură (transport etc.) care sunt asociate unor astfel de ansambluri la nivel macro. Deși, în general, noile unități de locuit îndeplinesc standardele legale (conform Legii Locuințelor), au fost aproape neglijate spațiile exterioare (parcări, locuri de joacă, spații publice etc.), iar unele dintre componentele fundamentale ale dezvoltării urbane – de exemplu, amplasări obligatorii față de limitele proprietății, înălțimi de construcție, amprize, rezerva de stat – sunt omise. Toți acești factori au avut un impact negativ asupra confortului/calității vieții din aceste zone. Proprietate privată versus publică Proporția locuințelor în proprietate privată a crescut constant în județul Cluj după prăbușirea comunismului. Există o proporție foarte ridicată a locuințelor în proprietate privată în județul Cluj, creșterea fiind de la 90,6% în 1993 la 97,9% în 2017. Dinamica retrocedărilor și a privatizării a redus treptat fondul locativ proprietate publică. Acest lucru are implicații la nivelul unor posibile modele de locuințe sociale și îngreunează suplimentar asigurarea locuințelor sociale. 8 Administrarea și întreținerea clădirilor Fondul de locuințe nu este doar îmbătrânit, ci este afectat și de administrarea defectuoasă și de mentenanța amânată. Asociațiile de proprietari (AP-uri), autorizate legal să administreze și să întrețină aceste clădiri, dispun de capacitate tehnică sau financiară limitată în ce privește planificarea, bugetarea, administrarea sau întreținerea sau reparațiile capitale. De aici a rezultat o slabă calitate a clădirilor, nu doar din perspectiva aspectului estetic, ci și, în unele cazuri, la nivel de rezistență structurală. Acest lucru se atribuie moștenirii planificării centralizate anterioare anului 1990, dependenței de stat privind „asigurarea” locuinței și unui proces incomplet de privatizare a sectorului locativ, care nu a ținut cont de instrumentele necesare administrării sau întreținerii adecvate a acestor clădiri. Companii private de administrare – cele mai multe gestionate de dezvoltatori – încep să apară, fiind însă răspândite în prezent doar în complexele mai noi și din segmentul superior. În plus, asigurarea împotriva dezastrelor pentru locuințe de tip condominium nu este disponibilă, încheierea asigurărilor la nivel de locuințe fiind limitate. Nu au fost disponibile pentru acest studiu date despre AP-uri sau companii de administrare sau introducerea asigurărilor. Asigurare pe clădire/condominiu Spațiile comune din locuințele multifamiliale, pe lângă faptul că suferă de pe urma lipsei de întreținere și administrare, sunt în general neasigurate împotriva dezastrelor. Conceptul de poliță de asigurare globală pentru un condominiu în clădiri multifamiliale/multietajate (poliță ce acoperă asigurarea împotriva dezastrelor etc.) rămâne în continuare puțin cunoscut în România. Cumpărătorii își asigură propria locuință, având nevoie și de o poliță de asigurare de viață. Situația este cauzată parțial de AP-urile disfuncționale și parțial de necunoașterea existenței unui asemenea produs. Imobilele neocupate Ratele de neocupare a imobilelor variază semnificativ de la o localitate la alta, deși nu sunt disponibile date periodice și sistematice privind ratele de neocupare. Potrivit datelor oficiale pentru județul Cluj, rate ridicate de neocupare a locuințelor au fost înregistrate în zone cu populație în scădere sau îmbătrânită – de ex. Recea-Cristur (38%), Borșa (44%), Cornești (36%). Rate ridicate de neocupare sunt prevalente și în zone de deal cunoscute pentru turism, unde oamenii construiesc tot mai multe case de vacanță ce rămân neocupate o bună parte din an – de exemplu Beliș (59%), Băișoara, în satul Mărgău (56%), și Mărișel (50%). Deși nu sunt disponibile date oficiale privind ratele de neocupare în ZMCN, informațiile empirice sugerează faptul că o proporție însemnată de locuințe sunt fie case de vacanță, fie locuințe „absente” de pe piață. Motivele ar putea fi activitatea speculativă sau preferința proprietarilor pentru închirieri pe termen scurt (precum AirBnB) și/sau o opoziție din start față de închiriere. Se așteaptă ca ratele de neocupare în Cluj-Napoca să fie mai mici decât în alte zone datorită cererii ridicate (precum cea din partea studenților), aspect sugerat de prețurile mari ale locuințelor. Cel puțin parțial, această neocupare ar putea contribui la prețurile mari ale locuințelor și lipsa accesibilității financiare în UAT-urile cu cerere mare. Privarea de locuință și locuințele improvizate Comunitățile marginalizate reprezintă un segment deosebit al populației, care ar trebui să beneficieze de locuințe adecvate și asistență socială. Există cinci zone urbane marginalizate în Cluj-Napoca, situate pe strada Traian, strada Stephenson, strada Byron, zona Pata Rât și str.Mesterul Manole. Potrivit recensământului din 2011, aceste cinci așezări au în jur de 1.040 de unități de locuit ce găzduiesc 3.660 de persoane (1,12% din populația orașului Cluj-Napoca în 2011), inclusiv 1.296 de copii. Tipologia acestor cinci amplasamente variază – de la așezări informale și construcții improvizate la apartamente de locuințe sociale – însă o trăsătură comună este lipsa severă a infrastructurii fizice (apă și canalizare în mod deosebit) și a serviciilor sociale. Peste o treime (37%) din populația zonelor marginalizate se identifică 9 drept romi, aceasta fiind cea mai ridicată cotă la nivelul tuturor orașelor din România cu peste 200.000 de locuitori. Figura 2.5 1 Zone urbane marginalizate în Cluj-Napoca Sursă: Strategia Integrată de Dezvoltare Urbană pentru Cluj-Napoca Urgența gestionării fenomenului așezărilor informale este evidentă prin condițiile de trai foarte sărace din aceste zone. Lipsa actelor de identitate/certificatelor de naștere, cauzată de lipsa de dovadă a adresei, atrage dificultăți pentru acele familii în contextul înscrierii copiilor la școală, angajării sau racordării oficiale la rețele de utilități. Drept urmare, crește amploarea disparităților privind locuirea, iar aceste comunități rămân și mai mult în urmă. Efectele acestor probleme nu țin doar de siguranța fizică a acelor persoane, ci și de perspectivele lor sociale, economice și în materie de sănătate, lucru evidențiat - și exacerbat – de COVID în ultimul an. Situația acestor familii, care nu pot accesa sau nu își pot permite locuințe decente disponibile pe piață, are slabe șanse de îmbunătățire fără sprijinul autorităților. Piața imobiliară Oferta de locuințe noi Construcția de locuințe noi a depășit creșterea populației în ultimul deceniu. Din 2011 până în prezent, ZMCN a înregistrat o creștere de 6,6% a populației și o creștere cu 23,17% a fondului său de locuințe. Cea mai pronunțată creștere a fondului de locuințe în intervalul 2011 - 2019 a avut loc în trei comune: Apahida (48%), Baciu (54%) și Florești (105%). Cazul comunei Florești iese puternic în evidență, întrucât fondul său de locuințe a atins mai mult decât dublul valorii sale în ultima decadă, în timp ce populația sa a crescut cu 82%. Florești are rol de „oraș dormitor” pentru Cluj-Napoca, fiind ocupat de un număr ridicat de navetiști care lucrează sau studiază în Cluj-Napoca și locuiesc în Florești. În ciuda acestei expansiuni nestingherite, și a populației sale de 41.521 de locuitori (în 2020), Florești are în continuare statutul de comună rurală. 10 Tabelul 2.1 Dinamica locuințelor și a populației în ZMCN Fond Fond Nr. Nr. total Nr. locuințe Populația Populația Creștere Evoluția locativ locativ locuințe locuințe permanente în 2011 în 2020 a nr. de populației 2010 2009 construite 2011 2011 locuințe – 2020 în – 2019 vs. 2011 perioada vs. 2010 2011-2019 Sursă: Recensământul pe 2011, prelucrare de date INS Tempo online și date DRS Cluj Cluj-Napoca a înregistrat o creștere a fondului său de locuințe cu 12% între 2011 și 2018, în timp ce populația sa domiciliată s-a majorat cu un procent mult mai mic (1,28%). Acestea fiind spuse, în lipsa unui număr exact al gospodăriilor, este dificil de stabilit dacă există un surplus sau un deficit de locuințe. În cele din urmă, o unitate de locuit corespunde unei gospodării. Rămân, totuși, câteva aspecte de luat în considerare când interpretăm aceste valori: - Populația reală a județului Cluj ar putea fi mai mare decât cea precizată, dat fiind numărul mare de studenți care ar putea să nu fie inclus în numărătoarea oficială. - Comparativ cu deceniile anterioare, numărul gospodăriilor cu o singură persoană din România a crescut (de exemplu, studenți și tineri, celibatari, vârstnici singuri). Pentru o populație dată, un număr mai mare de gospodării de dimensiuni mai mici va necesita un număr mai mare de unități de locuit de dimensiuni mai mici. Astfel, compararea creșterii procentuale a unităților de locuit cu creșterea procentuală a populației ar putea induce în eroare, în special când structura gospodăriei are o evoluție dinamică, iar numărul gospodăriilor mai mici/cu o singură persoană este în creștere. - După cum s-a menționat mai sus, există locuințe care rămân vacante o bună parte din an sau sunt pur și simplu „absente” de pe piață. În realitate, acestea nu fac cu adevărat parte din fondul de locuințe disponibile pe plan local. 11 Prețurile locuințelor Cluj-Napoca este cel mai scump oraș din România în ceea ce privește costurile locuințelor. Prețul mediu de cumpărare a unei unități este de 1.760 EUR/mp. Prețurile (de vânzare ale) locuințelor au crescut mai rapid în Cluj-Napoca decât în București în ultimii ani, astfel că în 2020, prețurile medii ale locuințelor și chiriilor în Cluj-Napoca le-au depășit pe cele din București. Figura 2.6 Prețurile medii pe metru pătrat util de apartament in principalele orașe din România, în T1 2020 Sursă: prelucrare de date https://www.analizeimobiliare.ro/wp-content/uploads/ 2019/11 / Raport_Q3_2019eng.pdf Din 2013 până în 2019, a existat o creștere de 66% a prețurilor medii pe metru pătrat de locuință î n Cluj- Napoca, Baciu și Florești. În ZMCN, în a doua jumătate a lui 2019 s-a observat o variație destul de mare a prețului mediu pe metru pătrat de apartament: comuna Baciu a înregistrat un preț mediu de peste 1.000 EUR/mp (peste valorile medii ale unor localități precum Galați sau Ploiești); comunele Apahida și Florești au înregistrat valori similare – ușor sub 900 EUR/mp; Gilău, o localitate mai îndepărtată, a înregistrat valori de peste două ori mai mici decât cele din Cluj-Napoca. 12 Figura 2.8 Prețul de vânzare al proprietăților rezidențiale pe mp (case și apartamente) Sursă: prelucrare de date https://blog.napocaimobiliare.ro/2019/10/04/cartierul-sopor-cluj-napoca-oportunitati-pentru- investitii/ și analizeimobiliare.ro Prețul mediu pe unitate de locuit (pe mp) pentru o parte din fondul de locuințe mai vechi (înainte de 2000) este mai mare decât cel al unităților mai noi (de după 2000). Acest lucru ar putea părea contraintuitiv, ținând cont de condițiile precare de întreținere ale multora dintre clădirile mai vechi. Totuși, în acest caz, motivul ar putea fi faptul că, unitățile de după anul 2000 au tendința de a fi mai puțin spațioase, considerate a nu fi de foarte bună calitate și construite în zone ce nu sunt apropiate de facilități precum școli sau parcuri. Cartierele construite înainte de 1990, pe de altă parte, sunt relativ bine proiectate, cu spații verzi și poziționare mai bună, având acces facil către toate facilitățile. Piața închirierilor Valorile ridicate ale chiriilor sugerează condiții dificile de piață pentru unități (formale) de închiriat. Chiriile în Cluj-Napoca sunt foarte mari și în comparație cu alte orașe, atingând în medie 410 EUR/lună pentru un apartament cu 2 camere. 13 Figura 2.9 Valori ale chiriilor lunare medii pentru un apartament cu 2 camere construit în intervalul 1980-2000, în T1 2020 Sursă: prelucrare de date https://www.analizeimobiliare.ro/wp-content/uploads/ 2019/11 / Raport_Q3_2019eng.pdf În 2020, chiria medie în ZMCN a fost de 250 EUR pentru o unitate cu 2 camere, cea mai scumpă zonă fiind Zorilor (508 EUR), iar cea mai ieftină Fânețe (187 EUR). Locuințele de închiriat constituie un element important al unui ecosistem locativ sănătos și dinamic. Totuși, există date limitate privind piața închirierilor de locuințe din Cluj-Napoca sau ZMCN, având în vedere că, conform interviurilor cu părțile interesate, o bună parte din activitatea de închiriere este neoficială. Acest lucru are mai multe consecințe negative: (i) nu se oferă nici chiriașului și nici proprietarului protecție juridică; (ii) limitează oferta pe piața închirierilor oficiale de locuințe, crescând astfel prețul imobilelor și privând majoritatea gospodăriilor de opțiunea închirierii cu contract oficial; (iii) limitează mobilitatea și intensifică dilema accesibilității financiare determinând multe gospodării să cumpere unități mai mici, cu putere limitată de cumpărare, în loc de a închiria, alimentând astfel și rata ridicată a proprietății private de locuințe din România. În plus, fenomenul afectează semnificativ și programul orașului Cluj-Napoca de voucere pentru locuințe: voucerele nu au șanse să devină eficiente în zone în care lipsește oferta corespunzătoare de locuințe de închiriat oficiale. Accesibilitatea locuințelor Analiza accesibilității sugerează faptul că majoritatea persoanelor care câștigă mai puțin decât salariul mediu (atât 886 EUR/lună, venitul mediu brut „oficial”, cât și venitul neoficial și mai optimist de 1.773 EUR/lună conform averagesalary.com) nu își vor putea permite nimic de pe piața locuințelor din Cluj- Napoca, și nici măcar cei cu câștiguri mai apropiate de venitul neoficial nu își pot permite nimic peste un apartament de 35 mp cu preț „mediu” în Cluj-Napoca. O locuință de acest gen ar putea fi dorită de tineri cu locuri de muncă sau cupluri fără copii, însă este improbabil să se preteze unor gospodării mai mari sau celor cu copii, determinând pe acestea din urmă să aleagă variante mai puțin dorite, sub forma unor locuințe de calitate inferioară sau aflate la periferia sau în suburbiile orașului. [A se consulta Capitolul 8 din raportul de Analiză a Situației pentru o discuție mai detaliată.] 14 Tabelul 2.2(a) Plata lunară estimată pentru diverse tipuri de unități la preț „mediu” în raport cu termenele de împrumut de 15, 20 și 30 de ani Tip de Preț Avans Cost A+CT Suma Rambursare lunară estimată (cu unitate mediu (A) tranzacț necesară a 5,58% APR) ie (CT) creditului 15% 10% 25% 15 ani 20 de ani 30 de ani EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR Garsonieră 51.213 7.682 5.121 12.803 43.531 (358) (301) (249) Apt. 2C 76.773 11.516 7.677 19.193 65.257 (536) (452) (374) Apt. 3C 103.296 15.494 10.330 25.824 87.802 (721) (608) (503) Apt. 4C 160.116 24.017 16.012 40.029 136.099 (1.118) (942) (780) Tabelul 2.2(b) Venit net, venit brut și economii necesare în raport termenele de împrumut de 15, 20 și 30 de ani Tip de Preț Venit NET necesar pentru Venit NET necesar pentru Economii unitate mediu eligibilitate la credit cu eligibilitate (cu DTI 40%), necesare dobândă de 5,58% (cu DTI presupunând o rată de pentru 40%) impozitare de 30% A+CT 15 ani 20 de 30 de 15 ani 20 de ani 30 de ani ani ani EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR Garsonieră 51.213 894 754 623 1.277 1.076 891 12.803 1BR 76.773 1.340 1.130 935 1.914 1.614 1.335 19.193 2BR 103.296 1.803 1.520 1.257 2.576 2.171 1.796 25.824 3BR 160.116 2.795 2.356 1.949 3.992 3.366 2.784 40.029 Mai exact, pentru a cumpăra un apartament de 35 mp în Cluj-Napoca, cu un credit bancar pe 15 ani (cu 5,58% APR, 15% avans și 10% costul tranzacției), ar fi necesare un venit de cel puțin 1.475 EUR plus economii de 14.788 EUR pentru costuri inițiale. Venitul necesar ar putea fi redus la 1.029 EUR la un credit pe 30 de ani; totuși, suma se apropie de cea necesară pentru a cumpăra un apartament de 55 mp în Gilău cu un credit pe 15 ani (1.094 EUR), având și costuri inițiale mult mai mici (10.973 EUR). Se poate explica astfel de ce mulți oameni au ales, în ultimii ani, să se mute în comunele din jur. Situația gradului de accesibilitate în Cluj-Napoca se agravează în mod considerabil când sunt luate în considerare caracteristicile gospodăriilor și costul vieții, utilizând o Metodă adaptată a Venitului Rezidual (RIM) pentru a calcula gradul de accesibilitate. RIM este o metodă mai nuanțată de evaluare a gradului de accesibilitate; aceasta măsoară cât de mulți bani sunt disponibili pentru cheltuieli cu locuirea după luarea în calcul a altor costuri esențiale. Analiza sugerează următoarele: - O gospodărie cu o singură persoană, care obține „venitul mediu” de 886 EUR/lună, după achitarea altor cheltuieli esențiale (presupunând un stil de viață foarte modest), rămâne cu aproximativ 300 EUR pentru cheltuieli de locuire. În realitate, dacă va cheltui mai mult de atât cu locuința, acea persoană se va confrunta cu sărăcie indusă de locuință, adică va reduce alte cheltuieli necesare pentru a le acoperi pe cele cu locuința. 300 EUR ajung cu greu pentru a acoperi chiria unei garsoniere în Cluj-Napoca. 15 - Nici măcar familiile tinere (cu copii) cu două „venituri medii” nu își pot permite o locuință (conform prețurilor pentru locuințe prezentate în secțiunile anterioare) după acoperirea altor costuri. Cuplurile cu copii de vârstă școlară nu își pot permite o locuință în Cluj-Napoca decât dacă venitul brut al gospodăriei depășește 3.000 EUR. - Pe de altă parte, o gospodărie cu două venituri stabile și fără copii/persoane în întreținere se află în cea mai bună postură din acest grup de „salariați cu venit mediu”. Urbanism și administrarea activelor publice Urbanism/planificare zonală/amenajarea teritoriului Reglementările și practicile în materie de planificare și dezvoltare nu reușesc să satisfacă cererile de pe piața dezvoltărilor imobiliare. Pare să existe un dezechilibru între viteza realizării noilor complexe și capacitatea tehnică și financiară a autorităților locale din ZMCN de a planifica, asigura bugete și a livra infrastructura interurbană necesară. La nivel de PUZ, sunt emise autorizații de construire dezvoltatorilor uneori chiar înainte de a fi asigurată infrastructura interurbană de către primărie. În esență, planificarea urbană în ZMCN pare a fi precedată și chiar dirijată de dezvoltarea aleatorie. Această situație este exacerbată suplimentar de faptul că există o coordonare slabă spre inexistentă între agențiile publice locale atât din orașul Cluj-Napoca, cât și din întreaga ZMCN. În unele UAT-uri există planuri de acțiune de dezvoltare etapizată a infrastructurii, însă nu sunt aplicate/implementate, în timp ce în altele planurile de acțiune sunt vechi și necesită actualizări. Această practică a dezvoltării de zone suburbane și periurbane fără a ține cont de reglementări sănătoase de urbanism este răspândită dincolo de perimetrul ZMCN, incluzând locuri precum județul Ilfov/zona metropolitană București și alte orașe mari ale țării. Incapacitatea – și, uneori, lipsa de intenție – a autorităților locale de a controla expansiunea urbană necontrolată derivă din modul în care se fac alocările bugetare din bugetul de stat consolidat. Astfel, transferurile de la bugetul de stat consolidat se calculează 75% proporțional cu numărul populației și 25% ponderea intravilanului. Cu alte cuvinte, cu cât este mai mare suprafața intravilanului unei UAT, cu atât va fi mare și alocarea bugetară. Aceasta constituie nu doar o descurajare pentru controlul expansiunii urbane a terenurilor intravilane, ci și un stimulent puternic pentru extinderea necontrolată a suprafeței construibile urbane. Se poate explica astfel și de ce Florești este catalogată în continuare comună rurală în loc de zonă urbană, ceea ce îi definește alocările bugetare, dar și capacitatea limitată a autorităților locale de a planifica dezvoltarea sau de a asigura o infrastructură adecvată. Administrarea activelor publice Autoritățile locale dețin și/sau administrează locuințe publice de închiriat care, fără a fi definite drept „locuințe sociale”, deservesc uneori acestui scop. Un număr mare din aceste tipuri de locuințe au fost naționalizate, însă nu au fost „retrocedate”2 sau sunt locuințe construite în perioada comunistă, care nu au fost cumpărate de către chiriași în anii ’90 și care aparțin acum autorităților locale. Cu toate acestea, nu există un sistem funcțional care să faciliteze compilarea unei liste cuprinzătoare a unor asemenea active publice relevante în scopul folosirii lor strategice în programe axate pe populația săracă. În această categorie intră locuințe sociale într-o stare curentă precară, precum și alte clădiri care ar putea fi obiectul renovărilor sau al reutilizării adaptive pentru a le maximiza potențialul. În lipsa unui inventar al activelor 2 Restituite proprietarului anterior/inițial. 16 publice (bunuri imobile), și a unei strategii de administrare optimă a acestor active, este imposibilă maximizarea folosirii lor prin reutilizare adaptivă, renovare, demolare sau vânzare. Cadrul politicilor publice/instituțional Strategia/politica națională privind locuințele În prezent nu există o strategie la nivel național privind domeniul locuirii în România și, până în acest moment, nicio strategie locală în vreun oraș din România. Cluj-Napoca este primul oraș care demarează elaborarea unei strategii privind locuirea la nivel local. Absența unei strategii și a unor obiective naționale fixate de către autoritățile publice centrale și locale în domeniul locuirii (în întreaga țară) a contribuit la o alocare insuficientă a resurselor, la inacțiune în ce privește fixarea obiectivelor și a unor termene limită precise, precum și la lipsa unor instrumente și politici pentru gestionarea necesităților locale privind locuirea. Capacitate instituțională deficitară Responsabilitatea privind locuințele a fost treptat transferată la nivel local în paralel cu procesul de descentralizare. Totuși, autoritățile locale se confruntă în continuare cu provocări importante, inclusiv fragmentarea funcțiilor din domeniul locuințelor între diverse departamente fără legătură între ele, lipsa fondurilor și capacităților sau cunoștințele tehnice limitate în materie de politici de locuire, concepția și destinația subvențiilor și, în mod deosebit, locuințe sociale. De asemenea, abordarea administrativă fragmentată, ce permite fiecărui departament/serviciu să implementeze prevederile și măsurile unui anumit domeniu juridic/legislativ (asistență socială, construcții, patrimoniu, eficiență energetică etc.) nu încurajează abordări integrate și complementaritatea măsurilor de ordin public în sectorul locuirii. Lipsa colaborării metropolitane și abordarea teritorială fragmentată Piața locuințelor depășește limitele municipale și, de aceea, o eventuală strategie privind locuirea trebuie să țină cont de piața imobiliară la nivel metropolitan. Deși există prevederi legale privind planificarea ansamblurilor rezidențiale, acestea nu au fost utilizate în ZMCN. O bună parte din dezvoltarea rezidențială din comunele adiacente orașului Cluj-Napoca s-a realizat fără o coordonare a investițiilor între municipalitate și comunele din zona metropolitană în ce privește mobilitatea, accesibilitatea, infrastructura socială și de mediu. Absența unui cadru administrativ de cooperare între autoritățile publice locale din ZMCN generează disfuncții în domeniul locativ, având un impact puternic asupra calității locuințelor și dezvoltării urbane durabile a zonei. Date despre locuințe Pentru o implementare adecvată a unei strategii pentru locuire, vor fi necesare date mai bune și mai sistematice despre locuințe. Nu există o bază de date oficială privind locuirea și nici indicatori de monitorizare (pentru calitatea sau cantitatea fondului de locuințe, veniturile pe gospodării, costul vieții, dimensiunea gospodăriilor, statutul proprietății etc.) care sunt necesari pentru a monitoriza piețele, a concepe și direcționa subvențiile, a prioritiza anumite segmente de populație cu referire la necesitățile lor în materie de locuire sau a elabora o a strategie pentru fondul locativ proprietate publică. Fără date suficiente privind fondul de locuințe (tipologii, rate de neocupare, dimensiunea locuinței etc.) și la nivel de gospodărie (venitul pe gospodărie, dimensiunea gospodăriei etc.), este imposibilă realizarea unor proiecții relevante sau luarea unor decizii privind politicile publice în sectorul locuințelor. 17 Asistență locativă și subvenții pentru locuințe oferite de Guvern Fondul locativ proprietate publică Asigurarea locuințelor din fondul public nu a constituit o prioritate decenii la rând. Numărul unităților locative publice înregistrează un declin începând cu 1990, în principal din cauza reglementărilor care au impus privatizarea fondului locativ public. La nivelul anului 2021, există 1.348 de unități locative proprietate publică în municipiul Cluj-Napoca. Dintre acestea, 616 sunt locuințe sociale, din care 475 în prezent în uz; 68 sunt locuințe pentru tineri, în scădere de la 282 în 2018 (214 unități au fost vândute în 2018-2021). În ciuda fondului locativ public limitat, autoritățile locale sunt autorizate legal să vândă chiriașilor din locuințele publice construite de ANL, împuținând astfel și mai mult fondul locativ public. Dezvoltarea, reabilitarea și buna administrarea a fondului locativ public nu este o activitate importantă în cadrul primăriei; alocarea bugetară și măsurile luate (în afară de managementul fondului existent) sunt limitate. Locuințele sociale Cererea de locuințe sociale depășește simțitor oferta, iar oferta curentă de locuințe sociale este lipsită de o administrare eficientă. În 2014, fondul locativ social din județul Cluj cuprindea 2.911 de unități, din care 1.554 situate în Cluj-Napoca. Contractele de închiriere de locuințe sociale sunt, de regulă, valabile 5 ani, în condițiile îndeplinirii criteriilor de eligibilitate de către beneficiar. Totuși, în practică, locatarii continuă să ocupe spațiul pentru perioade îndelungate de timp și, de multe ori, predarea locuinței are loc doar dacă ocupantul se stinge din viață sau este evacuat. În medie doar în jur de 12-15 unități locative sociale devin disponibile anual, o valoare extrem de mică în comparație cu cele 300-400 de solicitări eligibile primite anual. În ultimii 10 ani, doar 218 familii au beneficiat de locuințe sociale. Cererea reală de locuințe sociale este, după toate probabilitățile, mult mai mare: mulți pur și simplu nu doresc să solicite din cauza obstacolelor administrative incomode, iar alții sunt excluși de criteriile de eligibilitate, în special cele care exclud orice persoană care a ocupat vreodată ilegal clădiri sau terenuri publice. Locuințele sociale, în situație curentă, reprezintă un „generator de pierderi”: rezidenții plătesc o chirie foarte mică, iar costurile de întreținere trebuie să fie acoperite de autoritățile locale. Drept urmare, autoritățile locale nu dispun de capacitatea tehnică, administrativă sau financiară – iar în unele cazuri de stimulente – pentru a construi, întreține sau mări fondul locativ social propriu. De asemenea, faptul că doar cei mai săraci membri ai societății aleg să locuiască în aceste clădiri, blocurile de locuințe sociale sunt văzute, în sens mai general, drept „ghetouri” indezirabile. Alte programe, precum ajutorul pentru plata chiriei, depind într-o mare măsură de oferta de locuințe și de dorința unui proprietar privat de a încheia un contract cu un beneficiar de voucere. Ajutor pentru plata chiriei Administrația publică locală acordă ajutor pentru plata chiriei , ceea ce oferă persoanelor cu venituri mici posibilitatea de a-și alege locuința, însă numărul celor care beneficiază de acest beneficiu este micDin 2018 până în 2019, Primăria Cluj-Napoca a acordat 127 de voucere de închiriere persoanelor și familiilor expuse riscului de marginalizare sau excludere socială; în 2020, 55 de persoane și gospodării au beneficiat de acest beneficiu, în timp ce alte 15 persoane/familii așteaptă aprobarea în 2021. Deși voucerele sunt un instrument util de facilitare a accesului la locuințe pentru gospodăriile cu venituri scăzute, ele au succes doar dacă oferta locativă de pe piață este adecvată la nivelul de preț al ajutorului pentru plata chiriei. Nu este imediat evident dacă există un număr suficient de unități disponibile la nivelul respectiv de preț. De asemenea, într-un mediu în care acordurile verbale sunt preferate unor „contracte” de închiriere legale și în care specula și neocuparea ar putea fi preferate în locul închirierii unui imobil, gospodăriile eligibile ar putea găsi cu dificultate locuințe corespunzătoare. 18 Dezvoltatorii imobiliari și sectorul construcțiilor Infrastructura interurbană Asigurarea de către municipalitate a infrastructurii interurbane ar trebui să dirijeze dezvoltarea, însă în Cluj-Napoca o prevedere de acest gen încetinește construcția ansamblurilor de locuințe private. Asigurarea infrastructurii interurbane este responsabilitatea autorității publice locale. Totuși, uneori dezvoltatorii sunt nevoiți să construiască drumurile de acces și liniile necesare de infrastructură care deservesc șantierele de proiect. În plus, timpul și costurile suplimentare aferente indică adesea faptul că prețurile cresc sau pe undeva există compromisuri – de exemplu calitatea construcției sau infrastructura fizică din teren și facilitățile sociale, cum este cazul ansamblurilor de la periferia orașului Cluj-Napoca lipsite de branșamente de infrastructură și cazul Florești, unde multe ansambluri rezidențiale duc lipsă de facilități sociale necesare. Fonduri pentru construcții Creditele pentru construcții acordate de bănci nu sunt o practică obișnuită în ZMCN decât pentru câțiva dintre marii dezvoltatori. Nu au fost disponibile mai multe informații pe această temă. Pentru majoritatea dezvoltatorilor mai mici de locuințe, este o practică obișnuită să finanțeze proiectele cu tranșe de plăți din partea potențialilor cumpărători, ceea ce mută întregul risc financiar către cumpărător. Unii dezvoltatori autofinanțează proiecte, monetizând riscul financiar ridicat prin marje mai mari de profit (până la 30%), incluse în prețul de vânzare. Lipsa finanțării (în construcții) pentru dezvoltator și finanțarea cu împrumuturi de preluare pe termen lung sunt alți factori limitativi pentru dezvoltarea de locuințe de închiriat multifamiliale, care este o formă predominantă de proprietate în cazul locuințelor accesibile ca preț în majoritatea țărilor din OCDE, în special în Europa. Procesul de emitere a autorizațiilor Procesul de emitere a autorizațiilor este, conform surselor, foarte lent și birocratic. Procesul îndelungat de eliberare a autorizațiilor contribuie la costul locuințelor și agravează indirect inaccesibilitatea. Mai mulți dezvoltatori au raportat faptul că procesul de emitere a autorizațiilor este îndelungat și anevoios, dând vina pe lipsa comunicării eficiente de către autoritățile municipale. În domeniul imobiliar, timpul înseamnă bani, iar imprevizibilitatea autorizațiilor îngreunează planificarea sau chiar finanțarea proiectelor prin bănci. Accesul la terenuri dotate cu infrastructură Ritmul lent al dezvoltării infrastructurii interurbane și îndeplinirea relaxată a cerințelor în materie de infrastructură sunt factori motivatori cheie ai expansiunii urbane și ai dezvoltării în etape. Dezvoltatorii trebuie să aleagă între terenuri ieftine, fără dotări edilitare, de la periferie (unde vor construi infrastructura interurbană și vor trece costurile în sarcina cumpărătorilor) și terenuri scumpe, dotate edilitar și mai apropiate de centrul orașului. În ambele cazuri, costul ridicat al infrastructurii interurbane sau al terenului ar însemna fie o scădere a marjelor de profit, fie o majorare a prețului de vânzare. Cu toate acestea, pentru a dezvolta un proiect la o scară destul de relevantă, prima alegere – terenuri virane în suburbiile extreme – este, probabil, o opțiune mai simplă. Acest lucru atrage expansiunea urbană, cu durate mai lungi ale navetelor și o calitate inferioară a vieții în aceste suburbii. Terenuri Topografie Din cauza terenului deluros și a riscului de alunecări de teren (pe pantele abrupte) din județul Cluj, există suprafețe limitate de teren, adecvate unor construcții de locuințe la scară. De asemenea, construcția pe pante necesită mai multe soluții inginerești (de exemplu, ziduri de sprijin), acestea crescând costurile. 19 Prețuri Prețurile terenurilor variază în funcție de amplasament, disponibilitate, infrastructură și gradul de urbanizare. De exemplu, terenurile din Baciu costă aproximativ a 12-a parte, iar cele din Iris sau Florești aproximativ a 7-a parte din prețul celor din centrul orașului Cluj-Napoca. În zone cu interes ridicat pentru investiții, precum Mănăștur sau Borhanci, valorile rămân ridicate, în ciuda lipsei unei infrastructuri adecvate. Se așteaptă o creștere a acestor valori prin investițiile propuse de către Primărie, precum cea din cartierul Sopor. Figura 2.10 Prețul mediu de vânzare a terenurilor (EUR/mp) în Cluj-Napoca, comunele Baciu și Florești, în S2 2019 Sursă: Prelucrare proprie, potrivit datelor disponibile pe site-uri web imobiliare Amenajarea teritoriului În ansamblu, cadrul legislativ și capacitatea tehnică de a gestiona terenuri la nivel local sunt inadecvate. Situația este pusă pe seama mai multor probleme: în primul rând, administrația publică locală din Cluj-Napoca deține unele rezerve de stat, însă multe dintre terenurile proprietate publică din Cluj-Napoca sunt deținute de instituții prezente la nivel național și nu există un inventar al terenurilor deținute de stat sau al altor active publice. În al doilea rând, deși există legislație curentă privind vânzarea terenurilor publice, nu există proceduri juridice privind cumpărarea terenurilor pentru a fi adăugate în proprietatea publică. Și, întrucât autoritățile locale au foarte puține terenuri la dispoziție pentru utilizare în scopuri publice, se observă și o lipsă de inițiative proactive de dezvoltare urbană. În al treilea rând, impozitul pe teren este extrem de mic: impozitul pe un lot de teren în zona centrală a orașului Cluj-Napoca nu va depăși 2,07 RON/mp, iar în periferiile urbane nu va depăși 0,08 RON/mp. Absența unei penalități pentru menținerea unui loc vacant o perioadă îndelungată de timp a atras subutilizarea și specula pe marginea rezervelor de stat. În ultimul rând, nu există un cadastru funciar pentru Cluj-Napoca, comunele învecinate sau județul Cluj. 20 Finanțarea achiziției locuințelor (ipoteci) Introducerea ipotecilor Valoarea soldului creditelor pentru locuințe a crescut treptat în ultimii ani. În 2008, valoarea a fost puțin peste 5 miliarde de euro; până în 2019, valoarea a depășit triplul celei inițiale (17 miliarde de euro).3 Nu sunt disponibile, la nivel național sau județean, date privind cota de proprietari de locuințe cu credit ipotecar. În jur de o treime dintre toți cumpărătorii de locuințe din 2018 și-au finanțat achizițiile cu credite bancare, care au însumat 20% din valoarea tranzacțiilor. Două treimi dintre cumpărători au folosit finanțare din surse proprii, reprezentând 80% din valoarea tranzacțiilor. Acest lucru sugerează un preț mediu al locuințelor relativ mai mic pentru cumpărători care apelează la bănci pentru finanțarea creditelor. În contrast, 95% din valoarea tranzacțiilor imobiliare realizate de instituții/persoane juridice au fost finanțate de către bănci. Prețul mediu/mp pentru apartamente finanțate din surse proprii a fost de 1.330 EUR/mp, cu 1,4% sub prețul celor finanțate prin bănci (1.349 EUR/mp), putând fi un indiciu al practicii obișnuite de a declara prețuri de vânzare mai mici în cazul tranzacțiilor cu numerar. Termene ale creditelor Ratele dobânzii la creditele ipotecare în RON, percepute de către primele zece bănci de pe piața locală, sunt în intervalul 4,51% - 7,8%, plus costuri și comisioane suplimentare. Termenele creditelor pot varia de la 15 la 30 de ani. Ratele dobânzii sunt în mod obișnuit fixe pe durata creditului. Creditele sunt oferite atât în RON, cât și în valută, însă condițiile pentru cele din urmă sunt relativ mai stricte – raport datorii/venituri mai scăzut, raport LTV (valoarea creditului raportată la valoarea garanției) mai scăzut, rată mai mare a dobânzii și așa mai departe. Raportul datorii/venituri Rapoartele datorii/venituri (DTI) sunt fixate cu scopul de a minimiza povara datoriei simțită de debitori. În ianuarie 2019, un nou Regulament al BNR, nr. 6/2018, a modificat și completat Regulamentul nr. 17/2012 privind anumite condiții de acordare a creditului, care prevede faptul că raportul maxim datorii/venituri (DTI) va fi de 40% din venitul net, pentru credite în RON, și de 20% pentru cele în valută.4 3 https://www.statista.com/statistics/1187784/romania-value-of-outstanding-residential-loans/#statisticContainer 4 https://home.kpmg/ro/en/home/insights/2019/01/debt-to-income-ratio-loans-2019-restricted.html 21 Strategia locuirii Principii fundamentale Locuințele reprezintă o parte integrantă a oricărui cadru de dezvoltare urbană durabilă, fiind recomandată dirijarea sa după principiile fundamentale prezentate în Caseta 3.1. Caseta 3.1. Principiile Fundamentale ale Strategiei Locuirii Sustenabilitate economică, socială și de mediu: Utilizarea eficientă și echitabilă a resurselor de către generațiile prezente și cele viitoare. Subsidiaritate, guvernanță integrată și parteneriat extins: strategia poate asigura componenta decizională la nivelul inferior adecvat de guvernământ; abordarea problemelor caracteristice din domeniul locuirii rezultate din fragmentarea responsabilităților între diferite agenții/entități de pe paliere diferite ale administrației; și sprijinirea implicării tuturor părților interesate principale în domeniul locuirii, inclusiv a locuitorilor, a comunităților de afaceri și a ONG-urilor /sectoarelor non-profit. Echitate socială. Strategia poate urmări să crească gama opțiunilor locative pentru gospodăriilemai sărace și vulnerabile, alocând fonduri publice către gospodării vizate în funcție de profilul lor economic sau social, și nu în general, pentru toate gospodăriile, indiferent de posibilitățile acestora. Eficiență economică. Strategia poate evidenția dependența maximă de mecanismele de piață, intervenția publică fiind axată pe facilitarea, promovarea și reglementarea furnizării de către piață a unor locuințe accesibile ca preț, minimizând astfel implicarea administrației publice în furnizarea directă a locuințelor. Reziliență comunitară. Strategia poate presupune eforturi de creare a unor comunități reziliente ce reușesc cu succes să anticipeze, să reacționeze la și să se redreseze după șocuri imediate și dezastre naturale, precum cutremure și fenomene meteorologice extreme, dar și presiuni pe termen îndelungat, precum sărăcia și schimbările demografice. Sursă: Adaptat după Strategia Națională pentru Locuințe Durabile, Document de Lucru pentru Comitetul Național de Coordonare, Ministerul Mediului, Lituania, Banca Mondială, 2002. Sectorul locuirii: un spațiu complex și dinamic Provocarea de a asigura calitate, siguranță și accesibilitate din punct de vedere financiar în materie de locuințe este nu doar descurajantă, ci și omniprezentă. Această provocare nu este rezervată doar statelor sărace, unde aproximativ un miliard de oameni locuiesc în așezări informale cu infrastructură inadecvată și condiții periculoase; ea este răspândită și în rândul acelor centre economice prospere din economii avansate, unde chiar și o bună parte dintre persoanele care nu sunt sărace – inclusiv gospodării cu venituri mijlocii – găsesc cu greu locuințe decente. Sectorul locuințelor formale nu a reușit să producă locuințe noi la scară, în ritmul sau la prețurile necesare pentru a face față cererii constant ridicate. În urma acestei necorelări între cerere și ofertă, alegerea unei locuințe este sever limitată atât pentru familiile cu venituri mici, cât și cele cu venituri medii, o mare parte din populație fiind nevoită să opteze pentru soluții de locuire mai puțin ideale. Aceste provocări globale derivă din faptul că sectorul locuințelor este un „spațiu” complex și dinamic, cuprinzând nu doar aspectul fizic al adăpostului și furnizării serviciilor, ci și multitudinea condițiilor economice, sociale și culturale în continuă schimbare și evoluție. Sectorul locuirii se suprapune, astfel, cu multe alte sectoare și preocupări, inclusiv cu cel funciar, de servicii, sectorul imobiliar, aspectele financiare, de mediu și de management al riscului la dezastre. 22 Întrucât administrația publică locală din Cluj-Napoca se angajează să realizeze o Strategie privind locuirea, este important de înțeles cele de mai jos cu referire la sectorul locativ: - Segmentarea pieței în funcție de venit și categorii demografice și tipuri de proprietate - Rolurile administrației publice și ale sectorului privat în asigurarea locuințelor Necesitatea segmentării pieței Factorii de decizie din cele mai multe economii în curs de dezvoltare/emergente se confruntă cu o piață a locuințelor bifurcată: o piață a locuințelor formale, care deservește în principal categoriile cu venituri superioare, și o piață a locuințelor informale, în care imobilele sunt fie ilegale, fie inadecvate, construite treptat și/sau situate în zone marginalizate sau periculoase pentru mediul înconjurător. Din nefericire, politicile publice în materie de locuire – unde sunt prevăzute – sunt deseori ad-hoc sau cu sferă foarte îngustă de acțiune. Soluțiile obișnuite includ asigurarea, coordonată de stat și extrem de politizată, a locuințelor pentru grupuri cu venituri inferioare. Aceste proiecte sunt, adesea, concepute deficitar sau non-scalabile, sau produc un efect de distorsionare a pieței imobiliare. În multe țări, s-a observat o trecere treptată de la abordarea tradițională a modernizării cartierelor sărace și alocării de terenuri cu minime dotări edilitare către finanțarea locuințelor – inclusiv prin credit ipotecar. Deși dezvoltarea pieței ipotecare este foarte importantă în dezvoltarea sectorului financiar, procesul se realizează uneori în contexte unde macromediul ar putea fi inadecvat creditelor pentru locuințe pe termen lung sau unde marea majoritate a populației nu își poate permite niciun fel de credit sau finanțare din numeroase alte motive. Cel puțin o parte a problemei este faptul că, în loc de a se urmări principiul„locuințe pentru toți”, politicile de locuire sunt frecvent implementare cu sensul limitat de promovare a „locuinței de cumpărat pentru toți” – pentru tineri și vârstnici, pentru bogați și săraci, pentru persoane cu nevoi speciale și așa mai departe. De multe ori se neglijează complet faptul că deținerea unei locuințe ar putea să nu fie o soluție universală pentru gospodării care caută o combinație de tipuri de proprietate, niveluri de preț și configurări locative. Pentru a determina diversele necesități ale diferitelor gospodării, politicile de locuire pot începe prin segmentarea pieței în funcție de utilizatorii finali și cerere – ce tip de locuință, pentru cine, unde, cu ce costuri? – continuând apoi cu identificarea soluțiilor adecvate fiecărui segment. De exemplu, cele mai sărace gospodării ar putea avea nevoie de asistență publică, alte gospodării cu venituri mici ar putea necesita o combinație de investiții „fizice” publice și private, în timp ce gospodăriile cu venituri medii ar putea necesita asistență „indirectă” de tip ipotecă accesibilă și scutiri de impozite. În același timp, este important să ținem cont de ciclul de viață a gospodăriei, vârsta având un rol important în stabilirea necesarului de locuințe (a se vedea Caseta 3.2). De exemplu, dacă pot alege, tinerii în general și tinerii adulți înclină mai mult spre închiriere, familiile tinere vor prefera o primă locuință mai mică, adulții maturi cu copii în creștere vor dori probabil o locuință extinsă, iar vârstnicii sau adulții cu copii care au părăsit căminul părintesc vor dori să își micșoreze spațiul locuit. Aceste necesități pot fi previzibile în anumite contexte culturale, inclusiv în majoritatea țărilor industrializate, țări unde tendințele demografice oferă indicii foarte solide despre nevoia de locuințe. 23 Caseta 3.2. Modelul ciclului de viață pentru locuințe Gospodăriile sunt nevoite să își ajusteze constant consumul casnic, mutându-se în locuințe care le satisfac necesitățile și generează, în acest fel, cerere de locuințe. O Strategie de Națională a Locuirii de succes poate fi pusă în relație cu un model de opțiuni locative bazate pe nevoile gospodăriilor alcătuite din persoane tinere, mature sau vârstnice. În fiecare etapă, gospodăriile au necesitățidistincte privind locuirea. Gospodăriile cu persoane tinere sunt compuse din tineri adulți care își părăsesc familiile pentru a locui în altă parte. Întrucât persoanele tinere, de regulă, nu dispun de capital (propriu) sau venituri ridicate, se vor orienta, în mod firesc, către locuințe relativ ieftine și mici de închiriat, deseori împărțite cu colegi de apartament. Oamenii cu vârste între 20 și 30 de ani alcătuiesc gospodării care necesită spațiu relativ redus. Mulți locuiesc în apartamente închiriate,„instituționalizate” din clădiri de închiriat care oferă servicii adecvate populațiilor dense de chiriași. Odată cu creșterea acestei grupe de vârstă va crește, în general, și cererea pentru acest tip de locuință. Gospodăriile cu persoane mature sunt alcătuite când tinerii adulți decid să aibă copii, ceea ce se întâmplă de obicei între vârsta de 25 și cea de 40 de ani. În cazul lor, există deja un anumit capital economisit. Având un capital propriu disponibil și un venit mai ridicat, aceștia pot intra pe piața cumpărătorilor de locuințe, care îi interesează din două motive: (a) obținerea unui spațiu mai vast pentru o gospodărie mai mare (3+ persoane); și (b) investiția într-un activ locativ cu perspective de rentabilitate economică ridicată. Aceste tinere familii își pot permite doar locuințe mai mici și mai puțin scumpe, care se pot situa mai departe de zonele centrale ale orașului în care au locuit, probabil, cu chirie. O creștere a populației din acest interval de vârstă va semnala o cerere tot mai mare pentru cumpărarea de locuințe relativ mai mici și mai ieftine, pentru familii cu puțini membri. Ulterior, gospodăriile cu persoane mature „schimbă cu un produs superior,” de regulă în intervalul de vârstă 40 – 60 de ani. Acești oameni se află la apogeul carierei lor profesionale și au venituri relativ ridicate, ceea ce le permite să facă economii nete. Ar putea avea mai mulți copii, care cresc și au nevoie de camere separate. Dorința lor de spațiu, confort și locație de prestigiu este mai mare, iar locuința le-a asigurat un capital propriu considerabil. De aceea, ei doresc să își vândă prima locuință pentru a cumpăra o locuință mai mare și mai scumpă. O creștere a populației din acest interval de vârstă va semnala o cerere tot mai mare pentru locuințe mai mari și mai scumpe. Gospodăriile cu persoane vârstnice sunt cele în care copiii au părăsit locuința părintească. Aceste gospodării, ale căror membri sunt, de obicei, trecuți de 55 de ani, nu au nevoie de atât de mult spațiu și înregistrează, în același timp, o scădere a veniturilor ca urmare a pensionării. Este de multe ori un bun prilej pentru a reduce cheltuielile legate de locuire. Aceste persoane preferă adesea să locuiască în apartamente mai mici din zone centrale (de obicei închiriate), care le asigură accesul la servicii esențiale. O creștere a populației din acest interval de vârstă va semnala necesitatea unor locuințe de acestgen. Ciclul de viață al locuințelor declanșează necesități locative previzibile și în continuă schimbare reflectate pe piața locuințelor. Prin urmare, tabloul tendințelor demografice pe termen mai lung oferă indicii foarte clare privind necesitățile viitoare privind locuirea. Aceste tendințe pot fi importante în elaborarea politicilor și planificarea măsurilor luate drept reacție la dinamica necesităților populației în sectorul locuirii. Acestea fiind zise, tendințele demografice de mai sus ar trebui analizate și în raport cu tendințele sociale și economice care ar putea limita sau amplifica tendințele gospodăriilor de a urmări și capacitatea lor de a îndeplini obiectivele de referință enumerate mai sus. Sursă: Strategia Națională pentru Locuințe Durabile, Document de Lucru pentru Comitetul Național de Coordonare, Ministerul Mediului, Lituania, Banca Mondială, 2002. Rolurile administrației publice și ale sectorului privat O Strategie pentru locuire poate promova o abordare de facilitare din partea administrației publice locale care face trecerea de la asigurarea directă a locuințelor sau programe de intervenții precum eliminarea cartierelor 24 sărace către rolul său de inițiator de politici ce permite sectorului privat să furnizeze locuințe. Concret, administrația publică poate urmări să asigure mediul de dezvoltare pentru sectorul locuirii în ansamblu și să combată disfuncționalități ale pieței și mai puțin să participe la construcția sau demolarea locuințelor propriu- zise. Figura 3.1 ilustrează rolul sectorului public și cel al sectorului privat în asigurarea locuințelor, rol prin care: - Sectorul public deține un rol cheie în direcționarea asistenței locative către grupurile cele mai sărace și mai vulnerabile – de exemplu, prin modernizarea așezărilor informale, viramente în numerar și/sau asistență tehnică pentru a construi sau îmbunătăți locuințe, și așa mai departe. - Sectorul public intervine în mod activ în domenii specifice sau în sectoare afectate de disfuncționalități ale pieței sau consecințe negative – de exemplu, risc de dezastre, eficiență energetică – contexte în care sectorul privat nu este motivat sau stimulat să participe în condițiile actuale. - Sectorul public creează stimulente pentru schimbarea conduitei și valorificarea investițiilor private în vederea identificării unor soluții locative adecvate – incluzând, fără limitare la, locuințe accesibile – prin soluții „asistate” de piață – de exemplu, parteneriate publice-private (PPP), acorduri de dezvoltare, stimulente fiscale etc. - Sectorul privat are capacitiatea de a satisface necesitățile de locuire ale grupurilor cu venituri medii și superioare sub forma unor intervenții menite să gestioneze limitările în materie de ofertă ale lanțului valoric locativ – după cum s-a discutat mai sus. Figura 3.1 Piața locuințelor funcționale: roluri ale părților interesate din sectorul public și cel privat 1 PPP – parteneriat public-privat 2 Coop (cooperatives) – societăți cooperative 3 DA (Dearness Allowance) – Indemnizație zilnică/diurnă 4 HF (Housing First) – Program S.U.A. de alocare locuințe pentru persoane afectate de abuz de substanțe 5 MFB - ? De asemenea, - Sectorul public deține un rol cheie în urbanism și amenajarea teritoriului, zonare și emiterea autorizațiilor de construire, fiind necesară luarea în calcul a pericolelor în toate aceste domenii pentru a se evita crearea unor 25 riscuri noi. Acest lucru presupune elaborarea și actualizarea hărților de risc/hazard (de exemplu, hărți de zonare risc seismic, ale riscului de alunecări de teren și ale zonelor cu risc de inundații), integrarea lor în codurile și reglementările pentru clădiri și crearea unor mecanisme instituționale de limitare a dezvoltării în zone predispuse la pericole.5 - Sectorul public este responsabil cu dezvoltarea, promulgarea, actualizarea, conformitatea și aplicarea regulamentelor și standardelor din codurile pentru clădiri, ceea ce asigură faptul că orice ansamblu rezidențial realizat de sectorul privat și orice modificări majore respectă standardele minime. - Sectorul public poate ajuta la reducerea emisiilor CO2 și gestionarea schimbărilor climatice stimulând cererea de construcții și de tehnologii/produse ecologice, asigurând servicii de suport pentru produse și crescând gradul de sensibilizare a populației. Strategia: Obiectiv și Priorități Strategice Obiectivul global al Strategiei pentru locuire a Municipiului Cluj-Napoca este de a asigura: Un sector corect funcțional al locuințelor cu un fond locativ variat, adecvat în raport cu necesitățile, accesibil și întreținut corespunzător și care contribuie la buna calitate a vieții tuturor rezidenților. Strategia pentru locuirea Municipiului Cluj-Napoca este organizată pe trei Priorități Strategice: Prioritatea Strategică 1: un mediu „de facilitare” Prioritatea Strategică (PS) 1 urmărește să creeze un mediu de facilitare care reglmentează activitatea sectorului privat și creează oportunități și stimulente pentru extinderea și optimizarea ofertei locative și a accesibilității locuințelor. Dacă sectorul privat nu îndeplinește obiective, va fi necesară intervenția administrației centrale pentru a completa golurile. Această PS urmărește să scadă costurile locuințelor și să extindă accesul la locuințe reducând costurile resurselor alocate pentru locuințe, precum terenuri, infrastructură, materiale de construcții și norme în materie de dezvoltare și construcții, încercând în paralel să extindă și accesul la finanțare. Prioritatea Strategică 2: asistență pentru gospodăriile cu venituri mici Prioritatea Strategică 2 vizează asistența publică acordată celor mai nevoiași, a căror situație este definită de venituri sau vulnerabilitate. Prioritatea are la bază principiul conform căruia investițiile ar trebui direcționate mai întâi către cele mai sărace gospodării din percentila 20 în ceea ce privește venitul, și ulterior gospodăriilor din percentila 20 până la percentila 50 în ceea ce privește venitul. Acest lucru include 5Agenția de Stat pentru Controlul Securității în Construcții din cadrul Ministerului pentru Situații de Urgență (MOES) are sarcina de întocmi politici la nivel național privind siguranța în toate etapele proiectelor de construcții de pe teritoriul țării. Agenția respectă și se află în conformitate cu Constituția, acordurile internaționale, precum și decrete și ordine emise de Președinte, Cabinetul de Miniștri și MOES. Personalul Agenției și al departamentelor sale este numit în funcție de către MOES. Directorul Agenției, și acesta numit în funcție de către MOES, supraveghează activitățile Agenției. Direcțiile și sarcinile Agenției sunt stabilite de către Președinte. Sursă: http://www.unece.org/hlm/publications_recent3.html, 2010. Sunt aici incluse, de exemplu: - Politica de stat și mecanismele de reglementare privind protecția teritoriului, a amplasamentelor și a clădirilor împotriva dezastrelor naturale și asigurarea siguranței în construcții; - Dezvoltarea unor programe ce conțin măsuri menite să îmbunătățească stabilitatea la seism a clădirilor ; - Organizarea inspecțiilor de stat la nivelul șantierelor de construcții și emiterea deciziilor; - Întocmirea planurilor, proiectelor și normelor de zonare pentru orașe și centre regionale; și - Supravegherea altor organisme de stat și autorități locale pentru a se asigura faptul că acestea respectă normele și cerințele privind siguranța în planificarea urbană și amenajarea teritoriului. 26 alegerea unei politici clare care se axează și pe alocarea unor eventuale subvenții financiare pentru locuințe segmentelor inferioare ale pieței. Prioritatea Strategică 3: planificare și guvernanță îmbunătățite Prioritatea Strategică 3 vizează îmbunătățirea planificării și a guvernanței în sectorul locuințelor la nivel local. Există numeroase măsuri pe care autoritățile locale le pot lua pentru a facilita accesul și pentru a reduce costul locuințelor prin intermediul politicilor introduse, bugetelor întocmite și colectării datelor. În ce privește numeroasele aspecte în afara controlului autorităților locale, promovarea poate fi un instrument important de introducere a unor reforme extinse la nivel național. Tabelul 3.1 oferă o schiță a Strategiei – Prioritățile Strategice, Obiectivele și Măsurile – utilă pentru discuția detaliată ulterioară. 27 Tabelul 3.1 Strategia pentru locuire pentru Cluj-Napoca Prioritate Obiectiv Măsură strategică Sprijin pentru Eficientizarea procesului de emitere a autorizațiilor UN MEDIU DE FACILITARE dezvoltarea de Facilitarea terenurilor dotate cu infrastructură în scopul dezvoltării locuințe accesibile Mobilizarea sectorului privat în direcția realizării de locuințe accesibile Impunerea unor penalități pentru activități speculative Consolidarea pieței Renunțarea la impozitul pe venitul din chirii în cazul micilor proprietari locuințelor private Sprijin pentru proprietari în construcția locuințelor de închiriat de închiriat Reforme la nivelul politicilor de închirieri favorabile chiriașilor Introducerea unor mecanisme de soluționare a litigiilor asociate închirierilor Îmbunătățirea Asigurarea viabilității financiare a locuințelor sociale ASISTENȚĂ PENTRU GOSPODĂRIILE CU fondului existent de „Externalizarea” administrării de zi cu zi a locuințelor din domeniul public locuințe sociale Simplificarea și clarificarea categoriilor de locuințe publice/sociale Prioritizarea izolării termice a locuințelor sociale VENITURI MICI Extinderea Conversia activelor publice insuficient utilizate în locuințe sociale inventarului de Mobilizarea programului guvernamental privind Construcția Locuințelor Sociale locuințe sociale Utilizarea PPP-urilor pentru construcția fondului locativ social nou „Deblocarea” fondului locativ privat utilizat insuficient/neocupat Luarea în considerare a diverselor modele de locuințe sociale/publice Sprijin pentru Implementarea întreținerii clădirilor multifamiliale întreținerea Acordarea asistenței tehnice către AP-uri fondului de locuințe existent Acordarea de sprijin financiar AP-urilor/proprietarilor de locuințe Consolidarea Dezvoltarea unei baze de date privind fondul de locuințe capacității tehnice a Înființarea unui departament dedicat domeniului locuirii PLANIFICARE ȘI GUVERNANȚĂ administrației publice locale Elaborarea unei Strategii de Administrare a Activelor Publice ÎMBUNĂTĂȚITE Planificarea infrastructurii interurbane pentru reglementarea dezvoltării urbane Îmbunătățirea eficienței energetice a fondului de locuințe Promovarea Politica națională a locuirii reformelor la nivel Buget național pentru locuințe național Amenajarea teritoriului (pentru construcția de locuințe) Vânzarea locuințelor proprietate publică Societăți cooperative de locuințe 28 PRIORITATEA STRATEGICĂ 1: UN MEDIU DE FACILITARE Obiectiv: Sprijin pentru dezvoltarea de locuințe accesibile Măsură: Eficientizarea procesului de emitere a autorizațiilor Elaborarea unui sistem modern, eficace și eficient de evaluare a planificării și dezvoltării este esențială pentru eficientizarea procesului de emitere a autorizațiilor. Un sistem îmbunătățit ar fi unul mai rapid, superior, convergent, mai previzibil, orientat pe client și transparent, care menține standarde comunitare de înaltă calitate și protejează interesul public. Se recomandă administrației publice din Cluj-Napoca să dezvolte un sistem unic, cuprinzător și automat de informare și trasabilitate privind autorizațiile de construire, ce permite accesul public facil la informații, proceduri și procese. Caseta 3.3. Autorizații de construire: bune practici Potrivit raportului Doing Business publicat de Banca Mondială, autoritățile au implementat, de-a lungul anilor, o serie de bune practici în gestionarea autorizațiilor de construire. Unele dintre exemplele cel mai frecvent întâlnite includ stabilirea unor reguli clare și coerente și creșterea gradului de transparență și accesibilitate al unor astfel de reguli și reglementări. De asemenea, și reformele asigură existența și implementarea controlului calității și a mecanismelor de siguranță în construcții, cu diferențierea proiectelor de construcții pe riscuri și categorii. O altă bună practică frecventă este folosirea ghișeelor unice pentru a crește gradul de coordonare și eficiența în obținerea autorizațiilor de construire. Introducerea și aplicarea unor reguli clare și coerente. Reglementările eficiente în materie de construcții pornesc de la stabilirea unui ansamblu coerent de norme care definește cerințele adresate constructorilor. Precizarea unei liste clare de documente și aprobări prealabile necesare înainte de a trimite o solicitare de autorizație de construire și punerea la dispoziția solicitanților a informațiilor despre taxele aferente și cum sunt acestea calculate reprezintă primii pași în obținerea clarității, consecvenței și transparenței. Stabilirea unor reguli clare necesită și aplicarea corespunzătoare a acestora. În acest sens, este nevoie de un sistem eficient de inspecție și de elaborarea unor norme în construcții adaptate modificărilor economice, tehnologice și de altă natură. Acest lucru impune actualizarea periodică a normativelor pentru construcții. Noua Zeelandă a ales o abordare eficace în care normativele pentru construcții axate pe performanțe stabilesc standardele tehnice și obiectivele, însă fără a reglementa modul în care acestea pot fi atinse, introducând inovația și flexibilitatea în tehnicile de construcție. Creșterea transparenței și facilitarea accesului la norme. Asigurarea accesului liber la norme relevante poate constitui un instrument puternic de consolidare a responsabilizării atât în sectorul privat, cât și în cel public, în timp ce corupția și practicile abuzive predomină mediile obscure de afaceri. Potrivit unui studiu de caz publicat în Doing Business 2013, autoritățile cu un acces extins la informații de reglementare tind să obțină procese de reglementare mai eficiente și costuri mai mici în ceea ce privește conformitatea reglementării. În era curentă a digitalizării, este chiar mai importantă, și mult mai ușoară, diseminarea informațiilor rapid și la scară mare. Regatul Unit, de exemplu, pune la dispoziție un portal online unde întreaga legislație, dar și bunele practici, pot fi accesate cu ușurință, pe lângă orientările privind modul în care se poate obține aprobarea unui proiect de construcții. Pentru a transmite modificări ale normelor și pentru a informa profesioniștii în legătură cu standardele și legile noi, este importantă și actualizarea documentelor publicate într-o manieră sistematică și în timp util. Asigurarea implementării controlului calității și a mecanismelor de siguranță în construcții. Controlul calității este o componentă vitală a sistemului de emitere a autorizațiilor de construire. Indicele controlului calității în construcții măsoară atât controlul calității, cât și mecanismele de siguranță evaluând controlul calității anterior, pe parcursul și ulterior lucrărilor de construcții. În plus, indicele evaluează condițiile de asumare a răspunderii și de asigurare și certificările profesionale. Într-adevăr, pe 29 lângă un cadru eficient de reglementare, un sistem eficace de inspecție și supervizare este esențial în garantarea siguranței publice. În lipsa unui sistem de inspecție funcțional, nu va exista niciun mecanism care asigură conformitatea clădirilor cu standarde reale în materie de siguranță, sporind astfel șansele unor defecte structurale. Evaluarea proiectelor pe categorii de risc. Nu toate proiectele de clădiri sunt expuse la aceleași riscuri sociale, culturale, economice sau de mediu. Construcția unui spital sau a unui zgârie-nori nu se compară cu cea a unui depozit comercial cu două etaje. De aceea, este important să implementăm procese riguroase, însă diferențiate, de autorizare pentru construire pentru a trata clădirile în funcție de amplasamentul și nivelul lor de risc. La nivel mondial, principalele criterii folosite pentru a clasifica un proiect de construcții în funcție de riscul său potențial sunt utilizarea, amplasarea și anvergura sa. În prezent, mai multe autorități, evaluate de Doing Business, aplică o abordare bazată pe diferențierea riscurilor, în timp ce 22 au implementat inspecții bazate pe evaluarea riscului. Apelul la evaluări ale riscurilor a optimizat sistemul de inspecție, eliminând opt proceduri și 49 de zile din procesul de emitere a autorizațiilor de construire, conform măsurătorilor Doing Business, din 2008 până în prezent.3 Folosirea ghișeelor unice pentru a crește gradul de coordonare și eficiența. Autorizațiile pentru construcții tind să necesite supraveghere tehnică din partea mai multor agenții. Un mod eficient de simplificare a acestui proces este crearea ghișeelor unice. În prezent, 28 de țări din întreaga lume au un ghișeu unic destinat autorizațiilor de construire. Totuși, succesul ghișeelor unice depinde de coordonarea eficientă între toate agențiile implicate și de multe ori necesită o legislație generală care asigură partajarea informațiilor și stabilește mecanisme de supraveghere. În Tanzania, coordonarea îmbunătățită între agenții a sporit eficiența ghișeului său unic, reducând cu 52 de zile timpul necesar pentru a parcurge procedurile de emitere a autorizațiilor de construire. Ghișeele unice scad timpii de procesare și cresc eficiența, permițând agențiilor să proceseze un număr mai mare de solicitări de autorizații și să crească gradul de satisfacție al clienților. Mai recent, unele state au introdus ghișee unice online, care oferă un serviciu și mai rapid, mai simplu și mai convenabil solicitanților de autorizații. Singapore, de exemplu, a introdus Sistemul CORENET (Rețeaua Imobiliară și de Construcții) de depunere electronică a solicitărilor în 2013. Sistemul a eficientizat procesul de solicitare a diverselor aprobări de la diferite autorități. Obținerea aprobărilor pentru planuri de construcții și de siguranță antiincendiu, precum și a autorizațiilor de începere a lucrărilor, a avizelor de mediu, a aprobărilor pentru parcări și a notificărilor privind sănătatea și securitatea în muncă se poate realiza prin CORENET. Sursă: https://www.doingbusiness.org/en/data/exploretopics/dealing-with-construction-permits/good- practices#ensuring Măsură: Facilitarea terenurilor dotate cu infrastructură în scopul dezvoltării Tendința obișnuită în cazul dezvoltatorilor privați este de a căuta terenuri ușor de achiziționat și de amenajat (de regulă, suprafețe agricole vaste de la periferia orașelor). Acest lucru îi scutește de efortul de a achiziționa mai multe suprafețe mici de teren, dar și de incertitudinile și întârzierile cauzate de evidențele funciare uneori neclare. Dezvoltarea periferică încurajează expansiunea urbană, crește costul utilităților și aglomerează drumuri ce nu au fost proiectate în acest scop. În contrast, terenurile virane din perimetrul orașelor folosesc infrastructura existentă și cresc gradul de confort al rezidenților. Autoritățile locale din ZMCN sunt nevoite să își actualizeze Planurile Urbanistice Generale (PUG), să pregătească amplasamentele în vederea dezvoltării realizând toate achizițiile necesare și să le ofere spre vânzare în condiții competitive. Prin rezervarea terenurilor și asigurarea infrastructurii, autoritățile locale vor elimina o bună parte din riscul de dezvoltare. Drept urmare, investițiile sectorului privat pe acele terenuri vor deveni mai competitive, cu costuri mai scăzute. Locuințele construite pe terenurile în cauză pot fi de cumpărat sau de închiriat. 30 Măsură: Mobilizarea sectorului privat în direcția construirii de locuințe accesibile Autoritățile locale au capacitatea de a mobiliza sectorul privat prin intermediul unor PPP-uri pentru asigurarea de locuințe „accesibile” și chiar a locuințelor sociale proprietate publică (de închiriat). Prin astfel de acorduri, dezvoltatorii privați ar putea fi nevoiți să includă un procent specificat de unități, din numărul total, ca locuințe sociale pentru familii cu venituri mici, drept condiție a dezvoltării imobiliare. - Acorduri de Construcție - Exploatare - Transfer. Se pot încheia cu dezvoltatori privați parteneriate privind dezvoltarea unor locuințe sociale noi în baza unor acorduri de Construcție - Exploatare - Transfer (BOT). În baza unui astfel de acord, autoritățile locale asigură terenul și infrastructura, în timp ce sectorul privat dezvoltă locuințele efective, colectează chiriile și întrețin imobilele pe o perioadă fixă de timp (în mod obișnuit 30 de ani), după care deținerea proprietății este transferată autorității locale. Chiriile sunt stabilite la niveluri suficiente pentru a oferi o rentabilitate modestă a investiției și fac obiectul procedurilor de revizuire conform prevederilor din acordul BOT. Din nefericire, Programul de construcție de locuințe cu chirie, realizate prin atragerea capitalului privat, având la bază HG nr. 352/2012, impune condiții stricte sectorului privat, în esență plasându-l într-o relație de subordonare față de sectorul public în loc de cea de parteneriat; de aceea, partenerul privat ar putea prelua o proporție mai mare de risc comparativ cu alte țări, intrând în paralel și sub incidența unor prevederi strict reglementate pe tema distribuției veniturilor. Se poate explica astfel lipsa interesului sectorului privat față de aceste mecanisme PPP, care ar deveni mai dezirabile dacă ar fi implementate conform termenilor descriși în ultimul paragraf. - Acorduri de Dezvoltare. Un Acord de Dezvoltare (AD) este un contract între un dezvoltator privat și Autoritățile Locale, având la bază conceptul de quid pro quo. Ca o condiție pentru acordarea către un dezvoltator a autorizației de construire a unui anumit număr și tip de unități locative, Autoritățile Locale impun fixarea unui preț inferior pentru un procent din acele unități. După cum s-a precizat mai sus, AD-uri pot fi încheiate pentru a obliga dezvoltatorii sectorului privat să furnizeze locuințe sociale; în alte situații, acordurile pot impune doar fixarea unor prețuri mai mici, de exemplu, 50.000 EUR, pentru un anumit procent din unități – de exemplu, 20%. AD-urile se folosesc pe scară largă în multe colțuri ale lumii și nu descurajează investiții realizate de sectorul privat. În România, implementarea AD-urilor ar putea necesita amendamente legislative, în special, însă fără limitare la Legea 114 și Legea 50 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții. Măsură: Impunerea unor penalități pentru activități speculative Administrația publică locală din Cluj-Napoca ar putea lua în calcul introducerea unui impozit ridicat pe proprietate în cazul terenurilor și proprietăților neocupate. Aceste ar putea contribui la stoparea unora dintre activitățile speculative care țin blocate secțiuni întregi din fondul de locuințe și terenuri cu potențial de dezvoltare. Lipsa interesului față de introducerea în circuitul imobiliar civil și economic a unor terenuri neutilizate sau a unor clădiri deteriorate/vacante determină investitorii să opteze pentru terenuri ieftine neechipate sau slab echipate edilitar (infrastructură lipsă) și situate la periferia orașului sau în comunele învecinate. În 1929, pentru a se valorifica eficient terenurile disponibile (situate în zone urbane centrale, dotate edilitar), a fost adoptată în România Legea privind organizarea administrației comunale din București (art. 44 – capitolul Sistematizarea municipiului București), care prevede că terenurile vacante situate în zona I (stabilită prin normativele în construcții ale orașului București) pot face obiectul unui impozit maxim egal cu valoarea taxelor pe proprietate bune de plată dacă terenul ar fi de tip intravilan în conformitate cu normativele în construcții ale orașului. Aceste taxe ar fi majorate cu 50% pe fiecare perioadă de 5 ani până când proprietarul 31 construiește pe acel teren. Deși măsura a fost abrogată în 1948 în România, aceasta rămâne un instrument utilizat în politici urbane din Italia, Franța și Germania pentru a stimula utilizarea terenurilor intravilane. Obiectiv: Consolidarea pieței locuințelor private de închiriat O piață sănătoasă a închirierilor este importantă din mai multe motive: (i) oferă o alternativă locativă decentă pentru gospodării ce nu dețin venituri suficiente pentru cumpăra o locuință sau a depune un avans sau pentru cele cu venituri neoficiale și neeligibile pentru credite ipotecare; (ii) permite o mai mare mobilitate a forței de muncă; și (iii) permite dezvoltări mai compacte. Lipsa locuințelor de închiriat și un anumit deficit de locuințe oficiale de închiriat în ZMCN – și în România – inhibă semnificativ mobilitatea forței de muncă, îngreunează situația celor proaspăt căsătoriți și crește chiriile fondului locativ de închiriat limitat disponibil. Creșterea ofertei de locuințe de închiriat va contribui la creșterea gradului de accesibilitate, în special pentru tinerele familii și grupurile cu venituri mici, și la conturarea închirierii ca alternativă viabilă la cumpărarea unei locuințe. Măsură: Renunțarea la impozitul pe venitul din chirii în cazul micilor proprietari Mai multe tipuri de stimulente fiscale pot fi luate în considerare pentru a impulsiona piața închirierilor, de exemplu: - Costurile cu chiria ar putea deveni deductibile fiscal. Aceasta ar putea fi o politică generală, însă are șansa de a deveni mai eficientă dacă este destinată anumitor grupuri de populație (de exemplu, tineri, studenți, grupuri specifice de profesioniști, familii tinere etc.), pentru care spațiile de locuit cu chirie ar fi, probabil, cele mai potrivite. - Veniturile din chirii ce revin proprietarilor privați care își închiriază locuințele proprii (până la un număr limită, de exemplu 5) ar putea fi scutite de impozit. Efectul acestor măsuri va fi extragerea multor închirieri din economia gri și va oferi mai ușor chiriașilor un temei pentru a insista asupra unor contracte oficiale de închiriere, protejându-și astfel interesele. Un alt efect va fi și creșterea concurenței și scăderea aferentă a chiriilor. Rămâne în continuare de determinat dacă aceste măsuri se pot lua la nivel local sau național. Măsură: Sprijin pentru proprietari în construcția locuințelor de închiriat Această măsură propune o reformă juridică și sprijin financiar (granturi) acordat proprietarilor în efortul lor de a furniza în mod constant locuințe de închiriat destinate gospodăriilor cu venituri mai mici. Oficializarea Unităților Locative Secundare (ADU) și a micilor extensii de locuințe promite să crească gradul de accesibilitate facilitând în paralel, și treptat, fenomenul „densității blânde”6 în cartiere cu dezvoltare lentă și densitate mică a familiilor, fără a distruge caracterul acestora sau capacitatea lor de găzduire definită de infrastructură. Unitățile ADU pot asigura un beneficiu reciproc: o modalitate ieftină și flexibilă prin care mai multe persoane pot locui în cartiere la mare căutare, iar micii proprietari pot obține venituri suplimentare. Pentru a îi proteja pe proprietari și chiriași, unitățile ADU existente vor avea nevoie de modernizări – la care se adaugă construirea unor unități ADU noi – în baza standardelor în vigoare pentru clădiri și a parametrilor esențiali de sănătate și siguranță. Procesul de emitere a autorizațiilor ar trebui să fie facil și simplificat pentru potențiali proprietari neprofesioniști. Odată intrați pe piața oficială, noii proprietari ar putea alege să își facă unitățile eligibile pentru schema curentă pe bază de ajutor pentru plata chiriilor. Caseta 3.8 Unități Locative Secundare: cazul orașului Vancouver 6 https://www.strongtowns.org/journal/2019/1/23/legalizing-more-homes-it-matters-how-you-do-it 32 Casele în curtea din spate, apartamentele pentru rude vârstnice, apartamente în garaj, apartamente pentru socri – toate tipuri diferite de unități ADU – sunt, de regulă, locuințe modeste, de multe ori cu dimensiuni de garsonieră, însă cu intrare separată. Începând din 2009, Vancouver permite construcția unităților ADU aproape în întregul oraș, pe o suprafață totală de peste 65.000 de loturi. Nu au fost necesare parcări suplimentare, audieri publice sau aprobări din partea vecinilor, dar nici cerințe scumpe sau problematice de proiectare. Orice persoană poate construi o unitate ADU pe aproape oricare lot rezidențial din Vancouver, în spatele unor case construite în aproape orice stil. Rezultatul? Orașul se îmbogățește cu peste 1.000 de asemenea locuințe accesibile în fiecare an, iar cota totală a locuințelor monofamiliale cu o unitate ADU legală atinge incredibila valoare de 35%. Sursă: https://www.strongtowns.org/journal/2018/9/11/if-youre-going-to-allow-adus-dont-make-it-so-hard-to-build- one Măsură: Reforme la nivelul politicilor de închirieri favorabile chiriașilor Este de dorit revizuirea politicii curente pentru a asigura atingerea unui echilibru echitabil între părți: cu alte cuvinte, crearea condițiilor în care chiriile ce urmăresc să exploateze sau solicitările de avansuri excesive de plată sunt eliminate printr-o piață liberă, echilibrată de puterea proprietarilor de a evacua chiriași care abuzează de drepturile lor prin întârzierea sau neefectuarea plăților, deteriorarea bunurilor, deranjarea vecinilor etc. Obiectivul unor politici de acest gen este de a reduce temerile proprietarilor de a pătrunde pe piață, crescând astfel oferta de locuințe de închiriat. Mecanismele de soluționare a litigiilor, discutate mai jos, pot constitui un instrument important de diminuare a conflictelor între proprietari și chiriași – un factor descurajator major pentru unii proprietari. Măsură: Introducerea unor mecanisme de soluționare a litigiilor asociate închirierilor Posibilitatea producerii unor dispute între proprietari și chiriași nu numai că descurajează proprietarii să își închirieze imobilele personale, atrăgând și plata unor avansuri foarte ridicate etc. Prin implementarea unei proceduri simple de arbitraj, astfel de dispute pot fi soluționate rapid și cu costuri minime. În mod ideal, ar exista o procedură obligatorie de arbitraj – mai ieftină, mai simplă și mai rapidă – înainte de a prezenta un litigiu în fața instanței. 33 PRIORITATEA STRATEGICĂ 2: ASISTENȚĂ PENTRU GOSPODĂRIILE CU VENITURI MICI Obiectiv: Îmbunătățirea fondului de locuințe sociale existent Măsură: Asigurarea viabilității financiare a locuințelor sociale Este necesar ca autoritățile locale să aloce resurse financiare adecvate pentru a moderniza și întreține locuințele sociale. Chiriașii ale căror venituri sunt insuficiente pentru a plăti chiria ar trebui să primească o subvenție – preferabil din partea administrației centrale sau din alte surse de finanțare – pentru a completa diferența. Obiectivul cheie este de a subvenționa familia, nu locuința. De asemenea, ar ajuta crearea unei ferestre de finanțare la nivel local – cu ajutorul administrației centrale sau finanțare din surse UE sau de altă natură, pentru a moderniza fondul locativ curent sau a recondiționa clădiri vechi aflate în proprietate publică și a le transforma în locuințe sociale (de exemplu, reutilizare adaptivă). Măsură: „Externalizarea” administrării de zi cu zi a locuințelor public e Administrația centrală nu se află mereu în cea mai bună postură pentru a administra locuințele(sociale) de închiriat. Această sarcină ar putea fi îndeplinită mai eficient de către sectorul non-profit sau entități mai apropiate de cetățeni și care le înțeleg mai bine nevoile, precum Companiile de Dezvoltare Comunitară din SUA – a se vedea Caseta 3.4. Caseta 3.4 Corporațiile de Dezvoltare Comunitară din SUA Companiile de dezvoltare comunitară (CDC) din SUA sunt organizații non-profit create pentru a sprijini și revitaliza comunități, în special cele sărace sau care se confruntă cu dificultăți. CDC-urile gestionează frecvent dezvoltarea locuințelor accesibile. Ele pot fi implicate și într-o gamă vastă de servicii comunitare care satisfac necesitățile locale, cum ar fi educație, instruire profesională, sănătate, dezvoltare comercială și alte programe sociale. Deși CDC-urile din SUA ar putea colabora îndeaproape cu reprezentanți ai administrației publice locale, ele nu sunt entități guvernamentale. Fiind organisme non-profit, CDC-urile sunt scutite de impozite și pot primi finanțare din surse private și publice. CDC-urile potorganizații mari, cu tradiție, dar șimici grupuri comunitare. Deși, în mod tradițional CDC- urile se identificau după locație, există organizații care vizează anumite grupuri demografice (de exemplu, Proiectul pentru Revitalizarea Femeilor, din Philadelphia, deservește femei cu venituri mici și familiile acestora). CDC-urile adoptă o abordare ascendentă; ele sunt înființate și dirijate de membri ai comunității sau grupuri locale precum biserici și asociații civice. De fapt, o trăsătură cheie a CDC-urilor este includerea reprezentanților comunitari în consiliile lor de conducere/consultative. Deși implementarea este dificilă întrucât CDC-urile acționează independent, regula de aur este de a avea cel puțin o treime din componența consiliului din rândul rezidenților locali. Fiind instituții non-profit, CDC-urile sunt scutite fiscal și pot primi donații și granturi nelimitate din surse private și publice. O bună parte din finanțare este asigurată de administrația publică locală și prin granturi de stat și federale, precum Schema de Granturi pentru Dezvoltare Comunitară a Departamentului American pentru Locuire și Dezvoltare Urbană. CDC-urile pot primi finanțare și de la fundații filantropice. De asemenea, CDC-urile pot solicita finanțare prin organizații intermediare (precum Local Initiative Support Corporation și NeighborWorks America, la nivel național sau organizații locale precum Pittsburgh's Neighborhood Allies), care beneficiază de resurse guvernamentale, după care alocă finanțare grupurilor comunitare. Sursă: https://www.naceda.org/index.php?option=com_dailyplanetblog&view=entry&category=bright- ideas&id=25%3Awhat-is-a-community-development-corporation-&Itemid=171 34 Măsură: Simplificarea și clarificarea categoriilor de locuințe publice/sociale Cadrul juridic locativ nu este bine dezvoltat, existând mai multe categorii de locuințe deținute de autoritățile publice locale, însă nu toate fiind locuințe „sociale”. Definirea clară a categoriilor de locuințe sociale ar permite o mai bună utilizare a fondului existent și ar crește numărul gospodăriilor cu acces la locuințe sociale. Măsură: Prioritizarea izolării termice a locuințelor sociale Locuințele sociale ar trebui prioritizate, prin asigurarea finanțării pentru izolarea termică, putând fi astfel reduse mai întâi facturile la energie ale celor mai săraci cetățeni (precum și povara asociată subvențiilor suportată de stat). Un model diferit de finanțare – unul fără contribuția bănească a rezidenților – va fi necesar în astfel de situații, o opțiune putând fi folosirea unui model de finanțare ESCO (companie de servicii energetice) axat pe pachete mixte de izolare termică a clădirilor proprietate publică, inclusiv a fondului locativ social. Granturile publice acordate pentru a reduce povara economică suportată de cetățeni, cum ar fi cele destinate măsurilor privind izolarea termică, ar trebui să ajungă mai întâi la cei mai săraci și mai dezavantajați cetățeni – precum cei care ocupă locuințe sociale. În Regatul Unit, de exemplu, programul „Decent Homes” rulează din 2000 până în prezent și urmărește să renoveze întregul fond de locuințe sociale, oferindu-le un standard adecvat de izolație termică – a se vedea Caseta 3.5. Caseta 3.5 Standardul „Decent Homes” (Locuințe decente) Standardul Decent Homes este un standard tehnic pentru locuințe publice introdus de către guvernul Regatului Unit. Guvernul a fixat în anul 2000 o țintă conform căreia urma „să asigure faptul că toate locuințele sociale îndeplinesc standardele de decență prevăzute până în 2010, reducând numărul familiilor care ocupă locuințe sociale ce nu îndeplinesc acele standarde, cu o treime, din 2001 până în 2004, cele mai multe îmbunătățiri având loc în cele mai defavorizate zone aflate în grija autorității locale.” S-a solicitat autorităților locale să definească un calendar în baza căruia urmau să evalueze, să modifice și, după caz, să înlocuiască fondul lor locativ în funcțiile de condițiile prevăzute de standard. Criteriile standardului sunt după cum urmează: „- Trebuie să îndeplinească standardul legal minim în vigoare pentru locuințe - Trebuie să se afle într-un stadiu rezonabil al reparațiilor - Trebuie să dispună de facilități și servicii rezonabil de moderne - Trebuie să ofere un nivel rezonabil de confort termic.” Standardul a fost actualizat în 2006 pentru a integra Legea Locuirii din 2004, inclusă în implementarea Sistemului de Evaluare a Sănătății și Siguranței Locuințelor (HHSRS). Sursă: Departamentul pentru Comunități și Administrații Publice Locale, Regatul Unit – O Casă Decentă: Definiție și îndrumări de implementare, 2006 Obiectiv: Extinderea fondului de locuințe sociale Măsură: Conversia activelor publice insuficient utilizate în locuințe sociale Existența unor clădiri istorice în paragină, cele mai multe în districte centrale foarte căutate din zonele urbane, oferă autorităților locale o excelentă oportunitate de modernizare a acestora și de a le utiliza drept locuințe de închiriat în schimbul chiriei atât subvenționate, cât și la prețurile pieței. 35 Măsură: Mobilizarea programului guvernamental privind Construcția Locuințelor Sociale Mecanismul financiar al Programului de Stat pentru Locuințe Sociale avantajează orașe care dispun de bugete semnificative și pot realiza investiții. Totuși, bugetul Programului este, în mod obișnuit, utilizat insuficient în fiecare an, iar orașe mari (precum Cluj-Napoca) nu îl pot accesa. Înscrierea în acest program ar permite construcția de locuințe sociale, în condițiile în care proiectele și amplasamentele, precum și procedurile de achiziții publice necesare în construcții sunt elaborate și fixate în prealabil. Toate cheltuielile pot fi ulterior rambursate de către Guvern în mod etapizat. Acest lucru necesită o abordare proactivă a planificării investițiilor în domeniu. Coerența programelor guvernamentale și simplificarea procedurilor privind construcția de locuințe (locuințe prin ANL și sociale) vor face aceste programe accesibile și interesante pentru autoritățile publice locale. Procedurile privind programele de construire a locuințelor sociale trebuie să fie elaborate în mod similar celor pentru Programul de Construcție a Locuințelor pentru Tineret. În acest fel, fără a limita inițiativele autorității publice locale de a construi locuințe sociale, programul guvernamental pentru construcția locuințelor sociale ar trebui să asigure coordonarea și finanțarea proiectelor selectate, context în care administrația centrală finanțează proiectele, iar autoritățile locale sunt responsabile cu asigurarea terenurilor și crearea infrastructurii (apă, canalizare etc.), cum este cazul locuințelor pentru tineri. Acest mecanism ar simplifica procedurile și nu ar mai pune presiune asupra bugetelor locale, motiv invocat de unele autoritățile publice locale pentru a justifica neimplicarea lor în Programul guvernamental. Măsură: Utilizarea Parteneriatelor Public-Private pentru construcția fondului locativ social nou Parteneriate ar putea fi încheiate cu dezvoltatori privați, în scopul dezvoltării de locuințe sociale noi, în baza unor acorduri de construcție - exploatare - transfer (BOT) și Acorduri de Dezvoltare (AD). În baza acestui acord BOT, autoritățile locale ar asigura terenul și infrastructura, în timp ce sectorul privat ar urma să dezvolte locuințele propriu-zise, să colecteze chiriile și să le întrețină pe o perioadă fixă de timp (în mod obișnuit 30 de ani), după care titlul asupra proprietății este transferat autorității locale. Chiriile ar urma să fie fixate la niveluri suficiente pentru a asigura o rentabilitate modestă a investiției și să facă obiectul procedurilor de revizuire conform prevederilor din acordul BOT. În mod similar, ar putea fi semnate cu dezvoltatorii acorduri AD, prin care aceștia au obligația de a include un procent specificat de unități, din numărul total, ca locuințe „accesibile” sau sociale, drept condiție a dezvoltării imobiliare. Banca Mondială definește parteneriatele public-private pentru locuințe după cum urmează: Un parteneriat între sectorul public și cel privat, realizat în baza unei relații contractuale, care urmărește să acceseze facilități de finanțare, proiectare, construcție, comercializare, întreținere sau management operațional din sectorul privat cu scopul de a asigura locuințe accesibile și, în unele cazuri, servicii auxiliare. Contribuția sectorului public poate fi oferită sub formă de numerar sau de echivalente precum terenuri, drepturi de dezvoltare, venituri (rente/tarife) generate de activele de tip terenuri, infrastructură și clădiri, scutiri de impozit și/sau o cotă din capitalul generat pe o perioadă fixă de timp. Remunerația părții private depinde într-o măsură semnificativă de performanță.7 7Banca Mondială (2020). Parteneriate public-private pentru investiții în și asigurarea unor locuințe accesibile în economii de piață emergente. 36 Deși tendința globală conturează o formă de parteneriat public-privat pentru asigurarea locuințelor accesibile sau sociale, trebuie reținut faptul că astfel de parteneriate pot lua numeroase forme, și că PPP- urile care pun mai multe riscuri în sarcina sectorului privat pot fi dificil de realizat. În realizarea unor posibile PPP-uri pentru locuințe sociale, autoritățile locale ar trebui să înțeleagă provocările inerente. Pe piețele emergente, printre provocări se pot număra următoarele: - industria imobiliară ar putea fi slab dezvoltată și nereglementată; - o piață internă necompetitivă ar putea fi dominată de un număr mic de dezvoltatori imobiliari care obțin un profit mai mare de pe urma investițiilor alternative (de aici poate rezulta o lipsă de ofertanți motivați); - sectorul privat ar putea duce lipsă de investitori și dezvoltatori capabili să își asume riscuri; - capacitatea sectorului public, procesele oficiale și/sau structura proceselor decizionale ar putea prezenta deficiențe; - ar putea lipsi competența și experiența instituțională în a concepe, structura/evalua și supraveghea tranzacții complexe de tip PPP; - ar putea lipsi încrederea în capacitatea sectorului public de a-și onora angajamentele și responsabilitățile; - ar putea fi indisponibil accesul la finanțare ipotecară și la finanțare pentru construcții; Dată fiind natura lor tranzacțională complexă, PPP-urile au tendința de a fi îndelungate, costisitoare și dificil de implementat, în special în faza lor incipientă. În majoritatea economiilor dezvoltate și emergente, PPP-urile pentru locuințe nu pot asigura o „soluție magică” pentru eliminarea deficitului de locuințe accesibile și ar putea fi mai importantă prioritizarea îmbunătățirilor aspectelor fundamentale din domeniul locativ, consolidarea instituțiilor din sectorul locativ și eliminarea constrângerilor care mai mult facilitează decât inhibă investițiile sectorului privat. Măsură: „Deblocarea” fondului privat utilizat insuficient/neocupat și care poate fi închiriat Există un număr semnificativ de apartamente neutilizate care sunt în prezent neocupate și în condiții precare în Cluj-Napoca și în ZMCN. Aceste unități ar putea fi renovate și închiriate celor care nu își pot permite chirii la valoarea pieței și care, concomitent, nu sunt eligibile pentru locuințe sociale. Agențiile pentru Închirieri de Locuințe Sociale din Polonia (vezi Caseta 3.6) validează foarte bine conceptul ca o modalitate de: - valorificare a fondului de locuințe vacante utilizate insuficient; - extindere a fondului „de locuințe sociale” prin includerea locuințelor private în fondul locativ; - extinderea programului de voucere prin identificarea unui fond locativ imediat disponibil, măsură prin care se abordează și problema ofertei; - asigurarea asistenței locative nu doar pentru persoane fără posibilități, dar și pentru grupuri care nu sunt sărace, darcare au nevoie de locuințe cu chirie accesibilă. Caseta 3.6 Polonia: Agențiile pentru Închirieri de Locuințe Sociale Un model de agenție pentru închirieri de locuințe sociale descrie proprietarii privați de imobile închiriate drept furnizori de unități locative accesibile. O Agenție pentru Închirieri de Locuințe Sociale este un intermediar non-profit al negocierilor între deținătorii imobilelor și familiile care au nevoie de locuințe. Pentru proprietari, agenția garantează plata regulată a chiriei și utilizarea corectă a locuinței în schimbul unei chirii reduse. Pentru chiriași, agenția oferă contracte de închiriere pe termen lung și accesibile, cu perioadă de până la 10 ani, și apartamente în bune condiții. 37 De asemenea, Agenția pentru Închirieri de Locuințe Sociale oferă chiriașului asistență socială pentru a preveni neachitarea plăților lunare și acumularea datoriilor. Specialiștii în închirieri de locuințe sociale sunt responsabili cu administrarea chiriei, dar și cu suportul sub forma serviciilor sociale. Se estimează că până la 30.000 de apartamente din Polonia pot fi închiriate prin intermediul agențiilor pentru închirieri de locuințe sociale. Cine beneficiază? Agențiile pentru închirieri de locuințe sociale se concentrează pe persoane cu venituri mici, tineri care locuiesc pe cont propriu și familii cu copii – persoane care nu pot accesa credite și nu își pot permite chirii private. Pe de altă parte, modelul oferă un venit fix proprietarilor care nu doresc să își asume riscuri asociate introducerii propriilor imobile pe piață și ale căror imobile rămân, astfel, neocupate. Modelul de agenție pentru închirieri de locuințe sociale poate fi reglementat de către Legea privind Drepturile Chiriașilor, iar administrațiile publice locale pot coordona activitatea agențiilor. Pentru a asigura sustenabilitatea financiară, organizația Habitat Poland a elaborat instrumente menite să acopere comisioanele specialiștilor în închirieri de locuințe sociale și să creeze un fond de asigurări cu scopul de acoperi costurile când chiriașii nu pot onora rambursările sau au nevoie de o prelungire. Cum poate funcționa modelul? Definiția agențiilor pentru închirieri de locuințe sociale a fost prevăzută în Legea Națională a Fondurilor pentru Locuințe. Agențiile pentru Închirieri de Locuințe Sociale sunt definite ca „instituții de intermediere între proprietari și chiriași care îndeplinesc anumite criterii economice și sociale.” În plus, guvernul a fost de acord să introducă granturi pentru a înființa Agenții pentru Închirieri de Locuințe Sociale. Ele urmau a fi lansate în a doua jumătate a lui 2017 și vizează ONG- urile și administrațiile locale. Granturile vor fi administrate de către ministerul dezvoltării și vor proveni din fonduri UE. În Poznan, această cercetare a inspirat autoritățile locale să înființeze agenții pentru închirieri de locuințe sociale spre finalul acestui an. Agenția va închiria apartamente de la proprietari privați, la un preț mai mic, pentru chiriași eligibili pentru locuințe sociale, dar care în acest moment nu pot primi astfel de unități. Administrația locală va acoperi costurile agenției, iar diferența sub formă de chirii va fi achitată proprietarilor de apartamente de către chiriași. Sursă: https://www.habitat.org/emea/stories/introducing-social-rental-agencies-poland Măsură: Luarea în considerare a diverselor modele de locuințe sociale/publice Extinderea ofertei de locuințe sociale în Cluj-Napoca va impune administrației locale să identifice modele cât mai bine adaptate condițiilor locale. Guvernele au adoptat abordări diverse, ajungându-se astfel la o varietate de sisteme de locuințe sociale și niveluri diferite de intervenții publice în domeniu. Catalogate în funcție de furnizor, modelele dominante de locuințe sociale sunt sintetizate în Tabelul 3.2 de mai jos. [Anexa 1 oferă discuții suplimentare cu privire la diferitele modele de locuințe sociale, pe baza unui raport al Băncii Mondiale în curs de elaborare.] Tabelul 3.2 Modele de locuințe sociale Furnizor/Proprietar-operator Prezentare succintă Țări Guvernul construiește, deține și oferă cu Brazilia, Columbia, Egipt, Etiopia, 1. Agenții guvernamentale (naționale, regionale, municipale) chirie/vinde locuințe la prețuri reglementate Mexic, Singapore, Turcia, SUA Entități cu obiective clare, care construiesc și Austria, Franța, Țările de Jos, 2. Asociații non-profit sau administrează locuințe sociale, cu sprijin din Africa de Sud, Regatul Unit, cu profit limitat de administrare a partea guvernului SUA locuințelor 38 Locuințe subvenționate destinate cumpărării, Thailanda, SUA, diverse state 3. Organizații non-profit dezvoltate și administrate de organizații UE coordonate de comunitate coordonate de comunitate, precum trusturi funciare sau societăți cooperative comunitare Suplimentar - dar distinct diferit de - aceste trei modele predominante de locuințe sociale, alte trei forme de asistență socială pentru locuințe sunt enumerate în tabelul de mai jos. Acestea sunt distincte de primele trei prin faptul că sunt limitate în timp și nu sunt concepute pentru a produce un stoc de locuințe sociale în perpetuitate sau pe termen lung, sau pentru a stimula producția de noi locuințe sociale. Tabelul 3.2 Modele de asistență socială în sectorul locuințelor Furnizor / Proprietar-operator Scurt rezumat Țări 4. Asistență Guvernul construiește, deține și Brazilia, Singapore, Turcia guvernamentală pentru vinde locuințe la prețuri producția de locuințe reglementate (componenta ofertei) 5. Asistență financiară Capacitatea rezidenților de a Chile, SUA guvernamentală pentru plăti pentru locuințe private gospodării (componenta cererii) stimulată de o subvenție guvernamentală (închiriere sau proprietate) 6. Închirieri private și Închirieri de locuințe private Iordania, grupul țărilor de la proprietari la scară mică (subvenționate) gestionate de Visegrad (Republica Cehă, un intermediar non-profit sau Ungaria, Polonia, Slovacia) cvasi-guvernamental, cu sau Portugalia (Lisabona), Spania fără sprijin guvernamental (Barcelona) La nivel global, sistemele de locuințe sociale au evoluat în timp, guvernele trecând la un rol de facilitare, iar sectorul privat asumându-și un rol mai activ în furnizarea și finanțarea locuințelor sociale – a se vedea Figura 3.2. 39 Figura 3.2 Matricea locuințelor sociale 3 Polonia/Ungaria, agenții pentru închirieri de locuințe sociale* De profit 3 Iordania, NRC locuințe 4 Chile, program de subvenții pentru refugiați* pentru închirieri de locuințe 2 SUA, Credit fiscal pentru locuințe pentru Non-profit sau cu profit limitat 4 SUA, Program de 5 Regatul Unit, persoane cu venituri mici Asistență Locativă PROPRIETAR-OPERATOR proprietate partajată 5 Thailanda, CODI 2 Țările de Jos, Baan Mankong locuințe sociale 2 Franța HLM 2 Austria, locuințe 2 Regatul Unit, asociații pentru sociale administrarea locuințelor 2 Africa de Sud, locuințe sociale 3 Lisabona, Chirie Asigurată* Sectorul public 1 Egipt, locuințe sociale 1 Brazilia, MCMV 1 SUA, locuințe publice 1 Turcia, locuințe colective TOKI Sectorul public + Privat Sectorul privat SURSA FINANȚĂRII Sursă: Banca Mondială (pentru perioada 2021-22). Revizuirea situației locuințelor sociale (proiect de raport). Obiectiv: Sprijin pentru întreținerea fondului de locuințe existent (vechi) Măsură: Implementarea întreținerii clădirilor multifamiliale Prevederile din Legea Locuirii care definesc responsabilitatea AP-urilor de a întreține și administra propriile clădiri trebuie să fie diseminate la o scară mai largă, astfel încât proprietarii să își asume împreunărăspunderea pentru spațiile comune din clădiri. Măsuraeste relevantă în special pentru programele curente de izolare termică, în care astfel de măsuri ar putea fi incluse foarte ușor în cadrul pachetului standard de măsuri. Măsură: Acordarea suportului tehnic către AP-uri Ar putea fi constituită o unitate mică de instruire și asistență tehnică, unitate care și-ar putea pune serviciile, în mod gratuit, la dispoziția organizațiilor-umbrelă și AP-urilor. Unitatea ar urma: - să ofere consultanță privind procedurile de mentenanță de rutină și de administrare financiară prudentă aferentă mentenanței; - să ofere consultanță privind importanța constituirii polițelor corespunzătoare de asigurare (la nivel de unitate de locuit și, dacă sunt disponibile, la nivel de clădire); - să ofere consultanță pe marginea aspectelor derivate din necesități importante de mentenanță, inclusiv: prioritizarea reparațiilor, obținerea finanțării pentru reparații, asigurarea managementului profesionist al construcției; și - să furnizeze un serviciu de soluționare rapidă a conflictelor. Măsură: Acordarea de sprijin financiar AP-urilor/proprietarilor de locuințe O co-finanțare pentru 50-80% din costul reparațiilor ar putea fi asigurată AP-urilor care îndeplinesc anumite criterii de eligibilitate. Contribuția AP-urilor (20-50% din costul reparațiilor) ar putea proveni din rezerve de numerar ale acestora, dacă sunt disponibile sau prin credit acordat de o bancă comercială. Subvenții suplimentare ar putea fi 40 acordate gospodăriilor sărace – de exemplu, celor cu venituri sub medie, pentru a le asigura faptul că povara costurilor combinate cu locuința și toate utilitățile nu depășește 30-40% din venitul lunar. În acest sens, asistența financiară acordată AP-urilor ar trebui să urmărească creșterea gradului lor de autonomie – de exemplu, ea poate impune condiția ca membrii AP să parcurgă un instructaj în administrarea clădirilor, în fixarea bugetelor pentru o mentenanță adecvată și în facilitarea/planificarea reparațiilor capitale. Caseta 3.7 Georgia: asistență din partea administrației locale pentru reparații ale clădirilor multifamiliale Cel mai cunoscut proiect local pentru locuințe întreprins de autoritățile publice din Georgia în ultimul deceniu este „Tbilisi Corps’, inițiat de către Primăria Tbilisi. Cu sprijinul Agenției Germane de Cooperare Tehnică (GTZ, redenumită GIZ), programul a urmărit să promoveze dezvoltarea AP-urilor în capitală. Programul a fost inițiat ca urmare a caracterului incomplet și a inconsecvenței prevederilor privind mentenanța locuințelor din Codul Civil al Georgiei (1997). Programul Tbilisi Corps a fost precedat de actul normativ (document de reglementare) emis în 2002 de către Ministerul Urbanizării și Construcțiilor din Georgia pe tema „Delimitării Parcelelor de Teren de sub Clădiri Rezidențiale Multietajate”. În cadrul programului Tbilisi Corps, a fost creată, în cadrul administrației municipale din Tbilisi, o unitate cu scopul de a sprijinirii proprietarii de locuințe în înființarea AP-urilor. Odată stabilite cu statut de persoane juridice în baza dreptului privat (prin depunerea unui formular de 3 pagini pentru programul Tbilisi Corps), AP-urile au putut trimite propuneri de renovare a zonelor lor comune, acest lucru necesitând un audit al condițiilor din clădiri și oferte de lucrări de modernizare solicitate unui număr minim de 3 antreprenori. Aceste clădiri au devenit apoi eligibile pentru co-finanțare municipală destinată reparațiilor din zonele comune. 50-90% din costurile de renovare au fost asigurate de administrația locală din Tbilisi, restul provenind din contribuții ale AP-urilor de la proprietarii de locuințe. Programul a înregistrat în general succes; în prezent, sunt 6.000 de AP-uri în Tbilisi, însemnând faptul că aproape toate clădirile multifamiliale de apartamente sunt administrate de către o AP. În alte orașe mari ale Georgiei au fost înființate AP-uri, în unele clădiri multifamiliale de apartamente, însă într-o mai mică măsură. Acestea fiind zise, numărul AP-urilor crește sistematic la nivelul întregii țări. PRIORITATEA STRATEGICĂ 3: PLANIFICARE ȘI GUVERNANȚĂ Obiectiv: Consolidarea capacității tehnice a administrațiilor publice locale Măsură: Dezvoltarea unei baze de date privind locuirea Primăria Cluj-Napoca, prin Direcția sa de Impozite și Taxe Locale, a compilat prima bază de date centralizată de tranzacții imobiliare, desfășurate în intervalul mai-decembrie 2013, pentru a aduce în prim plan dinamica pieței imobiliare din România. Dacă acoperirea acestora se extinde și către alte regiuni din România, datele din domeniul locuirii ar putea constitui un instrument important în formularea unor diagnostice eficiente și a unor intervenții la nivel de politici pe piața locuințelor. Acestea fiind spuse, lipsa altor informații esențiale privind sectorul locuirii îngreunează planificarea, bugetarea și identificarea cu exactitate a unor domenii specifice de intervenție prin politici publice. Se impune asigurarea colectării sistematice și a disponibilității informațiilor relevante despre sectorul locuirii prin crearea unor mecanisme de colectare și a unei baze de date privind locuirea la nivel național. Se recomandă colectarea datele despre locuințe – precum venitul pe gospodărie, dimensiunea gospodăriei, tipologii/condiții ale locuințelor, plus date de piață despre locuințe, inclusiv rata de producție, tip, titlu de proprietate și prețuri. Crearea unei baze de date despre clădiri și monitorizarea proceselor/tendințelor de dezvoltare urbană și locuire printr-un sistem de indicatori urbani, în baza experienței internaționale, sunt 41 esențiale. Acest lucru va permite determinarea bugetului și a anvergurii eficienței energetice, a lucrărilor de reparații capitale și a subvențiilor pentru locuințe sociale/de altă natură în funcție de stratificarea datelor despre componența și venitul familiilor, tipul, vârsta și starea locuințelor. Tabelul 3.3 oferă un set de Indicatori ilustrativi ai datelor despre locuințe ce pot fi luați în calcul pentru baza de date privind locuirea. Tabelul 3.3 Indicatori ilustrativi ai datelor despre locuințe Indicator Definiție Creștere procentuală anuală a numărului de Apariția noilor gospodării gospodării noi Numărul gospodăriilor pe dimensiuni de gospodării 1 Cererea de locuințe Gospodării per unitate Numărul mediu de persoane per unitate de locuit de locuit Număr de persoane la mia de locuitori din zona Lipsa unui adăpost urbană, care dorm în afara unităților de locuit Numărul total al unităților locative „oficiale” produse Producția de locuințe anul trecut la 1000 de locuitori Totalul investițiilor în locuințe (în sectorul oficial și în Investiții în locuințe cel neoficial al zone urbane) ca procent din produsul brut la nivel de oraș Investiții în locuințe Totalul investițiilor de stat în locuințe în zona urbană 2 Oferta de locuințe realizate de sectorul public (în locuințe sociale, cu scop de modernizare etc.) Numărul total de unități locative (sociale, de altă Fondul locuințelor natură) din zona urbană deținute de administrația proprietate publică publică centrală sau cea locală Raportul între numărul de solicitanți de locuințe Raportul cerere/ofertă sociale înregistrați anul trecut și numărul pentru locuințele sociale gospodăriilor care au primit locuință socială Veniturile gospodăriilor, în funcție de cvintile Venitul mediu pe gospodărie Venituri Venitul mediu pe gospodărie, după tipul (dimensiunea) gospodăriei Costul de bază al vieții (mediu), excluzând costurile locative Costul vieții Costul vieții pentru tipuri diferite de gospodării (după dimensiune și profil) 3 Accesibilitate Sărăcie Procentul gospodăriilor aflate sub pragul de sărăcie Prețul pe metru pătrat de locuință, după amplasament: - centrul orașului - suburbii Prețul locuințelor - suburbii extreme Prețul pe metru pătrat de unitate cu preț mediu Cota orientativă a celor de mai jos în prețul total pe locuință: (i) construcție (clădire și servicii), (ii) 42 Indicator Definiție infrastructură externă, (iii) teren, (iv) finanțare, (v) autorizații și taxe, (vi) profitul dezvoltatorului Raportul preț/venit al Raportul între prețul mediu pe piața liberă al unei locuințelor unități locative și venitul mediu pe gospodărie Raportul între chiria medie anuală a unei unități Raportul chirie/venit locative și venitul mediu pe gospodărie Chiria unităților locative Media și valoarea mediană a chiriei pe suprafață (m2) sociale deținute de stat de unitate locativă socială Indicele Prețurilor Rata anuală de modificare a prețurilor locuințelor, Locuințelor (estimarea măsurată ca medie ponderată a tuturor vânzărilor din prețului locuințelor) ultimul an Persoane pe cameră Numărul mediu de persoane pe cameră de unitate („supraaglomerare”) locativă Procentul unităților de locuit realizate din materiale Structuri temporare reutilizate Procentul structurilor care nu prezintă siguranță Integritate/siguranță structurală (de exemplu clădiri vechi construite Calitatea structurală înainte de codurile curente sau cele care sunt prost 4 locuințelor întreținute) Clădiri multifamiliale Procentul clădirilor multifamiliale vechi care au nevoie vechi urgentă de reparații capitale Procentul locuințelor din zone urbane ce nu sunt în Locuințe fără conformitate cu codurile/reglementările curente autorizație/ilegale Procentul rezidenților cu venituri mici fără drept legal de posesie (contract de închiriere sau titlu de proprietate) Procentul unităților locative conectate la rețeaua de Acces la apă/canalizare (i) electricitate, (ii) apă potabilă și (iii) canalizare din lotul de teren/unitatea pe care o ocupă Raport mediu între prețul mediu al unui teren Multiplicator de dezvoltat de la periferia orașului, dintr-o subdiviziune dezvoltare teritorială tipică, și prețul mediu al terenului viran, neamenajat Dezvoltare dintr-o zonă de dezvoltare recentă. teritorială, servicii Cota terenurilor neocupate din zona urbană, deținute 5 sociale, locuri de Concentrarea terenurilor de cei mai mari (2-5) proprietari de terenuri (private, muncă deținute în regim cutumiar sau publice), anul trecut Durata medie, în minute, a navetei, doar într-o Proximitatea față de direcție până la cea mai apropiată școală primară și școli, unități medicale cea mai apropiată unitate medicală Durata medie, în minute, a navetei, doar într-o direcție în Deplasarea până la locul zona urbană, excluzând persoanele care lucrează de la de muncă domiciliu Opțiuni privind Procentul tuturor gospodăriilor care și-au schimbat 6 Mobilitate rezidențială locuința adresa anul trecut (inclusiv gospodăriile nou formate) 43 Indicator Definiție Procentul numărului total de locuințe care sunt Rata de neocupare neocupate Procentul numărului total de locuințe care sunt Ocupare de către ocupate de proprietarii acestora proprietari Procentul rezidenților care ocupă unitățile ca proprietari Procentul numărului total de locuințe care sunt Locuințe de închiriat ocupate de chiriași Procentul rezidenților care locuiesc cu chirie Procentul de populație urbană care locuiește în cea mai mare Segregare rezidențială așezare limitrofă cu venituri scăzute din zona urbană Costuri curente de înlocuire pe metru pătrat de locuință cu preț mediu (manoperă, materiale, infrastructură, profitul Costuri de construcție antreprenorului/dezvoltatorului) Cost mediu de construcție pe metru pătrat de locuință cu preț mediu Durata medie (în luni) de la începutul construcției Durata construcției până la finalizarea unei locuințe cu preț mediu Construcția de 7 Durata medie, în luni, de obținere a aprobărilor, locuințe autorizațiilor pentru o dezvoltare rezidențială nouă, Întârzieri în obținerea de dimensiuni medii (50-200 de unități) într-o zonă de autorizațiilor la periferia orașului unde dezvoltarea ansamblurilor rezidențiale este permisă. Soliditatea sectorului Procentul noilor locuințe din sectorul formal imobiliar: concentrare construite de către cei mai mari (2-5) dezvoltatori industrială (publici sau privați) în zona urbană anul trecut Raportul credite ipotecare/PIB Finanțare pentru Anvergura înregistrată 8 Procentul cumpărătorilor sau proprietarilor de locuințe de piața ipotecară locuințe care au obținut locuință prin credit ipotecar În baza acestor date, administrația locală poate elabora un plan de acțiune (cu obiective și date de livrare) privind implementarea Strategiei pentru locuire (a se vedea Anexa 2 pentru o imagine de ansamblu). Acest lucru se va realiza printr-un proces consultativ iterativ cu toate părțile interesate relevante. Măsură: Înființarea unui departament dedicat domeniului locuirii Se propune înființarea unui departament privind locuirea la nivel de administrație locală, a cărui responsabilitate ar include programe axate pe eficiență energetică, locuințe sociale, sprijin activitate AP- uri și mentenanță, accesarea de finanțări, monitorizare, evaluare și colectare de date. Se poate recurge la înfrățirea cu alte orașe europene pentru a construi capacitate instituțională la nivel local și a facilita astfel îndeplinirea rolurilor și a responsabilităților în materie de locuire. Acest lucru poate încuraja schimbul de bune practici cu alte state în care planificarea beneficiază de un cadru instituțional bine definit și dezvoltat. Direcția pentru Locuire ar urma să coordoneze toate aspectele sectorului locuirii, inclusiv: bugete și control financiar, monitorizarea și evaluarea programelor, managementul datelor și elaborarea politicilor. 44 Direcția locală pentru locuire poate mobiliza fonduri și rezerve de stat pentru a extinde și asigura un fond de locuințe proprietate publică, care urmează a fi alocate ulterior drept locuințe sociale, de necesitate sau cu alte utilizări, în funcție de cerințele locale. Construcțiile noi nu reprezintă întotdeauna unica sau cea mai bună soluție de satisfacere a nevoilor de locuire; se va impune existența unor mecanisme pentru a reabilita sau converti clădirile publice existente în locuințe publice. Este nevoie și de elaborarea unor Planuri de locuire la nivel local și metropolitan, ceea ce va presupune informații actualizate privind fondul de locuințe teritorial cu scopul de a planifica măsurile, obiectivele și bugetele necesare pentru locuințele. Măsură: Elaborarea unei Strategii de Administrare a Activelor Publice Este necesară existența unui inventar al tuturor activelor publice relevante realizat atât la nivel central, cât și de către fiecare Autoritate Locală. Totuși, în absența acestuia, ar putea fi benefic pentru Cluj-Napoca să își dezvolte propriul inventar – al tuturor activelor imobiliare – precum și o Strategie de Management a Activelor care ar urma să definească transformarea, recondiționarea, reutilizarea și reabilitarea fondului de clădiri și terenuri proprietate publică cu scopul de extinde fondul locativ public. De asemenea, se impune elaborarea cadrului legal și operațional pentru transferul terenurilor publice (deținute de stat) neutilizate sau slab utilizate și al clădirilor publice (de exemplu locuințe publice vechi de pe parcele de teren slab utilizate, terenuri/cazărmi militare, amenajări de terenuri industriale dezafectate etc.) din proprietatea Statului în proprietatea Primăriei pentru dezvoltarea proiectelor locative sustenabile. Orașele dispun de portofolii imobiliare vaste. FMI estimează faptul că administrațiile locale controlează active cu o valoare de 25% din PIB – în care predomină terenuri, clădiri și structuri. Economiile avansate au înregistrat o creștere susținută a valorii activelor non-financiare de la mijlocul anilor ’90 până în prezent. Până în 2010, acestea au reprezentat peste 80% din PIB în Franța, Japonia, Coreea și Australia. În Ungaria și Cehia, foste economii de tranziție, procentul lor depășește 100%. Reconfigurarea activelor imobiliare publice începe cu dezvoltarea unui sistem eficient de management al activelor. Printr-un management imobiliar eficient, se poate obține valoare din portofolii imobiliare pentru a ajuta orașele să își îndeplinească obiectivele și să răspundă exigențelor tot mai mari. Aceste active pot fi valorificate în îndeplinirea unor obiective non-financiare precum extinderea fondului de locuințe sociale, îmbunătățirea parcurilor publice și a facilităților de agrement, regenerarea cartierelor aflate în paragină etc. Crearea unui sistem eficient de management imobiliar ar impune orașului Cluj-Napoca să dezvolte reglementări și instituții corespunzătoare, cum ar fi sisteme de date funciare și de evaluare a terenurilor. De asemenea, ar presupune realizarea unor inventare de active și a unui proces de evaluare a activelor, dezvoltarea unui sistem eficient de administrare a proprietății, planificarea și recapitalizarea activelor și un management al activelor strategice. Randamentul unor programe de acest gen poate fi uriaș. 45 Caseta 3.7. Studiu de caz: Realizarea priorităților locale de dezvoltare din Birmingham Birmingham administrează un portofoliu vast de proprietăți funciare în suprafață aproximativă de 25.000 de acri, pe o piață relativ solidă. În loc să cumpere amplasamente noi, Consiliul local folosește portofoliul său existent pentru a asigura alinierea dezvoltării viitoare la prioritățile locale. Dată fiind creșterea așteptată a populației, Planul de dezvoltare pentru Birmingham și Planul orașului Birmingham prevăd în agendă asigurarea unor noi locuri de muncă, locuințe și a infrastructurii. Proprietățile Consiliului local au fost divizate între un Portofoliu de investiții, un Portofoliu de creștere și dezvoltare, un Portofoliu comunitar și un Portofoliu operațional pentru a administra strategic modul în care proprietățile administrației locale pot susține planurile de creștere ale orașului. Prin management strategic, Consiliul local a reușit să construiască peste 3.000 de locuințe, consolidându-și poziția de principal furnizor de locuințe din oraș și de locuințe accesibile. Consiliul a identificat și amplasamente din Cartierul bijutierilor care vor sprijini și revitaliza zona fără a-i afecta starea și specificul actuale. Sursă: Strategia funciară a Consiliului local din Birmingham (2018/19-2023/24), Centrul pentru orașe Măsură: Planificarea infrastructurii interurbane pentru coordonarea dezvoltării urbane Dinamica dezvoltării rezidențiale urmează traiectoria investițiilor în infrastructura publică. Este important să existe o abordare mai proactivă a planificării urbane, una în care livrarea planificată a infrastructurii interurbane de către autoritățile locale dirijează modelul de dezvoltare și nu invers. Îmbunătățirea planificării și coordonării între autoritățile locale și furnizorii de utilități publice este necesară pentru a asigura infrastructura interurbană în timp util. Acest lucru este posibil prin operaționalizarea cadrului juridic în jurul responsabilităților și partajarea costurilor între autoritatea locală și dezvoltator în noile ansambluri rezidențiale. Ar avea astfel de câștigat atât activitatea de dezvoltare realizată de sectorul privat prin reducerea birocrației, a costurilor și creșterea eficienței în asigurarea locuințelor, cât și utilizatorii finali și cetățenii, care vor beneficia de prețuri mai accesibile și o planificare mai bună a acestor ansambluri. Potrivit legislației curente, orașele și comunele se pot asocia pentru a consolida complementaritățile dintre acestea și a elabora planuri sustenabile ale teritoriului metropolitan din ZMCN. Această asociere ar putea asigura, conform Legii nr. 350/2001, dezvoltarea coerentă și durabilă, corelarea priorităților de dezvoltare și eficiența investițiilor publice, precum și valorificarea resurselor naturale și culturale. În acest sens, autoritățile administrației publice locale din cadrul ZMCN ar putea elabora strategia de dezvoltare zonală a teritoriului metropolitan ca documentație de planificare teritorială integrată pentru fundamentarea planurilor urbanistice generale și implementarea coerentă a investițiilor și a politicilor de locuire. Măsură: Îmbunătățirea eficienței energetice a fondului de locuințe Măsurile specifice axate îmbunătățirea eficienței energetice și pe apropierea de dezideratul de a atinge obiectivele locale și naționale nZEB (clădiri cu consum energetic aproape zero), ar putea include următoarele: - Stabilirea unei baze de date a locuințelor sociale/colective, clasificate în funcție de nivelul lor de eficiență energetică; - Încurajarea legalizării închirierilor de locuințe prin finanțare acordată pentru renovarea clădirilor, atât la interior, cât și la exterior, în scopuri de eficiență energetică; 46 - Adoptarea unui plan de creștere a numărului de clădiri proprietate publică, în special al locuințelor, cu consum energetic aproape de zero - nZEB; - Cartografierea zonelor considerate a fi insule de căldură în ceea ce privește densitatea locuințelor colective și identificarea unor soluții de condiționare microclimatică pasivă, prin spații verzi și fântâni arteziene, pentru a ajuta umidificarea și răcirea aerului la nivel local; - Stabilirea unui plan de acțiune privind renovarea capitală a clădirilor rezidențiale care integrează măsuri de eficiență energetică; Obiectiv: Promovarea reformelor la nivel național Măsură: Politica națională a locuirii Este necesară promovarea unei politici naționale a locuirii menite să asigure coerența legislativă, administrativă și financiară a măsurilor din domeniul locuirii. Aprobarea Strategiei naționale pentru locuire ar oferi un cadru de acțiune, pentru coordonarea și monitorizarea măsurilor care se impun pentru a optimiza funcționarea sectorului locuirii și ar mobiliza toți participanții și toate resursele existente către îndeplinirea acestui obiectiv. Măsură: Buget național pentru locuire Alocările pentru locuințe din bugetul național pot fi majorate prin implementarea a două prevederi legale specifice: - Legea nr. 10 (2001) privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 prevede, în art. 44 paragraful (2), faptul că „Familiilor cu mijloace financiare situate sub nivelul venitului minim pe economie, persoanelor cu handicap și pensionarilor li se vor asigura locuințe sociale construite dintr-un fond constituit în cota de 2% din sumele obținute din privatizare și care va fi prevăzut anual în legea bugetului de stat.” - Legea nr. 116/2002 privind marginalizarea socială prevede faptul că, pentru a stabili bugetele necesare care ar facilita accesul la o locuință al persoanelor în vârsta de până la 35 de ani, aflate în imposibilitatea cumpărării unei locuințe doar din fonduri proprii, se propune o taxă stabilită anual pentru persoane fizice care dețin locuințe vacante (altele decât cele de domiciliu) ce nu se află pe piața închirierilor. Deși legea impune Parlamentului să determine acest nivel de impozitare anual, regula nu a fost niciodată aplicată de la intrarea sa în vigoare. Impozitul pe locuințe vacante ar trebui extins și la nivelul persoanelor juridice, nu doar al celor fizice. De asemene, Codul Fiscal ar putea fi amendat pentru a crea un sistem de impozitare progresivă adresat persoanelor fizice care dețin mai multe locuințe vacante. Amendamentul ar putea fi conceput astfel încât să permită autorităților publice locale să ia decizii în această privință. Măsură: Gestionarea teritoriului (pentru construcția de locuințe) Sunt propuse mai multe zone de reformă juridică pentru a optimiza gestionarea teritoriului în scopuri rezidențiale. Înainte de toate, se impune dezvoltarea unui cadru legal în baza căruia autoritățile locale să poată identifica și administra rezervele de stat destinate proiectelor de locuințe publice. Un cadru legal este necesar și pentru organizarea și funcționarea Asociațiilor Funciare Urbane, fiind astfel facilitată conversia terenurilor agricole în subdiviziuni urbane performante destinate proiectelor de dezvoltare urbană. Autorizațiile aferente acestui tip de dezvoltări ar putea fi acordate doar proiectelor cu densitate adecvată și indicatori urbani sustenabili. De asemenea, elaborarea și aplicarea normelor metodologice ale Legii nr. 255/2010 privind exproprierea în scop de utilitate publică, necesară pentru realizarea unor obiective de 47 interes național, județean și local, va permite organizarea străzilor, spațiilor publice și a loturilor din zone cu terenuri agricole unde au început să apară dezvoltări urbane fragmentate. Măsură: Vânzarea locuințelor proprietate publică Vânzarea locuințelor ANL chiriașilor existenți a eliminat, practic, o cotă din fondul locativ total (deja foarte redus) al sectorului public. De asemenea, aceste vânzări au fost administrate astfel încât câștigurile din urma vânzărilor să fie sub prețurile pieței, ceea ce reduce efectiv valoarea unui activ public important și subvenționează un grup fără nicio altă formă de testare a mijloacelor. Deși această problemă ar putea fi externă ariei de interes a Strategiei pentru locuire a Municipiului Cluj- Napoca, se propune pentru viitor implementarea unor reforme legale ce urmăresc păstrarea de către administrația locală a oricărui fond locativ public de acest tip, în mod ideal, cu statut de locuințe sociale. În unele cazuri, acest fond locativ se poate folosi într-unul sau mai multe dintre rolurile de mai jos: (i) active generatoare de venituri, cu chirii stabilite de piață, care pot ajuta la subvenționarea încrucișată a locuințelor sociale existente sau la strângerea unor fonduri pentru construcția unor locuințe sociale noi; (ii) locuințe de închiriat destinate gospodăriilor cu venituri mici (până la percentila 30 – 40 în ceea ce privește venitul) și care pot plăti chiriile curente; (iii) locuințe pentru grupuri vizate (precum tineri profesioniști, familii tinere cu copii sau alte segmente specifice ale populației care nu sunt sărace), pe bază de rate subvenționate, însă cu un plafon pentru numărul de ani în care pot fi ocupate de către o singură familie (de exemplu, 3-5 ani); sau (iv) locuințe „de tranziție” pentru persoane care au nevoie de locuință. Măsură: Societăți cooperative de locuințe Din punct de vedere istoric, România a avut tangențe cu demersuri de tip cooperativ, în special în industria textilă, unde au existat și funcționat societăți cooperative de mai bine de 150 de ani. Totuși, Societăți Cooperative de Locuințe încă nu au apărut în țară. Un sistem de acest gen poate oferi o abordare alternativă în satisfacerea anumitor necesități de accesibilitate a locuințelor fără a se impune sprijinul statului la scară largă. Legea 1/2005 privind organizarea și funcționarea cooperativelor prevede societățile cooperative de locuințe printre posibilele forme de așa-numite societăți cooperative de gradul I. Ele se definesc drept asociații de persoane fizice care se constituie cu scopul de a construi, cumpăra, conserva, renova și administra locuințe pentru membrii lor cooperatori (Articolul 4 e). Însă textul acestei legi și al altor acte normative asociate nu conține prevederi privind aplicarea efectivă a unei astfel de formă de asociere. O societate cooperativă de locuințe este o întreprindere de tip cooperativă de consum deținută în solidar de către toți membrii săi.8 Societățile cooperative de locuințe sunt modelate diferit în fiecare țară, deși toate operează pe principiul „un membru, un vot”.9 Societățile cooperative de locuințe oferă, în general, o calitate superioară a vieții private și în comunitate cu costuri competitive, ele urmărind să ofere locuințe accesibile membrilor săi în loc de a maximiza profituri pentru dezvoltatori. Întrucât societățile cooperative de locuințe nu sunt concepute pentru speculă imobiliară pe termen scurt, chiriile și prețurile sunt de regulă stabile, iar coeziunea socială rămâne la un nivel ridicat în rândul vecinilor dedicați promovării unei comunități partajate. 8 Sistem locativ pe bază de societate cooperativă: un model cheie pentru locuințe durabile în Europa”, eveniment organizat de CECODAHS HOUSING EUROPE. 26 Aprilie. 9 Ibid. 48 Numeroase state europene prezintă sectoare locative solide, bazate pe mecanisme de cooperare, oferind o soluție de compromis accesibil între locuințe integral private și locuințe integral publice atât chiriașilor, cât și administrațiilor centrale, care pot încuraja societățile cooperative prin subvenții limitate. Caseta 3.9 Locuințe prin societate cooperativă și Asociații pentru Locuințe Conceptul alcătuirii unor grupuri pentru a obține locuințe a debutat în secolul 19 și a fost oficializat în mai multe feluri. „Building Society” („Societatea pentru Clădiri”) și „Savings and Loans Banks” („Băncile de Economii și Împrumuturi”) sunt exemple de societăți mutuale în care cetățenii se unesc în efortul strângerii de fonduri pentru clădiri. Societățile cooperative din Europa au jucat un rol similar și au fost o forță majoră în dezvoltarea de locuințe în prima jumătate a secolului 20. GERMANIA. În Germania, primele societăți cooperative de locuințe au fost înființate datorită faptului că extinderea orașelor în secolul 19 a implicat furnizarea unor locuințe inadecvate, atât numeric, cât și în materie de condiții. După prima etapă importantă de înființare în jurul anului 1900, numeroase noi societăți cooperative au fost constituite în anii 1920, adesea de către membri de sindicat. Construcția locuințelor prin societate cooperativă s-a intensificat din nou după 1945 prin reconstrucția orașelor distruse și cazarea refugiaților. În jur de 50% din fondul locativ existent al societăților cooperative din Germania de Vest a fost construit în anii 1950 și 1960, iar în jur de 60% din fondul Germaniei de Est datează din anii 1970 și 1980. Scăderea drastică a subvențiilor pentru locuințe după anii 1980 și abrogarea Legii Locuințelor Non-Profit (sau de Utilitate Publică) din 1989 în Germania de Vest, precum și la finalul programului pentru construcții de locuințe din RDG, a schimbat regulile fundamentale privind finanțarea de locuințe prin societate cooperativă. Cu toate acestea, tradiția non-profit din Germania este asociată cu asigurarea locuințelor pentru gospodării cu venituri mici. Deși la finalul anilor ’80 tendința societăților cooperative de locuințe din Germania de Vest a fost de a nu solicita ajutor statului întrucât începuseră să se confrunte cu segregarea chiriașilor „dificili” din locuințe sociale, taxe de ocupare inadecvată și perioade îndelungate de blocare – aproximativ 80% dintre locuințele prin societate cooperativă nu mai fac obiectul angajamentelor în materie de preț și ocupare – acest lucru nu a însemnat neapărat că gospodăriile cu venituri mici nu au primit locuință. Societățile cooperative din Germania de Est au o proporție relativ ridicată a locatarilor cu chirie (22,3%) care obțin un venit net pe gospodărie de sub 1000 EUR. Ca urmare a privatizării fondului locativ al administrației locale, societățile cooperative de locuințe din cadrul unor autorități locale au devenit cei mai importanți furnizori de locuințe accesibile. Faptul că cele mai multe societăți cooperative angajează în prezent asistenți sociali sau cooperează cu alte agenții de servicii sociale evidențiază adoptarea unei abordări agresive de către acestea. Abordările de tip societate cooperativă pot reduce și riscul individual asociat deținerii unei locuințe, în special dacă există și o doză de autoajutorare. Majoritatea societăților cooperative văd o sarcină suplimentară în adaptarea la o populație în îmbătrânire. În ce privește structura pe vârste, membrii și chiriașii celor mai multe societăți cooperative sunt, în medie, mult mai în vârstă decât populația generală, 40% având vârsta de peste 65 de ani, fiind astfel necesare locuințe sigure și stabile pentru a asigura păstrarea rezidenților. Există diferențe geografice în ceea ce privește obiectivele societăților cooperative. Promovarea ocupării locuințelor cu proprietari este un obiectiv major în societățile cooperative de locuințe din sudul Germaniei, în timp ce societățile cooperative de locuințe de închiriat se întâlnesc în nordul Germaniei. Sursă: Beetz, S: Jurnalul German de Studii Urbane, Vol. 47 (2008), Nr. 1 - Societăți cooperative de locuințe și Dezvoltare Urbană. ASOCIAȚII PENTRU LOCUINȚE IN REGATUL UNIT. Un concept similar a fost utilizat în Marea Britanie în urma vânzărilor enorme de locuințe din sectorul public în anii 1980. Grupurile care alcătuiesc o 49 Asociație de Locuințe sunt eligibile pentru o subvenție de locuință socială, obținând, de regulă, restul capitalului de la o bancă comercială. Acestea funcționează cu titlu de companii non-profit, trusturi sau asociații de voluntari. Guvernul a constituit Agenția pentru Locuințe și Comunități ca organism ce oferă sprijin Asociațiilor și direcționează finanțare prin granturi către acestea. 50 Anexa 1. Modele de locuințe sociale (Sursă: Banca Mondială (pentru perioada 2021-22). Revizuirea situației locuințelor sociale (proiect de raport). 1. LOCUINȚE SOCIALE ADMINISTRATE DE CĂTRE GUVERN Începuturile locuințelor sociale, așa cum o știm astăzi, au fost în perioada ce a urmat celui de -al doilea război mondial, când guvernele din Europa și SUA elaborează planuri de reconstrucție. Pentru a rezolva lipsurile de locuințe, guvernele au instituit programe de locuințe la scară largă prin care agențiile publice au finanțat, construit și gestionat locuințe de închiriere subvenționate pentru lucrătorii săraci și veterani de război. La conducerea acestui model se află guvernul național care, nu numai că stabilește cadrul politic, ci oferă și finanțare pentru dezvoltarea locuințelor. Fondurile sunt în general direcționate prin intermediul guvernelor municipale/ autoritatile publice locale (sau a unei structuri a acestora); în plus, municipalitățile oferă asistență/sprijin care ar putea include subvenții și acces la terenuri ieftine sau gratuite. Construcția este de obicei contractată companiilor private de construcții care predau locuințele finalizate către municipalități, care apoi le alocă gospodăriilor beneficiare cu chirie (subvenționată). Figura 5: Modalitatea tipică de producție a locuințelor sociale coordonată de guvern Subvenție pe unitate/beneficiar Unit-/Beneficiary-based pentru rental închiriere sau or ownership cumpărare subsidy (One- me și/sau (Unică and/or monthly) lunară) Subvenții pentru Locuințe Locuințe Completed Construc on Completed construcții finalizate subsidies finalizate homes homes Tax Stimulente incen ves fiscale Sprijin pentru Pvt. const. Companie Gospodării Beneficiary Enabling amenajări Land, infra, de and Administrația Municipal Plată Monthly beneficiare households Administrația Central govt. Politică de policy company privată de terenuri, zoning support govt. lunară payment facilitare construcții asigurarea locală centrală infrastructurii și zonare Sursă: Autor În timp ce acest model a avut succes în furnizarea de locuințe de închiriere socială și reducerea deficitelor cantitative, acestea erau costisitoare și o utilizare ineficientă a resurselor guvernamentale. Entitățile guvernamentale nu au reușit să gestioneze proprietățile, ceea ce a dus la deficite de funcționare și a restanțelor de îmbunătățiri și reparații în timp. Ca urmare, majoritatea acestor programe au fost fie întrerupte sau modificate (SUA, Olanda, Franța, Austria) sau reduse semnificativ (Marea Britanie). SUA și Marea Britanie continuă să gestioneze moștenirea fondului de locuințe închiriate deținute de guvern; cu toate acestea, stocul s-a micșorat considerabil din cauza demolărilor la scară largă, a vânzării către chiriașii deținători și / sau a transferului către asociații de locuințe non-profit și există puține sau nicio construcție nouă. În majoritatea țărilor din Europa de Vest, acest model a evoluat de-a lungul timpului, iar asociațiile de locuințe non-profit / cu profit limitat sunt principalii furnizori de locuințe sociale. În Austria, guvernele locale continuă să opereze vechi fond de locuințe municipale, dar asociațiile de locuințe cu profit limitat au fost în fruntea noilor construcții de locuințe sociale încă din anii 1980. De la privatizarea în masă a 51 locuințelor sociale din anii 1990, majoritatea țărilor din Europa de Est au sectoare relativ mici de locuințe cu închiriere socială deținute de guvern, de obicei acestea fiind concentrate în orașele mari. Exemplificare de caz: Locuințele publice din SUA. Context Adoptarea Legii privind locuințele Wagner-Steagall10 din 1937 a marcat începutul locuințelor publice în SUA și prima incursiune a guvernului în acest sector. Cu scopul de a eradica mahalalele și de a oferi locuințe decente, sigure și sanitare familiilor cu venituri mici, guvernul a acordat împrumuturi pentru proiecte de locuințe cu preț redus în toată țara. După cel de-al doilea război mondial, Legea privind locuințele din 1949 a extins programul de locuințe publice și a vizat în primul rând clasa muncitoare. În prezent, există 1,2 milioane de unități de locuințe publice administrate de 3.300 de autorități de locuințe publice (PHA) în întreaga țară 11. Cifre cheie12: Populație totală, 2019 328,24 milioane Populație urbană (% din total) 82.46 % Rata sărăciei în raport cu rata sărăciei la nivel național (% din populația totală) Nu este cazul VNB pe cap de locuitor, 2019 (USD) 65.850 Descrierea Guvernul federal a acordat finanțare PHA-urilor pentru construcția de locuințe proiectului publice, inițial prin Divizia de Locuințe a Administrației Lucrărilor Publice (PWA) când programul a fost inițiat în 1937 și apoi prin Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) după ce a fost lansat înființat în 1965. Scopul programului a fost „construirea de locuințe decente și sigure de închiriat pentru familiile eligibile cu venituri mici, persoanele în vârstă și persoanele cu dizabilități” 13. Autoritățile de supraveghere sunt responsabile pentru gestionarea proprietăților de locuințe publice. Programul a funcționat bine în primele trei decenii, până la mijlocul anilor 1960, dar moratoriile federale de finanțare, reînnoirea direcționării și noile reglementări au dus la deteriorarea și demolarea ulterioară a mai multor proiecte de locuințe publice din toată țara. Nu a existat practic nicio construcție de locuințe publice noi din anii 1970, iar stocul existent este (în mare parte) în stare proastă, administrat de PHA -uri din întreaga țară. Stabilirea Eligibilitatea pentru locuințe publice se bazează pe următoarele criterii: obiectivelor • Limite maxime anuale de venit brut (i) Limita de venit inferior este de 80% din venitul mediu al zonei (IMA) și 10 A part of the federal government’s New Deal legislation 11 https://www.hud.gov/topics/rental_assistance/phprog 12 https://data.worldbank.org/country/united-states 13 https://www.hud.gov/topics/rental_assistance/phprog 52 (ii) (ii) Limita de venit foarte mic este de 50% din IMA • Calificare ca vârstnici, persoane cu dizabilități sau ca familie • Cetățenia SUA sau statutul de imigrație eligibil Caracteristicile Pentru a asigura accesibilitatea chiriașilor, care se încadrează în categoriile cu venituri subvențiilor mici și venituri foarte mici, locuințele publice urmează o metodă de stabilire a chiriei bazată pe venituri. Plata totală a chiriașilor (TTP) se bazează pe venitul brut al gospodăriei minus deduceri (dacă este cazul); aceasta se numește venit ajustat. TTP este de obicei cel mai mare dintre 30% din venitul ajustat sau 10% din venit, cu cheltuielile cu utilitățile scăzute din suma lunară. PHA-urile trebuie, de asemenea, să mențină și să publice chiriile plate pentru fiecare apartament, în funcție de dimensiune, stare, locație și vârstă, printre alți factori. Locatarii pot alege să plătească fie 30% din venitul ajustat, fie chiria plată. Începând din 2014, Congresul a mandatat ca chiriile plate să fie de cel puțin 80% din Secțiunea 8 Chirie echitabilă a pieței (FMR) pentru zonă. Guvernul federal acordă finanțare PHA -urilor prin Fondul de capital pentru locuințe publice pentru nevoile de capital și Fondul de funcționare pentru locuințe publice pentru întreținere și reparații continue. Figura: Locuințele La Guardia din partea de est a orașului Manhattan Sustenabilitatea Când a fost formulat pentru prima dată, proiectul era destinat gospodăriilor clasei proiectului muncitoare, iar fluxurile de venituri din închiriere erau adecvate pentru a acoperi costurile operaționale și de întreținere (O&M). Cu timpul, însă, în mijlocul politicilor reînnoite de direcționare și segregare, amestecul de chiriași a devenit mai sărac. În același timp, fondul de locuințe publice a început să îmbătrânească și, odată cu scăderea veniturilor din chirii, a devenit mai scumpă administrarea proprietăților, iar PHA-urile au început să aibă nevoie de asistență federală pentru O&M obișnuite, precum și repararea capitalului. Ambele fonduri federale pentru locuințe publice - Fondul de locuințe publice și Fondul de funcționare a locuințelor publice - au fost subfinanțate cronic începând cu reduceri drastice la bugetul HUD în anii 1980 (sub administrația Reagan). Întrucât 53 guvernul și-a concentrat atenția asupra altor programe de locuințe, inclusiv Secțiunea 8 / Voucher Choice Choice (HCV) și programele de credit pentru impozitul pe locuințe cu venituri reduse (LIHTC), din anii 1970, locuințele publice nu au fost un domeniu de interes. Din anii 1990, HUD a instituit noi programe de revitalizare a locuințelor publice, inclusiv HOPE VI din 1992 și programul Demonstrație de asistență pentru închiriere (RAD) din 2012. Ambele programe au fost concepute pentru a revitaliza proiectele de locuințe publice, permițând PHA-urilor să acceseze fonduri din sectorul privat și public pentru a face îmbunătățiri de capital proiectelor. Aproape 100.000 de locuințe publice au fost demolate în anii 1990 și 2000 ca urmare a programului HOPE VI. 14 În ciuda acestor eforturi, nu există fonduri suficiente pentru menținerea fondului public de locuințe. În 2011, HUD a estimat că a existat o deficiență bugetară de aproape 26 miliarde USD pentru reparații capitale 15, care s-a ridicat la aproximativ 70 miliarde USD până în 2019.16 Figura: Demolarea proiectului de locuințe publice Pruitt-Igoe din St. Louis în anii 1970 Source: US Department of Housing & Urban Development: https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_featd_article_110314.html Motive cheie ale Programul este considerat pe scară largă ca un eșec. succesului Limitări/ • Planificarea și proiectarea inferioară a proiectelor de locuințe publice de la început Constrângeri/ au condus la construirea de proiecte în cartierele minoritare care duc la concentrarea Lecții învățate/ sărăciei, iar calitatea slabă a construcției a dus la deteriorarea fondului locativ Posibilități de • Gestionarea inadecvată și ineficientă a PHA-urilor a condus la deteriorarea calității îmbunătățire fondului de locuințe, chiriașii se confruntă cu probleme care variază de la scurgeri de apă și mucegai la infestări cu vopsea de plumb și rozătoare. • Scăderea constantă a finanțării federale și schimbarea focalizării guvernamentale (și a finanțării) către alte programe de locuințe conduse de sectorul privat a lăsat efectiv proiectele de locuințe publice să cadă în paragină și, în multe cazuri, demolarea. 14 https://prospect.org/infrastructure/housing/public-housing-is-going-private-and-its-congress-fault-HUD/ 15 https://www.housingfinance.com/news/public-housing-faces-26-billion-in-capital-repairs_o 16 https://nlihc.org/resource/public-housing-where-do-we-stand 54 2. LOCUINȚE SOCIALE ÎN RESPONSABILITATEA ASOCIAȚIEI NON-PROFIT PENTRU LOCUINȚE Programele de locuințe conduse de guvern în economiile avansate, în urma celui de-al doilea război mondial, au avut succes (în diferite grade) în construirea unui stoc mare de locuințe sociale într-o perioadă scurtă de timp pentru a soluționa lipsa acută de locuințe de după război. Cu timpul, însă, cele mai multe dintre aceste modele17 au evoluat ca asociații de locuințe cu scop non-profit sau limitat, conducând furnizarea de locuințe sociale. Aceste entități bazate pe misiune trebuie să fie simultane pricepute la ceea ce uneori pot fi idealuri conflictuale - disciplină financiară, cunoștințe tehnice (dezvoltare) și implicare comunitară. Dezvoltarea capacității în toate aceste domenii durează ani, dacă nu chiar decenii, după cum reiese din cazurile țărilor americane și europene; și chiar și așa, sectorul este un amestec de asociații de locuințe de diferite scări și capacități. Acest model de asigurare a locuințelor sociale este acum obișnuit în economiile avansate și, în general, este considerat a fi mai durabil decât furnizarea directă a guvernului. Printre economiile emergente, Africa de Sud a instituit un program de locuințe sociale (închiriere) în 1998. Formând al doilea treapt al scării de locuințe a țării, programul este lovit de mai multe provocări care au împiedicat extinderea până acum, dar guvernul a implementat schimbări în ultimii ani. ani pentru a ajuta la escaladarea programului. În India, organizațiile non-profit din comunitate18 s-au asociat cu dezvoltatori și finanțatori privați pentru a construi și gestiona locuințe sociale, dar acestea sunt proiecte independente care nu au fost instituționalizate la nivel programatic sau politic. În timp ce detaliile programului variază în funcție de țări, elementele fundamentale rămân aceleași - adică asociațiile de locuințe dezvoltă și administrează locuințe sociale, cu diferite grade de sprijin guvernamental (financiar și altele) și strâng capital - mix de datorii, capitaluri proprii și subvenții - dintr- un număr a surselor publice și private. Asociațiile de locuințe stabilesc criteriile de eligibilitate pe baza liniilor directoare guvernamentale și sunt responsabile pentru alocarea caselor finalizate către gospodăriile beneficiare, precum și pentru întreținerea caselor. Alocare locuințe de on Alloca în bazabased finalizatehomes of completed criteriilor de eligibilitate on government eligibility criteria ale guvernului Politică de Enabling Facilitare Zonareand Zoning și Alocări Alloca ondeof policy Garanții/ planificare planning locuințe housing Guarantees/ Stimulente Sprijin pentru Tax inc. Central Administr. fiscale amenajări de Land & infra. Applica de Solicitări on Rental Asistență terenuri supportși Administrația Municipal for housing locuințe Gospodării Beneficiary govt. centrală assistance Asociații non- Non-/Limited- închirieri profit sau cu asigurarea locală govt. households beneficiare profit infrastructurii profit limitat Applica on for de Solicitare social housing locuință andcu socială monthly payments plăți lunare 17 Europa de Est a generat o privatizare în masă a locuințelor cu închiriere socială în anii 1990, iar unele țări din Europa de Sud și de Vest au programe mici de locuințe sociale, în timp ce alte țări din Europa de Vest (dintre care unele sunt acoperite în exemplele de caz) au evoluat către sisteme de locuințe sociale conduse de asociații de locuințe cu scop non-profit sau limitat. 18 Așa cum sunt Mahila Housing SEWA Trust (MHT) and the Society for the Promotion of Area Resource Centers (SPARC) 55 Exemplificare de caz: Viena, Austria: Asociații de Locuințe cu Profit Limitat (LPHA) Context Cunoscut în întreaga lume pentru succesul său în asigurarea locuințelor accesibile, sistemul locuințelor sociale din Viena se caracterizează prin sprijin guvernamental permanent, o combinație de subvenții pe partea de ofertă și de cerere, asociații de locuințe cu profit limitat înființate și un fond locativ substanțial asigurat de sectorul privat, cu chirii reglementate. Spre deosebire de alte state și orașe europene, bazele sistemului de locuințe sociale din Viena au fost puse înainte de Al Doilea Război Mondial, în perioada 1919 - 1934, denumită și „Viena Roșie”. Partidul Muncitoresc Social Democrat a lansat un program de locuințe de mare anvergură pentru a elimina deficitele locative cantitative și calitative din oraș după Primul Război Mondial, construind în jur de 65.000 de unități.19,20 Cu același partid ce a preluat puterea și după Al Doilea Război Mondial, guvernul a demarat un nou program de locuințe de mare anvergură în cadrul unui program postbelic național extins de binefacere. Locuințele sociale din Viena reprezintă fond locativ deținut și administrat de către administrația locală, precum și de asociații de locuințe cu profit limitat (LPHA), găzduind gospodării cu venituri mici și mijlocii. Deși guvernul a coordonat primele două valuri de dezvoltare locativă (între războaie și după Al Doilea Război Mondial), s-a făcut trecerea la un model coordonat de LPHA în anii 1980.21 Pe lângă asigurarea locuințelor sociale, reglementările mențin și chiriile din sectorul privat22 la nivel redus.23 Orașul Viena este cel mai mare proprietar funciar al Austriei, deținând 220.000 de unități locative sociale și sprijinind construcția altor 200.000 de unități de către LPHA. Împreună, aceste 420.000 de unități găzduiesc aproape 60% din populația Vienei. 24 Valori cheie (Austria):25 Populație totală, 2019 8,87 milioane Populație urbană (% din total) 58,5% Rata sărăciei în raport cu rata sărăciei la nivel național (% din populația totală) 13,3% VNB pe cap de locuitor, 2019 (USD) 51.460 Descrierea Încă din anii 1980, asociațiile LPHA au construit cea mai mare parte din fondul locativ proiectului social din Viena, beneficiind de subvenții și stimulente fiscale din partea guvernului. 19 „Locuințe municipale în Viena. Istoric, informații și cifre.” Disponibil la adresa: https://www.wienerwohnen.at/wiener- gemeindebau/municipal-housing-in-vienna.html 20 Guvernul a instituit un regim fiscal agresiv, incluzând impozite pe bunuri și servicii de lux și proprietăți private , pentru a putea acoperi costurile acestui val de dezvoltare imobiliară 21 https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_featd_article_011314.html 22 Pentru unitățile mai vechi de 1945; în 2017, chiriile pe mp erau după cum urmează: locuințe municipale: 6,30€; locuințe LPHA: 6,60€; sectorul privat: 8,60€. Sursă: Mundt, 2018 23 https://citymonitor.ai/housing/red-vienna-how-austrias-capital-earned-its-place-in-housing-history 24 https://www.wienerwohnen.at/wiener-gemeindebau/municipal-housing-in-vienna.html 25 https://data.worldbank.org/country/austria 56 Asociațiile LPHA au obligația de a reinvesti profiturile obținute în locuințe so ciale (similar asociațiilor de locuințe din Țările de Jos). 26 Fondul locativ al LPHA este destinat în principal gospodăriilor cu venituri medii. Administrația locală cumpără terenuri și stabilește condiții privind tipul și natura complexului rezidențial; ulterior, solicită propuneri din partea asociațiilor LPHA care vor construi și administra unitățile. Propunerile sunt evaluate de un juriu interdisciplinar în raport cu patru criterii – (i) calitate arhitecturală; (ii) performanțe de mediu; (iii) sustenabilitate socială; și (iv) parametri economici precum chiria și costurile.27 După selectarea dezvoltatorului, administrația locală vinde acestuia terenul la un preț accesibil și acordă credite pe termen lung pentru dezvoltare, cu dobândă mică.28 Pe lângă finanțarea de stat, o altă sursă de finanțare o reprezintă avansul plătit de chiriași – care nu va depăși 12,5% din costurile totale de construcție pe care dezvoltatorul îl returnează chiriașilor cu dobândă, când aceștia din urmă se mută.29 Ca urmare a majorării chiriilor și a presiunilor exercitate de piață, administrația locală din Viena a lansat un nou program municipal de construcții de locuințe în 2015, denumit Municipal Housing NEW. Programul urmărește să construiască 4.000 de unități noi până în 2020.30 De asemenea, un amendament la Codul pentru Clădiri, adoptat în noiembrie 2018, prevede faptul că toate proiectele noi cu peste 5.000 mp de locuințe trebuie să includă cel puțin două treimi locuințe sociale, ale căror chirii nu vor depăși 5 EUR/mp.31,32 Stabilirea Locuințele sociale din Viena sunt cunoscute pentru gama vastă de beneficiari, rezultată obiectivelor din obiectivul de a promova diversitate socială și a crea comunități mixte. În baza limitelor de venit ridicate, în jur de 70-80% din populație este eligibilă pentru locuințe LPHA.33 Locuințele sociale din Viena pot fi încadrate în două tipuri, în funcție de furnizor: (i) locuințe asigurate de consiliul local/municipale, deținute și administrate de către autoritatea locală; și (ii) locuințe subvenționate asigurate de asociații de locuințe cu profit limitat. Cele din prima categorie sunt mai ieftine, se acordă pentru limite mai mici de venit și cu reguli mai stricte de alocare. Date fiind dificultățile tot mai mari de accesibilitate, noile alocări de locuințe municipale vizează cu o mai mare strictețe grupurile vulnerabile. Locuințele subvenționate oferite prin LPHA, care constituie cea mai mare parte din noile locuințe sociale, sunt tot mai mult destinate familiilor cu venituri medii. Asociațiile LPHA livrează o treime 26 Forster, 2013 27 Situația locuințelor în Viena, Raport anual 2018-19 28 https://www.huduser.gov/portal/pdredge/pdr_edge_featd_article_011314.html 29 Forster, 2013 30 Situația locuințelor în Viena, Raport anual 2018-19 31 https://www.equaltimes.org/can-vienna-s-model-of-social?lang=en#.YDYtcelKiSM 32 Situația locuințelor în Viena, Raport anual 2018-19 33 Mundt, 2018 57 din unități administrației locale spre alocare (în baza acelorași principii de alocare precum în cazul locuințelor municipale), și le alocă pe cele rămase (cu chirie sau prin cumpărare).34 Caracteristicile Austria este una dintre puținele țări din lume în care o bună parte din cheltuielile subvențiilor statului cu locuințele continuă să fie pe parte ofertei/subvenții de producție. 35 Aceste subvenții iau forma creditelor pentru construcții pe termen lung, cu dobândă mică, credite a căror rambursare este reinvestită în domeniu. Chiriile sunt reglementate strict la aproximativ 25% din venitul familiilor care ocupă locuințe sociale. Restricțiile în materie de venituri se aplică doar în etapa mutării locatarilor în incintă; aceștia nu au obligația de a se muta dacă veniturile lor cresc ulterior. Chiriile țin cont de costurile de construcție și finanțare și nu includ un element de profit. Chiriile scad odată cu îmbătrânirea clădirii, iar costurile de finanțare se reduc în timp.36 În plus, administrația locală oferă asistență pentru plată – wohnbeihilfe (alocație pentru locuință) – celor fără posibilitatea de a plăti chiria.37 Această alocație pentru chirie este acordată în cazul unităților subvenționate, precum și celor închiriate pe piața privată; iar în unele cazuri, este acordată și proprietarilor de locuință. Criteriile de eligibilitate ale acestei alocații pentru locuințe includ: dimensiunea familiei, venitul familiei, dimensiunea apartamentului și cheltuielile locative. Sustenabilitatea Calitatea ridicată a fondului locativ social din Viena este rezultatul principiilor de proiectului sustenabilitate socială, economică și de mediu profund întipărite în sistem. Extinderea gamei de beneficiari a facilitat crearea unor comunități cu venituri mixte în ansambluri de locuințe sociale. De asemenea, există o distribuție spațială uniformă a locuințelor sociale în întregul oraș, ceea ce previne crearea unor insule de sărăcie. În cazul proprietăților LPHA, o parte din chirie este desemnată către mentenanța și renovări/modernizări periodice ale clădirii; procentul se adaugă la chiria calculată la nivel de cost și crește odată cu vârsta clădirii. Toate noile propuneri de construcții sunt evaluate, printre altele, în raport cu sustenabilitatea economică a proiectului, ce include chiriile și fluxul de numerar. Administrația locală a primit fonduri speciale pentru a recondiționa și a moderniza fondul locativ interbelic (construit în anii 1920).38 De asemenea, locatarii sunt implicați substanțial în administrarea de zi cu zi a clădirii. Motive cheie ale Politică de planificare progresivă și proiectare durabilă: locuințele sociale nu sunt planificate succesului sau construite în izolare, ele având la bază Planul de Dezvoltare Urbanistică, care include 34 Forster, 2013 35 Spre deosebire de majoritatea statelor, unde costurile cu locuințele se concentrează în principal pe partea de cerere/beneficii locative sau sprijin fiscal indirect 36 Mundt, 2018 37 https://www.wien.gv.at/english/living-working/housing/grants-funding.html 38 Mundt, 2018 58 planuri de dezvoltare a infrastructurii, pentru a se asigura integrarea locuințelor sociale în dezvoltarea extinsă a orașului și accesul lor la infrastructura necesară.39 Abordarea proiectului fiind axată pe construcția cartierelor (nu doar a locuințelor propriu-zise), locuințele sociale includ utilizări comerciale la nivelul străzii și utilizări sociale în perimetrul curților, de exemplu creșe, clinici medicale și biblioteci.40 Accent deosebit pe operațiunile și mentenanța (O&M) clădirilor: existând fonduri speciale rezervate chestiunilor O&M ale clădirilor, locuințele sociale din Austria au de multe ori o calitate superioară comparativ cu fondul de închiriat. Chiriile fondului locativ LPHA de închiriat includ o componentă rezervată mentenanței periodice, dar și renovărilor substanțiale periodice în paralel cu îmbătrânirea clădirii. Renovarea fondului locativ municipal construit în anii 1920 a fost finanțată prin subvenții de stat direcționate. Suport permanent de stat: locuințele sociale reprezentând o prioritate atât pentru administrațiile locale orășenești, cât și pentru cele centrale naționale, domeniul a beneficiat de sprijin substanțial o bună parte din secolul trecut. Primăria orașului Viena investește în jur de 500 milioane € în fiecare an în construcții de locuințe și reabilitare și oferă sprijin financiar direct gospodăriilor cu venituri mici. 41 Limitări/ Oferta de locuințe sociale nu satisface oferta în mod corespunzător: în ultimii ani, Constrângeri/ veniturile în scădere, creșterea șomajului și a numărului de gospodării vulnerabile au Lecții învățate/ fost factorii care au determinat cererea mai mare de locuințe sociale. În același timp, Posibilități de noile locuințe subvenționate construite de LPHA sunt mai scumpe ca urmare a îmbunătățire42 creșterii costurilor de construcție și sunt, așadar, mai puțin accesibile pentru gospodăriile cu venituri mici și cele vulnerabile. Fond locativ mai nou, destinat în principal gospodăriilor cu venituri medii: datorită unei mai mari orientări spre piață și a unor valori mai mari în ce privește prețurile terenurilor și costurile de construcție, noul fond construit de LPHA pune un accent mai mare pe locuințe nesubvenționate ce nu sunt accesibile gospodăriilor cu venituri mici sau celor vulnerabile. 3. ORGANIZAȚII NON-PROFIT COORDONATE DE COMUNITATE Deși nu este la fel de răspândită ca modelul de închiriere socială condus de guvern sau modelul asociației de locuințe non-profit, dezvoltarea locuințelor sociale conduse de comunitate există de mai multe decenii. În SUA, a apărut din mișcarea pentru drepturile civile din anii 1960, iar în Thailanda, din anii 1980 (de atunci a evoluat). În plus, un proiect finanțat de UE - Locuințe durabile pentru orașe incluzive și coezive (SHICC) - „urmărește să sprijine înființarea de fonduri comunitare de teren (CLT) mai reușite în orașele din regiunea nord-vest europeană (NWE)” Început în 2017, proiectul urmează să fie finalizat în a doua jumătate a anului 2021. 39 Forster, 2013 40 https://citymonitor.ai/housing/red-vienna-how-austrias-capital-earned-its-place-in-housing-history 41 https://www.wienerwohnen.at/wiener-gemeindebau/municipal-housing-in-vienna.html 42 Mundt, 2018 59 Proiectul este implementat în șapte țări din NWE - Anglia și Țara Galilor (Regatul Unit), Scoția (Regatul Unit), Republica Irlanda, Belgia, Franța, Țările de Jos și Germania - și își propune să creeze o politică favorabilă și un mediu de finanțare pentru a extinde CLT-urile din regiune. Acest model se bazează pe premisa că comunitățile sunt cel mai bine poziționate pentru a elabora soluții la problemele lor de locuință (și alte) și că aceste soluții trebuie să apară dintr-un proces de colaborare înrădăcinat în contextul local. Prin urmare, nu există un singur model universal de locuințe sociale conduse de comunitate, dar acesta ia forme foarte diferite în contexte diferite, după cum reiese din cele două exemple de cazuri descrise mai jos. Similar modelului asociației de locuințe non-profit, organizațiile non-profit conduse de comunitate trebuie să se încadreze în mai multe lumi în același timp, iar sprijinul guvernului este esențial pentru funcționarea sa continuă. Indiferent de specificul programului, toate locuințele sociale conduse de comunitate sunt gestionate de oamenii care locuiesc în ele. Deși există beneficii evidente pentru auto-guvernare, aceasta are și provocările sale inerente. Un astfel de model necesită o disciplină financiară și de management strictă și aplicarea regulilor, care este adesea dificil de practicat. Prin urmare, deși aceste programe există în întreaga lume, rareori s-au extins până la a fi forța dominantă în furnizarea de locuințe sociale. Exemplificare de caz: SUA: Trusturi Funciare Comunitare (CLT) Context Inspirată de mișcarea pentru drepturi civile din anii 1960, mișcarea trusturilor funciare comunitare (CLT) pledează pentru proprietatea colectivă a terenurilor și schimbarea sistemelor existente privind drepturile de proprietate.43 CLT-urile sunt „organizații comunitare non-profit concepute pentru a asigura administrarea terenurilor de către comunitate.”44 CLT-urile sunt conduse de un consiliu de administrație compus din membrii CLT, rezidenți din comunitate/cartier și reprezentanți ai administrației locale. Se poate recurge la CLT-uri în diverse tipuri de dezvoltare, inclusiv comercială și agricolă, însă sunt folosite în principal pentru a menține accesibilitatea pe termen lung a locuințelor sau a preveni dislocarea familiilor cu venituri mici din cartiere cu dezvoltare rapidă. De la debutul său în anii 1960, mișcarea a ajuns să includă peste 200 de CLT-uri în SUA, îmbunătățind rezultatele locative pentru un număr tot mai mare de familii, pe baza principiului proprietății imobiliare cu participație comună. Valori cheie:45 Populație totală, 2019 328,24 milioane Populație urbană (% of total) 82,46% Rata sărăciei în raport cu rata sărăciei la nivel național (% din populația totală) Nu este cazul VNB pe cap de locuitor, 2019 (USD) 65.850 43 „Trustul Funciar Comunitar Urban în Europa: către o Mișcare Transnațională”, SHICC, octombrie 2020. Disponibil la adresa: https://www.nweurope.eu/projects/project-search/shicc-sustainable-housing-for-inclusive-and-cohesive- cities/resources/european-clt-guide-towards-a-transnational-movement/ 44 https://community-wealth.org/strategies/panel/clts/index.html 45 https://data.worldbank.org/country/united-states 60 Descrierea Modelul CLT pornește de la premisa menținerii accesibilității permanente a proiectului locuințelor pentru familiile cu venituri mici și medii. În acest sens, CLT-urile vând cumpărătorului locuința, însă nu și terenul; cumpărătorul de locuință încheie contract de închiriere pe termen lung (de obicei pe 99 de ani), cu posibilitate de reînnoire, pentru terenul deținut și administrat în permanență de către CLT.46 Fiind eliminat din ecuație aspectul speculativ al achiziției de locuințe, prețul de cumpărare este mai accesibil întrucât cumpărătorul achită doar locuința propriu-zisă. Proprietarul achită către CLT o chirie lunară (sau anuală) pe teren. De asemenea, când un proprietar dorește să vândă, acesta este obligat să respecte regulile CLT privind prețul de vânzare.47 Prețul de revânzare are la bază o formulă concepută pentru a oferi un echilibru între interesul proprietarului de a obține un beneficiu din investiția proprie și interesul CLT de a menține accesibilitatea pentru viitorii cumpărători. De obicei, vânzătorul obține 25-30% din creșterea valorii locuinței,48 iar CLT păstrează restul din proprietate. Proprietarii de locuințe au drept de utilizare exclusivă a imobilului, dreptul de intimitate și dreptul de a lăsa locuința prin testament sau de a o închiria. CLT are dreptul de a cumpăra locuința dacă proprietarul dorește să vândă. Întrucât CLT deține terenul și o cotă-parte chiar și după vânzarea locuinței, acesta poate obliga proprietarii să facă reparații dacă respectiva clădire este în paragină sau poate interveni dacă există riscul de insolvență. CLT-urile obțin fonduri dintr-o serie de surse publice și private, inclusiv capital propriu, împrumuturi și granturi, pentru construcția locuințelor și operațiuni specifice CLT. Schema Federală de Granturi pentru Dezvoltare Comunitară (CDBG) și granturile HOME constituie cea mai importantă sursă de finanțare. CLT-urile care construiesc locuințe de închiriat sunt eligibile și pentru finanțare prin Credit Fiscal pentru Locuințe Destinate Persoanelor cu Venituri Mici (LIHTC) și Credit Fiscal pentru Imobile Istorice (HTC). Administrațiile centrale și municipale oferă resurse suplimentare care ar putea include finanțare prin granturi și terenuri oferite cu titlu gratuit sau la prețuri sub cele ale pieței. Când sunt împuterniciți de către autoritățile locale, dezvoltatorii privați oferă sprijin sub formă de taxe funciare sau de amenajare. Activitățile CLT sunt finanțate și de către instituții financiare și fundații private sau donatori individuali.49 În încheiere, unele organizații, precum Institutul de Economie Comunitară din cadrul Trustului Național pentru Locuințe (NHT), oferă – (i) împrumuturi pentru achiziții, facilitând extinderea CLT-urilor, și (ii) credite de prevenire a executării silite 46 https://groundedsolutions.org/strengthening-neighborhoods/community-land-trusts 47 Fiecare CLT își stabilește formula proprie și condițiile proprii legate de prețul de vânzare 48 https://shelterforce.org/2019/08/30/are-we-diluting-the-mission-of-community-land-trusts/ 49 https://www.burlingtonassociates.com/files/2813/4523/7678/Chapter_7_-_Funding.pdf 61 imobiliare, care ajută CLT-urile să stabilizeze locuințele cu probleme de pe terenurilor lor.50 Există o largă varietate în rândul tipologiilor de locuințe, incluzând locuințe monofamiliale, case în ansambluri rezidențiale, precum și clădiri multifamiliale. Cum funcționează Trusturile Funciare Comunitare (CLT-uri) Trusturi Funciare Comunitare Cum funcționează Diferite surse de capital ...sunt folosite de trusturile ...pentru a cumpăra locuințe un trust funciar public și filantropic... funciare comunitare... într-o zonă de interes geografic. comunitar? • Donatori privații • Subvenții federale pentru locuințe • Proprietăți deținute de administrația locală • Fundații comunitare • Instituții cheie Trusturile funciare Un rezident nou Rezidentul plătește cumpără o locuință CLT-ului o taxă anuală De ce sunt CLT-urile importante comunitare pentru continuitatea Deși primul trust funciar comunitar din SUA a optimizează direct de la trust... fost înființat în zona rurală a Georgiei, în 1970, operațiunilor de către lideri ai drepturilor civile pentru a ajuta procesul obișnuit trustului... fermierii săraci de culoare, în prezent, cele mai de cumpărare a multe dintre cele aproape 250 de trusturi funciare comunitare sunt situate în zone urbane. locuințelor... CLT- urile creează locuințe accesibile, permițând în același timp rezidenților cu venituri mici să creeze capital ca proprietari de locuință. De ... iar CLT-ul rămâne asemenea, întrucât CLT-ul rămâne proprietarul ... însă închiriază terenul proprietar permanent terenului de la bază, locuința rămâne permanent de sub locuință de la CLT. al terenului. accesibilă, chiar și când beneficiarii inițiali ai unui preț de casă accesibil vând și se mută. Acest avantaj continuu și pe termen lung conturează CLT-urile drept o utilizare deosebit de eficientă a subvențiilor pentru locuințe … pentru a face Un rezident nou accesibile. locuințele în cumpără locuința la un Prin crearea definitivă a unei oferte permanente permanență preț menținut accesibil... de locuințe accesibile, CLT-urile pot juca un rol important în combaterea dislocării determinate accesibile. Rezidentul curent își de piață și asociate cu moderniz area cartierelor. vinde locuința la un preț Iar prin gestionarea terenurilor acestor cartiere fixat de CLT, obținând un în interes public și nu în scopuri speculative, CLT- urile au deținut și dețin un rol la fel de procent din creșterea important în stabilizarea comunităților, prevenind valorii locuinței sale... executări silite inutile. ... și este de acord ... iar CLT-ul păstrează cu aceleași cerințe terenul în proprietate. privind revânzarea. Orientarea sa geografică permite CLT-ului nu În mod obișnuit, CLT-urile sunt numai să ofere locuințe accesibile, ci și să guvernate de: joace un rol important în stabilizarea cartierelor. Rezidenți cu locuințe prin CLT Alți rezidenți din comunitate Pe măsură ce își diversifică portofoliul, CLT-ul poate Experți și părți interesate să și dețină terenuri în cadrul trustului, destinate locuințelor permanent accesibile de închiriat sau unor incinte comerciale benefice comunității. Pentru mai multe informații privind trusturile funciare comunitare, accesați community -wealth.org/clts Proiectat de Banzamin Yi Sursă: https://democracycollaborative.org/learn/blogpost/infographic-community- land-trusts 50 https://www.nationalhousingtrust.org/community-land-trust-lending 62 Stabilirea Prioritățile unui CLT includ de la accesibilitatea permanentă la crearea de active și se obiectivelor aplică de la cartiere cu modernizare rapidă până la zone cu executări silite frecvente.51 În general, CLT-urile vizează gospodării cu venituri mici și medii fără posibilitatea de a cumpăra locuințe la prețurile pieței. Totuși, fiecare CLT își fixează propriile criterii specifice de eligibilitate, cum ar fi, printre altele, limitele de venit în funcție de dimensiunea familiei, capacitatea de a suporta costurile de perfectare a tranzacției și valoarea altor active. Unele CLT-uri, precum cele din Europa, se axează pe categorii de populație cu nevoi speciale, de exemplu: vârstnici, persoane cu probleme de sănătate mintală etc.52 Gospodăriile trebuie să îndeplinească respectivele criterii în materie de venit și nu numai, doar la data achiziției; proprietarii locuințelor prin CLT pot locui în acestea cât timp doresc. De asemenea, proprietarii pot lăsa prin testament locuința, iar moștenitorii nu au obligația de a îndeplini criteriile de eligibilitate; se aplică, însă, în continuare restricțiile la revânzare.53 Caracteristicile Pe parte de ofertă, granturile publice și cele private ajută la subvenționarea costurilor subvențiilor de construcție pentru CLT-uri. Pe parte de cerere, sunt menținute prețurile accesibile ale locuințelor – (i) eliminând prețul terenului din ecuație și permițând cumpărătorilor să achite exclusiv locuința; și (ii) limitând prețul de revânzare (în general) la 25-30% peste prețul inițial de vânzare. De asemenea, unele CLT-uri asigură suport financiar pentru achitarea avansului. Sustenabilitatea Cea mai mare parte din finanțarea prin granturi acordată CLT-urilor ia direcția proiectului achizițiilor de terenuri și construcției de locuințe, și nu a operațiunilor și mentenanței (O&M). Prin urmare, CLT-urile recurg la taxe de închiriere pe teren în scopuri de mentenanță. În același timp, chiriile pe teren trebuie menținute la un nivel redus (de regulă 25-50$) pentru a asigura accesibilitatea lor pentru proprietari. În majoritatea cazurilor, chiriile astfel generate nu sunt suficiente pentru a acoperi costurile O&M; doar CLT-urile mari, cu câteva sute/mii de unități, reușesc să acopere costurile O&M din chiriile pe terenuri. Cu toate acestea, cele mai multe CLT-uri din SUA sunt mici (cu mai puțin de 100 de unități) și nu se află într-o situație tocmai ușoară. Costurile tot mai mari de dezvoltare și concurență acerbă pentru finanțarea limitată prin granturi a determinat CLT-urile să 51 „Investiția în Trusturi Funciare Comunitare: o conversație cu fondatori de CLT-uri”, de Miriam Axel-Lute. Disponibil la adresa: https://98pg5li6v8-flywheel.netdna-ssl.com/wp-content/uploads/2010/12/Investing_in_CLTs_2010_final-1.pdf 52 „În căutarea unui sprijin UE mai ferm pentru Fondurile Funciare Comunitare”, SHICC, decembrie 2020. Disponibil la adresa: https://www.nweurope.eu/projects/project-search/shicc-sustainable-housing-for-inclusive-and-cohesive- cities/resources/european-clt-policy-paper/ 53 https://www.burlingtonassociates.com/files/4813/4461/1844/6-Community_Land_Trusts_- _The_Developer_That_Doesnt_Go_Away.pdf 63 devină organizații locative cu oferte accesibile și grad ridicat de specializare. În acest demers, accentul inițial pus pe organizarea comunității locale trece adesea în plan secund. Pentru a contracara fenomenul, unele CLT-uri colaborează cu societăți cooperative de locuințe și asociații mutuale pentru locuințe (MHA), primele urmărind dezvoltarea coordonată de comunitate și cele din urmă administrarea construcțiilor și a proprietății. Motive cheie ale Facilitarea deținerii unei locuințe pentru familii fără posibilitatea de a cumpăra de pe succesului piață: separarea deținerii terenului de deținerea locuinței permite CLT -urilor să vândă locuințe la prețuri sub cele de pe piață, ceea ce le face accesibile pentru segmentul vizat auto-eliminat de pe piața liberă din cauza prețului. În plus, limitele prețului de revânzare și administrarea terenurilor de către CLT -uri asigură menținerea accesibilității locuințelor și previn dislocarea proprietarilor sub presiunea modernizării rapide a comunității. În ultimul rând, proprietarii au oportunitatea de a culege beneficiile capitalului generat care, la rândul lor, le permit acestora să avanseze cu achiziția unei locuințe de pe piața liberă când vor avea această posibilitate. Modelul CLT, alături de implicarea comunității și produsele ipotecare personalizate, mențin ratele de executare silită scăzute: modelul de trust funciar este structurat astfel încât CLT să rămână parte din tranzacție, responsabilă cu asigurarea integrității structurale a clădirilor și securității ocupanților. De asemenea, chiria pe teren permite CLT să intervină în cazuri de neachitare, prevenind executarea silită. Întrucât proprietarii de locuințe nu fac un efort financiar peste bugetul disponibil (datorită prețurilor accesibile ale locuințelor), aceștia sunt protejați în perioadele de recesiune a pieței. De exemplu, când rata națională a executărilor silite ale ipotecilor a atins în 2010 4,63%, pentru proprietarii prin CLT aceasta a fost de 0,046%, practic o zecime din rata națională.54 Control comunitar al activelor (locale) și participare locală, întrucât consiliul unui CLT este alcătuit o treime din rezidenți, o treime din vecini din comunitatea extinsă și o treime din funcționari publici (a se verifica) Principii fondatoare solide:55 Sistemul tripartit de guvernanță este democratic și coordonat de comunitate. Limitări/ Chiriile reduse ale terenurilor și finanțarea limitată prin granturi fac dificilă acoperirea Constrângeri/ costurilor operaționale: date fiind chiriile pe teren cu valori de 25-50 USD și cele câteva sute Lecții învățate/ de unități (dacă sunt aceste valori), CLT-urile nu au posibilitatea de a-și acoperi costurile Posibilități de operaționale și de mentenanță (O&M). Există o concurență acerbă pentru obținerea îmbunătățire finanțării limitate prin granturi, determinând CLT-urile să devină intens specializate, similar altor organizații pentru locuințe accesibile. În mai multe cazuri, fenomenul a atras o abatere de la misiune, diluând aspectul coordonării de către comunitate al modelului CLT. Pentru a 54 „Trusturi Funciare Comunitare: prezentare generală”, Burlington Associates, LLC 55 „Trustul Funciar Comunitar Urban în Europa: către o Mișcare Transnațională”, SHICC, octombrie 2020 64 aborda acest aspect, unele CLT-uri au demarat parteneriate cu societăți cooperative pentru locuințe.56 Promovarea și menținerea implicării comunității nu sunt ușor de realizat: în ciuda structurii sale democratice tripartite de guvernanță, participarea locală susținută și implicarea comunității nu sunt garantate. În mai multe situații, proprietarii de locuințe nu s-au mai implicat activ în comunitate după cumpărarea unei locuințe.57 Finanțare limitată pentru achiziția de terenuri: cele mai multe fonduri publice destinate CLT- urilor iau forma creditelor rambursabile, neputând fi astfel folosite în achiziția de terenuri (care necesită o subvenționare permanentă ca element al proiectului). Prin urmare, fondurile pentru cumpărarea terenurilor se obțin integral sub formă de granturi din partea fundațiilor private. Totuși, deși sunt interesate să finanțeze CLT-urile când acestea sunt un concept nou, fundațiile trec în scurt timp mai departe la alte inițiative. De aceea, CLT-urile sunt nevoite să caute permanent surse alternative de finanțare fără a dispune de o sursă constantă.58 Anexa 2. Indicatori ilustrativi de stabilire a obiectivelor / atingere a obiectivelor Mai jos este oferită o serie de obiective ilustrative pe care administrația publică locală va fi nevoită să le atingă în cadrul unui plan de acțiune pentru implementarea Strategiei privind locuirea. Prioritate Strategică Indicatori ilustrativi 2040 Mediu de facilitare Procesele de emitere a autorizațiilor vor fi simplificate și eficientizate. XXX m2 de teren dotat cu infrastructură vor fi puși la dispoziție pentru cartiere de locuințe. Un număr de XXX locuințe accesibile vor fi construite de către sectorul privat până în anul xxxx. XXX numărul locuințelor din Cluj-Napoca închiriate „oficial” va crește de la xx în 2021 la xx în 2040. Numărul clădirilor multifamiliale administrate de către proprietarii de locuințe / AP - uri / societăți de administrare va crește de la xx% (în prezent) la xx%. Rata de neocupare la nivelul proprietăților neînchiriate se va reduce de la xx% la xx%. La nivelul proprietăților ocupate cu chirie, rata de neocupare va fi între xx% și xx%. Ratele generale de neocupare nu vor coborî sub 5%. 56 https://shelterforce.org/2019/08/30/are-we-diluting-the-mission-of-community-land-trusts/ 57 https://shelterforce.org/2019/08/30/are-we-diluting-the-mission-of-community-land-trusts 58 https://www.burlingtonassociates.com/files/2813/4523/7678/Chapter_7_-_Funding.pdf 65 Prioritate Strategică Indicatori ilustrativi 2040 ……. Asistență locativă pentru Locuințele sociale vor reprezenta xx% din fondul locativ al orașelor (în prezent xx%). gospodării cu venituri mici Fenomenul lipsei adăpostului va afecta un procent mai mic al populației, de la xx% la xx%. Cota de locuințe sociale alocate grupurilor cu venituri mici (de exemplu, sub 30% în ceea ce privește venitul) va crește de la xx% la xx%. Va fi creat un cadru de politici pentru așezări informale. …… Planificare și guvernanță Strategia privind locuirea va fi adoptată și implementată. îmbunătățite Funcțiile administrației publice locale în materie de implementare a politicii de locuire vor fi extinse și va crește capacitatea financiară a acestora. Va fi creată o bază de date fiabilă a sectorului locuirii. ……. 66